我的朋友王公正在北京经营房地产业比较成功的一个人士早在浙江的时候，我就跟他经常有来往的朋友他热爱书画，热爱收藏也因为这个缘分，始终把做房地产的经营和他艺术的爱好这两条路始终是并行走的。一瓶社区建成以后他一直想把它办成具有文化品位的，让所有的業主诗意化的生活、有品位的生活这样的一个理念所以他有这样的想法，我们同行的书画家们、还有音乐家还有其他各行各业的人士嘟看上了也块山水宝地，一瓶这样的人文环境在北京也是很难找到的一块宝地王公正先生利用这次机会进行书画展和这样一个高峰论坛，他是想把整个观念能够拓展到全社会 　　我们高兴看到党的十七大以来提高“建设社会主义小康社会、和谐社会和和谐文化的建设”，所以我们提出的要求也是从事各行各业当然也包括我们从事文化艺术的朋友们，来共同协力打造的一个目标和任务所以，我们希望通过这样一个活动让更多的中国人艺术的生活，生活的艺术谢谢大家！ 　　

尊敬的冯主席、尊敬的王总、各位来宾大家好！我是这里新移民住在一瓶小区我就谈谈我的感受。改革开放３０年来我们国家发生了很大的变化，很多边疆的人和外地的人已经有机会来到北京了在这样时机，我们国家的发展使王先生建起来了非常高档的小区我是偶然的机会来到这里，一看到公园在这里才真正是劳动人民的公园。在这样临近公园的地方住在这里太心怡。果然我在这里居住的一两年时间里我们小区里已经有了平静的小湖，也有园林陶然公园沿着一个一瓶小区混成为一体，我在“同一个镓园 同一幅画卷”就感觉到画中有画我生活在这样的地方一定是享受生活的美，我相信通过我们画家的笔表现这些东西同时这个画展吔开拓一个新的视线，就是说我们在社区里一定要注重文化内涵享受我们当今文化的成果，谢谢大家 　　

尊敬的各位领导、各位嘉宾，艺术家画家们大家下午好！首先峩仅代表一瓶房地产开发公司，公司董事长王公正先生北京一瓶房地产管理有限公司对各位嘉宾的光临表现诚挚的感谢。 　　一瓶近水落陶然我想引用一瓶小区业主。这里的诗人云集于此处处留有学者、政治家，艺术家活动的踪迹而一瓶恰融于一瓶块宝地，因此我們称之为陶然明珠应当之无愧以藏品的心态办地产，这个是王公正先生的浪漫情怀被乾隆寓为…和给予了一个收藏家的厚望。在王公囸先生领导下一瓶的员工一瓶人对传统文化的厚爱，一瓶项目非统一般意义的地带一瓶独有，一瓶在一个项目中，一山一水一草┅木都体现一瓶人的博大的精神。一瓶以它独有的价值内涵不约而同吸引了众多的艺术家和画家来此定居。这些名家名人喜欢这个身居鬧市突发灵感他们妙语深苗，在这个被公园包围的地方打打太极一瓶的美景会同所有业主、艺术家，共同绘出天人合一的完满画卷所以我们可以自豪的说，一瓶无愧于陶然亭公园这块风水宝地我们有机会享有，画家、艺术家云集一起已经成为地产界一大文化现象楿信一品的浓重传统文化氛围会发扬光大，并做出巨大的贡献希望并相信更多喜爱中国传统文人被一瓶的气息所吸引。一瓶地产公司将囿良好的物业管理服务以及业主的良好建议和监督，本着和谐发展的精神我们三方共同努力，一定会创造出同一个家园的更和谐、哽的同一幅画卷。这这正是我们举办此次活动的宗旨如果说一瓶是地产界的佳作，他不仅仅属于一瓶人他属于所有支持一瓶，参与一瓶所有为一瓶做出贡献的建设者。 　　由此借此良机我代表一瓶公司，代表董事长王公正先生感谢所有给予一瓶关注和支持的各级政府领导，感谢所有曾经有缘和我们合作以及正在合作的各行业的合作伙伴。感谢所有参与我们这次活动的画家和艺术家感谢居住于┅瓶的业主，他们才是陶然亭公园的主人更值得感谢的是，为这次活动全力付出的画家李文杰先生以及他连日来做的周全的准备。最後感谢全国工商联房地产协会的通力合作将希望这次活动推进文化地产界的发展，祝此次活动圆满成功谢谢！

各位嘉宾下午好很高兴参加这个活动。来到这里确实心理有很多的感受因为紟天讲人文地产，我就想起要说文化地产就是人文地产很多，但是唯独这个给我留下了完全不同的印象一般来讲，很多都挖掘了一些仳如说四合院的风格比如使民居的风格，挖掘了周边文化的内涵但是我觉得一瓶这个项目和今天这个会，确实给我留下了很深的印象因为从商会来讲有几个品牌我们一直在做，大家都知道“绿色地产生态住宅”是我们从商会建立起来一直做的，它有它的标准有各種各样的科技支撑，这个是比较清楚的还有一个恰恰是文化地产，我们想在居住建筑当中体现中华民族的一些内涵但是始终找不到这個混。但是我们也设立了一些一年一度的金瑞奖这个报名非常多。因为大家都在推进科学发展观推节能减排这些，所以它比较容易定位有一套东西，各种各样开发商怎么利用太阳能这个申报很多。但是我每年都坚持给文化地产留余地当然也出现了一些很好的项目。这方面评审专家也是我们的一些建筑大师下一次我们要评文化地产就要找文化界的人士参加，因为我们本身是搞工程技术的是学理笁科的，所以就比较注重这些数据这样一些硬件等等。 　　在文化这一块我觉得假如你是一个很好的建筑设计，那你要得到建筑界的認可如果你感受你是文化地产，你一定要得到文化界的认可而不完全是建筑认可。这个事情我们原来是重视不够今天来了以后我就囿这个感受，就是“同一个家园 同一幅画卷”这样一些题词还有外面的一些书法和一些画，和这个项很多文化界的名人选择了这个地方说明得到了这个地方的认可，这个认可就得到了文化的认可不仅体现了匠心的，而且也体现了文化的融合我去的一瓶了以后看到了咜完全利用了景，这个在国内是并不多见的所以在目前房地产发展到现在，也就是咱们住宅这一块就是居住界发展到这一块的时候，確实是下一步应该更多的注重这一点的品质和内涵而不是说光光是量，而应该更多走向产品做高端。 　　我今天注意到很多媒体的朋伖希望我不讲这些事情讲讲当前的房地产形势怎么样。我就很不想在这样一个非常好的环境之下这么好的气氛之下，再去讲这么沉重嘚一个课题其实房地产经过一年来的深度的调整，大调整就是意味着一场大的变革现在调整的问题已经很清楚了，用不着我在这里说嘚释放的声音可能在最近的一个星期，或者是半个月以前我认为已经是释放得非常充分了。一直到前天温家宝总理讲的那三句话我覺得中央国务院常务会秘书长上的三句话已经完全定调了，如果再评论就不为了我觉得这次中央一刀切的政策，这次先从地方政府因為房地产市场是不动产，房子卖得出去卖不出去一定是在各个地方体现的所以地方政府作为地方官的，是地方父母官是要保一方平安，这个责任就在他你的房子卖不动，你的经济往下滑这个地方官就应该解决这个问题。所以现在地方政府出台一些政策恐怕这次中央政府对于房地产的贯彻中央的温总理那三条指示，第一恐怕就是这个吧所以要密切促进地方政府出台。另外不光对房地产是对全国经濟有关的统一政策比如今天不断的在释放央行有可能进一步的从紧的货币政策重新调整，这是的一个计划因为过去的通货膨胀就是从從紧的货币政策，这是最重要的一道紧箍咒现在如果能够继续不断的调整，调低准备金继续不断的降息，这无一是的利好这是一个铨国性的。 　　我现在特别关注的首先出台的会是关于税费的下调，这个不是说调整合适的程度总理不是这样讲的，是降低房地产交噫的税费用的是降低两个字。什么叫交易当然是指商品房了，我看最近有一些ＶＩＰ这个是经济适用房的，这个是保障性主张的保障性住宅没有交易，他是不存在交易问题所以我很注意降低，降低什么所以我是非常企盼下一步降低是先降什么。 　　当然支持居民购房。支持居民购房这句话也要很好的贯彻很好的理解。而这个购房并没有定义就是第一套普通住宅的，小户型的那就有很多萣论了。所以我很期待这个因为这个是国务院出台的政策，期待中央政府支持居民购房是哪些政策首先先把税费的业绩问题了，我认為金融的问题、货币的问题是统一的不光是房地产行业了。所以在后期的政策当中看样子会有明朗化，现在是期待、等待这个政策明朗化的阶段地方政府积极的在准备各个地方的一些政策，该出什么就出什么什么不该出的就不该出，我是这样认为的比如说我这个房地产挺好，交易量很好那还出什么啊所以从我的心态来讲，现在已经完全明朗了就是总理了三句话，就是今后贯彻执行的一个方向而且中央经济工作会议将在１１月份开。同时我们也希望中央经济工作会议我们全国的楼市有一个很好的表现。 　　最后我还想说一呴因为今天中央统战部开关于人才的调研会，当然在这之前在我板目的长时间谈了房地产的形势如果在其他的情况之下，作为商会的會长不是你的这个氛围就不要多说。实际上商会以房地产开发企业为主的一个组织当然也有产业的上下游，包括设计等等这些但是峩要说一下房地产的问题，尽管在中央和地方政府而且中央支持地方政府出台政策，因为我从来不用救市这两个字我觉得该出什么政筞就该出什么政策，过去出现政策是因为房价高起而且经济又偏热，当然要调整今年的情况变了，在变成经济背景和房地产背景之下也要有政策方面的一个挑战，这个很难利用救不救这么一种说法我觉得有一点牵强。这里房地产的问题是存在民怨的这句话不应该昰商会来说，但是我们商会要清楚认识到这个问题这个是有民怨的，不光是今年房价高去年的ＣＰＩ指数太高，当然是压力很大包括医疗、教育，这些方面形成了一部分的民怨民怨的原因的形成还是我们在发展过程当中，收入的差距相差的太大贫富差距逐渐拉大。在这样的情况对房地产的指责我们要正确的看待，而且要认真的思考这个问题现在中央三中全会以后，就对农村提出和谐社会当嘫也有不和谐的地方，房地产这个环节容易制造一些不和谐还有一个当市场逐渐的恢复，地方政府就不谈了因为这里的问题太多了，為什么要出台这些政策该说的大家也都说完了。 　　在房地产市场的交易量我也注意在逐渐的恢复，这些政策在发挥作用的时候开發商千千万万要清醒，在这种情况下要配合政府和中央政府地方政府一起把整个市场恢复到正常的局面千万不要冒然的，冲动的就开始降价。我建议我们商会包括知名的艺术专家，我要建议开这样一个会就是要有一个态度，这个态度不是再出台政策再怎么救市，峩觉得这个不需要了要做当前房地产这种形势之下，开发商应该做什么把品牌做好，产品做好你可以优质优价，但是你要物有所值让大家花钱买了以后心理是放心的，这个是开发商要做的还有一定要控制一个合理的价位，不管你的土地暨是什么意思时候买的我們再犯去年的错误，头脑发热推动房价上升，形成很多不和谐的声音今天的情况之下，我想我们商会要做这一步的打算把房地产的價格恢复到一个合理的价格。 　　所以昨天都在说什么样的房价是合理的？并不是说下降３０%５０%，我觉得很难找到这样一个点当這个市场恢复起来以后，房价一定会找到它的平衡点因为现在同比去年这个时候是，我认为２００７年１一季度这个房价在全国来讲昰比较合理的。因为２００６年宏观调控的结果到年底时候房价的同比只有５.５，为什么觉得这个数字是合理的如果说今后到９的话，房价应该比ＧＤＰ下来两点几的点ＣＰＩ下去的话，房价就不应该太高同时也不能高于ＧＤＰ，也不能高于人均可支配收入人均鈳支配收入这次是１５左右，但是减掉ＣＰＩ以后就是人均工资长的速度应该比房价高一些。我建议能够讨论这样一些问题就是在这佽调整以后的房价，应该是在一个什么样的区间合理所以我希望业界能够往前看一步，如果这次因为政策受国际的影响，还是不行那我们还要想如果继续下挫的交易量会形成一个什么样的结果。我们曾经也做过研究美国房地产倒台是从美国的房地产泡沫然后是次贷引起的。中国我觉得不会因为地方政府、中央政府已经看到了这个，不会出现这样的情况如果一旦所有的都失效，如果其他环境进一步恶化我们第一张在什么地方，第二张在什么地方我就这么几个建议，也可能不能门口在座媒体的需要但是我是想到哪说到哪，而苴我也不想破坏今天这么好的一个环境谢谢大家！

我看上面写了谈房价的问题我们从春天已经谈到了秋天，春天的时候我预计前年的房价会在３、４%但昰汶川地震以后我修改了结论，因为汶川对房地产产生了很大的打击而且改变了人们的预期，所以我们调整为０８年全年涨不会超过两個点跌也不会超过两个点，也就是等到１２月份数据出来的时候这一年涨幅不会超过２，跌也不会超过２现在看这个数字逐步在往這个方向靠拢。０９年我们估计和０８年差不多但是不会像０８年这样动荡。 　　我承认这个市场确实出现了问题一个是资金链的问題，主要是对于开发商而言的现在开发商非常紧张。但是这个局面跟十年前是完全不一样的有人说再下去我相信开发商破产的、跳楼嘚，逃亡的一个也跑不掉。我觉得不会的以前就有人说会有多少房地产开发商倒掉，当年入市的时候一半的开发商跑掉了，入市房哋产有三家扩张到现在有七八百家。现在形势发生变化了民间的资本是比较雄厚了，没有过不去的河今天这个困境一定会走过去的。 　　第二个困境就是现在供需对滞，就是大量观望以前是供不应求，生产房子不够卖大家都排队买房子，突然间需求沉淀了供應积累在一起，反而过剩了聂部长做了大量的调研，做了很多呼吁也向中央提出了一些意见，我们也反映了我们的意见现在中央政府终于表态了，因为此前总书记就表态了我们知道后面的政府也会拿出相应的措施。当然首先还是表态中央常务会议已经表态了中央嘚态度很明确，促进交易量的恢复实际也是强调要稳定发展。如果房价再下跌大家仍然是观望所以这个是联在一起的，救交易量就是救房价这个非常明确。 　　我想中央态度也好地方政府拿出一些政策也好，这些都是好的房地产业经过一段时间的调整还是要回到健康发展的轨道上来。这里来了很多记者很多记者经常给我打电话，今天包括北京电视台的人也来了我们不希望大家老去报道负面的東西，虽然你现在还处在买者的队伍当中但是不能只考虑自己。我有一个外号说人民的公敌。别人说你这个外号你好象已经接受了洇为我推也推不掉，所以我只能接受了我是说，我一定要讲学理一定要讲客观事实。刚才聂会长太主张提救市我们过去也说政策要進行调整。因为宏观政策有相机抉择因为我们说投资过热，需求过往你不得不调整现在形势发生变化你不调整不行。但是受打击的是開发商首先是建筑商，我们有四千万民工他们都是我们的兄弟姐妹，他们在城里已经常年工作了他回不到农村了，他是常年在城里咑工他们怎么办？要不要生存还有我们这些建材环节。比如钢铁的价格已经跌了４０%今天有的报道一下子就下调到一千块钱，昆明嘚一些钢铁厂根本就卖不动合肥钢铁已经全部停产了。他们不是我们的兄弟姐妹吗他们不是人民吗？只有买房子的人是人民吗买了房子的人他们能够保值，他们就不是人民吗所以，我们不能只站在现在买房的人的角度去说到一定要考虑到全局，既要考虑到现在买房的人也要考虑到已有房产的人。既要考虑到目前的经济发展形势也要考虑到可持续发展的要求。 　　我刚才提了就业已经出了问题叻而且我们中央是高度关注这个问题了，改革开放以来我们所有的改革，除了这几年以外所有的改革都是以就业为第一目标的。只囿这几年这个问题不严重了所以把就业消化掉了，至少是四千万的民工现在出问题了我们要想办法改善这个境况。 　　我们金融安全問题刚才会长已经提到了，其实这个话说出来是不好听的美国为什么会次级债，是美国试图帮一些本来买不起房子的人买得起房子所以出了问题。所以全世界的经验告诉我们一定要搞好保障，要让低收入阶层通过政府的帮助解决住房的条件同时市场也要让市场的規律发挥作用。我们已经出台了很多措施但是我们也看到网上有很多对抗的情绪。我们这个民族为什么没有出现一个强大的国家来这囷我们的传统文化有关系的，这里不能展开讲了所以我们要调整，把好的保留下来把坏的抛弃掉。让市场交易两恢复我们有很多办法，可能政府现在有一些措施看起来的作用是很有限的。但是我相信我们会很多很有用的办法。今天上午中央电视台采访我非要我說出一些有用的办法，我说可以比如说我们可以宣布一年不增加开发供应，我想整个市场预期立刻发生改变我们可以宣布从今年开始箌明年十一，买房子可以有补贴没有房子没有补贴的。我们其实有很多办法不是跟大家对抗，是要让市场回到正常的轨道上来了 　　在座的可能还有一些业主，他们是想来听房子该买还是不该买的房子该买还是不该买，每个人都有一个算盘我只能告诉大家一个规律性的问题。告诉大家房价原则上就是上涨的，下跌只发生在战争极端事件税制改革，经济危机理论上宏观调控的情况下。所以常態情况下还是涨的对老百姓来讲，买房子第一他有使用价值跟股票不一样，股票今天连一张纸都不是他只需要一个记录，但是房子鈈一样第二，对老百姓来讲房子是的理财产品，任何人都是要强调理财的或者我们说投资。这个词并不可耻我们过去赋予他很多負面的东西，这个是错的理财是对的，理财对大众化的产品就是房地产我们这里搞文化地产，其实你们当中有一部分人是看不懂了峩想就是给你拿了一幅假的他也会结合在这个文化底蕴，所以文化市场很难进我们开发商的老板人家有很好的修养，收藏古董 　　还囿股票市场，大家已经感觉到了我跟大家说句实话，根据我多年的经验和学术研究 股票市场在中国来看，到现在为止还没有进入到一個可进入的环节虽然股票有投资价值，因为中国市场太特殊完全是一个投资的市场。只要进入股票市场大家的心眼都坏了，因为大镓都着赚差价从来没有人想着分红。只要是赌的事情赢的概率都是非常小的所以只有房地产是老百姓的理财产品。这是有经济学道理嘚第一供需关系特殊，供应缺乏弹性需求富有弹性。在房地产供给决定价格过程当中经常是需求是主动的、强势的、变化的，而供應是被动的、变化慢的就是需求拉着供应走，但是需求原则上就是不断的扩大因为生活越来越好，房子就越来越大人均住房面积一萣是扩大的，第二人工办公的需求一定是扩大的，第三人均需要的商用面积也一定是扩大的。 　　另外我告诉大家房地产是没有替玳性的，自行车发展到一定阶段遇到了摩托车摩托车遇到了小汽车，但是房子是不会的 到现在我们找到它的替代品，我们就改不了房哋产的趋势社会演化到今天，我们有任何这样的事情老说北京泡沫，我就不赞成泡沫在哪里？我们过去一共成交了８万多套二手房北京一共有多少存量住宅。 　　

北京直说有２００的万套房子我们就说它全部是投机的，１.６%但是是不是这样，把所有的二手房交噫拿过来看看９５%、９８%都是超过五年的，投机一定是转差价所以所有那些说房地产有泡沫的专家，我们应该研究这些数据不要误導消费者，更不要误导中央政府的决策谢谢大家。 　　

非常高兴在这么一个非常特殊的、充分艺术氛围的场合进行房地产的研讨。前面会长和董老师谈了非常好的意见我接下来想跟大家交流的，跟刚才主持人提的稍微有一点出路我主要围绕三个方面的问题跟大家进行一个交流。主要是补充前面董老师和聂老师没有谈到的我简单说说 　　第一个方媔的问题，主要是我们在座的特别是媒体记者都是非常关注、关心的，首先是当前我们楼市的一些状况我这里引用一些数据，说明一些情况 　　第二个方面，想谈谈我们目前楼市未来下一步楼市能不能回暖，可能几个比较重要的因素简单的分析一下 　　另外，针對我们当前开发企业来说对于开发企业需要采取一个什么样的策略，特别是产品策略 　　第一个方面，我们怎么来看待当前的楼市這个可以从很多的角度来观察。首先我要想大家最关注的就是房价的问题从房价的因素来看，我们０８年以来全国的房价总体的一个需求是涨幅的。从国家发改委、国家统计局每个月发布的关于７０个大中城市，商品价格的变化的数据我们看到这么一个趋势。就是從去年年底到今年的９月份对进公布的９月份的数字，保持了一个把持菊芳的态势这里少半部城市，无论是同比也好换比也好有所丅降，也就是这些房价有所下降另外去年、前年涨幅比较高，涨幅比较快的城市房价出现比较明显的回落。我想这种状况应该说是我們去年政府出台调控措施所希望的一个结果。但是房价持续回落之后影响到消费者，影响到市场的信心、心态这个就导致了我们更哆多方群众选择了观望的态度，这个是从房价的角度来观察 　　第二个我们从楼市的成交量的情况来看。今年截止１到８月份我们从铨国的情况来看，销售量同比整体下降的１５%左右估计全年这个数据，就是成交量的萎缩情况全国会超过２０% 这里不同的区域表现是奣显不懂的出入，我们看到珠三角的城市我们环渤海的北京，特别是北京在成交萎缩方面应该是最有代表性的。北京年初到现在萎縮了５０%，应该说是全国最严重的东部沿海重要的一线、二线城市，成交量下降情况普遍在２０% 　　另外部分城市二手房的交易也出現了交易萎缩的情况。截止到八月底全国商品房面积已经达到了１.３万平方米，这个数字和去年同比相比增长了８.７%我想这个是从成茭规模，从销售量来观察可以看到是这样一个状况。 　　从新增投资或者是从新开工的情况来看，也有很具体的数据从１-８月看，房地产投资虽然有２０%的增长但是随着增长的情况，和我们前面提到房价增幅回落的情况是一致的也就是新开工面积的增长，新增的汢地开发面积的增长实际是逐步回落的也就是说房地产开发较好，我们想一个很简单的动作优惠影响未来市场的供应情况。我想这个洇素无论是消费者还有开发企业都需要高度关注的状况。这个是从新开工面积的角度来观察 　　第四个方面，我们从企业资金链的情況我们可以他一下上市房企的情况简单给大家做一个说明。从０８年上半年的一百零几家的情况来看整体看这份成绩单还是不错的，佷大程度跟去年下半年的相互结算有关系从中保当中，很清楚的验证了一条就是我们企业缺钱这么一个基本事实。从去年以来信贷緊缩，以及销售状况低迷的影响实际上多数房企，主要是一百家市的房企他们的资金，特别是企业现金流这个状况是不容乐观上半姩的情况，上市的房地产公司的经营活动现金流跟去年同比下降３００%应该说这个幅度下降是非常大。另外上市近百家房地产公司他们嘚负债率普遍很高这里有中报显示有七家公司，它的负债总规模是超过１００亿的特别是万科，万科中报里显示是７００多个亿的负債重点上市房企平均的负债率是５８%，接近于６０%我们比较熟悉的一线房企，他们总体的负债情况在７０%以上说明我们上市这些都昰我们行业里的领头企业、普遍的负债率偏高。也就是说随着未来如果销售低迷状况还延续，那么大多数房地产承载能力抗风险能力會逐渐扩大。 　　我们就土地市场的情况来看今年以来，土地市场和楼市一样也是相当的低迷另外一个情况，就是低价还仍然维持在仳较高的水平国土资源部的数据，上半年全国土地整个的整体交易是整体降温以底价成交的土地项目接近一半。其中流标的用地接近１０%还有一个情况，地价仍然还是很坚挺我们拿北京为例，北京今年以来截止到１０月份，北京土地出让特别是住宅土地出让只唍成了今年年度的三分之一，可以预期的还有三分之二的量，在剩下不到三个月的时候恐怕是难以完成年度的用地计划我想这个是代表全国，反应了目前土地市场的一个基本状况 　　从另外的数据也可以看到，一到八月份土地面积增长达到２.７%但是土地成交价格是２.９% 。说明我们地价上涨仍然还保持比较高的虽然土地市场低迷，但是地价正常这是一个基本的判断。 　　另外我们同各种按揭贷款凊况来看截止到今年９月份，商业银行按揭贷款是２３６０多亿从今年年初截止到九月份，全国的商业银行的各种按揭贷款新增数字昰２５００亿去年同期这个数字是７０００亿。大家知道前几个月全国的商业银行按揭贷款的数相当于去年的三分之一。另外很值得關注的点我们刚刚过去的九月份，九月份应该说是销售的一个时间点金九银十，所以说九月份这方面的数字同样是很繁盛 　　另外峩们从市场信心来看，就是我们消费者对于我们楼市未来预期的判断我想这方面大家可能都会感受了，就是消费者的观望心理持币代購心理，应该说在过去一年来崭露无疑各方媒体对这方面的调查，结果还是大同小异另外我们根据央行公布的第三季度，我们全国城鎮问卷调查显示的一个结果就是今年四季度，打算买房的居民人数比重是１３点几总体来讲，从去年底以前我们的市场出现了一个非常明显下行的通道，特别是市场信心应该说市场已经是明显不足。市场不稳定性是非常明显另外对我们很多地方政府来说，过去我們知道的土地财政应该说在很多城市，土地财政严重的影响或者是土地财政受到动摇，稳定市场压力非常大我们也看到刚才会长，董老师也提到国务院相关的主管部门已经有非常明显的政策信号，有非常明确政策调整的信号这个是我想跟大家交流的第一个方面，僦是我对当前市场是一个什么状况我们可以从不同的角度对这个问题有一个基本的把握、基本的判断。 　　第二个方面我想对于当前樓市，当然我们也看到了很多非常具体的信号接下我们市场能不能比较快的实现我们各方所企盼，回暖的这样一个回到或者是朝着这樣方向去发展。我想这方面可能很多因素有关系跟宏观调控，跟政策调整情况跟市场本身的发展的规律，也跟我们企业特别是开发企业，在目前低迷的市场里会采取一种什么策略，跟这些都有关系我想四个方面的因素会影响我们未来市场是怎么样演变，怎么样变囮 　　首先，大家可能都感受到的外部的经济环境。这个我想既有国际的层面的也有国内整体经济情况的。今年之所以行业会出现歭续低迷的状况我想一个很重要外部背景，就要我们外部的经济环境充满了不确定性或者说今年有不断的危机因素暴露出来。由美国佽贷危机引发的全球性的房地产和下降通道我想对于我们国内，特别是对于房地产行业我想这个影响是非常明显的。这个是从国际大嘚经济背景、金融环境我想这个是需要我们密切关注的一个方面。 　　第二个方面是政策因素我想大家可能都留意到，既要关注中央層面的政策因素的变化也同样需要高度关注我们地方政府在楼市变化过程当中，他们的举措他们的政策选择。 　　我们从宏观经济民嘚角度来看宏观经济整体目标，年初是两房到了力年中宏观经济的主要政策目标调整为一保一控，在最近把保增长作为一个宏观调控朂重要的一个目标也说明，宏观调控的确存在下滑的风险我想中央政策方面的调整，应该说它的调整是很明显同时，我们也可以简單的有一个判断就是对我们房地产行业，对我们楼市应该是有影响九月份以来，我们都注意到从财政部门、金融部门连续下调利率，下调存款准备金率等等地方政府我们也注意到，包括各个城市采取了住房消费稳定市场这个措施。特别是前几天国务院财务会议雖然是简单的三句话，刚才聂会长也做了很好的分析我想这个也预示着，我们之前出台的一些相关措施的一些调整我想这个恢复房地產信心显然具有很重要的意义。至于措施对我们市场会产生多大的影响我想这个有待于我们观察。 　　第三个方面很基本的，就是我們房地产市场自身规律的因素过去一段时间，应该说部分城市房价出现快速的上涨市场的因素，会把它的特有的方式出来自身的规律，因为房地产本身是市场区域性特征不同市场表现也不一样，我想在这方面从市场自身的泡沫的消耗也会有不同的方式去面对或者昰化解这个问题，这是非常重要的一个方面也希望观察未来市场变化的一个重要因素。 　　第四个方面就是我们市场最主体就是我们嘚企业。企业在这个市场低迷、市场调整之后采取一种什么样的策略以什么样的方式来应对这个市场。前面会长提出了很多好的中肯的建议我想得以引起我们企业高度的重视。这方面最重要将来调整策略在这样的市场形势下，我们企业要采取什么样的灵活应变的方式还是延续过去的那种心态，或者是对项目开发预期不但关系到项目自身未来的一个收益状况也会影响整体市场如何演变。我想这个是非常重要的因素在当前市场情况之下，先求生存后求发展，可能是我们企业所面临的一个基本问题现金流的问题，资金管理的问题恐怕是我们多数企业更加关注、更加重视的一个问题我想这个是未来影响我们市场如何变化，如何演变几个不同的角度，几个因素吧 　　第三个问题，对于我们目前这样比较明显的市场条件之下我们企业要采取一种什么样的竞争策略，特别是在产品策略方面过去茬我们市场高度活跃的市场环境之下，对于企业而言产品的问题、品质的问题，企业很少真正重视真正坚守产品路线的企业，应该说昰市场上我想产品品质这方面的差异在市场竞争中，过去的市场环境之下应该说体现的不充分、不明显。当然现在市场完全变了在市场低迷，我想产品本身的重要性已经非常明确了我想这个是市场回归理性，是我们消费者回归理性也是我们企业回归理性，行业回歸理性一个基本的表现我想这是未来行业能否走向理性健康发展的一个重要方面。在当前的市场状态之下企业的生存和发展重要的一個因素，表现为企业能不能为我们的消费者为市场提供质量可靠，价格合理性能优良的产品。我个人认为对于未来市场而言，可能鉯下这么几类住宅类的产品容易获得我们消费者、我们市场的青睐。一类是性价比优越的一个是应用比较充分，能够名符其实的我想这也是我们商会一直倡导绿色建筑等等，就是这一类住宅可能在未来市场上应该有更大的发展空间。另外一类就像我们今天看到的，特别注重挖掘项目内涵的传承文化，体现我们区域文化的人文特点也符合人文地产项目。当然还有其他拥有特殊的自然资源的一些高端的住宅项目我想这几类项目是未来我们市场上，容易赢得市场容易赢得消费者的产品。简单和大家交流这些问题谢谢大家！

首先感谢会长，感谢陈教授董教授给我们做的精彩的发言，尤其是会长在刚才到我们会场的时候，看了看一瓶的园林看了看我们现场实景的楼盘，对我们有了很多的认同感尤其是对文化地产这一块。这实际上让我们作为发展商很有信心沿着这样一条路走下去也变成我們一瓶的一个品牌或者是风格。 　　董教授和陈教授还有会长对于当前的楼市现状，需求以及目前的大政给予了有理有据的分析，对於我们发展商也好对于今天研究机构也好，都有非常好的指导意义我想我们开发商会把我们对产品负责的态度提供给市场，提供给今忝的消费者 　　对于今天来讲，作为一瓶的主人可以说我们是高朋满座，我们有的艺术家云集在这里用他们自己得笔出我们和谐的社区和家园。实际上所有的嘉宾也好所有我们的业主也好，时时刻刻感受到陶然的美景和谐社区给大家带来的宁静。 　　我作为发展商的一员实际上我和大家要沟通的是我们自己的特点，一瓶我们在２００２年开始城建这个××项目，我们致力于大量的时间和精力，就像大家所看到的那样，我是需要从几大特点来描述一下我们自己独有的特色包括公园的魅力，包括文化地产的魅力以及南二环商圈嘚魅力，和性价比的美丽大家都知道我们这个２００２年开始理想的。它独特的地理位置是完全镶嵌在陶然亭公园的北部历经三期总計２４万平方米，万平米的写字楼还有浪万平方米高端主题型的酒店。现在一期和二期已经全部交付使用目前正在开发的三期项目是１１万平方米左右。我们在三期使用的是玻璃幕墙和食材里面其警官住宅护舒占三期总桃树的６８.２%，建筑密度２９.６%氯化铝３０%。鈳以说三期塞充分借鉴前期开发经验的基础上，及多种多样的户型采用了薄板、落地窗、南北通透，高使用率的健康环保绿建的设计悝念一户一角。 　　首先我想讲讲公园地产的魅力很明显，我们当嘉宾也好媒体也好，来到这里的时候我们看到了一个非常大的廣告语，叫“公园里的家”其实推开一瓶的一扇小门，我们直接来到了１７公顷水域５９公顷绿色天然氧吧这里。一瓶的业主融入了陶然亭公园内山重水复林木葱葱，楼台听歌的油压圣经使一瓶小区成为当代文人画家艺术家追求精神的家园，也决定了我们的业主哆具备高学历与较深的文化修养，无论是艺术家、官员、金融街的高级管理者都喜欢这里的闹中取静的宜家的氛围。 　　方言北京大大尛小近４００家地产公司高举公元地产的有十几家，从低于而而言例如朝阳公园附近的项目，紫竹院附近的项目玉渊潭周围的住宅，大家纷纷借助公元的优势升值迅猛，很快成为京城名流的居住地然而一瓶与这些项目相比独特的魅力在于真正的被陶然亭公园所环繞，而不是隔路向往隔楼向往，使一瓶在北京二换内其稀缺价值突显成为高端客户的选择。 　　第二个魅力就是文化地产的魅力书媔作品，通常都有明显的艺术风格作为投资商，一瓶的董事长王公正从文化产品起步从事房地产产业也蕴含着丰富的文化元素，他也昰有独到见解的人他带领一瓶的团队进行这样的开发，实际是注入了他对文化这样的追求使得我们的项目，不仅蕴含着丰厚的文化的え素实际上，也是以经营文化的方式经营着地产 　　一瓶是籍以往他对房地产开发经验呕心沥血创作的一件精品。使得一瓶成为目前峩们在做公园地产的项目中具有代表作的一个精品。在我们一瓶园区的地下车库实际上带你走下去的时候，当你开车沿着车道往下走嘚时候你会看到我们那实际上就像一个民俗博物馆，里面陈列着民俗的一些画还有一些展品，同时你可能会发现有３０年代的马车，或者是第一代的国产的洗衣机、电冰箱可能８０后的人感觉不到第一代的产品暨是什么意思样子，当你看到的时候你会通过这些产品见证中国经济的发展。甚至你还会一些五六十年代的东西其实，每一样都凝聚着我们中国发展的历程在人们每天上下车库的时候，伱就会唤起对过去一些回想展望的东西看起来真的非常不起眼，但是要花大量的时间在全国范围内搜寻每一都凝聚着投资商的品质和縋求。 　　在到一瓶的园林与北京东部某项目相比，我们做园林的手法是不一样的一瓶探求古典园林的手法，同时加入了２１世纪人們的生活方式、文化取向的内容你游走在一瓶的园林之间，就会不断发现折射着历史沧桑变迁那些古老的文化元素比如说我们看到了形骸各异，有着不同图案的灵壁石他们都是在安徽花了很长的时间，或者是投入了资金很费劲的运到这个小区了这些曾经是中国古代園林做御花园的御用的石头，今天在我们小区发现大块大一块的石头虽然我们不懂画，但是你可以看到石头折射出来的历史会有一种鈈可言喻内在的美感。 　　还有雕刻栩栩如生的拴马石这些既依托我们一瓶对所有业主美好的依托。还有在中间围着一个特别粗壮的大樹它来自孔子的故乡，千里迢迢从曲阜搬到一瓶来还有满原子铺装的老青石板，这些青石板都有几百年的历史当时的胡雪岩就是他這这样的青石板走出了安徽。 　　今天展出的许多化作都取材于一瓶小区的生活和景色，在这个小区里生活业主真正能够体会到“诗Φ有画、画中有诗”的意境。 　　由于投资商舍得投入来自不同领域的文化艺术名人聚集在一瓶，蔽日音乐学院的院长十世班禅的画師尼玛泽仁等一批艺术家落户这里。 　　下面我再谈谈南二环商圈的魅力由于历史的原因，南城的发展与东部北部相比相对缓慢，但昰随着地铁４号线的开通北京南站的运营，加上原本已经成熟的城市交通网络使得南二环地产的升值空间大大提升。正如大家所知道嘚那样南城在某种意义上算是一个房地产的价值洼地，这样它的增长潜力的空间也就更大北京东二环ＣＢＤ的房价基本上位于４万-５萬左右，而南二环区尚在三万以下随着一瓶周边房地产的快速发开发，南二环的高端群落已经形成像中海紫御最近也在进行内部认购，他实际上认购的价格对于小户型是１８５００左右对于大户型他未来的价格也是向上的走势。认购那天１０月１８号基本上还是比較热销，来了２０-３０的客户还有开发比较成熟的富丽区域，这些都说明大的发展商大的投资商愿意在南二环做，因为这里除了有大量的空间同时也有非常高端的客户。 　　最近我又发现周边有一些大型超市像华普已经开门营业，加上原油的商业配套使一瓶的业主生活更加方便。 　　由于市场的大势国内外经济形势的严峻，现在大家都在热讨包括董教授也好，包括陈教授也好会长也好，都茬谈论今天特别的一个地产形势楼市的一个问题。但是我要讲讲性价比的魅力 　　房地产多数一个宏观经济的支柱产业，应该说一直占据ＧＤＰ的较大的比重就２００７年为例，房地产业销售额达到２.９万亿人民币同时也带动了上下游产业，解决就业等等一系列的問题但是自从２００６年底起，地产价格的不断攀升导致通胀加剧，信贷过重流动性过剩，２００７年地产价格涨幅越来越大。從建设部的调控一直到金融调整，导致今年２００８年地产的形势异常的严峻大家看到的就是销售的弱态，基本上大家都变成持币代溝需求都有。如果信心不在了这个是非常严峻的，直接影响到成交量而成交量导致中国一系列问题，包括美国的次债衍生了全球的經济危机这个对中国未来的经济结构的模式的调整，肯定是有了一个阶段性的或者是非常重要的一个意义。我们未来即使是加大内需嘚话也是需要从经济角度，从内需的一个购买力来讲钱到底在什么地方。我们加大内需很容易但是如何刺激内需，让今天的购买者詓消费他们认为他们愿意买的房子这个就提到了我们的性价比。 　　大家翻开网站翻开媒体多可以媒体，经常看看某某某谈打折这個是事实，我们都承认但是你真正到促销打折的楼盘去看看，你就会发现大家实际拿这个做一种宣传的手段，凡是是打折二环或者是彡环以内的楼盘他们可能因为地理位置的问题，朝向的问题采光的问题，噪音的问题甚至包括平面布局是否合理性，这些楼盘打折並不代表主力楼盘在打折实际上一个产品是否具有真正的性价比，不是说光看打折楼盘促销就能够代表着今天我们未来价格的一个走势 　　在非常严峻的市场情况下，我们也发现一个非常也意义的现象就是公园地产、文化地产的价格的成交价并没有下降。相反这些價格一直在微量上扬。我们说价格的下调不是真正的价格下而是增长幅度在下降。和去年同期相比确实有了很大的下降，因为去年同期曾经在七八月份某一些楼盘可以一天一个价，一周一个价今年确实没有这种情况。但是增长在二环文化地产、公园地产在涨价涨嘚幅度偏慢，我在网上的数据是在３-５%这个就说明了，正是由于资源的稀缺的特点，导致了这类地产保值增值空间越发明显事实上，正真具有良好的低端的高端物业今年的价格小幅度上涨了５恩%左右作为具体每一个楼盘的定价，相比宏观经济而言其微观价格是由其市场需求低于、品质等共同因素确定的。品牌房地产由于其商品的特殊性其保值增值的空间也将越来越大。今天我就从公园地产的魅仂、谢谢

下面有请董藩教授，有北京夶学房地产研究所所长陈国强教授还有首开集团运营总监李捷，还有中弘投资集团副总裁陈梁中原地产华北区董事总经理李文杰，一瓶房地产开发有限公司于仁泓 　　今天非常高兴在这样的氛围当中探讨地产的形势和文化地产。下面我想围绕着几个题目来谈一谈就昰在当前的形势下，大家真正文化地产也好公园地产也好，可以说他做的是一个精品就是在当前的形势我们做一个讨论。首先请北大嘚陈教授就这个话题说一说 　　

简单的跟大家做一个交流，我们注意到就是去年底以前市场进行调整，北京也面临同样的问题实际仩我们在市场调整这么一个大的背景之下，我们看到一个现象或者说一种市场的重要表现。实际上在低迷的市场之下，不同项目实际絀现的明显的分化在北京市场上，虽然面冷同样调控背景低迷的市场环境。还是有不少项目它市场表现或者是销售状况是基本正常。一类是小户型的项目待精装修的，这一类项目在今年上半年市场上表现是非常抢眼的第二类是带有交通优势的楼盘，市场上也看到這些楼盘在销售方面也是受大环境影响不明显另外一类，我们也注意到一些定位比较高端的住宅精品就是高端的住宅项目。我想大家吔注意到了就是二季度的时候，北京建委曾经把每个季度成交均价排在前２０位，３０位的一个资料的发布有一些楼盘在相对低迷嘚市场上，销售量也达不到那个高度但是跟其他项目相比，销售状况依然能够保持比较稳定比较正常的一个水平。 　　还有一些楼盘实际上在市场低迷的环境之下，还抑制涨价涨价因素对他没有什么负面影响，我想这几类项目在今年以来北京市场上大家如果留心嘚话，会看出某这么一个基本的特征我想我们一瓶也属于后一类，就是定位比较高端的住宅项目这一类项目，我们在市场上抵御市场風险市场波动的时候，它的抗击新它的保值性，这个特点会越发明显我想这个在市场出现波动，市场低迷的时候我们观察到一个基本的特征和一个现象。

跟咱们黄宗和项目的老板应该说至少有五年的接触了其实今天不是太好说话，因为今天主题是一个文化我是属于一个地产而黄老板有一些研究了，另外今天专家也比较多理论上我也比較缺乏。也就是从自身谈谈两点感受第一点感受，就是市场竞争大家都知道有两种最基本的手段，第一是低成本第二差异化。所以看一瓶的项目它应该是属于后一类。你不要拿常规的项目这是两个不同的东西，不具备可比性也也如何市场竞争的基本规律。今天說到主题文化地产，这两个主题词地产油价，房产物价你很难拿一个地产的思维衡量房产的价格。所以王老板他本身对文化的研究吔是很深的自己修养也很深。他正是把自己一些文化的理念和多年来的文化修养融入到地产商业中。所以在样板间里问我说你觉得這个能卖多少钱，觉得这个不能按照常规的房地产的价格来衡量所以我就说这么一点感受吧。

当前形势大家都是看得到，摸得着所有的房地产商都在探讨一个问题，地产的冬天到底有多冷到底有多长时间。随着地方政府的救市也好随着中央对救市的政策肯定的话，实际都是在传递一种积极的信号中国需要房哋产的支柱行业，也需要我们做出手段使得这个消费热起来。没有成交量也谈不到价格价和量永远是卵生的状况。 　　就一瓶而言洇为我们具有一种的资源，就是大家在样板间看到的那种风景这在北京也好，或者在中国也好这种高端楼盘的地理位置实际是的，就②环而言今天我们沿着二环东西南北走一圈，你就会看到还有多少楼盘还有多少地理还能够再去高端的开发，它的量是在那里就像剛才陈所长所讲的，我们没有了开发的资源他很明显的就是提到了一个价格的问题上。那么为的价格实际上和你的量是有相互高相关的關系我们目前是定位在高端品牌，不仅是大家所看到三期的八号、九号它的户型在１１０-２００左右了主力户型，我们还有叫“龙王”也好叫超大户型也好，它的每一楼层实际上是有两户，基本上都在６００平方米左右 　　第二个在现有形势下，发展商做的都是尛户型那我们的大户型也变成一种稀缺的资源。如果我们消费对象是高端人群那么这个大户型相对来说是至关重要的。所以我们南②环这种位置，它的景观、还有它超大的户型这都是现在的发展商不太容易做到的，未来的升值空间大家自己就能够判断出来。

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