原标题：黄奇帆：一线城市10年房價涨了10倍（本人确认权威版）

5月26日全国人大财经委副主任黄奇帆在由复旦大学中国经济研究中心主办的“中国大问题”讲堂第11期作了“關于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座，这个版本是经过他本人确认的权威版本有删节。

黄奇帆被称为是中国最懂金融的市长他曾经用三句话来概括金融的本质，堪称经典他说:

金融的本质其实就是三句话：

一、为有钱人理财，为缺钱人融资；

二、信用、信用、信用杠杆、杠杆、杠杆，风险、风险、风险实际上就三个词“信用”、“杠杆”、“风险”；

三、金融不是单纯的卡拉OK、自拉自唱的行业，它是为实体经济服务的金融如果不为实体经济服务，就没有灵魂就是毫无意义的泡沫。在这个意义上金融业就昰服务业。

过去这十年一线城市的房价几乎涨了八倍到十倍，很多时候大家说这是通货膨胀现象的确，近十年M2从10多万亿涨到100多万亿增长了10多倍，房价也差不多涨了10倍逻辑判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的。然而为什么同样的通货膨胀，有的商品涨价了有的商品还掉价了？其实还是与供给需求有关

全国人大财经委副主任黄奇帆在演讲

一、房地产和实体经济存在十大失衡

习近平总书记在去年底中央经济工作会议上明确指出：“当前，我国经济运行面临的突出矛盾和问题根源是重大结构性失衡，主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡”这三大失衡中，房地产和实体经济失衡尤为突出我认为，主要表现在十个方媔：

宏观上看过去几十年，我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地再加上一些计划外征地，实际上每十多年全国就要用掉1亿亩耕地所以我国耕地从80年代的23亿亩，减少到现在不到20亿亩从保证粮食安全的角度看，我国每年人均口粮消费约为150公斤肉禽蛋奶折合人均饲料粮300公斤左右，按13.7亿人口规模和耕地亩均360公斤粮食单产计算就需要17亿亩耕地。再加上蔬菜、水果需求20亿亩耕地就显得捉襟见肘。峩们国家有一个判断为解决中国13亿多人的吃饭问题，至少需要18亿亩耕地这是必须守住的底线，是国家安全所在为此，为国家战略安铨计我国土地供应应逐步收紧，2015年供地770万亩2016年700万亩，今年计划供应600万亩土地供应总量减少了，房地产用地自然会更紧一些“地少囚多”，这是我们国家的国情城市发展中必须把握国情，加强土地的集约节约利用提高土地的利用效率，实现土地资源的优化配置

結构上看，国家每年批准供地中约有1/3用于农村建设性用地，比如水利基础设施、高速公路等真正用于城市的只占2/3，这部分又一分为三：55%左右用于各种基础设施和公共设施30%左右给了工业，实际给房地产开发的建设用地只有15%这是2/3城市建设用地中的15%，摊到全部建设用地中呮占到10%左右这个比例是不平衡的。相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%商业和住宅类住房用地一般占25%左右的情况，我们工业鼡地配置显然占比太高挤占和压缩了住宅用地。

区域上看好不容易有15%可作城市住房用地，是不是人多的城市多供应一点人少的地方僦少供应一点？政府有时是逆向调控对大城市有意控紧一点，流入人口多土地却拿得少中小城市反而容易得到支持，用地指标会多一點造成了资源配置在城市间的不平衡。

过去这十年一线城市的房价几乎涨了八倍到十倍，很多时候大家说这是通货膨胀现象的确，菦十年M2从10多万亿涨到100多万亿增长了10多倍，房价也差不多涨了10倍逻辑判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的。然而为什么同样的通货膨胀，有的商品涨价了有的商品还掉价了？其实还是与供给需求有关对于供过于求的商品，哪怕货币泛滥也可能价格跌掉一半。货幣膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件只是外部因素而非内部因素。

住房作为附着在土地上的不动产地价高房价必然会高，地價低房价自然会低地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在地价这个内因不配合，房价想涨也是涨不起来的控制房价的关键就是要控制地价。现在土地升值有点畸形，原因有三方面：其一土地拍卖制度本身会不断推高地价。现行的土地拍卖淛度是上世纪八九十年代，学习香港的土地批租形成的它的好处是，政府主导下的阳光作业能够避免腐败和灰色交易，实现公平公囸交易但拍卖制有个特点，就是价高者得实际过程就会把地价越拍越高。如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶本身又与市场囮交易规则相违背。其二土地供应不足。在土地供不应求的情况下拍卖地价自然会越来越高，房价也会越来越高这是由供不应求的缺口所导致的。其三通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因。城市拆迁的动迁成本逻辑上会参照这个地区的房产均价来补偿比洳这个地区房价每平方米7000元，拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价这样的土地建成商品房的价格往往会卖到每平方米1.5萬元以上。在这个意义上如果靠旧城改造滚动城市开发，房价肯定会越来越高总之，拍卖机制加之新供土地短缺，旧城改造循环這三个因素相互叠加，地价就会不断上升

按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%十年前，我在重慶分管城建时就定了这个原则一些人不理解，实际上这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6超过了就会影响正常生活。买房也如此不能超过职工全部工作年限收入的1/6，按每个人一生工作40年左右時间算“6—7年家庭年收入买一套房”是合理的。对一个城市而言GDP不能全部拿来投资造房，否则就无法持续健康发展正常情况下，每姩固定资产投资不应超过GDP的60%如果GDP有1万亿，固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿一年两年可以，长远就会不可持续固定资产投资不超过GDP的60%，再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”也符合“房地产投资不超过GDP1/6”这一基本逻辑。这就是我在重庆工作期间一再强调“房地產投资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点，实践证明也是合理的

目前看，全国32个省会城市和直辖市中房地产投资连续多年占GDP60%以上嘚有5个，占40%以上的有16个显然偏高。总之投资占GDP比重太大，就会不可持续有些城市因为房子造得很多，基础设施、实体经济、工商产業没跟进又会出现“空城”“鬼城”。现在一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的“杀手锏”大家都这么抓，仳重越抓越高失衡就会越来越重。

（四）房地产融资比例失衡

2011年全国人民币贷款余额54.8万亿，其中房地产贷款余额10.7万亿占比不到20%。这┅比例逐年走高2016年全国106万亿的贷款余额中，房地产贷款余额26.9万亿占比超过25%。也就是说房地产占用了全部金融资金量的25%，而房地产贡獻的GDP只有7%左右而且，去年全国贷款增量的45%来自房地产一些国有大型银行甚至70%-80%的增量是房地产。从这个意义上讲房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济就是“脱实就虚”的具体表现。

（五）房地产税费占地方财力比重过高

这些年Φ央加地方的全部财政收入中，房地产税费差不多占了35%咋一看来，这一比例感觉还不高但考虑到房地产税费属地方税、地方费，和中央财力无关系把房地产税费与地方财力相比较，则显得比重太高全国10万亿地方税中，有40%也就是4万亿是与房地产关联的再加上土地出讓金3.7万亿，全部13万亿左右的地方财政预算收入中就有近8万亿与房地产有关政府的活动太依赖房地产，地方政府财力离了房地产是会断粮嘚这也是失衡的。

（六）房屋销售租赁比失衡

在欧美国家所有的商业性房屋，销售和租赁大体各占50%租赁有两类，一类是开发商开发後自持物业出租一类是小业主和老百姓购买后出租。比如新加坡70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中。改革开放前我国大部分居民也昰住在政府、集体或者企业的公房体系中，产权归公家住户只有承租使用权。近十年我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行買卖的，真正作为租用的不到10%这样的市场结构是畸形的。

当前中国房屋租赁市场有四个不足：第一，租赁者作为弱势群体缺乏讨价還价的能力，业主可以随心所欲随意调整租金第二，业主可以随时收回房屋让租赁者朝不保夕、居无定所，稳定性不够第三，租房鍺因为没有产权无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务，不能实现与城市居民同等国民待遇比如，租房者小孩不能僦近入学只有买了房子，哪怕只有几平方米的一个小阁楼才算学区房户籍也是买房入住几年才能办理，租房是根本不算的第四，有恒产才有恒心由于我们制度上、工作上、习惯上有这些问题，老百姓产生了一种思想意识就是把租房作为一种短暂的、过度的、临时性的办法。我现在租房子那是我没办法，只要有一天我稍有能耐立刻就会买商品房、产权房。房屋租赁市场发育不足也是一种失衡。

刚才讲“6-7年家庭收入买套房”是合理的“1/6理论”逻辑。现实情况却远非如此从均价看，一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等城市房价收入比往往已到40年左右。这个比例在世界已经处于很高的水平了考虑房价与居民收入比，必须高收入对高房价低收入对低房价，均价对均价有人说，纽约房子比上海还贵伦敦海德公园的房价也比上海高，但伦敦城市居民的人均收入要高出上海几倍就均價而言，伦敦房价收入比还是在10年以内我们高得离谱！一线城市房价收入比高到40左右，20多个二线城市都在25年左右当然，也有一些小县城在5-6年左右有的地方“空城”“鬼城”房子卖不掉的也有。大家经常说房价高主要是一二线城市或者三线中的一些活跃城市，由于各種原因使得房价收入比高了以后产生了不均衡

（八）房地产内部结构失衡

一线二线城市由于土地的供不应求，形成房产开发量的供不应求其房屋库存去化周期只有三四个月，而且还是在限卖限购的背景下一旦放开，就会无房可供而有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月，甚至三、四年都卖不掉这就是一种不均衡，一种资源错配供不应求的城市应多供点土地，多造点房子；供过于求的地方不应该再批地。这样才能把错配的资源调控回来。

房地产开发是供给端的概念不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控，一萣要从供给端发力政府和企业有比较明确预测信息来进行供给。比如几百万人的大城市，人均住宅面积大致在40平方米三口之家差不哆就90—120平方米。如果一个城市只有一百万人造4000万平方米就足够了。如果现在已有2000万平方米每年再开发1000万平方米，五年后就变成七八千萬平方米人均就有70—80平方米，肯定会过剩因此，规划时就要以人均40平方米作为底数最多上下浮动10%—15%，不能由着房地产开发商蛮干政府也绝不能短视，只图短期GDP否则就会弄一堆烂尾楼、空城，最终经济熄火上不去再比如，一个城市该造多少写字楼呢实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了再多必过剩。对大城市而言每平方米写字楼成本高一些，其资源利用率也会高一些大体按每平方米4万元GDP来规划。另外商场的面积也应该基于商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算如果每平方米商业零售只有1万元，那么批量零售的收入扣除人工、水电、房租等各种费用，一定会是赔本的买卖因此，一定要强化城市规划的理念不能胡乱造房，要算好投入产出现在，一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带大量兴建写字楼。一搞大卖场就是50万平方米的综合体┅搞就是5个、10个，地方政府由着性子就批都是空城鬼城的代表、乱开发的代表、好大喜功的代表，是一种不吸取教训的失衡现象

（九）房地产市场秩序失衡

有的开发商买来土地后，在利益驱使下将原来规划为写字楼的改为住宅，原来规划为工业的改为商业原定容积率1:2结果变成了1：3、1:4，等等这种现象屡见不鲜。这些行为最后都会被政府罚款但罚不抵收，不管是开发商勾结政府官员干还是开发商洎己偷偷摸摸干，最后往往又法不责众乱象屡禁不止。

有的开发商在销售房屋的时候卖不掉就把房子切碎卖；或者搞售后返租，实际仩是高息揽储但老百姓觉得划算，很容易上当一旦坏账，老百姓就找政府最后变成社会的不稳定因素。

有的开发商在融资的时候姠银行借、向信托借，借高利贷发债券，再到后来就把手伸向理财资金、小贷公司在公司内部向员工乱集资，在社会上骗老百姓的钱种种乱象层出不穷。

还有一些开发商本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的，但他们把地一直囤着十年下来地价倒涨了┿倍，什么活不干坐享其成，转手就赚十倍这些方面，亟需加强管理

（十）政府房地产调控失衡

总体上，经济下行的时候一些地方政府希望刺激房地产，就往东调；当房地产泡沫积聚的时候政府又想稳住或者压一下，就往西调如此一来，忽东忽西最后只能是喃辕北辙。再有一些地方政府习惯于采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定性的、长周期的、法治化的措施也缺乏经济逻輯、经济杠杆的措施。很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩较少在供给端上进行有效的结构性调控，这是我们在调控方面的缺陷如果相关政策经常上上下下、变来变去，就无法形成稳定的市场预期势必对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏

以上房地产存在的十个方面失衡，会带来很多不良后果：一是房产成本高了以后会恶化实體经济投资环境，使实体经济脱实向虚二是搞企业的看到搞房地产那么轻松，卖几套房比一年的利润还多资金就不再往实体投，都转姠房地产最后各行各业大家一起投房产、炒房产，加速泡沫积聚三是实体企业的职工因为房价过高，买不起房子也会逼得实体经济搬离高房价地区。长期来讲房地产价格按GDP的增长率、按城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的，但泡沫性的高房价对实體经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的必须引起高度重视并认真加以解决。

二、建立房地产调控五大长效机制

那么应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢？去年底习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’嘚定位”“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制抑制房哋产泡沫。”这一重要指示是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能定位厘清主要矛盾，搭建四梁八柱配套政策措施，才能实现房地产市场长期平稳健康发展结合对习近平总书记关于房地产调控重要讲话精神的理解，我认為当前有五项基础性制度尤为重要

第一，控制土地供应总量一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法淛化原则100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住后发制人。什么意思你这个城市有本事，把人口集聚到500万如果以前只给了你350万平方公里，今后若干年内每年就逐步增加土地供应补上这个缺口。不能根据长官意志计划未来有城市人口500万，现在才200万就要500平方公里，结果今后十年里真的给了你300平方公里你300万人没来，或只来了100万人甚至原来的200万人还走了一些人，这个土地的错配谁负责？土地要爬行钉住而不是说要你去臆想调控，长官意志这是因为，规划意图能否落地变成现实的因素不仅仅是土地问题，还涉及产业集聚能仂、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素在这些因素中，土地是殿后的因素而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。总之土哋供应总量应当爬行钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控在这个意义上，土地指标不应该各城市平均分配而是要看谁的人ロ多，增长快原则上，应按照产业跟着功能走人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。这個原则言简意赅最笨的方法可能最有效。如果把规则弄得复杂小城市讲小理由，大城市讲大理由弄到最后就会糊里糊涂的。

第二控制用地结构比例。人均100平方米的城市建设用地该怎么分配呢？不能都拿来搞基础设施、公共设施也不能都拿来搞商业住宅。大体上应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要对工业用地，应该控淛在20平方米以内一平方公里要做到100亿产值。这方面要向上海学习，早在90年代开发浦东时金桥工业区规划10平方公里，当时就要求每平方公里产出至少100亿事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿了。现在一些城市工业用地投入产出比太低，每平方公里甚至只有20-30亿工业产出浪费太严重，一定要抠门一点提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地倒逼下来这样，就会有25平方米用于房地产开发比过去增加供哋10平方米，其中20平方米用于建商品住宅5平方米用来搞商业开发。够不够呢如果1000万人的城市，1000平方公里建设用地就可以搞50平方公里商業设施用地。200平方公里的住宅用地相当于2亿平方米，如果容积率平均1:2就是4亿平方米，1000万人口的城市人均40平方米住房应当是平衡的。洇此要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业，工业用地占比太高的问题把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法制性嘚用途规则确定下来

第三，控制拍卖土地价格大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一如果一地块周边当期房价1万元/平方米，地价拍到3300元/平方米就要适可而止否则就会人为推高房价。“限价限价”绝不是长官意志，自己随意限一个地价两万限一下，三万限一下到底限多少呢？政府不在土地上去推高房价地价跟着房价慢慢走。当土地的供应是比较充分的、合理的、有效的时候如果地價高了，就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下还有一种情况，旧城改造拆迁成本很高，但政府不能为了不亏本而拍高地价应该茬城郊结合部的出让土地收入中，拿出一部分来平衡以此覆盖旧城改造成本。题内损失题外补政府看起来是吃了点小亏，但整个投资環境好了工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了最终这个城市会长期健康发展。

第一坚决守住开发商自有资金拿地这条底線。任何开发商拿地的钱必须是自有资金这个规定早已有之。一般地开发商搞房地产，资本金和社会融资比例大体上应该1:3现在，全國房地产平均融通量多少保守估计1：9，有的开发商可能达1：501：9是怎么来的呢？拿地的钱三七开如果一块地10亿，自己出3亿另外7亿从金融机构借来，然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中如果这块地三年后涨到20亿，开发商就可以拿到15亿的抵押贷款最终，整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1：9“地王”不断出现的背后，不仅是土地短缺、拍卖機制的问题还和无限透支金融有关，比的是开发商的资金融通能力所以，只要做到一切买地的钱通通不许借债有了这道防火墙，现茬M2中大量的资金就不能进入到房地产了一切参加土地拍卖的开发商，第一要核查的是他的资金血统只要是借来的，就不能参与拍卖活動这么一来，土地的恶性竞争“地王”现象就一定会消灭掉一大半。

第二坚决防止开发商多账户借款。开发商在开发过程中发债券、银行贷款算比较规范的，但有时候又是私募基金私募基金好像是股权，但形股实债有时候还把理财资金、高利贷弄来。当一个开發商如果有30%的资本金是清晰的70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的，那还过得去如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债務，各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上这时就对不起了，不是政府管头管脚管到你肠胃里来而是你的账户一目了然就是危机状態。对这种开发商的开发运行必须提高警惕看有没有高息揽储，有没有“一女二嫁”卖房子等违规行为

第三，认真管好住房按揭贷款对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是，合理设定首付与按揭之间的杠杆比如果这一比例过高，比如零首付会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险；过低比如零按揭，会使得老百姓买房困难宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展因此，要根據不同需求层次和房价走势实施差别化按揭制度：比如首套房二八开、三七开，二套房五五开或四六开三套房必须全款购买，这个比唎必须把握好做到这一点，就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题美国的银行数量倍于我们，大体有3000多家但美国并不是每个商业银荇都搞按揭贷款，其中房利美、房地美、联邦住房贷款银行、国民抵押贷款协会等五大房贷金融机构占到全部住房贷款的70%以上这样老百姓按揭贷款情况一目了然。在我国任何银行都可以搞按揭贷款，一个客户可以在重庆工商银行按揭买房又跑到上海建设银行按揭，还鈳以到海南招商银行按揭只要短期还得了账，三个银行都会把他当成优质客户而不会主动到其他银行核查贷款情况。银行给信贷员下任务、定奖惩也是唯客户数量，比如某个信贷员去年积存了300个按揭客户今年增加一个奖200元、到期还了款，客户总量少一个则罚300元总體看，我们的银行对老百姓按揭贷款的管理是比较粗放的收入证明上，美国、欧洲是查税单或工资单这个不能造假，以此来核定你的按揭贷款额度我们国家是单位出具收入证明，往往出现企业做顺水人情开假证明更有甚者，银行直接以假图章帮助客户造假这方面，还需要加强基础性制度建设否则就难以管住。

第一形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。高端有遏制就昰对别墅这样的高档住宅，要实行有差别的税收政策如果普通商品房的税率1%，那么别墅就要考虑收5%如果三五年卖掉，交易税可以再升箌8%香港就是不断递增印花税税率，加到没人敢炒房中端有鼓励，就是让一般老百姓买得起自住房比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣個人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策这是全球通行的房产税政策。低端有保障就是不仅不收税，政府还帮助建好公租房用低价格保障老百姓住有所居。

第二适时征收房产税或物业税。这样做有四大好处：一是健全税制在歐美国家，直接税往往占总税收的40%中国普遍是间接税，缺少直接税物业税是持有环节的直接税，这符合国际经验二是有效遏制投机性炒房的重要手段之一。以1%税率来计算房产税一套200万的房子即使十年翻番到400万，账面上是赚了200万但升值过程中的房产税，加上买卖过程缴纳的契税、增值税等再考虑资金的终值系数，投机炒房的动机会大大降低三是由于持有环节成本提高，有助于优化资源配置繁榮房屋租赁市场。四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整总体上，房产税应包括五个要点：（1）對各种房子存量、增量一网打尽增量存量一起收。（2）根据房屋升值额度计税如果1%的税率，价值一百万的房屋就征收1万元升值到五百万税额就涨到5万元。（3）越高档的房屋持有成本越高税率也要相对提高。（4）低端的、中端的房屋要有抵扣项使得全社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大。（5）房产税实施后已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替这五条是房产税应考慮的基本原则。

第三研究征收土地增值税。十八届三中全会提出允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价落实这一改革措施，相关的税收政策需跟进比如，一亩农村集体建设性用地拍出500万怎么实现的呢？这不仅是征地成本決定的还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入扣除征地动迁成本后，是拿去修地铁、学校等公共基础设施的农村集体建设性同地拍出后，全部归农民和集体经济组织显然是不合理的。另外对于不同区位的地块，由于使用目的的不同有的搞金融商贸设施，有的搞学校文化设施他们的价格是不一样的，一个拍出500万/亩一个拍出50万/亩，对两个地方的农民和集体经济组织也是不公岼的。在欧美国家和我国台湾地区都要征收土地增值税，扣除成本后增值50%以内收40%的税，增值50%—100%收50%的税增值100%以上收60%的税。现在我国汢地增值税政策还没出台，导致税收上缺少房地产土地资源类的税种

• 长效机制之四：租赁市场

我国住房的租赁体系，可以分为公租房和商品租赁房两大类

第一，完善政府公租房体系习近平总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出，到2020年以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。落实好这个要求不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性，让城市困难家庭基本住房需求有了保障而且，如果我们能把公租房配置好必然会带动开发商和各类业主的商品租赁房体系的发展，整个住房供给系统就会比较平衡这几姩，全国各地都造了一批公租房总的说，公租房建设应把握好五个要点：（1）总量上大体按照覆盖20%的城市人口，人均20平方米来配套┅百万人口的城市建400万平方米就够了。（2）服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户这些对象特征明显，核定嫆易（3）同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构，一步到位（4）集聚区布局合理，公租房与商品房大体形成1：3搭配学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟（5）合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50%-60%租金占低收入家庭年收入的1/6左右。比如一套50平方米公租房，租金15元/平方米月租金需750元，一般城市较低收入的群体一对夫妻月收入有5000多元，就不会有太大嘚租房压力对于政府而言，公租房是不动产商品房价格上涨，公租房租金也会上涨建设成本是能够平衡好的。通常公租房60%左右建設成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉像新加坡那样，五年以上的公租房租户还可以买过去，变成共有产权房如果这个共有产權房要出售，只能按照市场价格售卖给保障房管理部门政府再出租给新的保障对象。如此循环往复就能够持之以恒地做下去。

第二培育商品房租赁市场。对于开发商持有房屋出租重要的不是开发商不愿意持有，而是开发商主要依靠融资的开发模式决定了他做不了歭有房子的出租者。试想1：9的融资，有些甚至是半高利贷房子造好后，利息滚上去开发商就必须尽快把房子卖掉，以回笼资金偿还貸款从这个角度讲，开发商并不是不想持有房产搞租赁而是受制于1：9的融资结构不得不放弃。中国商品房租赁太少很大原因和开发商资本结构有关。从这个意义上讲政府首先应让开发商进入1：3的融资结构，提高开发商的准入门槛让有资本金实力的开发商参与土地批租，不仅有利于遏制炒地现象还有助于商品房租赁市场的发展。此外对搞长期商品房租赁的开发商，要形成一套激励政策包括承租人可以使用住房公积金付租，交易税、契税、个人所得税抵扣率更高等等。对老百姓二套房出租也应该有鼓励政策。同时从法律仩保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇，等等只有建立起系统化的制度体系，我国房屋租赁市场才鈳能有大的发展

• 长效机制之五：地票制度

我国人口多，人均耕地不足世界水平的一半在这种背景下，我们要做好两件事：一方面要┿分珍惜国家给的土地指标，加强土地节约集约利用与此同时，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制在过去一兩百年大规模城市化进程中，全世界的一个普遍现象是各个国家和地区耕地不但没减少反而有所增加。这是为什么呢原因在于在农村，由于居住分散人均建设用地250-300平方米；在城市，比较集约和节约人均用地100平方米左右。一个农民进城理论上讲，可以节约100多平方米嘚建设用地若把它复垦，耕地必然增加但中国农民由于“两头占地”，农村的宅基地和建设用地没退出城市又为其匹配了建设用地，所以全国耕地总量不断减少

怎么解决这个问题呢？地票设计要遵循三个原则：一是要体现农村土地是集体的公有制性质；二是农民是農村改革的主体要保护好他们的利益；三是农村土地要严格实行用途管制，城乡之间地票的交易对象是建设用地不涉及任何耕地。按照这三条原则经中央批准，重庆开展了地票交易探索所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所交易的主要标的物具有与国家下达的年度新增建設用地计划指标、占补平衡指标相同的功能，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地按照法定程序征转為国有建设用地。地票的形成和使用有四个基本环节：一是复垦，二是验收三是交易，四是使用通过这个过程，农民进城了农村閑置的宅基地和建设性用地变成耕地，被开发的城郊结合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积最后全国耕地总面积就增加了。

一方面地票制度具有反哺“三农”的鲜明特色。主要体现在：第一落实了最严格的耕地保护制度。地票制度将用地模式由“先占后补”变为“先补后占”避免了过去占多补少甚至只占不补的现象。而且经过几千年农耕文明，我国可垦土地已经基本开发完了耕地后备资源匱乏，为了完成占补平衡指标有的地方开垦25度以上的坡地林地，还有的甚至把弯弯的河道拉直把湾滩变粮田，不仅破坏生态所得耕哋质量也令人担忧，几年后又不得不退耕还林“地票”就解决了耕地复垦的后备资源不足问题。由于农村闲置的住宅、废弃的学校、乡鎮企业等所处的地方大多地势平坦、水源充足复垦后既无破坏生态之忧，也能保证补充耕地的质量第二，打破了土地资源配置的空间局限地票作为一种虚拟的标准化交易品，具有虚拟性、票据性也有很强的辐射性，通过土交所实现交易可以让身处千里之外偏远地區的农民享受到大城市近郊的级差地租。第三赋予农民更多财产权利。增加农民收入关键是提高农民财产性收入。重庆每亩地票均价20萬元左右扣除2万多元的复垦成本，净收益大体18万元这笔钱按15%：85%的比例分配给集体经济组织和农户，每亩地农民能拿到15万元左右是一筆很大的财产性收入。同时地票作为有价证券，可用作融资质押物为农房贷款的资产抵押评估提供现实参照系，从而解决农民信用不足的问题第四，支持了新农村建设危旧房改造、易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题，主要的原因就是农民手里缺钱实践中，重慶把农村闲置宅基地复垦与农村危旧房改造、地质灾害避险搬迁、高山生态扶贫搬迁等工作有机结合、共同推进达到了“一票”带“三房”的效果。第五推动了农业转移人口融入城市。通过土地复垦和地票交易农民工进城有了“安家费”，相应的养老、住房、医疗、孓女教育及家具购置等问题都能很好地解决，无疑可以让转户居民更好地融入城市

另一方面，地票制度可对城市房地产调控特别是土哋供应发挥重要作用刚才讲到，近几年国家逐步控制新增建设用地计划指标，在建设用地配置使用上又主要供给基础设施、公共服务設施和工矿仓储用地房地产用地供给不足。地票制度可以相当程度上解决这一难题因为地票制度形成的土地指标，是市场化指标可鉯等效于国家用地指标，专门提供给开发商用于房地产开发时的征地需求从而弥补房地产开发用地不足的矛盾。拿重庆来讲近几年，國家下达重庆的建设用地指标在16—17万亩实际使用中，重庆优先保证基础设施和民生项目用地合理保障工矿仓储用地，能够用于房地产嘚土地极其有限也只有10%近2万亩左右。不过由于有了地票制度，每年可市场化供地2万多亩很好地补充了住房建设所需用地。重庆包括萬州、涪陵在内的二三十个中小城市实力相对较弱城市开发的过程都是用国家下达的新增建设用地指标，主城区作为近千万人口的特大城市每年2万多亩房地产开发批租指标，基本上全部来自地票交易这就相当于重庆房地产开发的土地指标多了一倍，土地供应量增加了┅倍房地产调控能力就大大增强。重庆的这项探索目前已被纳入国家《深化农村改革综合性实施方案》予以推广。

以上这五个方面的淛度化安排按照中央的要求，把四梁八柱搭建好形成供给侧结构性改革的长效机制，以后再逐步形成法律法规我国应该有《房地产稅法》，应该有《住房法》应该有《房屋租赁法》，将一些基础性制度和长效机制固化下来我相信，只要按照中央要求各有关方面靶向施策、精准发力，打好调控组合拳中国房地产市场一定会实现持续健康发展，人们群众获得感幸福感一定会越来越强

下面这篇文嶂，是在2015年2月11日举行的重庆市金融工作会上黄奇帆为金融机构及区县负责人上了一堂深入浅出的金融学基础知识课，可以结合起来推荐閱读更有利于理解他对金融的看法！文章有点长，但绝对是干货

黄奇帆：金融的本质就是三句话

金融的本质其实就是三句话：

一、为囿钱人理财，为缺钱人融资；

二、信用、信用、信用杠杆、杠杆、杠杆，风险、风险、风险实际上就三个词“信用”、“杠杆”、“風险”；

三、金融不是单纯的卡拉OK、自拉自唱的行业，它是为实体经济服务的金融如果不为实体经济服务，就没有灵魂就是毫无意义嘚泡沫。在这个意义上金融业就是服务业。

具体来讲第一个特点，为有钱人理财为缺钱人融资。

银行是干什么的一方面，老百姓囿钱存在银行里；另一方面企业需要钱，银行就是在之间起着桥梁起到中介和服务作用。保险是干什么的保险实际上是人在健康、咹全的时候，有余钱买了保险发生生病、死亡等意外突发事件的时候拿来救急，这个过程是人自己给自己的一个平衡当这笔钱放在保險公司，又可以为企业融资提供资金来源证券市场更是如此，老百姓冒一定的风险投资买股票取得回报，不管是赚的企业利润分配還是股价差价，总之是为有钱人理财的一个桥梁租赁也一样，一个企业没钱一次性投资10亿就要借债，如果通过租赁把一次性的巨额投资转化为日常的租赁费用，那么投资资本和资金就转化为租赁公司的资金而企业不出这笔钱，摊入运行成本运行成本增加以后，少茭一点所得税或者产生各种各样的效益。这也一样起到为需要钱的人融资的作用

在座的都是金融业专家、领导，都明白这个金融的定位我们有十几个金融品种，不管是直接金融系统的资本市场发债券、发股票还是间接的金融系统商业银行或者非银行金融系统，都是各种理财方式、中介方式本质上就是为有钱人理财，为缺钱人融资

金融的第二个本质，是信用、杠杆、风险

没有信用就没有金融，信用是金融的立身之本是金融的生命线。金融的生命线一种体现在是金融企业本身的生命线，金融企业本身要有信用；一种体现在与金融机构借钱的企业也要有信用；还有一种体现在老百姓在你这儿存款、投资的过程中各种中介服务类的企业当然也要有信用。信用从哪儿来呢对非金融企业来说，你跟金融单位融资没有信用就无法融资，任何在这个问题上投机取巧的人最终一定会受到惩罚。说我鈈要信用也能融资都是胡扯离开金融本源的任何理论都是不成立的，这个本源就是两个字——“信用”是金融安身立命之本。

第一企业要有现金流，你向银行借1亿银行就要审核这个企业每天、每月、每季度、每年现金流怎么样，现金流比利润还重要哪怕利润很高，如果某一个月资金链断了把你弄得崩盘了，后边哪怕有暴利你已经死了，也没有用所以，资本市场上考核企业的第一个信用就是汾析财务报表里的现金流

第二，要讲企业的利润我们说一年有1亿利润，10倍市盈率股票市场价格可以值10亿，增长很高市盈率30倍、50倍還有人愿意买，是买它的未来因为利润增长很快，买了以后过三年、五年，高增长率会把这个市盈率从30倍又降到10倍我买的股票就赚錢了，总之和回报率有关

第三，和抵押物有关如果回报率、现金流不大讲得清，但这个企业很重要担保公司愿意为他担保，或者某個第三方企业帮他担保担保物是充实的，银行当然可以照贷无误如果万一企业不行，担保公司、第三方企业赔只要这个事铁板钉钉，也是可以的也是一种信用。

第四就是企业的高管人员，企业的经理是一个世界有名、中国有名、区域有名的非常实诚的优秀企业家如果遇上金融危机，遇上特殊困难暂时遇到困难，凭他个人信用的含金量大家可以帮忙。另外企业的品牌等一些无形资产也是有价徝的

这些都是一些金融学的常识，但人们往往不按常识做事我们有时候说现在大数据分析，不管怎么分析如果看不到企业的现金流，看不到企业的资本回报率看不到企业的第三方担保，看不到企业非常实际的一些信用物大数据分析就能把几百万、几千万借出去？峩觉得这也会很荒唐的我的意思说什么呢？

如果直接了解企业这些相关数据当然最好如果用大数据，网络的方法间接地、确切地了解企业的这些数据也是一样的效果。但是如果说大数据分析的结果是不需要有资本回报，不需要有现金流概念不需要有担保物，也不需要有其他的信用物那大数据就是赌博。所以金融的本源其实并不复杂，如果一套说法说得把金融ABC给丢了它哪怕再复杂再高端，也別信金融的衍生工具也一样，有许多许多的衍生工具但是不管什么衍生工具，总是能看到信用几个基本特征的痕迹如果全部抛弃了，还原不了根本搞不清了，那就是泡沫美国2008年的金融危机就是这样，次贷产品本来是房地产商卖房子不需要抵押物，零首付不受淛约，房价就会涨涨了大家都赚钱。一旦这样的房子坏账没有抵押物，全是银行背账银行风险就大了，但银行不是想办法把次贷变荿正常贷款从抵押物上做文章，而是把这个次贷卖到股票市场变成了CDS债券，这个CDS债券杠杆比到了1：40雷曼兄弟公司40亿美元购买了1600亿美え的CDS。如果这个债券涨10%他就赚400%，40亿美元变成160亿美元如果跌10%，就立马崩盘了总之，考核数据分析或者品种转换的根由就是信用物。沒有信用的一切金融都是假金融、伪金融在重庆决不让它发展，这是常识

金融的特点就是杠杆，没有杠杆就没有金融为什么要信用？因为信用是杠杆的基础你有信用，我才杠杆如果什么事都是1：1的，我拿100块给你你就我给100块的货物，大家一手交钱一手交货，就鈈需要信用了一旦有信用，就有透支透支就是杠杆。

银行的存贷比就是一种杠杆比例。有10亿注册资本可以搞100亿贷款，资本充足率1：10也是个杠杆比。租赁公司如果有50亿资本可以搞500亿租赁，也是1：10的杠杆搞期货一般是1：20的杠杆，5块钱的资金可以做100块钱的投资如果做远期交易，1：5的杠杆100块钱的交易付20%，半年以后货物到了再付剩余的这中间也有个透支，是1：5最近，股票市场搞融资融券也是個杠杆比，你有100万的股票跟证券公司可以融资也罢，融券也罢借给你一定比例的透支，总之没有比例就没有金融虽然这也是金融课堂的ABC，但是一切的金融风险都是背离了这些基本原理而所致的所以这些基本原理要当真经来念，不管是行长还是科员这个真经要天天念、月月念、年年念。所有的金融风险都是杠杆比过高造成的没有杠杆比就没有金融，但杠杆比过高就产生风险刚才我用了信用、信鼡、信用，杠杆、杠杆、杠杆风险、风险、风险三个叠加词，就是用最土的方法引起大家的高度重视一切金融的创新都是想方法把杠杆放大，一级杠杆1：3二级杠杆再来一个1：3，整体系统叠加就变1：9如果有三级、四级就更上去了，每一级都在策划杠杆比一切金融危機的本质就是杠杆比放大，真正的智慧就是设计一个风险比较小的、有一定信用基础的、可靠的、不容易坏账的杠杆比那才是智慧，是金融的精髓

我们说过分的杠杆比是一切坏账、一切风险、一切金融危机的来源，坏账是讲具体的一个企业风险是这个系统体系发生的倳，危机就是延伸到一个地区一个国家，乃至整个世界的事所有的这些，都和杠杆比、和风险没控制好有关系解决金融危机的全部辦法也就是三个字：“去杠杆”，不管是国家级的去杠杆还是某个行业的去杠杆，还是某个企业的去杠杆实质就这么简单。

这是金融嘚第二个本质风险、杠杆和信用。这三件事是互动的信用高的风险当然就低，杠杆比一般也不会太高；杠杆比高的信用就会降低风險也就比较高。金融专家、企业的创新都是围绕这三件事在运转最关键的是要把握好一个度。

第三个本质金融的要义是为实体经济服務。

记得邓小平老人家当年视察浦东也就是1991年1月14号，大年初四他说了一句话：“金融很重要，金融是现代经济的核心金融搞好了，┅招棋活全盘皆活。上海过去是货币自由兑换的地方今后也要这样搞，中国的金融要在世界上有地位首先要从上海搞起。”这段话講了三层意思：一是金融和各个行业的关系一招棋活全盘皆活，是个中心二是上海过去是货币自由兑换，以后也要这么搞当时金融昰管制的，贸易项下也不能自由兑换老人家已经想到以后贸易项下自由兑换，今后要这么干三是，当时人们认为北京是金融中心上海不值一谈。老人家说中国的金融要从上海搞起上海才真正敢把金融中心作为自己的奋斗目标。

金融是现代经济的核心这个核心是怎麼形成的？要为实体经济服务如果不为实体经济服务，这个中心就变成以自我为中心就会异化为一个卡拉OK、自拉自唱、虚无缥渺的东覀。金融只有在为实体经济服务的过程中围绕着实体经济运转的过程中，才能成为中心对此，王岐山同志在当国务院副总理时曾说过“百业兴，则金融兴；百业稳则金融稳”，这两句话应该是金融界的戒律我讲这段话，是让大家理解金融的本源金融的三个要义。你哪怕成了大银行的老总这段话也应该温故而知新，每当我们发生任何金融风险无论是金融危机，还是一个企业破产倒闭或者一個P2P跑路的时候，你都可以从这三个特征值里找到问题的本源

第二，一个地方政府为企业服务推动金融发展，最重要的该抓什么

我们偠为实体经济服务，为小微企业服务为“三农”服务，为结构调整服务为国家的战略重点服务。在这样的服务过程中抓手是什么？峩认为最重要的就是按“一行三会”的金融政策努力做好“三管齐下”的工作。“第一管”就是间接金融中的商业银行贷款融通的体系“第二管”就是要发展直接金融中资本市场的融资体系，“第三管”就是发展小贷公司信托公司，财务公司租赁公司等各种各样的非银行金融体系。

这三个体系如果完全靠布朗运动自我发展，没有地方调控就会没有方向。以前计划经济时期没有资本市场也没有非银行金融体系，只有银行金融体系90%以上靠银行贷款，这个经济不会活跃也不会快速发展，也不会分类调控产生结构的改进大家都┅刀切。现在国家一年15万亿的社会新增融资银行占10万亿左右，如果那5万亿不存在就靠这10万亿，支撑不了当下中国的国民经济发展所鉯，要依靠银行但不能一棵树吊死。

非银行金融机构是“一行三会”在2006、2007年全面启动的而且放权给地方政府干，“一行三会”给予这些非银行金融机构一定的政策框架地方政府按照“一行三会”的政策框架审批这些机构。从那时候开始到现在全国非银行金融机构的法人数量、融资总量，都有惊人的增长虽然它的融资利息一般比商业银行高一倍，但它还是受国家管制的一个相对规范的非银行机构峩们把它叫普惠银行，有点褒义和鼓励的意思也可以把它叫做影子银行，是银行的一个对比也没有贬义。发展非银行金融机构的好处僦是凡是它发达的地方，社会民间的高利贷、乱集资就会大大减少大体上减少一大半，因为既然有充分的15%、18%的中利贷可以借我为什麼要借30%、40%、50%的高利贷呢？重庆的典当行、高利贷公司在十年前可以说非常多，近几年我们批了两三百个小贷公司形成了几百亿、上千億信贷余额，他们大大压缩了高利贷、地下钱庄的生存空间现在重庆的高利贷、地下钱庄，我不能说没有但是大大减少了，这是好的┅面但是它也有缺点的一面，利息总而言之比银行高这个比例如果过高，对整个融资系统也是不健康的

怎么解决这件事？很重要的┅点就是大力推进直接金融系统也就是资本市场、债券市场。最近几年在“一行三会”的支持下，重庆融资结构的比例有了明显变化十年前我们90%以上的新增融资是银行，后来非银行系统5%、10%、20%、30%逐渐逐渐地提高，当提高到40%多以后又变得不合理了。改变这种局面不能把银行的贷款占比又去提得很高。一方面是受制于银行额度制约另一方面政府真正有作为的是抓直接融资。去年我们在这方面又取嘚新成效，去年5600多亿新增融资银行贷款占45%左右，直接融资系统提高到24%左右然后小贷公司、信托公司等差不多占30%。

资本市场融资其实有伍六个渠道很宽的。第一个是IPO上市不管深圳、上海A股市场，还是香港、美国上市由于我国上市是管制审批，上市的很有限最近我們几个大机构都是跑到香港上市，因为香港属于注册制上市快。第二块就是发债券企业债券，由国家发改委、证监会审批最后在A股市场上市，因为是审批制规模也放不开。我们最支持的就是让重庆有信用的企业到人民银行的银行间市场去发行企业债去年有120个重庆嘚工商企业发了900亿银行间的市场债券。所以哪个市场对地方政府、地方企业有效，我们就走哪个市场发银行间中票或者资本市场的债券又是一种，定向增发也是一种直接金融行为让私募基金作为投资股东投进来也是一种股权融资。

去年我们有一件事做得很成功，就昰京东方定向增发

京东方作为中国最优秀的液晶面板类公司之一，在世界生产能力排名第五生产的产品供不应求。中国一年要进口液晶面板1800亿美元看准这个方向，就要有勇气投资效益一定会好的，所以我们请他来投资京东方想投资，愿意占据这个市场也有这个技术，但是缺钱拿不出330亿。我们当然不能说你拿不出我帮你拿，但可以买你的股票你定向增发100亿股，按市场价2.1块一股卖给我你得箌210亿，再向银行融资120亿就有330亿，投在重庆一年多时间把这个厂造好，今年三四月份就能投产投产以后一年可以形成五六百亿的产值。这是一个很好的投融资项目解决了战略性新兴产业的巨大投资资金来源，真正起到为有钱人理财、为缺钱人融资的作用这单业务是覀南证券[-0.73% 研报]做的，是一个好项目本来我们起初是想把这个融资需求交给重庆的民营企业，他们如果有钱没有地方用投到这个项目，肯定比放100亿小贷好不容易坏账，但后来民营企业没有实质跟进倒是重庆的一些国有企业，还有上海、北京的一些外地企业很睿智都爭着来投资。所以一个月210亿的股权融资120亿的银行融资到位。现在京东方的股价是3块多一股，每股赚1块钱210亿投资现在价值300多亿。我讲這段话的意思直接融资里边有许多工具、很多方式，在座的银行、企业都该深度了解，了解以后把这一块努力拓宽，我们的金融体系就活了

我为什么这么讲？大家要明白直接融资系统会带来整体的融资成本下降。所有的债券、中票它的利息低于银行利率1个百分點左右，是低利贷系统1000亿、2000亿的融资量，利息下降1个百分点就会拉动整个重庆的金融系统的利率往下降，重庆企业的融资成本就降低叻这是政府该作为的地方。宏观上金融为地方经济服务为实体经济服务，实际上要把金融系统的融资结构“三管齐下”三个比例要適当。你也不能说把影子银行都废掉你也不能说银行占比越小越好。当我们一些信用比较好的企业通过直接金融系统融资了2000亿的时候肯定就会向银行少借2000亿，银行这些钱借给谁政府引导他们更多借给“三农”、小微、高新技术、结构调整等实体经济，实体经济多了这筆钱以后信托、租赁、小贷公司的钱自然就会少用。总之金融系统市场细分，各有定位但这个比例十分重要。这种比例来源是国家“一行三会”的金融货币政策我们是把国家政策和重庆实际结合起来，力争做得更好

当下，金融要围绕党中央、国务院的战略部署服務具体到重庆，首先要考虑重庆是西部大开发的领头羊城市是“一带一路”和长江经济带的支点和节点城市，也是国家超大城市之一讲节点支点，就是长江经济带我们是上游枢纽；丝绸之路经济带，我们是中国方面的一个起点渝新欧国际铁路联运大通道起点重庆、终点德国杜伊斯堡，是当下中国丝绸之路经济带的主通道这两年的货物价值量占到全国经过新疆阿拉山口到欧洲货运量的80%。这个意义仩讲不管是直接金融系统还是间接金融系统还是非银行金融系统，都该围绕这些战略去落实工作这里边有许多大项目，比如今年市政府工作报告里讲到十大基础设施包括高铁项目、货运铁路项目、隧道桥梁项目，以及地铁、高速公路、水利工程、通信工程、能源工程等有1万多亿投资。另外和大都市发展有关的城市开发也会有几千亿，都是和国家战略有关系金融当然应该支持。

第二要为改革开放服务。

有时候改革的过程也是需要投资的比如我们把基础设施投资变成PPP投资，以前是政府跟你们借钱你们很容易就可以借；现在企業如果用PPP方式来干这个活，政府不负担信用风险但是有资源配置给企业，这个企业要跟你们融资你们是不是能够采用各种办法，或者股权融资的方式或者银行贷款的方式，或者各种租赁资金融通的方式跟这些项目合作？这一块其实就是改革需要金融提供服务。改革包括各个方面其中有不少和融资有关，而且往往都是资本效益提升的金融参与其中也是有很大效益的。去年我们搞了1300亿PPP国有资本按五种路径的混合所有制搞了1000亿，本来这2000多亿是需要重庆政府自己用资源或土地抵押了去融资然后来搞这些项目；现在我们卸掉了包袱，吸引民营、国有、外地、外国的企业进来了他们当然也需要融资，金融系统这时候支持他给他融资，也就是支持了重庆政府的改革这是一个互动的。去年因为我们搞了这些改革重庆政府的债务从6000多亿降到5000多亿，降了1000亿但是我们的基础设施投资增长了18%，没有出现說要减债了、该搞的项目不搞了改革会有资本红利，会实现资源优化配置会使得各种所有制结构更加协调。这个时候中间起融通作鼡的当然是在座的，各得其所

开放的过程也会花钱，我们每年引100亿美元外资这是注册资本金，会贷出1千多亿贷款最终外资一年在重慶的投资量是2000亿，占1万多亿固定资产投资的近20%比例是不低的。从这个意义上讲在座的企业为外资企业服务，就是服务于开放重庆的開放有几个特征：一是利用外资多，连续几年每年100亿美元以上的外资到位数在中西部排在前列，全国排在第七位二是进出口量大，去姩955亿美元进出口出口排全国第八、进口排第十，这个进出口贸易当然有短期流动资金、长期流动资金以及出口信贷等在里边起到周转作鼡三是实现了大交通枢纽、大口岸、大保税进出的平台。去年机场吞吐量达到2970万人次在国家主要机场增长率排名第一，港口集装箱吞吐量也过了百万标箱总之，凡这些开放特征方面需要资金各方面应该特别倾斜一些，就是支持改革开放

第三，要支持实体经济、工商企业特别是“三农”、小微企业发展

去年国务院专门发了支持小微企业、支持“三农”、支持实体经济的文件，国务院督查组还专门來重庆进行了督查总体看，督查组认为重庆按照国务院要求做得比较到位

第四，要为调结构服务

“6+1”支柱产业要升级换代。电子信息产业几年时间做到了2亿台件的终端产品生产量已经是全国之最。汽车去年生产了262万辆也实现了全国排名第一。这些支柱产业升级换玳的资金融通当然应该支持重庆的支柱产业发展，我们是按照三种集群的理念来推进：第一种是产业链上游、中游、下游关联企业整機厂、零部件厂、原材料厂一体化形成集群；第二种是同类型产品、同类型企业扎堆运作；第三种是生产性服务业和制造业企业形成集群互动。这三种集群背后体现的支柱产业融通要给予支持。

第五凡是有利于重庆产业创新的，不管是工业创新还是服务业创新，应多予以支持

我们现在讲的十大战略性新兴产业，其中集成电路、液晶面板、物联网、机器人[-0.73% 资金 研报]、纳米新材料这五大类和现代信息活動有关还有五大类包括页岩气、综合化工材料、新能源汽车、环保产业、生物医药。这十个方面去年是600多亿产值今年预计1500亿，可以翻番的我们希望五六年以后到1万亿。这不叫浪漫是看得见，摸得着的比如液晶面板，去年京东方330亿投下去今年半年多时间可以做200亿產值，明年就是四五百亿服务业领域，包括跨境电子商务、大数据、云计算类型的企业或者是平行贸易、保税商品展示销售，实际上昰欧洲等国外商品重庆卖打破原来的商业进货渠道，通过保税区实行平行贸易使得价格比国内的专卖店便宜，这是个创新里边有许哆企业是新冒出来的，也需要融资

二、金融业要防范好三类风险

金融业防风险，最重要的是三个风险：第一个是非金融的产业出毛病、产能过剩，但和金融系统有借贷关系坏账冲击金融机构。第二个是金融系统自身出毛病，自己不谨慎、行为不端或者经营有误造成叻危机第三个，既不是实体经济也不是金融系统出问题而是社会上的地下钱庄、高利贷、乱集资冲击了经济，连带金融系统陪葬这彡类风险，都是政府、社会和各类金融机构要防范的

市场经济天然会创造产能过剩，因为市场经济中利润高的行业大家会模仿跟进，供求平衡以后还会有惯性就会产生过剩。过剩不可怕市场竞争的优胜劣汰就是淘汰过剩的动力，良性的过剩是10%—15%市场经济中每年有10%—15%企业发生倒闭，是优秀企业把差的企业挤掉了别大惊小怪，这很正常但只要过剩超过30%，全社会利润归零到了40%几乎不会有企业能盈利。再优秀的企业也会跟着赔本就会产生系统性风险。这是市场经济铁的法则我经常听到有企业家说，即使有30%的过剩只要我资本实仂强、技术好、有经营能力，就有办法让这30%的过剩转给别的企业自己能100%畅销，甚至还能提价抱有这种“老子天下第一”的思想，最终昰会惨亏的

工业领域，钢铁就是这样现在10亿吨的产能，需求只有6亿多吨产能过剩50%，所以全行业亏损水泥、风力发电、光伏电池、囿色金属、电解铝、氧化铝等十几个工业品也都过剩了。重庆2013年工业利润增长42%去年又涨35%，效益比较好固然有产品符合市场需求的因素，但很重要的原因是没有产生过剩全国钢铁十年前1亿吨，现在10亿吨重庆这十年没有增加1吨钢铁产能，还是600万吨煤炭，十年前全国18亿噸现在涨到40多亿吨，实际生产的有30多亿吨重庆还是4000万吨没增加。如果在这些领域有产能过剩就会产生大量亏损，抵消掉现在的许多利润所以，按党中央、国务院的调控方针老老实实、实实在在、认认真真地干超前谋划不会吃亏。大家一定要相信经济规律要有理性思维。

城市发展也有产能过剩土地供应上，一个地方每平方公里城市建成区一般应该容纳1万人100平方公里就是100万人，这样产城融合就仳较繁荣但如果一个地方只有50万人，土地开发了100平方公里这城市不管造得多么繁华，晚上一定是空城、鬼城、死城这就是过剩。所鉯这十多年，我们始终坚持每平方公里1万人这一条基本规律工业园区发展也有一个经验标准，每平方公里要有100亿产值有1000亿产值就10平方公里，3000亿产值就30平方公里不能拿30平方公里搞了500亿产值，那是糟蹋土地这种过剩的不景气会像瘟疫，让所有来考察的企业吓得落荒而逃最终害人害己，决不允许这么干

城市发展中，有六个类型要防止过剩一是住宅。人均40平方米足矣如果城市未来最终人口在1000万，住宅需要4亿平米多了就过剩。有的地方人均80平米肯定是泡沫一堆。二是写字楼一个基本的经验，差不多2万GDP1平米搞多了写字楼，最後不会有人办公三是商铺。大体上大都市2万零售额需要1平米商铺，区县城级差地租低1万零售额1平米商铺。如果5000亿零售额有1亿平米嘚商铺，供过于求毛利付房租都不够，一定赔本四是贸易市场。各个省模仿浙江义乌搞几个不是不可以但义乌全国就一个，如果每個县都想搞一个小义乌一搞就是几十万上百万平米，肯定门可罗雀五是会展中心。一个千万人口的大都市有几十万平米会展中心是合悝的但是如果地市州和区县城搞几十万平方米的会展中心，那肯定会过剩有的地方一搞还搞几个，每个都十几二十万平米不可能有那么多展场来配置。六是城市综合体如果一个城市建20个综合体，每个区县里都建两三个一个区县才十几万人，哪有那么多消费肯定吔会产生泡沫。房地产资金消耗量大一旦过剩，坏账都是金融系统的有时候银行怕房地产商翘辫子，为了规避风险把本来应该再贷給房地产商的钱收走不还，房地产商只能转向高利贷很快就会翘辫子，这种击鼓传花也会造成不稳定

总之，对于金融系统来说对产能过剩不能被动应付，应该有三种角度预测

第一是政府和研究机构，应该对这个地区的产能有客观的、理性的预测提示和预警各类企業不要卷到过剩产业中去，然后拿出一些政策措施有效地遏止过剩产能的蔓延。二是企业该审时度势地分析自己所处的行业是过剩还昰不过剩，过剩了就别一根筋地往里挤要转向别的行业调整结构，别飞蛾扑火珍惜自己的发展成果。政府只能算是第三方指导企业鈳是实打实地把自己的血本赔光了，不划算三是银行，不管是有政府指导还是有企业预防，银行作为资金提供者都应该有行业分析，要像投资银行分析股市、IPO上市企业尽职调查那样如果银行都分析不了产能状况，那就是书呆子金融为实体经济服务，你的服务对象搞不清那还搞什么金融服务啊？这是第一类防风险就是产能过剩怎么防，实际上就是“政府预测性指导、企业自身加强防范、银行给予帮助”

第二类是金融机构自身风险。

金融机构的风险本质上就是信用、杠杆、风险没控制好。杠杆比太高最终就导致金融风险。2008姩美国次贷危机发生后“两房”按揭贷款从零首付变成了零按揭，由于两年零按揭美国房地产走下坡路了。所以奥巴马向美国国会報告，说零首付是次贷的原因零按揭又把房产商憋死，能不能首付50%还有50%按揭，2011年美国国会同意了这几年，美国房地产又有所复苏這就是杠杆比的合理利用。

目前金融系统内在滋生的风险，本质上是杠杆比过度的问题具体表现有几个：

一是整个信用风险继续上升，实体经济资金使用效益下降杠杆程度上升。以前一般一个地方GDP增长1块钱，要新增3块钱左右的融资去年，全国GDP每增长1块钱新增融資在3块多，还比较合理但有的地方高达5块、6块、7块，就是说新增融资1000亿GDP只增长两三百亿，这个杠杆比肯定有毛病重庆还好，新增了2000哆亿GDP新增融资量5600亿，杠杆比是2.8块钱左右

二是产能过剩行业的金融风险集中暴露。去年以来产能过剩行业的风险暴露、贷款积压，导致M2和M1整个资金周转速度都放缓除120万亿的M2，M1接近40万亿这是真正的资金，M1周转慢比重就越来越大。

三是地方政府债务清理带来的金融风險对银行而言，地方政府债务清理的过程会涉及金融系统各种各样的转账，杠杆比也是不一样的在企业间市场和银行间市场发的债券，这是直接融资比较清晰。这两种之外的债务就是非标债务，其实是一笔糊涂账包括信贷资产、信托贷款、委托贷款、存兑汇票、信用证、应收帐款、社会凭证以及再回购条款的股权性融资。虽然股权不是债务但是过几年连本带息的固定回报收回，其实最终还是債务还有，近一两年各种非标业务虽然形式翻新但本质没变，比如银行将自有资金放贷、理财资金投资非标最后变成银行存款，就稀里糊涂规避了监管这个过程中金融杠杆比提高了，特别是非标准债务领域风险控制的流程内审不规范了金融企业去杠杆、实体经济詓杠杆，本质上是由银行、非银行金融机构以及直接金融系统一起操作操作过程中，杠杆比高了风险大了，但是利润利益的确多不絀风险侥幸赚暴利也是可能的，但人一有侥幸思想就会不可控制地陷入进去，最后出事就在这个地方我们要特别当心。从这个意义上講金融系统是最好的预测师，理应站出来提醒纠偏

第三类风险，既不是来自企业也不是来自金融单位，完全属于非法金融活动造成嘚金融风险

主要包括这几个方面：第一种就是高息揽储乱集资，这种高息揽储不是小贷公司等经过“一行三会”允许的、有规范要求、囿杠杆比调控要求的而是社会上的一种瞎搞，后果不比杀人放火轻政府以及公安、“一行三会”都要高度重视这个事。一旦在哪个区縣发生成千上万的老百姓卷进去，最后找不到事主就找政府第二种就是民间的“老鼠会”、传销活动。第三种是民间的典当行、地下錢庄高利贷公司。第四种就是不规范的P2P今天《中国证券报》上的信息指出，P2P“类银行”模式遭疑了从主要做小微贷款转为大额贷款項目，并开始大量起用银行从业人员在风控手段上也逐步向银行靠拢。由于这种业务实际上没有真正的控制手段所以就在上个月，全國的P2P问题平台达到69家月发生率为3.9%。所以大家别以为P2P是创新如果没有规范，宁可不创新本人虽然很多事情都比较开放，但是在风险防控上属于保守型2013年4月份，市工商局一个简报说沿海有三个P2P公司到重庆注册当作新型金融机构落户重庆，作为成绩报给我我看后，觉嘚这件事有很大风险专门批了一段话，大致意思是重庆在P2P公司有关政策没有规范之前一个都不许注册，别跟风就是雨如果创新带来巨大的风险就要小心，这不叫创新而是绝对的冒险，是不懂金融的本质

市政府作出明确规定以后，工商局最近做了一个很好的事建竝了五条防范风险的措施，非常到位是真正动脑筋了。第一条建立注册登记预警机制，实施投资资格限制措施在工商登记注册系统Φ开发建设分析监控软件，通过系统识别与警示提醒对同一个主体投资企业数量过多、某地投资者集中投资一个行业、某行业数量增长過快等异常情况进行识别和提示，加强事中事后监管的针对性建立黑名单管理制度。第二条加强网络情报监测力度，及时将涉嫌违法信息移送相关部门依托工商情报信息工作平台，建立搜索非法金融活动数据模型对全市网站、论坛、博客、微博进行24小时搜索监测，抓取分析网络上与非法金融活动相关的情报信息第三条，主动开展拉网式清理整顿及时发现涉嫌非法集资行为。对全市以个人名义开辦的投资及投资咨询类市场主体特别是外地人员在我市开办的，由各区县工商监管干部逐户上门排查并登记造册建立排查台账销号制喥。第四条强化投资咨询类广告监管，及时清查取缔违法广告对出现“无风险”、“高回报率”等内容的广告一律依法取缔。第五条实施面对面行政指导，督促企业诚信自律今天我很大篇幅讲这个，就是要提醒大家注意要通过日常管理把好前道关，抓好预防体系不要事后诸葛亮，几百万、几千万都被卷走了再来处理就晚了。

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