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S*ST美雅(000529)惠州市广丰农牧有限公司资产评估报告说明
09:22:00 证券之星
广东美雅集团股份有限公司惠州市广丰农牧有限公司资产评估报告说明
一、整体资产评估说明附表
关于评估说明使用范围的声明
本册资产评估说明，仅供企业主管部门及财产评估主管部门审查《惠州市广丰农牧有限公司资产评估报告》和检查本评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
广东联信资产评估土地房地产估价有限公司
二○○八年六月三十日
关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者简介
（一）委托方（产权持有者）简介
1、企业基本情况
名称：广东省广弘资产经营有限公司
住所：广州市天河区广州大道北680 号
法定代表人：崔河
注册资本：人民币壹亿贰佰捌拾伍万叁仟元
实收资本：人民币壹亿贰佰捌拾伍万叁仟元
公司类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：资产营运管理，投资基础上的经营管理，资产受托管理（以上事项国家有规定的从其规定）。
2、企业概况
广东省广弘资产经营有限公司成立于 2000 年 8 月，出资人为广东省人民政府，属国有独资企业，是广东省三大资产经营公司之一，属下拥有食品、医药、国际贸易、建筑房地产、教育发行和旅游酒店等产业。广弘公司目前致力发展食品、医药、有色金属三大成长性高、竞争力强、市场领域宽的支柱产业，并带动其他产业全面协调、多元发展。食品产业形成以食品冷藏加工、贸易、畜禽饲养、销售为主的大型产业链。食品业通过合作方式在四川省建立了冻肉加工货源基地，拥有华南地区最大的食品冷藏库，肉类冷冻食品在广东市场的占有率位居第一，进入全国 50 强。医药产业业务涵盖中西药批发、制药工业、医疗器械、连锁经营和医药进出口业务等，拥有广东省最广泛的市场营销网络，是全国最大的医药代理商之一。医药市场以广州国际医药港、麻章医药物流市场发展为重点，广州国际医药港已纳入广东省 “十一五”发展规划和建设中医药强省重点发展项目。有色金属产业大力开拓铜材、铁合金、锌锭、化工原料等原材料市场，通过与内地厂家合资、合作，在贵州、福建等省建立锌、铝、铜、铁合金生产加工基地，迅速成长为在行业有一定影响力的较大型贸易集团。秉承“团结创新、坚忍不拔、勇争一流”的企业精神，广弘公司将努力创建为体制先进、机制灵活、管理高效、竞争力强的大型商贸集团。
（二）其他报告使用者简介
1、资产占有方简介
（1）、企业基本情况
名称：惠州市广丰农牧有限公司
住所：惠州市三栋镇大帽山
法定代表人：唐伟
注册资本：人民币肆佰玖拾贰万贰仟陆佰元
实收资本：人民币肆佰玖拾贰万贰仟陆佰元
公司类型：有限责任公司
经营范围：农作物种植，动物养殖，农业技术研究开发（不含生产），销售农副产品、日用百货、建筑材料、五金交电、食品、副食品、化工产品（有专项规定除外）（不含商场、仓库）
（2）历史沿革
惠州市广丰农牧有限公司 （简称“广丰农牧公司”），历史沿革如下：
1）、 日惠州市广丰农牧有限公司成立：
惠州市广丰农牧有限公司于 2004 年 3 月 1 日成立。公司注册时的股东为广东省广弘食品集团有限公司和广东省畜禽生产发展有限公司。其中广东省广弘食品集团有限公司出资 70 万元，占总出资额的 70%；广东省畜禽生产发展有限公司出资 30 万元，占总出资额的30%。见表（1－1）
广丰农牧公司成立状况表
股本金额（人民币）
广东省广弘食品集团有限公司
广东省畜禽生产发展有限公司
2）、2004年9月, 惠州市广丰农牧有限公司在进行股权增资调整后，广东省广弘食品集团有限公司出资 70 万元，占总出资额的 14.22%；广东省畜禽生产发展有限公司出资 422.26 万元，占总出资额的 85.78%，广东省广弘食品集团有限公司及广东省畜禽生产发展有限公司均为广东省广弘资产经营有限公司的控股子公司。（见表1－2）
广丰农牧公司首次股权变更状况
投资金额（人民币）
广东省广弘食品集团有限公司
广东省畜禽生产发展有限公司
3）、根据广东省广弘资产经营有限公司、广丰农牧股东会决议及广东省畜禽生产发展有限公司与广东省广弘资产经营有限公司于 2007 年 9 月 15 日签订的《股权无偿划转协议》，广东省畜禽生产发展有限公司将持有的惠州市广丰农牧有限公司 85.78%股权无偿转让予广东省广弘资产经营有限公司，相关手续于日完成。
广丰农牧公司二次股权变更状况
投资金额（人民币）
广东省广弘食品集团有限公司
广东省广弘资产经营有限公司
2、其他评估报告使用者
（1）、国有资产审查管理部门：广东省人民政府国有资产监督管理委员会；
（2）、证券市场监督管理机构：中国证券监督管理委员会相关审核部门；
（3）、其他涉及本次评估目的的相关方。
二、关于评估目的的说明
本次资产评估是为广东省广弘资产经营有限公司拟将广丰农牧公司 85.78%股权对外投资事宜而涉及的广丰农牧公司全部股东权益在评估基准日时的市场公允价值提供参考依据。
三、关于评估范围的说明
本次评估的范围是委托方指定用于本次评估目的而涉及的广丰农牧公司的全部资产
（包括流动资产、固定资产等）及相关负债。
主要资产及负债概况：
流动资产账面价值 8,438,907.62 元，其中：货币资金账面价值 2,263,107.24 元，应收账款账面净值 419,595.92 元，预付账款账面净值 198,879.66 元，其他应收款账面净值554,130.44元，存货账面价值5,003,194.36元；
固定资产账面原值 6,946,527.05 元，净值 4,559,616.79 元，其中：建筑物账面原值 676,290.84 元，净值 610,029.64 元；设备账面原值 5,152,327.92 元，净值 2,875,518.86 元；产畜及役畜账面原值1,117,908.29元，净值1,074,068.29元；
在建工程账面价值415,828.50元，主要为第九组鸡笼安装未结算工程；
流动负债账面价值 5,228,987.19 元，内容包括应付账款 2,210,777.66 元，预收账款 3,020.20 元，其他应付款 2,255,434.03 元，应付职工薪酬 86,284.99 元，应交税费 1,570.28元，其他流动负债671,900.03元。
注：固定资产中部分科目在以新会计准则为基准的企业会计报表内作了合并，本次表述内容以企业财务账册记载科目为准。
以上纳入评估范围的资产、负债经深圳大华天诚会计师事务所审计，与委托评估时确定的资产范围一致。
四、关于评估基准日的说明
本次评估确定的基准日为日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、本次评估范围内车牌号为粤 A?5Z304 的凯越 5 座小轿车行驶证登记车主为广东省广弘食品集团有限公司。
2、粤A.9Y203别克君威5座小轿车行驶证登记车主为黄燕红，由于登记权人不属资产占有方，且不能确定办理过户手续的期限，由于产权手续不完善，根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定，我司要求纳入评估范围内的上述车辆不作价值评估，并得到股权人广东省广弘资产经营有限公司确认。
六、资产清查情况的说明
本次资产清查内容包括：流动资产、固定资产及相关负债。
根据资产评估工作的需要，广丰农牧公司专门组织资产清查组（主要由财务人员、仓库、房产和设备管理人员组成），对列入本次评估范围的资产进行了清查。在评估机构的协助下，填报了《资产清查明细表》。全部清查工作于 日完成。
七、资料清单
1、评估业务委托协议；
2、广丰农牧公司营业执照、公司架构图、公司章程；
3、审计报告、验资报告、会计报表等
4、委托评估的资产清查明细表；
5、评估基准日资产负债表、利润表；
6、车辆行驶证、车辆产权声明；
7、特种设备使用登记证、重要设备发票或合同；
8、其他相关资料。
资产占有方：惠州市广丰农牧有限公司
法定代表人：
二○○八年六月四日
资产清查核实情况说明
一、清查核实的内容
本次评估对广丰农牧公司 《关于进行资产评估有关事项的说明》中所确定的评估范围进行账务上的抽查复核，对存货进行合理抽查盘点、对建筑物和设备进行现场勘察、核对账内资产与现实实物是否相一致及对每项资产质量作出判断。具体的清查内容如下：
（一）流动资产账面净值8,438,907.62元，其中：
货币资金账面值2,263,107.24元，内容为现金和银行存款；
应收账款账面净值419,595.92元，内容为货款；
预付账款账面值198,879.66元，内容为预付货款及工程款等；
其他应收款账面净值554,130.44元，主要为应收租金及储备补偿款等；
存货账面值5,003,194.36元，包括原材料、在产品；
（二）固定资产账面原值6,946,527.05元，净值4,559,616.79元，其中：建筑物账面原值 676,290.84 元，净值 610,029.64 元；设备账面原值 5,152,327.92 元，净值 2,875,518.86 元；产畜及役畜账面原值1,117,908.29元，净值1,074,068.29元；
在建工程账面价值415,828.50元，主要为第九组鸡笼安装未结算工程；
（三）流动负债账面值5,228,987.19元，其中：
应付账款2,210,777.66元，内容主要为应付货款；
预收账款3,020.20元，内容为预收货款；
其他应付款2,255,434.03元，内容为应付工程款、押金、关联企业内部往来等；
应付职工薪酬86,284.99元，内容为工会经费、职工教育经费；
应交税费1,570.28元，内容为代缴个人所得税；
其他流动负债671,900.03元，内容包括拆迁补偿款。
注：固定资产中部分科目在以新会计准则为基准的企业会计报表内作了合并，本次清查内容以企业财务账册记载科目为准。
二、实物资产分布情况及特点
（一）存货
存货包括原材料、在产品。原材料中的药物及物料存放于惠州市三栋镇大帽山广丰农牧公司生产场区内，饲料等养猪物料存放于租赁惠阳市秋长镇发水米猪场的生产区内，在产品中的肉鸡饲养于惠州市三栋镇大帽山广丰农牧公司生产场区内、肉猪则饲养于惠阳市秋长镇发水米猪场的生产区内。
（二）房屋建筑物类
本次评估对惠州市广丰农牧有限公司所提供的资产清查评估明细表中所确定的位于惠州市帽岭构筑物进行资产清查核实，清查核实结果与评估范围一致，无特别事项说明。
构筑物共 7 项，至评估基准日，账面原值人民币 676,290.84 元，净值人民币 610,029.64元。均位于广丰农牧有限公司所在的惠州市帽岭。
（三）设备类
设备资产存置于惠州市三栋镇大帽山广丰农牧公司厂区内的设备，主要包括：
1、机器设备94项，。
2、电子设备23项。
3、运输设备12项
（四）、在建工程类
1、座落于惠州市三栋镇大帽山广丰公司生产场地内第九组鸡笼安装工程。
三、影响资产清查的事项
1、本次评估范围内车牌号为粤 A?5Z304 的凯越 5 座小轿车行驶证登记车主为广东省广弘食品集团有限公司。
2、粤A.9Y203别克君威5座小轿车行驶证登记车主为黄燕红，由于登记权人不属广丰农牧有限公司，且不能确定今后办理过户手续的期限，由于产权手续不完善，为切实保护各类投资者利益，根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定，资产占有方要求纳入评估范围内上述车辆不作价值评估，并经委托方广东省广弘资产经营有限公司认可。
四、资产清查核实的过程与方法
（一）流动资产
1、货币资金
货币资金账面值为2,263,107.24 元，其中：现金账面值为5,899.22 元，银行存款账面值为2,257,208.02元。评估人员将现金清查明细表与现金日记账进行核对，并进行现金盘点，倒推至评估基准日时的库存数；银行存款清查明细表与日记账和银行存款对账单、余额调节表进行核对。经清查，账实相符，货币资金调整后账面值为2,263,107.24 元。
2、应收账款
应收账款账面净值为419,595.92元，在清查核实中，评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对，抽查凭证并抽取数额较大的单位进行发函询证，审查其金额、内容、数量、日期是否与账表相符。经清查核实，账款相符，应收账款调整后账面净值为419,595.92元。
3、预付账款
预付账款账面值为198,879.66元，在清查核实中，评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对，并抽查凭证审查其金额、内容、数量、日期是否与账表相符。经清查核实，账款相符，预付账款调整后账面值198,879.66元。
4、其他应收款
其他应收款账面净值为554,130.44元，在清查核实中，评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对，并抽查凭证，审查其金额、内容、数量、日期是否与账表相符。经清查，对其他应收款进行红字调整，调整后账面净值为 554,130.44元。
存货账面值为5,003,194.36元，包括原材料和在产品。评估人员首先向财务人员了解存货的种类、核算方式以及有关的内部管理控制制度，然后进行账表、账账、账实核对，对存货进行合理抽查盘点，经清查核实，账实相符，存货调整后账面值为 5,003,194.36元。
（二）固定资产
固定资产主要为构筑物、设备类资产及产畜及育畜类资产,清查中，评估人员在企业有关人员配合下，根据企业提供的资产清查明细表，对评估范围内的固定资产账面价值及计提折旧进行了逐一清查核实和了解。
1、建筑物类资产清查核实的过程与方法
本次评估，评估人员会同广丰农牧公司有关人员，对照广丰农牧公司提供的资产清查评估明细表进行资产清查核实。
（1）根据广丰农牧公司提供的构筑物清查评估明细表核实实物坐落位置、构筑物使用性质等，做到账表相符。
（2）核查账实是否一致，在有关人员的陪同下，对构筑物的使用功能、施工时间、实际用途、建筑结构、装饰、面积、使用完好状况，会同有关技术人员现场逐项调查核实。并作出勘察记录，对实地调查发现差异及时进行调整，做到账实相符。
2、设备类资产清查核实的过程与方法
在清查核实设备过程中，首先请企业负责人介绍基本情况，然后审查各类设备清查评估明细表，通过查阅并获取重点设备购置发票及车辆行驶证等，进行产权关注，核实设备产权归属。
根据广丰农牧公司提供的设备类资产清查评估明细表，将明细表所列项目，与账、表及实物进行核对，并现场勘察设备的实际技术状况。向管理人员调查了解设备的使用、维护、修理、故障率情况，查看设备所处的状态。
3、生物性资产清查核实过程与方法
产畜及育畜类资产主要为种猪，在清查核实过程中，首先请企业负责人介绍基本情况，然后审查资产清查评估明细表，查阅并获取相关的购置发票，核实其价值构成的真实性。
根据广丰农牧公司提供的产畜类资产清查评估明细表，与账表、实物进行核对，核实其数量的准确性，并现场勘察其存栏状况及向相关人员了解饲养流程、淘汰率等。
4、在建工程
在建工程主要为未完工土建工程，评估人员核查了有关付款凭证及工程进度，确定账实相符。
经清查核实，账实相符，固定资产账面原值 6,946,527.05 元，净值 4,559,616.79 元，在建工程账面值415,828.50元。
（三）流动负债
1、应付账款
应付账款账面值为2,210,777.66元，在清查过程中，评估人员对资产负债表、总账、明细账和广丰农牧公司 填制的清查明细表进行核对， 并抽查凭证，审查其金额、内容、数量、日期是否与账本相符，对数额较大的款项，均通过发函形式进行询证。经清查核实，账款相符，应付账款调整后账面值为2,210,777.66元。
2、预收账款
预收账款账面值为3,020.20元，内容为调整应收货款的贷方余额，在清查核实中，评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对， 核实其发生原因。经清查核实，账款相符，预收账款调整后账面值为3,020.20元。
3、其他应付款
其他应付款账面值为2,255,434.03元，在清查过程中，评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对， 并抽查凭证，审查其金额、内容、数量、日期是否与账本相符，对数额较大的款项，均通过发函形式进行询证。经清查，对其他应付款调整后账面值为2,255,434.03 元。
4、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 86,284.99 元，根据企业提供的清查明细表，与明细账、总账和资产负债表进行核对，收集、整理、核实企业工资计提标准的文件，根据清查核实情况判断其真实性。经核实，账实相符，应付职工薪酬调整后账面值为86,284.99元。
5、应交税费
应交税费账面值为1,570.28元，根据企业提供的清查明细表，与明细账、总账和资产负债表进行核对，评估人员审核了相关纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿，以核实其基准日余额的正确性。经核实，账实相符，应交税费调整后账面值为 1,570.28 元。
6、其他流动负债
其他流动负债账面值为671,900.03元，为拆迁补偿款，在清查过程中，评估人员对资产负债表、总账、明细账和清查明细表进行核对，收集补偿合同和协议，并抽查凭证，核查利息计提和支付情况。经清查，账实相符，专项应付款调整后账面值为671,900.03
五、资产清查核实结论
经过清查调整，广丰农牧公司资产账面值为 13,414,352.91 元，调整后账面值为 13,414,352.91元；负债账面值为5,228,987.19 元，调整后账面值为5,228,987.19元；净资产账面值为8,185,365.72元，调整后账面值为8,185,365.72元。
评估依据的说明
本次资产评估严格遵守国家关于资产评估的有关规定，按照国家财产评估主管机关规定的方法、标准及有关参数进行。主要依据的法律法规有：
一、经济行为文件
1、广东省广弘资产经营有限公司关于对外进行股权投资事宜的相关董事会决议及会议纪要；
2、资产评估业务委托协议。
二、法律法规
1、《国有资产评估管理办法》（国务院91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发［1992］36号）；
3、《资产评估操作规范意见（试行）》（中国资产评估协会中评协［1996］03号）；
4、《关于印发〈关于资产评估立项确认工作的暂行规定〉的通知》（财评字[1999]90 号）；
5、《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式暂行规定〉的通知》（财评字[1999]91 号）；
6、《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的补充规定〉的通知》（财评字［1999］ 302号）；
7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
8、《资产评估准则―基本准则》（财政部财企［2004］20号）；
9、《资产评估职业道德准则―基本准则》（财政部财企［2004］20号）
10、《企业价值评估指导意见》(中评协[号)；
11、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资发产权（2006） 274号）；
12、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权（号）；
13、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部令第3号）；
14、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；
15、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
16、《企业会计准则》
17、国家经贸委《关于调整汽车报废标准的若干规定的通知》（国经贸资源［2000］ 1202号）；
18、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（ 日实行）。
三、产权证明文件
1、车辆行驶证；
2、特种设备使用登记证、重要设备发票或合同。
四、取价标准依据
1、广丰农牧公司 提供的资产负债表、资产清查明细表及工程决算资料等其他文件资料；
2、二○○六年版《广东省建筑工程综合定额》、《广东省装饰装修工程综合定额》、
《广东省建筑工程计价依据》以及现行安装工程预算定额及费用定额；
3、 《广东材价》（2008年5月下旬刊）；
4、 《中国机电产品报价大全》（2008）；
5、 《机电产品报价手册》（2008）；
6、 《全国办公设备及家用电器报价》（2008）；
7、现场勘察及市场调查有关资料；
8、本公司收集的国家有关部门公布的统计资料和技术标准资料、询价资料、经验参数及取费标准等。
资产评估技术说明
一、流动资产评估说明
（一）货币资金
清查调整后货币资金为现金和银行存款，调整后账面值为2,263,107.24元。评估时，对于货币资金中人民币部分，以清查核实后的账面值作为评估值。
经评估确认，货币资金评估值为2,263,107.24元。
（二）应收账款及其他应付款
1、评估方法
应根据每笔款项收回的可能性确定评估值。一般应从两个方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能产生的坏账风险损失。确定应收账款评估值的基本公 式为：
应收账款评估值=应收账款账面价值－已确认坏账损失－预计坏账风险损失
（1）、坏账损失的确认标准：
a. 因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回的应收款项；
b. 因债务人逾期未履行偿债义务并且具有明显特征表明无法收回的应收款项。
（2）、坏账风险损失的预计方法
本次评估选用账龄分析法计算坏账风险损失，即按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账。
对应收账款及其他应收款，坏账计提比例为：
一年以内（含一年）
一年以上至二年以内 （含二年）
二年以上至三年以内 （含三年）
三年以上至四年以内 (含四年)
2、评估过程
评估人员通过清查核实，应收账款的账面原值是441,679.92元，没有发现已确定收不回的应收账款（即已确认坏账损失为零），而预计的坏账风险损失计算分析如下：
应收账款账龄
应收账款余额
估计坏账损失率
估计坏账损失金额
一年以内（含一年）
441,679.92
根据上表，评估的应收账款坏账风险损失额为22,084.00元，故
应收账款的评估值＝441,679.92－22,084.00＝419,595.92元
其他应收账款评估方法同上。
经评估确认，评估基准日应收账款净额的评估值为人民币419,595.92元。
评估基准日其他应收账款净额的评估值为人民币554,130.44元
（三）预付账款
预付账款调整后账面值为198,879.66元，评估时以清查核实无误后的账面值作为评估值。
经评估确认，预付账款评估值为198,879.66元。
（四）存货
广丰农牧公司的存货包括原材料和在产品。依据企业提供的存货明细表，对存货进行抽查核实后，采用重置成本法进行评估。
原材料调整后账面值为268,175.91 元，内容主要为药物、物料、饲料等，考虑到企业的成本核算准确、可靠，且绝大多数为新进原材料，入库时间短，价格近期的变化幅度不大，故以清查核实后的账面值作为其评估值。
在产品调整后账面值为 4,735,018.45 元，内容主要为在产肉鸡及在产肉猪的生产成本，由于企业的成本核算准确、可靠，成本变化幅度不大，故以清查核实后的账面值作为其评估值。
二、固定资产评估说明
（一）房屋建筑物
1、总体概况
构筑物共7项，构筑物主要为深水机井、一号井与水池等，至评估基准日，构筑物账面原值人民币676,290.84元，账面净值人民币610,029.64元。
2、评估方法选择
构筑物采用重置成本法进行评估。
3、重置成本法评估
重置价值计算：根据建筑工程造价，前期费用及其它费用，资金成本等费用内容计算评估对象的重置全价。
（1）、估价案例：建筑造价计算：采用预结算编制法，即根据建筑工程的原有工程量，进行调整，按照图纸、有关技术、造价资料及广东省现行定额(2006 年定额，2006 年7月启用)重新编制结算的方法；当委托方无法提供相关工程预结算资料时，采用概算指标法，即利用以往评估类似工程造价，进行各项因素修正得出估价对象造价。
（2）、案例以外的项目按类比法进行计算。类比法：一般评估对象以评估“案例”为参照物，在基础、墙体、檐高、屋面、装饰等要素方面加以对比，通过类比系数调整，确定单方建筑工程造价。
4、重置成本法评估项目评估值的计算：
（1）、确定评估对象的成新率，成新率的确定采用年限理论成新率计算。
（2）、依据重置价值和成新率计算评估值。
5、建筑物重置全价的计算
（1）、建筑造价包括的内容及其计算
土建工程评估范围包括结构及基础、装修等工程。
按照省 2006 年定额建筑造价的组成包括：a.实体项目费(直接费和管理费)；b.价差(人工、材料、机械费价差)；c.利润；d.措施项目费(技术措施费、其他措施费)；e.其他项目费；f.行政事业性收费；g.税金。
对于按照省 2006 年新定额编制竣工结算的项目，则取该结算工程造价为计算的工程造价。对于按照其他定额编制工程预算、结算资料的项目，则取原预算、结算文件的工程量，按照省2006年定额重新编制预结算，以确定工程造价。
①、首先选择具有代表性的构筑物按照规定的方法计算出案例构筑物的建安造价。
②、根据案例并参照市场现行同类建筑物造价水平确定对比单方造价。
③、根据被估对象和案例建筑物比较，利用调整系数进行案例以外的每一评估对象的单方造价计算，这个方法称为“类比法”。
即： 被估对象单方造价=对比单方造价×(1+调整系数)
④、直接引用被估对象竣工结算造价或作修正确定单方造价。计算时按下
列公式计算：被估对象单方造价=被估对象结算单方造价
被估对象单方造价=被估对象结算单方造价×(1+调整系数)
（2）、前期费用及其它费用的项目及计算
前期费用及其它费用中,包括地方政府规定收取的建设费用和建设单位为建设工程投入的除建安造价以外的其它必需的费用两个部分。
（3）、资金成本的计取
①、计算标准
资金成本即建设期该工程发生的贷款利息，利息率按中国人民银行公布的评估基准日基本建设贷款利率计算。评估基准日利率分别为：
六个月内(含六个月)
六个月至一年(含一年)
一年至三年(含三年)
②、建设期限规定
土建及设备安装工程建设期根据工程规模、地区类别等因素按照《广东省建筑安装工程工期定额》（2006）确定，假设资金各年平均投入，计算公式：
资金成本=贷款额×建设期对应年贷款利率×建设期×1/2
③、资金投入的比例
在一个建设期内,其资金一般按均匀投入计算：
资金成本率=r×n×1/2
其中：r――和建设期相适应的基准日年利率
n――建设期年数
（4）、开发利润
参照市场同类房产的开发利润率确定。
（5）、重置单价的计算及重置全价的计算
重置价值按下列公式计算
重置单价=[单方建筑造价×(1+前期费率)+其他费/平方米]×(1+资金成本率)+开发利润
重置全价=重置单价×建筑面积
5、重置成本法评估值的计算
（1）成新率的确定
采用年限理论成新率或勘察成新率确定，其中：
年限理论成新率N１=(1-已使用年限/设计规定使用年限)×100%
勘察成新率No 按结构、装修、配套设施的使用功能情况确定。
不能使用的危房、限期拆除的违章建筑，按其残值计算。
能使用的房屋成新率一般不低于30%。
另外，在委估房屋建筑物的确存在经济性、功能性贬值的情况下，适当考虑该因素的影响，从而在上述方法确定的综合成新率的基础上再减去经济性、功能性贬值率，最终确定成新率。
（2）、评估值的计算
评估值=重置全价×成新率
7、典型案例
球场（固定资产 ―― 房屋建筑物清查评估明细表序号第5项 类别：单位建造构筑物，为水泥砂浆球场）
篮球场建筑面积 520 平方米，为水泥砂浆地面，碎石、水泥石屑垫层、C10 混凝土垫层，建成时间为2005年，球场为正常使用，标线清晰，地面有磨损。
①、单方重置造价计算
由于委托方未能提供有相关详细项目结算书，同时未能提供相关的基建图纸，本次评估采用概算指标法确定土建部分的工程造价，同时考虑随时间变化人工、材料、机械台班价格的变化情况确定其土建工程单方造价。
根据惠州市目前类似工程的造价水平，确定单方重置造价100元/O。
②重置价值计算
②-①前期工程费用
根据该地区地方政府所规定的各类建设取费及建设期建设单位所支付的其它费用。如下表所示：
②-②资金成本
该球场建设时间较短，本次评估不考虑资金成本。
②-③开发利润
开发利润为5%。
②-④构筑物重置单价为：
建筑安装总造价
建设单位管理费
③、重置全价计算
重置全价=108×520 =56,160.00元（已取整）
（4）评估值计算
①成新率计算
该构筑物建成时间为2005年，经济耐用年限为15年，经现场勘查确定成新率为80%：
②评估值计算
评估净值＝56,160.00×80%=44,900.00元（已取整）
其他构筑物评估过程如上。
8、评估结论，构筑物及其他评估值为387,700.00 元。
（二）设备类资产评估
本次指定评估范围的设备类资产有：笼养肉鸡舍设备、汽车、空调及电脑等设备。根据评估人员现场勘察和对实物的清查核实，委估资产的实际数量与企业填报的基本相符，设备整体外观印象一般。
2、评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
1）机器设备重置全价
机器设备的重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、工程建设其它费用（包含资金成本）部分构成。
①设备购置费是设备购置价。
设备购置价：通过向制造厂家询价、参照《2008机电产品报价手册》等价格资料确定。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。
②运杂费主要由运输费、装卸费、保管费、运输保险费等费用构成。
③安装工程费，调查分析委估单位设备购置费用构成及安装合同，并参考近期同类设备安装调试价格后综合确定。
④工程建设其它费用
工程建设其它费用主要由项目建设管理费、项目建设技术服务费、资金成本和其它费用等构成；其费用向有关企业询价，调查分析委估单位设备购置费用构成，并参考近期同类设备后工程建设其它费用综合确定，资金成本即贷款利率依据合理建设周期确定。
非标准设备的重置全价根据：物价，工程造价，市场信息资料，设备尺寸规格和设备安装工程费和工程建设其它费用。
2）运输车辆重置全价
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及广东省相关规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=现行含税购价+车辆购置税+新车上户手续费
对生产年代久远，已无类似车型的车辆则参照近期二手车市场行情确定评估值。
3）电子设备重置全价
根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价。
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其重置全价。
（2）成新率的确定
1）机器设备成新率
对价值量较大，历史长或者经过较大改造的设备成新率，由评估人员根据设备原始制造质量、生产运行状况、利用程度、改造的成果、维护状况、外观和完整性，对各组成项进行技术鉴定，根据各项目的不同权重进行估算打分确定其成新率。
无特殊情况的设备采用年限法确定其成新率。
年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
年限法成新率=（1-已使用年限/经济使用寿命年限）×100%
2）车辆成新率
对于运输车辆，根据国经贸经[号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及 2000 年 12 月 18 日国经贸资源[ 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定，按年限法或里程法确定成新率。
必要时（如委估车辆属于老旧车型，曾发生过车祸等）对成新率进行适当的调整修正。
3）电子设备成新率：采用年限法确定其成新率。
（3）评估值的确定：评估值=重置全价×成新率
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其评估值。
三、评估案例
案例一：惠州市广丰农牧有限公司一组 2 栋中鸡笼 （机器设备评估明细表，序号 32）
建成日期：
账面原值：71,062.49元
账面净值：44,945.58元
数量：480个
材质：铁型材。
（2）重置全价的确定：
根据委托方提供资料，查阅国内近期有关厂商同类设备有关资料及价格，经过产地来源及功能分析后，认为中鸡笼全包单价为180元。
重置全价=480*180=86,400元。
（3）成新率的确定
评估小组对设备的历史和现状进行了深入调查分析，除了听取专业人员的介绍外，还深入现场对管理使用进行调查。参考有关资料数据,估计尚可使用 6.5 年。已使用约 3.75年。
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=6.5/（3.75+6.5）=63%。
（4）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=86,400×63%=54,432元。
案例二：瑞风牌小型普通客车
（车辆评估表，序号7）
号牌号码：粤L?L18946
车辆类型：小型普通客车
生产厂家：江淮
登记日期：
核定载客：7人
已行驶里程：3万公里
账面原值：158,800元
账面净值:133,656.73元
重置全价的确定：
汽车的重置全价由市场购置价、购置税及其他合理费用600元构成。
经向当地车辆经销商询价，同类款车现行市场销售价格为139,000元。
购置税按应税价的10%计算，购置税=139,000/1.17×10%=11,880元。
重置全价=购置价+购置税+其他合理费用
=139,000+11,880+600
=151,480元 。
取整，重置全价为151,000元
（2）成新率的确定：已使用约1.75年，估计尚可使用13年。
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=13/（1.75+13）=88%。
（3）评估值=重置全价×成新率=151,000×88%=132,880 元
5、评估结果
经过评估测算，评估基准日时，设备类资产评估原值 5,533,500.00 元，评估净值为2,961,247.00元。机器设备重置价值为4,562,800.00 元，评估净值为2,210,001.00
元；车辆重置价值为 854,100.00 元，评估净值为 670,154.00 元；电子设备重置价值为 116,600.00元，评估净值为81,092.00 元
（三）产畜及役畜类资产评估
1、资产概况
广丰农牧有限公司业务类型之一是生猪饲养及销售，由于农牧养殖类的独特性质，繁育生产所用的种猪被纳入固定资产核算，本次指定评估范围具体如下：
（1）杜洛克9头。
（2）二元杂母猪共670头。
本次评估的种猪均圈养于租赁惠阳市秋长镇发水米猪场的生产区内，根据评估人员现场勘察和对实物的清查核实，委估资产的实际数量与企业填报的基本相符，种猪饲养、防疫、保育等各方面程序规范，猪只形体、神态、活动能力良好，均属健康正常在育种猪。评估基准日产畜类固定资产账面原值1,117,908.29 元，净值1,074,068.29 元。
2、生产工艺流程及使用情况
（1）、生产工艺流程
广丰农牧公司产品包括猪苗、中猪及肉猪，猪场生产流程如下图所示：
种猪配种期
大猪出栏上市
保育期（猪苗出栏）
（中猪出栏）
委估的种猪处于第一阶段，经过购入（或自育）、筛选、再培育、育成等步骤后转入种猪舍，成为配种猪只。
（2）、种猪概况
本次评估种猪中的公猪以外购为主，母猪则外购及自育各占一定比例，外购种猪购入后需经过约 3 个月的再培育方能成为配种猪只，自育种猪则由幼猪开始经严格筛选培育方能育成。
种猪舍布局合理，舍内喂饲设备、通风设备设计规范，采光、空气流动状况较好，
有利猪只生长。
企业有严格的猪只监护、防疫制度、质量控制制度，种猪育情良好，配种生产情况正常。
3、评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，采用重置成本法进行评估。
评估值=产畜类资产重置全价×成新率
（1）产畜类资产重置全价的确定
产畜类资产的重置全价由禽畜购置费、运杂费、再培育费部分构成，自育类种猪根据替代性原则参照外购类种的相关成本确定重置全价。
①禽畜购置费是种猪购置价。
种猪购置价：通过向相关供应农牧类商家询价及查阅企业近期购入同类品种的发票等价格资料确定。
②运杂费主要由运输费、装卸费、保管费、运输保险费等费用构成。
③再培育费，调查分析委估单位相关再培育周期内发生成本费用构成后综合确定。
（2）成新率的确定
①、产畜类资产成新率
采用年限法确定其成新率。其中：对公猪的经济使用寿命按正常授精配种年限计算，对母猪的经济使用寿命按平均正常产育胎龄计算，对超过正常授精年限或产育胎龄仍能正常产育的猪只以不低于15%计算成新率。公式如下：
年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
年限法成新率=（1-已使用年限/经济使用寿命年限）×100%
（3）评估值的确定：
评估值=重置全价×成新率
4、评估过程
（1）现场勘查
①根据企业提供的种猪评估明细表对种猪实地进行勘察与核对，对企业提供的财产资料、有关凭证进行整理与补充搜集。
②在现场中，对评估范围内种猪逐项进行评估详细察看。核对数量、品种，对种猪的养育状况、日常饲养程序作出详细的记录和鉴定，为确定设备成新率提供依据。
③核实重要的成本购成证明文件，并多方面了解可能影响资产评估的重大事项。
（2）评估计算
①在完成现场勘察、核实工作后，将收集到的有关数据资料进行筛选、分类、整理和分析。
②根据评估目的和评估对象状况，选择适当的评估方法对种猪进行评估计算。
③对各项评估结果进行验证、分析和综合平衡。
④填写种猪评估明细表和编写产畜类资产评估说明。
（3）评估案例
杜洛克公猪
（种猪设备评估明细表，序号3）
数量：1 头
启用日期：2008 年2 月
主要技术参数
品种：杜洛克
体貌：体长结实、四肢粗壮、毛色呈深棕黄。
功能：较常见品种，肥育期快，由于母性差、繁殖力一般，通常用于作父性种猪或养殖作肉猪销售。
②、重置全价的确定：
根据委托方提供资料，查阅国内近期有关商家同类资产有关资料及价格，经过产地来源及功能分析后，认为该品种成年种猪含税价为 4500 元/头（2007 年 9 月），根据广东统计局发布的食品价格环比统计信息，2007 年9 月至评估基准日食品价格指数为 110%，则至评估基准日该品种成年种猪含税价为=4950 元/头。
运杂费率 5%、再培育费率 10%。
重置单价=4,950*
（1+0.05+0.1）=5,693 元。取整为 5690 元
重置总价 5,690*1=5,690元
③、成新率及评估值的确定
成新率的确定：估算经济寿命3 年，已使用3 个月，约为0.25 年
（1-已使用年限/经济使用寿命年限）×100%
（1-0.25/3）×100%=92%
④、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=5,690 ×1×92%=5,230 元（取整）
5、评估结果
经过评估测算，评估基准日时，畜产类资产重置价值为1,420,194.19元，评估净值为950,914.19元。
（四）在建工程
在建工程为未结算预付设备款，调整后账面值为415,828.50 元。评估人员以实际付款进度确定评估值。
经评估确认，在建工程评估值为415,828.50 元。
三、流动负债评估说明
（一）应付账款
应付账款调整后账面值为 2,210,777.66 元，评估人员通过调查了解，逐一具体分析各往来款项的数额、发生时间和原因、债权人经营管理现状等，对各款项付出的必要性作出判断，从而确定评估值。
经评估确认，应付账款评估值为2,210,777.66元。
（二）预收账款
预收账款调整后账面值为 3,020.20 元，主要为预收货款，评估时以清查核实无误的调整后账面值作为评估值。
经评估确认，预收账款评估值为3,020.20元。
（三）其他应付款
其他应付款调整后账面值为 2,255,434.03 元，评估人员通过调查了解，逐一具体分析各往来款项的数额、发生时间和原因、债权人经营管理现状等，对各款项付出的必要性作出判断，从而确定评估值。
经评估确认，其他应付款评估值为2,255,434.03元。
（四）应付职工薪酬
应付职工薪酬调整后账面值为86,284.99元，是截止基准日的员工工资，评估时以清查核实无误的调整后账面值为评估值。
经评估确认，应付职工薪酬评估值为86,284.99元。
（五）应交税费
应交税费调整后账面值为 1,570.28 元，评估时以清查核实无误的调整后账面值作为评估值。
经评估确认，应交税费评估值为1,570.28元。
（六）其他流动负债
其他流动负债调整后账面值为671,900.03元，为拆迁补偿款，评估人员核实了有关账证、补偿合同及协议，本次评估以调整后账面值确定为评估值。
经评估确认，专项应付款评估值为671,900.03元。
整体资产评估说明
一、整体资产评估的应用简介
（一）整体资产评估的方法选择
从收益角度进行企业股东权益价值的评估，是把由多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象，据此来判断企业股东权益价值的评估。收益角度企业股东权益价值评估的方法有收益现值法和现行市价法。鉴于我国目前的实际情况，股票市场尚未发育成熟，上市公司股票价格与其获利能力背离较大，很难以公司股票价格反映公司价值，故本次对资产基础法（成本法）结果进行验证的企业股东权益价值评估采用收益现值法。
用收益现值法进行企业股东权益价值评估，就是通过预测企业未来各年收益，并将其按适当的折现率换算成现值，以各年收益现值的和作为企业股东权益价值评估值。
（二）收益现值法企业权益价值评估的基本条件
用此法对企业股东权益价值评估，必须满足下列基本条件：
1、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
3、被评估资产预期获利年限可以预测；
4、企业能通过不断地自我补偿和更新，使企业持续经营下去并保证其获利能力。
（三）收益现值法企业股东权益价值评估的基本假设
1、一般性假设
（1）、评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行；
（2）、企业所遵循的我国现行法律、法规和制度以及企业所在地的社会经济环境无重大变动；
（3）、企业各项经营业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策（如财税政策）无重大改变及若存在改变均能预期；
（4）、无自然力和其它不可抗力因素造成的重大不利影响。
2、特殊性假设
（1）、广丰农牧公司在正常经营条件下持续经营；
（2）、广丰农牧公司将保持基准日的经营管理状况和水平且经营效果达到本次评估预测的水平，公司的经营项目和服务基本保持不变；
（3）、广丰农牧公司向广东省畜禽生产发展有限公司租赁经营场地及生产用房的关系在经营年限内能维持不变；
（4）、广丰农牧公司将保持现有的资本结构及经营模式进行经营，不考虑未来或存在追加投资情况而导致企业经营基本面改变的情况；
（5）、企业的原材料及产品价格在正常范围内波动；
（6）、企业的营业收入成本费用均衡发生，原料价格与产品销价变化基本同步；
（7）、企业的经济运作不会受到诸如交通运输、水电、通讯的严重短缺或成本剧烈变动的不利影响。
3、评估限制条件
（1）、本评估结果建立在广丰农牧公司提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础上；评估人员受条件、时间的限制，评估结论受机构评估人员职业判断的影响；
（2）、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估值的影响。
（四）收益现值法企业股东权益价值评估的工作过程
1、接受委托后，利用有关资料了解企业的基本情况，并初步确定评估的具体途径、方法和参数，拟定需提交资料清单；
2、进入现场后，向企业提交评估资料清单，以便企业相关人员进行评估准备；
3、深入各下属公司，了解各下属公司的运营情况，同时与各下属公司的财务、计划、销售等部门的管理人员座谈，了解情况；
4、进一步向企业高级管理人员了解企业未来整体发展规划、投资计划、改扩建项目等情况；
5、收集企业市场竞争情况等资料；
6、结合企业实际情况，对企业未来发展进行预测；
7、讨论选取有关方法和参数进行评估结果计算。
（五）收益现值法企业股东权益价值评估的基本思路
本次评估采用预期收益能力法，即在充分了解企业的内部经营管理情况及企业外部环境的基础上，根据企业前若干年的经营状况、产品在市场上的销售情况，预测企业未来的收益，并据此计算出企业的价值。
（六）收益现值法企业股东权益价值评估的计算公式
1、计算公式的确定
根据企业实际情况，假设企业可永续经营，则按预期收益能力法进行企业股东权益价值评估可按下列公式计算：
――企业整体资产价值
――第 i 年净收益
――选定的折现率
――未来可预测净收益年数（本次评估计算，取 n=4 ）
2、应用收益法时的主要参数选取
（1）待估权益的预期收益及实现收益的时点根据本评估项目评估对象的具体情况，评估人员通过下式预测确定待估权益预期收益Ri：
预期收益（Ri）=预期净利润
（2）待估权益的预期收益的持续时间
根据惠州市广丰农牧有限公司目前的经营状况，在设定持续经营的前提下，本次评估假设企业为永续经营。
（3）待估权益的预期收益的折现率
本次评估是企业拟进行对外股权投资而进行的企业股东权益价值评估，对折现率采用资本资产定价模型进行测算，计算公式为：
r=Rf+β×(Rm-Rf)
式中：Rf――无风险报酬率；
Rm――市场预期收益率（投资者期望的报酬率）
Β――农牧畜牧食品行业上市公司股票在市场上的风险率
二、企业概况
（一）企业的历史沿革
惠州市广丰农牧有限公司 （简称“广丰农牧公司”），历史沿革如下：
1、 日惠州市广丰农牧有限公司成立：
惠州市广丰农牧有限公司于 2004 年 3 月 1 日成立。公司注册时的股东为广东省广弘食品集团有限公司和广东省畜禽生产发展有限公司。其中广东省广弘食品集团有限公司出资 70 万元，占总出资额的 70%；广东省畜禽生产发展有限公司出资 30 万元，占总出资额的30%。见表（1－1）
广丰农牧公司成立状况表
股本金额（人民币）
广东省广弘食品集团有限公司
广东省畜禽生产发展有限公司
2、2004 年 9 月, 惠州市广丰农牧有限公司在进行股权增资调整后，广东省广弘食品集团有限公司出资 70 万元，占总出资额的 14.22%；广东省畜禽生产发展有限公司出资 422.26 万元，占总出资额的 85.78%，广东省广弘食品集团有限公司及广东省畜禽生产发展有限公司均为广东省广弘资产经营有限公司的控股子公司。。（见表1－2）
广丰农牧公司首次股权变更状况
投资金额（人民币）
广东省广弘食品集团有限公司
广东省畜禽生产发展有限公司
3、根据广东省广弘资产经营有限公司、广丰农牧股东会决议及广东省畜禽生产发展有限公司与广东省广弘资产经营有限公司于 2007 年 9 月 15 日签订的《股权无偿划转协议》，广东省畜禽生产发展有限公司将持有的惠州市广丰农牧有限公司 85.78%股权无偿转让予广东省广弘资产经营有限公司，相关手续于日完成。
广丰农牧公司二次股权变更状况
投资金额（人民币）
广东省广弘食品集团有限公司
广东省广弘资产经营有限公司
（二）企业的经营状况
惠州市广丰农牧有限公司的经营范围：农作物种植、动物养殖、农业技术研究开发、销售农副产品。主要是以麻黄鸡饲养、销售为主营产业，并以生猪的饲养与销售业务作为补充。
广丰农牧公司麻黄肉鸡产品，从饲养速度可分为三大类：1.优质快速型麻黄肉鸡； 2.优质中速型麻黄肉鸡；3.优质慢速型麻黄肉鸡。
公司产品大部分直销香港、珠三角各大型肉鸡市场，同时在省内的其他市场也开展销售业务。公司根据市场需求，目前以生产中速型麻黄肉鸡为主。其余两个类型肉鸡的饲养基本是与客户预订合同再安排生产。
随着人们生活水平的提高，我国人民的饮食消费观念发生深刻的变化，吃营养、追求健康成为人们的新时尚，加上近年来国家对AI控制加大了力度，提高了防疫意识，采取了有效的防疫措施，大大消除了人们对肉鸡消费的恐慌心理。因此人们需要健康而安全的食品，优质肉鸡成为首选的肉食。麻黄优质中速型肉鸡正适合这一条件，该品种体型外貌独特，胸肉特别丰满，抗病力强，鸡味浓郁，肉质鲜美，鸡群均匀度好，销售适应面广等优点，深受消费者的喜爱。尤其在香港和珠三角经济发达的地区深受客户的好评，被高档酒楼和食市推荐为首选肉鸡食用品种。
广丰农牧公司是惠城区农业龙头企业，产品在行业中以优质著称，是广东省农业类名牌产品。麻黄鸡进入香港市场后，其品质优良，深受香港消费者欢迎。 2008 年广丰增加了肉猪销售饲养业务，使其产品线得到丰富及延伸，增加了企业盈利增长点。
月广丰公司的产品研发水平和产品质量在省内处于领先地位，并拥有一批稳定的客户。随着公司对传统产品质量的不断提高和推出适合市场需求的新产品，可以预期公司的业务将不断扩大，高品质的产品市场占有率将不断提高。
截止日，广丰农牧公司总资产为1,341.44万元，总负债为522.90 万元，净资产为 818.54 万元。广丰农牧公司 2006 年、2007 年及 2008 年前 5 主营业务收入分别为2,375.14万元、2,921.37万元、1511.35万元，净利润分别为75.75万元、 119.96万元、60.31万元。
（三）企业在行业中的竞争优势
广丰农牧公司自成立以来，坚持自有的发展方向，不断地创新，在生产经营方面取得了较好的业绩，并已形成以下几方面的优势：
1、技术优势
广丰农牧公司始建于2004年3月，拥有麻黄肉鸡饲养技术的自主产权，取得了很好的经济效益和社会效益，推动了肉鸡饲养业的发展。为适应不断变化的消费要求，从2004 年开始，通过不断探索，经过合作、代养到自养，摸索出一套切实可行的饲养肉鸡的经验和技术,能根据市场不同的需求饲养出不同长速的品种,。
2、培训机制的优势
经过多年的肉鸡生产经营和饲养管理，为公司培养了一支经验丰富、技术过硬的人才队伍。公司重视培养和引进技术人才，现有专业技术人员10名，80％以上管理人员具有大专以上学历，同时公司加强与科研院校的技术合作，在肉鸡的研发技术领域优势较明显。对于新招的一线工人，公司会特别对其进行岗位培训与岗位考试，通过考核合格才能上岗。每年公司都会在科学院校招收应届毕业生，逐步培养属于自己的后备生力军。对于有多年养殖经验的专业技术人员进行合理配置，并聘请资深的专家亲临公司指导工作。
3、生产设备和生产管理优势
在肉鸡饲养生产设备方面，我公司不断进行技术改造，目前有小鸡育雏小床，中鸡饲养槽笼，大鸡饲养槽笼，保温、降温设施以及配套进口发电机组多台。
在生产管理方面，我司实行了承包责任制，制订了各部门的成本考核方案，同时确立了企业员工的计酬管理方案。分批核算，及时兑现。
4、环境优势
我公司占地面积2500亩，用原来养种鸡的栏舍改为饲养肉鸡，栋与栋之间距离远，光照充分，易于排污，通风、防疫条件好，有利于鸡群生长。
5、政策优势。
农牧业受到国家政策的支持。国家十一五计划提出了要大力发展畜牧业，实现农牧业结构由种植业主导型向养殖业主导型转变，畜牧业增加值占第一产业的比重达到55%，肉类产量达到400 万吨。加快发展农区畜牧业，推行舍饲圈养、模式化饲养、集约化经营，促进种养结合、农牧互补，农区畜牧业占全区畜牧业产值的比重达到
80% 。培育和引进龙头企业，不断推进品牌化、规模化经营。为维护家禽、畜牧业稳定发展，国家采取必要的扶持政策，经国务院同意，对从事种植业、养殖业和农林产品加工业取得的所得，免征企业所得税，并对家禽养殖、加工企业和养殖农户减免部分政府性基金和行政事业性收费。
2005年惠州市惠城区政府颁布了《关于重新公布区级农业龙头企业名单和确认第三批区级农业龙头企业》的通知，惠城区政府对经过专家资格评审推荐的企业进行认定，报市政府批准后再次授予我公司为“惠城区农业龙头企业”称号国家的优惠政策有利于公司未来的发展。
（四）企业的财务状况
广丰农牧公司自身的经营特色取得了一定的经济效益，具体情况见下表：
2008 年 5 月31
2007 年 12 月31
2006 年 12 月31
资产总额（元）
13,414,352.91
12,085,784.41
13,870,927.48
负债总额（元）
5,228,987.19
4,503,562.29
7,488,331.87
股东权益（元）
8,185,365.72
7,582,222.12
6,382,595.61
资产负债率(%)
2008 年 5 月
主营业务收入(元)
15,113,458.82
29,213,735.39
23,751,430.52
主营业务成本(元)
13,789,151.92
26,404,477.28
21,580,500.92
主营业务税金及附加(元)
其他业务利润
107,496.53
384,243.64
473,251.42
营业费用(元)
156,743.63
管理费用(元)
988,714.77
2,469,406.30
2,211,669.64
财务费用(元)
175,446.79
补贴收入(元)
363,500.00
396,934.29
营业外收入(元)
237,285.00
503,173.00
1,747.60 ☆
营业外支出(元)
利润总额(元)
603,143.60
1,199,626.51
757,528.22
所得税（元）
税后利润(元)
603,143.60
1,199,626.51
757,528.22
净资产收益率(%)
三、企业近三年财务状况分析
根据企业提供的近三年财务报表和有关资料，经整理分析重新编制出收益状况比较表，结合广丰农牧公司的资产负债情况，对广丰农牧公司的偿债能力、营运能力和盈利能力作出分析，以说明广丰农牧公司的财务状况，判断广丰农牧公司未来的发展能力。
（一）偿债能力指标
2008年 5 月
资产负债率
自有资金比率
(二) 营运能力指标
2008年 5 月
存货周转次数
存货周转天数
应收帐款周转次数
应收帐款周转天数
流动资产周转次数
流动资产周转天数
总资产周转次数
盈利能力指标
2008年 5 月
销售毛利率
销售利润率
成本费用利润率
资产利润率
净资产利润率
通过以上的数据，我们发现广丰农牧公司过去三年的财务状况和经营状况有如下几点特点：
1、从资产结构看，广丰农牧公司在过去两年的资产负债率逐渐下降， 2007年及评估基准日的财务杠杆低于为40%，说明企业对外融资的需要减少；短期偿债能力的指标近两年相对偏低，与其经营特点有关，企业以肉鸡销售为主，赊销的情况较少，资金回收速度较快，因此流动比率、速动比率低于一般行业，但2007年始短期偿债指标出现较大提升，显示其短期偿债压力减少。
2、广丰农牧公司过去两年营运能力各项指标均保持稳定且具有较高的营运效率，表明企业运营持续有序，合理使用资产进行经营的能力较强。
3、在盈利能力方面，广丰农牧公司的各项指标在过去三年呈现上升趋势，表明广丰农牧公司有着较高的盈利能力和较好的成长性。
4、广丰农牧公司的主营业务收入在过去三年呈现逐年增长势头，近三年的平均增长率能达到10%以上，净资产利润率亦不断提高，经营效率在不断增强。
总体来看，广丰农牧公司的财务结构合理，财务状况及其可靠性、安全性处于中等偏上水平，资产营运效率则处于优良水平。
四、企业未来五年收益预测
（一）主营业务收入
对广丰农牧公司未来五年主营业务收入的预测建立在对广丰农牧公司外部经济环境、所在行业的发展状况、国家相关政策的取向及广丰农牧公司自身生产经营情况分别进行调查分析的基础上。
1、国家宏观经济状况
2007 年国民经济平稳快速发展。初步核算，国内生产总值达246619 亿元，比上年增长 11.4%，这是我国经济连续5 年保持 10%以上的经济增长速度。其中：第一产业增加值28910 亿元，增长3.7%；第二产业增加值121381 亿元，增长 13.4%；第三产业增加值96328 亿元，增长 11.4%。全年全社会固定资产投资137239 亿元，增长24.8%，尤其以房地产开发投资较为突出，增加额为28543 亿元，增长32.2%；而全国城镇居民人均可支配收入 13786 元，扣除价格上涨因素，实际增长 12.2%；在收入持续增长的带动下，消费需求依然保持旺盛，全年社会消费品零售总额 89210 亿元，比上年增长 16.8%，增速比去年同期加快3.1 个百分点。多项经济指标的增速均是2003 年以来的较高值。这些数据表明，我国经济在不断快速发展，将会给众多的行业带来新的市场机会。与此同时，过去一年全国居民消费价格比上年上涨4.8%，其中食品价格上涨 12.3%，这反应资产价格进入上升通道，通货膨胀的趋势愈加明显。2008 年伴随着人民币升值、通胀压力、金融次贷危机等多种不稳定因素，经济发展面临着严峻的考验与挑战。
年，广州市经济总体运行呈现出又好又快的发展态势，全市实现生产总值
（GDP）7050.78 亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长 14.5%，表现为工业生产增速加快，商业规模快速扩张，金融证券市场交投活跃，消费需求旺盛，根据广州市社科院发布的《中国广州经济发展报告》预测，2008 年，广州地区生产总值将达 8197 亿元，增长 13.7%。
2、广丰农牧公司外部市场环境
（1）、肉鸡饲养及销售方面
随着人们生活水平的提高，我国人民的饮食消费观念发生深刻的变化，吃营养、追求健康成为人们的新时尚，加上近年来国家对AI控制加大了力度，提高了防疫意识，采取了有效的防疫措施，大大消除了人们对肉鸡消费的恐慌心理。因此人们需要健康而安全的食品，优质肉鸡成为首选的肉食。据行业数据统计，我国鸡肉消费仅次于猪肉。 2004年，我国鸡肉的消费总量达到967万吨，人均年消费量从kg，发展到 2004年的7.3kg，增长了6倍，但仍低于人均10.2 kg的世界平均水平，远低于美国40.8
kg，新加坡34.1 kg等发达国家和地区的水平。优质鸡生产是具有中国特色的肉鸡饲养产业，已成为中国肉鸡消费的主流趋势。广东的黄毛肉鸡始终是领跑全国，无论从育种、市场规模还是从消费量上看都具有其他省市所无法比拟的优势，优质肉用鸡缺口相对较大。
公司主营的麻黄优质肉用鸡正是针对肉鸡市场领域而生产的新产品，该产品将代表未来肉鸡发展的目标，配合珠三角洲经济发达地区的饮食文化，引导肉鸡消费向卫生、安全、健康的方向发展。公司重视内部管理，产品质量不断完善，科技含量不断加大，麻黄优质产品市场份额不断增加。
2004年，广东省禽肉产量达到109.61万吨，占肉类总产量的30％，高于全国平均 20％的水平。2005年我省畜牧业生产主要指标仍有较大幅度的增长，家禽出栏103187 亿只，比去年增长约4.5％。2006年虽然一直笼罩在“禽流感”疫情的阴影之下，肉禽产品的生产量大幅下降，但消费者和养殖户仍对养禽事业充满信心。素有“无鸡不成宴”的广东人平均每人每年消费家禽超过12只，是我国家禽消费量最大的省份，仅港澳两地市场年消费量就在4000万只左右。市场对鸡肉的需求较大，有利于公司的生存与发展。
（2）、肉猪饲养及销售方面
生猪是人们消费肉类食品中主要的食品来源，常年猪肉产量占肉类产量的64%左右。近几年来，养猪业快速发展。由于1998年至2002年养猪业较长期的稳定发展，所以自03 年至05年上半年猪价持续高涨，效益可观。自05年7月份以来，受猪高热病、猪链球菌疫情以及养猪业长期盈利，养户积极补栏导致生产过剩等多方面因素的影响，生猪价格急剧下降，大量养猪户亏损甚至倒闭。
2005年底至2006年9月，猪价的持续长时间的低迷，给养猪户巨大打击，不少养户将大量小猪、肉猪低价抛售，大量母猪低价处理，造成能繁母猪存栏数锐减，这种现象又导致出现了小型养户空栏、规模化大场优化调整猪群结构的良性局面，再加上受全球禽流感的影响，猪肉需求量增加，所在2006年10月份，生猪售价缓慢回升。从2007 年初，生猪价格走势更是一路飞涨，生猪利润值已接近甚至突破2004年最高值。从目前情况分析，2007年的整体走势是喜人的，而2008年生猪利润将以平稳为主。期间虽会有较大波动，但不会跌至盈亏点以下。
3、国家相关政策的取向
家禽业的发展受到国家政策的支持。国家十一五计划提出了要大力发展畜牧业，实现农牧业结构由种植业主导型向养殖业主导型转变，畜牧业增加值占第一产业的比重达到55%，肉类产量达到400 万吨。加快发展农区畜牧业，推行舍饲圈养、模式化饲养、集约化经营，促进种养结合、农牧互补，农区畜牧业占全区畜牧业产值的比重达到
80% 。培育和引进龙头企业，不断推进品牌化、规模化经营。2006 年 7 月 1 日，《中华人民共和国畜牧法》正式实施，这是建国以来第一部关于畜牧业生产经营，畜禽产品质量安全，保护和合理利用畜禽遗传资源，维护畜牧业生产经营者的合法权益，促进畜牧业持续健康发展的国家法律。国家出台相关的法律法规，指导行业规范发展，治理行业违法行为，消除恶性竞争，这将对我公司今后发展起促进作用。为维护家禽、畜牧业稳定发展，国家采取必要的扶持政策，经国务院同意，对从事种植业、养殖业和农林产品加工业取得的所得，免征企业所得税，并对家禽养殖、加工企业和养殖农户减免部分政府性基金和行政事业性收费。
4、该行业的发展状况
（1）、肉鸡饲养销售方面
纵观历史，我国不仅是世界上家鸡起源最早的国家之一，也是家禽驯养最早的国家之一，我国鸡的品种经过长期的人工及自然条件的选择，形成了独特的品质特性，无论从营养、健康的角度，还是从安全、卫生的角度，肉鸡都经受住了历史的检验和挑选，成为人们长期以来加强营养、增强体质所必须的一大补品。鸡已成为广大群众日常生活中不可缺少的肉食品，无论是用来滋补身体，还是用来接待贵宾，招待亲朋好友，肉鸡都是一种最佳选择。随着我国人民对鸡肉消费观念的转变,我国的市场对鸡肉需求理不断墙大,这使得我国的养鸡业必需不断的更新技术,加快对养鸡技术的更新,扩大其生产数量才能满足市场的需求.但我们也必须看到，动物疫情的严峻形势和环保排污问题在一定程度上制约着养殖业的持续发展。所以，今后一段时期的养殖业发展仍然是希望与困难并在，机遇和挑战并存。
（2）肉猪饲养销售方面
养猪业的发展趋势：今后一段时期的养猪生产，由于养殖成本、管理技术及出口要求等因素，将由散养为主向规模化养殖转变；随着人们环境意识的提高和畜牧业微利时代的到来，经济发达和人口密集地区的养殖将逐渐向城郊和边远地区转移，目前深圳、东莞等地已经实施强制养殖场拆迁转移。从发展的眼光看，国内经济持续发展，人民生活水平不断提高，这将刺激肉食品消费的加大，从而促进畜牧业的发展。但必须看到，动物疫情的严峻形势和环保排污问题在一定程度上制约着养殖业的持续发展。所以，今后一段时期的养殖业发展仍然是希望与困难并在，机遇和挑战并存。
5、广丰农牧公司自身生产经营情况
广丰农牧公司 2006年至2008年5月的主营业务收入分别为为2,375.14万元、 2,921.37万元、1,511.35万元，表现出逐年增长的良好趋势。鸡禽类是人们菜蓝子的必需品，有着稳定的市场需求，结合企业自身拥有的技术、成本、品牌、经营管理等优势，在未来行业竞争中，扩大产品销售量，提高市场占有率，保持主营业务收入的可持续增长能得到较可靠的保证。
综上所述，现对广丰农牧公司主营业务收入作如下预测：
①、建立收入预测模型
A、建立模型主要考虑因素
★国家宏观经济状况
★广丰农牧公司主营业务收入的构成
★广丰农牧公司过去四年主营业务收入的变化趋势
★广丰农牧公司的生产能力
★广丰农牧公司的竞争能力及行业市场状况
★国家的相关政策
B、建立模型的确立因素
★国家宏观经济快速平稳发展，随着政府稳定经济增长的各项宏观调控政策出台及实施，能保证整体经济健康运行；
★广丰农牧公司的主营业务为农业产品销售，业务种类相对专一，收入来源主要为麻黄鸡的饲养和销售，肉猪销售为新增业务，规模较少、销售比例较低，因此可对其主营业务收入作统一预测；
★广丰农牧公司过去四年的主营业务收入呈线性变化；
★广丰农牧公司的经营用地约2220亩,主要为农牧地, 土地的坡度、光照、排污、通风、防疫条件较适合肉鸡、肉猪饲养，不存在生产经营场地限制；生产用房、肉鸡、肉猪饲养设备的资金投入可通过自我经营内部积累满足，能配合产能增长的需要；
★肉鸡销售有稳定的市场需求，广丰农牧公司生产的麻黄优质肉用鸡契合了市场对肉鸡消费卫生、健康、味美方面的要求，具有较大的市场潜力；
★属国家及地方政策鼓励行业。
C、建立预测模型
建立回归模型为：Y=a＋b×t
其中：Y――预期收入；t――时间变量
根据广丰农牧公司 过去四年的主营业务数据求取预测模型
∑ ∑ ∑ ∑
广丰农牧公司 2004年到2007年主营业务收入如下表
时间值（X）
10,007,805.02
21,849,953.26
23,751,430.52
29,213,735.39
将表中数据代入公式，求得
a=6325914；b=5951927
D、对建立预测模型验证
-x) ×(y i
∵OrO＞0.7为相关，OrO＝0.
∴此预测模型为高度相关，因此认为该模型成立。
E、根据所建立的预测模型，测算2008年6月-2012年的主营业务收入，详见收益法测算表。
（二）主营业务成本
广丰农牧公司主营业务成本主要为肉鸡销售成本，通过对该公司财务成本核算等历史资料统计分析，生成以下主营业务成本分析表：
主营业务成本
8,662,189.59
20,532,385.78
21,580,500.92
26,404,477.28
主营业务收入
10,007,805.02
21,849,953.26
23,751,430.52
29,213,735.39
占主营收入比例
由以上资料显示，广丰农牧公司 2004年至2007年主营业务成本有如下特征：
1、主营业务成本随主营业务收入的持续增长而增长；
2、主营业务成本占主营业务收入的比重较稳定，平均维持在86%-94%区间。
原因分析：
1、主营业务收入增加，主营成本随之增长，是业务发展的正常表现；
2、企业内部运作良好，成本控制措施较有成效；
3、肉鸡销售市场除部分年份受 “禽流感”疫情影响外产销基本保持稳定，而肉猪销售近年受市场调节后价格速涨需求增加，因此企业的毛利率亦得到相应的保证。
由以上分析所得，预期未来四年在没有重大疫情及其他意外事件情况下，企业销售毛利率将保持平稳，因此预测未来四年主营业务成本占主营业务收入为90%。
（三）主营业务税金及附加
广丰农牧公司适用的流转税种分别有增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附
加等，其中适用的税率分别为增值税按增值额的 4%计提、营业税按相应计征收入的 5%计
提、城市维护建设税及教育费附加按增值税及营业税的5%、3%计提。根据国家税收法规，
从事种植、养殖和农产品初加工的企业销售农产品免征增值税，而企业租赁场地所产生的
营业税等相关税费亦在其他业务支出中考虑，因此本次评估不对主营业务税金及附加作独
（四）其他业务利润
其他业务收入主要是物业的租赁收入，包括鱼塘、生产用房等，相应租赁业务 2004
年至2007年收支如下表：
其他业务收入
551,875.00
645,370.00
其他业务支出
205,871.27
200,529.40
285,607.86
其他业务利润
346,003.73
444,840.60
384,243.64
其他业务利润率
参照现有的物业租赁合同及过去两年的其他业务利润率，设其他业务利润为其他业
务收入的63%，其他业务利润预测详见下表。
其他业务收入
其他业务利润
（五）营业费用
广丰农牧公司 的营业费用开支包括运输费、差旅费、人员工资、电话费和其他销
售费用。通过对该公司财务成本核算等历史资料统计分析，生成以下营业费用分析表：
2008 年 1-5 月
占主营收 项目
交际应酬费
156,743.63
营业费用是主营业务相关联的成本支出，根据广丰农牧公司过去的营业费用支出情
况，该项成本占主营业务收入的比例保持在 0.3%至 0.5%之间，按照与主营业务收入配比
的原则，考虑企业未来市场扩展、人力资源成本及经营风险性因素，综合测算营业费用占
主营业务收入为0.5%。
（六）管理费用
广丰农牧公司的管理费用支出项目主要有工资及福利费、固定资产折旧费、劳动保
险费、坏帐损失、办公费以及为组织和管理生产经营活动而发生的其他费用。2006 年至
2008 年 5 月管理费用占主营业务收入的比重分别是 9.31%、8.45%及 6.54%。各种费用类
型的比例情况见下表：
2008 年 1-5 月
1,135,642.00
704,999.67
228,869.00
158,989.88
193,408.37
135,185.68
-58,548.05
-31,051.36
业务招待费
103,261.30
142,070.40
112,497.00
126,722.99
职工教育经费
社保及医疗保险
203,818.19
205,888.38
104,725.51
163,829.61
141,719.05
住房公积金
112,615.00
144,282.00
102,934.79
2,211,669.64
2,469,406.30 100.00%
988,714.77
管理费用主要以固定成本为主，其中占主要比重是工资、社会及医疗保险、折旧等费用，近年该项成本占主营收入的比重一直下降，但考虑企业的业务类型扩张、人力资源成本和社会保障成本上涨的趋势以及未来企业经营场地费用租赁增大的压力，因此预测企业的固定开支费用会面临较大的增长空间，因此预测未来四年将随主营业务收入增长按主营业务收入的8.5%向上增长，详见收益法测算表。
（七）财务费用
财务费用主要是指企业对外融资所产生的利息支出等，亦含有部分银行账户的存款利息收入。广丰农牧一直使用自有资金进行经营，并无发生借贷行为，企业近期亦无对外融资的计划，在保持现有资本结构的前提下，预期未来四年企业能通过内部积累满足生产经营的资金需求，财务费用发生额为零。此外账户存款利息收入较少，本次评估忽略。
（八）补贴收入
广丰农牧享受以前年度每年三轮次6000头活猪中央储备活畜补贴360,000元，企业负责保证在经营区域内承储活畜储备供国家作应急调配，2008 年始该项补贴已取消，因此不作独立测算。
（九）营业外收支
广丰农牧公司的营业外收支净额金额不大，对利润总额的影响较小，而且此项目具有不确定性，所以本次预测在假定公司正常经营的情况下，不考虑此项目的影响。
（十）所得税
根据财税字[1997]49号《关于国有农口企事业征收企业所得税问题有关通知》，企业从事种植、养殖和农产品初加工活动取得的所得可享受免征企业所得税的税收优惠政策，预期这一税收政策在企业持续经营年限内能得到延续。因此所得税只核算物业租赁所产生的应纳税所得，2008年以后为25%。
五、收益年限及长期年金的确定
1、收益年限确定
中山农牧公司无明确的经营期限，其经营年限亦无法律限制。本次评估设定企业在合法经营前提下按现行状况持续经营，因此评估收益年限为永续。
2、长期年金的确定
根据中山农牧公司未来四年收益变化的趋势，本着谨慎的原则，从预测的可操作性方面考虑，将从未来第五年开始的永续性等额净收益稳定在未来第四年的水平上。
六、折现系数的确定
本次评估是企业拟进行对外股权投资而进行的企业股东权益价值评估，对折现率采用资本资产定价模型进行测算，计算公式为：
r=Rf+β×(Rm-Rf)
式中：Rf――无风险报酬率；
Rm――市场预期收益率（投资者期望的报酬率）
Β――农业畜牧食品行业上市公司股票在市场上的风险率
（1）无风险报酬率Rf的确定
考虑到本项目是中长期收益项目，对应参考的无风险报酬率应是中长期国库券的利率。评估基准日时国家发行的五年期国库券的利率为 6.34%，经复式换算后为 5.66%，故无风险报酬率取5.66%。
（2）市场预期收益率Rm的确定
取农业畜牧食品行业中8家上市公司前3年(2006年、2007年、2008年)净资产收益率的平均值10.56%，具体计算如下表：
（3）农业畜牧食品行业上市公司股票在市场上的风险率 β的确定
同样取农业畜牧食品行业中8家的上市公司的 β平均值。具体计算入下表：
β资产(平均值)
注:各种股票价格是以2008年3 月31 日价格为基础,统一向前复权的价格来表示的；β权益向β资产的转换则以企业2008年3 月公布的财务季报上资本结构数据确定。
广丰农牧公司基准日的资本结构为（以账面值为基准）：有息负债0元，净权益818.54 万元，根据广丰农牧公司的资本结构对上述计算所得的β资产(平均值)转换为广丰农牧公司的β权益值。
β权益（广丰）＝β资产*（1+负债/净资产）＝0.81×（1+0/818.54）=0.81
r=5.66%+0.81×(10.56%-5.66%)=9.63%
七、评估结果
（一）溢余资产及非经营性资产的确定
通过对广丰农牧公司账面资产的分析，并向企业有关人员了解后，我们认为该企业各项资产均与日常经营业务相关联，不存在明显的溢余资产及非经营性资产。
（二）计算评估结果
按预期收益能力法，即收益折现值之和加上年金本金化价格现值法计算，即可得出企业股东权益价值的评估值。
企业股东权益估价的步骤如下：
（一）计算未来五年企业净收益在评估基准日的折现值之和：
344,628＋618,979＋611,493＋600,639＋586,916＝2,762,655(元)
（二）计算未来五年后企业永续性净收益的现值：
1、将未来永续性净收益折成未来第五年的现值：
894,553÷9.63%＝9,289,232(元)
2、按第五年的折现系数将上式计算的现值折成评估基准日的现值：
9,289,232×0.,665(元)
（三）评估基准日时企业整体资产的评估价格
2,762,655＋6,094,665＝8,857,320(元)，取整为885.73万元
八、关于评估结果的说明
本次运用收益现值法进行评估，净收益的概念为净利润，则评估结果的性质是净资产，即企业股东权益价值。对企业股东权益价值评估所依据的收益以企业现有资产未来进行正常经营为前提，没有考虑广丰农牧公司追加资金投入对企业效益产生的影响。同时本次评估假设企业在现状下永续存在，所以在不考虑企业追加投资的情况下，企业所提取的折旧将作为永续存在的保证，以弥补生产经营过程中固定资产的损耗，故在计算未来净现金流量时不考虑折旧和追加投资的影响。
评估结论及其分析
一、评估结论
（一）、评估结果
惠州市广丰农牧有限公司之全部股东权益在持续经营下于日的市场价值采用收益法评估为人民币捌佰捌拾伍万柒仟叁佰元（RMB885.73 万元）, 采用成本法评估的账面资产和负债结果如下表所示：
调整后账面值
E=D/B×100%
其中：建筑物
其中：土地使用权
本次评估采用资产基础法(成本法)的评估结果作为评估结论，成本法评估的资产账面值为13,414,352.91元，调整后账面值为13,414,352.91 元，评估值为13,154,597.31 元，增幅-1.94%；负债账面值为5,228,987.19 元，调整后账面值为5,228,987.19元，评估值为5,228,987.19元，无增减；净资产账面值为8,185,365.72 元，调整后账面值为8,185,365.72元，评估值为7,925,610.12元，增幅-3.17%。
根据重组方案的要求, 本公司依据上述评估结论，计算广东省广弘资产经营有限公司拟对外投资的惠州市广丰农牧有限公司之 85.78%股权评估值为人民币陆佰柒拾玖万捌仟伍佰捌拾捌元叁角陆分（RMB 6,798,588.36 ）。
（二）评估结果的分析及运用
1、关于评估结果的分析
本次运用收益现值法对企业股东权益价值评估，评估结果的性质是净资产，故评估结果净资产评估值为885.73万元，与运用资产基础法（成本法）的评估结果（净资产评估值为 792.56 万元）比较，两者之间的差额为 93.17 万元，差额率为 11.76%。此差额一方面说明企业在生产经营过程中可能存在某些无形资产，如：商标、经营网络、管理团队及企业商誉等；另一方面也可能与预测的不准及简化有关。
2、关于评估结果的运用
本次评估结论采用资产基础法（成本法）评估结果，具体原因：一方面根据本次评估目的，本次评估诣在揭示将用于对外股权投资的并在账面反映的资产和相关负债项目的价值情况。另一方面因为对未来预测的各种假设存在不确定性，而且目前我国与收益测算相关联的各项经济指标等统计数据尚不全面，运用收益现值法的条件还不是很成熟，所以本次采用收益现值法仅是对资产基础法（成本法）的评估结果起验证作用。
二、评估结果与账面值变动情况及原因分析
1、建筑物类资产评估值比调整后账面值增加-222,329.64元，变动率为-36.45 %，变动原因主要为构筑物内有一项为市政配套工程（账面净值 185,833.39 元），企业并无产权，本次按合法性原则评估为0，造成较大减值。
2、设备类资产评估净值比调整后账面净值增加 85,728.14 元，变动率为 2.98%，变动原因是重置价值与原始购置价值、会计折旧与评估时的成新率差异造成。
3、产畜及役畜类资产评估净值比调整后账面净值增加-123,154.10 元，变动率为-11.47%，变动原因是企业计提的折旧过缓，与评估时核定的成新率不一致造成。
三、评估结论成立的条件
（一）评估结论系根据本评估报告所述原则、依据、前提、方法、程序得出，且仅
在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；
（二）评估结论仅为本评估目的服务；
（三）评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映；
（四）本次评估不考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响；
（五）评估结论由本评估机构出具，受本评估机构人员的职业水平和能力的影响。
四、评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响
（一）在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如下原则处理：
1、资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、资产价格标准发生变化并对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新评估。
由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方应在评估目的实现时的资产实际作价中应给予充分考虑，并进行相应调整。
（二）若发生评估基准日期后事项时，不能直接使用本评估结论。
五、评估结论的瑕疵事项
（一）在评估基准日至本评估报告出具期间，国家宏观经济政策及市场基本情况未发生任何重大变化。但本公司不能预计本评估报告后的政策与市场变化对评估结果的影响。
（二）广弘资产经营公司聘请之深圳大华天诚会计师事务所对广丰农牧公司的财务状况进行了专项审计工作，并出具了审计报告（深华
[2008]专审字 371
号），本次评估是以审计调整后的数据作为基础进行的。
（三）广丰农牧公司的现经营场地及生产用房均为向广东省畜禽生产发展有限公司租赁使用，根据委托方提供资料，双方已签订长期租赁合同，本次评估以上述租赁关系能在其经营年限内持续有效为前提。
（四）由于广东省广弘资产经营有限公司拟对外投资的惠州市广丰农牧有限公司股权直接及间接比例达100%，因此评估结论中核算惠州市广丰农牧有限公司之85.78%股权评估值时，没有考虑绝对控股权因素而可能产生的溢价对股权价值的影响。
（五）本次评估范围内车牌号为粤A?5Z304的凯越5座小轿车行驶证登记车主为广东省广弘食品集团有限公司，本次评估时，评估人员未考虑这一因素对资产价值带来的影响，也未考虑办理产权过户手续时所需支付的各项费用。
（六）本次评估范围内车牌号为粤 A.9Y203 别克君威 5 座小轿车行驶证登记车主为黄燕红，由于登记人不属资产占有方，且不能确定今后办理过户手续的期限，由于产权手续不完善，根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定，委托方及资产占有方要求对上述纳入评估范围内的车辆不作价值评估。特请报告使用者注意。
（七）本次评估时，评估人员视察了被评建筑物的外貌，在可能的情况下勘察了其内部，并获得了估价所需的资料。然而，未作结构测试和设施检验，无法呈报委托评估对象是否确无腐朽、虫蛀或其它任何结构损坏。
（八）构筑物建筑面积计算依据由委托方提供，委托方应对其提供数据的真实性负责，若在本报告提出日后取得相关面积测绘数据与本次评估时所依据的建筑面积数有出入，应相应调整评估结果。
（九）本评估结论以委托方提供的有关权属证明材料的复印件为依据，并审阅相关文件的正本。根据中注协的文件要求，评估人员关注了本次评估所涉及的评估对象的法律权属问题，评估人员不对其发表意见，本评估报告也不能作为判断评估对象法律权属的依据。委托方应对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任。
（十）对资产占有方可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特别说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
六、评估说明使用限制
（一）评估说明使用前提
1、本评估结果仅在满足前述有关假设、前提及条件的情况下成立。
2、本评估结果依照法律法规的有关规定，仅针对本次评估目的，并在评估对象所处现行生产经营条件不变的情况下有效；
3、本公司不对委托方运用本结果于本次评估目的以外经济行为所产生的后果负责。
（二）有效使用期
本评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论有效期为日至 日。
评估结论反映的是委估资产评估基准日特定时点的价值，具有很强的时效性，在一般情况下，评估结论在评估基准日后不超过一年的时间内有效，因此，我们认为当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为价值参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过评估结论有效期，需重新进行评估。
（三）本评估说明供仅供评估立项备案和资产评估主管部门检查本评估机构工作之用。非经本评估公司同意，不得用于其他目的。
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