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2016年罗甸县基价更新报告.doc-罗甸县基准地价更新报告.doc85页
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罗甸县基准地价更新报告
罗甸县国土资源局
贵州仁和行不动产评估有限公司
二0一一年十二月目
一、罗甸县概况 2
二、罗甸县现行基准地价简介 5
三、罗甸县城区基准地价调整更新的任务 6
四、工作组织 7
基准地价更新的理论、原则和依据 10
一、基准地价更新的理论 10
二、基准地价更新的原则 11
三、基准地价更新主要依据 12
基准地价更新的技术路线、基本条件、方法 13
一、基准地价更新的技术路线 13
二、基准地价更新的基本条件 13
第四章　基准地价更新资料收集、整理与审查 15
一、基准地价更新资料收集 15
二、基准地价更新调查资料整理、审查 16
第五章　土地还原利率的确定 19
一、土地还原利率的计算方法 19
二、罗甸县土地还原利率的确定 19
第六章　均质地域的划分与归并 21
一、选择均质地域划分的评价指标及权重确定 21
（一）均质地域划分评价指标 21
（二）土地级别评价指标的选择 24
（三）均质地域评价指标权重的确定 25
二、均质地域划分的原则和方法 27
（一）均质地域划分的原则 27
（二）均质地域划分的方法 27
三、均质地域划分结果 28
四、均质地域分值计算 28
五、均质地域的归并 29
（一）罗甸县均质地域分值范围确定 29
（二）均质地域归并 29
（三）均质地域范围 30
25个乡镇类别的划分与归并 31
一、乡镇概况 31
二、选择乡镇类别评价指标及权重确定 47
（一）乡镇类别评价指标的选择 47
（二）乡镇类别评价指标分析 49
（三）乡镇类别划分评价指标权重的确定 50
（四）乡镇类别划分评价指标说明及计分规则 50
三、乡镇类别划分的原则和方法 51
（一）乡镇类别划分的原则 51
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水利部办公厅关于印发《水利工程营业税改征增值税计价依据调整办法》的通知办水总[号部直属各单位，各省（自治区、直辖市）水利(水务)厅(局)，各计划单列市水利(水务)局，新疆生产建设兵团水利局，武警水电指挥部： & & & &根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）等文件要求，为适应建筑业营业税改征增值税的需要，我部水利建设经济定额站制订了《水利工程营业税改征增值税计价依据调整办法》，现予以发布，自发布之日起执行。各省（自治区、直辖市）可结合本地区计价依据管理的实际情况，制订本地区满足增值税下工程计价要求的调整办法。 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &中华人民共和国水利部办公厅 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & 日【附件】水利工程营业税改征增值税计价依据调整办法根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标[2016]4号）等文件要求，结合水利工程实际情况，制订本办法。本办法包括工程部分和水土保持工程部分，工程部分作为水利部水总[号文发布的《水利工程设计概（估）算编制规定》（工程部分）等现行计价依据的补充规定，水土保持工程部分作为水利部水总[2003]67号文发布的《水土保持工程工程概（估）算编制规定》等现行计价依据的补充规定。一、工程部分（一）费用构成1．建筑及安装工程费由直接费、间接费、利润、材料补差及税金组成，营业税改征增值税后，税金指增值税销项税额，间接费增加城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，并计入企业管理费。2．按“价税分离”的计价规则计算建筑及安装工程费，即直接费（含人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费）、间接费、利润、材料补差均不包含增值税进项税额，并以此为基础计算增值税税金。3．水利工程设备费用、独立费用的计价规则和费用标准暂不调整。（二）编制方法与计算标准1．基础单价编制（1）人工预算单价人工预算单价与现行计算标准相同。（2）材料预算价格材料原价、运杂费、运输保险费和采购及保管费等分别按不含增值税进项税额的价格计算。采购及保管费，按现行计算标准乘以1.10调整系数。主要材料基价按表1调整。&（3）施工用电、风、水价格1）施工用电价格电网供电价格中的基本电价应不含增值税进项税额；柴油发电机供电价格中的柴油发电机组（台）时总费用应按调整后的施工机械台时费定额和不含增值税进项税额的基础价格计算；其他内容和标准不变。2）施工用水、用风价格施工用水、用风价格中的机械组（台）时总费用应按调整后的施工机械台时费定额和不含增值税进项税额的基础价格计算，其他内容和标准不变。（4）施工机械使用费按调整后的施工机械台时费定额和不含增值税进项税额的基础价格计算。施工机械台时费定额的折旧费除以1.15调整系数，修理及替换设备费除以1.11调整系数，安装拆卸费不变。掘进机及其他由建设单位采购、设备费单独列项的施工机械，台时费中不计折旧费，设备费除以1.17调整系数。（5）砂石料单价自采砂石料单价根据料源情况、开采条件和工艺流程按相应定额和不含增值税进项税额的基础价格进行计算，并计取间接费、利润及税金。&自采砂石料按不含税金的单价参与工程费用计算。外购砂石料价格不包含增值税进项税额，基价70元/m3不变。（6）混凝土材料单价混凝土材料单价按混凝土配合比中各项材料的数量和不含增值税进项税额的材料价格进行计算。商品混凝土单价采用不含增值税进项税额的价格，基价200元/m3不变。（7）未计价材料价格建筑及安装工程未计价材料采用不含增值税进项税额的价格。2．其他直接费计算标准不变。3．间接费按表2标准调整。4．利润计算标准不变。5．税金税金指应计入建筑安装工程费用内的增值税销项税额，税率为11%。自采砂石料税率为3%。6．其他水工建筑工程细部结构指标暂不做调整。建筑工程定额、安装工程定额中以费率形式（%）表示的其他材料费、其他机械费费率不做调整。以费率形式（%）表示的安装工程定额，其人工费费率不变，材料费费率除以1.03调整系数，机械使用费费率除以1.10调整系数，装置性材料费费率除以1.17调整系数。计算基数不变，仍为含增值税的设备费。（三）概（估）算编制前期工作阶段编制概（估）算文件时，材料价格应采用发布的不含税信息价格或市场调研的不含税价格。过渡阶段采用含税价格编制概（估）算文件时，项目审批前应按本办法调整概（估）算成果，其中材料价格可以采用将含税价格除以调整系数的方式调整为不含税价格，调整方法如下：1．材料原价（1）主要材料除以1.17调整系数，主要材料指水泥、钢筋、柴油、汽油、炸药、木材、引水管道、安装工程的电缆、轨道、钢板等未计价材料、其他占工程投资比例高的材料。（2）次要材料除以1.03调整系数。（3）购买的砂、石料、土料暂按除以1.02调整系数。（4）商品混凝土除以1.03调整系数。2．运杂费按原金额标准计算的运杂费除以1.03调整系数，按费率计算运杂费时费率乘以1.10调整系数。二、水土保持工程部分（一）调整原则1．工程单价（1）开发建设项目工程措施和植物措施费按“价税分离”的计价规则计算，工程措施和植物措施单价分析程式不变，税前工程单价为人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费、现场经费、间接费、利润之和，各费用项目均以不包含增值税进项税额的价格计算。设备安装费率暂不做调整。（2）生态建设工程工程措施、林草措施费和封育治理措施按“价税分离”的计价规则计算，工程措施、林草措施和封育治理措施单价分析程式不变，税前工程单价为人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费、间接费、利润之和，各费用项目均以不包含增值税进项税额的价格计算。设备安装费率暂不做调整。2．有关费用水土保持工程设备费，苗木、草、种子费和独立费用计价规则和费用标准暂不做调整。（二）费用构成1．除本办法另有规定外，营业税改征增值税后开发建设项目和生态建设工程水土保持工程费用构成与水总[2003]67号文费用构成内容一致。2．间接费中的企业管理费在工程措施和植物措施费用构成的原组成内容基础上，增加城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。3．工程措施、植物措施费（林草措施）和封育治理措施的税金是指按国家有关规定应计入其费用内的增值税销项税额。（三）编制方法与计算标准1．人工预算单价人工预算单价按现行标准执行，暂不做调整。2．材料预算价格材料预算价格根据其组成内容，按材料原价、包装费、运输保险费、运杂费、采购及保管费和包装品回收等分别以不含相应增值税的价格计算。开发建设项目：工程措施材料采购及保管费费率调整为2.3%，植物措施材料采购及保管费费率调整为0.55%～1.1%。生态建设工程：工程措施材料采购及保管费费率调整为1.7%～2.3%，林草措施、封育治理措施材料采购及保管费费率调整为1.1%。3．施工用电、水、风价格（1）施工用电价格开发建设项目：电网供电价格中的基本电价为不含增值税价格；柴油发电机供电价格中的柴油发电机组（台）时总费用应按调整后的施工机械台时费定额和不含增值税的基础价格计算；其他内容不做调整。生态建设工程：电价暂不做调整，或按当地不含增值税的实际价格计算。（2）施工用水、用风价格开发建设项目：施工用水、用风价格中的机械组（台）时总费用应按调整后的施工机械台时费定额和不含增值税的基础价格计算；其他内容不做调整。生态建设工程：水价、风价均不做调整，或按当地不含增值税的实际价格计算。4．施工机械台时费按调整后的施工机械台时费定额和不含增值税的基础价格计算。施工机械台时费定额的折旧费除以1.17调整系数，修理及替换设备费除以1.11调整系数，安装拆卸费不变。5．砂石料单价外购砂、碎石（砾石）、块石、料石等应按不含增值税的价格计算，其最高限价按60元/m3计取。自采砂石料单价应分解为原料开采、筛洗加工、成品骨料运输等工序，按相应定额和不含增值税的基础价格进行计算。6．混凝土单价混凝土材料单价应按混凝土配合比中各项材料的数量和不含增值税的价格进行计算。7．其他直接费计算标准不变。8．现场经费计算标准不变。9．间接费开发建设项目、生态建设工程间接费费率按表3标准调整。&10．利润计算标准不变。11．税金税金按增值税税率11%计算。12．概算定额概算定额中以费率形式（%）表示的其他材料费（零星材料费）、其他机械使用费（其他机械费）暂不做调整。飞机播种林草定额中的飞机费用按不含增值税的价格计算。山东省淮海工程建设监理有限公司公司网址：公司地址：济南市高新开发区舜风路322号留学人员创业园10号楼联系电话：1传真：1Email：
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