单元架空层地下车库属于公共建筑是否属于小区共有部分

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试论我国小区车库所有权归属制度的完善
www. 来源:江苏法院网&&作者:陈东良&&更新时间: 15:47:01&&
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&&&作者单位:沭阳县人民法院
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第02版:业主周刊
“地面车位”化名“地下车库”突击销售―――
架空层算地下还是地面?
&&&&□记者马欣然
小区没有建过地下车库,地面车位却被开发商以地下车位的“身份”出售,家住闸北区虬江路1488弄精文城市家园小区的7名业主因此欲将房管局告上法庭,诉讼要求法院确认,房管局把属于全体业主共有的地面停车场以地下车库名义批准开发商销售的行政行为违法。  地面停车场变脸算地库  据精文城市家园小区的业主周先生反映,小区2004年年底开始入住,2010年9月底,小区业主为了和前期物业打官司,到闸北区政府信息公开受理点申请到上海市(闸北区)2004年内销商品房批准预售项目情况年报,这才发现,两万多平方米的地面道路停车场地,竟以地下车库的名义登记、销售。  “在房管局盖章的预售许可证上,写的是地下车库,但我们小区根本没有地下车库。”周先生说,小区拥有23栋高层,部分楼内单独有地下室。“但地下室从来不是停车之用,有的用来放置设备,有的空置着。”实际上,业主们从规划部门调取的小区规划中,根本没有任何关于车库的描述,“地下车库”更是子虚乌有。  据介绍,该小区的整体设计路面停车场为地上一层,在其之上则是小区的道路和绿化,拥有500多个车位的停车场在架空层内。业主认为,地面上的架空层停车场不等同于地下车库,应属于全体业主共有,因而开发商无权对车位出售。  突击卖车位谁为其盖章  “其实,开发商从2004年起就开始出售车位。”周先生说,起初少量的车位被卖并未引起较大反响,直到今年夏天,开发商的一纸告知书才在小区引起轩然大波。  周先生告诉记者,开发商告知书称今后不再长期出租车位,从原先的租金一年一付改为月付,一旦车位出售,不保证租车位的业主有地方停车。“经开发商突击卖车位,现在500多个车位中一半左右都已出售。”周先生说,当有的业主向开发商要车位的销售依据时,开发商回答业主表示,预售证不用管,只要买了,他们有办法办出产证。而闸北区房屋交易中心的工作人员答复前去咨询的业主,买车位的手续中只要盖有业主大会的印章即可,不一定要预售证。周先生说,由于小区业委会尚在换届改选当中,业主大会印章由街道房办保管,那么在两个月突击卖车位期间是谁盖的章?  地下或地面为何难认定  虽然无论是小区规划还是小区实际,精文城市家园都没有地下车库,但2004年当时的闸北区房管局却给开发商颁发了地下车库的预售许可证,车库的房屋类型还是“住宅”。业主从交易中心调取的一张房屋状况及产权人信息上发现,车库某车位的建筑面积竟达44多平方米,其中地下建筑面积为0。在另一张开发商与业主签订的房屋交接书上,对车库的描述是“南块车库幢1层车库XXX室”。  然而,在一份政府信息公开申请答复书里,闸北区房管局答复业主:“于日收到要求获取虬江路1488弄精文城市家园地面停车库车位预售证的申请……但本机关未制作或未获取,该政府信息不存在。”  明明在地面上的车位怎能算地下车库?既然有关部门从未颁发过地面车位预售证,开发商又怎能销售地面车位?地面上的架空层到底算地下还是算地面?百思不得其解的7名小区业主最近把闸北区房管局告到闸北区人民法院,请求确认被告把属于全体业主共有的小区地面道路停车场地,以地下车库的名义批准开发商销售并在房屋交易中心进行登记的具体行政行为违法。
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