济南最大烂尾楼是如何收尾的
徐锦庚&刘成友&卞民德
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原标题：济南最大烂尾楼是如何收尾的（人民眼?本期聚焦?法治思维）
　　济南彩石山庄现状。
　　本报记者卞民德摄于日
　　倾囊而出，买的却是烂尾楼盘――对普通家庭来说，没有比这更糟心的了。
　　在山东省济南市，彩石山庄的2146户业主，已经糟心了整整6个年头。从最初抢到一套房的欣喜若狂，到楼盘烂尾后的寝食难安，一夜之间，如冰火两重天。
　　政府部门也同样糟心。不是没出力，不是没想辙，但终究困难重重，僵局难破。一直拖下去，也不是个办法。大门外上访不断，即便再沉得住气，干部心里也不是滋味。
　　漫长的等待、博弈，无论是业主还是政府，都已身心俱疲。可是，总有能走通的道。只要捅破了那层窗户纸，阳光就能照进来。转过身来，细细梳理，反复琢磨才发现：那根可以捅破窗户纸的针，一直在旁边。
　　这根针，就是法治。用法治思维和法治方式解决问题，考验的不仅是政府，还有每一个遇到难题的普通人。
　　资金断裂
　　从“金牌”一房难求
　　到济南最大“烂盘”
　　提起济南的楼盘，彩石山庄无人不知。放在8年前，若能买到彩石山庄的房子，那是很有面子的事。
　　彩石山庄备受青睐，确非浪得虚名。项目地处济南东部城市景观区，自然条件得天独厚。
　　论品质，彩石山庄也是“高大上”，曾摘得济南地产界首个“中国人居环境金牌建设试点项目”。整个楼盘占地约2400亩、总建筑面积180万平方米，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅。不同区域分别被命名为水晶花园、尚华居、绿松苑、白领公寓。
　　更让购房者趋之若鹜的，则是开发商三联集团的层层光环。
　　这家成立于1985年的省属企业，在国内家电连锁企业中第一家上市。鼎盛时，三联集团涉足商贸物流、房地产、电子信息、旅游、传媒、金融投资六大产业，统领170余家企业。
　　盛名之下，彩石山庄入市即得好彩头。2003年10月，在土地手续不齐全的情况下，三联集团以“超值低价”为噱头，开展内部认购，后扩大至社会认购。购房热情之高，认购场面之火，至今仍让济南市民唏嘘。
　　抢到一套房，得有关系、有门路。彩石山庄的价格从最初的每平方米2600元，迅速上涨至4100元。截至项目停工，彩石山庄累计预售住宅2146套，但符合预售条件的仅有405套。
　　彼时，全国范围内普遍上演的楼市狂欢，让三联集团和购房者戒心全无。殊不知，危险的种子已在发芽。
　　2004年，山东省政府批准成立的国有企业联大集团贷款出现严重风险。三联集团被认为是其控股关联企业，被列入监管部门“黑名单”。加之扩张过快、管理粗放等问题，三联集团的信用急速下降，资金周转困难。
　　困窘之中，彩石山庄建设受到波及，大量预售资金被用于偿债。2008年，三联集团因贷款逾期遭两家银行起诉，其持有的三联商社股份有限公司2700万股限售流通股被法院拍卖。债权人纷纷诉诸法律，致使三联集团名下的账户、不动产全部被查封，资金链完全断裂。
　　数个建筑队、六七百人同时施工的彩石山庄，从此告别喧嚣陷入沉寂，沦为济南市“最大烂尾楼盘”。
　　此前预售的2146套住宅，仅有405套基本建成，另1741套尚未建成，市政配套和园区道路景观基本未建。2146套房产涉及购房款本金9亿元，合同约定违约金近3亿元；已建成房产未支付的工程款约3716万元；征地涉及村民2000人，拖欠安置补偿费用约5.3亿元。
　　搁置6年
　　从僵局久拖难破
　　到维权四处碰壁
　　“血汗钱买房交三联，到期无房谁来管？”
　　“政府作主，还我公道。”
　　三联集团大楼前、省政府南门口、济南市委市政府西大门，隔三岔五就围满购房者。6年漫漫维权路，冷暖百味心自知。
　　退休职工王秀云年近七旬，卖掉自己的唯一一套旧房，才凑足32万元的购房款，只想换个房陪瘫痪的母亲晒晒太阳透透气。她还动员已下岗的妹妹买了一套。8年来，姐妹俩只能靠租房安身，一度陷入绝望。
　　购房者杨帆，通过“内部渠道”购买彩石山庄一套130平方米的房子。当初缺钱，全家人东挪西借，好不容易凑了34.5万元。“本打算当婚房，可到了收房日期，连房子的影子都没见着。”
　　更多的购房者是靠贷款买房，每月一到还款日，如同热锅上的蚂蚁。大家只有一个问题：到哪才能讨到个说法？
　　彩石山庄是济南有关部门首创的“预售房担保制度”试点项目。在预售款监管期内，如果出现开发商未按规定使用预售款、造成购房人损失的，购房人有权要求担保公司承担责任。
　　但是，3家担保公司资产不过几千万元，如何承担9亿元的房款赔偿？相关部门给出的答复是“不清楚、不知情”。
　　此路不通，再找法院。拿着购房合同和担保协议去诉讼，谁知又碰了一鼻子灰。
　　“法院说接到通知，三联的案子一律不予立案。”杨帆和很多购房者并不了解，2012年，山东省成立专门工作组，解决彩石山庄问题。反反复复地研究，出台了多个方案，但都由于案件过于复杂，涉及主体众多、涉案资金额大、牵涉面广，难以找到为各方接受的方案，在条件不成熟的情况下，只能“暂缓”搁置。
　　烂尾楼在寒风中矗立，群众频频上访，各相关当事方的司法程序被法院叫停，地方政府由于没有解决问题被中央巡视组点名――彩石山庄项目问题解决陷入了僵局，似乎看不到一点破解希望。
　　时过境迁，现在看来，当时各方一系列的尝试和努力，实际都在为问题最终解决积累着经验和条件。各方当事人写给省委、省政府负责同志的信函并没有“睡觉”，调查情况、走访当事人、交换意见、权衡比较方案等工作一直在不断推进。
　　理念碰撞
　　从政府包办代替
　　到法治思维解题
　　多年的煎熬等待让购房户麻木，他们没想到的是，转机在2014年4月开始出现。
　　彩石山庄项目引起了山东省委、省政府的高度重视。省委书记姜异康多次批示，要求将其作为落实中央巡视组整改要求的主要工作任务之一，坚决彻底解决，随后在案件处置的关键节点上也多次指导、过问。省委副书记、省长郭树清主持召开多次专题会议研究，明确提出“按照法治思维，在法律框架内予以解决”的工作原则，确定“整体处置，分步实施，先期启动彩石山庄项目”的思路，“把解决三联问题的过程，变成一个可以复制、对全局对以后都有指导意义的宣传法制、依法维权、依法办事的案例”。
　　山东省与济南市联合成立了专门的领导小组。“法治思维、法治方式”的方向明确了，如何落实成为可操作的方案就成为关键。但事情显然不是那么容易。
　　几次小范围的内部会议上，不同思路、不同方案发生了冲撞，理念冲突显露无遗。碰撞冲突之激烈，超出想象。一些干部还是想走传统的套路，以行政手段为主解决，担心购房群众参与带来新的麻烦和问题。拿出来的方案也确实费了不少脑筋，但是法律障碍没有解决，无法实质推进。即使强制实施也会留下严重的后遗症。
　　通过法律解决，也没那么轻巧。“受偿问题是个法律瓶颈，最高人民法院不可能专门为我们做这样的司法解释。”
　　转变思路，需要打通的困难环节很多。根据省委、省政府的决策部署，省市领导小组迎难而上，反复研究，全力落实以法治思维和法治方式解决彩石山庄项目的工作原则。其间有过激烈的讨论，但大家的出发点和落脚点都是怎样更好地维护当事方合法权益。
　　其实，花这么多的时间和精力探讨如何以法治思维、法治方式解决问题，山东省委、省政府有着更重要的考量。
　　“给予群众以宪法和法律赋予的诉讼权，让群众自己参与，知晓实际情况，更有利于减少怀疑、指责，增强理解和配合，实现自己的事自己作主，政府包办代替有很大局限。”郭树清认为，建设现代法治政府，需要这样的碰撞。
　　在彩石山庄问题上，政府也有不可推卸的责任。监管不力，发布信息有误，也是间接导致三联彩石山庄“崩盘”的因素之一。山东省委、省政府提出，政府可以当被告，不要怕打输了官司；输了说明有问题，正好可以吸取教训改进工作。
　　不断地磨合，不同的意见和主张逐渐统一认识，具体方案也不断改进成熟。
　　司法创新
　　从困局死结难解
　　到处置峰回路转
　　司法途径，能不能走得通？不仅购房群众心里犯嘀咕，现实的困境也摆在明处。
　　经估算，彩石山庄所涉及的19宗土地使用权，即便全部得到处置，价款也不足以清偿建筑工程款、抵押债权、购房户债权及失地农民安置补偿费。
　　“可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权。购房群众能否优先于抵押权人进行受偿，没有明确的法律和司法解释规定。”济南中院副院长刘延杰解释，这意味着司法解决的最终结果，可能是银行首先拿走钱，消费者的利益无法保障。
　　不突破法律的困境，彩石山庄的“死结”就解不开。我国消费者保护的专门法律，几乎没有考虑金融和房地产消费者的特殊情况。但是，令政府官员看到希望的是，法院表示只要债权债务当事各方能一致达成和解，就可以使之形成法律效力。
　　“承包人是经济上的强者，购房者是经济上的弱者；承包人获取的是经营利益，购房者的利益是生存利益，在利益衡量上，生存利益永远比经营利益具有更高的价值位阶。”省政府法律顾问提供的一份参考报告，让曙光进一步显现。
　　理念变成可操作的办法，需要司法的支持。济南中院反复调研论证，形成了20多份约15万字的报告材料，细究在立案、审判、执行等环节可能遇到的法律问题。针对济南中院提出的购房者优先受偿意见，山东省高院研究后认为，“返还购房款请求权”应视为“一种受特殊保护的债权”，“对返还购房款请求权的特殊保护，体现了保护弱者和保护人权的双重社会价值和法律价值”。在省市法院系统的努力下，尤其是山东省委、省政府主要领导同志直接与最高人民法院进行了充分的沟通，这一意见最终得到最高人民法院的肯定和书面批复――房屋买受人的权利，优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。
　　彩石山庄沉寂已久的“死水”，开始泛起涟漪。与此同时，行政与司法的关系，也在不断地尝试中渐渐厘清。
　　起初，法院有顾虑。三联集团早已是数百件官司缠身，法院“压力山大”。万一购房者也选择诉讼手段，到时政府撒手不管，法院哪能吃得消？一路走来，政府的全力配合与无缝衔接，让法院吃下了一颗“定心丸”。
　　“越是像彩石项目这样复杂和社会影响大的事件，越需要党委政府强有力的协调才能推动。”作为解决彩石山庄问题的参与者，山东省政府副秘书长李娥认为：“协调不是包办，是政府积极协调，部门各司其职，在此基础上，法院系统积极地、创造性地开展工作，这并不就是干预司法。”
　　消除心结
　　从敞开大门取信
　　到守住法律底线
　　历经多年奔走呼号，购房者的心里，只剩下绝望。政府、法院试图与其重建信任的过程，异常艰辛而曲折。首次“出师”，便遭不利。
　　见面会上，只准备了50名购房者代表的座位，没想到300余人闻讯而来。许多购房者误以为政府要把“皮球”踢给法院，于是现场振臂高呼：“坚决不去法院！”会后长达一周的时间里，法院没有接到一起诉讼。
　　购房者有两个担心：一是预交的诉讼费要2400多万元，户均近万元；二是判决一旦于己不利，再去哪里讨公道？
　　“毕竟那么多年过去了，大家的担心我们都能理解，而我们的想法可能很多人还不了解。”省市领导小组有关同志多次与购房者面对面，没少听过冷言冷语，也曾深深被感动。“群众是很善良的，不是不会妥协，而是要给他们尊重，确保公平公正。”
　　解心结，要让群众得实惠。购房者已经承担很大的损失，不能再添更多的负担。济南中院再三斟酌，决定引入多元化纠纷解决机制，适用人民调解和新民事诉讼法规定的司法确认程序。人民调解和司法确认程序不收取诉讼费用，而且没有二审和再审程序，可以切实减少购房群众的维权成本。
　　政府有诚意，还要让群众看得见。日，山东省政府来访接待室里。省政府相关部门和济南中院的负责人与部分购房者座谈。令很多人意外的是，现场在座的还有律师和记者。
　　“以前是我们想方设法请律师、找媒体，没想到政府这次主动公开、透明。”几个小时下来，气氛平和、融洽。有购房者当场表示，愿意参加诉讼，“干部能说‘人话’，咱们就能办‘人事’”。
　　与此同时，山东省内各媒体集中发声，刊播关于法院启动司法程序、购房者可依法维权的报道。针对购房者疑问较多的问题，济南中院通过召开新闻发布会、制作告知书、法官解答等方式，将各种信息及时向购房者全部披露。
　　“媒体的作用功不可没。群体性事件处理中，政府要善用媒体的力量。官员要学会和媒体打交道，那些多一事不如少一事、老怕节外生枝的老观念，应该改改了。”参与彩石项目处置工作的同志有了越来越深切的体会。
　　各方的努力，终于拨开层层云雾。购房者曾经绝望、封闭的心扉，渐渐敞开。
　　日，人民调解和司法确认工作开始。两个多月时间，1724名购房者与三联集团达成人民调解协议并经司法确认。
　　彩石山庄土地使用权及地上建筑物能否尽快变现，制约着事件的整体进程。如果等案件调解或裁判等执行依据作出后再拍卖，可能会影响司法处置工作的顺利进行。
　　彩石山庄问题的根本症结，在于三联集团资金链断裂，债务纠纷复杂，总体上陷入资不抵债状态。按照现行相关法律规定，如果对三联集团实施整体破产重整或清算，有限的土地资产将优先支付有抵押权的债权机构，这样就不能顾及购房群众诉求。为此，省市领导小组充分征求各方意见，研究确定了处置方案，通过附加条件司法拍卖程序，采取“政府收储+退款”和“二次出让+退款和续建房”方式，先行解决彩石山庄问题。
　　“再困难我们也要克服，必须勇于担当，落实省市领导小组确定的思路。”济南市委副书记雷杰说，市里各部门积极行动起来，市财政先期筹措资金，由市土地储备交易中心依法参与竞拍，取得该项目土地使用权。在购房群众与三联集团达成调解协议后，通过执行程序向大部分要求赔款的群众退还相应购房款。随后，济南市将依法依规调整规划，实施二次出让，收益用于弥补损失、解决其余要求继续建房的费用和失地农民赔偿问题。
　　济南中院将调解裁判与执行拍卖工作紧锣密鼓地同步进行。彩石山庄项目土地使用权及地上建筑物，累计成交金额16.296亿元，并开创附条件拍卖的先河。
　　高效快速，前提是不越法律“雷池”一步，严格守住法律底线。
　　白领公寓和水晶花园项目，“五证”不全，并不符合预售条件。按照法律规定，当时签订的房屋买卖协议无效，买卖双方均有过错。作为开发商，三联集团的过错较大，除返还房款本金外，还要赔偿购房群众60%的利息损失，先期签约的奖励20%，剩余的利息损失，则由购房者自行承担。
　　并非尾声
　　到今年1月，水晶花园、白领公寓两个项目的1724户处置工作全部结束，购房群众都已拿到执行款。尚华居、绿松苑项目的400多户购房群众调解工作也开始启动。截至3月20日，已有2/3的购房群众办理了调解手续。
　　领执行款的时候，杨帆特意请了半天假。捧着一沓沓现金，他风趣地说：“有点儿沉。”
　　还有一位购房者，因长期精神压抑，患上了抑郁症。在法院办完所有的手续，她对法官说：“我今天可以安生地睡了。”
　　山东省政府法律顾问张巧良的手机里，至今仍保存着他与一位购房户代表互动的100多条微信。其中一条是：“这个结果我们接受。一个拖了6年的民生问题用司法手段解决，考验政府的智慧。”
　　到记者发稿时，彩石山庄的司法处置虽未完全画上句号，但阶段性进展成效明显。“下一步任务还很艰巨，在维护购房者这个弱势群体合法权益的基础上，我们同样要依法保护债权银行、失地农民、企业内部职工等当事各方的合法权益。”省市领导小组负责同志表示。这个旷日持久的事件，将继续在法治的轨道上平稳前行，而由此生发出的反思，却才刚刚开始。
(责编：朱江、唐k)
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什么是烂尾楼 烂尾楼是什么意思 烂尾楼怎么办
14:10:41&&&&&来源：
烂尾楼是什么意思?烂尾楼怎么办?因为烂尾楼涉及很多方面问题，一直备受大家关注。那究竟什么是烂尾楼呢?烂尾楼可不是指那些私搭乱建的建筑物，它们是有用地、规划手续等合法身份的。烂尾楼是指因为开发商的一些原因，导致停工一年以上的房产项目。
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烂尾楼是什么意思?烂尾楼怎么办?因为烂尾楼涉及很多方面问题，一直备受大家关注。那究竟什么是烂尾楼呢?烂尾楼可不是指那些私搭乱建的建筑物，它们是有用地、规划手续等合法身份的。烂尾楼是指因为开发商的一些原因，导致停工一年以上的房产项目。
烂尾楼是什么意思比较好理解，那烂尾楼通常是什么原因导致的呢?导致烂尾楼形成的原因有不少，比如部分地区房地产过热，在经过调控后可能会导致开发商筹不到足够的钱，从而形成烂尾楼;一些经济危机也可能导致烂尾楼形成;另外市场定位出了差错和工程质量问题等同样可以导致烂尾楼形成。
什么是烂尾楼 烂尾楼是什么意思 烂尾楼怎么办
由于烂尾楼可能占用大量资金，还会破坏城市形象。所以在了解什么是烂尾楼后，各方关注的要点还是在烂尾楼怎么办上。烂尾楼形成后，各方都会努力去解决这个问题。复活烂尾楼就成了各方最愿意看到的结果。区位优势好的烂尾楼因其项目启动快，周期短，预期回报率高等优势，通常比较容易复活，但其只能解决一小部分烂尾楼问题。
烂尾楼的拍卖是解决烂尾楼问题最主要的方法。不过有专家表示收购烂尾房要慎之又慎，他说：&什么是烂尾楼呢?烂尾楼是什么意思想必大家都知道，很明显是那些有问题的楼盘。而这些楼盘很可能停盘多年，有的规划落后，有的质量已经出现问题，这对接手烂尾楼的开发商来说都是重要挑战。烂尾楼收购存在很大风险，所以一定要谨慎。&
在烂尾楼形成后，各方都会着力研究烂尾楼怎么办。有些烂尾楼可能会一炸了之，不过烂尾楼通常并不会一直烂下去，有些甚至摇身一变变成金凤凰。玫瑰园曾是北京著名烂尾楼，不过其经过拍卖复工后，受到市场热捧，一跃成为北京高档别墅的代表。烂尾楼的形成大多是与资金不足有关，如若规划合理，地理位置尚可，那么复活甚至成为热盘，不是不可能。
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揭秘烂尾楼五大形成原因及四大复活优势
来源：房地产投资融资俱乐部
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&&烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设投资或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。
&&烂尾楼形成的原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。这样的例子有许多，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的&心病&。
&&形成原因
&&1、局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。
&&2、由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。
&&3、市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要&改弦易辙&，停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。
&&4、因施工质量低劣，被迫停工。温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。
&&5、债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。
&&烂尾楼的教训是：要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。产生大量烂尾楼的深层原因，就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。
&&社会危害
&&由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，是银行的不良资产。
&&烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源，以致破坏投资者信心等危害。
&&成为焦点
&&烂尾楼复活为何成热点：经济发展的进程与市场需求的变化，使不少烂尾楼有可能变废为宝。
&&实际上，复活烂尾楼的努力一直都在做，只不过是2004年以来紧迫感增强了，条件日臻成熟，各地动作都较大，效果也较好。之所以成为热点，有以下几个原因：
&&一是随着城市经济和城市建设的持续快速发展，城市政府复活烂尾楼的决心比以前更大、也更有条件和经验了。
&&二是金融部门由于防范风险的意识增强，通过复活烂尾楼来消除坏账、回收资金的动作加大加快了。例如，4家国有商业银行都在2000年上半年设立了驻海南处置积压房地产工作机构，相关分支机构派员进驻海南，最多时达3000多人。全面开展追债确权工作，并在此基础上将不良资产剥离给资产管理公司。
&&三是经济发展的进程，市场需求的变化，使不少烂尾楼有可能&变废为宝&。例如，上海市继商铺投资热、酒店式公寓投资热之后，2004年上半年投资者对于产权式办公楼的需求明显增加。产权式办公楼与酒店式公寓、普通住宅相比较，收回投资的期限最短。因此，该市近200栋烂尾楼中有相当部分现在已经进入办公楼投资者的视野。1996年开建的商住两用烂尾楼&沙田大厦&改建成产权式的办公楼后，98%的面积已售出。
&&四是复活烂尾楼在经营上有许多利好因素，吸引了众多中外投资者趋之若鹜。
&&复活优势
&&地段区位好。烂尾楼项目大多形成于20世纪90年代中后期，大部分位于市中心办公商业区，具有较高的投资价值。 投资见效快。复活烂尾楼不用经过报建、打地基等前期阶段，项目启动快，周期短。一个正常楼盘从开发到上市起码要两三年，长的甚至要四五年，而盘活烂尾楼通常只要一年左右，大大提高了资金利用率。
&&投资回报高。有专家分析，烂尾楼转让价格相对比较低，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。
&&有政策优惠。如北海市规定，复活烂尾楼除享受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠。日前停工的房地产烂尾楼项目，在日前转让销售，可免征营业税、契税；房地产开发经营企业购买烂尾楼续建后，在此日期前销售的享受同样待遇。
&&取得项目比较容易。在2004年宏观调控、严格控制土地供应总量的形势下，房地产商取得土地较难，周期短、回收快的烂尾楼复活项目必然受到青睐。
&&当然，烂尾楼也存在许多复杂情况，使接盘投资者不得不慎重权衡。烂尾楼背后一般都有复杂的经济问题和法律问题。例如，产权不明确、债权债务纠葛等等。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难。此外，还有因产品过时、存在质量缺陷、市场定位不准而无人问津等等。
&&而从处置中遇到的问题来看，&科学估价&是核心问题。有些开发商不愿接受&代为处置&，有的部门不愿移交烂尾楼，都是因为对价格有争议。
&&投资建议
&&2007年，林涛律师建议，投资购买&烂尾楼&要慎之又慎，至少要做好三方面的工作。&从现在的标准看，许多&烂尾楼&存在缺陷。一些&烂尾楼&盘早期的设计在今天已经显得老旧，配套设施也不齐全，在房型、室内采光、内部设备等方面都明显落后，如不改建，很难适应当前的市场需要。但是有的项目改建的空间并不大，有的规划中已经有明确规定，无法更改其性质用途。如果把原有建筑推翻重建的话，就大大增加了开发成本。还有些是功能定位要全部更改，比如以前是定位住宅的，现在要改写字楼了。这些问题都是购买者应该考虑的。&&&烂尾楼&质量也是一个关键问题。&
&&林涛说：&不少&烂尾楼&时间不短，有些甚至长达十年。日晒、风吹、雨淋、雷打，质量受到了不同程度的损坏。无论是推倒重建还是添料加固，对后继发展商而言都是很不易的事情，也是购买者必须注意的问题。&&对&烂尾楼&的前生今世要有基本的了解。那些工程在很多时候，都是因为官司缠身而引起的，如联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等，这些纠纷历史积怨很深。有些&烂尾楼&在转过很多手之后才复工，除了了解这些转手的过程，还要全面了解当地政府出台的一系列相关政策。这些困扰复工的难题，也决定你投资购买的风险程度。&
&&收购基金
&&&温州炒房团再现江湖&的消息在2008年开始蔓延，千人看房团也再次出现在杭州的很多楼盘。不过，与以往散兵游勇的方式不同，眼下的温州资本实行&炒房资金、民间借贷、实业投资&组合的方式，计划大规模进军全国各地房地产市场，准备以超低价抄底全国楼盘或收购各地烂尾楼。其中就包括这项专门收购&烂尾楼&的温州财团烂尾楼收购基金。
&&正在筹建中的烂尾楼收购基金，主要是由温州当地较早涉及私募领域的首华创投、恒生资产等几家创投公司联合担保公司组建，主要由投融资领域的行业人士主导运作。&发起成立&中国烂尾楼基金联盟&一直以来是我的梦想。&早在2007年12月，首华创投负责人林阿信就公开发布了《中国烂尾楼基金联盟(筹)》，谈到了对于该联盟的设想。其中提到，&吸纳各个领域的民间资本，专项投资烂尾楼项目，实现民间资本投资模式的二次创新。&一年后，他的梦想似乎更近了。
&&&烂尾楼收购基金主要就是找中等以上城市的那些&半拉子&(即烂尾楼)工程，大的城市如果项目好的话，也会考虑。&温州恒生资产管理公司负责人表示。
&&解决之道
&&1、拍卖：到底值多少钱？
&&广州一处&烂尾楼&：一槌拍了8500万。该拍卖标的为占地4868平方米、处于新街口繁华地带、属南京大地建设(集团)股份有限公司所有、原规划为27层的高楼，但由于资金等方面的问题，只建成了地下三层，地上部分却是一直搁置。知情人士告诉记者，对这样的房产，说好听点叫&在建工程&，说难听点，其实就是&烂尾楼&。最后，它被一家房地产公司以8500万元的&低价&成功拍得。
&&2、炸毁了事：财政收入只有三亿元人民币的海南省三亚市，为维护城市环境，挑战六十八宗、一百万平方米的&半拉子&工程，向其发出&不建则炸&的通牒。
&&3、政府倾斜政策：商品房&预售制度&暂不宜废除；预售制度暂不宜废一次性缴地价可减少烂尾楼；严重影响城市形象贵阳7条严规整治&烂尾楼&；盘活停缓建工程天津向&烂尾楼&开刀。
&&4、包装变脸：(1)&烂尾楼&可否变成艺术仓库？&烂尾楼&这个城市物质文明发展留下的痼疾是否可以在艺术家的手里变废为宝呢？按照如上所说，&烂尾楼&完全可以变成一个大型的艺术仓库，可以演戏可以做装置艺术，可以搞画展甚至就做成一个艺术博览中心。艺术家需要一个普通的空间。&烂尾楼&需要内容和新的生命力。(2)烂尾楼变成星级公寓。(3)&烂尾楼&转成经济适用房海口房市消费新亮点。(4)将建成绿地或广场中银&烂尾楼&爆破方案确定。
&&解决高招
&&海南：资产运作
&&&烂尾楼&现象最严重的海南省，采取资产运作的方式加大处置&烂尾楼&的力度。即组建一个具有独立法人资格的海南省资产管理公司，专门负责承接、管理和处置国有独资商业银行协议移交的积压房地产，并向国有独资商业银行偿还资金。在处置过程中，对市场前景好、确有开发价值的项目，有关国有独资商业银行可根据有关规定，给予贷款支持，封闭运行。
&&北海：重新包装
&&北海大多数&烂尾楼&屹立在寸土寸金的闹市区里，有着很好的地理优势。开发商争吃&烂尾楼&，重新进行包装后开发，而市民也能够接受包装后的&烂尾楼&。
&&广州：市场机制
&&将解决和预防&烂尾楼&作为今后城市规划、建设和管理的一项重要工作。依靠市场机制的作用，促进和培育国有土地使用权二级市场的发展，通过为&烂尾楼&的依法转让提供更多的渠道从根本上解决问题。对原建设单位无力开发建设但有开发价值的&烂尾楼&，可通过有形市场交易等方式调整土地使用单位。对建设单位自身原因造成的&烂尾楼&，政府将加大监督管理力度，建立有效约束机制，促使&烂尾楼&续建。
&&延伸阅读
&&世界最大烂尾楼
&&柳京饭店，位于朝鲜平壤，是一幢未完工的摩天大楼。柳京饭店以平壤的古名&柳京&为名。大厦为三角金字塔式建筑，斜面角度为75度，高105层 330米，楼面总面积360,000平方米，混凝土结构。柳京饭店原来打算成为拥有三千间房间，全球最高之饭店，并预计在1989年开幕。大厦工程1982年起展开，1992年完成结构工程后停工，现时为一混凝土空壳，未有装上窗户及外墙模板、亦无任何内部装置。柳京饭店平顶后一直是平壤最显眼的地标建筑，不过平壤的地图上都没有标签。
&&决定兴建及后来停建柳京饭店的原因同样未明。据猜测，饭店是由金正日拍板兴建，用作对外国炫耀朝鲜实力。事实上，决定兴建柳京饭店时，平壤每年只有数千名外国游客，实际需要难以解释为何要建造有3000间房间的大饭店。至于停建的原因亦同样众说纷纭。有指是由于工程质量出现问题，出现地基沉降，混凝土亦不合规格；引致无法安装升降机等设备，甚至有指大厦的结构安全亦成疑问。亦有指，停建是因为朝鲜在完成结构工程后，缺乏资金完成余下工程。决定停工时，正值朝鲜开始出现严重饥荒及能源短缺。就算完成饭店亦无法支持开幕使用。据称柳京饭店耗费7.5 亿美元，要完成余下工程需要额外约3亿美元。
&&柳京饭店未能成为全球最高饭店，但是却成为全球最高的空置建筑物，并且已保持此项纪录超过十年。尽管官方地图上都不会表明这一建筑物，但在卫星地图中，可以清晰地看到。
&&在朝鲜领导人金正日及其父金日成的个人崇拜下，朝鲜已经成为了一个严重被孤立的、民族主义的极权国家。尽管身为世界上最贫穷的国家之一，这个共产主义的国家却寻找一切机会向世界吹嘘它的成绩。朝鲜的普通百姓只知道自己的国家远远优越于其他国家的&事实&，而对其他国家的情况几乎一无所知。朝鲜还是一个最喜保密的国家。在朝鲜，与一个外国人接触就可以导致牢狱之灾，甚至更严重。但是，朝鲜首都平壤却存在一个连朝鲜政府都难以掩饰的秘密&&&柳京饭店&，要隐藏这个105层高的巨型建筑确非易事。说它是令朝鲜窘迫的标志是因为：它如此巨大却空空如野、占领平壤制高点却荒废着，&柳京饭店&俨然就是在嘲笑着这个自傲国家的公民。&柳京饭店&始建于1987年，最初预算花费7.5亿美元，这是朝鲜总GDP的2%。对比一下，美国总GDP的2%大概为2200亿美元。饭店的建设是朝鲜政府对当时&亚洲摩天大楼热&的跟风，尤其是对韩国在新加坡投资兴建&Stamford 饭店&的回应。最初朝鲜政府是想通过&柳京饭店&引进第一批西方投资者，并表示投资者会得到关照，可以在饭店中添设赌场、夜总会等休闲场所。朝鲜政府对&柳京饭店&如此自豪以至于在工程还未动工时就已经将&柳京饭店&加到地图中了，在工程施工期间就发行了吹嘘&饭店&的邮票。
&&&柳京饭店&大楼为三角金字塔式建筑，斜面角度为75度，高330米，占地面积360,000平方米，计划有3,000房间、7个旋转餐厅。如果建成，它将是世界上最高的饭店、第七高的大楼、还是世界上位于纽约和芝加哥以外的首个高于100层的建筑。 据说&柳京饭店&建成后准备举行的第一个事件是1989年6月的&世界青少年和学生节&，但等到时间到时，&饭店&却远没有建成。在施工了5年后，建设因各种问题而彻底中止，中止建设的最主要原因是缺少资金和电力。这么多年来，&柳京饭店&的建设从来没有恢复过，项目被彻底遗弃，在楼顶上空留着一座吊车。虽然在1992年停工时，混凝土空壳建设已完毕，但它的安全性从来没被验证为可供人居住，大楼没有装上窗户及外墙模板、亦无任何内部装置。极差的混凝土质量致使大楼地基沉降，就算要恢复建设也需对框架进行重新翻修。朝鲜政府仍然在寻求外国投资，金额大概为3亿美元。估计朝鲜很难吸引到投资者，因为政府对游人来朝鲜旅游政策非常紧，每年只允许接待大概130,000个游客，其中来平壤的几乎没有。更糟的是朝鲜常年的干旱、饥荒将导致这个五星级饭店运营起来极其困难。
&&在Google Earth卫星地图上，显示着大楼在日光下大大的影子，你甚至可以看清楚顶上那座吊车。
&&据《朝日新闻》2008年7月报道，埃及电信巨头Orascom集团最近开始重新修建柳京饭店 。
&&日环球时报特约记者张宝报道 据韩国媒体报道，位于朝鲜首都平壤、曾被外界称为世界最大烂尾楼的柳京饭店外壁装修工程日前已基本结束。据报道，这座高330米、共有105层的朝鲜最高建筑的续建工程预计在2012年完工，以庆祝朝鲜已故最高领导人金日成诞辰一百周年。
&&韩国《朝鲜日报》4日报道说，朝鲜是在去年4月得到埃及移动通讯公司Orascom的投资之后，再次启动柳京饭店建造工程的。&柳京饭店&最初预算花费7.5亿美元，曾于1987年利用法国技术和资本在平壤动工建设。但1992年在完成外部框架等60%的情况下，因资金短缺而中断工程，此后便一直停工，成为世界上最大的&烂尾楼&。
&&据法新社报道，朝鲜计划在2012年前把平壤建设成国际化大都市，除了续建柳京饭店之外，还计划打造一条名为&金刚街&的商业街及配套的居民公寓楼，并将于日前完成，以纪念已故国家领导人金日成诞辰一百周年。
&&中国烂尾楼
&&银都中心，1992年北京地产赴港招商项目，由北京银都房地产公司开发建设。2001年左右，因资金问题，该项目停建。2004年年底，银都地产公司将其案名变为枫蓝国际中心，从而改变其烂尾命运。
&&1999年7月，玫瑰园大债主、山东包工头梁希森以3.98亿元的拍卖价成为其新主人。2000年6月玫瑰园以崭新面貌重新开园，并得到市场追捧，成为北京高档别墅的代表。
&&中国第一商城，1994年北京市政府赴美招商的项目之一。但因开发商官司缠身，债台高筑，2002年7月，法院终于冻结该项目一期的68套价值5000万元的房产。几经周折，北京魏公元鼎房地产开发集团全面接手，将其改造升级为高档公寓。
&&中宇大厦地处高级写字楼聚集区，拥有31层高的烂尾楼，一度被视为北京第一烂尾楼。其原名银企大厦，后改为中宇大厦，于1997年动工，在完成主体结构并封顶之后的7年时间里，由于种种原因一直停工。
&&和乔丽晶烂尾三年并没磨灭它的高贵气质。虽在1997年前后推出2000美金/每平方米的预售，但结果出手约20余套房，导致公司资金断链，高层下台。后经重新策划包装，方起死回生。
&&温州中银大厦由中国银行温州分行投资3500万元的项目，1995年中旬开建，1997年大楼封顶，2004年仍破败不堪地&站&在那里。日，该楼被爆破拆除。
&&2002年9月，中国银行北京分行发现，森豪公寓的开发商北京华运达房地产公司，涉及虚假及重复按揭贷款，并将所得资金转移，致使该项目停工，形成烂尾长达四年。
&&中诚广场号称广州当年最大烂尾楼，1992年动工，受亚洲金融风暴影响，1998年停工。2002年10月，广州中院实行盘活工作，由北京金贸国际投资公司和广州骏鹏置业公司以9.24亿元收购其约16.5万平方米的面积。
&&上海环球金融中心停工达7年之久的日资项目，注册资金2.13亿美元，堪称世界烂尾楼之最。该项目因受资金紧缺与亚洲金融危机的影响，反复停工、复工，至2008年还未成正果。
&&巨人大厦该项目曾与史玉柱瓜葛不断。它从18层公司自用楼，到后来改造为70层的商业项目。1996年，终于资金告急；次年，该项目未能按期完工，但已购楼花者天天上门催要退款，最后只建到地面三层而停工。
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地王的出现不会是个案，必然伴随着钱江潮一样的浪涌，涌现一波又一波的新地王，其背后的逻辑有二。
宝库2.0发布