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国有土地上房屋征收评估技术细则 11953字 投稿：段觏觐
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国有土地上房屋征收评估技术细则
制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估
工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。
适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权
调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。
评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，
应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。
评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工
作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。
评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征
收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部
门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决
定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估
时点一致。
评估假设： 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
评估方法： 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房的，如市场交易量较少，无法选用市场法的，应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
价值标准：为公开市场价值，不考虑被征收房屋在
估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
价值构成：为被征收房屋的房地产市场价格，不
包含搬迁补偿费、临时安臵补偿费和征收非住宅房屋造成的停产、
停业损失补偿费以及奖励。住宅和商业经营性房屋合法土地使用面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。
被征收房屋室内外装饰装修价值、停产停业损失等补偿，由
征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托与评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。
评估程序：1.接受评估委托，明确评估基本事项并签订征收评估委托合同；2.验收委托方提供的有关资料，拟订征收评估作业方案；3.到征收地点进行现场勘查、拍摄影像，做好记录；4.根据现场查验产权资料及有关数据进行分析； 5.确定估价方法，进行测算；6.出具分户初评结果；7.交由征收部门公示，征求意见； 8.公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释；9.对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告；10.修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门，并由征收部门向被征收人转交分户评估报告；11.评估报告及相关资料立卷、归档保管。
评估结果表达形式：一是在征收实施之前由征收
部门委托评估机构开展前期调查，向征收部门和征收管理部门提交项目征收补偿资金总额概算报告；二是在征收实施时由选定的评估机构评估并提交委托范围内被征收房屋的整体评估报告及被征收人分户补偿评估报告，作为被征收房屋的补偿依据。
评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
房屋性质认定及分类
房屋性质认定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，应以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，
应当按照相关职能部门认定、处理结果进行评估。
房屋分类：被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（详见附件1）。
住宅房屋征收评估
住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其征收评估价格测算的技术路线为：
1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准（“标准样本住宅”的设定要求详见附件3）；
2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定（测算基准价格的可比实例的选择要求详见附件3）。其计算公式为：
基准价格V = ?01nnVS ×100
K1×K×100 K31K32s?1
Vs —可比实例价格，n为可比实例的个数；
K1—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可
比实例，因此该系数取100；
K2—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场
情形和评估中的具体情况，并参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定；
K31—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情
况的修正系数（系数确定详见附件4）；
K32—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情
况的修正系数（系数确定详见附件5）。
3.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”结合相关调整修正系数进行房地产实体、区位因素比较，
按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。
其计算公式为：
（1）被征收成套住宅评估价格Vc= 标准样本住宅分类基准价格V×0K31i100×K32i
（2）被征收独门院落住宅评估价格Vd= 标准样本住宅分类基准价格V×0K31i100×K32i
（3）被征收非成套住宅评估价格Vf= 标准样本住宅分类基准价格V×0K31i100×K32i
K31i—标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数(系数确定详见附件4)。
K32i—标准样本住宅区位因素情况修正为被征收房屋区位因素情况修正系数(系数确定详见附件5)。
Kd —独门院落调整系数(系数确定详见附件3)。
Kf —非成套综合修正系数，取值为0.98。
非住宅非营业用房征收评估
非住宅非营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可选用成本法评估（应用说明详见附件6）。
成本法评估技术路线：
1. 测算地价：根据被征收非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；
2. 确定房价：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附
件6所示重臵价格标准作适当调整，确定其建筑物的重臵价格PJ；
3．估测折旧：现场勘察并对照《房屋成新因素确定表》（详
见附件7），估计测算确定建筑物的折旧额C；
4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到房
屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：Ｖi＝PD＋PJ－C
非住宅营业用房征收评估
非住宅营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。
收益法评估商业街区基准价格:设定典型商铺类营业用房为样本房（详见附件8）。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期（相关系数的确定详见附件8）。
第二十一条
营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：
被征收房屋评估价格V =V0?ifxy100?fm
V0—商业街区基准价格；
fxy─商业用途修正系数（详见附件8）；
fm─商业街道路线修正系数（详见附件8）；
f3i─被征收房屋实体因素修正系数（详见附件8）。
其他征收评估问题处理
第二十二条
“地大于房”的评估：对被征收住宅合法土地使用权面积大于房屋建筑面积的，合法土地使用权面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：
1.“地大于房”面积S＝合法土地使用权面积－合法房屋建筑面积
2.“地大于房”土地单价W = 被征收房屋所处区域住宅用地基准地价×L
当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L取0.6；当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L取1。征收原为集体性质土地上房屋，参照国有土地上房屋评估时，参照国有划拨性质L取0.6。
基准地价由评估机构依据市国土资源部门公布的在用基准地价结合有关情况评估确定，同一个项目和区域执行同一价格。
3.“地大于房”土地总价Ｖd＝W×S
4.国有直管住宅房屋不享有“地大于房”补偿。
第二十三条
国有直管住宅房屋的评估：对国有直管住宅房屋，其重臵价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给房屋承租人，计算方法如下：
1.用市场比较法求出被征收住宅房的价格Vi
2.补偿给产权人的部分：V??Pii?g?S
Pi—被征收住宅建筑的建安单价（详见附件4）；
g—被征收住宅建筑成新率（详见附件7）；
S—被征收住宅合法建筑面积。
3.补偿给使用人（承租人）的部分：V???Vi—V? ii
第二十四条
产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的,对待调换房屋的评估应采用与被征收房屋相同的评估方法进行。
第二十五条
划拨土地非住宅房屋评估：征收评估时涉及被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，非住宅房屋补偿价格计算公式如下：
Vi?V?0.4Vjo×s
Vi—被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格；
V—被征收非住宅房屋参照出让土地性质评估价格；
Vjo—海安市土地基准楼面地价，V
标准容积率;
S—被征收非住宅房屋合法建筑面积。
第二十六条
装饰装修及附属物评估：房屋征收评估中，装饰装修及附属物等部分为独立的专项评估（补偿标准详见附件
第二十七条
其它评估：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
征收评估报告
第二十八条 出具报告要求：评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则（试行）的要求出具评估报告。
第二十九条 签名盖章：评估机构出具的评估报告应当由专职注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。在评估报告上签字的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责。
jo?Vjm，Vj为基准地价，m为
报告装帧：评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
征收评估工作准则
第三十一条
评估委托：被选定的评估机构应与委托单位签订评估委托合同。委托合同中应约定评估操作程序及时间安排等。
第三十二条
评估技术负责人：评估机构应确定受委托评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
第三十三条
现场勘察：评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有评估资格的专业人员进行现场勘察。现场勘察记录资料是评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。
第三十四条
评估到户：评估人员应持证上岗，逐户逐项评估，做到实地勘测准确、影像资料全面、评估到户到项。
第三十五条
内部审核评议：评估结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。
第三十六条
报告提交：评估机构应在评估委托协议约定的时间内，向房屋征收部门提交正式的分户评估报告，并由房屋征收部门安排征收实施单位将分户评估报告送达被征收人。分户评估报告需经含项目评估技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。
第三十七条
报告解释与答疑：评估机构评估技术负责人及其他评估专业人员负有解释评估报告技术问题，接受征收当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家委员会报告情况和答复技术质询的义务。
评估资料存档
第三十八条
整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档。
1.评估委托合同；
2.征收决定公告；
3.评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
4.评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
5.标准样本房屋、可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
6.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
7.与评估项目有关的其他资料。
第三十九条
保存期限：评估报告及有关资料一般应保留十年。
细则附件：附件系本技术细则（试行）的必要组成部分。
第四十一条
特种业务：征收评估中涉及原始成本测算、机电设备搬迁、工程造价分析等特殊专业技术工作的，评估机构可委托有相应资质的机构协助评估。
第四十二条
其它情况处理：本技术细则（试行）未能涵盖的其它征收评估情况，按房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。
第四十三条
细则解释：本技术细则（试行）由市房屋征收部门负责解释。
第四十四条
实施时间：本技术细则（试行）自公布之日起
执行。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。
1.被征收房屋分类及其说明 2.可比实例选择要求及说明
3.标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求 4.住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表 5.住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表 6.非营业用房及其成本法评估说明 7.房屋成新因素确定表 8.营业用房收益法评估应用说明
9.商业经营性用房依据纳税情况一次性停产停业损失补偿标准 10.装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准
被征收房屋分类及其说明
一、住宅房屋分类
二、非住宅营业用房分类
三、非住宅非营业用房分类
可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。
二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。
三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。
四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。
六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。
八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求
一、住宅标准样本房屋设定要求
采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。 3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。 4.成套住宅标准样本房屋设定说明表
5. 独门院落住宅标准样本房屋设定说明表
6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m—3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。
二、住宅房屋评估中可比实例选择要求
1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。 2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。 3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。
5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
三、独门院落调整系数
合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积
住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表
一、成套住宅房屋实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表
注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋层次因素修正系数p4表
上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。
二、独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表
注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋套型及平面布臵因素修正系数p4表
住宅房屋套型及平面布臵因素等级说明表如下：
三、非成套住宅房屋实体因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表
4.住宅房屋功能因素修正系数p4表
住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。
住宅功能因素等级说明表如下：
四、有关说明
1.K31i的取值范围应该界于80～120之间。
2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。
3.实体因素修正系数采用计算方式为： Ps、Po、Pb＝0.3p1?0.2p2
?0.25p3?0.25p4
可比实例实体因素调节系数为Ps，标准样本实体因素调节系数为Po，被征收房屋实体因素调节系数为Pb。
可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数K31=Ps/Po×100 标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K31i=Pb/Po×100
4.成套住宅层高超过2.8m、独门院落住宅房屋层高超过3.0m、三层及以下框架结构房屋层高超过3.6m、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加补偿。
五、房屋建筑结构等级及建安成本价说明表
单位:元/㎡
高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。
住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表
一、住宅区位因素修正调节系数评分表
以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。
二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表
三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明
1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q＝??aij，其中f1＝2，f2
＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。
2.可比实例区位因素调节系数为Qs，标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32＝Qs/Qo×100
标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，被征收房屋区位因素调节系数为Qb，标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K32i＝Qb/Qo×100
非营业用房及其成本法评估说明
一、非营业用房的成本法评估应用
1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本技术细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。
2.成本法评估的基本公式：
征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重臵价格－建筑物折旧
3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。
注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为： PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3 PD—土地重新取得价格；
PO—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准； a—地价涨落的年均价格变动率； n＝估价时点年份-基准地价颁布年份
k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算； k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划
k3—土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。
4.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润等。
5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。
二、工业及仓储用房结构等级及重置价格
单位:元/㎡
扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重臵价格单价×（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%
扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重臵价格单价×（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%
1.层高檐高调整系数说明表
2.钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表
房屋成新因素确定表
一、房屋成新评定等级及说明表
二、房屋成新上限表（限值）
三、房屋成新的评定
应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地
面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。
四、房屋完损等级评定标准
营业用房收益法评估应用说明
一、收益法应用总说明
1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。
2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照0－10%的限值数额选取。
3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。
二、商铺类营业用房的典型样本房设定
每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房。 商铺类原始样本商业用房设定条件： 1.位于分区内商业用房集中区域；
2.门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等； 3.砖混多层建筑物之底层，房屋七成新；
4.单开间，临街店面宽约4m，宽深比≤1；
5.一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；
6.临分区内街巷。
三、被征收营业用房的评估公式 1.基准价格ＶO
商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：
2.主要参数确定
3.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算 按下面公式计算：
其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，fxy为商业用途修正系数，fm为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体修正系数。
4.商业用途修正系数fxy表
上表中，行为样本营业用房（y），列为待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为x，即fxy。
5.商业街道路线修正系数fm表
6.营业用房实体状况因素修正系数f3i表 （1）商场类商业用房实体状况修正系数
商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。
（2）商铺类商业用房实体状况修正系数
商铺类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。
上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 商铺类商业用房楼层调节系数f//3i:
上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。
f'3i?f''3i
商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。 ①平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数
②小高层（楼高8－18层）商务写字楼层次因素修正系数
以第6层为基准层其层次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90，顶层系数取值92。
（4）餐饮类商业用房实体状况修正系数
餐饮类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。
上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 餐饮类商业用房楼层调节系数f//3i:
上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。
f'3i?f''3i
娱乐类商业用房的实体状况主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。
上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。
（6）旅馆类商业用房实体状况修正系数
旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。 （7
）其他类商业用房实体状况修正系数
（同餐饮类）
1.未列入的养殖业，综合养殖器具处理因素按市场收购价的20%估价；
2.未列入的项目、装饰装修采用新品及高档品牌的，参照市场价结合成新估价； 3.使用劣质材料和简单工艺装修的，应根据实际情况对以上标准作相应下浮； 4.被征收房屋应具备的水、电、卫生等设施已列入评估条件，包括在房屋的评估价中，房屋征收中不再另行补偿；
5.门樘估价介于两等级之间的，可采用插入法评估； 6.构筑物的评估按评估时点建安价结合成新计算。
二、树木类补偿标准
1.零星树木
2.零星果树类
3.球类树木
5.其它 （5-1）
注：树木类补偿适用范围仅指被征收房屋房前屋后零星栽种树木，突击栽种、违背农业生产技术密度要求，恶意套取补偿款的，一律不予认可。
主题词：城乡建设
送：市委各部门、各直属单位，市人大常委会办公室，市政协办公室，
市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。
海安市人民政府办公室
（共印200份）
国有土地上房屋征收评估技术细则 第一章 总 则第一条 制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法…
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