誓不为妻：全球豪娶少夫人_第1616章 可以帮你包馅_云起书院目录作品相关第一卷 请勿借鉴、模仿、抄袭，请自重！！！！！！！！！！！[免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费][免费]第一卷 请勿借鉴、模仿、抄袭，请自重！！！！！！！！！！！VIP卷订阅自动订阅简单订阅一觉醒来穿越了旁边躺着一个面带微笑被切了……的男人。是假装昏迷好呢？还是迅速爬起来跑路？_故事连载帮_第6页_辣妈帮您的举报已经提交成功，我们将尽快处理，谢谢！
【爱问经验】关节痛疼怎么回事？
经常吹空调的人会比较了解，一到了夏天吹空调就会关节就会很疼，有的时候还会有咯吱咯吱的声音，这些都是骨...
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大家还关注中国的房价为什么这么高？
155 个回答
因为政府垄断着土地，它可以控制土地的供应，为了维持土地财政，需要有限量地供地，加之货币超发，房价必然快速上行。那很多人说，政府不是也希望降房价么？那我只能跟你说：呵呵。你不懂什么叫专业。若政府真想降房价，很简单，大幅增加土地供给便可，还搞什么调控，调控限购就是为了制造稀缺感，一方面保持房价稳定上行，一方面给人以关注民生的姿态。只要政府直接或间接依赖土地赚钱，这个局面就只能等人口大幅减少或存量大量吐出后，即使减少供地也无法扭转买少卖多局势时才会有所改变。当然这套简单的理论没玩好的时候，就会出现中小城镇的现在面临的问题。对于很多小城镇房价畸高，人口还不断减少，很快就会泡沫破裂，对于大城市，诸位就慢慢等吧。======= 【低收入与换房链】========几年前写的东西，今天还有人点赞，但说实话，之前写的太不成熟，现在有了一些新的见解。首先土地财政会倒逼某些地方政府饮鸩止渴，即供给的土地已经足够多了，但为了财政收入不得不继续卖地，从而导致大量库存的产生。说白了，由于某些原因，比如太贪婪，追求GDP，债务危机补漏洞等等，之前供给超量，想压缩的时候已经不行了，进入恶性循环了，控制不住了，就是前面说的策略节奏没玩好。而对于特大城市，直觉上看，房地产供给不足的情况下，貌似政府即使大量卖地也未必能直接抑制房价，因为人们都希望向中心城聚拢，政府把六环外的大片地就算都批了盖楼，你也未必去买，你可能宁可花更高的价钱去买城里的房子。真的是这样么？以进入二手房时代的北京为例，城中心的土地供给已经十分有限，房价的主要决定因素是二手房，那么二手房的房价为什么这么高呢？这就要讲到递进效应。朝阳的群众想买东西海的房子，海淀的群众想买东西城的房子，昌平顺义的群众想买东西海朝的房子，有房子的卖掉自己的房子再添加一些钱，通过杠杆就可以买得起，而没房拿不出600万的，就买那个昌平换房人的房子，这样一个链条就建立起来了，西城的房子间接的和远郊的房子形成了某种联系，假如某一天连远郊的房子刚需都买不起，那么这个链条就要断裂，房价就会跌下来，如果有人把这些关系建成模型，再用宏观数据（比如租房人数、二手房交易量、人均贷款能力、人均储蓄量）代入，也许能估算出目前房价的一个顶点。讲这些的意思是，大家不要直观地觉得我们人均收入才6000块，怎么能买得起1000万的房子，6000块的人可以去买一两百万的房子，付不起首付可以把老家的房子几十万卖掉，那个卖了一两百万房子的就可以去买三四百万的，三四百万的去买七八百万的，进而托生出1000万、2000万，都不在话下，在回过来说供给，很多人要卖房，一看房子涨，就不卖了，或者狂提价，进而加剧了供给短缺，从而导致房价容易瞬间上涨，但如果他们涨到超过了这个链条的供应能力，就没人买了，自然就落下来，但如果涨上去落不下来，还有人买，就说明这个链条的供给能力充足，就不会那么容易崩盘，什么时候达到稳定呢？就是北京城远郊的房子刚需都买不起了。注意是稳定，不是崩盘。没有大面积的经济性风险，哪里会暴跌，暴跌一定发生在整个社会的财富结构发生了大的变化，比如存量财富突然变得极不平均，大面积丧失贷款能力。其实说了这么多，就是告诉大家，对北上广的高房价要重视客观市场规律，如果你想搞清楚到底房价的顶在哪里就要用数据去分析，我手里没有数据所以不能估算。还没完，回到那个问题，远郊的土地供应是否影响北京的房价？这里面有个很有意思的环节，就是链条的末端是远郊的房产，远郊的房产卖掉才能进入递进环节，那么如果远郊的土地供应量足够大量高品质的新盘入市，就会大大削弱远郊二手房的销量，进而影响到整个链条。你看，绕回来了，特大城市的土地供应也仍然影响着整个房价走势，所以，如果特大城市对于土地供应太严格，就会对房价上涨起推挤作用。这里盗个图，说明这个链条另外不得不说一件事情，房价过高的坏处，就是房地产吸纳了大量的储蓄和信贷，不但造成了新的财富不均衡（早期的炒房团、拆迁户坐享新生代的大量财富，其实就是一个时间和空间不对称的掠夺），也造成了新生代消费能力的颓弱。===
【收入、经济形势】===前两天说的挺有意思，回来接着聊，说经济和收入问题，就是如果经济走下坡路，对房价有没有影响呢？有人说你看实体经济不好，老板们钱没地方去，又放了这么多水，都注到楼市里了，经济不好，这楼价还蹭蹭涨吧，但风险就来了，在限购的情况下，成交量里的大多数还应该是普通老百姓，前面说的换房者和首套房者，实体经济若真的不好，工资效益就不好，尤其是通缩的情况下举债，是很危险的，因为比如有的人两口子每人两万一个月，总共四万，房贷就两万，好，经济不好了，其中一个人事业了，或者两个人总收入下降到了三万，傻眼了，背着每月两万的债呢，要是一个人没工作了，这日子就没法过了，每个月的收入都让银行收走了，喝西北风么？假如剩三万，还好点还有一万块，之前孩子上的幼儿园可能就一个月5000，还有一万五生活，现在就剩5000了，月光了生活质量还下降了，钱是攒不下来了，将来想换房也难了吧，那个链条就断了吧，整个社会进入这样的新常态，你想想房价还要涨不？涨！政府想让涨，还是有办法，什么办法？放开限购呗，老百姓别玩了，让温州老板们、山西老板们、互联网新贵们来玩，每个人多买一百套，房价就又涨起来了。你看办法有的是嘛，保持房地产的长期稳定很容易嘛。甭管经济什么样，保持房价上升，政府有的是办法。所以说只要政府的手在哪搅和，房价的走向其实就是政府的意志。=== 【投机、限购、稀缺资源、收割中产】===这个论题非常有意思，今天接着淡壁。前两天上海深圳出了新政，很多人解读为管理层担心未来房价断崖式下跌。这个想法有一定的道理，按照中国人炒股的思维，暴涨引发的暴跌往往是灾难性和踩踏性的，但是房子毕竟是有居住属性的，所以未必有担心的那么严重，因为肯定有人反应是迟钝的或者无感的，就是再怎么跌也不能把房子卖了无家可归吧，但如果里面的投机客比较多，也足以引发交易边界的快速下滑，造成量价齐跌，这对整个经济体系是不理的，因为银行大量的贷款都是质押的房地产，虽然大部分都是打折质押的，但是下跌严重就引发了质押物贬值超过贷款的情况，从而引发一系列经济风险，所以为了我们伟大祖国的经济系统稳定运行，避免一切不利于人民团结的因素都应该予以预防，所以政府要在关键时刻出手才行。限购是个极好的手段，一方面，刹住暴涨的风气，让房价进入平稳上升通道，另一方面，可以依然制造增长预期，你看房价只有限购才能稳住，你们有脚趾头想想，是不是需求很大啊，是不是人们都想买房啊，政府暂时不让他们买，你们能买就先买着吧。回过头来说大城市核心城区的房地产，因为进入了二手房时代，变得非常有意思。房产数量突然不变了，就像黄金一样，固定数量，或者新增极少，那么就具有所谓的保值能力，但是大家也看到黄金也跌得不像样，这种固定数量的所谓保值品真的能保值么？不见得，这主要取决于市场上的资金流向，如果有更加好的理财渠道，那么房子这种流动性极差的资产就会被抛弃掉，尤其是收了房产税以后，房子就有了持有成本，就更加不划算了。那么大城市的房价的涨跌在一定程度上取决于投资环境。这是投资市场的逻辑。但如果我们假设因为限购，北京的房地产都被真是的刚需占据了，那么房价的走势就跟人员的变动有关了，如果大城市人群继续涌入，优势资源又集中在城区，那中心城区的二手房供应就容易下滑，但若郊区具有独特竞争优势，可能情况就不同了，比如孩子已经长大的西城居民，会把老破小卖掉，因为学区价值买了2000万，然后去中央别墅区买了个别墅养老，这样的年轻人涌入城里，老年流入城外的流动会有益于房价的稳定，所以建议政府在郊区制造良好的环境氛围，促进这样的循环，均衡的资源分布有益于稳定的房价。顺便感慨一下，一些新晋的中产阶级，就这样被一波波上涨的房价隔了韭菜，沦为房奴。=== 日【房产税】 ===今天过来说说房产税本质的有价值的房产税计量方法是一份不动产的价格*房产税率*持有年份。美国有完整的报税制度，个人每年直接报税就好了，中国没有，那怎么收比较好呢？交易环节收也是可以的，反正给你丫记着，比如你是炒房客2016年购入了一套房产500万，房产税1%的话，有两种算法，一种以购买额算每年5万，等到五年后你卖时要交25万税，第二种算法，以卖出价算，比如5年后，你要1000万卖，按5年50万的税来算，算作你的持有成本。如果五年房价涨一倍，一般来说这点房产税是不痛不痒的，但是房产税的关键在于增加了持有的担忧，一方面担忧房产税使得市场上涨动力转向，另一方面，在市场行情不好时，加剧了抛售的欲望，尤其是在房价不能暴涨的情况下，房产税会使得炒房客望而却步。当然如果设定每个人有一定的免费面积，那么就有一个问题，如果面积太大，房产税收的太少，对亏空的地方财政就没什么意义了，另外如果只在交易环节收，成交量小也会导致税收不够，很导致税收不均衡，所以，为了税收地方政府更可能推动与本地区住房面积相适应的房产税办法，而这种办法最容易增加持有环节的成本，从而对炒房具有极大的抑制作用。=== 日 ===最近点赞的频率明显减少，说明近期搜索相关信息的人也明显减少，可以看成是房价阶段性回调的一个标志么？=== 日【泡沫、城市规划】 ===今天来说泡沫，泡沫很难定义，但当泡沫破裂的时候，我们会认为之前的高价格是一场泡沫，那么中国楼市具备泡沫破裂的基础么？不太具备，因为中国的楼市没有进行纯粹的市场化，所以没有机会发展出整个泡沫的自然发展过程，从形式、到暴热到破裂的过程。正是如此，房地产商才敢如此大胆地豪赌未来房价的上涨，以至于近期地王频出，继续不断打破历史记录，大家过两年再翻到这个帖子回来看看现在的地王成交价可能会发现真的好便宜耶！但话说回来租售比这么大，实体这么不景气，楼市上涨的基本面已经没有了，还能这么涨？第一、分化。三四线城市可能未来死得永无回头之日、一二线城市的不好的地段、太老的房子可能面临难以上涨的问题。但新房，改善性住房、优质学区房可能仍受热捧。第二、如前面所说因为没有真正的市场化，现在的一线房价可是北上限购的情况下发生的，可想如果没有限购会暴涨成什么样？所以政府有意无意的在控制着整个局面，避免过快上涨引发的暴跌事件。第三、看一下中国居民储蓄状况，2015年末52.66万亿，2015年6月末北京市居民储蓄余额12.5万亿，中国人又是买房都不要命的主，全部存款用来买房还加杠杆，加之一线城市明显供地不够，很容易形成房价的上涨。试想假设北京市只供应一套房子，你说这个房子价值100亿算泡沫么？所以，空谈租售比、年可支配收入来说泡沫是没有意义的，整个游戏中还涉及政府的土地供应、居民的储蓄余额、卖房者的心里预期。在这么复杂的局面没有给予泡沫自由生长的空间，何况他还受到某些意志的控制。而且真的就算房价腰斩了，现在6万一平降到3万一平，也不过回到2011年的水平而已，2011年的房价大家不也是瞠目结舌么？北京市南邵都干六环了卖了那么贵，开发商到时候不卖6万一平都赚不回来，为什么？说白了，就是北京市政府搞饥饿营销，懂了吧，还是那句话，垄断着土地，为了赚取高额利润，就挤牙膏，供不应求嘛！与其讨论房价的涨跌，不如多多讨论如何改善我们的生活环境，现在在北京花500万买的房子那个面积、那个小区环境、那个周边配套，都是差的不要不要的。要让人民住有所居，还要让人民住的有尊严，城市规划者其实有更大的责任，你们如果这个城市规划的好，未必房价会这么高，这么高价的房子也未必这么不值。说到城市规划，大家可以去查一下18亿亩耕地红线的故事，北京这种未来超级城市的苗子，居然保留340万亩耕地，这是什么样的思想情怀？都说中国科技落后发达国家20年，我看城市规划得落后一百年吧？=== 日【房价下跌和断供】 ===继续淡壁啊淡壁这两天大家都在说香港的楼市，那个拦腰斩啊，那个李嘉诚明智啊，那个香港经济空洞完蛋没希望啊，咱们就不说了，好歹人家是自由市场经济，楼市能跌也算对得起人民，大陆的炒房客赔一点也对得起香港人民。至于国内的特大城市们能不能步香港的后尘就不好说了，毕竟有赵家人的意志在，鬼见愁。今天要说的是如果房价下跌，对进了门的韭菜会是怎样的结局。首先你不敢不断供，因为你怕损伤你的信用，以后都没法从银行贷款了，所以你会继续供着，问题出现在房价下跌，因为你的房贷是用你的房子做抵押的，当你的房子的市值已经低于债务值时也就是资不抵债时，银行就会敲你家门要你多还一些债务，以维持至少资能抵债的局面，如果持续下跌，你就得持续还债，如果你这个韭菜有点生猛，当时严重看好DANG和国家的做多意志不幸压上了几乎全部积蓄付首付，并每个月的还贷额达到了月收入水平（正常情况下月还贷不超过税后收入的一般，但中介都会帮你想办法），那么意味着每个月你几乎不能再攒下钱，这也就意味着你们多余的钱去增加还贷额，如果你不能及时补还贷款，银行就可能收走你的房子，一旦房子以市价卖掉，就意味着：第一、房子没了，第二、剩余贷款额-房价是你还欠银行的钱，第三、你之前的首付白扔了。是的，下跌太多的结局对于这样的韭菜真的是很惨的，弄不好要出人命的，本来你有体面的工作，家庭税后月收入已达10万元（真不知北京有多少这样的人，看现在房价这涨势，好像这样的人还是很多很多的），这几年你身为中产已经攒了500万（算是富足了，算中产么？），为了过上体面的生活你买了一套1500万的房子（现在1500万在北京的房子才能算得上住的还算不错，当然也就是个三居或者四居），每个月还53072.67元，恭喜你，因为你月收入高，你每月还剩将近5万，一年还能攒下50多万，两年后房价腰斩，跌到750万，你需要不足250万，才能继续抵押，可两年你只攒了100来万，要么你从亲戚朋友借150万，要么断供，让银行收房子，你打电话借钱，发现亲戚朋友们的房子也面临同样的问题，还想管你借钱呢，你傻了眼，房子没了，500万首付白交了，两年还的100多万贷款白换了，你这两年攒的100多万要还银行，最后你还欠了150万的债，你未来的三年还要给银行打工，如果你这两年是挥霍过来的，那么你可能就攒不下100万，你可能要给银行打更多年的工哦？你看看，是不是想起了当年融资炒股的哥们，为什么你买个楼还能发生人生的突变，这不科学啊，在系统学里面有一个词叫稳定性，套在这儿，就是你人生的稳定性不行了，我们面临了一个哲学问题：我们如何过一个稳定幸福的人生？韭菜啊韭菜，你本来小有所成，虽不是大官贵族富甲一方的显赫人物，好歹是人中龙凤，过着轻奢的生活，现如今怎能落到这不田地？思来想去，还是房价不要跌的好哇，我的房子继续升值，当我的房子两年后涨到2000万，我的身价就是2000万，而且我还有额外100万的存款，每月还有5万块供我消费，如果房价一辈子就这么涨下去多好啊，做个中产也是蛮不错的嘛！所以准备做韭菜的各位，供一尊佛保佑我们的赵家人让房价不要掉头好了，没有买房或买不起房的各位你们也供一尊佛保佑你们明天的双色球大奖被你拿走，要求不高，中了1500万就心满意足了，哦，最好是2000万，因为人家都说了，在北京资产没有2000万没有进入中产的资格。好了这篇回答写到这儿，已经就是被封的节奏了，祝愿还能看到这个的人明心明志、早日实现指数增长。这么不敬的回答还是匿了吧，再次声明立场：社会主义好！我是为了国家殚精竭虑杞人忧天啊！=== 日【永远的高房价和稀缺性、低利率、汇率压力、限购涌出】===看了几个月房了，最近房子卖了，最近的行情可以用火爆来形容，现在1000万的房子在北京只能算是普通、够用、暂且算宜居了，要想住的好又大学区又好，像万柳地片，已经是1000万垫底了，2000万能买到不错的房子，翻到这个帖子， 回头看看2007年的这个帖子，真是耐人寻味，作者提到的各种高房价问题，今天依然被很多人津津乐道，都说高房价鼓励了炒房投机压抑了科研创业，可是2008年到今天，中国的发展依然是高速的，高房价似乎也没有对经济产生多么负面的影响，看看今天的M2增速，跟2008年那个时候真的是没法比，四万亿一出来，M2增速都能感到27%左右，而今天却只有11%~14%的样子，但这轮房价上涨的速度基本不亚于2009年和2010年，为什么呢？第一个因素就是经济的不景气，房地产的吸金保值价值突显，第二个因素更加供不应求，北京现如今几乎已经不供地了，土地又不是私有的，保有的城区基本只能靠二手房了，仅存的稀有新盘，都直接上天价房没商量，连北苑这种鸟不拉屎的地方，都涨到7万5了，任大侠说80万一平的时候，你是不是也觉得说笑来着，莫笑，用不了半个月北京的二手房均价就将突破5万大关，迎来历史新高，西城核心城区现在20万一平的比比皆是，到达80平米也就是四倍的关系，北京的房价小几年就可以翻倍，2的2次方是4，20*4=80，还不就是两次翻倍的事儿，这个趋势，十年后西城核心城区妥妥上80万。这个的大前提就是政府现有做事风格不变，什么风格，就是经济一旦不好，就放水，彻彻底底的凯恩斯主义，这种方式对经济能造成什么样的灾难是经济学家讨论的问题，但至少目前来看，今天的我们就像刚才那个帖子里面的愤青一样，无论何时你都会觉得房价高，无论何时你都要奋斗，无论何时你都被释放的大水缴纳了通胀税，因为你的钱要买房子，所以即使进来CPI不怎么涨了，你也是压力重重，因为每个中国人都有一颗买房的心，每一个老婆都一个买房才有安全感的潜意识。所以只要是好的地段、好的房子、好的小区和好的学区，您就放心，就算房价真要大跌，他也抗跌，甚至可能还要涨，因为北京城里建满了又破又小又无法拆迁的房子，靠近城里又能数得上的房子真的是非常少，我转遍了整个北京城北部区域，小区物业好、周围商圈成熟、商业发达、学区又好的房子真的是太少太少了，因为缺乏系统的规划，很多地方简直可以用垃圾场来形容，在这些垃圾场的衬托下，哪怕没商业小区环境好那么一点点的都要价奇高，最最恐怖的是，现在无房可售。说个极端的例子，趟过这些好的小区全部都是自住了，你想买都没地儿买了，所以在ZF没有出台房产税之前，你要感谢投资客提供给你了买上这种房子的机会，你也要感谢那些换学区或买别墅的业主，正是他们冲去了虽然老点但是学区好或者房子大但周边荒的地方，才给了你一点点机会能买到这些房子，因为是更加被动的二手房市场，优质的房源将会越来越稀缺，这些房子将义无反顾地走向80万。就算房产税出台了，持有多套房的房主扛不住了，卖出来了，房价出现回调后，还会继续上行。这个前提是人口规模稳定的前提下，当然如果北京这种地方开始大量的人口负增长，就另当别论了，这种可能几乎为0吧，我的理解是当整个中国的人口规模开始大规模下降的时候，小城市应该是灾难了，北京这种地方顶多是平稳或小幅下调。从世界范围内看中国的城市化，尤其是大城市化还远远不够。2016年的利率已经是近些年的新低了，当然还有下调的空间，为了保经济，甚至可能出现更低的利率，虽然提出了供给侧改革这种真的有可能拯救经济的办法，但有些人如果玩不好，可能又玩回了四万亿的老套路上来，那就是利率进一步下跌，幸好有外汇管制这道墙，不然加上汇率压力，中国经济真的是难上加难，目前来看由于管制反而可以有大的运作空间，就是放水空间，所以经济不好，又不敢加息，只能任凭楼市疯狂。本波上涨的另一个巨大动力就是外地户籍满五，2010年限购以来，无数的新增外地户籍人口被挡在了买房大军的墙外，而2010年新增常住人口高达102万创历史新高，2011年下降为57外，之后一路下降到2015年的19万，可以明确的看到这波房价上涨大潮中外地户籍购买的比例非常高，就是因为当初被限的这一波终于被释放了出来，所以当他们在2015年不断解禁后，出现了2016年上半年的疯狂行情，加上上涨预期强烈，卖房者惜售，买房者爆棚，北京将有可能出现2015缓慢上行、2016疯狂上行连续两年的上涨行情。而在2017年才有可能出现压力的缓解，从时间上对应2011年新增常驻人口增幅下降的情况，但直到2015年常驻人口也是在增长，所以上涨的压力是一直有的。所以从供给和人口的基本面上房价上涨的动力十足，房价的变数主要集中在政府的货币政策和财政政策了，货币政策前面提了经济不好，水还是要放的，息肯定是加不了了，财政政策，房产税的出台虽然雷声大，但是以一贯的作风和办事效率，5年内能出台都是上天的恩惠，何况北京买地赚的盆满钵满，暂时没有动力推行房产税，不像小城市已经急疯了，没有税源了，急疯了也没用，就算出了房产税，小地方的人民收入低，你们还要搜刮，难道要逼人造反不成，所以小地方征收也面临大难题，所以说这个东西真要落地，我给5年的时间，这5年，都是楼市继续疯狂的理由。最后一个基本面，经济状况，如果经济状况持续恶化，那么大家也不要想房价跌了，就算他跌了你可能也买不起了，因为你已经失业了，连贷款银行都不给你。最后一句总价，虽然你的幸福指数低，但是高房价给你制造了奋斗的情绪，对于国家的发展反而可能是个好事，至少贡献了GDP，这就叫舍小家为“大家”。=== 日【无房可买的市场、涨跌无所谓的刚需】 ===作为一个刚需，最近的一个月，我经历了无数个失眠的夜晚，因为我的判断失误认为近期为平稳期，所以在7月底先将自己的房子卖出，然后才开始寻找置换的改善性住房，没想到的时候，在我卖出之后的一个月内，房价和房源都出现了前所未有的局面，就是8月9日写的上一部分的感悟里提到的，房价方面，我所在的小区，几乎都踩着我的房子的价格上涨了10-30万不等，我们关注的小区，更是直接高报30-100万不等，搞得我老婆天天损我“分析这分析那有个屁用”，我说，说什么都没用，我们还是尽快找的新的房子，避免空仓太长时间减少损失吧，这就来到了房源问题，我们所关注的小区，几乎在售的房子都有各种各样的问题，比如遮挡、顶层漏过雨、拐角房、临街等等各种问题，作为刚需真心不能忍，那两天这些房子的情况我都能背下来，因为就那么几套，还不诚心卖，要么说我没买到房不能签约，要么给个远高于之前成交价100万左右的价格，要么就是对周期、首付情况有各种要求，要么不满五唯一，税费奇高，不能高贷款，就这样，不断地关注房源、看房、失望、终于房子还能忍欣喜、谈判再失望，反复了N次后，才在马上崩溃的精神边缘订下了一套相对满意的房子，几乎这一个月可以说就是在和时间赛跑，就害怕稀缺的房地产供应和疯狂的购房人群再将房价推高一个台阶。经过这次经历，我有这样几个感悟：1. 如果对房子有极强的安全感依赖，千万不能先卖后买，要不然心理上必然承受巨大的压力。2. 如果是市场疯狂上涨期，千万不要企图谈价或者再想想，不抢在前面就失去了绝佳的机会。3. 不要幻想租房也很美好，因为我们在无房可买的尴尬期，也决定不行租房几年等房产税出台，房价崩盘了再说，可是当我们搜寻了一圈，发现真正优质的出租房源极少，房子装修状况十分糟糕，基本不能宜居，这也是我们意识到情况严重性和买房迫切性的原因，4. 在大情况变化之前，通过这个细节的市场我们几乎看到的就是这样一个市场，他涨的时候房源多一些的时候，你犹豫买不上，当市场降温，成交量下降的时候，你会发现，你未必有房可买，整个北京，如果你是一个买房者，有一定的生活品质要求，你真的会发现，优质房源在市场上十分稀少，为了找到那套符合你的房子，你可能需要付出大量的心血，大量的脑力和体力的损耗。5. 即使未来降价的概率是10%，我们也无法承担那90%上涨的概率，现在这种经济状况，幻想政府加息几乎是不可能的，但由于房地产泡沫严重，政府又不敢再次降息降准，两难境地。房价上涨预期如此强烈，而供给又严重不足，未来上行压力依然很大，而且外地户籍的限购基本已经起不到作用，北京也很难出台更加严格的限购措施，现有的购房人群基数依然很大。尽管如此，我们在换房时，几乎不对未来涨跌做假设，因为我们是刚需，如果未来涨了，我依然维持了资产保值，如果未来跌了，我未来赚的钱可以帮我做更好的置换，所以持有房产对于我个人而言是一个对冲产品，无论涨跌都无所谓，唯独不能空仓，空仓的最大危机是无法应对房价上涨，快速上涨的房价导致你未来购买优质房产的能力越来越弱，除非你有指数级增长财富的能力，所以这次买房体验的最终极收获就是：不能空仓！！！不能空仓！！！不能空仓！！！当然这里还要说一个购房建议，为了避免经济危机和房价暴跌的风险，还是不要冒险借钱和高贷，可以在低潮期这样，不能在疯狂期这样，因为那就是在赌博了，赌赢了算你厉害，赌输了你可能会跳楼，所以我们在置换时，最终放弃了高负债的购房方式。最后请允许我再次吐槽一下帝都的城市建设，有的小区里环境优美，出门就是臭水沟环绕，贵国的街道办事处什么时候可以民选？不要求别的，街道办能民选就行。再一点很多优质的小区因为物业差，简直乱的一塌糊涂，如果有个好的业委会，生活质量就可能提升一个数量级，我们是不是有必要推广一下业委会组建意识呢？最后吐槽一下中介，公司这么久了也不给经纪人做个税费计算器，我自己写了一个简直太方便了，每次经纪人算的都没我快，回头我把这个计算器做个APP放出来，专门给你们用哈！收费的！！！哼哼！买房的有需要的也留言哈，仅限北京计算法！另外，想到了一套完美的互联网中介新玩法，有机会让购房者体验到真正的好服务好产品，像爱屋这种就是披着互联网外衣的传统中介，完全没有走升级玩法，跟大多数p2p公司一样。=== 日【房地产刺激的乘数效应】===我们一直喜欢提的说法是，房地产泡沫会毁了中国经济啦，钱都进了房子实体怎么发展啦，全民炒房药丸啦，但大家很少讨论房地产刺激的正面作用，这次我们只夸房地产刺激，首先促进了房产价格快速上行，上涨预期将很多人拉入到购房大军里来，这就做到了【第一点，需求集中释放】，因为中国人高储蓄所以这个玩法很有效，买个房就从高储蓄变成了高负债，相当于把一个中国家庭变成了一个美国家庭，这就完成了【第二点，负债化】，负债增加就带动了金融体系，集中买房后，带动了装修，门窗、家电、废品、沙发、床、灯具、厨房用品、床上用品，防盗系统等等，带动了N个行业的需求，尤其改善型住房对生活品质要求的提高，会带动产业升级的需要，进而推动N个行业的发展，这就完成了【第三点、乘数效应】，高负债之后，一个人的压力就会变大，需要更多的钱，更加努力工作，就完成了【第四点、增加劳动力供给】，新增加的劳动力无处释放，就会引发新的失业和创业，进而完成【第五点、激发创新】，因为生存的压力逼迫人们积极寻找新的出路，还记得刚刚改革开放时富了什么人么？商业形态有机会进入一个新的平衡。因为整个社会和经济形态是以人为核心，人以家庭为核心，房产承载了一个家庭，所以使用房地产带动经济无论何时都是一个靠谱的方法，甚至可能比基础设施建设效果可能还要好，但话说回来，这个带动靠的是量，不是价，说白了，北京的房价就算涨到天上，每天只成交一套，那也没什么意义。当下状况，对于政府最好的情况是，让房价平稳并提高成交量，大城市适当增加供给，小城市加快去库存，当然如果本领高，让价跌的同时完成放量才是最完美的，但是很难，所以避免暴跌和暴涨，让房价平稳上涨应该是风险最低的方案选择了，胡诌完毕，谢谢各位看官！=== 日【限购限贷政策狼来了】===刚消停了两天，新的心事又来了，上海新的限贷谣言把上海市民政局着实坑了一把。说说关于限购限贷政策的思考吧。首先，我们要理清限制性政策的本意，就是抑制投资投机性需求，保持房价平稳，这两件事关乎两件大事儿：民生和金融。抑制投资投机性需求为什么关注民生呢？设想你是一个北京生活的白领，经过多年的奋斗，已经熟悉了这里，想安居下来，准备买套房子，发现已经被温州人买光了，而且房价已经涨到只有富人买得起的地步，这个时候的房子还是以居住为根本的么？商品房、保障性住房的本质还是要人住的，不是用来炒的，这就是民生，如果一个城市的房子被大量压根就不在这边工作生活的人炒来炒去，这个城市生活的人们是不是会很崩溃？保持房价平稳与金融，这就是老生常谈了，如果房价暴跌，带来的影响前面讨论过，大家也可以去看看历史上各国房价暴跌都伴随着什么？经济危机！几乎所有的房价暴跌都和经济危机在一起，我们不讨论因果关系，但就这种关联性，你觉得政府敢主动刺破这个泡沫么？不敢！但问题是现在已经把需求都抑制成这样了，还怎样对需求下手呢？这些天上海的限购谣言就是个例子，首套房首付五成，或者离婚一年之内按离婚前处理，这种逆天的想法都能想出来，说明什么？就是现在的限购已经相当严格了，再加码就只能变态了不人道了，首套房首付五成这种想法，就是为了保经济，毁民生了，两者不可兼得了，在当前的大环境下，如果房价继续疯狂到一定地步这种混招也不是不可能使出来的，但一旦使出来就真的是抑制刚需了，和之前各级政府反复提及的支持刚需的原则就相违背了，就撕破脸了，反正民生和经济相比还是要保经济的，大原则就是房价不能暴涨，但是问题就在于，政府非要走这一步么？首套降首付这种政策真的能保住经济么？他们有没有更好的办法呢？北京之前是一直有的，那就是自住型商品房，这个东西做得很好，把新房价格拉了下来，但是中心城区已经是豪宅的天下了，二手房价格也是高的不得了，这种情况下，要不要抑制二手房的房价成为北京政府面临的问题，之前我们讨论过，只要周末供地足够，传导效应会使中心城区房价有所减少，所以理论上政府只要知道未来的供给情况，就可以预测是否需要再进一步限制需求以维持房价的稳定，目前的来看北京在下半年会迎来集中的自住房供应，地荒是这几个月的事情，影响的将是明年年中的行情，所以说这个问题，及时下半年不用面对，明年也必然要面对，现在这个局面和中国经济一样，都逼到了死胡同，货币政策既不敢降息也不敢加息，降息会影响汇率，加息会影响疲软的经济，只能维持不动，限购政策呢？也已经加码到极限了，总不能干脆不让买了吧，要是真不让买了，房价是稳了，中国今年的经济就费了，今年的经济还是要靠房地产来救的，想踢开房地产起码也得等各行业复苏了吧，虽然现在已经呈现企稳迹象，但不能立刻踹一脚吧，这是很危险的，所以我认为现在这个局面，不动才是上上策，动的话也不能大动，一点点抑制，否则就真如中科院的预言变成了2016年下半年房价断崖式下跌了。如果真像谣言中那样动，那就是大动了，相对于给上海楼市加入了极大的不确定性，弄不好的话，由于大幅度降低了杠杆，导致刚需购买力立刻下降，换房人的房子就卖不上价，一开始可能不卖，但房还是要换的，最后只能便宜卖了，进而导致改善性需求的供给端房子也卖不上价了，拖累中高端房产，从低端到高端就整个被拖下来了，进而导致价跌，不要小看了价跌，银行的抵押可是看房子近期成交价的，抵押就不足了，整个金融体系的风险就来了；那么抑制刚需有没有不跌的可能呢？不太可能，为什么？因为现在的市场活力就是换房链为主的，这是主市场，链条顶端的是有变现需求的人或者换别墅的，现在这种上涨的局面下一般来说投资客是不出来卖房的，所以现在市面上就没几个投资客，你限购后一样，如果有下跌迹象他们还要出来砸盘呢，我们暂且假定他们都不出来，那么顶端的就是纯变现需求的或者换别墅的，顶端也是刚需，他们要么要钱，要么亟待换上别墅生活，你让他们不卖了？所以这个供给基本没有变，而你抑制了刚需的贷款，没有抑制人数，所以需求人数也没有变，唯一变的是杠杆，杠杆小了，自然总价就只能下行来迎合双方了。从这个分析我们可以看到，首套房限贷这件事儿和去年股市的去杠杆的事儿是一样的，主动刺破泡沫，千股跌停就变成了千房跌停。那二套房非普限贷这事儿呢？这个是北京市今年7月的白皮书明文写的，“适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例”，这个就是我说的小调，小调对房价上涨的对冲就要温和的多。当然前面的讨论对于房价涨跌都是有效的，为什么？因为目前的情况，不是疯狂涨是慢慢涨，一年涨40%，每个月百分之几，无论涨到那个点位，首套限贷一出就会从当前点位按杠杆比例断崖式下调，比如谣言中说的30%变成50%，一下子就空出了20%的空间，杠杆倍数从3.3变成了2，购买力直接降低了40%，比如以前100万首付买330万房，现在就变成了只能买200万房了，凭空消失了130万的支撑。房价下跌40%也跟当年日本经济泡沫后的下跌差不多了吧？这半年多的贷款几乎就全部变成抵押不足了，他们又没有足够现金去不足抵押，他们就真的要疯了；当然由于地区指导线的限制，很多人的情况要好一些，但大趋势大抵就是这个样子滴。这次的分析告诉我们一件事儿，就是一线城市已经没有什么限购政策空间了，如果一不小心出个昏招，像什么首套五成这种就是作死了，如果微调，像北京说的二套非普这种还是稳健的，认房又认贷也是个中等级别的武器，不排除被再次启用，都不会将刚需直接拍死。所以，刚需们大抵还是要相信一线城市不会出作死的政策的，如果出了二话不说，解约，抛售，坐等房价断崖式下跌。至于如果出了离婚这种政策，我看，大家就也二话不说，打掉牙往肚子里咽吧，人权都没有了，你还想要啥？人家真离婚的够惨了，还被你们这些假离婚的给连累，能不能气死？这里面还有一则非常有意思的消息值得深思：北京市规划和国土资源管理委员会曾表示，今年北京将严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地控制在1850公顷以内，要拆多、供少，逐步“瘦身”。北京明知道减少供地会推高房价，还要这样搞，为什么？北京有明确的控制人口总量的任务，但从来没有明确的控制房价的任务，高房价一定程度上缓解了人口压力，所以房价缓慢上涨是会令市政府比较满意的节奏，所以适时推出微调的政策，抑制房价过快上涨，应该是北京市未来政策制定的主方向。=== 日 【谣言制造者被抓】===我仍然好奇的是，彭博社援引的消息哪里来的我仍然好奇的是，彭博社援引的消息哪里来的=== 日【炒房与赌博】===最近这些日子，大家可以看到朋友圈、媒体都被房子刷爆了，很多人跑到不限购的地方疯狂抢房，有没有发现与去年的股市火热期类似的全民谈论股票的影子，现在到处都在讨论房子，很多人已经失去理智。今天我们来讨论的问题就是赌博。我们每个普通人与成功人士一个最关键的差别就在于总是用贪婪算法在生活，而聪明的人都是在用动态规划算法在生活，所谓贪婪算法就是生活的每一步都希望走出利益最大化的一步，而动态规划是我走出这一步在眼下来看不一定能获取短期最大利益，而长期来看，有可能是最优解。所以普通人看到股市跌跌不休的时候，不敢进，害怕进去就被套，而不想从大趋势上，现在是底部区域，而当股价上涨一次次刷新心理预期的时候，又害怕掉队，希望进去捞一把就跑，完全不考虑现在是顶部区域，更不要说仓位控制什么的了，一旦被套，就幻想反弹的时候能够解套，完全不考虑下跌趋势已经形成，从长远看割肉是远比等着解套划算的。好在股市流动性还好，但大家却用炒股的思维来炒楼，楼市流动性这么差的东西你也敢玩儿，真要是跌了，想割肉恐怕都难。有人肯定要说，楼市只会一直涨，永远不会跌，你这句话有一半说对了，那就是有些地方、有些区域的楼市也许在未来十年二十年都不会跌，但是像固安这种炒概念的地方，你们也去买，我只能说这需要不仅是远见还有胆识。注意，这里我不做预测，也不是说固安一定没有前途，我只是知道很多不再固安住的人，去固安买房，也就是炒房行为，当一个区域聚集了太多炒房客的时候，就是背离基本价值面的时候，就有可能变成下一个鄂尔多斯，所以当我们再炒作一个背离基本面的东西的时候，我们就是在赌博，毋庸置疑，更恐怖的是，很多不敢碰股市的人，敢碰楼市，在这个更大的赌局里，我真不知道有多人已经意识到了危险，中国人好投机却缺乏系统的赌博学训练。赌可以，但是要控制风险，我把赌博算到金融学里的一个分支，因为整个金融体系里，其实也充满了赌博，但金融学更大的魅力在于风险控制，通过巧妙的搭配方式，我们可以将风险控制在自己想要的程度，比如通过购买期货对冲现货风险，通过分散投资降低风险。很多玩过德州扑克的人应该对估算概率来下注的策略印象深刻，我们的人生面临的种种状况又何尝不是如此，当面对未来的不确定，而需要我们做出选择的时候，我们应该谨记：对于决定要去赌的人，要分析当前的形势，估算未来的各种局面的概率，面对不同的概率下不同的赌注。赌也要赌出水平，不要像无头的苍蝇。对于不喜欢不确定性的人，要善用对冲和分散投资来降低你的风险。无论上面哪一种，都要在失败的时候给自己一个大概率保障的机会。 陈宇先生有篇文章写的特别好 《未来几年赚钱的逻辑》，其中说道：从我的角度来看，在你的安全边际越高的情况下，那么你承受风险的能力必然增加，而越能承受风险的人，所博取风险高溢价的可能性就会增加。这个逻辑是非常清晰的，保持足够的流动性，可以让你有机会去博取更高的风险溢价。而流动性不够的情况下，则会丧失各种机会。我自己是一个业余投资人，五六年时间投了200多家公司，说实话，我什么都不懂，因为早期都是不确定的机会，我都是瞎投资。前几年，我见到一个不错的年轻人就会给他一点钱，很多人说我很激进，我觉得我一点不激进，因为给他的钱都是小钱。因为从我个人配置来看，我90%的钱都放在稳定的收益上面，每年赚取一部分的利息收入，然后我拿这利息收入去做投资，投完亏了就亏，对我不构成任何影响。现在各种折价机会很明显了，我前段时间去了趟神木，发现很多老板都开豪车，住豪宅，但结果呢？没钱加油，为什么啊？因为没现金。从一定阶段来看，只有现金才是你的钱，其他都是假的。这个时候，谁有现金，谁就能博取高折价的机会。当然，一切决定是有很多前提的，陈宇先生做出这些判断的前提是他认为人民币有价值的，计算这些，当年日本人炒房的逻辑就是认为会一直通胀下去，货币会一直滥发下去，所以认为房价再高也会慢慢被抹平，但日本却收紧了货币的大门，日本的老百姓意识不到这些，他们看到的只有恐慌性购房，然后给自己找一堆理由和前提。那么陈先生的说法和普通人又有什么不同呢，最关键的不同就是人民币即使大幅贬值，他也有利息作为对冲，他参与豪赌的部分是个人全部可支配资产的一小部分，这就是重要的风险控制。所以，无论了未来是什么样的情形，对他来说，不会因为赌博的风险导致倾家荡产。反过来，我们很多实业家反而且在大赌，有些行业明明已经变得衰落，却还要死守，所以很多人倒下了，不要以为实业不是赌博，这也是在赌博，尤其是背负了大量的高利贷去救企业，就是豪赌，赌赢了皆大欢喜，赌输了真的是关系人命啊，那个时候你会发现，为什么金钱、财富，不过一个数字游戏却要了人的性命，因为他们不只是在做实业，而是在豪赌。普通人挣死工资就不用承担这种风险，这是一种保守的风险控制，聪明的风险控制就是在可控情况下适当参与风险性项目，李开复老师经常说，希望中国的年轻人要有了一定的经济基础、人脉和工作经验再行创业，就是希望创业者不要豪赌，要具备一定的实力基础了，才能增加你成功的概率，有些同学，家境贫寒却一心创业，且不说责任心吧，但是风险就是极大的，他们不但拿钱赌，还拿健康赌，拿命赌，这也是一种豪赌。总之，一句话：聪明人做风险控制，赌徒才孤注一掷。说了这么多，回到房子上来。我对各位的建议是，刚需该买就买，要在自己可承受的范围内，缺少首付资金的时候，要评估好风险再考虑管七大姑八大姨借钱，比如你现在薪水高，就是首付不够，借个50万，一年就还上了，也可以，但如果你妄想的是借来的钱去买个固安的房子，搏一搏暴涨后的暴利，然后再还钱，把赚出来的钱放进腰包，那我觉得你这么做跟挪用公款炒股是一个性质。所以，无论何时，不要孤注一掷，如果你正考虑咬紧牙关买房，希望我的话对你有所帮助。=== 日 【北京终于出手了】===正如之前的分析，北京选择了微调杠杆的手段，这是明智的。在这里我来分析一下本次限贷对北京楼市的影响，只说二手房和本次限贷政策。1. 北京二手房现状。45%是连环单，多数借助杠杆，首套置业者外地户籍极高，郊区可以达到50%以上，首次置业者普遍首付不足，许多需要借钱和消费贷，改善型刚需，包括户型升级、区域升级和学区升级，是优质学区、优质地段和大户型的主要需求端，也就是说，总价700万以上的房子的需求端多数都是换房者。贷款方面，都是围绕北京市地区非普指导价走。满五年唯一的普通住宅缴纳的税费最少，因而最受欢迎。北京非普指导线为：五环以内区域，单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元/套；五环到六环之间，单价不超过31680元/平方米、总价不超过374.4万元/套；六环以外，单价不超过23760元/平方米、总价不超过280.8万元/套。总价比较高的购买者一般为了避税，很多人都选择非普线做网签价，即如果一套房子买1000万，一般购房者会将网签价做成468万，贷款327万，其余的全部为首期款，约六七百万，首期款由税费、首付款和中介费构成。但很多首付不足的购房者，可能会考虑多缴税来高贷款，具体比例没有数据，应该不会太高，因为贷款500万为高贷，银行审核严格，需要家庭税后收入银行流水真的达到月均5万以上，这种收入水平在北京市是可以进入前1%的。供需方面，由于一年多的火爆楼市，导致北京基本处于房源稀缺的状态，优质房源基本都被抢购一空。2. 政策影响本次的限贷政策主要四个方面：1. 首套普通 35%2. 首套非普 40%3. 二套普通 50%4. 二套非普 70%先说已经签了合同还没有网签的购房者，会怎么样：1. 网签价已经压在了非普线上，无法通过提高网签价来做高贷款额，否则必然突破非普，满五唯一非普的税费是5.6%，意味着多出了5.6% * 网签价的税费，来换取高贷款，一旦突破了非普线，网签价就可以按照首付能力，反向计算贷款额了，但由于非普40%的首付，意味着网签价要提高很多才能达到之前的贷款额度，而且还要考虑税费，没多贷款100万，就多为国家掏5.6万的税费。而35%多出来的5%，只影响10-20万的首付，所以算下来，还是多借个20万做首付比较划算。所以对这类人群一般来说会选择多借20万来当首付，也就是说对于这类购房者购买力难度加大非普指导价*5%，比如四环到五环为468 * 5% = 23万，户型大的可能会再高一些，比如四环到五环139平米的普通住宅上限价为550万，影响购买力30万。2. 对于郊区一点的房子，比如回龙观、天通苑这种，房价很多没有到374，可能仅仅通过提高网签价来做高首付款，比如网签340的房子，本来贷款额为237，35%之后变成了221，有两个选择多搞16万首付，或者网签价改成365，就可以了，改变网签价影响税费，满五唯一的只有1%，多出了2500元的税费，牛毛而已。但是这里面有一个别的问题，就是原来的合同价必须高于365，否则，房东不一定愿意配合你改合同，另外及时合同价高于365也有一个问题，就是房东可以不配合改合同，这样意味着你的该网签价的办法可能行不通，还得走提高首付16万的路子，如果房东配合，成本就只有2500元而已。3. 对于已经超过了非普线的人来说，比如购买140平米以上的户型，或者本来首付不够，本来就打算突破非普线的购房者而言，这个的影响也是分首付和税费两个层面，由于首付提高了10%，那么就是网签价*10%，比如1000万的房子，600万的网签，就是60万首付的提高，第二个方案是再次提高网签价，原来600万网签贷款420，现在需要利用公式 吧v网签价 * (0.6 - 0.056) = 原贷款额 来反算，为772万网签价，多出了10万左右的税费，这十万就充公了。所以这类人群是首付和税费都影响最大的一批。首付不足的人群来说，就是十万的购买力影响。4. 对于非满五唯一的影响更大，因为上述各类人群，都试图通过提高网签价来提高贷款，结果会导致税费的上升，而非满五唯一的有很多的房子是原值比较低的，这样20%的个税影响还是比较大的，所以总体来说会拉大满五唯一和非满五唯一之间的差距。5. 对于二套来说，影响比较大，可能会增加北京的离婚率。总体来说，本次北京市的政策，对于郊区首套普通的人来说，不一定有太大的杀伤力，因为他们买的房子本身就没有超非普，首付成本只有几千块的税费影响，但是他们面临最大的问题是房东合同变更的问题。房东如果认为房价继续上行，可能会拒绝变更，这样他们的首付成本就变成10-20万的样子。对于优质区域首套普通的人来说，多了大约10-20万的首付成本，但他们多数是改善型刚需，所以随便搞个消费贷，借个钱一般就能搞定，当然这些人当中也有一些已经卯足了劲往上够的，可能就会受到影响。对于已经打算非普的购房人来说，就复杂的多，最低首付成本提升大概十万量级，如果不想缴税需要提高首付款几十万到上百万不等，算是影响比较大的群体。那么对于还没有出手购房的人呢？通过上面的分析，对于不同的购房区域，不同的购房人群，面临的购房成本提升是不同的，有的人只有几千块的成本，有的是十几万，有的是几十万。所以会出现购房心理影响的分化。首先远郊小户型的购买者将不受影响，压在非普线的购房者将受到略微的影响，140平米以上的房子的购买者将受到一定程度的影响，可能考虑转战非普线以下的房子。对于房价的影响，我个人认为，确实不好说，从供需来说，如果是现在的供需状况，这个政策的影响十分有限，比如现在是三个人抢一套房，变成了两个人抢一套房，只能降低涨幅。但是政策的心里效应要更加重要一些，现在购房人的恐慌可能受到平抑，购房者的因房东跳涨的气氛情绪可能导致他们多翻空，一旦进入心理上的看空，虽然潜在有两个购买力，但这两个人可能都跟房东置气进入了观望状态。没有进入市场的购房者也可能进入观望状态，所以实际的供需情况将让位与心理博弈情况，人心难测，所以房价的走势就难以预测。如果未来房价继续快速上涨，那么买房心理防线再次崩溃，就会继续进入恐慌状态，持续加剧供需矛盾，总的来说，北京依然是供不应求，必然有继续上涨的动力，除非北京继续加码限贷政策，直至达到供需真实的平衡，但是那个时候就不排除崩盘的危险了，从现阶段来看，继续疯狂是可能发生的，僵持与回调是可能发生的，僵持后再涨再疯狂也是可能发生的，崩盘是不太可能发生的。额外说一句，限购和限贷不是一个层面的政策，限购其实更加严厉，直接干掉了一部分需求，限贷只是多加了一块绊脚石，比较温和，北京市不排除根据全市房价走势，逐步提高限贷的力度。但本次政策需要至少半年的观察期，对于很多人来说也算是利空出尽，心里一块石头落了地吧。
我是来完善的，主要观点是比较认同的一句话首先要弄懂两个核心问题，房价是由哪些东西构成的，房地产行业在中国代表着什么来来，我先给大家讲一个故事，来阐述下我对第一个问题的理解。 从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成 从前有一个土豪张，她挖煤赚了很多很多的钱钱，十个亿人民币哦
（某县地产大亨 土豪张）
（某县地产大亨 土豪张）有一天她拍脑门突然想建一栋房子，房地产行业火啊，国民经济命脉有木有。她首先找来几个狗头军师ABCDE开会先。Step1：先要进行投资决策和市场分析
Cost :150万
撰写项目立项和可行性研究，这可不是拍脑门就能搞出来的，OK，土豪张找来狗头军师A，他们签订了合作意向书、确定了初步开发方案，编制、申报审批项目建议书。 Step2: 取得土地的使用权
Cost: 1亿（地价款+各项税款合计）她中意了村头的两块地，一块是集体土地，一块是拆迁土地。在军师B的帮助下，果断拿地。土豪变地王插入篇：1个亿的背后(此段略长略无聊，慎读，可跳过，插入篇就是告诉你土地为什么值钱)集体土地的征用程序（土地一级开发）：申请建设用地拟定征地方案受理、审批土地确定征地方案发布征地公告实施征地补偿安置颁发《建设用地批准书》在以上步骤中涉及到的费用：土地补偿费青苗及树苗补偿费地上物补充费劳动力安置费新菜地开发建设基金耕地占用税征地管理费超转人员安置费耕地开垦费新增建设用地有偿使用税拆迁用地安置程序（土地一级开发）：拟定拆迁安置方案提出拆迁申请颁发《房屋拆迁许可证》签订房屋拆迁责任书发布拆迁公告召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置在以上步骤中涉及到的费用： 国有土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费城市房屋拆迁搬家补助费拆迁标准租私房资助费提前搬家奖励费临时安置补助费（周转费）停产停业综合补助费一次性异地安置补助费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费危改小区树木移植费园林部门所有树木补偿费 建设单位取得国有土地使用权（土地的二级开发）主要形式：划拨、招标、挂牌、拍卖防洪工程建设维护管理费：每平方米20元+每年每平方米2元土地权属调查、地籍测绘费：最高不超过30万元地价评估费：按照土地价格0.1‰到5‰资金占用费、土地闲置费 （以上为一般情况，各地区不同情况有所不同，但这个不是重点，是不？大家会意一下一块土地背后的各种"苛捐杂税"）Step3：确定规划设计方案获得规划许可 Cost:500万传说中的“报建”在这个过程中，土豪张要个各种、各种相关部门打交道。申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》《规划设计条件通知书》及用地红线等等等等等等.....很多费用的发生都是和投资本身的百分比有关，500万是我暂估的，没有计算灰色地带的花销如此繁琐，土豪张要累觉不爱了，不过没关系，到下一个环节，她就能成为大爷了。Step4：工程前期 Cost:1200万土豪张找来开设计院的C君、勘察院的D君、做市政设计的E君、招投标的F君发生费用：工程勘察（测量）费（150万）市政园林设计费（250万）土建安装设计费（600万）建设工程招投标管理费（10万）招标代理服务费 （100万）其他费用，工程概算费等（100万以内） step5 :建设阶段
Cost : 3亿 这个过程虽然写的最少，但是应该是最复杂的一个过程，长期投身于土建事业的老中青年们会深有赶脚.
一个土建项目的建设周期约为两年，投入生产的人员可以数以百计甚至更多。大家自行补脑下工地上热火朝天的场面。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商，混凝土运输工，所有你能想到和想不到的角色。 3亿是个什么概念呢？一个二线城市三环内，一个8栋20层的高层构成的小区（含景观）每平米的建筑造价在元左右 step 6 :建设阶段和竣工阶段的各种税
Cost:2000万
土豪张平时交些水电煤气费都烦死了，这些更让人上火。城市基础设施“四源”建设费市政公用设施建设费： 城近郊100元/m2城市基础设施建设费： 城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2地下水资源费： 住宅9元/m2竣工档案保证金：工程概算1%-3%防空地下室异地建设费：1640元/m2建材发展补充基金：住宅免交step 7: 竣工阶段
Cost:500万
建设工程验收手续开发项目验收与备案人防工程验收与备案规划验收与备案建设工程档案资料的报送移交商品住宅性能认定竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记以上都需要和各种部门打交道的，大家随意感受下step8: 租售阶段
Cost:4000万这部分我认为是分为两部分的，一是房地产营销和销售的成本，可通俗理解为打广告、建售楼处等，此处不多谈，另一部分就是各种需要交纳的税费。企业所得税：33%房屋所有权登记费：80元/套住房交易手续费：3元/m2营业税：销售收入5%城市维护建设税：营业税的7%居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%物业管理费：政府指导价教育费附加：营业税的3%印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%本想最后测算出一个结果，但前提都是在一个比较模糊的假设和估测下，没法个大家一个稍准确的结果，只能给出一个大概的数值：如果每平米的房价是1万元的话，经过上面的步骤，我个人认为实际成本7000是有的。正如所说，面包贵是吧 面粉还不便宜呢？房地产行业在中国意味着什么？从上面的开发步骤，我们不难看出，说是国民主要经济之一并不为过。从经济角度来讲，几乎没有行业能与政府联系的如此紧密，巨大的经济产业链，一个高层住宅小区的造价是3亿左右，一个城市有多少这样的小区呢？中国呢？从个人来讲，参与到这个产业的人成百上千，每一个环节的生产和过程的审批要经过多少人？几乎每个工科院校都有土建等专业，从这一小点就可以看出从事这个行业的数量。房地产不单单是政府的事情，是整个社会中一部分人共同构成的经济体。房价为什么这么高，还有很多市场因素，比如说刚性需求、比如说开发商虚假哄抬市场等等，这些答案不管是知乎上还是其他网站上都有过诸多的解答，在这里不多谈。内因和外因，都很重要。我觉得如果了解了下房地产开发的流程，这个思路可以对于地产的很多问题有一定的认识：比如，为什么中国的房价相比外国的这么贵？（回顾下我国的开发流程，想象下外国的开发流程） 比如，房地产何时崩盘？（崩盘了是开发商一个人跳楼吗？牵一发而动全身有木有）等等等.........................................1月9日补充...............................知我者，
这个问题我们该回到房子商品化刚开始时来看。
中国有两个人，A先富起来的人，B还没富起来的人。政府找开发商给A和B都建房子，市场房子数2，但A和B要花钱买才行。A的收入比B高，所以最早房子卖给了A，B买不起，这个阶段B是想买也没钱买，市场不热，房价还只是和普通商品一样是消费品价格，0泡沫，A觉得便宜就把建给B的房子也买了下来，可以向B炫富，也可以租给B增加收入。A 2套，B 0套。A收入增加，B要交房租收入减少。第二阶段，政府说银行你借钱给B买房吧，让他慢慢还。银行开始放房贷了，B可以借钱买房了，可是原来给B建的房子让A买了啊，B找A买，A看B心急的样子觉得必须得宰他一笔，而且房子卖B了日后大家一样了拿啥显摆，就说好啊双倍价格卖你。B不干就找政府，政府就说开发商你再建1个房子吧，反正可以增加GDP。房子建好了，A为了能宰B一笔必须不让B有房子，也跑去争买房，政府没规定开发商房子只能卖给B，B跑去银行贷款，A也去凑热闹，政府只允许银行1个贷款份额，也没说只给B，银行放贷怕收不回，所以更愿意给有钱有固定资产的，A顺利拿到房贷。所以总房子数3，A 3套，B 0套。第三阶段，A揣着3套房也担心计划落空，于是不停对B显摆，没房子住太不像样了，房子是必须品，没房子姑娘不嫁你，来买我的房子吧，三倍价格就卖给你，对了，下个月开始涨房租，我要刚好能还房贷。B恨得牙痒痒，继续找政府。政府说开发商你再建个房子吧，说银行你不能嫌贫爱富，0首付也可以贷！房子建好了，A为了能继续在B面前显摆，为了继续有租收，必须抢。开发商一看A和B都要这房子，开心了，马上涨价，涨到有一方无法承受为止。A的收入本来就比B高，B还要交租给A，B在抢房过程中自然就输了！
社会总房子数4，A 4套，B 0套。
A对B说，现在我有2套房子要还房贷了，租金得再涨！A收入继续增加，B收入继续减少！第四阶段，开发商赚了一笔大的很开心，主动找政府说我要建很多很多房子，政府觉得可以啊，都是GDP嘛，你上次赚那么多，这次你得贡献点给政府，地得拍卖。开发商没办法，硬着头皮拍块地建1套卖，上次卖价加上这次地价，A继续把房子买下，B继续失败。开发商觉得不错啊，加上拍卖地价一样好卖，就找银行借钱，找政府拍更多的地，建更多的房子。前面就是房价怎样涨高的故事，后面的故事就是未来！
价格来自供求均衡。户籍稀缺， 房价最根本的地方在于其带来的教育补贴。 没人为了良好的保温， 良好的电梯， 良好的花园， 良好的光纤去买房， 房子的重点在房子背后的户籍， 户籍带来福利补贴， 而户籍只有部分房才有（野地里自己造房子没教育补贴）原材料/土地供给不足，18亿亩红线，
农村土地无法开发, 供给无法增加, 需求始终在上涨货币供给过剩， 流动性去向受限/ 高利率资产严重不足，
由于资本账户管制， 境内居民要投资境外资产十分困难， 低利率导致的泛滥流动性只能被迫围猎房地产这样的高利率低风险资产资产分布问题， ， 对于谷俊山这样的不动产持有者/ 强购买力者来说房价是一点也不贵。 觉得房价高的是没有资产的人， 而这一部分人在市场内， 人数比有钱人多很多(但是购买力不如少数有钱人). 供给不足且少数人购买力充裕, 最后导致市场内少量的房产供货全部被富人收入口袋, 大多数贫民本来买不起房, 房价上涨, 更加绝缘.而中国人对户籍福利制度的默许， 对农村反市场化限制的默许， 对资本管制的默许，对债务驱动式经济的默许（不反对政府修桥铺路）导致了中国贫民买不起房
以前房子是销量增长带动房价上涨，细心的朋友可以发现16年的房价是硬生生先涨价而后带动销量增长。关于房价前几天看到一个银行的朋友说 ：银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年7月份人民币贷款增幅98%为房贷 既然谈论房价，就不能避开国家层面、银行系统、地方政府、房产商开发以及购房主体，否则就是盲人摸象，国家现在要做的就是消灭市场上多余的钱，就是说绝对不允许市场上闲钱跑去换美元，目的是为了全力保证汇率稳定。银行系统现在面临最大的问题是不良贷款增多 ，特别是很多中小型开发商的贷款到期却还不上，地方政府简单点说就是没钱了，并且借了银行很多钱。房产商面临的就是资金链断裂的问题，很多地产商准备跑路。（当然大公司目前的资金还是挺充裕的 这也是为什么银行不再贷款给中小型房产商的原因）
那么有没有办法解决上面所说的这些问题，实际上是有的，这也是我豁然开朗的原因。首先所有的消费者都是买涨不买跌的，高层是深知这一点的。首先央行印钱给银行，银行再把这些钱贷给央企国企，然后这些国家的干儿子跟地方政府达成某种协议，大肆买地，造成地王频出，这样一来地方政府就有钱了，债务危机也暂时得以解决。在这种情况下很多人更加担心如果现在不买房以后再也买不起了。房价上涨，本来一些准备跑路的中小型开发商也在这波行情中去掉一些库存，赚到一些钱终于能够还上银行的贷款或者高利贷，而银行在这波上涨行情中，把贷款从房产商转移到购房者身上，致使银行的风险大大的降低。要知道房产商是可以随时跑路的，而绝大多数购房者是没有能力逃往国外的。这么一看简直是皆大欢喜啊。当然国家在这波上涨行情中也是受益匪浅的，最后一波刚需入场，意味着市场流动性枯竭，那些大妈大叔们再也没有多余的闲钱去兑换美元，替国家免除了后顾之忧。通过上面的分析，大家觉得以后房价会怎么样？我估计临界点是快到了。具体是多久，大家仁者见仁智者见智。 另外说一句，我的这个解释反过来推理也是可以成立的。
最后补充一点，至少有一点可以肯定的，国家后期一定会想办法限制二手房的流动，慢慢锁定财富。其实在中国不要轻易建议别人买不买房，如果房价涨了，你就是挡别人财路，如果房价跌了，别人就说你是扫把星。当然如果是我至亲的人，目前我不会建议他们买，至少也要等2年之后再买。毕竟中国不可能走俄罗斯模式，国家很多资源都需要进口。
中国最牛之人就是既然看涨也能看跌的人，一味的看涨或者看跌都是一根筋，不可取。我跟绝大多数人看法最不一样的是：我人为这场房产泡沫一定会由国家来刺破，让美帝国主义来背黑锅，比如说都是美国加息惹的祸。????????????????????说实话我真心希望我的回答能够被更多人的看到，即使我的想法是错的，也至少能够让大家多一种思维视角。我的想法也很简单，这样精彩纷呈的经济大戏在个人的一生中，最多也就能碰到那么一两次，我写这些就是为了和大家一起见证精彩瞬间，哪怕只是写写评论也好，至少我们参与了这个时代。现在正式表达我的观点：讨论房价，如果按照租售比，收入比，供需关系，人口曲线，货币供应，政策调控的标准来看，中国的房价恐怕已经崩了好几回了。如果经济高速发展，什么都好说。但是通缩就不一样了，因为通缩能够影响政策调控，货币供应也不敢大肆放水，因为通缩，人民的收入得不到有效增长，也不愿生更多的孩子，上面所说到的几大因素，统统被通缩限制住了。当然如果你认为今后的经济形式仍然是通胀、货币贬值，下面所说的内容就不必看了。爆炒股市，房产救市，反腐，甚至土地流转，在我看来都是为今后的通缩做准备。（另外说一句，土地流转其实就是一个坑，以后有机会另说）有人可能会问为什么在经济下行的时候必然会进行反腐，这也是我自己猜测的，你没看错，我是猜的，或者像有些人说的那样我在意淫。美国曾经也有过腐败横行，日本经济大发展的时候黑帮势力也是逐渐在做大，香港经济腾飞的时候警察明目张胆的上街收保护费。就像几年前有一次出差坐火车，大家闲来无事说到腐败问题，当时我就说，新领导上任可能要进行大规模反腐，当时大家都说不可能，岂不是自掘坟墓？时至今日我想说：今后中国的反腐一定会制度化，朋友呵呵一笑对我说：不可能。好吧，究竟会怎么样，其实我也不知道。明明谈房价，为什么说反腐，答主跑题了？当然不是，因为他们深层的道理其实是一样的，经济上行的时候，每个人只要努力就能分到一杯羹，当然有人分的多有人分的少，至少大家还能接受，经济下行的时候，大家觉得压力越来越大，明显的感受到不公平，整个社会处于不平衡的状态，倒逼国家进行改革释放红利，（改革从来都是倒逼的，记住这句话，就像个人想要脱胎换骨一样，不是逼不得已，不是下定巨大的决心，是很难相信他会有实质性的改变）使整个社会环境能够重新达到一种新的平衡，而现在已经到了国家必须要面临选择的时候了，这也就是我前文说到感觉临界点快到的原因，至少房产税的推出我相信大家应该没有疑义吧？（有人说个人第一套或者一定面积内免征房产税，我个人觉得可能性不是很大）结论：在经济通缩的情况下再辅以房产税，就凭这两点就能解决房价问题，至少我是这么认为的。虽然我也不喜欢房产税，增加了百姓的负担，但这不是以我们的意志为转移的。房产税的推出也有一点好处，以前政府只想着卖地赚钱，在房产税推出后必须要想办法卖掉房子，而想要卖掉更多的房子，当地的环境，当地的治安，当地的人文一定要加强管理，只有这样才会有人愿意在当地买房，只有买了房当地政府才有房产税可收。而房产商也会更加注意商品房的品质建设。估计这一点很多人都没有想到。最后申明：我对未来的经济并不悲观，很反感所谓的崩溃论。我只是对房价后期的走势不太看好。如果你仍然看好房市，我只想告诉你，既买之则安之。只是希望不要背负太多的债。（后面有时间我再讲讲，你敢断供吗？中国会走俄罗斯模式吗？）???????问题选答???????看了大家的评论，针对下面比较集中的问题，来进一步阐述我的想法，依然采用通俗易懂的表述方式，保证大家都能看懂。1.国家不会放弃房地产，中国经济已经被房地产绑架了，不可能降价。2.很多人疑惑国家为什么要保汇率？3.如果不买房子，钱只会越来越不值钱，贬值了怎么办？4.为什么不能走俄罗斯模式，房产泡沫究竟什么时候破，有没有准备时间？5.房价跌了，把房间扔给银行，又能怎么样呢？很多事情不要把它想的太复杂，大到一个国家，小到一个集团，甚至一个公司，他们内部的运行逻辑其实相差的并不大，如果大家这么考虑问题，才更容易看到事物的本质，学习新的知识也会事半功倍。前文说到今年的房价上涨方式不同以往，我每天正式工作前都会简单的浏览一些新闻，（各大网站的新闻不要看的太多，且一定要抱着娱乐的心态去看，从中发现哪些说的是反话），从今年四月份开始我发现新闻媒体的风向开始变得前后矛盾，比如“树不能涨到天上去”，“国家已经为房地产准备好了棺材”“中国房奴们：你的风险已经超过次贷危机的美国”，特别是国庆这两天房市崩溃论已经出现在各大媒体网站，这在以往是很少看到的，但是另一方面却大肆报道“地王频出，日光盘”“饭都不吃了跑去买房，丢下高尔夫球杆跑去买房，打着飞的去抢房” ，“50分钟卖光一栋楼”“挂着点滴按手印”，人啊，一旦认定一个道理，都会在潜意识自觉的开始搜集能够支持自己观点的论据，自动过滤掉不认同的论据。因为我知道人性的这个弱点，所以正反两方的论据我都会看。看到前面说的这些，不知道大家作何感想，但是我基本上可以断定国家要救的是地方政府，而不是房地产，可别一厢情愿啊。再说偏偏在这个时候推出CDS,只能证明国家认为房地产快不行了，或者准确的说担心楼市崩盘，提前为自己买了一份保险，仅此而已。CDS绝不像有些人说的那么神，CDS本身与房价并没有直接关系。当然我的认识也很浅陋，毕竟这是刚引进的新鲜事物，究竟能发挥什么样的作用，还有待继续观察。如果你是一个集团或者公司的董事长或CEO,房地产这项业务曾经让你一飞冲天，让你的公司蒸蒸日上，但是现在呢？明知道这项业务已经到顶了，已经让公司大量失血了，再这样下去就要休克了？请你停下脚步仔细想一想，接下来你要怎么做？如果你是一个有责任感的人，继续想把公司做大做强，而不是做成朝鲜那样的，那么你的想法和国家的想法不会差的太远。??????????????????第二个问题，国家为什么要保汇率，为什么不走俄罗斯模式？这个问题可能很多人都懂，我就简单说一下，首先俄罗斯资源型国家，而我国大量资源需要进口，就好比一个人如果没有房子虽然是件很伤感的事，但是他可以用其他的方式睡觉，（跟房子比起来，睡觉才是真正的刚需），比如租房，睡酒店等，但是如果没有钱，那可真是要了亲命了。外汇没有了或者严重贬值，我们可以不进口石油，不开汽车，甚至连一个笔记本电脑都做不出来，大不了不上网，可粮食怎么办，吃饭是硬刚需啊？（我在这里造了一个词；硬刚需，软刚需）我国每年都要进口大量的粮食，这你不会不知道吧？难道又要重复六几年的历史？有人说了，实在不行，朝鲜模式，反正房价一定要保，我就呵呵了，朝鲜没有商品房吧？在那个神奇的地方购房者花钱买的房是不是要无偿上交给国家？什么？不想上交，朝鲜的炮决你应该也听说过吧？其次，中国的机遇比俄罗斯要好，在全球化的今天，中国的经济已经跟世界融合在一起。刚刚加入的SDR,是人民币走向国际化的第一步，就好比你好不容易收到梦寐以求的大学通知书，我相信你绝对不会半途而废的。???????????????????第三个问题，如果房价跌了，大不了断供？首先这个想法比较天真，就跟认为房产税需要有专门的人员上门催收的想法有的一拼。首先如果你断供，你和银行的一切经济活动都断绝了。我国法律规定欠债超过2万元就可以提起诉讼。当然如果你只是断供，恰巧你又不是很多套房一起断供，国家是不会让你去蹲班房的，相反如果你失业，国家还会每个月还会给你几百元的救济金或者你还可以住进国家提供的保障房里。怎么样，很有人文情怀吧？但是你的房子必须腾出来，银行拍卖，假如你欠银行60万，你的房子市值40，如果银行40万拍卖没有成功，就会采取继续降价的方案继续拍卖，比如30万拍卖成功，那你还欠银行30万，（记住，这三十万不包括贷款利率），日本到现在还有很多人住在简陋的出租屋里，把挣来的钱拿来还房贷。你要相信屌丝绝对不是最惨的。其次，我国是没有个人破产法的。断供之后，银行卡上不能有钱，不能贷款，不能坐高铁，工资也不能打到银行卡上，将来的就业都成问题。君不见，鄂尔多斯都降成那样了，也没见到多少断供的，银行敢贷给你，就赌定你不敢断供。相比继续还贷，断供会让你的成本变得更大。如果你偏说我就要断供，怎么地？首先你要保证你能打得过外面放高利贷的，欠债超过一定期限，银行也会选择打擦边球的方式把债务承包出去。前段时间，国家为什么鼓励个人贷款买房，为什么坚决打击首付贷，这下你们应该明白了吧？因为首付贷完全是空手套白狼，一分钱都不想出还想买好几套房，这种投机导致以后想不断供都不行，所以国家立马叫停，至于个人贷款好歹付了30%的首付款，加上按月还贷，再加上CDS的推出，我可以说银行一点风险都没有好吗？一切都是那么完美。
　　任志强称：“对于房价来说，土地出让金大约占到54%-55%，再加上25%的所得税、增值税可能到60%，包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右。”以100万元购买了一套房子，里面约70万元属于上交国家的钱了。
"中国"是不是已然成为『中华北上广共和国』的缩写了？
唉，因为中国的房子除了居住之外，还有太多附加、承载、关系、关联的东西在里面，所以就越来越贵了。
首先要明白房价是由哪些东西构成的。然后是房地产行业在中国代表着什么。一幢同样设计的楼房在县城要3000一平米，在一线城市就要30000+，后者并不比前者消耗更多的建筑材料。房地产行业卖房子给购房者得来的钱是他们的收入，作为这个行业的支出主要有以下这些部分：土地成本（包括补偿拆迁户的费用等等），建房和营销成本，各种税费，融资成本等等。很明显，第一三四项都是流向了政府。和房地产相关的收入已经成了不少地方政府主要的财政来源。如果一件商品只有一家店有，那只要你想买，他出多少钱你都得忍。土地是建房的必需品，土地只有一个人能提供，对于任何有这种权力的参与者来说，卖得贵当然比卖得便宜好，反正离了他你不可能在其他人手里搞得到。这就是你看到现在有些地块的出让金已经折合楼面价4万+一平米的原因，光土地一项就已经贵到这个地步，最终产品的价格怎么可能便宜呢？同样房地产的本质是什么？简单来说，房地产成了通过银行透支未来几十年的钱给今天花的最好用的工具。同样在这个融资游戏里，建房等成本是不可避免的费用。融出同样多的钱来，中途的损失越少（也就是说建的房子越少）越好不是吗？每幢房子的价格也就那就是越高越好。在现在这个整个国家的经济和政府收入已经绑在了房地产上的今天，房价的下跌意味着相关利益者的大损失，不用指望它会发生的。
先说结论：中国房价之所以这么高，主要是因为四个原因，第一是地方政府日益严重的财政危机；第二是畸形的城乡二元土地所有制；第三是因政府对法律的操纵，导致的产权认定和保护不力；第四是政府掌握大量社会资源，并将其任意捆绑在房子上。先说第一个原因。1994年，中国进行了税务改革，实行分税制。中央政府拿走税收大头，少部分留给地方政府。但是地方政府还要承担着城市化、维持地方警务、医疗系统、教育系统等基础公共服务，这样就造成了很大的经济压力。为了缓解财政压力，地方政府纷纷走上了土地财政这条路子。可以说，如果没有土地财政，就没有中国现在的城市化水平，甚至连稳定的地方政府都不要奢望。这也是地方政府限制供地，推高房价，强拆，不惜用房子捆绑社会福利（如学区房），甚至动用技术手段限制降价（13年房价下跌的时候，杭州市就通过技术手段，限制低于指导价的二手房通过网签）的原因。再说第二个原因。在一个成熟的市场，如果单一产品价格上涨，那么就会有更多的生产者介入该产品的生产，供应的增加会降低价格，使之达到合理水平。但是在中国，这事不可能发生在房地产市场上。因为城市土地供应捏在政府手里，而农村土地是集体所有制，归属全体村民所有。村民是不能将集体所有制土地转让给集体外成员的。既然土地归属村民集体所有，那么代表村民集体的村委会是否有权将其转让给集体外个人呢？答案是否定的，按照我国土地管理法规定，农村集体所有者不能买卖土地产权，只能依法在一定期限内有偿出租或让渡土地使用权。是不是很霸王条款？国家说了，这是为了保护农民利益，呵呵。关于第三个原因。那么既然土地法规定了农村集体所有制土地可以有偿出租和让渡使用权，那么是否可以由村民集体收费提供（即出租）土地，购房者出资建房，双方合作共同持有房产呢？实际上广东这边很多村委开建的小产权房都是采用这种模式建的。但是国家不乐意，明确规定不保护这种房子所有者的利益。在购房客和村委发生产权冲突的时候，基本上是一边倒的维护村委的。政府这种不负责任，一边倒的态度极大的加强了小产权房的法律风险，也因此将很多刚需族逼回高价商品房了。最后是第四个原因。这个最好的解释就是学位房。想让孩子上好学校吗？买学位房啊！集体户口不能让孩子在北京参加高考？买房子落户啊！像这些纳税人应该享有的最基本的社会服务，都被人为集中起来，捆绑到房子上，和房子打包销售。这是大政府带来的弊端，如果是在美国，任何推出这项政策的总统，任何在这项法案上投票同意的议员，恐怕都别想要下一届的选票了，被弹劾都有可能。中国当然是another
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