天文数字背后的故事——对2007年艺术市场的N次发问--《艺术与投资》2008年02期
天文数字背后的故事——对2007年艺术市场的N次发问
【摘要】：正本期专题既是上一期专题策划的延续,也是一次反省。我们在整理庞大的数据和听取多方意见的同时深深地感到,年度回顾中整理出的一大堆有关市场的天文数字并没有刺激我们,倒是在此过程中不知不觉生长出的一连串尚无答案的问号引起了我们更多的兴趣。天文数字的背后正在发生着什么?
【关键词】：
【分类号】：J124【正文快照】：
本期专题既是上一期专题策划的延续,也是一次反省。我们在整理庞大的数据和听取多方意见的同时深深地感到,年度回顾中整理出的一大堆有关市场的天文数字并没有刺激我们,倒是在此过程中不知不觉生长出的一连串尚无答案的问号引起了我们更多的兴趣。天文数字的背后正在发生着什
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朱镕基创办上交所
1989年，有关证券交易所的讨论越来越热，朱镕基在上海市长任上也已经一年多了，对于金融的重要性体会越来越深：“金融的问题确实重要，要把企业搞活，首先要把金融搞活。”当时，上海正在筹划开发浦东，开发预算高达几千亿元，对于上海财政而言，这是一个天文数字。这更坚定了朱镕基创办证券交易所、向全国融资的想法。为此，上海出台了《上海证券交易管理办法》以及证券交易所的自律管理办法，为证券交易市场的建立奠定了法律基础。
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万方数据电子出版社资金　　贷款较难、　　现汇最快捷！　　　&境外购房最快捷的方式还是依照购买地当地法律，使用自有外汇资金在国外直接购房。&ACE地产的张远宁称。但是中国居民换汇以及外汇的汇出存在较大限制怎么办？业内人士透露，专业代理公司会有多种途径供投资者选择。　　买房时不同国家的贷款政策不一样，中国公民在海外购房申请按揭贷款难度比较大。在法国、马来西亚，必须出具相应的资产证明或当地的收入证明，银行才会放贷。在泰国，不长期再当地居住、工作的外国人买房需付全款。在美国，对贷款也在收紧，之前可申请到8成贷款，但现在已经缩减至5成。当然也有例外，例如阿联酋的迪拜，目前当地银行依然提供高达9成的按揭贷款。如果购房者无法全额付清房款，向开发商申请贷款的话，贷款的年利率约为7.95%，不仅高于国内同期水准，也高于当地的贷款利率。　　一位南加州的华人房产经纪说，如果是投资为目的的话，没有几千万元以上的资产就不应该奢望投资美国楼市。海外买房最好要和自己家庭未来的长远规划结合起来，比如考虑未来子女的留学、海外工作以及自己的移民等。只有综合考虑了这些问题之后，才能较好地作出决策。　　瑞亚、新通、环宇是长三角一带做得比较大的海外投资服务机构。新通的咨询顾问王茜介绍，目前，浙江人海外购房，最热门的地方是澳洲，其次是加拿大、新加坡，去欧洲买房的人非常少。因为跟当地的经济一样，欧洲的房地产市场已经过了高速发展的阶段、进入相当稳定的时期，有些还在负增长，而且这些国家的移民条件相对都比较苛刻。
来源：《钱经》
TIPS　　在澳洲买房可能需要的税费　　银行贷款申请及相关费用、房屋估价费、登记费、土地税调整、房屋勘查费、产权保险、房屋检查费、物业管理费、律师费　　以在墨尔本购房为例，购买一处物业的费用可分为直接费用和间接费用两块：　　直接费用　　通常指政府的费用，包括购房印花税（即契税）和地契管理局所征收的地契登记及转让费用。其中印花税根据房价分为四个档次：房价在20000澳元以下，按1.4%征收；在2澳元，按2.4%，再减去200澳元征收；房价115001澳元～870000澳元，按6%，再减去 4340澳元征收；房价超过870001澳元，按5.5%征收。其中地契管理局的地契转让登记费为1323澳元，贷款登记费为92澳元。　　间接费用　　也就是非政府费用，比如律师费、贷款费用、房屋保险、贷款保险等。这些费用视各公司收费情况不同而定，大致如下：律师费650澳元；贷款费用600澳元；房屋保险350澳元；其他调整费用300澳元。　　如果物业价值50万澳元，那么按照以上费率，购买将产生约28975澳元的费用。费率为5.8%左右。　　售价约150万澳元到200万澳元，其保养成本，包括每月的物业管理费、房地产税等需要1500澳元～2000澳元。尽管这样的公寓月租金高达3500澳元～4000澳元，但扣掉税费和支付给房产经纪人的佣金等，估计每月纯收入仅2000美元左右，少了50%。
来源：《钱经》
成本的计算　　税费体系复杂　　持有成本较高　　浙商投资团的邱尚（化名）说，其实购买海外房产在国际上很普遍，但中国人却投机居多。他归纳浙商海外购房的目的主要有三种：为方便子女留学&买房代租&、为日后移民做准备、意图清晰的投资者大概占总人数的20%&&30%。而由于目的不一样，他们所买房产的类型也有差别。自住者，一般都倾向于买 house，相当于国内说的别墅，而奔着投资目的的则大多选择会购买城市中心的apartment，condo，flat，即国内说的公寓。　　投资者海外买房如果套用国内买房的思路，那么就有过于简单之嫌了。ACE地产投资公司的销售总监张远宁说，&除了购买成本，高额管理成本对购房人也是不小的负担，且各地的税费体系一般都比较复杂。在悉尼，首次购房须缴纳的税费约有20种，不是专业的人员很难理清。& 一般房地产投资成本可以分为起始成本和持有成本两部分。相对而言，起始成本不高，如在美国买房，起始成本仅占总成本的30%。起始成本除房款，还包括土地税、契税、印花税以及增值税，文件费、房屋经纪人代理费、律师费、技术评估费、过户公证费等，此类的各种相关费用约占总房价的1%，不算高。但持有成本相当高，每年要交房产税、物业费，白蚁检查费、房屋保修费等。　　以上各税各国开征情况不一样。其中契税只是部分国家征收，如美国纽约州税率一般在1%&&2%；而新加坡则高达4%。不论在何地买房，印花税都是必须缴纳的。而发生买卖等有偿转移时，大多数国家要对转让收益即增值部分课税，在美国，房屋出租，房租的20%&&30%要作为税收上缴；在澳洲，增值税最高会达到增值部分的45%。房产税部分，税率为1%&&6%，每年政府会来估价，然后根据估价缴纳房产税，房子升值，税基变大，例如当年买来的房屋是 100万美元，如果政府今年估价是120万美元，就以120万美元为税基收税。纯粹做投资的时候，必须把上文所列税费、以及付给中间机构如地产经纪、律师的费用都考虑进去，另外，还有交通成本、人力成本、交际成本等，只有这样，才能准确估 算投资收益率。　　为具体说明税费，以下tips部分以澳洲情况为例，以管中窥豹。
来源：《钱经》
四大风险　　政治、政策风险　　汇率、信息不对称　　Lydia律师提醒，一些中介公司喜欢夸大其词，投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如，第一步选择国家和地区，就应着重考虑该国政策的稳定程度，是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做，既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房；在东南亚国家如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。　　选定有购买意向的和地区后，开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司，他们熟悉该国法规、风俗和市场，有较多交易经验，有些甚至是一些楼盘的一级代理商，在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。　　跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的国家应作为首选。　　相比于国内购房，汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产，如果澳元汇率跌30%，这就相当于同一套房子，即使房价不跌，现在买相比汇率跌之前，价格打了7折。　　受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与移民挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司，他们的美加移民顾问金洁介绍说，&美国的投资移民，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国政府选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元，并雇佣3&&5名当地公民工作，而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件。&
来源：《钱经》
新华网东京10月26日电（记者刘浩远　报道员赵新利） 日本东京、名古屋、大阪三大都市圈集中了全国一半还多的人口，一向以拥挤著称，在经过上世纪九十年代的房地产泡沫后，生活和工作在这里的人住房消费趋于理性，根据经济实力选择住房类别和消费方式成为主流，买房居住不再是首选，租房居住者越来越多。四成以上人群租房居住独户住宅曾是日本常见的居住形式，在大都市圈拥有一栋属于自己的独户住宅曾经是许多人毕生追求的目标。然而，在高房价和返还贷款等沉重负担面前，许多人尤其是年轻人纷纷选择租房居住的方式。日本总务省每5年进行一次的全国住宅统计数据表明，越是人口密集的大城市住房自有率就越低。截至日，在日本三大都市圈中，以东京为中心的关东都市圈的住房自有率为54．9％，以名古屋为中心的中京都市圈的住房自有率为60．3％，以京都和大阪为中心的近畿都市圈的住房自有率为58．6％。三大都市圈的住房自有率平均为57．9％，也就是说有超过四成的家庭是在租房居住，高出全国平均水平约一成多。据日本不动产经济研究所数据，2008年，以东京为中心的首都圈公寓供应量为4．4万套。2009年为3．64万套，17年来首次跌破4万套水平，同时公寓平均售价也下降5％，销售率仅为69．7％。这在一定程度上说明，更多的人选择租房居住而不是买房居住。高层小户型受青睐在日本，一般将面积超过80平方米的住房称为&大型住宅&，面积在40至80平方米之间的住房称为&标准住宅&，面积在40平方米以下的住房称为&小型住宅&。近年来，高层小户型集合住宅日益受到消费者青睐。统计显示，高层公寓等集合住宅呈逐年上升之势。从2003年到2008年，日本独户住宅仅增加3．6％，而公寓等集合住宅则增加10．4％，特别是东京等大城市增势更加明显。目前东京住房总数为678万套，其中公寓所占比例达69．6％，远远高于41．7％的全国水平。公寓等集合住宅高层化也很明显。从2003年到2008年，一层至二层的公寓增加5．5％，三层至五层的公寓增加4．6％，六层以上的公寓增加23．7％，11层以上的公寓增加34．2％，15层以上的公寓增加76％。在面积方面，公寓集合住宅的平均面积从2003年的45．59平方米降至2008年的45．07平方米。从中可知，由于消费者青睐高层小户型住宅，开发商开发高层公寓等集合住宅的热情也随之高涨。结婚租房是常态在日本租房结婚非常普遍，结婚时能买新房者可以说是凤毛麟角。日本大部分单位实行的是与年龄相关的薪金制，一般来讲在50岁之前收入和年龄成正比关系，因此刚参加工作的大学毕业生每个月收入也就20万日元左右。而在东京，40至80平方米的标准住宅平均房价为每平方米74万日元，所以即使是买一套40平方米的住房也需要约3000万日元，这对一个刚参加工作的年轻人来说无异于天文数字。正因如此，许多年轻人不仅在结婚时大都选择租房，就是结婚以后相当长一段时间也是过着租房的日子。据日本里库路特公司的调查数据，日本租房结婚者比例高达67．1％，买房结婚夫妇比例仅为14．3％。相关统计还表明，日本25至29岁之间的主要收入来源者的家庭拥有自有住房的比例只有11．6％，30至34岁和40至44岁之间的人群拥有自有住房比例分别为29．9％和57．7％，65岁以上人群拥有自有住房比例超过八成。总的来说，40岁以下的人群租房居住者占多数，租房居住是一种常态。租房和买房压力都很大近年来，由于经济低迷，日本房价持续下降。即便如此，三大都市圈房价依然很高，对于居住者来说，无论是租房还是买房压力都很大。在东京的一家食品公司工作的铃木告诉记者，他是硕士毕业后来这家公司工作的，年收入约350万日元。和日本的大多数年轻人一样，他认为买房太贵，不能操之过急，目前在东京郊区租了一套18平方米的一居室住房，月租金为6．5万日元，加上日常生活花销约14万日元，日子过得紧紧巴巴。40岁的内田是一家小型软件公司的工程师。他告诉记者，他和妻子年收入约450万日元，去年在东京郊区买了一套50平方米的两居室，价格4200万日元，首付1000万日元，其余3200万日元为35年期贷款，每月还贷款13万日元，加上其他生活开销约25万日元，经济压力非常大。在房价高企及相关开支不菲的情况下，居住在日本大都市圈的人，特别是年轻人的住房消费观念日趋理性，价格相对低廉且相关开支较少的租房消费方式成为大多数人的第一选择。
加国安居网10月26日讯，据搜狐网报道，中国经济网北京10月26日讯(苗易)总部设在伦敦的莱坊房地产经纪公司(Knight Frank LLP)星期二发表研究报告说，今年第二季度新加坡超过中国大陆成为全球最热的房地产市场。不过，二季度中国房地产价格整体水平与去年同期相比上涨了36.8%，仅比涨幅排名第一的新加坡落后了0.2个百分点。　　这份报告的撰写人莱坊房地产经纪公司住宅市场研究部门主管Liam Bailey说：&每个季度我们都在密切关注全球经济衰退对住房市场的影响。&他说：&现在迹象已经越来越明显，全球房地产市场正在出现降温。&他补充说：&在2008年和2009年，两位数的涨幅在许多国家都很常见，现在则已经绝迹。&　　为了给房地产市场降温，新加坡政府今年8月份出台政策上调了房地产交易税，而中国政府也通过上提购买第二和第三套住房的贷款利率来遏制房价过快上涨。这些措施已经收到明显成效。国际货币基金组织预测新加坡今年经济增长率可能会高达15%，而中国官方公布的二季度经济增长率也高达10.3%。　　报告中说，该公司在全球范围内追踪监测的房地产市场中69%的市场价格出现了上涨，其中亚太地区房地产价格水平相比于去年同期整体涨幅高达14%，在所有地区中涨幅最高。　　中国香港二季度房地产价格水平与去年同期相比上涨了24.9%，在莱坊房地产经纪公司编制的全球房地产市场价格指数排行榜上排名第三。排在第四位的是拉托维亚，二季度该国房地产价格上涨了18.5%，排在第五位的是澳大利亚，二季度房价整体涨幅为18.4%。
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加国安居网10月26日讯，据新浪网报道，美联储主席伯南克25日在美联储和联邦存款保险公司联合举办的&抵押贷款与楼市融资展望&会议上致开幕辞。他指出，美国银行业监管机构将在11月联合公布对大型住房抵押机构的房地产止赎活动的初步评估报告。分析认为，这显示出美国联邦机构加强了对房地产市场的监管。
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来源：新华网
加国安居网10月25日讯，据新华网报道，作为世界客流增长最快的旅游目的国之一，中国吸引着越来越多全球观光客的目光，由此带来的酒店市场巨大商机也令人垂涎。作为领先的酒店服务商，希尔顿全球近日在上海宣布，未来5年计划在中国新开业逾100家酒店。希尔顿全球近日与中国知名房地产及酒店开发集团世茂集团签订战略合作协议，在天津、南京、武汉等中国内地八座城市联合进行酒店项目开发建设。8座酒店分属希尔顿全球旗下&希尔顿&和&康莱德&品牌，预计于2011年至2014年陆续开业。这也是希尔顿迄今在华签订的最大规模酒店开发协议。希尔顿全球总裁兼首席执行官克里斯托弗&J&纳塞塔在接受记者专访时表示，2008年和2009年，希尔顿在全球金融危机的背景下逆势扩张，两年新设立629家酒店，创下了希尔顿开业91年来的新纪录。纳塞塔表示，1988年以来，希尔顿全球已经先后在中国管理了14家酒店，并将旗下华尔道夫、康莱德、希尔顿以及希尔顿逸林四个品牌引进中国。未来5年，希尔顿全球计划在中国新开逾100家酒店。&中国是希尔顿全球战略发展版图中举足轻重的部分，我们的品牌在这里一直保持稳健的发展。&纳塞塔说，中国有望在2015年前后成为全球最大的旅游目的国，希尔顿全球愿意在这个潜力巨大的市场投入更多。值得注意的是，希尔顿全球并非唯一看好中国市场的酒店管理集团。近年来，万豪、四季、雅高、凯悦等众多知名酒店管理巨头纷纷加快了进军中国市场的步伐。面对日趋激烈的市场竞争，纳塞塔显得信心十足。他说，希尔顿全球会在中国选择优秀的房地产开发公司进行合作，因为这样的&联姻&可以带来更多的机会。纳塞塔表示，希尔顿全球会坚持在中国的稳健和可持续发展，并注重承担作为中国企业公民的社会责任。因为希尔顿全球视在这个市场的拓展为一场&马拉松&，而非&短跑&。
来源：新华网
徜徉在英国首都伦敦的主要街道上，一家家中介公司的租房招贴画不时映入眼帘；而在一栋栋低层住宅外面，经常能看到标明有房出租的醒目招牌。住房租赁如今已经撑起伦敦房地产市场的半壁江山，也是这个国际化大都市赖以生存和发展的重要基础。便捷之举大伦敦包括金融城[最新消息 价格 户型 点评]和32个区，总人口约770万，是欧盟人口最多的城市。伦敦是世界著名的金融、商业和创意中心，有来自全国和世界各地的精英人士在此创业、发展，圆他们的成功梦。伦敦还是世界高教中心之一，全日制在校大学生达26万，其中海[简介 最新动态]外留学生占五分之一。根据英国社区与地方政府部公布的数据，2008年至2009年英格兰的家庭住房拥有率为68%。不过，由于流动人口多、房价较贵和住房抵押贷款门槛较高，伦敦的家庭住房拥有率大大低于英格兰的平均水平，刚刚超过60%。也就是说，有将近40%的家庭靠租住私人住宅或政府、非营利性住宅协会提供的廉租房解决住房问题。许多人选择在伦敦租房还有其他一些原因，如这里对外出租的房屋基本上都家具齐备，可以拎包入住；一旦租金和租期确定下来，租户与房东签订了租房协议，房东违约的情况极少发生，租户没有什么后顾之忧；租房还便于经常更换工作等。一般而言，在伦敦租房的主要有四类人：海外人士、大学生、伦敦本市的无房户以及来自国内其他地区的英国人。伦敦本市的无房户和其他英国人有权向政府申请廉租房或租房补贴，其实际租房价格只有市场价的二分之一甚至三分之一，这就大大减轻了他们的租金压力。但海外人士和留学生就没有这么幸运了，他们不得不支付每周多达数百英镑的租金。吉恩是一位年薪两万英镑(约合20万元人民币)的老师，他从诺丁汉来到伦敦，在位于市中心的沃克斯霍尔租了一套廉租房，月租金400英镑。他对自己的居住条件很满意。他说：&如果按照市场价，我是不可能住在这么好的地方的。&不过，由于政府计划大幅削减租房补贴，这些本土英国人今后的日子也不会像以往那样滋润了。需求旺盛位于伦敦主城区的金融城和金丝雀码头的中央商务区是白领和海外专业人士聚居区，也是租房市场潜在客户最多的地方之一。英国大型房产中介莱坊房地产经纪公司的研究显示，金融城48%的租户是海外人士，超过伦敦本地租户，后者占40%。研究结果还表明，金融城里接受周租金400英镑以上的高端租户较多，占23%。莱坊房地产经纪公司金融城租房部负责人霍尔在接受记者采访时表示，他的绝大多数客户是来自欧洲的40岁以下年轻人，他们在金融城或中央商务区的金融机构工作，喜欢离上班地点不远、地理位置优越的精致住所。他在分析伦敦租房市场红火的原因时说：&由于许多海外人士在伦敦工作，他们选择更具灵活性的租房，而不是买房。租房几天时间就能办完，但买卖房产却需要好几个月的时间。&在伦敦的外地和海外大学生中，不到20%租住学校提供的宿舍，其他人不得不租赁专为学生设计的公寓或私人住宅。伦敦北部因有多条地铁通达及适合合租的房子较多，成为首屈一指的大学生聚居区；南部则因租金便宜也吸引了不少大学生租户。近年来由于海外留学生越来越多，学生公寓供不应求，估计缺口达10万间，这对开发商来说是个巨大商机。今年以来，伦敦住房租赁市场尤其红火，金融危机导致为对外出租而投资购房者减少，但住房抵押贷款的高门槛把更多的首次购房者推入租房者的队伍。随着2012年伦敦奥运会日益临近以及英国政府大幅提高本国大学生的学费，租房者队伍势必进一步壮大，伦敦住房租赁市场的繁荣趋势料难改变。 记者郭瑞
房贷压力使英国高龄产妇人数激增由于父母迫于高额房贷和债务的压力，英国有五分之一的宝宝出生时，妈妈的年龄都超过了35岁。数据显示，五分之一的母亲生孩子时都已接近中年。高龄产妇的人数迅速增多，去年由35岁以上的产妇所生的宝宝人数超过14万，占英格兰和威尔士所有新生儿的20%。由于越来越多的女性推迟成家，35岁以上的产妇数量在十年内增加了三分之一。年近不惑同时又要养育小孩的爸爸也越来越多。最新统计显示，三分之二的新爸爸年龄都超过了30岁。英国国家统计局系统出现的故障使得人们对父母生育年龄增长的趋势，及其对孩子的健康和成长的影响提出了一些新的质疑。医学专家称，超过35岁生孩子对产妇和宝宝都存在着较大的风险，而且年龄较大的父母在孩子尚年幼时，健康出状况的可能性更大。高龄产妇的数量近几年来迅速增加，一部分原因是越来越多的女性选择接受教育和专注于事业，而不是早早结婚生子。还有一部分原因在于许多30多岁的女性背负着高额的房贷、债务和生活费用，迫使她们推迟生孩子。伴侣间越来越多地选择同居而非结婚，这一趋势也意味着许多女性在不能确定伴侣的忠实程度时不愿意生小孩。新的数据表明，去年，在英格兰和威尔士，年龄在35岁以上的女性所生育的婴儿达14.1万，占两地新生儿总数（70.6万）的五分之一。其中，近2.7万婴儿的母亲年龄超过40岁，近1500个婴儿的母亲年龄超过45岁，还有89个婴儿的母亲年龄超过了50岁。而在1999年，只有15%的新生儿的母亲年龄在35岁以上。一直以来，高龄产妇们也经常会听到有关晚育风险的警告。今年早些时候，英国皇家妇产科学院院长萨巴拉特南 阿鲁库马兰教授曾说道：&晚育容易引起更多并发症。而且这些日益增多的高龄产妇，也需要特殊的分娩护理。&
瑞士考古学家20日在苏黎世出土一扇5000年前的门，这可能是现今发现的欧洲最古老房门。据美联社20日报道，瑞士考古学家尼尔斯&布莱谢尔介绍说，这扇门取材于白杨，造型&坚实、典雅&，门铰链依然保存完好，木板接合的设计也相当独到。布莱谢尔说，根据门板木材的年龄推测，这扇门可能制作于公元前3063年。他说，在当时严峻的气候条件下，人们需要建造坚固的房屋以抵御风寒，而坚实的房门是一道重要屏障。这扇门是建筑工人在为苏黎世歌剧院开凿地下停车库时发现的。
万个单位，与1997年的30万个单位相比，提高近1倍，而且还将继续有新的公寓持续进入市场，致使公寓充斥市场出现房市危机。 加国安居网10月22日讯，据《北辰地产周刊》报道，曼谷是亚洲外国人定居比例最高的城市之一。受国籍限制，外国人在泰国无法买地，从而拉动了公寓楼市场。经济复苏后，中等公寓市场开始恢复成长，目前市场中累积的公寓数量高达60-70泰国多种住房方式保障住房据《国际先驱导报》报道，泰国土地私有化，大多数人对家的概念是必须要有地，有院子。而对于城市青年、求学者、流浪工作者而言，只能去买公寓楼，而外国居住者也因为没有买地权限而将目光投向公寓市场。2008年经济危机后，泰国城市金融地界内的公寓楼每平米约1-2万元人民币，中心城区外的房价则急速下滑。当地居民如果还是买不起房，许多人会选择租房。在曼谷市中心，一套80平米的两居公寓房月租费用约合人民币2000元。作为一个旅游业发达城市，大大小小的招待所也是一个不错的选择。有些招待所提供长期租用服务，租金比公寓房还要便宜许多，每月差不多只需人民币500元,而且提供保安和保洁。在乡村，一些穷人买不起地也没有关系，他们花费极少的资金，就可以在河流或者湖边盖起小木屋，高脚屋，也相对宜居。泰国难得寒冻，如此居住也实在不是个问题。公寓数量大增 充斥市场恐有危机据泰国《世界日报》报道，泰国经济复苏后，国内房地产业，特别是城市内及捷运线路附近，价格在100-300万铢（22.25万-66.75万人民币）的中等公寓市场开始恢复成长。加上政府公布2010年泰国经济增长率的预估值达7％，促使消费者信心提高，加快购买房屋的速度。受以上因素的刺激，促使市场中房地产业者推出大量的新公寓项目。数据显示，月份曼谷已开放销售的项目、以及即将推出的项目数量将不低于11个，预计销售总值将超过274亿4,500万铢。其中，仅9-10月份推出的新项目总值就将超过168亿2,000万铢。月份，共有8个新开公寓项目，2010年10月份即将推出3个新项目。2010年8月份推出的新项目，包括叻丹里区总值96亿2,500万铢的高档公寓项目、翁怒-素旺那普的condo项目，总值10亿铢，共有916个单位。泰国公寓协会主席谭隆表示，目前市场中累积的公寓数量高达60-70万个单位，与1997年的30万个单位相比，提高近1倍，加之后续还将有新的公寓进入市场，致使出现公寓充斥市场的危机。谭隆说，市场上的公寓数量大幅增多，来自于2006年政府对曼谷进行城市规划前，大量公寓投资者获准修建公寓，促使当年的公寓数量达600栋，因为担忧政府规划后将无法获得批准。另外，政府公告取消全额存款保障制度，促使拥有热钱的民众大量投资房地产，使2005年累积进入市场的新公寓数量达15万个单位。其中，购买用于居住的仅占总数的50％，而有20％以上的是用于出租。市场中的出租公寓数量提高，使市场竞争加剧，且无法真实反映市场的需求，但随着租房民众的可选择性范围扩大，导致闲置公寓的比例提高。最终，部分公寓因缺乏流动资金，不能偿还银行贷款，使房屋成为不良资产。曼谷待售屋总值逾3330亿铢 央行恐爆发泡沫经济泰国房地产事务所（AREA）董事经理索蓬也表示，最新调查表明：2010年中期曼谷及周边地区的待售房共有110,666个单位，总值3,330亿4,300万铢，其中已竣工的有21,649个单位，占总数的20％，总值533亿4,200万铢，占所有房屋总值的16％。索蓬指出，如果泰国发生房地产泡沫危机，施工进度在80％以上直至100％的房屋能够度过危机，因为接近竣工，但这部分的数量仅占总数的30％，总值仅占27％。施工进度低于80％的房屋，可能将无法继续施工。另外，施工进度不到60％的房屋，有很高的几率将无法继续施工，这部分占总数的54％，总值占54％。据泰国《世界日报》10月15日报道，泰国中央银行与房屋信贷协会代表协商，对目前商银房屋信贷市场一些不良现象表示担忧，因为一些银行和房产开发商合作，为小宗客户提供100％贷款，央行担心出现泡沫经济，必要情况下会出台管理措施。泰华农民银行（KBANK）董事助理差猜表示，其个人认为不会出现房地产泡沫，虽然有一些项目是提供100％贷款，但是客户需要先分期支付首期，实际贷款只有房产价值的90％，而且50％的买房者使用现金购买。汇商银行（SCB）董事助理栾冷说，目前没有发现房产泡沫信号，80-90％的客户买房是为了居住，炒房者不超过5％，银行也有客户的信用数据，如果发现疑似炒房不会提供贷款。针对银行间放款竞争，提供100％贷款，实际上银行宣传的是最高可以放款100％，并不是每个人都能得到100％的贷款，银行会审议客户的信用等资料来决定放款额度。建材涨价 2011年料升7％而泰国公寓协会主席谭隆表示，随着建筑原材料价格上涨，2011年的房屋销售成本也会上扬，泰国房地产业协会主席吉迪蓬指出，2011年房屋的价格将随着成本增加而上扬，使消费者的负担加重，包括过户手续费、抵押手续费、以及直接升高的房屋售价等。吉迪蓬认为，整体看，2011年房屋价格将比2010年上涨约5-7％。调查主要建筑及装修原材料价格发现，水泥、钢条、以及瓷砖等的价格都已经上涨。其中，袋装水泥的价格曾调升2次，分别为2010年8月份每吨加价50-250铢，以及9月份增至每吨50铢以上；钢条价格准备在年底提高；瓷砖价格已于2010年上半年提升，涨幅约5％。
来源：北辰地产周刊
加国安居网10月22日讯，据中新网10月14日电 据日本新华侨报网报道，&东京看房五日游&、&考察日本三井不动产物件团&、&中国私营企业家日本房产研讨团&&&各种名目有日本房产有关的中国旅游团、公务团正在频繁出入日本。日本媒体在惊呼，&中国要买下整个日本&。 一位中国金融界人士告诉记者，&中国人在海外购房虽然还没有像海外留学、海外就业那样成为一种&热潮&，但已经开始初现端倪。&　　面对众说纷纭的&中国人购房热&，《日本新华侨报》近日邀请了9家日本房地产行业的开发商、中介商、广告商、建筑设计公司在报社举行了题为&中国人游客与日本不动产业&的座谈会。　　中国人在日购房的背景变化　　在日中国人族群发生变化。据日本入国管理局统计数字表明，2009年底持有中国护照的在日中国人有68万人，预计到今年年底在日中国人的人数将达到85万人。在日华侨华人超过百万，成为日本社会里面&第一大外国人族群&已经成为不争的事实。这个族群在日本拥有的购置房产的力量，不容忽视。　　旅日中国游客发生变化。为了振兴经济，日本政府不断降低中国游客的入境门槛，先是开放众人&团体游&，继而开放&家庭游&地陪游，接着开放&富裕层&个人游，再就是今年7月1日实施的旅游新政&&年收入6万人民币的中国人都可以来日本旅游。有趣的是，日本外务省还煞有介事要求法务省、观光厅等部门不准泄露这个&收入标准&，因为一个国家对另外一个国家的公民设定入境的&收入标准&是不公平的，担心由此引起中国的反弹。今年，访日中国游客再次超过百万大关，应该没有问题。如果中日关系平稳发展，每年600万中国游客访问日本的目标也可以实现。平均每位中国游客在日本11万到36万日元的消费，让日本不得不算一算这笔&经济账&。当这些游客把目标转向日本不动产业界的时候，振兴的就不仅仅是日本的旅游经济了。　　中国人海外购房的观念发生变化。毋庸讳言，数量可观的中国&富二代&正在海外读书。他们已经成为海外购房潜在的和现实的客户。在海外拥有一套自己的房产，是中国人的梦想之一。日本房产的上乘质量、日本房产周围的宜居环境、日本房产有关的法律健全，日本与中国的地理之近，都是中国人青睐日本房产的内在元素。在这种背景下，日本的不动产业是如何看待在日华侨华人以及中国人购置房产的问题呢？　　中国人购房付款最干净　　PISCO株式会社专务取缔役水谷英喜介绍说：我们公司主要业务是搞建筑设计，也附带做房地产销售和公寓管理。我们曾经遇到这样一个事例。一位从中国哈尔滨回到日本的战争年代的残留孤儿，他的太太是中国人。回到日本后，他的太太工作很勤奋努力，她拼命工作的目的就是想购买自己的房地产。后来，这位中国太太在事业上达到了一定的成就，通过我们替她找到了满意的房地产，整个交易过程都很顺畅。我们注意到，在日本居住的中国人准备购房的时候，对日本的文化和商业习惯都有比较深入的了解。还有，就是中国人在支付房贷等方面非常守信用，用日本话说，就是中国人在付款方面&非常干净&，所以现在日本的不动产业界都愿意把房屋卖给中国人。　　中国人在日本亿元购房已不新鲜 株式会社FANTASIO社长寺岛春星给大家讲述了这样的事情：&我在前年接待了一位姓姚的在日中国人女士。当时她用了五亿五千万日元的现金购买了我们公司所有的青山大楼。去年，这位姚女士让我们做中介，又购买了一栋价值一亿一千万日元的公寓大楼。从这里，我们看到了在日中国人的经济实力。&寺岛春星社长接着说，&当然，这是成功的例子。但不成功的事例我们也办过。我们看到，与中国人从事房屋买卖不成功的主要原因是两国民众的商业习惯不一样，比如说，在日本，详细说明购房合同内容这个流程是法律规定必须要做的，但是中国客人觉得听这个说明太花时间，也搞不清楚里面的专业用语，就不愿意遵守这个日本的商业习惯，最后导致合同无效。还有，就是在房地产保修年数、从中国汇款到日本的方式等问题上发生分歧。我曾经接待过一位上海企业家，由于在中国国内登记日本房地产的手续太繁琐，我就建议他在日本设立公司法人，这样在日本就能简便地办理房地产登记手续了。可是设立公司的过程中需要司法书士办理各种手续，并会发生很多费用，花的时间太长了，最后这位上海企业家失去了耐心放弃了在日本购买房地产的念头。&　　中国人看中日本二手房　　株式会社日本财讬营业部科长千代田晃一介绍到：我们公司既不是开发商也不是中介商，我们是二手房公寓投资运用的公司。大概从一年多前开始，我们就接到很多在日中国人的咨询电话，其中一些成为我们公司所有房地产的主人。但是，在那以后突然就没有咨询电话了，究竟是什么原因我们也不清楚。从这里，我们判断出在日中国人社会里面拥有一个需要日本二手房的市场。中日商业习惯不同影响成交　　株式会社CHINTAI事业开发室经理张日成介绍到：我们是一家在日本和中国都设有公司的房地产广告公司。我本人体会是，中国人的商业习惯和做事方法与日本迥然不同，想法多，速度快，你要是跟不上他的节奏，那么你就会失去这个机会。我还感觉到很多中国人把国内的商业模式用在了日本房地产投资运用上，把在日本购买房地产想得过于简单了，日本房地产公司在接待时应该做好耐心解释的心理准备。　　株式会社UPLINK的CEO菅谷爱子认为，日本房地产有关公司应该与在日华人经营的公司联手，在解释房产法律方面做好文字翻译、语言说明、网络介绍等各方面的工作。　　株式会社LEAD-REAL ESTATE海外事业部负责人何洪英说：大约在两年前，我们社长看到中国人在日本投资房地产的趋势越来越大，就成立了现在这个海外事业部。为了吸引中国客人来日本投资房地产，我们曾去中国举行过说明会，参加过展示会。但是，现在遇到的是中国人在日本购房的签证问题，还有一个就是汇款问题。如何突破这两个瓶颈问题，已经是不得不考虑的了。六本木新城喜迎中国客户　　旭化成HOMES株式会社开发营业本部贩卖部部长代理深濑洁介绍说：我们公司在六本木建造了高层公寓，一坪(日本的面积单位，相当于3.3平米)是600万日元。我们从今年2月份开始销售到现在为止，已经有七套房屋是由中国台湾人购买了。其中有居住在台湾的实业家，也有居住在日本的企业家，还有一位是由于他女儿在日本的大学留学，所以购买了六本木的公寓。他们都是一些名副其实的富豪，而且从我们实际的对应过程中发现，他们基本上都会说日语。　　大家知道，在过去日本公司的社长、医生、律师、文艺界人士他们都会在六本木购买公寓。由于现在日本经济不景气，加上我们这个公寓平均单价都在两亿日元左右，所以平时连咨询电话都没有。现在，中国富裕层兴起日本房地产的&投资热&，我们这里的电话也热闹起来。为此，我们正在制作中文网站以及中文的宣传单。至于中国大陆人在这里的购房情况，出于对个人讯息的尊重，我在这里就不透露了。但是，我可以告诉各位，中国客户入居六本木高级公寓正在成为现实。　　日本渴望解决三大瓶颈问题　　整个座谈会气氛活跃。许多不动产商表示，为了迎接&中国人日本购房热&的真正到来，准备兵马未动，粮草先行，适时在日本和中国分别举办知识讲座、展示会，开办中文网页，编译中文说明、媒体投放广告等等。　　还有的不动产商表示，希望日中两国政府能尽快地解决现在影响中国人购买日本房地产的三个关键问题，即&签证问题&、&汇款问题&、&银行房贷问题&，这些问题的解决，对于密切日中两国的经济以及提振日本的经济都是有益的。(
来源：中国新闻网
加国安居网10月22日讯，据东方早报报道，全球第三大房地产服务公司高力国际近日宣布将联合英国著名开发商Berkeley Homes (Capital) Plc，在上海明天广场JW万豪酒店举办伦敦高档综合住宅项目Saffron Square的投资推介会。　　该项目包括一、二及三卧房私人公寓共计755套。这个项目将会领航英国东南部最大规模的城市复兴计划之一，规划投资35亿英镑的Croydon复兴计划。　　Saffron Square是Berkeley Homes (Capital) Plc开发商著名的现代建筑和时尚内装完美结合的最新力作。此次开发商和高力国际上海国际住宅地产服务业务部门以世界范围内亚洲首发的形式，向中国买家提供持有此物业的珍稀机会。　　Saffron Square坐落于Croydon的正中心，位于Wellesley路和 Bedford 公园交界处。项目由著名的获奖建筑设计师Rolfe-Judd设计，由一个高品质的综合住宅社区和一栋地标性的45层的大厦共同组成。　　高力国际国际物业部董事王璐表示：&人民币的升值潜力、海外房产购置和投资机遇，都使得中国人把目光投向海外，扩大投资领域。&
来源：东方早报
加国安居网10月22日讯，据东方早报报道，据百特豪世房地产咨询（上海）有限公司最新研究报告显示，目前日本的住宅平均价格已恢复到泡沫经济开始前的水平，东京中心区域高端住宅平均总价低于亚太地区多个一线城市，但租金收益位居首位，房地产市场触底迹象明显，部分嗅觉敏锐的投资者开始密切关注东京市场。　　地价创新低　　日本国税厅今年7月公布的调查显示，日本平均地价已降至12.6万日元（约合1万元人民币）/平方米，创下13年来最大年跌幅。东京银座商业区精华地段地价居日本之冠，为2320万日元（约合178万元人民币）/平方米，但比去年同期下跌26%，跌幅为16年来最大。　　中国台湾地区最大的房产中介机构信义房屋企业集团近日针对日本东京、中国上海和台北三个城市市中心区域中高端物业所做的调查显示，东京平均房屋总价约合330万元人民币、上海约合400万元人民币、台北约合360万元人民币。　　上海由于受到国内楼市调控政策影响，部分房屋价格虽一度出现下跌，但目前依然超越台北及东京，居三大城市之首。　　今年7月，信义房屋集团在东京成立了日本分公司&信义不动产株式会社&，与日本欧力士集团、日本最大的住宅房产开发商之一大京集团合作，希望打造中国内地和台湾地区华人赴日置业的一大平台。　　据悉，世界最大民间房产公司Cushman&Wakefield自去年11月至今年6月间，已先后买入东京价值500亿日元（约合38.5亿元人民币）的办公楼与住宅物业。　　格林豪泰酒店管理集团计划今年进军日本市场，并于日前与日本知名连锁酒店公寓Weekly Mansion Tokyo（WMT）达成战略合作联盟。　　目前，东京的房屋价格跌入新低，加上日本房地产市场已经低迷近20年，未来可望有一波补涨效应，部分外资企业在此时加紧投资合作，进场时机逐步显现。　　日本百特豪世海外事业部高级经理蒋瞿旭指出，日本的银行是世界上最为保守的银行，加上经济低迷，银行提供房地产贷款相当困难。但具有现金能力的投资者，一次性付清购买房屋，价格远低于普通市场。　　据了解，日本房屋买卖的计价面积不含公摊面积及附属面积（阳台），而是以套内（可使用）面积计算，以此估算，在日本买房资金效率相当于中国内地的1.3倍。　　租金回报率最高　　据信义房屋集团调查数据显示，中国部分城市房价已经超越东京，但租金回报率较低。数据显示，东京市中心五个区住宅年租金回报率在6%~7%，中国台北市中心五个区半数住宅产品以及上海市中心住宅的年租金回报率不到3%。　　以近期成交为例，某客户买下日本东京都山手线区域5户总价值976万元人民币（约合1.2亿日元）的房产，月总租金收入为5.63万元人民币（约合73万日元），年租金回报率6.9%。　　在线房地产调查公司最新数据显示，全球城市房价排名前7位的毛租金收益率分别为（以120平方米公寓房屋计）：摩纳哥1.48%、伦敦3.48%、香港3.25%、纽约3.75%、莫斯科3.45%、巴黎3.85 %、东京5.75%，东京在房价排名前20位的城市中为最高。另外，东京以租金7406美元/月（约合49209元人民币/月）排名全球第二。　　&日本在泡沫经济崩溃后，虽然土地价格急剧下降，但住宅租金未见大幅度下降，全国住宅入住率始终维持在90％以上，租金与入住率的稳定，保证了投资回报率的稳定。&百特豪世海外事业部高级经理蒋瞿旭指出，日本的房地产租赁市场成熟，东京平均房价虽低于新加坡、香港等亚太地区一线城市，但租金回报率在各大城市中居首。　　信义房屋近日在上海、北京、杭州和苏州等地针对最近一年来房地产投资金额在400万元人民币以上的人群发出的千余份问卷调查报告显示，有54.6%的被访者认为日本房地产有投资潜力，并有9%的被访者希望长期在日本定居。　　近来，东京邻近区域的套装公寓销售已出现回暖趋势，相对低的房价、较高的租金回报，使东京成为亚洲主要城市房产投资者的关注热点，还有许多投资者将投资目光瞄准新宿、麻布、品川等东京都核心区域。　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，国内目前部分城市房价过高，但租金回报率很低，在房价波动较大的时候，租金回报率是考虑房产是否有投资价值的重要考量依据，从国际上来看，租金回报率在5%以上才有投资价值。　　中房信集团分析师薛建雄指出，海外房产的租金回报率财务计算方式往往是加上了房价上涨的整体收益回报率，其中，海外房产的持有过程中物业管理费、修缮基金等费用也是每月需要支付的一笔不小的数目。　　跨境投资涌动　　今年7月起，日本政府大幅放宽中国大陆游客的观光签证，据估算，约有1600万个中国家庭具备申请资格，一些敏锐的投资者从中嗅到了日本房地产市场的投资机会。　　&近段时间以来，我们接到很多国内投资者的电话和申请，近500名客户希望能在日本物色到合适的房产置业，客户数量比今年上半年增长66%。&蒋瞿旭作为专业的投资顾问，已带领数批潜在投资者前往日本看房。　　在近期举办的第五届中国国际高端物业展上，日本项目首度参展并带来多个项目。其中，顶级公寓麻布台PARKHOUSE位于东京都港区麻布台，与东京塔一条大马路之隔，项目实用面积在61.56-163.35平方米，约合635万元人民币起。另外，箱根保养所是所位于距离东京最近的温泉旅游度假胜地，土地面积1778平方米，建筑面积326平方米，售价1.1亿日元，约合825万元人民币/栋。　　&咨询东京圈内房屋的客户占到一半以上，目前，总价在300万-500万元人民币，在东京靠近地铁的地方的一居室或小的两居室，是投资客户的主要意向物业。&蒋瞿旭告诉记者，日本距离中国很近、稳定的高租金回报率、日本的房地产所有权持有者可永久拥有自己的物业，是国内投资者选择在日本置业的重要因素。　　薛建雄认为，中国内地陆续出台的调控政策主要限制以投机、投资为目的的购房，因此部分投资者瞄向了海外房地产市场，但投资海外房地产市场应该充分考虑资金安全问题。
来源： 东方早报
加国安居网10月21日讯，据新浪地产讯 日 [北京、上海、香港] - 迪拜明珠 (Dubai Pearl) 项目将于三月中旬至四月初，在北京、上海及香港举行首次亚洲路演，以满足亚洲投资者对迪拜物业日益增长的兴趣。此大型综合地产项目座落于迪拜的沿海地段，俯瞰朱美拉棕榈人工岛(Palm Jumeirah)美景，总建筑面积高达2,000万平方呎(约181.8万平方米)。　　对于路演的选址，迪拜明珠项目发展商Pearl Dubai FZ LLC的总裁兼首席执行官桑度士?约瑟 (Santhosh Joseph) 表示："我们在预售廸拜明珠的首批住宅单位时，已成功吸引若干亚洲买家，这显示出亚洲地区对迪拜明珠项目存有需求，因此我们将路演地点定于北京、上海及香港。"　　迪拜明珠项目已进入上层建筑建造阶段，它将成为迪拜可持续发展城市社区的新典范，预示阿联酋正进入一个发展新纪元。　　迪拜明珠项目以雅致精细的建筑设计，展现了迪拜建筑风格的蜕变。备受推崇的德国建筑大师彼得?施韦格(Peter Schweger) 教授担任该项目的总建筑师，整个项目主要包含四座现代风格的高楼，高楼顶层由空中平台相互连接，共同围合出一片可供散步休闲的露天社区。该项目有近一半地方为露天公共场所，营造出一个集顶级写字楼、国际零售商店、餐饮及五星级酒店于一体的、适合社交互动的多元社区。　　该项目设有完善的休闲娱乐设施，包括一个可容纳1,800名观众的歌剧院兼音乐厅、两个演艺剧场、一个设有10块荧幕的电影院、艺术大道及展览馆、一所教授音乐、舞蹈、电影及时装的演艺学院，及各式各样的儿童游乐设施等。　　迪拜明珠项目将被打造成为一个24小时全天候的动感社区，居住人数约9,000人，并为约12,000人提供工作空间，是一个集工作、娱乐、旅居及生活的一站式场所。迪拜明珠项目还将设有医院、诊所和医疗中心、以及幼儿园、小学、社区会所和图书馆，配套设施十分完善。　　迪拜明珠项目将按照可持续发展的最高标准来建造，尽可能地利用环保科技以达到节省能源、循环利用废物和物资的目的，这将使该项目获得全球环保发展最高认证之一的"能源与环境设计先锋金奖认证（LEED Gold Certification）"。此外，内置智能科技系统遍及项目的每一个角落，这将使社区获得最高级别的网络联接。　　迪拜明珠项目座落于迪拜科技及媒体免税区(Dubai Technology and Media Free Zone)的核心地段，俯瞰朱美拉棕榈人工岛(Palm Jumeirah)美景。整个项目分三期发展，预计于2013年落成。　　关于该项目，约瑟先生表示："迪拜明珠项目的发展商Pearl Dubai FZ LLC是由来自阿布扎比的奥法赫姆集团为首的财团所设立的，奥法赫姆集团是阿联酋最成功的家族商业集团之一，因此，我们对迪拜明珠的前景充满信心。截至目前，我们已预售逾500间住宅单位，占首批预售单位数目的95%，超过总住宅单位数目的三分之一。同时，多个国际领先品牌如巴卡拉（Baccarat）、贝拉吉欧(Bellagio)、米高梅(MGM Grand)和空中阁楼(Skylofts)已落实进驻迪拜明珠项目。"　　该项目发展商Pearl Dubai FZ LLC的主席阿卜杜勒&马基德&伊斯麦尔&奥法赫姆(Abdul Majeed Ismail Al Fahim)表示："透过其智能设计，迪拜明珠项目将为环保及可持续发展的生活方式建立一套新标准，与此同时维持迪拜一向知名的顶级生活水平。可以预见，迪拜明珠项目将取得商业上的巨大成功，这将再次印证我们在迪拜发展新纪元中，致力于同时提高可持续发展水平和股东回报的承诺。"
来源：新浪地产
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