深圳土改：700多万人住“违法建筑” 占总人口一半(图)|违法建筑|主动抑制_凤凰财经
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深圳土改：700多万人住“违法建筑” 占总人口一半(图)
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日，位于深圳罗湖闹市老街附近的湖贝村启动城市更新规划改造。根据2010年深圳完成的农村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查统计结果显示，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为35.7万栋，建筑面积为3.92亿平方米，用地面积131平方千米。
日，位于深圳罗湖闹市老街附近的湖贝村启动城市更新规划改造。 （CFP/图） 编者按：高速发展的急就章下，深圳成为中国唯一一个没有农村的城市，但也因此产生了历史遗留问题&&全盘国有土地之上，生成了一个&合法建筑&与&非法建筑&旗鼓相当并密切交织的新的二元结构。&合法外土地&与&违法建筑&，在中国特大城市里颇为罕见。更为严峻的是，生活在&违法建筑&里的外来人口高达700多万，约占深圳总人口的一半。2010年，这个几乎无地可用的城市，开始启动新一轮的土地制度改革，试图以这些&历史遗留非法建筑&为支点，撬动城市未来的发展。2012年，北京大学国家发展研究院应邀调研深圳土改，课题组由北京大学教授、土地制度改革专家周其仁领衔。耗时一年完成调研报告后，又延宕一年多至2014年6月，这份报告终于正式面世。经课题组授权，本期南方周末摘编这份报告，以及日&第38次CMRC中国经济观察季度报告会&上课题组成员的汇报讨论，以飨读者。 如此规模的&合法外土地&与&违法建筑&，在中国特大城市里颇为罕见。更为严峻的是，生活在&违法建筑&里的外来人口高达700多万，约占深圳总人口的一半。 既不能急于以铁腕拆违，也无法承受拖延的高昂代价，唯有以&尽最大可能把大多数人的经济活动纳入合法框架&为出发点，从行之有效、做得通也说得通的实践中提炼出正确的政策元素，才能够形成新一轮土改的可行思路。 深圳的发展史，是一部改革开放引发快速城市化的历史。从1979年到2011年，深圳市的建成区规模从3平方千米到934平方千米，增长三百多倍；城镇人口从3万到1500多万，增长五百多倍；从1.96亿元到突破1.1万亿元，增长五千多倍。这在城市发展史上，是难以被超越的纪录。 深圳也面临一连串挑战。比较紧迫的，是这个快速增长的城市，可用的未建设用地已近于耗尽。 据2011年深圳市土地利用变更调查数据初步统计，全市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%。在规划的约束下，到2020年，全市实际可新增建设用地仅为42平方千米。实际上，2008年以来深圳的土地供应一直下降，土地供应任务从2009年起连续三年没完成。 对照毗邻深圳的香港，开埠170年，建成区面积只占全部土地面积的21%，不到深圳47%的一半。内地城市中，北京建成区面积仅占全市总面积的8%，上海和广州则分别为13.5%和12.5%。显然，深圳既没有外扩的空间，也不可能在现有城市框架内大幅度增加建设用地。要在未来的城市竞争中胜出，深圳必须更新思路，寻求新的突破。 换一个角度来看，深圳尚有提高土地利用效率的巨大空间。2010年深圳每平方千米的GDP为4.77亿元，在国内领先（北京为0.9亿元，上海为2.7亿元），但相比于香港的14.3亿元和新加坡的18.4亿元，仍有不小的距离。在深圳市内，原关内与关外的土地利用效率也存在着巨大的差别：关内每平方千米GDP达到12.4亿元，而关外仅为2.8亿元，说明深圳拥有进一步提高土地利用效率的极大潜力。 深圳未来的城市发展，重点在存量土地的再开发。 但是，伴随着深圳奇迹的创造，以往的快速发展也留下了大量复杂的历史遗留问题。最集中的表现，就是在这座现代化的城市尚存在着天量&违法建筑&。 粗略统计，深圳市全部现存土地和房屋中，&合法的&与&合法外或违法的&，几乎各占一半。这些&法外世界&里的土地与建筑，政府拿不走、村民用不好、市场难作为，严重阻碍了土地和空间资源的再开发和再利用，成为深圳争当未来城市增长极非挣脱不可的锁链。 本报告梳理深圳土地问题现状，厘清历史遗留问题的根源，分析再开发面临的约束和困难，并为寻找解决问题的突破口提出建议。
2007年5月，深圳地标&地王大厦&背后的一块空地。被拆迁之前，这里也是一片密密麻麻的&城中村&。 （南方周末记者王轶庶/图） 国有化的地，原村民的房 陷入了&政府拿不走、村民用不好、市场难作为&的困境，深圳市政府、原村民集体，乃至整个市场都不是赢家。 在深圳新二元结构下，房与地在法律上分离。土地在法律上属于国有，但建造在上面的大量建筑物却由原村民实际控制、受益与转让。对如此数目巨大、利益丰厚的&房地产&，市政府与原村民各自表述、互不相让。 在政府部门看来，既然土地已经全盘国有，所以部分事实上仍然被原村民及其组织控制的土地，就是&应征未征，或应转未转&的国有土地。什么时候政府要用土地，只需对加盖其上的房屋拆迁给予补偿，并不需要对房屋下面的土地再行补偿。但在世代生长于斯的原村民看来，既然这部分土地在&统转&时未予足额补偿，或遗留了一些问题，那就是&应补未补&的土地，因而仍然属于原村民集体所有。政府要拿走这部分土地，要讲程序和政策，不但要补房价还要补地价。 麻烦在于，在地价翻番的背景下，当时未了的&历史遗留问题&，拖来拖去就变得难上加难。可观察的趋势是，土地的市价越高，相关各方就越难以达成妥协。 尽管政府拥有名义上的土地所有权，但在实际中却难以行使；原村民虽然在事实上享有着使用、收益、转让等诸项权益，但不能堂堂正正地从事合法的开发与再开发，常常因此错失市场机会。尽管&违法建筑&可以避税，但这点&好处&似乎也难抵时时遭受&查违&、&拆违&的巨大风险。 这就使深圳原本就很紧张的土地资源陷入了&政府拿不走、村民用不好、市场难作为&的困境，深圳市政府、原村民集体，乃至整个市场都不是赢家。 合法开发难上加难，&法外活动&就有了不可抗拒的吸引力。由于合法合规开发的代价过高，不少基层社区被推入&快违建、快收益&的怪圈。 宝安区西乡街道河东旧村区本是遵纪守法的社区，多年来基本没有抢建和违建，始终寄希望于合法报批、统一改造。但是，由于项目内很大一部分原村民的宅基地没有合法手续，所以一直不能动工。对比之下，一河之隔的河西片区，不惜顶着&违建&风险拆掉了旧房、建成先进的新小区，不但很快收回了建设成本，还给社区带来可观的收益。于是，河东村的干部群众愤愤不平，纷纷抱怨&守法不如违法&。 总体来看，2004年&统转&后，原特区外几度出现&违建&高潮，&违法建筑&也逐渐发展出了包括&统建楼&在内的多种形态。尽管深圳的&违建&潮大体上已经平息，但&查违&工作的成本巨大。过去教训的启示是：经济规律不可抗拒，只要违建收益大大超过违建成本，这类活动断难以根除。 课题组声音 ◎我们调研时跟村民谈，村民说得最多的一句话就是，我们三百年前就在这里了，深圳市政府在这里才三十年，哪年哪月你拿走我这块地。1980年代鼓励发展社区企业建厂房，当地的乡政府都发了一些证的。后面政策调整就变成非法的，凭什么？ ◎宝安区沙井街道共和社区有一处占地3万平方米的旧厂房，早已整理为空地并计划改为商用。该项目在2005年就已申请报批，但整整七年都得不到批复，土地长期闲置。该社区还有一处办公楼和一处工业大厦项目也在改建中途被叫停。 &拆违&：急不得也拖不得 突破了&唯有国有化，才能市场化&模式，对深圳以至全国城市土地制度的变革具有实质的开拓意义。 解决深圳土地方面的历史遗留问题，既不能急，也不能拖，而只能从深圳自己的实际经验中提炼正确的政策元素，找寻解决难题的有效途径。 （一）急不得也拖不得 首先是其社会和政治的风险。再者是其高昂的拆迁成本。最后，深圳的&违法建筑&在事实上承载着大量人口和经济活动。对全部&违法建筑&实施全面拆除之后，难以想象深圳还能维系正常的运转。 因此，&全面拆除违法建筑、立即消除全部违建&，绝对不是一个现实的选项。事实上，我们也不相信有谁真的倾向如此冒险的政策。但是，把&拆违&扩大到超越其合理极限的现实危险还是存在的。为此，有必要主动抑制操之过急的情绪，特别要防止脱离实际的激进倾向在决策层蔓延。 而拖延不仅不能化解深圳的历史遗留问题，还会增加以后解决的难度。 深圳国土面积不大，市域边界无法扩张，城市开发程度较高，可用建设空地已经很少。惟有形成统一的、运作良好的、交易成本较低的土地和空间市场，才能吸引多种稀缺战略资源的流入、重组和集聚，为容纳未来5万亿、10万亿的经济总量提供城市空间支持。 显然，&法内世界&与&法外世界&旗鼓相当的新二元结构严重妨碍着深圳实现上述战略目标。 （二）从行得通的经验里提炼政策元素 既急不得，也拖不得，那就只有在可行经验中提炼对策。 已经成熟的做法包括：将一部分&违建&房纳入租赁市场管理；登记&违建&场地上的工商户；把消防鉴定与土地权属分开来处理，重点监管消防，而不管用地性质。 以上经验的共性是从实际出发、区别对待、尽最大可能把那些对他人与公众无害的经济活动纳入合法化的空间。 （三）突破口：城市更新 如果说以上办法还是间接应对&合法外土地&和&违法建筑&，那么城市更新则是深圳找到的综合解决历史遗留问题的一个政策突破口。 2009年12月，深圳市出台了《深圳市城市更新办法》。其主要做法是，引进市场开发主体，对项目地块上的全部物业重新规划、实施二次开发。其中，凡需要拆迁的，由开发商承诺对原业主赔偿，双方达成协议后，政府再以协议出让国有土地的形式，将项目用地转让给开发商。 此项政策受到了广泛的欢迎。截至2012年10月，纳入城市更新计划的项目共342项，总占地面积为30平方千米。 囿于思维惯性，最初的城市更新政策要求项目用地必须全部合法。但是，由于合法土地数量不多，且与&合法外土地&插花交织，导致城市更新项目的推进十分缓慢。针对这个困局，相关部门主动松动立项规定，先是规定在申报立项时允许&合法土地占70%，合法外土地占30%&，等到项目完成时，再达到&全部土地合法&。 深圳又进一步提出&20-15&准则，形成了扩大城市更新范围的新思路。当项目申请方同意把20%的&合法外&土地无偿交给政府后，这部分土地就获得了参与城市更新的资格。然后，从余下可开发的土地中，再拿出15%来作为公共设施的配套用地。新政策规定，只要满足了&20-15&准则，政府就不再计较&合法非法&，全部项目用地都进入城市更新，并在更新后全部可以合法颁证。 这一系列政策的含义，就是缴付一定的代价，&合法外&的土地和建筑就经由城市更新转为合法，并在合法权益的基础上再开发和再利用。更重要的是，政府不再把全部土地先集中到自己手里，再出让给市场。政府只要确保项目开发的公共用地，对土地确权设置必要的门槛条件，保障过程的社会公正，就可以把其余的事务交给市场，让相关各方按契约原则进行交易。政府适时转变职能，更集中于确保公共与配套设施的提供，就突破了&唯有国有化，才能市场化&模式，对深圳以至全国城市土地制度的变革具有实质的开拓意义。 以上经验，体现了一个基本的政策思想，这就是&尽最大可能把大多数人的经济活动纳入合法框架&。以此为出发点，从行之有效、做得通也说得通的实践中提炼出正确的政策元素，就能够形成新一轮土改的可行思路。
周其仁谈土地改革：
周其仁与华生辩论：
[责任编辑：li_yuan]
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48小时点击排行耕地上能否建设养殖场，建设的养殖场又是否是违章建筑呢？_董再国律师_新浪博客
耕地上能否建设养殖场，建设的养殖场又是否是违章建筑呢？
耕地上能否建设养殖场，建设的养殖场又是否是违章建筑呢？
董再国律师&&&
北京圣运律师事务所合伙人
资深征地拆迁律师&&&&&&&&&&&
qq及微信号：
近段时间以来，董律师代理的好几起案件的当事人都是在耕地上进行规模化的养殖和种植，但是都被当地政府部门当作违章建筑，不予赔偿。针对这种情况，当地政府部门的做法是否正确呢？老百姓辛辛苦苦养殖的鸡鸭、牛羊，或种植的蔬菜大棚、蘑菇大棚就一定是违章建筑吗？&&&&
大多数老百姓的养殖场和大棚都是在自己家的耕地上建立的，也是本村的村民。为了响应党中央和政府的号召，大力发展畜牧业、种植经济作物。在创办之初，都得到过政府的大力支持，没想到遇到征地拆迁时，却被政府一纸“违章建筑”的认定，不但不予赔偿，反而还有遭遇强拆的陷阱。&&&&&针对以上这种情况，我们通过研究法律法规有关规定，进行如下探讨：&&&&
发展畜禽养殖业，对于促进农民增收和农村经济发展具有重要意义，国家对此是大力支持的，但从事畜禽养殖业也要符合国家有关法律法规的规定。具体到案件中，能否占用耕地建养殖场这一问题，我们还需要详细的分析。&&&&
根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。”可知，在集体土地上是可以进行畜牧业养殖的，但是集体土地又分为基本农田和非基本农田，是否所有的土地都能进行畜牧业养殖，对于此，我们进一步的探讨。&&&&
如果拟占用的耕地属于基本农田，则一概不得占用建养殖场。根据《基本农田保护条例》第十七条关于“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动”、“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”等规定可知，基本农田只能用于粮、棉、油、蔬菜等种植业生产，而不能用于养殖业。&&&&
如果拟占用的耕地属于非基本农田，则在符合《畜牧法》规定条件的情况下可以用于建养殖场。《畜牧法》第三十七条规定：“国家支持农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织建立畜禽养殖场、养殖小区，发展规模化、标准化养殖。乡（镇）土地利用总体规划应当根据本地实际情况安排畜禽养殖用地。农村集体经济组织、农民、畜牧业合作经济组织按照乡（镇）土地利用总体规划建立的畜禽养殖场、养殖小区用地按农业用地管理。畜禽养殖场、养殖小区用地使用权期限届满，需要恢复原用途的，由畜禽养殖场、养殖小区土地使用权人负责恢复。在畜禽养殖场、养殖小区用地范围内需要兴建永久性建（构）筑物，涉及农用地转用的，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定办理。”据此，如果涉事土地所在乡的土地利用总体规划将拟占用的耕地列为畜禽养殖场用地的范围，有关养殖户就可以直接在其上建立养殖场，无须获得建设用地的审批（但兴建永久性建筑物、构筑物除外）。当然，具体养殖场的设立还需要符合《畜牧法》和《动物防疫法》的有关规定。&&&&
国土资源部、农业部在其联合下发的《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》中指出：“要求各地在土地整理和新农村建设中，可以充分考虑规模化畜禽养殖的需要，预留用地空间，提供用地条件。任何地方不得以新农村建设或整治环境为由禁止或限制规模化畜禽养殖；”“本农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织按照乡（镇）土地利用总体规划，兴办规模化畜禽养殖所需用地按农用地管理，作为农业生产结构调整用地，不需办理农用地转用审批手续。”“其他企业和个人兴办或与农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织联合兴办规模化畜禽养殖所需用地，实行分类管理。畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续；管理和生活用房、疫病防控设施、饲料储藏用房、硬化道路等附属设施，属于永久性建（构）筑物，其用地比照农村集体建设用地管理，需依法办理农用地转用审批手续。”&&&&另外我们从国土资源部制定的《全国土地分类》规定可得知：养殖用地属于农业用地，其上建造养殖用房不属于改变土地用途的行为，占用基本农田以外的耕地从事养殖业不再按照建设用地或者临时用地进行审批。应当充分尊重土地承包人的生产经营自主权，只要不破坏耕地的耕作层，不破坏耕种植条件，土地承包人可以自主决定将耕地用于养殖业。&&&&
通过以上规定我们可以得知：在集体土地上办理养殖场，不能一概而论，要区分集体土地的性质，和所需要建筑物的性质，还有其他一些情况。综合判断之下，才能得出结论。咱们老百姓也不要被政府随意的一纸文件就吓倒，凡事要据实断之，不是在土地上建了养殖场就是改变了土地用途。如果遇到此种情况，建议咨询律师，寻求正确的维权途径。
董再国律师
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你好，请问没有手续在自家田地搭建彩钢棚养殖场，养羊，无永久性建筑，政府说非法占用耕地要强制坼除，会有
你好，请问没有手续在自家田地搭建彩钢棚养殖场，养羊，无永久性建筑，政府说非法占用耕地要强制坼除，会有赔偿吗？
问题类型：　问题来自：河南 - 驻马店　悬赏：0分　咨询时间： 17:59　咨询人：xihong1114
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你好，不会有赔偿，因为未经批准自建房屋的是属于违法行为。
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