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成都写字楼正在向高端发展 上海浦东是成都的将来
　　成都的写字楼市场，从2012年“野蛮生长”之后，过剩的标签就已经被钉在成都。据数据统计，今年成都市场已经有225万平方米入市，接下来，还有197万平方米即将入市...空置率，一直以“暗黑”的代名词存在于写字楼中间，然而第二季度成都写字楼市场整体空置率环比下降1.9个百分点，成都的写字楼现状市场究竟如何？数据能否说“真话“？顶级写字楼如何突围？日下午，搜狐焦点成都站邀请高纬环球成都分公司总经理王艺、四川商业地产联盟秘书长冉立春、中国建筑学会建筑师分会理事刘艺、成都日报房产部主任杨长云、成都万达酒店投资有限公司副总经理万茂华等业内人士共同探讨了此话题。嘉宾讨论活动现场　　成都写字楼正在向高端发展　　现在的上海浦东就是成都写字楼的将来　　数据显示，二季度成都写字楼市场共有7栋写字楼交付使用，市场整体空置率环比下降1.9个百分点；租金跌势放缓，报每月每平方米87.6元。成都写字楼市场在回暖？　　高纬环球成都分公司总经理王艺认为，成都写字楼市场的供应量确实很大，且同质化严重，但同时吸纳量也很大，尤其是高品质写字楼。成都写字楼市场已经从追求实惠价格资演变到讲究产品配套和产品交付标准。她认为，成都写字楼市场的发展是处于良性、平稳上升的过程。从整个成都的发展建设来看，成都写字楼由市中心逐步向外围发展，这也是国际的一线城市的发展的一个过程。高纬环球成都分公司总经理王艺　　有很多人说成都写字空置率高，曾有数据指出成都写字楼整体空置率高达43.9%，其中天府新城空置率达58.9%。万达项目总经理万茂华对此毫无顾虑，她说目前成都写字楼空置率是高，但是未来会变好的，现在上海浦东就是将来的成都。　　高大上是成都写字楼突围同质化的手段　　尽管王艺和万茂华都看好成都写字楼的前景，但目前成都写字楼依然面临同质化问题，要怎么才能突围？嘉宾们均认为，如今的客户越来越看重细节追求品质，高品质、地段好、配套好、大开发商，这样的写字楼是没有人拒绝的。然而在成都，这样的顶级写字楼几乎没有，所以高品质将是未来成都写字楼市场的出路。成都万达酒店投资有限公司副总经理 万茂华&　　住宅与商业地产唇齿相依　　目前成都住宅市场一直低迷，但是开发商们却在这时候转战商业地产，是不是说明当住宅市场不景气的情况下，商业地产的机会就来了呢？四川商业地产联盟秘书长冉立春　　四川商业地产联盟秘书长冉立春认为，商业地产与住宅地产的关系是唇亡齿寒的关系，它们是同一个开发商的两个篮子而已，一个篮子发生问题，另外一个肯定也会受影响。高纬环球成都分公司总经理王艺认为市场上机会一直都在，看产品本身能不能抓住机会。嘉宾合影
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中原地产黎明楷:对房地产经纪新模式的分析与应对
　　近日房地产经纪行业相当热闹，从发展线下业务，到引入合伙人制度，再到链家声称大幅提高前线人员佣金提成，促发了许多行家纷纷调整原有的报酬制度，并在行家之间掀起挖角潮，相信许多同事都有困惑，不知如何取舍。我将会在这封信详细分析这些所谓新模式，让同事更清楚的看清当中利弊。　　房地产经纪行业并非一个高利润行业，中原已经算是在大陆市场上经营较好的公司了，历年的平均利润率也不高，那么这些新模式怎么能一下子大幅提高前线人员的佣金提成呢？综合而言，这些新模式主要有以下三方面问题。　　第一：大幅降低人均固定成本，可能令到经纪人日常生活不保　　大幅降低人均固定成本。通过合伙人制，公司不用承担前线人员的固定底薪以及四金，同时无限量请人，将店租与后勤成本稀释，这样可以释放15%-20%左右的佣金提成出来。对于前线人员而言，在僧多粥少的情况下，每个人能分享得到的公司资源很少，人均的产能也会因此降低。以上月深圳中原与深圳Q房网的人均收入为例，中原是3万多，Q房网是1万多。员工原本以为能因为提成增加而多分到钱，可实际上因为业绩下降而到手的钱更少，再加上没有底薪的保障，可能连日常生活都出现问题。　　第二：过分扁平化，导致交易概率下降，生意越来越难做　　减少中层管理人员。通过推行扁平化管理，削减管理层级，并降低管理人员对前线人员的比例，这样也能挤出5%-8%的佣金分配给前线。在现代IT技术的协助下，无疑可以提高管理人员的效率，让每个管理人员可以管理更多的下属。但如果架构过分扁平，日常的管理将会日渐废弛，导致经纪人做生意最重要的盘源质量将会恶化，而前线人员也没法获得管理人员的悉心培育、有效督导与及时协助。房地产交易的特性是交易金额高、流程复杂，除非是极个别的资深从业员，一般前线人员要靠个人能力去协调买卖双方完成交易并不容易，这样成交概率就会下降，生意越来越难做。　　第三：羊毛出在猪身上，实质是通过平台直接剽窃经纪人的客户资源来获收益　　用其他收入补贴房地产经纪部门成本（羊毛出在猪身上）。通过所谓平台化与介入金融服务，这些公司希望获得额外的利润，这样房地产经纪业务亏着做也算得过来。可是从做生意的立场，每一块业务都需要有盈利才能持续发展。如果金融服务这么好赚，就没必要做亏本的房地产经纪业务。事实上，现在市场上也有许多针对客户不同需要的金融服务公司，它们都要通过合理的佣金制度才可以吸引到房地产经纪介绍客户，在激烈的竞争下，金融服务公司也只能赚取一个正常利润。因此，这些从房地产经纪跨界建立的金融服务业务也不能有超高的利润去补贴亏本的本业，除非它克扣了原本应该要分给房地产经纪的佣金。中原在成交过程中都有机会介绍有需要的客户去采用一些金融服务，因此而获得的佣金，公司也会与前线同事分享。这些公司的如意算盘却是通过平台直接剽窃经纪人的客户资源在金融服务板块获取收益，或者只在其中提取一个象征式的报酬给到经纪人，经纪人没有选用其他更高报酬的金融服务公司的权利。所以最终也是羊毛出在羊身上，用经纪人应该获得的金融服务收益补贴了经纪人的房地产中介服务收益。　　这些公司都有一个上市大计，试图利用一个宏大的构思去吸引不懂行的风投基金注资，凭借这些新资金去支撑规模扩张，让一个不现实的计划越做越大，之后去吸引更不懂行的小股民，让大股东顺利套现。但一个不具备可持续发展能力的经营模式风险极高，规模越大亏损越严重，只要资金链一断，会倒得很快，受损害的将是希望在行业中持续发展的员工。　　中原是一家专注力很高的公司，我们聚焦于房地产经纪业务，希望通过专业度的不断提升，为客户提供更良好的服务，也让员工有一个稳健的事业发展平台，与公司同步成长。中原重视各个管理层级的功能，我们相信有良好的管理团队才能让前线员工的工作做得更好。但面对目前行业的混乱局面，即使我们并不认同目前所谓的新模式，我们也准备增加资源投入，推出新政策，为同事争取时间，看清形势，再作选择。　　新政一，我们会按不同城市的竞争环境变化，推出奖励计划，让前线员工与经理的整体收入高于同行；　　新政二，我们会加大网上资源投放，让前线员工在网上的吸客机会高于同行；　　新政三，我们会调整佣金结构，让用心做好盘源工作的员工得到合理的佣金分配；　　新政四，我们会推出全民利润分成计划，让所有同事都能分享到公司的利润；　　新政五，我们会推行真正的股份制，让骨干员工在法律上正式成为公司的股东，能长远地分享到公司成长的增值；　　中原历年以来都有盈利，国库充实，我们会为员工提供足够的弹药与政策去和行家打这一场消耗战。但我们面对的的确是一场硬仗，所以我们需要全体员工团结一致，上下一心，为自己的长远事业发展奋战，抵御所谓新模式所带来的冲击。看谁笑到最后才是最终的赢家！
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房价低走无尽头 “大源2号”还要蛰伏多久？
　　降温持续大半年的房地产市场在传统“金九银十”来临之际又迎来了它新的标签--“去库存”。就在住建部部长陈政高“千方百计去库存”的一声令下，房企“降价走量”大军日益壮大，“量涨价跌”的尴尬让市场哭笑不得，“楼市九月掉金”的质疑声更是甚嚣尘上。延伸阅读&&　　　　　　　　& & & &　　大势所趋下，成都市场的开发商们也无一例外扛起了“让利优惠”的大旗。城南，这片代言成都财富的热土，永远脱离不开人们的视线。而曾一度被业界给予“下一个大源”的厚望，也曾因城市配套迟迟停留在“纸上谈兵”而被诟病，久未发声的华府板块，如何迎接楼市金九？是在蛰伏期里依旧无法破局？还是在蓄势期里等待爆发？&华府板块规划图　　华府特价房约5000元/㎡ “房价或过八千”预言破灭　　早在去年，恰逢大源退位，华府板块因地价9个月里上涨三倍，实现华丽丽的“三级跳”，给业界带来无限美好与想象。一霎时，集中推地正当时，房企拿地魄力强，更有人预言，2014年华府板块房价有望达到8000元/㎡。【】　　还记得因独家冠名陈奕迅演唱会一炮而红的吗？从4月开盘以来的5000元/㎡均价，到如今在前者价格基础上推出的20套特价房，30万元起的低总价让人唏嘘。　　就算是价格傲娇于整个华府板块的，近日，其主推实得面积93平米、114平米、129平米的房源，惠后价格也已经跌破六千，达到5500元/㎡。　　时至今日，一年早已悄然逝去，如今的华府，房价还在低位徘徊，“或过八千”的愿景完全破灭。　　不过，低房价对于购房者来说，也是好事一桩。　　9家开发商齐聚头 住宅快跑配套慢走　　众所周知，华府位于天府新城“一轴一带”的核心区域，天府新城位于天府新区“一城六区”的中心。按照规划，华府板块除了电子信息产业，还兼具办公、管理、酒店、商业中心、培训机构、综合医院、文化体育中心等多重功能；分布15处小学，华西医院；两快三轨的快速对外交通，地铁5号线，轻轨TF2，轻轨TF3三条轨道线，据悉，地铁5号线预计至2018年一、二期工程同步开通运营；更不乏两河四公园的环境资源配套。　　看中了片区未来宜居的城市规划，9家开发商不约而同齐聚于此，埋头筑城，但是，住宅快速崛起，生活配套却滞后掣肘。华府板块目前还缺乏应有的商业配套、学校、医院等，情况不容乐观，亟待改善。　　刚需小户是主流 房源丰富接驳大源　　自然而然承接奋斗于城南，工作在天府高新技术产业园、金融城、总部商务中心等地的青年人群，华府板块定位刚需，以电梯高层，套二、套三房为主打品，小户型成为板块主旋律，加之低价格，产品一经推出，着实给错过大源的青年群体们心动的一击。【】　　虽然，华府板块没有迎来房价过八千的大时代，但是随着9家开发商品质效应的集中发力，城市规划的版图渐成规模， 本站认为，未来3-5年，刚需小户的需求仍将占据主流，华府板块的投资升值空间还是大有可为的，趁房价还没上扬，在城南奋斗拼搏的小伙伴们，若苦于大源片区的房价过高，那么，华府板块的房子算是个不错的选择哟！
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