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墨尔本好区介绍集锦对很多人来说，购买或投资房产一定会考虑位置，每个地区的特点特色都是什么呢？东南西北，哪里才是我最适合...[]
房产投资策略
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房产投资购买须知
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近日，海外数据和分析服务提供商RPData发布的消费者购房信息显示—超过三分之二的澳洲人认为当前是购……
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沪ICP备号-1澳洲房产价格一直被推高的因素介绍&&
大家应该都知道澳洲房产是全球投资最热的房产市场了，吸引了众多的投资者来进行投资；这么多投资者来进行投资澳洲房产主要是看重了澳洲房产的价格是一直稳定上升的因素，那么今天澳洲房产的专家就来给大家介绍下澳洲房产价格上涨的因素。
　　澳洲房价上涨的几大主要原因
　　1.房屋供给紧缺
　　这是房价上涨最基础的因素，尤其是对于那些热门区域而言，因为人人都希望居住在那些交通便利、工作机会多、生活设施齐全、教育资源丰富的地方，然而这样的房源是有限的，这就导致了有些地区的房价远远高过了其它地区。
　　2.澳洲本地人流行用养老金买房
　　很多澳洲本地的房产投资者会用养老金去作为房子的首付，并且计划在退休时卖掉，这样就不用付房产增值税了（有关增值税的更多信息，请参考上我们上一期的专栏）。
　　3.利率
　　在11月的澳央行董事会上， 宣布2014年11月的现金利率仍然维持2.5%不变。此次已是自2013年8月以来，澳储行持续保持现金率2.5%不变的第16个月，也是60年来维持最稳定最长久的最低现金率。现金率的平稳走低和各主流银行的全体利率下降，无不显示着银行借贷市场的火热。尤其作为借贷市场主力军的房屋借贷,置业投资者纷纷看中现在的优惠房贷利率市场。
　　4.海外投资需求
　　尽管有不少澳洲本地媒体吹嘘“中国买家抬高了澳洲房价”，事实上并非如此：根据2013年的投资额数据显示，前来购买澳洲房产的海外买家来自于全世界各地，并非只来自于亚洲地区。除了中国之外，加拿大也是澳洲房产投资的主力军。
　　5.建筑成本上涨
　　根据澳洲国家统计局（Australian Bureau of Statistics）在2011年10月的统计数据显示：在过去20年里，澳洲的新房建筑成本增长了接近4倍。在1987-88年度，建造一个新别墅的平均成本仅需6.5万澳元，而到了2007-08年度，平均成本已涨到了23.6万元。这个涨幅比起CPI的涨幅可要多很多，而且不仅仅是在城市地区，也包括了偏远地区。
　　6.人口增长
　　根据澳洲国家统计局的数据显示，悉尼地区每年的人口增长60万人，而墨尔本地区每年人口增长更是达到了75万人。此外，这些人口的增长基本都集中在城市地区，而不是“平均分配”：截止到2013年6月为止，全新南威尔士州有三分之二的人口（约476万人）都居住在悉尼地区，且在2012-13年度新州增长的人口中，有78%都来自悉尼地区。类似的情况也发生在维多利亚州：该州76%的人口都集中在墨尔本地区，在2012-13年度维州增长的人口中，89%来自于墨尔本地区。
　因此，对于房产投资者来说，早点入手，自然是可以获得更多长期回报的。相反地，如果您入市太迟，那么想要最大化回报就会稍微有点困难了。根据BIS Shrapnel的数据显示，如果您在今年按照墨尔本房价的中位价（48万）购入一套房产，并持有至少10年，那么您就很有可能在未来收获与当时的买入价相同的回报。
被转藏 : 0次概述自2007年9月开始，政府允许SMSF通过无追索权的贷款（limited recourse loan)进行投资。无追索权贷款指当SMSF无力偿还贷款时，银行或贷方无权追索抵押物之外的资产。加上养老金内的诸多税务优惠，通过贷款投资成为大家的热门话题。SMSF可利用无追索权贷款投资包括房产，股票，基金及其他项目。本文着重介绍的就是SMSF贷款投资中最常见的贷款买房的各个步骤和注意事项。虽然之前SMSF也可以投资物业，但是资金不足往往成为最大的阻碍，令大部分SMSF望而却步。而通过新政策，SMSF的成员可以创立一个托管基金（custody trust，也可叫做bare trust)代替SMSF 持有物业，由养老金支付首期然后向银行或者相关人员/单位（包括自己或亲友）借贷余额完成投资行为。请注意，一个托管基金只能持有一个单一的投资资产，也就是说如果您想要投资数个资产则需要开设对应数量的托管基金。当贷款偿清后该物业业权则会从托管基金转回SMSF。这意味着什么?这意味着SMSF现在可以通过贷款的方式购买自己选择的物业。银行一般最多借出物业价值的80%，如果您利用自有资金贷款则可借贷更多。对于精明的房地产投资者，新的政策提供了一个巨大的机会，给予SMSF更多渠道筹得资金，更有效利用现有存款，SMSF也因此获得更多投资选择。所以从长期来看，养老金的低税收环境可令投资房产回报更加丰厚。相关步骤：如果依据您的个人及财务状况，通过SMSF借款投资房地产是适合你的，下面所列则是相关步骤。第一步。建立自主管理养老金，整合养老金账号。N1 Accounting 将在收到您完整信息后的2个工作日之内为您注册新的SMSF并申请ABN,TFN，以及GST (如果您将投资商业物业)。当您的SMSF成立后，我们将协助您整合各个独立的养老金账号。此时您可能需要重新评估或购买保险，因为一旦独立养老金账号转款后关闭，账号内的保险也将随之取消。如果您已经设立SMSF, 我们会评估现有SMSF条款，在必要时更新。第二步。建立托管基金。我们会为您设立托管基金以在贷款期间代替SMSF持有物业。托管基金无需申请ABN，TFN也不需要开设银行账号。它唯一的作用就是代替SMSF持有物业并签订与此物业相关的法律文件。如果您选择向相关人员借贷或自己借贷给自己的SMSF，我们会为您设立借款所需法律文件，并且在利息设定及其他条款上提供符合税务局要求的专业建议。第三步。寻找合适的投资物业。您可以直接选择自己心仪的物业，我们也可以通过合作的地产代理向您推荐优质楼盘。第四步。申请贷款。在寻找房子的同时，您就可以着手办理贷款的申请。大多数SMSF的投资者选择向银行借款，N1 Finance专业的SMSF贷款顾问将为您选择最佳产品，理财师亦会与您沟通讲解并出具符合银行贷款要求的投资建议文件，做到一条龙服务令您无后顾之忧。第五步。签订购房合同和交割。托管基金代替SMSF签订购房合同，支付定金。N1 Finance的SMSF贷款顾问则会同银行和您的律师协作直至房产交割。SMSF此时需要支付尾款以及相应的房产印花税和律师费用。 很多机构提供的SMSF贷款购房的信息仅限于以上几步购房流程，而在N1，成功购房只是开始，我们会全程在您身边提供专业建议，包括托管基金文件贴印花税，日后的出租，转贷款直至还清贷款将房产转回SMSF名下的各个步骤和注意事项。第六步。贴印花税标签。当房产交割完毕之后，我们会协助您去当地的财政局提供相关文件为托管基金文件贴印花税。第七步。注册地税（如需要）。SMSF可能要向当地财政局注册地税。在SMSF内持有物业，亦能享受地税的免征额度。第八步。出租物业。托管基金同租客签订租房合同而所有的租金收入则缴入SMSF银行账号。同样所有的费用也讲由SMSF支付。前文已述，托管基金无需开设银行账号，一切现金往来均经由SMSF。第九步。转贷款（如需要）。在整个还贷过程中，您可以随时转贷款（refinance），不过请注意，转贷额度不可超过初始的贷款金额，即不可增加贷款。如果您有需求，N1 Finance的贷款顾问会为您提供最优质的转贷服务。第十步。贷款偿清，转持有权。当贷款全额付清之后，托管基金将物业的所有权转至SMSF。此时需向当地财政局缴纳小额象征性的印花税。另外有价值的相关信息包括:物业定期估价。税务局要求每三年对在SMSF中持有的物业进行估价，以便在年度财务报表中更准确地计算资产。如果在相关财政年度发生重大事件影响物业价值则需要当年估价。在养老金转入退休金阶段（Pension Phase）时，SMSF也需要取得专业估价以便评测物业的准确价值。成员个人持有的商业物业免印花税转入养老金。如果此商业物业现在持有人为SMSF仅有成员，成员可以利用其养老金贡献额度转入SMSF并且无需缴纳大额的印花税。N1 的会计师可以评估您的现有情况作出专业建议。在SMSF内贷款买房的优势总结如下1.税务优惠：如果您持有物业超过12个月任何增值部分仅缴纳10%的增值税。如果在退休金阶段售出房产，将免除所有增值税。租金收入最多缴纳15%的税。如果在退休金阶段则租金免税。如果利用自愿贡献养老金（salary sacrifice）方式偿还贷款本金，则可获得扣税的效果。这在一般情况下是无法达成的。利息成本可能使贡献进SMSF的养老金免税。这包括雇主强制性养老金及所有取得扣税的养老金。对生意人士来说则在获得更多税务优惠的同时保护了个人资产。2.养老金环境中的优惠：由于资产由养老金持有，即使在个人破产的情况下，债权人无法追讨这些资产。当然在一些情况下如果债权人可以证明将资产转移至养老金是为躲债而有意为之，则仍然可能会被告上法庭。生意人士可以将自己使用的商业物业贡献进（条件限制）或者卖给SMSF。由于贷款没有追索权，在SMSF无法偿还贷款时，贷方只能追索贷款时提供的抵押资产而无法触及SMSF内其他投资。3.借贷的杠杆作用：通过借贷，您可以利用杠杆作用更快速增加财富并帮助您达成理想的退休生活。4.费用：SMSF 的费用相对固定，如果您已经积累一定数额的养老金，您可能比通过一些其他养老金账号投资费用更节省。然而，虽然在SMSF中贷款投资有诸多优惠，您仍然不可忽视其中可能存在的风险。您需要考虑的风险投资风险。借贷的杠杆作用既可以增加投资回报，同样也可能扩大投资亏损。缺少多元化投资。由于房产投资的金额大，可能造成在一些SMSF内投资项目过于集中而增加了风险。贷款结构。由于贷款结构相对复杂，您需要咨询相关专业人士完成一系列操作。现金流。在房产负收入的情况下，您需要确保SMSF有足够的现金支付利息及一切其他费用。这时可以选择自愿贡献养老金。法律上的风险。法律法规的改变会直接影响到这个投资策略。当然任何法律改变通常会对现有投资者采取豁免政策。由于养老金的特殊性，除非您满足条件，您不可以动用养老金。最常见可取出养老金的情况是到达养老金封存年龄（Preservation age，现在是55岁，今后会逐步增加到60岁）并且退休或到达65岁。养老金法律限制您不可将自己或相关人员的现有住房物业转入SMSF，商业物业除外。同时养老金内任何投资财产不可作为私人用途。如果SMSF成员在离婚的情况下，如果SMSF里投资过于集中，在资产分配时可能会产生缺乏足够资金支付退出成员的情况。个人担保。在一些情况下银行或者贷方可能要求SMSF内成员提供个人担保。在这种情况下，如果贷方无法从SMSF获的还款，则有权向成员个人要求支付借款余额。如果您已经转入退休金阶段则需要预留一部分易流通的投资以确保取出法律规定的最低退休金的要求。
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自营养老金投资房地产之优缺点
根据澳洲税局（ATO）最新统计数字，目前澳洲居民建立的自营养老金(Self-Managed Superannuation Fund, SMSF)总资产价值已经超过49.5亿澳币，占全部养老金的1/3，而其中很大一部分的自营养老金被用于投资房地产市场。为什么这么多澳洲人使用自营养老金来进行房地产投资呢？相信很多投资者都有兴趣了解。同时，这也是我们近来接触的客户经常会提出来的问题。因此，笔者觉得针对自营养老金投资地产的优缺点进行一下分析和阐述是非常有必要的。
首先，我们分析一下自营养老金（SMSF）投资房地产的优点：
根据澳洲法律的规定，从2013年起，雇主是必须给雇员缴付相当于雇员9.25%年薪的养老金的。这个养老金比率在2020年会达到12%。也就是说，不管雇员是否懂得如何管理自己的养老金，每个雇员每年都会从自己的雇主那里获得相当于自己收入1/10的养老金。
然而这笔钱是不可以随意支配的，普通人只有两个选择：一是由公司缴付到指定的养老金管理基金里面；二是自己成立自营养老金账户对这笔资金进行自我管理。随着对于养老基金管理公司抱怨的日趋增多，人们越来越趋向于自己管理自己的养老金。澳洲法律允许自营养老金进行一定程度的投资，由于投资股票风险太高，投资各种基金的盈利又无法保障，投资房地产成为了大多数人首选的自营养老金投资方式，特别是在澳洲房地产投资稳定的大环境中，加上当前澳洲银行利率持续走低的情况下，用养老金投资房地产的的确确是一个不错的选择。
从合理规避增值税角度讲，用自营养老金投资房地产从长期看比用个人名字投资有更大的税务优势。我们都知道，纳税人可以使用投资房地产负扣税(Negative Gearing) 功能进行避税，用自营养老金也同样可以使用这种负扣税功能。只是自营养老金内的负扣税只能累积在养老金里面，而不可能转出用于抵消个人所得税。但是因为养老金的税率很低，只有15%。所以对于长期投资的优势就远远高于个人投资。因为当一个投资房出售产生增值(positive gain)之后，对于个人投资者而言，其所缴纳的个人所得税是按照个人税率(marginal rate)。而个人税率最低也是19%。当个人收入超过$37000，这个税率就变成了32.5%。而自营养老金的税率只有15%。同时，根据税法规定，个人每年可以从税前收入中拿出$25000放到自营养老金里面。这样这税前的$25000就享受到了15%的tax
rate。如果你的自营养老金里面在当年存在negative income，那么你就可能不需要缴税了。这种低税率的优势在变卖房地产之后缴纳资产增值税的时候就尤为明显了。
自营养老金投资房地产的最大优势是当自营养老金的所有人到达退休年龄（当前是65岁）之后，所有的自营养老金的资产都不再需要缴税了。也就是说，自营养老金名下的房地产在变卖之后产生的资产增值税是不需要缴税的。这个功能是个人投资房地产不可能享受的优惠。如果你在退休年龄之后不变卖房地产而继续持有，那么产生的所有收益（如租金收入）也是不需要缴税的！可以说，这个优势是用自营养老金投资房地产的最大、也是最根本的优势！
养老金帐户中如果余额较少不足以进行房地产投资，个人可以从自己的税后积累的利润或者personal saving里面拿出钱投入到自营养老金里面。税后的投资是不需要缴税的。但是根据澳洲税法，一个人在一年之内不能投入超过$450,000的税后收入到养老金帐户中。而且在未来的两年之内也不能再从税后收入里面往养老金里面投钱了。否则，每个人每年可以从税后的收入里面投$150,000到自营养老金里面。这部分投入都不需要缴税。
那么利用自营养老金进行投资的缺点在哪里呢？
增值资金不能转出养老金帐户挪作他用，但是考虑到澳大利亚房地产市场的独特性，短线炒作在这里并没有市场。而长期投资从而保证将来无忧的退休生活才是正确的房地产投资方式。所以虽然看似资金运转并不灵活，但其实是变相帮助投资者确立长线投资的信心。
自营养老金帐户的设立及运营需要一定成本。根据华盟会计目前的收费水平，设立自营养老金需要$1500 -$2000 (plus GST)。每年的bookkeeping和报税需要$600-$1000 (plus GST)。但是考虑到一般养老金帐户每年不菲的管理费用，及潜在的帐户资金缩水风险，这个成本还是在可承受范围之内。
本文转自华盟会计(PIA Accountancy and Taxation Pty Ltd)
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