负利率债券欧洲人热捧 这世界疯了
产经观察者
关键字:&瑞士什么叫负利率瑞士负利率瑞士十年期国债瑞士国债为什么利率会为负为什么会有人买负利率国债存款利率负利率负利率国债
日，投资者以-0.055%的收益率购买了2.3251亿瑞士法郎的瑞士国债，这笔钱直到2025年才能得到偿还。就是这样的发行条件，居然获得了投资者的数倍认购。很多读者看到这条新闻或许不解，借钱给别人还要倒贴利息，这个世界疯了么？
瑞士联合银行集团
没错，欧洲的确疯了！而且病得不轻。众所周知，在银行存钱可以获得利息，从银行贷款则要付给银行付利息。而如果利率为负，贷款买房子非但不要付利息了，银行还要倒贴你钱，那这个事情岂不是很荒谬？负利率的出现颠覆了人们想象中的存钱理所应当收取利息的道理。
不过按照凯恩斯的经济学理论，如果人们拥有太多现金而不愿意消费，则可能造成流动性陷阱，对于经济状况改善大为不利，那么这个时候为了鼓励人们不再持有现金，有必要对现金进行“征税”来进行“惩罚”。而在经济不景气的状况下，这种措施则更为必要。
当年欧洲主权债务危机恶化，2012年7月丹麦首开存款负利率实验。当时，AAA评级的丹麦成为投资者的避风港，丹麦克朗对欧元持续升值，丹麦出口受压。当时，丹麦实行存款负利率有两个目标，一是鼓励银行更多地向私营领域放贷，二是让丹麦克朗计价资产对全球投资者贬值，去除丹麦克朗本身的泡沫。
现在欧洲已成为负利率扎堆的典型地区。从瑞典、丹麦再到欧元区，银行利率一直走低。继丹麦银行宣布负利率之后，去年，欧洲央行也跟进宣布负利率政策，2014年将主要再融资利率由0.25%下调至0.15%，将存款利率由0下调至-0.1%。瑞士央行则从日起，将对存入该行的隔夜存款利率从0下调至-0.1%。还有更多中央银行则表示观望甚至有意追随。低利率甚至负利率不再成为特例，而成为货币政策的“新常态”。
当然，在凯恩斯的时代，债券并不是一种“现金”，不过随着时代的发展，“现金”的定义也在不断扩展着，从银行存款到活期存款、银行本票、银行汇票直至高流动性的债券等，在这样的情况下，“惩罚”的范围也不断扩大，从银行存款扩至国家债券利率也就可以理解了。
事实上，负收益率债券已成为全球增长最为迅速的资产类别之一，大约占到欧洲政府债券市场的四分之一。在过去一年里，德国、奥地利、芬兰和西班牙全都以负收益率发行了期限较短的债券。但是，投资者在一段较长时间内借钱给一国政府，同时还倒贴利息，瑞士十年期国债确实开创了先河。
那为什么会有人买负利率债券，把这些钱存银行里，借给别人甚至放家里埋地里，即使利率极低或为零，那不总比倒贴给瑞士政府要强吗？
回答这个问题，需要从多个方面来回答。首先十年期的债券已是一种长期投资。投资者或许会认为，在通缩预期背景下，钱存银行，可能银行会垮；借给别人，可能会坏账，放在家里，可能会被偷。瑞士政府无疑是更为安全的选择。长年以来瑞士政府稳健的作风、良好的信誉，都是这一切有力的保障。或许还会有其他持类似想法的投资者以更低的利率来购买他们手上的瑞士国债。所以，即使他们以目前的负利率买了，以后卖掉还是可以赚钱。换言之，现在买入并不意味着持有到期，在各国大举量化宽松的情况，国债仍旧有转手机会，比如欧洲央行的后续购买。
另一方面，欧洲金融系统风险空前巨大，银行的破产风险使得持有现金已经无利可图，投资者目前的情绪非常脆弱，需要拿住最稳定、不会国家破产的国家债券才有安全感。而希腊债务危机迟迟悬而未决，南欧国家政府信誉极端脆弱，投资者宁可把钱倒贴给瑞士政府，也不愿意和这些国家打交道。部分极端投资者甚至预期部分国家会退出欧元区，未来的“新欧元”或许就此升值，这样一来亏本买入的瑞士国债仍可使他们赚钱。 &
由此可见，负利率是对于通缩预期的实际回应。瑞士此次发行十年期国债的负利率更多地是一种名义负利率，而名义利率并不直接等同于真实收益，实际利率还取决于物价指数的高低。瑞士3月消费者物价指数(CPI)延续跌势，跌幅更是创下了2012年中期以来之最：据瑞士统计局4月8日公布的数据显示，瑞士3月CPI年率下跌0.9%，预期下跌1.0%，前值下跌0.8%。这表明自从瑞士央行意外废除瑞郎兑欧元上限之后，该国的通缩压力持续增加，在这样的情况下，这批瑞士国债的实际收益很可能为正。
事实上，与此相反的情况并不少见且我们并不陌生。即名义利率为正，实际利率为负。2010年2月中国CPI达到 2.7%，开始进入实际负利率时代。2012年3月，国家统计局表示我国2月份CPI同比上涨3.2%，维持两年的“负利率时代”结束。这种实际负利率的情况在通货膨胀高企的年代极为常见。所以只要物价指数走低甚至为负，名义负利率往往并不意味着实际负利率，这也就解释了为什么瑞士十年国债利率为负却仍有购买者。
负利率国债实现盈利已有先例：假设投资者在去年年底买入同样是负利率的瑞士短期国债，虽然利率上有所损失，但瑞士货币至今却累计升值30%，持有负收益率债券同样会获利。在全球货币宽松的情况下，美、欧、日竞相祭出负利率，企图以放水来挽救经济，从短期负利率国债到长期负利率国债，负利率从非常态到常态，经济未见起色，负利率债券即便有人买，倒来倒去最终不过是一场危机转嫁的零和游戏罢了。
请支持独立网站，转发请注明本文链接：本文仅代表作者个人观点。
来源：观察者网
责任编辑:王一鸣
&&看完这篇文章有何感觉？已经有人表态
o&最热新闻&o
o&最热评论&o金融街(000402)-公司公告-金 融 街：公司债券上市公告书-股票行情中心 -搜狐证券
（000402）
金 融 街：公司债券上市公告书&&
（住所：北京市西城区金融大街丙17 号北京银行大厦11 层）
公司债券上市公告书
证券简称：09 金街01、09 金街02
证券代码：2008
发行总额：人民币56 亿元
上市时间：2009 年9 月15 日
上 市 地：深圳证券交易所
保 荐 人：中国国际金融有限公司
保荐人（联席主承销商、簿记管理人）
（住所：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2座27层及28层）
联席主承销商
（住所：上海市银城中路168号）1
2009 年9 月10 日2-1-2
第一节 绪言
发行人董事会成员已批准该上市公告书，确信其中不存在任何虚假、误导性陈述
或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性负个别的和连带的责任。深圳证券交易
所对本公司上市申请及相关事项的审查，均不构成对本公司所发行债券的价值、收益
及兑付作出实质性判断或任何保证。
第二节 发行人简介
一、发行人法定名称
名称：金融街控股股份有限公司
二、发行人注册地址及办公地址
注册地址：北京市西城区金融大街丙17 号北京银行大厦11 层
办公地址：北京市西城区金融大街丙17 号北京银行大厦11 层
三、发行人注册资本
注册资本：人民币248,121.2959 万元
四、发行人法人代表
法定代表人：王功伟
五、发行人基本情况
（一）经营范围
房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术
服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；
复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；
组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进2-1-3
出口、技术进出口、代理进出口；以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、
中西餐、冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售烟卷、图书期刊。
（二）发行人历次股本变化情况
（1）发行人设立、上市的基本情况
发行人的前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，系经中国包装总公司以《关于
设立重庆华亚现代纸业股份有限公司的批复》（包企[ 号文）批准，经中国证
监会核准，采用募集方式设立，华西包装集团公司为独家发起人。于1996 年6 月6
日向社会公众发行人民币普通股3,000 万股（含300 万股职工股），设立时公司的股本
总额为7,869.15 万股，其中发起人股4,869.15 万股，由华西包装集团公司持有。
1996 年6 月26 日，公司2,700 万股社会公众股在深圳证券交易所上市；1996 年
12 月30 日，公司300 万股职工股在深圳证券交易所上市，股票简称为“重庆华亚”。
1999 年12 月27 日华西包装集团公司与金融街建设集团签署《股权转让协议》，
华西包装集团公司将其所持48,691,500 股国有法人股全部转让给金融街建设集团。
2000 年4 月10 日召开的公司二届四次董事会审议通过了关于进行资产整体置换、
变更主营业务的决议，并据此于同日与金融街建设集团签署《资产置换协议》，前述
决议和协议于2000 年5 月15 日获得公司1999 年年度股东大会批准后生效，并于2000
年5 月23 日开始实施。2000 年5 月24 日华西包装集团公司与金融街建设集团办理了
股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有公司股票，金融街建设集
团持有公司全部国有法人股，公司其余股份均为流通股。
2000 年8 月8 日，经重庆华亚现代纸业股份有限公司2000 年第一次临时股东大
会批准，公司名称变更为金融街控股股份有限公司，股票简称变更为“金融街”。
2001 年4 月6 日，根据发行人2000 年年度股东大会的决议，发行人将注册地从
重庆市迁至北京市，发行人变更登记后在北京市工商行政管理局注册登记，并取得营
2006 年4 月，根据公司2006 年3 月24 日召开的股权分置改革相关股东会议决议，
公司实施了股权分置改革方案，公司流通股股东每持有10 股流通股获得公司原唯一2-1-4
非流通股股东金融街建设集团支付2.1 股对价股份，金融街建设集团共向流通股股东
支付113,147,370 股，其持股变为312,221,574 股。股权分置改革完成后，公司总股本
为964,165,944 股，其中有限售条件流通股为312,221,574 股，无限售条件流通股股为
651,944,370 股。
（2）上市后历次股本变动情况
1、2000 年5 月17 日，根据公司1999 年年度股东大会的决议，公司按10:6 的比
例实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从78,691,500 股变更为125,906,400 股。
2、2002 年8 月14 日，经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）
证监发行字[2002]60 号文核准，公司实施了2002 年A 股增发方案。该次增发向社会
公众发行新股21,450,000 股人民币普通股，该次增发的全部股票于2002 年8 月21 日
在深圳证券交易所上市流通。因增发新股，公司总股本由125,906,400 股变更为
147,356,400 股。
3、2003 年4 月16 日，根据公司2002 年年度股东大会决议，公司按10:10 的比
例实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从147,356,400 股变更为294,712,800 股。
4、2004 年2 月23 日，根据公司2003 年年度股东大会决议，公司按10:3 的比例
实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从294,712,800 股变更为383,126,640 股。
5、2004 年12 月8 日，经中国证监会证监发行字[ 号文件核准，公司实
施了2004 年A 股增发方案。该次增发向社会公众发行新股76,000,000 股人民币普通
股，该次增发的全部股票于2004 年12 月22 日在深圳证券交易所上市流通。因增发
新股，公司总股本从383,126,640 股变更为459,126,640 股。
6、2005 年4 月27 日，根据公司2004 年年度股东大会决议，公司按10:5 的比例
实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从459,126,640 股变更为688,689,960 股。
7、2006 年3 月31 日，根据公司2005 年年度股东大会决议，公司按10:4 的比例
实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从688,689,960 股变更为964,165,944 股。
8、2006 年12 月27 日至29 日，经中国证监会证监发行字[ 号文件核准，
公司实施了2006 年非公开发行股票方案。该次非公开发行向十位特定投资者发行新
股114,285,700 股，公司总股本由946,165,944 股增至1,078,451,644 股。
9、2008 年1 月，经中国证监会证监发行字[ 号文件批准，公司实施了
2007 年度公开发行股票方案。该次发行向社会公众增资发行人民币普通股300,000,
股，公司总股本由1,078,451,644 股增至1,378,451,644 股。
10、2008 年5 月16 日，根据公司2007 年度股东大会决议，公司按10:8 的比例
实施了公积金转增股本的方案，公司总股本从1,378,451,644 股变更为2,481,212,959
（三）股本总额及前十名股东持股情况
（1）截至2008 年12 月31 日，发行人的股本总额为2,481,212,959 股，股权结构
股份类型 持股数量（股） 持股比例
一、有限售条件的流通股份
国有法人持股 645,655,093 26.02%
高管股份 583,500 0.03%
有限售条件的流通股份总数 646,238,593 26.05%
二、无限售条件的流通股份
无限售条件的流通股份总数 1,834,974,366 73.95%
合 计 2,481,212,959 100.00%
（2）截至2008 年12 月31 日，发行人前十大股东持股情况如下：
序号 股东名称 持股总数（股） 持股比例
持有有限售条件
股份数量（股）
1 金融街建设集团 658,693,847 26.55% 645,655,093
2 博时价值增长证券投资基金 75,818,596 3.06% 0
3 嘉实稳健开放式证券投资基金 62,965,978 2.54% 0
中国人寿保险股份有限公司-分红-个人
分红-005L-FH002 深
47,494,657 1.91% 0
5 诺安平衡证券投资基金 43,704,879 1.76% 0
6 诺安股票证券投资基金 39,607,256 1.60% 0
7 易方达价值精选股票型证券投资基金 36,703,639 1.48% 0
8 易方达科讯股票型证券投资基金 34,321,064 1.38% 0
9 南方成份精选股票型证券投资基金 32,052,182 1.29% 0
10 博时新兴成长股票型证券投资基金 30,000,000 1.21% 0
合 计 1,061,362,098 42.78% 645,655,
（四）发行人业务介绍
（一）房地产行业概况
1、全国房地产市场现状分析
（1）房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点
房地产行业目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。近年
来我国房地产投资占固定资产投资的比例约为17~19%。2008 年我国全社会固定资产
投资为172,291 亿元，同比增长25.5%；其中房地产开发投资为30,580 亿元，同比增
长21.0%，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重为17.75%，是拉动固定
资产投资和国民经济发展的重要力量。
项目名称 2008 年2007 年2006 年2005 年 2004 年
全社会固定资产投资（亿元） 172,291 137,239 109,970 88,604 70,477
房地产开发投资（亿元） 30,580 25,280 19,382 15,759 13,158
房地产投资所占比例（%） 17.75 18.42 17.64 17.79 18.67
数据来源：国家统计局资料
（2）商务地产发展状况
近年来国内经济快速发展，居民收入水平显著提高，消费需求旺盛，企业盈利能
力增强，规模快速扩张，第三产业在国民经济的比重不断增加，这些因素共同促进了
商务地产的发展。2004 年至2007 年，全国商业用房销售面积由379.31 万平米增长到
600.71 万平米，销售额由1,613 亿元增长为3,915 亿元，平均销售价格从4,252 元/平
方米增长为6,517 元/平方米，其中，写字楼销售面积由692.84 万平米增长到2007 年
的1454.19 万平米，销售额由383.32 亿元增长为1265.24 亿元，平均销售价格从5,533
元/平方米增长为8,701 元/平方米，均保持了较快的增长速度。
2008 年，国际金融危机引起中国经济增长放缓和企业盈利下滑，对国内商务地产
产生了不利影响。商务地产销售面积和销售额都分别比2007 年下降23.62%和24.55%，
销售价格结束上升走势，小幅下降1.21%。2-1-7
图1：写字楼竣工/销售情况和销售价格
办公楼销售面积（万平米） 办公楼竣工面积（万平米） 办公楼价格（右轴）（元）
数据来源：Soufun 数据库
北京市写字楼市场。北京市写字楼主要分布在CBD、金融街、中关村三个区域，
还有部分分布在东二环、燕莎和建国门地区。
北京写字楼开发投资额 年一直保持持续上升态势，2007 年已经达到
242.2 亿元。外资企业和外地企业的不断进入和现有企业规模的逐渐扩大，促使北京
写字楼市场需求稳步增加，2007 年北京写字楼销售面积达到265.7 万平方米，占商品
房销售总面积的比例达到12.2%。进入2008 年以来，由于受宏观经济增速放缓的影
响，北京写字楼开发投资额比2007 年减少29.61%、销售面积下降47.54%，但销售价
格仍保持了9.26%的增长速度。（数据来源：Soufun 数据库）
图2：北京写字楼竣工/销售情况和销售价格
年年2008年
销售面积竣工面积销售价格（右轴）
北京市写字楼租赁市场自2004 年到2007 年快速发展，租金水平不断上升，进入
2008 年，由于新增供应量较大，租金水平从下半年起出现了增速放缓甚至下滑的趋势。
截至2008 年底，租金水平为228.2 元/平方米/月，比2008 年三季度略有下降。（数据
来源：DTZ 戴德梁行研究部）2-1-8
图3：北京写字楼租金和售价指数
北京市写字楼市场空置率水平受供求关系不断变化的影响，波动较大，截至2008
年底，写字楼平均空置率为17.96%，其中空置率较高的区域包括燕莎（26.67%）、CBD
（23.61%）和亚运村（21.84%），空置率较低的地区包括中关村（6.87%）和金融街
（14.05%）。（数据来源：北京高力国际研究与咨询部）
图4：北京写字楼市场存量和空置率情况
天津市写字楼市场。目前天津优质写字楼集中分布在和平区与河西区的小白楼区
域、南京路和友谊路沿线。海河沿线区域和天津经济技术开发区将发展成为新的商务
天津写字楼开发投资从2004 年的15.75 亿元增长为2007 年的34.55 亿元，4 年来
的复合增长率高达30%。2007 年天津写字楼销售面积约42.95 万平方米，占商品房销
售总面积的比例约2.8%，销售额约31.8 亿，占商品房销售额比例约3.5%，较北京等
写字楼市场发展较成熟地区，仍有较大发展潜力。2008 年以来，天津写字楼市场也出2-1-9
现了投资增速放缓、销售面积和销售额均明显下降的不良局面，其中，投资额比2007
年下滑10.36%，销售面积下滑31.78%，但销售价格依然保持了较快的增长速度，比
2007 年上涨32.01%。（数据来源：Soufun 数据库）
图5：天津写字楼竣工/销售情况和销售价格
年年2008年
销售面积竣工面积销售价格（右轴）
天津市写字楼租赁市场自2005 年以来开始快速发展，租金不断上升，但较北京、
上海等城市仍有一定差距。至2008 年三季度末，全市写字楼平均租金水平为127 元/
月/平方米（含物业管理费），整体空置率约11.9%。（数据来源：DTZ 戴德梁行研究
图6：天津写字楼租金和售价指数
总体上看，随着天津外向型经济的发展和企业的升级改造，中心城区立足于发展
商贸、金融、物流服务、旅游服务等第三产业，天津独特的经济、地理优势以及国家
在政策上的倾斜将会吸引更多金融、物流、房产等行业企业的进驻，天津地区对优质
办公楼的需求将进一步加强，由此会带动写字楼等商业地产的快速发展。2-1-10
（3）住宅地产发展状况
近年来全国商品住宅投资保持快速增长，住宅开发投资占房地产开发投资的比重
也不断提高。2008 年房地产开发投资中，住宅开发投资为22,081 亿元，占比提高到
项目名称 2008 年2007 年2006 年2005 年 2004 年
房地产开发投资（亿元） 30,580 25,280 19,382 15,759 13,158
住宅开发投资（亿元） 22,081 18,010 13,532 10,800 8,837
住宅投资所占比例（%） 72.21 71.24 69.82 68.53 67.16
数据来源：国家统计局资料
与住宅开发投资同步，全国商品住宅销售面积和销售金额也呈现稳步快速增长的
局面。 年，全国商品住宅销售面积的复合增长率达26.89%，销售额的复合
增长率更是高达41.83%，商品住房价格快速上涨。
进入2008 以来，住宅市场的显著调整导致商品住宅销售面积和销售额均同比减
少20%左右，但价格基本与2007 年持平。
图7：商品住宅竣工/销售情况和销售价格
商品住宅销售面积（万平米） 商品住宅竣工面积（万平米） 商品住宅销售价格（右轴）（元）
资料来源：国家统计局统计年鉴
2、行业竞争格局和市场化程度
目前我国房地产行业的集中度不高，呈现区域差异性较大的竞争格局。由于房地
产行业规模大、行业利润率较高，很多 企业、个人通过产业转型、直接投资、收购
兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产行业。全国房地产前100 强企业2006
年实现销售额2,710 亿元，占全国市场份额的13.21%；2007 年实现销售额5,007 亿元，
占全国市场份额的16.91%；2008 年实现销售额5,244 亿元，占全国市场份额的21.79%2-1-11
（资料来源：中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究
所和中国指数研究院发布的《2009 中国房地产百强企业研究报告》）。
资本实力将成为房地产企业竞争的主导因素。房地产行业是资金密集型产业，随
着房地产行业市场竞争的升级，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房
地产企业将成为市场的领导者。
3、进入本行业的主要障碍
随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理的日益规范，房地产企业对规模和资
金实力的要求越来越高，综合实力强、品牌效应好的房地产企业的市场地位进一步提
高。进入本行业的主要障碍如下：
（1）资金：拥有雄厚的资金实力，才能够适应房地产开发周期长、投资大的特
（2）土地：充足的低成本、高质量的项目资源，是房地产公司持续盈利的基础。
（3）人才：高水平的管理团队，能够确保前期、建设、销售等业务领域的专业
要求，是房地产公司持续保持领先地位的重要因素。
（4）品牌：良好的品牌，有助于公司在激烈的市场竞争中占有优势。
4、房地产行业长期发展趋势
（1）经济发展、人口增长和资金流入是商务地产长期蓬勃发展的三大动力
中国经济的增长一方面带来企业盈利的增长和规模的扩大，另一方面带来消费需
求的提高，从而推动写字楼、商场和酒店市场快速发展；城市化水平提高和大城市人
口持续增长带来城市规模的扩大，商务活动日益频繁，推动商务地产市场繁荣；外资
持续进入，投资力度不断加强，也推动着商务地产价格上升，促进市场蓬勃发展。
（2）自住需求、改善需求和投资需求推动中国住宅地产需求持续旺盛
中国城市化进程的不断深化以及“婴儿潮”带来的巨大置业需要是自住型需求的
坚实基础；城镇人均可支配收入增长迅速，居民购买力水平大幅提高使居民希望改善
住房条件；而研究证明，房地产作为一种资产类型有一定投资价值，房地产作为一种2-1-12
投资产品受到追捧，投资性需求较大。自住、改善和投资需求的长期持续保障了中国
住宅地产市场长期向好。
（3）行业的集中度将加快提高，优势企业获得整合机会
房地产行业的深入调整对房地产公司在项目获取能力、资金周转水平和人才储备
等方面提出了更高的要求，房地产企业整合的速度有望加快，行业的集中度有望随之
提高，为具有雄厚的资金实力、优秀的公司治理机构、透明的管理规范的优势企业提
供了扩大市场份额的机遇。同时，政府鼓励具有较高诚信度及品牌优势的房地产企业
进行收购兼并和重组，有助于形成一批实力雄厚、竞争力强的企业。可以预见，在未
来的几年里，房地产行业集中度将大大提高。
（二）公司在行业中的竞争力
1、公司的竞争地位
公司的综合实力在行业中处于前列：在中国房地产TOP10 研究组的《2008 房地
产上市公司10 强研究报告》中，公司被评为“2008 沪深房地产上市公司综合实力
TOP10”第四名；在中国房地产TOP10 研究组的《2009 房地产企业百强研究》中，公
司被评为“2009 中国房地产百强企业‘稳健性TOP10’”第六名。
公司的盈利能力在同行业公司中位于前列：根据2008 年年报，公司营业收入为
55.95 亿元，在A 股房地产上市公司中列第5 位；营业利润为13.71 亿元，位列第3
位；净利润为10.39 亿元，位列第4 位。
2、公司的竞争优势
（1）优秀、稳定的管理团队及专业化的员工队伍
公司9 名董事会成员，全部具有高等学历，其中硕士以上学位近90%。公司6 名
核心经营班子中，1 人具有博士学位，5 人具有硕士学位。公司的董事及核心经营班
子的成员全部具有多年的房地产开发经验，在公司平均任职期限超过8 年，稳定的管
理层为公司的持续稳定发展奠定了人才基础。截至2008 年12 月31 日，公司共有员
工734 人，其中大学本科及以上学历的546 人，占员工总数的74.4%。2-1-13
（2）良好的商务品牌优势
公司已完成的开发项目主要位于金融街区域，该区域项目类型以写字楼为主，高
档公寓、酒店等配套服务设施为辅。该区域项目已吸引数百家金融管理机构、银行和
非银行金融企业、国家电信运营商及知名公司入驻，确立了金融街作为国家级金融管
理中心区的地位，树立了“北京金融街”的良好市场形象，使金融街成为金融机构、大
企业总部首选的办公场所之一。通过金融街区域的开发建设，公司建立了良好的品牌
（3）畅通的融资渠道、稳健的财务状况
公司已经建立了股本融资、短期融资券、银行贷款融资等多层次、多品种的融资
渠道，并正在推进公司债券融资等其他多元化的融资方式。截至2008 年12 月31 日，
公司持有的货币资金及其他可动用资金合计约为72.98 亿元；母公司报表口径和合并
报表口径的资产负债率分别为38.84%和46.11%，均低于主要房地产行业上市公司的
平均水平。畅通的融资渠道、稳健的财务状况为公司的持续稳健发展提供了有力保障。
（4）房地产开发与自持优质物业资源相结合
公司中长期发展思路是立足北京，面向全国重点城市和地区，开拓新的发展空间，
形成房地产开发和自持物业出租经营两个支柱业务领域，实现公司的可持续发展。
（5）房地产开发一级资质
公司已进行了多年的房地产开发，积累了丰富的房地产开发经验，拥有建设部颁
发的房地产开发一级资质，已具备较强的开发实力和良好的品牌形象。
（6）完善的内部质量控制
公司已经建立了一整套完整的质量控制体系，并获得北京中建协认证中心颁发的
注册号为R0M 的质量管理体系认证证书，证明公司的质量管理体系符
合GB/TidtISO《质量管理体系要求》标准的要求，开发的产品
质量优良。2-1-14
（三）公司主营业务情况
1、主营业务
公司按深圳证券交易所《上市公司行业分类结果》属房地产开发行业，目前从事
的主要业务是房地产开发、房屋租赁和经营管理。公司目前业务主要分布在北京、天
津、重庆、南昌、惠州等地。
最近三年公司主营业务收入的主要来源是房地产开发、房屋出租和物业经营。公
司主营业务收入情况如下：
2008 年度 2007 年度 2006 年度
项目 金额 比例 金额 比例 金额 比例
（万元） (%) （万元） (%) （万元） (%)
主营业务收入 532,773.46 100.00 421,346.72 100.00 348,089.63 100.00
房产开发 468,330.54 87.90 385,167.30 91.41 283,834.95 81.54
房屋出租 25,310.35 4.75 14,007.76 3.32 6,811.91 1.96
物业经营 31,440.23 5.90 20,127.47 4.78 2,350.03 0.68
土地开发 6,417.66 1.20 509.25 0.12 53,963.91 15.50
其他收入 1,274.69 0.24 1,534.93 0.36 1,128.83 0.32
最近三年公司业务收入主要来自于北京，2005 年开始北京以外地区的项目陆续开
始实现收入。公司主营业务收入分地区构成情况如下：
2008 年度 2007 年度 2006 年度
项目 金额 比例 金额 比例 金额 比例
（万元） (%) （万元） (%) （万元） (%)
北京 495,860.64 93.07 404,010.02 95.89 350,372.76 100.66
重庆 12,740.62 2.39 1,983.77 0.47 -2,650.52 -0.76
南昌 14,104.51 2.65 15,100.23 3.58 - -
惠州 10,067.70 1.89 252.7 0.06 367.39 0.10
合计 532,773.46 100.00 421,346.72 100.00 348,089.63 100.00
注：公司2006 年重庆地区的收入为负的主要原因是子公司金融街重庆置业有限公司就重庆天赐龙都项目转让
事项与受让方重庆鑫信房地产开发有限公司签订补充协议，约定该项目转让费总额由2.57 亿元调整为2.17 亿元，
金融街重庆置业有限公司于2006 年冲回主营业务收入0.4 亿元，而当期重庆地区其他项目收入较少，从而导致2006
年收入为负数。
2、发展战略
公司发展战略是立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适当2-1-15
持有优质物业，以快速销售型项目为补充，实现公司的健康、稳定、可持续发展。
3、房地产开发项目的类型
公司从事的房地产开发项目类型包括写字楼、公寓、酒店、商业及其配套项目等。
4、产品的客户定位
公司开发的商务地产产品的客户定位是为国内外金融机构、国内大型企业总部及
中小型企业提供办公及商业配套建筑产品。公司开发的住宅项目的客户定位主要是为
满足商务配套需求，部分是为满足消费者首次置业、改善居住环境的需求。
5、定价模式
（1）自持物业经营定价模式：主要依据投资成本测算、市场商圈行情、竞争项
目对比、开发项目的区域位置、自身特色、业种业态规划、未来商圈发展潜力、行业
承租标准即零售商承受能力、交通的可及性和便利性指标等综合因素进行项目定价。
（2）房产开发的销售定价模式：在对宏观环境、区域环境和房地产产业环境市
场发展趋势分析与预测基础上，通过对项目所在区域房地产市场供求关系及竞争环境
的深入研究，结合项目自身特色，在确保开发项目成本收益测算满足公司既定利润指
标的前提下，综合确定开发项目期房和现房销售价格体系。此方法适用于销售型物业
价格体系的制定。
（3）土地开发收入的定价模式：公司向土地主管部门申请土地一级开发权，并
组织进行土地一级开发，经国土局受理并审核后，由国土局支付公司土地一级开发成
本和商定的土地开发利润。
6、自持物业的经营模式
公司自持项目经营模式包括租赁和经营两种模式，其中经营模式又分为自主管理
和委托管理两种方式。
（1）租赁模式：即通过签订租赁协议，将公司自持物业租赁给目标客户使用，
公司收取租金实现收益目标。
（2）自主经营管理模式：即在市场研究分析基础上，确定项目市场定位与经营2-1-16
业态，成立项目管理公司或项目部，实现自主经营。公司组建项目经营管理团队负责
项目公司的各项经营管理工作。通过提高项目盈利水平，实现公司收益目标。
（3）委托经营管理模式：即委托专业机构进行物业和市场分析与评估，确定项
目市场定位与经营业态。由被委托的专业机构组建项目经营管理团队负责项目公司的
各项经营管理，公司通过审批项目年度经营预算与各项工作计划，以及通过监督、激
励、约束机制对管理公司（或团队）进行管理，实现收益目标。
7、房产开发项目的销售模式
公司的销售组织以自主销售为主，社会中介代理机构代理销售为辅。公司市场营
销部负责项目的营销策划、市场定位、销售组织与管理等工作。
8、物业管理模式
对于销售型项目，公司的物业管理方式为先行委托物业管理公司进行管理，待业
主入住、业主委员会成立后自行委托物业管理公司；对于自持和经营物业，公司主要
采取委托物业管理公司进行管理的方式。2-1-17
9、房地产业务流程
（1）金融街区域内房产开发业务流程
根据市场需求进行投资决策
确定拟建项目位置、功能和档次
办理项目立项手续
办理“商品房预售许可证”
开展项目市场营销工作
通过招标或方案征集确定
设计单位，完成方案设计
向城市规划管理部门申报规划方
案取得“建设工程规划许可证”
通过招标确定项目
施工单位和监理单位
自主完成土地开发全过程
组织项目施工直至
竣工验收质量合格
质量回访、保修、服务
竣工后一定期限内
办理产权证
项目投入使用
向客户发出入住通知书
办理开工报批手续取得
“建筑工程施工许可证”2-1-18
（2）金融街区域外房地产业务开发流程
投资项目信息收集
意向性项目的现场考察
选定拟开发项目
项目可行性研究
办理“国有土地使用证”
招标确定设计单位
完成施工图设计并报审
办理“建设工程规划许可证”
招标确定施工单位
招标确定专业监理公司
办理“建筑工程施工许可证”
施工计划、施工准备
办理“商品房预售许可证”
竣工验收备案
办理房屋产权证2-1-19
（3）租赁业务流程
主动联系客户 客户咨询
签署意向书
试营业/正式营业
租户开业准备
办理装修手续
缴纳押金、租金等费用
签署租赁合同
合同存档，并就有关条款
通知相关部门2-1-20
10、主要融资方式
公司开发项目的主要融资方式为资本市场融资、银行借款和发行短期融资券等。
11、房地产开发情况
公司近年来业务发展保持较高的增长速度，公司最近三年房地产开发情况如下
新开工面积
（万平方米）
（万平方米）
（万平方米）
2006 年 39 46 22 38
2007 年 101 16 28 44
2008 年 24 49 28 47
12、出租性物业的情况
公司目前持有的投资性物业主要为位于金融街区域的金融街购物中心、金树街商
业街和C3 四合院及金融街区域部分写字楼和产权车位等，合计建筑面积约18 万平米。
13、经营物业的情况
公司目前自持经营物业为位于金融街区域的丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、金融
家俱乐部和位于惠州的喜来登酒店，合计建筑面积约14.14 万平方米。2-1-21
14、房地产开发项目情况
1）最近三年，本公司及其控股子公司已完工、在建及拟开发的主要房产项目如下：
占地面积 总建筑面积
编号 地块 项目名称
（平方米） （平方米）
开发主体 物业类型地址 法律手续
已完工项目
金融街A3 南
金鼎大厦 12,420 109,480 本公司
号，甲3 号
已取得土地使用权证、房屋产权证、建
设工程规划许可证、建筑工程施工许可
证、竣工验收备案表、预售许可证
金融街B7 号
中国人寿大厦13,496.19 123,239 本公司 写字楼
金融大街17
号、甲17、乙
17 号、丙17
已签署土地使用权出让合同，已取得土
地使用权证、房屋所有权证、建设工程
规划许可证、建筑工程施工许可证、竣
工验收备案表
金融街F1 号
中国人寿大厦11,781.20 122,330 本公司
北京西城区
金融街F 区1
已取得房屋产权证、建筑工程施工许可
证、竣工验收备案表、商品房预售许可
金融街F2 号
泰康人寿大厦17,961.51 141,737 本公司 写字楼
西城区金城
坊街7 号、9
号、11 号/ 西
城区武定侯
街2 号、4 号、
已签署土地出让合同，已取得土地使用
权证、房屋所有权证、建设工程规划许
可证、建筑工程施工许可、竣工验收备
案表、商品房预售许可证
金融街F3 号
金祺大厦 10,008.65 98,713 本公司 写字楼
金融街F 区3
已签订土地使用权出让合同，已取得土
地使用证、建设工程规划许可证、建筑
工程施工许可证、商品房预售许可证2-1-22
占地面积 总建筑面积
编号 地块 项目名称
（平方米） （平方米）
开发主体 物业类型地址 法律手续
金融街F4 号
金苑小区 10,537.07 59,028.60 本公司 公寓
西城区金融
街F 区4 号
9( 金苑小区)
变更为金城
坊1 号、3 号、
5 号，及太平
桥大街27 号
已签署土地出让合同，已取得土地使用
权证、房屋产权证、建筑工程施工许可
证、建设工程规划许可证、竣工验收备
案表、商品房预售许可证
金融街F7 号
金融街购物中
7,422.45 本公司
西城区金融
街F 区7 号地
已签订土地使用权出让合同，已取得土
地使用权证、建设工程规划许可证、建
筑工程施工许可证、竣工验收备案表
金融街F9 号
丽思卡尔顿酒
店、金融街购
物中心、金融
本公司、金融
街购物中心
有限公司、金
融街里兹置
业有限公司
西城区金融
街F 区9 号地
已签订土地使用权出让合同，并进行国
有土地使用权转让登记；已取得建筑工
程施工许可证、竣工验收备案表
重庆市江北
区观音桥步
重庆嘉年华大
7,700 62,320.84
金融街重庆
置业有限公
重庆市江北
区观音桥步
已签订土地使用权出让合同，已取得建
筑工程施工许可证、竣工备案登记
合计 117,535 908,536
金融街A5 号
金融街中心项
13,767.90 90,000
金融街（北
京）置业有限
金融街A 区5
已签订土地使用权出让合同，已取得土
地使用权转让登记表和国有土地使用
证、建设工程规划许可证、建筑工程施
2 德胜H 地块德胜凯旋项目11,967.67 83,300
金融街（北
京）置业有限
北京市西城
区德外关厢
已签订土地使用权转让协议，已取得国
有土地使用证、建设用地规划许可证、2-1-23
占地面积 总建筑面积
编号 地块 项目名称
（平方米） （平方米）
开发主体 物业类型地址 法律手续
公司 德外危改H
部分建筑施工许可证、商品房预售许可
北京朝阳区
- 20,583.81 79,789 本公司 住宅
朝阳区大屯
路224 号住宅
及商业用地
已签订土地使用权出让合同，已取得土
地使用证、建设用地规划许可证、建设
工程规划许可证、建设工程施工许可证
天津市和平
区和平广场
津门项目 31,000 244,695
金融街津门
（天津）有限
和平区滨河
游览路北侧
已签订土地出让合同，已取得建设用地
批准用书、建设用地规划许可证、津门
建设工程规划许可证及通知书、津门主
体施工证、津门施工图设计审查合格书
天津市和平
区规划大沽
路、规划兴安
津塔项目 22,257.90 344,200
金融街津塔
（天津）有限
天津市和平
区规划大沽
路、规划兴安
已签订土地出让合同，已取得建设用地
批准用书、建设用地规划许可证、津塔
建设工程规划许可证、建筑工程施工许
可证、房地产权证
南昌市红谷
滩行政中心
区南侧红角
紫金园项目 293,953.30 472,925
金融街南昌
置业有限公
红谷滩新区
已取得建设用地批准书、建设工程规划
许可证、部分建筑工程施工许可证、部
分楼作竣工验收备案表
惠州巽寮凤
凤池岛住宅小
219,790.76 98,576
金融街惠州
置业有限公
巽竂海滨旅
游度假区红
螺湾至哨所
已签订土地使用权出让合同，已取得土
地使用权证、建设用地规划证、建设工
程规划许可证、建筑工程施工许可证、
一期1 号楼商品房预售许可证
北京市石景
山区衙门口
项目（含经济
- 263,402.15 430,603
北京天石基
业房地产开
发有限公司
东至五环路、
南至京原路、
西至101 铁
路、北侧锅炉
已签订土地使用权出让合同2-1-24
占地面积 总建筑面积
编号 地块 项目名称
（平方米） （平方米）
开发主体 物业类型地址 法律手续
西单美晟项
西单美晟国际
12,279.79 111,201
北京金晟惠
房地产开发
北京市西单
号，西邻西单
北大街，北接
辟才胡同，东
至中组部围
墙,南靠西单
已签订项目转让协议，现正在办理土地
德胜国际中心15,200 99,944
北京德胜投
资有限责任
德胜门外大
街77-78 号
已取得土地使用权证、建设工程规划许
可证、建筑工程施工许可证、竣工验收
备案表、预售许可证
惠州巽寮综
- 3,488,844.26 2,118,914
金融街惠州
置业有限公
巽竂海滨旅
已签订土地使用权出让合同，已取得土
地使用权证
合计 4,393,047.53 4,174,147.00
金融街E6 号
- 7,521.68 33,000 本公司 公建
金融街E6 一
已签订土地使用权出让合同，建设规划
顺义后沙峪
- 163,164.66 65,266
北京盟科置
业有限公司
顺义区后沙
峪镇西百辛
庄揄扬路5 号
已取得转让登记表、国有土地使用证、
建设项目规划意见书、建设用地规划许
重庆市江北
重庆世纪金融
62,457 336,118
金融街重庆
置业有限公
重庆市江北
已签订建设用地使用权出让合同，已取
得建设用地规划许可证、已取得建设用
地规划许可证、建设用地批准书、江北
城接地备忘录2-1-25
占地面积 总建筑面积
编号 地块 项目名称
（平方米） （平方米）
开发主体 物业类型地址 法律手续
重庆市沙坪
坝区马房湾
金融街彩立方41,979 226,133
金融街重庆
置业有限公
重庆市沙坪
坝区童家桥
村马房湾社
已签订土地使用权出让合同，已取得建
设用地批准证书、建设用地规划许可
证、房地产权证、建筑工程施工许可证、
马房湾B18-02 权证
重庆市沙坪
坝区大学城
金融街融城华
121,899 244,901
金融街重庆
置业有限公
重庆市沙坪
坝区大学城
已签订土地使用权出让合同，已取得建
设用地批准书、建设用地规划许可证、
房地产权证、备案证
南昌市红谷
南昌金融大街58,445.80 250,000
金融街（南
昌）世纪中心
开发建设有
红谷滩新区
会展路以南，
已签订了建设用地使用权出让合同，已
取得建设用地批准证书、土地证
北京市西城
区西绦胡同
- 3,650.92 4,960 - 办公
西城区西绦
胡同63 号大
股权转让协议
- 19,799.30 160,000
金融街长安
（北京）置业
东接佟麟阁
路，西临4-1#
地，北邻长安
街绿化带，南
到文昌胡同
合计 478,917.36 1,320,378.002-1-26
2）金融街区域地块编号与项目位置请见下图：
金融街区域规划示意图2-1-27
3）惠州项目情况：
惠州项目地处广东省惠东县巽寮镇，东与铁涌接壤，南与平海相连，西与大亚湾
经济开发区隔海相望，北与稔山镇交界；项目沿海共27 公里长的海岸线，8 大迂回曲
折的海湾。项目周边有广惠高速、深汕高速、广汕国道。本项目距惠州80 千米，距
广州160 千米，距深圳120 千米，距香港45 海里。
项目总占地面积370 余万平米，建筑面积220 余万平米，拟自持类的商业项目近
30 万平米。该项目分为惠州巽寮凤池岛住宅项目和惠州巽寮综合项目。惠州巽寮凤池
岛住宅项目已签订土地使用权出让合同，已取得土地使用权证、建设用地规划证、建
设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、一期1 号楼商品房预售许可证；惠州巽寮
综合项目已签订土地使用权出让合同，取得土地使用权证。
惠州项目整体定位为世界级的滨海生活胜地，规划分三个区域进行开发。中区和
南区作为项目的主体，总占地面积约350 万平方米，预计总投资约114 亿元，计划于
2018 年全部建设完成；北区占地面积26 万平方米，计划在中、南区建设完成后投资
惠州项目将采取滚动开发模式。一方面，公司将在未来几年内陆续投入2007 年
度增发募集资金和部分自有资金，支持项目发展；另一方面，在项目持续开发过程中，
随着住宅物业逐渐销售和自持物业陆续开业，稳定的现金流入也将为项目的持续开发
提供保障。由于惠州地区旅游业良好的发展前景，预计该项目将为公司带来较好的回
报。2-1-28
六、发行人面临的风险
（一）财务风险
1、筹资风险
房地产开发企业进行项目开发的资金来源主要包括自有资金、预售商品房的预收
款以及银行借款等，资金用途主要包括支付土地出让金、建筑安装工程费用、管理费、
市场营销费和税费等。充足的资金规模、良好的物业销售情况、与银行良好的信贷往
来关系以及畅通的资本市场融资渠道，可以有效满足公司的资金需求。2008 年下半年
以来，全球经济形势恶化，国内经济增速明显回落，重点城市商品房成交量、写字楼
销售出现下滑，虽近期宏观经济状况有所回暖，但如果房地产项目预售严重不畅、房
地产项目储备急速扩大、各项费用大幅增加，都将使包括发行人在内的房地产企业的
资金能力下降。
2、投资性房地产公允价值下跌风险
公司自2008 年1 月1 日起采用公允价值计量投资性房地产，不再对投资性房地
产计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面
价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益或所有者权益，同时考虑递延
所得税资产或递延所得税负债的影响。公司采用可比项目成交价格类比法作为估价方
法确定投资性房地产的公允价值。
2008 年以来，房地产市场特别是住宅市场大幅调整，商务地产市场也受到了一定
影响。为了合理反映公司持有的投资性房地产公允价值的变化，公司根据《投资性房
地产公允价值计量管理办法》的规定，确认公允价值变动减少3,884.34 万元，占2008
年初投资性房地产公允价值的1.19%。从长期来看，公司的投资性房地产都处于北京
金融街这一核心地区，区域内物业价值稳定并具有较高的增值潜力，预计在未来仍能
够为公司带来投资性房地产增值收益。但是，如果商务地产市场也出现深入调整，投
资性房地产所在地区的地价和项目成交价格出现明显下跌，公司所持有的投资性房地
产公允价值也将随之出现较大变化，从而影响公司的利润和净资产。2-1-29
（二）经营风险
1、宏观经济、行业周期的风险
房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，同时也与
宏观经济的发展状况密切相关。宏观经济和房地产行业的波动，都会对公司的经营产
生一定影响。能否在国民经济和行业发展周期的不同阶段及时调整经营策略，对公司
未来的盈利和发展前景至为关键。
2、项目开发投资大、环节多、周期长的风险
公司目前主要开发商务地产，较普通住宅项目的开发过程具有更为复杂、周期更
长、占用资金量更大、涉及部门和协作单位更多等特点。从市场调研、投资决策、土
地获取、市场定位、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推
广，到销售服务和物业管理等整个过程中，涉及规划设计单位、建筑施工单位、广告
公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位；在经营过程中，还要接受发改委、国
土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管。复杂
的流程、多方的参与以及政府的监管，使得公司对工程开发的进度、质量、投资、营
销控制的难度增大，一旦某个环节出现问题，将对整个项目开发产生负面影响。
3、原材料、劳动力成本上升风险
近年来，受国内外经济景气的带动，房地产项目的原材料和劳动力成本都有较大
幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司采取了一系列措施对业务
成本进行有效控制，并通过逐步增持优质物业出租经营，提高公司的盈利能力。尽管
近期由于国内外宏观经济形势的剧变，主要原材料价格有所回落，但是公司依然可能
面临该等生产要素价格的上涨仍会对公司的经营产生的压力。
4、销售风险
房地产销售收入是多数房地产企业营业收入的主要来源。进入2008 年以来，房
地产市场特别是商品住宅市场出现了交易量下降、市场观望气氛较浓的情况。尽管本
公司主要开发位于城市中心区域的商务地产，并获得了市场的普遍认同，树立了良好
的品牌效应，受当前住宅市场波动的影响有限，但是房地产市场的整体情况和购房者
的信心状况，仍可能会抑制本公司住宅类产品的销售，进而将对公司的生产经营和盈2-1-30
利前景产生一定影响。
5、重大自然灾害风险
重大自然灾害，如地震、洪水等不仅会给房屋本身带来危害，更会影响市场的信
心和购房者的投资和居住意愿，对商品住宅的销售产生影响。
汶川地震期间，公司在重庆地区开发商品住宅项目尚未进入开工建设阶段，地震
并未对项目的开发造成直接经济损失。
（三）管理风险
1、业务扩张和管理层级增加带来的风险
公司已经完成了北京、天津、重庆、南昌、惠州五个城市的业务布局，逐步实现
了由控股子公司进行房地产项目的开发、持有及经营。尽管公司在过往的项目开发中
积累了较为成熟的跨区域项目开发与运营管理经验，建立了一套完整的内控和管理体
系，但公司业务的进一步扩张和业务运营区域的扩大、管理层级增加和管理半径的增
大，对公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面都提出了更高的要求。
2、人力资源风险
由于房地产业务的复杂性，人力资源是房地产企业最宝贵的财富之一。高素质的
员工能够提升公司执行力，保证项目的持续进行和业务的顺利展开。在多年的发展过
程中，公司已经形成了较为成熟的经营模式和管理制度，培养了一批专业水平较高、
忠诚度较高的业内业务骨干和核心人员，但公司在不断发展过程中，经营规模持续扩
大和业务范围不断拓宽对公司的人力资源提出了更高的要求，如果要继续保持公司较
高的管理水平和质量标准，将面临着增加优秀人力资源的挑战。
（四）政策风险
1、针对房地产行业的宏观调控风险
公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活息息相关，长期受到政府和社会各
界的密切关注。从2002 年以来，国家相继采取了一系列宏观调控措施，从信贷、土
地、住房供应结构、税收、市场秩序等方面对房地产市场进行了调控和引导。2008
年下半年以来，由于全球经济形势急剧恶化，国内经济增速明显回落，宏观调控政策2-1-31
基调开始出现反转。从长期看，宏观调控措施将影响房地产市场的总体供求关系、产
品供应结构等，并可能使房地产市场的交易量短期内产生较大波动。
2、金融政策变化的风险
房地产行业属于资金密集型行业，资金一直都是影响房地产企业做大做强的关键
因素之一。近年来，国家不断通过调高存款准备金率、调高房地产项目开发贷款的资
本金比例、调整期房预售政策等措施对房地产行业施行紧缩的信贷政策，直接或间接
收紧了包括发行人在内的房地产企业的资金渠道，对房地产企业的经营和管理提出了
更高的要求。发行人通过多年的经营发展，一方面与各大银行建立了长期合作关系，
拥有稳定的信贷资金来源，另一方面又保持了资本市场的有效融资渠道，资金来源具
有保障。虽然自2008 年下半年以来，国家通过降低银行贷款利率，支持房地产企业
正常、合理的资金需求等方式，放松了对房地产公司严格的资金限制，但是如果金融
政策收紧，导致融资渠道不畅，将会对公司的业务经营产生一定程度的影响。
3、土地政策变化的风险
近年来，国家出台了一系列的土地宏观调控政策，主要包括2002 年5 月国土资
源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、2004 年10 月国务院发布的《关
于深化改革严格土地管理的决定》和2008 年1 月颁布的《国务院关于促进节约集约
用地的通知》等。通过对这些政策的推行和贯彻，国家实施了严格的土地管理制度，
一方面严格控制建设用地增量，严格执行闲置土地处置政策，提高土地使用成本，调
整土地审批权限；另一方面，规定土地出让必须通过“招标、拍卖、挂牌”方式进行，
实现土地资源的优化配置，建立公开透明的土地使用制度。
严格的土地政策在短期内可能对土地供应量和房地产企业的土地获取成本造成
不利影响。作为国内领先的商务地产公司，公司当前已经在北京、天津、重庆、南昌
和惠州五个城市拥有较为充足的项目资源，同时，坚持“以商务地产为主导，适当持
有优质物业，以快速销售型项目为补充”的战略发展方向，降低了对新获取土地的依
赖。但是，土地依然是包括本公司在内的所有房地产企业生存和发展的基础，如果更
严格的土地政策继续推出，将可能增大公司获得土地的难度，提高土地成本，甚至导
致公司不能及时获得项目开发所需的土地，未来的可持续稳定发展可能会受到一定程
度的影响。2-1-32
第三节 债券发行、上市概况
（一）本期公司债券发行总额
金融街控股股份有限公司2009 年第一期公司债券（以下简称“本期公司债券”）
的发行规模为人民币56 亿元。
（二）本期公司债券发行批准机关及文号
本期公司债券业经中国证券监督管理委员会证监许可[ 号文件核准公开
（三）本期公司债券的发行方式及发行对象
1、发行方式
采取网上面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者协议发行相结合
的方式。具体发行安排将根据深圳证券交易所的相关规定进行。
本期公司债券实际网上发行金额11.2 亿元，实际网下发行金额44.8 亿元。
2、发行对象
网上发行：持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司A 股证券账户的自然
人、法人、证券投资基金、符合法律规定的其他投资者等（国家法律、法规禁止购买
者除外）。
网下发行：持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司A 股证券账户的机构
投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）。
（四）本期公司债券发行的主承销商及承销团成员
本期公司债券由联席主承销商中国国际金融有限公司、国泰君安证券股份有限公
司组织承销团，采取余额包销的方式承销。
本期公司债券的联席主承销商中国国际金融有限公司、国泰君安证券股份有限公
司，分销商为民生证券有限责任公司和中国民族证券有限责任公司
（五）本期公司债券的票面金额
本期公司债券每张票面金额为人民币100 元。
（六）本期公司债券存续期限及规模
本期公司债券的分为3 年期和5 年期固定利率两个品种，其中3 年期品种债券发
行规模为人民币224,000 万元，5 年期品种债券发行规模为人民币336,000 万元。
（七）本期公司债券年利率、计息方式和还本付息方式2-1-33
本期公司债券3 年期品种债券的票面利率为4.7%，5 年期品种债券的票面利率
为5.7％，在债券存续期内固定不变，采取单利按年计息，不计复利。
本期公司债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一年利息随
本金一起支付。
本期公司债券的起息日为公司债券的发行首日，即2009 年9 月1 日。公司债券
的利息自起息日起在债券存续期间内每年支付一次，其中2009 年至2012 年间每年的
9 月1 日为3 年期品种上一计息年度的付息日（遇节假日顺延，下同），2009 年至2014
年间每年的9 月1 日为5 年期品种上一计息年度的付息日。3 年期品种到期日为2012
年9 月1 日，5 年期品种到期日为2014 年9 月1 日，到期支付本金及最后一期利息。
公司债券付息的债权登记日为每年付息日的前1 工作日，到期本息的债权登记日为到
期日前6 个工作日。在公司债券付息的债权登记日当日收市后登记在册的本期公司债
券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息,在公司债券到期本息的债权登记日当
日收市后登记在册的本期公司债券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息及/或
债券本金。本期公司债券的付息和本金兑付工作按照登记机构相关业务规则办理。
（八）本期公司债券信用等级
经中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信评估”）综合评定，发行人的主体
信用等级为AA，本期公司债券信用等级为AA＋。
在本期公司债券的存续期内，中诚信评估将对发行人主体信用和本期公司债券每
年定期或不定期进行跟踪评级。
（九）本期公司债券募集资金的验资确认
发行总额为人民币560,000 万元的本期公司债券扣除承销费用等发行费用之后的
净募集资金已于2009 年9 月3 日汇入发行人在中国工商银行股份有限公司北京复兴
门支行开设的存储账户。发行人聘请的中瑞岳华会计师事务所有限公司于2009 年9
月3 日对此出具了编号为中瑞岳华验字（2009）第180 号的验资报告。
第四节 债券上市与托管基本情况
一、本期公司债券上市基本情况
经深圳证券交易所同意，本公司人民币56 亿元金融街控股股份有限公司2009 年
第一期公司债券将于2009 年9 月15 日起在深圳证券交易所挂牌交易，其中本期公司2-1-34
债券3 年期品种债券简称“09 金街01”，上市代码“112007”；本期公司债券5 年期品种
债券简称“09 金街02”，上市代码“112008”。
本期公司债券上市可进行新质押式回购交易，具体折算率等事宜按中国证券登记
结算有限责任公司相关规定执行。
二、本期公司债券托管基本情况
根据登记机构提供的债券托管证明，本期公司债券已全部托管在中国证券登记结
算有限责任公司深圳分公司。
第五节 发行人主要财务状况
一、最近三年的审计情况
本公司2006 年度的财务报告由岳华会计师事务所有限责任公司审计，并出具了
标准无保留意见的审计报告（岳总审计[2007]第A148 号）。2007 年度及2008 年度的
财务报告均由中瑞岳华会计师事务所有限公司审计，并出具了标准无保留意见的审计
报告（中瑞岳华审字[2008]第10468 号、中瑞岳华审字[2009]第03286 号）。岳华会计
师事务所有限责任公司经2007 年6 月15 日股东会决议解散，截至本期公司债券募集
说明书签署日正在办理清算手续。2008 年2 月4 日，2008 年第一次临时股东大会会
议同意变更公司2007 年度报告审计机构为中瑞岳华会计师事务所有限公司。
截至目前，公司2006 年、2007 年及2008 年按新会计准则口径编制的财务数据已
进行了公开披露，为保持财务报表数据披露口径的一致性、可操作性以及财务会计信
息的有用性，并遵照中国证监会发行监管函[2008]9 号《关于近期报送及补正再融资
申请文件相关要求的通知》的相关要求，在本期公司债券募集说明书中统一按照新会
计准则披露2006 年、2007 年及2008 年财务报表。
二、发行人的财务报表
公司最近三年的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及最近一年的所
有者权益变动表如下：2-1-35
合并资产负债表
项目 2008 年12 月31 日 2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 7,298,355,869.00 2,282,828,260.46 1,906,156,243.99
交易性金融资产 - 31,242,000.00
应收账款 603,410,318.37 471,512,525.27 662,276,430.07
预付款项 1,452,049,531.69 16,226,971.16 32,153,175.13
其他应收款 736,385,964.33 38,497,019.70 30,751,322.10
存货 10,924,464,710.98 6,392,878,008.61 5,813,561,686.51
其他流动资产 51,775,180.13 48,376,380.14 86,898,576.47
流动资产合计 21,066,441,574.50 9,250,319,165.34 8,563,039,434.27
非流动资产：
可供出售金融资产 132,531,000.96 525,254,593.32 216,834,851.04
长期股权投资 311,479,739.73 311,431,303.70 11,931,303.70
投资性房地产 3,122,511,310.05 3,269,215,180.16 115,897,053.20
固定资产 1,699,541,289.56 1,306,605,108.95 489,204,614.76
在建工程 6,767,831.37 4,609,160.19 1,021,285,376.81
无形资产 700,306,954.54 581,613,872.21 872,228,702.26
商誉 468,380.93 468,380.93 1,042,292.01
长期待摊费用 641,556.75 3,183,209.90 222,587.90
递延所得税资产 145,921,320.85 45,347,770.29 52,330,637.18
其他非流动资产 312,164,764.67 325,621,806.64 177,627,933.38
非流动资产合计 6,432,334,149.41 6,373,350,386.29 2,958,605,352.24
资产总计 27,498,775,723.91 15,623,669,551.63 11,521,644,786.512-1-36
合并资产负债表（续）
项目 2008 年12 月31 日2007 年12 月31 日2006 年12 月31 日
流动负债：
短期借款 1,647,040,000.00 1,243,000,000.00 1,220,000,000.00
应付票据 10,000,000.00
应付账款 1,571,960,721.09 1,299,502,256.32 1,301,560,541.80
预收款项 347,778,780.03 925,138,570.28 1,288,200,717.99
应付职工薪酬 59,280,512.82 54,485,069.95 42,610,371.66
应交税费 1,102,095,996.49 654,595,947.86 830,864,637.70
应付利息 19,309,315.06 18,705,699.00
应付股利 105,021.24 105,021.24
其他应付款 349,414,054.92 184,449,227.06 91,068,632.96
一年内到期的非流动负债 1,820,000,000.00 473,400,000.00 300,000,000.00
其他流动负债 900,000,000.00 900,000,000.00
流动负债合计 6,907,570,065.35 5,753,880,386.53 5,993,010,601.11
非流动负债：
长期借款 5,315,000,000.00 3,080,000,000.00 1,230,000,000.00
递延所得税负债 456,897,785.56 567,484,747.54 82,016,598.48
非流动负债合计 5,771,897,785.56 3,647,484,747.54 1,312,016,598.48
负债合计 12,679,467,850.91 9,401,365,134.07 7,305,027,199.59
所有者权益：
股本 2,481,212,959.00 1,078,451,644.00 1,078,451,644.00
资本公积 8,246,920,684.62 1,751,165,590.26 1,504,215,164.58
盈余公积 483,093,801.06 407,956,659.53 298,092,208.25
未分配利润 3,341,835,701.50 2,791,128,839.55 1,167,961,169.32
少数股东权益 266,244,726.82 193,601,684.22 167,897,400.77
归属于母公司所有者权益合计 14,553,063,146.18 6,028,702,733.34 4,048,720,186.15
所有者权益合计 14,819,307,873.00 6,222,304,417.56 4,216,617,586.92
负债和所有者权益总计 27,498,775,723.91 15,623,669,551.63 11,521,644,786.512-1-37
合并利润表
项目 2008 年 2007 年 2006 年
一、营业收入 5,595,076,993.11 4,214,361,872.31 3,481,716,170.91
减：营业成本 2,799,687,720.21 2,355,954,910.49 2,199,236,354.94
营业税金及附加 755,414,607.62 515,980,296.34 329,433,254.30
销售费用 132,316,621.02 89,095,613.68 34,050,048.23
管理费用 300,042,550.57 277,329,041.14 173,792,766.83
财务费用 22,519,066.54 152,303,759.93 34,377,692.05
资产减值损失 223,110,924.90 17,210,675.32 -15,854,460.73
加：公允价值变动收益 -65,217,947.68 1,696,610,938.23 466,370.00
投资收益 74,231,121.01 313,062,950.53 42,117,477.54
二、营业利润 1,370,998,675.58 2,816,161,464.17 769,264,362.83
加：营业外收入 53,673,796.54 61,950.56 32,822,498.90
减：营业外支出 7,570,389.26 589,990.57 900,125.07
其中：非流动资产处置损失 141,074.93 66,156.34 -
三、利润总额 1,417,102,082.86 2,815,633,424.16 801,186,736.66
减：所得税费用 378,257,417.96 810,807,307.68 275,274,085.24
四、净利润 1,038,844,664.90 2,004,826,116.48 525,912,651.42
归属于母公司所有者的净利润 1,039,379,496.68 2,002,645,032.51 535,586,960.88
少数股东损益 -534,831.78 2,181,083.97 -9,674,309.46
五、每股收益
（一）基本每股收益 0.43 1.03 0.31
（二）稀释每股收益 0.43 1.03 0.312-1-38
合并现金流量表
项目 2008 年报 2007 年报 2006 年报
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,153,438,302.60 4,027,899,869.09 3,740,466,088.38
收到的税费返还 - 1,675.35
收到其他与经营活动有关的现金 402,690,998.37 638,159,358.76 969,202,800.15
经营活动现金流入小计 3,556,129,300.97 4,666,059,227.85 4,709,670,563.88
购买商品、接受劳务支付的现金 6,515,510,668.05 2,954,827,493.75 3,102,819,550.33
支付给职工以及为职工支付的现金 224,161,236.98 146,277,422.31 91,442,555.32
支付的各项税费 715,670,955.56 1,099,990,629.84 395,484,902.57
支付其他与经营活动有关的现金 1,227,741,490.78 1,278,124,501.18 955,651,148.46
经营活动现金流出小计 8,683,084,351.37 5,479,220,047.08 4,545,398,156.68
经营活动产生的现金流量净额 -5,126,955,050.40 -813,160,819.23 164,272,407.20
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,123,506,739.77 650,853,364.84 715,896,181.08
取得投资收益收到的现金 31,351,277.37 2,842,697.53 3,638,128.38
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 160,960,786.17 - 50,620.57
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 3,870,096.39 -
投资活动现金流入小计 1,315,818,803.31 657,566,158.76 719,584,930.03
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 326,869,828.69 289,526,585.21 773,609,634.29
投资支付的现金 1,070,166,180.00 407,949,663.13 736,068,139.39
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 200,119,289.74 269,924,899.75 -
支付其他与投资活动有关的现金 16,641,546.37 -
投资活动现金流出小计 1,597,155,298.43 984,042,694.46 1,509,677,773.68
投资活动产生的现金流量净额 -281,336,495.12 -326,476,535.70 -790,092,843.65
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 8,294,569,000.00 29,720,000.00 1,199,999,850.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 75,100,000.00 29,720,000.00 -
取得借款收到的现金 6,467,040,000.00 5,923,000,000.00 4,170,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 14,761,609,000.00 5,952,720,000.00 5,369,999,850.00
偿还债务支付的现金 3,381,400,000.00 3,876,600,000.00 3,240,073,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 956,166,044.07 541,528,242.50 441,864,431.282-1-39
项目 2008 年报 2007 年报 2006 年报
支付其他与筹资活动有关的现金 17,800,125.00 18,880,866.67
筹资活动现金流出小计 4,337,566,044.07 4,435,928,367.50 3,700,818,297.95
筹资活动产生的现金流量净额 10,424,042,955.93 1,516,791,632.50 1,669,181,552.05
四、汇率变动对现金的影响 -223,801.87 -482,261.10 -2,733,984.91
五、现金及现金等价物净增加额 5,015,527,608.54 376,672,016.47 1,040,627,130.69
期初现金及现金等价物余额 2,282,828,260.46 1,906,156,243.99 865,529,113.30
期末现金及现金等价物余额 7,298,355,869.00 2,282,828,260.46 1,906,156,243.992-1-40
合并所有者权益变动表
归属于母公司股东权益
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润
少数股东权益 股东权益合计
一、2008 年年末余额 1,078,451,644.00 1,705,682,707.65 359,357,620.78 1,567,269,674.63 193,601,684.22 4,904,363,331.28
加：会计政策变更 45,482,882.61 48,599,038.75 1,223,859,164.92
前期差错更正
二、本年年初余额 1,078,451,644.00 1,751,165,590.26 407,956,659.53 2,791,128,839.55 193,601,684.22 6,222,304,417.56
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号填
1,402,761,315.00 6,495,755,094.36 75,137,141.53 550,706,861.95 72,643,042.60 8,597,003,455.44
（一）净利润 1,039,379,496.68 -534,831.78 1,038,844,664.90
（二）直接计入股东
权益的利得和损失
-320,952,590.64 -320,952,590.64
1.可供出售金融资产
公允价值变动净额
-388,919,823.69 -388,919,823.69
2.与计入股东权益项
目相关的所得税影响
97,229,955.92 97,229,955.92
3.其他 -29,262,722.87 -29,262,722.87
上述(一)和（二）小
-320,952,590.64 1,039,379,496.68 -534,831.78 717,892,074.26
（三）股东投入和减
300,000,000.00 7,919,469,000.00 75,100,000.00 8,294,569,000.00
1.股东投入股本 300,000,000.00 7,919,469,000.00 75,100,000.00 8,294,569,000.00
2.股份支付计入股东
权益的金额
（四)利润分配 75,137,141.53 -488,672,634.73 -1,922,125.62 -415,457,618.82
1.提取盈余公积 75,137,141.53 -75,137,141.53
2.对股东的分配 -413,535,493.20 -1,922,125.62 -415,457,618.82
（五）股东权益内部
1,102,761,315.00 -1,102,761,315.00
1.资本公积转增股本 1,102,761,315.00 -1,102,761,315.00
四、2008 年年末余额 2,481,212,959.00 8,246,920,684.62 483,093,801.06 3,341,835,701.50 266,244,726.82 14,819,307,873.002-1-41
三、主要财务指标
（一）主要财务指标
主要财务指标 2009 年
12 月31 日
12 月31 日
12 月31 日
流动比率 2.33 3.05 1.61 1.43
速动比率 1.07 1.47 0.50 0.46
资产负债率 50.94% 46.11% 60.17% 63.40%
每股净资产（元）注3 5.99 5.87 5.59 3.75
2009 年1-6 月 2008 年 2007 年 2006 年
应收账款周转率 2.80 10.41 7.43 5.93 注1
存货周转率 0.07 0.32 0.39 0.43 注2
全面摊薄净资产收益率 5.08% 7.14% 33.22% 13.23%
加权平均净资产收益率 5.08% 7.62% 40.28% 20.83%
稀释每股收益（元） 0.30 0.43 1.03 0.31
基本每股收益（元） 0.30 0.43 1.03 0.31
每股经营活动现金净流量（元） -0.41 -2.07 -0.75 0.15
每股净现金流量（元） 0.39 2.02 0.35 0.96
注1：应收账款周转率中应收账款平均余额为2005 年应收账款和2006 年应收账款的平均值；
注2：存货周转率中存货平均余额为2005 年存货和2006 年存货的平均值；
注3：不包含少数股东权益。
第六节 债券受托管理人
一、债券受托管理人的聘任
在本期公司债券存续期限内，为维护全体债券持有人的最大利益，根据《中华人民
共和国公司法》（以下简称“《公司法》”）、《中华人民共和国证券法》（以下简称“《证
券法》”）、《中华人民共和国合同法》以及《公司债券发行试点办法》（以下简称“《试
点办法》”）等有关法律法规和部门规章的规定，发行人聘请中国国际金融有限公司作
为本期公司债券的债券受托管理人，双方于2008 年11 月在北京市签署了《债券受托管
理协议》，中国国际金融有限公司将根据相关法律法规、部门规章的规定、本期公司债
券《债券受托管理协议》的约定以及《债券持有人会议规则》的授权行使权利和履行义
务。债券持有人认购本期公司债券视作同意中国国际金融有限公司作为本期公司债券的2-1-42
债券受托管理人，且视作同意债券受托管理协议项下的相关规定。
中国国际金融有限公司是中国第一家中外合资投资银行，在债券市场领域占据主导
地位，具有丰富的债券项目执行经验，并且与发行人不存在可能影响其公正履行公司债
券受托管理职责的利害关系。
本期公司债券受托管理人的联系方式如下：
债券受托管理人名称：中国国际金融有限公司。
联系地址：北京市建国门外大街1 号国贸大厦2 座27 层及28 层。
邮编：100004。
联系人：李泽星、刘晴川、丁宁、李硕一、刘华欣、张韦弦、王伟刚、陈亚丽、史
善胤、马可楠。
联系电话：010－。
传真：010－。
二、发行人的权利和义务
1、发行人有权根据《债券受托管理协议》的约定和《债券持有人会议规则》的规
定，向债券持有人会议提出更换债券受托管理人的议案。
2、发行人享有自主经营管理权，不受债券持有人和/或债券受托管理人的干预。
3、在发行人出现下列情形之一并通知债券受托管理人时，发行人应按照《债券受
托管理协议》的约定以通讯、传真或其他有效的方式通知债券受托管理人：未能或预计
到期无法偿付本期公司债券利息或本金；发生超过发行人净资产10%金额的重大亏损或
者遭受其他重大损失；减资、合并、分立、解散及申请破产及其他涉及发行人主体变更
的决定；已经发生或可能发生诉讼标的超过发行人净资产10%金额的重大仲裁、诉讼；
拟进行超过发行人净资产10%金额的重大债务重组；未能履行本期公司债券募集说明书
的约定；担保人主体变更或担保人经营、财务、资信等方面发生重大不利变化；已经发
生或可能发生针对担保人的重大诉讼、仲裁；订立可能对发行人还本付息产生重大影响
的担保及其他重要合同；本期公司债券被暂停转让交易；以及其他可能对发行人本期公
司债券还本付息构成重大影响或根据法律、法规、部门规章、交易所规则和规范性文件
规定的其他情形。
4、以下事件构成本期公司债券项下的违约事件：（1）本期发行的债券到期未能偿
付应付本金，且该种违约持续超过30 天仍未解除；（2）未能偿付本期发行的债券的到2-1-43
期利息，且该种违约持续超过30 天仍未解除；（3）发行人不履行或违反《债券受托管
理协议》项下的任何承诺（上述（1）到（2)项违约情形除外），且经债券受托管理人书
面通知，或经持有本期发行债券本金总额25%以上的债券持有人书面通知，该种违约持
续30 个连续工作日；（4）发行人丧失清偿能力、被法院指定接管人或已开始相关的诉
讼程序；以及（5)在本期公司债券存续期间内，其他因发行人自身违约和/或违规行为
而对本期公司债券本息偿付产生重大不利影响的情形。
如果本期发行的债券存在不同的债券品种，那么该期债券品种中任一品种债券发生
了《债券受托管理协议》约定的违约事件，则另一品种债券同时也发生《债券受托管理
协议》约定的违约事件。
如果发生违约事件且一直持续，债券受托管理人：（1）可自行，或根据单独或合计
持有超过未偿还债券本金余额二分之一的债券持有人的指示，采取任何可行的法律救济
方式回收债券本金和利息；（2）强制发行人履行债券受托管理协议或各期债券条款项下
5、发行人对债券受托管理人履行债权代理职责，应予充分、有效、及时的配合和
6、发行人应每年（或债券受托管理人要求的合理时间内）向债券受托管理人提供
（或促使登记机构提供）更新后的登记债券持有人名单。
7、发行人应按《债券受托管理协议》的约定，承担及支付相关债券受托管理费用
8、发行人应按各期债券募集说明书的约定履行其他义务。
三、债券受托管理人的权利和义务
代理期间，债券受托管理人应行使如下职责：
1、债券受托管理人应当按照相关法律、法规的规定以及《债券受托管理协议》的
约定恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎和有效管理的义务。
2、当出现发行人不能或预期不能按时偿付本息及其他可能影响债券持有人重大利
益的情形时，及时督促提醒发行人，并告知债券持有人。在发行人不能或预期不能按时
偿付本息时向担保人发出支付指令，要求其履行担保责任。
3、债券受托管理人应持续关注发行人和担保人的资信状况，出现可能影响债券持
有人重大权益的事项时，召集债券持有人会议。2-1-44
4、督促发行人按各期债券募集说明书的约定履行信息披露义务。
5、预计发行人不能偿还债务时，要求发行人追加担保，或者依法申请法定机关采
取财产保全措施。
6、发行人不能偿还债务时，债券受托管理人应及时通知债券持有人，并受托在债
券持有人会议决议的授权范围内，参与发行人的整顿、和解、重组或者破产的法律程序。
7、债券受托管理人应在债券存续期内勤勉处理债券持有人与发行人之间的谈判或
者诉讼事务。在债券持有人会议决定针对发行人提起诉讼的情况下，代表全体债券持有
人提起诉讼，诉讼结果由全体债券持有人承担。
8、债券受托管理人应按照《债券受托管理协议》及《债券持有人会议规则》的规
定召集和主持债券持有人会议，并履行《债券持有人会议规则》项下债券受托管理人的
职责和义务。债券受托管理人应严格执行债券持有人会议决议，代表债券持有人及时与
发行人及其他有关主体进行沟通，督促债券持有人会议决议的具体落实。
9、如果收到任何债券持有人发给发行人的通知或要求，债券受托管理人应在收到
通知或要求后两个工作日内按规定的方式将该通知或要求转发给发行人。
10、 债券受托管理人应在各期债券发行结束之前对发行人所募集资金进行监
督，并代表债券持有人监督发行人本期公司债券募集资金的使用情况。
11、债券受托管理人应为债券持有人的最大利益行事，不得就本期公司债券与债券
持有人存在利益冲突，不得利用作为债券受托管理人的地位而获得的有关信息为自己或
任何其他第三方谋取不正当利益。
12、债券受托管理人对与本期公司债券有关的事务享有知情权，除根据法律、法规
及为履行《债券受托管理协议》项下义务之目的而予以披露的情形外，应对在履行义务
中获知的发行人商业秘密履行保密义务。
13、债券受托管理人应履行债券持有人会议授权的其他事项。
债券受托管理人对债券持有人负有恪尽职守及忠诚履行诚实、信用、谨慎、有效管
理的义务，不得利用代理职责或通过履行代理职责获悉的有关信息为自己或任何第三人
谋取利益，而该利益会损害债券持有人或发行人或与本期公司债券相关的其他主体的合
四、债券持有人的权利与义务
1、债券持有人有权按照约定期限取得本期公司债券的利息、并收回本金。2-1-45
2、债券持有人对影响本期公司债券偿付本息及其他可能影响债券持有人重大利益
的情形享有知情权，但是无权干涉或参与发行人的经营管理。
3、债券持有人对发行人经营状况不承担责任。
4、债券持有人可按债券募集说明书的规定对债券进行转让、质押和继承。
5、债券持有人根据法律、行政法规的规定和本债券募集说明书的约定行使权利，
监督发行人和债券受托管理人的有关行为。
6、债券持有人有权按照《债券持有人会议规则》的规定参加债券持有人会议并享
有表决权。
7、债券持有人会议有权监督债券受托管理人并有权更换不合格的债券受托管理人。
8、债券持有人可单独行使权利，也可通过债券持有人会议行使权利。
9、债券持有人应遵守《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》和债券持有
人会议通过的合法、有效的决议。
10、债券持有人和债券受托管理人应依法行使监督权和办理有关债券事务，不应干
预或影响发行人的经营活动。
五、债券受托管理事务报告的出具
（一）出具债券受托管理事务报告的流程和时间
债券受托管理人在受托期间对发行人的有关情况进行持续跟踪与了解，在发行人公
开披露其年度报告后30 日内，债券受托管理人根据跟踪所了解的情况以及发行人提供
的文件/信息向债券持有人出具并提供债券受托管理事务报告。
（二）债券受托管理事务报告的内容
债券受托管理事务报告应主要包括如下内容：
1、发行人的基本情况；
2、债券募集资金的使用情况；
3、发行人有关承诺的履行情况；
4、债券持有人会议（如有）召开情况；
5、本期公司债券的跟踪评级情况；2-1-46
6、担保人的情况；以及
7、债券受托管理人认为需要披露的其他信息。
（三）在本期公司债券存续期间，债券受托管理事务报告等持续信息披露文件应由发行
人及时在深圳证券交易所巨潮资讯网（.cn）和金融街控股股份有
限公司网站（）上予以公布，同时应由债券受托管理人及时在中国
国际金融有限公司网站（.cn）上予以公布。
六、债券受托管理人变更的条件和程序
1、下列情况发生应变更受托管理人：
（1）债券受托管理人不能按《债券受托管理协议》的约定履行债券受托管理义务；
（2）债券受托管理人解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产；
（3）债券受托管理人不再具备债券受托管理人任职条件；
（4）债券持有人会议通过决议变更债券受托管理人。
债券受托管理人可以在任何时间提出辞任，但应至少提前90 天通知辞去债券受托
管理人职务。
2、新的受托管理人，必须符合下列条件：
（1）新任债券受托管理人符合中国证监会的有关规定；
（2）新任债券受托管理人己经披露与发行人的利害关系；
（3）新任债券受托管理人与债券持有人不存在利益冲突。
3、就任何解任或辞任的决定而言，均应在新的债券受托管理人被正式、有效地聘
任后方可生效，届时原债券受托管理人在《债券受托管理协议》项下的权利和义务终止。
新任的债券受托管理人应得到债券持有人会议的确认，并与发行人另行签署《债券受托
管理协议》，但新任受托管理人对原任受托管理人的违约行为不承担任何责任。
第七节 债券持有人会议规则的有关情况
为保证本期公司债券持有人的合法权益，发行人根据《公司法》、《证券法》、《试点
办法》的有关规定，制定了债券持有人会议规则。债券持有人会议规则的详细内容请参2-1-47
见发行人已对外公开披露的本期公司债券募集说明书和《金融街控股股份有限公司
2009 年第一期公司债券债券持有人会议规则》。债券持有人认购或购买或其他合法方式
取得本期公司债券之行为视为同意并接受债券持有人会议规则并受之约束。债券持有人
会议决议对全体公司债券持有人具有同等的效力和约束力。
第八节 募集资金的运用
本期公司债券募集资金拟用其中11.5 亿元偿还商业银行贷款，以有效降低公司融
资成本，优化债务结构。若募集资金实际到位时间与公司预计不符，发行人将本着有利
于优化公司债务结构、尽可能节省公司利息费用的原则灵活安排偿还公司所借银行贷
剩余部分拟用于补充公司营运资金。以满足公司项目建设、开发和业务拓展的需
要，有助于进一步增强公司盈利能力、提升公司价值。
第九节 其他重要事项
本期公司债券发行后至上市公告书公告前，本公司运转正常，未发生可能对本公司
有较大影响的其他重要事项：
1、主要业务发展目标进展顺利；
2、所处行业和市场未发生重大变化；
3、主要投入、产出物供求及价格无重大变化；
4、无重大投资；
5、无重大资产（股权）收购、出售；
6、住所未发生变更；
7、无重大诉讼、仲裁案件；
8、重大会计政策未发生变动；
9、会计师事务所未发生变动；
10、未发生新的重大负债或重大债项的变化；
11、本公司资信情况未发生变化；
12、本期公司债券担保人资信无重大变化；
13、无其他应披露的重大事项。2-1-48
第十节 有关当事人
一、发行人
名称：金融街控股股份有限公司
法定代表人：王功伟
董事会秘书：于蓉
住所：北京市西城区金融大街丙17 号北京银行大厦11 层
电话：010-
传真：010-
联系人：于蓉、彭涛、吕国强、王姁睿、张海涛
二、保荐人 / 联席主承销商 / 簿记管理人
名称：中国国际金融有限公司
法定代表人：李剑阁
办公地址：北京市建国门外大街1 号国贸大厦2 座27 层及28 层
电话：010-
传真：010-
联系人：李泽星、刘晴川、丁宁、李硕一、刘华欣、张韦弦、王伟刚、陈亚丽、史
善胤、马可楠
三、联席主承销商
名称：国泰君安证券股份有限公司
法定代表人：祝幼一
办公地址：北京市西城区金融大街28 号盈泰中心2 号楼9 层
电话：010-
传真：010-
联系人：罗爱梅、袁震、孙晓明、赵治国、刘云峰、韩志达
四、担保人
名称：北京金融街建设集团2-1-49
法定代表人：闻剑林
住所：北京市西城区金融大街33 号通泰大厦B 座11 层西区
电话：010-
传真：010-
联系人：周红光
四、资信评级机构
名称：中诚信证券评估有限公司
法定代表人：周浩
办公地址：北京市复兴门内大街156 号招商国际金融中心D 座10 层
电话：010-
传真：010-
评级人员：杨柳、刘璐
五、审计机构
1、名称：中瑞岳华会计师事务所有限公司
法定代表人：刘贵彬
办公地址：北京市西城区金融大街35 号国际企业大厦A 座8-9 层
电话：010-
传真：010-
签字注册会计师：潘帅、江晓云
2、名称：岳华会计师事务所有限责任公司
法定代表人：李延成
办公地址：北京市朝阳区霄云路26 号鹏润大厦B1201
电话：010-
传真：010-
签字注册会计师：潘帅、尹师州
六、发行人律师
名称：北京市观韬律师事务所2-1-50
法定代表人：韩德晶
办公地址：北京市西城区金融大街28 号盈泰中心2 号楼17 层
电话：010-
传真：010-
经办律师：崔利国、刘榕
第十一节 备查文件目录
本上市公告书的备查文件如下：
1、中国国际金融有限公司关于金融街控股股份有限公司2009 年第一期公司债券之
证券发行保荐书；
2、《金融街控股股份有限公司2009 年第一期公司债券债券持有人会议规则》；
3、《金融街控股股份有限公司2009 年第一期公司债券信用评级报告》；
4、北京市观韬律师事务所关于金融街控股股份有限公司公开发行公司债券的法律
5、金融街控股股份有限公司2006 年（调整后）、2007 年（调整后）、2008 年经审
计的财务报告，以及2009 年半年度财务报告；
6、担保函；
7、中国证监会核准本期公司债券发行的文件；
8、《金融街控股股份有限公司2009 年第一期公司债券募集说明书》。
投资者可以到下列地点查阅本上市公告书全文及上述备查文件：
1、金融街控股股份有限公司
地址： 北京市西城区金融大街丙17 号北京银行大厦11 层
联系人：于蓉、彭涛、吕国强、王姁睿、张海涛
电话：010-
传真：010-
2、中国国际金融有限公司
地址：北京市建国门外大街1 号国贸大厦2 座27 层及28 层2-1-51
联系人：李泽星、刘晴川、丁宁、李硕一、刘华欣、张韦弦、王伟刚、陈亚丽、史
善胤、马可楠
电话：010-
传真：010--52
（本页无正文，为《金融街控股股份有限公司2009 年第一期公司债券上市公告书》金
融街控股股份有限公司之盖章页）
金融街控股股份有限公司
2009 年9 月10 日