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建筑容积率与建筑密度建筑层数关系表
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建筑容积率与建筑密度、建筑层数的关系有公式计算吗
莱斯利蕞薆166
公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）例如：在1万平方米的建筑基地上,建有单楼层5千平方米,共两层楼的建筑,则容积率为100%,建蔽率为50%.建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积.比如一块地为10000平方米,其中建筑占地3000平方米,这块用地的建筑密度就是=30% .
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问：对出让土地改变土地利用条件（容积率、建筑密度等指标）的。如何补交土地出让金？如原来是出让土地，建筑占地面积100平方米，一层，现在审批300平方米建筑面积，建筑占地还是100平方米，三层，要补交土地出让金吗？如何补交？
答：你好！对你的问题答复如下：对出让土地改变土地利用条件（容积率、等指标）的，应按现时点新的土地利用条件的土地评估市场价格扣除现时点的原土地利用条件的土地评估市场价格差额部分补缴土地出让金。
来自国土部官方网站http://www./bsfw/cjwtjd/qt/325.htm
对出让土地改变土地利用条件（容积率、建筑密度等指标）的，都应该告知国土部门，由其评估后处置。
经查，制式的土地出让合同中有相应的条款规定了改变土地利用条件的处理方式，大家可以注意一下。
大家可有看到具体的文件什么的？欢迎评论！
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建筑容积率与建筑密度有什么区别？
-& 17:10:26 来源： 张先生
?编号：72146
?标题：建筑容积率与建筑密度有什么区别？
?处理人/部门：----
?提问者：张先生
?提问时间： 17:10:26
建筑容积率与建筑密度有什么区别？
记者跟进：
你的问题已经解决！
解决方案：
建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳,人防工程属国家所有,不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金,往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率,它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积,包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
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【免责声明】出于传递更多信息之目的，本网转载内容均注明出处，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。建筑密度与容积率关系
建筑密度与容积率关系
范文一：关于容积率与建筑密度关于容积率与建筑密度的若干研究（前柏涛项目经理培训资料）速算法：模型前提：假设只有一种建筑类型（且各层的面积一致），且每栋层数一致，公式推导：S建＝S用地*建筑密度Ｄ*层数ＦP容积率＝S建筑/S用地推出：P=S用地*D*F/S用地＝D*F即容积率＝密度*层数实际应用建筑密度一般是在25%以下，现按一般中等的建筑密度为0.2来算，假设建筑为单一类型，如果纯别墅，纯高层0.4的容积率：0.4＝0.2*2即二层即为独栋别墅级别(现实中纯别墅的建筑密度应远小于0.2，因此层高会高于2层)0.7的容积率：0.7＝0.2*3.5即三层半如果压成二层半，就可能是密度稍增大，即是联排别墅的级别1.2＝0.2*66层洋房的级别2.5＝0.2*12小高层级别12层以上3.0＝0.2*15中高层15以上4.0＝0.2*20纯高层20层以上（事实上由于间距要求，高层部分的密度会远小于0.2，一般在0.15-0.2间，因此层高会更高）实例验证：2011江苏大丰项目2.4的容积率估算：纯高层住宅：2.4=0.2*12即20%的建筑密度平均层数为12层的纯小高层当前规划：现在增加了低层的产品类型，减少高层数量，加入3层联排住宅后，密度变大，同时高层层数增高，平均层数变为20F(按总图平均层数计算)验算：当前总密度为26%，高层密度仅为11%低层密度为15%按：容积率＝密度*层数计算0.11*19+0.15*2.5＝2.2+0.375＝2.46519较为接近于规划平均层数20层2013大理艺术完家园一期（纯住宅）项目0.75的容积率估算：若按0.2的建筑密度计算0.2*3.75＝0.75要三层多，说明建筑密度太小，总量做不到要求现规划：联排别墅，0.3的密度0.3*2.5＝0.75二层半的层数，可以符合要求！2011昆明银海尚御项目2.61的容积率估算：0.2*13＝2.6小高层项目难点：左边为17000平米的城市公园用地，是不可建的，挤占了1/3的可用建设范围，另有限高80米的航空限高要求，还有70%小户型的要求。如按22%的建筑密度，一梯四户440平单层面积，25层（80M）的最高层高，要做到的要求，则会出现11栋的高层，在狭长的用地里间距相当有限，达不到要求。因此，要做到同样的建筑密度，只有增大单层面积，减少栋数，以致出现了单面层面积1000平米以上的大体量建筑，当前规划：高层密度与低层各为0.11（按原指标计算）估算如下：0.11*24+0.11*3＝2.97略为接近于2.61，说明高层的层数略为估高，或者低层层数被高估24为图面上平均层数粗注：算得出（28+25+25+25+25+18）/6由于每栋层面积不一致，但较为接近2012成都戛纳湾B地块住宅为3.89的容积率Ｂ地块基本为纯住宅速算如下：0.15*25.2＝3.89规划中的图面平均层数为31层（粗算），有小小偏差，说明标准层密度0.15被高估，因为密度是所有投影面积，而非建筑面积，另外由于底层架空的原因，图面上31层数可能被高估。原文地址：
范文二：建筑容积率与建筑密度、建筑层数的关系研究建筑容积率与建筑密度、建 筑层数的关系研究新景祥业务发展与顾问中心出品人：陈光华 黄桂华 李峰 总监制： 蔡强New Visual Angel制作组： 张兴旺 王骁瑞 后援团支持：周蓓丽 黄熠 编号：关键词：容积率、建筑密度、层数基本计算公式： 容积率（R）=建筑密度（C）*层数（H）；层数（H）=容积率（R）/建筑密度（C） 建筑密度（C） =容积率（R）/层数（H）1.不同容积率对应不同的 产品，决定了项目不同的 客户层面，进而决定了不 同的竞争格局容 积 0.30 0.50 率 建筑密度 10％ 3.00 5 12％ 2.50 4.167 14％ 16％ 18％ 20％ 22％ 2.14 1.88 1.67 1.50 1.36 1.25 1.15 1.07 1.00 0.94 0.88 0.86 0.83 0.79 0.75 0.71 0.68 0.65 0.63 0.60 0.43 0.38 0.33 0.30.75 7.5 6.250.851.01.2 12 10 7.5 6 51.3 13 10.831.5 15 12.52.02.58.5 10 7.083 8.333 6.25 520 25 16.67 20.83 12.5 10 15.63 12.53.571 5.357 6.071 7.143 8.571 9.286 10.71 14.29 17.86 3.125 4.688 5.313 2.5 3.75 4.25 8.125 9.375 6.5 5.417 5 4.333 7.5 6.25 2.778 4.167 4.722 5.556 6.667 7.222 8.333 11.11 13.89 2.273 3.409 3.864 4.454 5.455 5.909 6.818 9.091 11.36 2.083 3.125 3.542 4.167 8.333 10.42 1.923 2.885 3.269 3.846 4.615 1.667 2.5 2.833 3.333 2.5 4 3.75 5.769 7.692 9.615 5 6.667 8.333 6.25 7.813容积率决定了什么？ ?决定不同的产品类型之间的配比； ?决定了不同的产品形态； ?决定了不同的面积区间； ?决定了不同的产品户型的使用功能； ?决定了项目的售价和盈利表现； ?决定了项目能否盈利、盈利难度及 如何盈利的问题。24％ 26％ 28％ 30％ 32％ 34％ 35％ 36％ 38％ 40％ 42％ 44％ 46％ 48％ 50％ 70％ 80％ 90％ 100％1.786 2.679 3.036 3.571 4.286 4.463 5.357 7.143 8.929 1.563 2.344 2.656 3.125 1.471 2.206 4.063 4.6882.941 3.529 3.824 4.412 5.882 7.3531.429 2.143 2.429 2.857 3.429 3.714 4.286 5.714 7.142 1.389 2.083 2.361 2.778 3.333 3.611 4.167 5.556 6.944 1.316 1.974 2.237 2.632 3.158 3.421 3.947 5.263 6.579 1.25 1.19 1.087 1 1.875 2.125 2.5 3 3.25 3.75 5 6.25 1.786 2.024 2.381 2.857 3.095 3.571 4.762 5.952 1.63 1.5 1.848 2.174 2.609 2.826 3.261 4.348 5.435 2.5 2.4 1.5 1.2 2.708 3.125 4.167 5.208 2.6 3 4 2.5 2 5 3.125 2.5 1.7 2 1.25 11.136 1.705 1.932 2.273 2.727 2.955 3.409 4.545 5.682 1.042 1.563 1.771 2.083注：表中的“层数”为既满足 “容积率”，又满足“建筑密度” 的建筑物最低“层数” 。0.714 1.071 1.214 1.429 1.714 1.857 2.143 2.857 3.571 0.625 0.938 1.063 0.5 0.75 0.85 1.625 1.875 1.3 1.5 0.556 0.833 0.944 1.111 1.333 1.444 1.667 2.222 2.7782.低容积率，居住品质会 得到有效提升，从而提高 项目售价，实现利润最大 化?容积率决定了总面积，也 决定了单价。 ?随着项目容积率的上升， 售价并非等比例下降，因而 总利润额随容积率的上升而 上升，当容积率高出最适容 积率的数值的时候，产品的 品质开始下降，售价下降， 利润下降。在最适合容积率 点上同，销售额与总成本的 差值最大，也就是利润最大。容积率 建筑密度 10％ 12％ 14％ 16％ 18％ 20％ 22％ 24％ 26％ 28％ 30％ 32％ 34％ 35％ 36％ 38％ 40％ 42％ 44％ 46％ 48％ 50％ 70％ 80％ 90％ 100％3 30 25 21.433.5 35 29.17 254 40 33.334.5 45 37.555.56 60 506.577.5 75 62.5 53.5750 55 41.67 45.8365 70 54.17 58.33 5028.57 32.14 35.71 39.29 42.86 46.63 25 22.22 20 28.13 21.25 34.38 25 22.5 37.518.75 21.88 16.67 19.44 15 12.5 17.5 14.58 13.64 15.91 11.54 13.46 10.71 10 12.5 11.6740.63 43.75 46.8827.78 30.56 33.33 36.11 38.89 41.67 25 27.5 25 30 25 32.5 35 37.5 27.27 29.55 31.82 34.09 27.08 29.17 31.25 25 26.92 28.85 25 26.79 2518.18 20.45 22.7316.67 18.75 20.83 22.9215.38 17.31 19.23 21.15 23.0814.29 16.07 17.86 19.64 21.43 23.21 13.33 12.5 11.76 11.42 11.11 10.53 10 15 16.67 18.33 2021.67 23.339.375 10.94 8.824 10.29 8.571 1014.06 15.63 17.19 18.75 20.31 21.88 23.44 13.24 14.71 16.18 17.65 19.12 20.59 22.06 12.86 14.29 15.71 17.14 18.57 12.5 20 21.438.333 9.722 7.895 9.211 7.5 8.75 7.143 8.333 6.818 7.955 6.522 7.609 6.25 6 4.286 3.75 3 7.292 7 5 4.375 3.513.89 15.28 16.67 18.06 19.44 20.8311.84 13.16 14.47 15.79 17.11 18.42 19.74 11.25 12.5 11.9 13.75 13.1 12.5 15 16.25 17.5 18.75 14.29 15.48 16.67 17.86 13.64 14.77 15.91 17.05 16.39.524 10.719.091 10.23 11.368.696 9.783 10.87 11.96 13.04 14.13 15.22 8.333 9.375 10.42 11.46 8 9 10 11 5 4.444 4 5.625 5 4.5 6.25 5 6.875 5.5 12.5 12 7.5 613.54 14.58 15.63 13 14 15 10 8.75 7 10.71 9.375 7.5 8.125 6.55.714 6.429 7.143 7.867 8.571 9.2863.333 3.8895.556 6.111 6.667 7.222 7.778 8.3333.在建筑密度不变的前 提下，容积率提高，层 数即增加，居住品质降 低? 在其它住宅属性不变的前 提下，随着容积率的提高， 消费者对高层或高密度住宅 愿意支付的价格就越低； ? 住宅建筑成本在建筑密 度一定时，容积率的增加， 主要引起房屋层数的增多， 随房屋层数的增多，开始时 由于基础工程费及地基处理 费的分摊，单方造价降低， 当层数达到一定值时，就需 要加固基础、增加电梯、加 强抗震等，单方造价由下降 转为上升，因此，两者之间 存在一个利润最大化的理论 值。容积率 建筑密度 0％ 12％ 14％ 16％ 18％ 20％ 22％ 24％ 26％ 28％ 30％ 35％ 32％ 34％ 36％ 38％ 40％ 42％ 44％ 46％ 48％ 50％ 70％ 80％ 90％ 100％8 80 66.67 57.14 50 44.44 40 36.36 33.33 30.77 28.57 26.67 22.86 25 23.53 22.22 21.05 20 19.05 18.18 17.39 16.67 16 11.43 10 8.889 88.5 85 70.83 60.71 53.13 47.22 42.5 38.64 35.24 32.69 30.36 28.33 24.29 26.56 25 23.61 22.37 21.25 20.24 19.32 18.48 17.71 17 12.14 10.63 9.444 8.59 90 75 64.29 56.25 50 45 40.91 37.5 34.62 32.14 30 25.71 28.13 26.47 25 23.68 22.5 21.43 20.45 19.57 18.75 18 12.86 11.25 10 99.5 95 79.17 67.86 59.38 52.78 47.5 43.18 39.58 36.54 33.93 31.67 27.14 29.69 27.94 26.39 25 23.75 22.62 21.59 20.65 19.79 19 13.57 11.88 10.56 9.510 100 83.33 71.43 62.5 55.56 50 45.45 41.67 38.46 35.71 33.33 28.57 31.25 29.41 27.78 26.32 25 23.81 22.73 21.74 20.83 20 14.29 12.5 11.11 1010.5 105 87.5 75 65.63 58.33 52.5 47.73 43.75 40.38 37.5 35 31.43 32.81 30.88 29.17 27.63 26.25 25 23.86 22.83 21.88 21 15 13.13 11.67 10.511 110 91.67 78.57 68.75 61.11 55 50 45.83 42.31 39.29 36.67 31.43 34.38 32.35 30.56 28.95 27.5 26.19 25 23.91 22.92 22 15.71 13.75 12.22 1111.5 115 95.8312 120 10012.5 125 104.2 89.29 78.13 69.44 62.5 56.82 52.08 48.08 44.64 41.67 35.71 39.06 36.76 34.72 32.89 31.25 29.76 27.41 27.17 26.04 25 17.86 15.63 13.89 12.582.14 85.71 71.88 7563.89 66.67 57.5 6052.27 54.55 47.92 5044.23 46.15 41.07 42.86 38.33 4032.86 34.28 35.94 37.533.82 35.29 31.94 33.33 30.26 31.58 28.75 3027.38 28.57 26.14 27.27 25 23.96 23 26.09 25 2416.43 17.14 14.38 1512.78 13.33 11.5 124.容积率不变时，层数增加， 表现为建筑密度的降低，绿 地面积增大，进而提高小区 公共环境品质和开发价值?利用容积率与建筑密度的 换算关系，把低容积率高密 度的多层产品做成低容积率 低密度的高层产品，创造出 新的物业组合方式。此手法 主要运用于江景、湖景、海 景等观景项目，由于层数的 增加，使建筑密度得到有效 降低，既增加了小区绿地面 积和公共面积，同时有有利 于景观价值的挖掘，从而提 高物业开发价值。容积率 建筑密度 10％ 12％ 14％ 16％ 18％ 20％ 22％ 24％ 26％ 28％ 30％ 32％ 34％ 35％ 36％ 38％ 40％ 42％ 44％ 46％ 48％ 50％ 70％ 80％ 90％ 100％13 130 108.3 92.86 81.25 72.22 65 59.09 54.17 50 46.43 43.33 40.63 38.24 37.14 36.11 34.21 32.5 30.95 29.55 28.26 27.08 26 18.57 16.25 14.44 1313.5 135 112.5 96.43 84.38 75 67.5 61.36 56.25 51.92 48.21 45 42.19 39.71 38.57 37.5 35.53 33.75 32.14 30.68 29.35 28.13 27 19.29 16.88 15 13.514 140 116.7 100 87.5 77.78 70 63.64 58.33 53.85 50 46.67 43.75 41.18 40 38.89 36.84 35 33.33 31.82 30.43 29.17 28 20 17.5 15.56 1414.5 145 120.8 103.6 90.63 80.56 72.5 65.91 60.42 55.77 51.79 48.33 45.31 42.65 41.43 40.28 38.16 36.25 34.52 32.95 31.52 30.21 29 20.71 18.13 16.11 14.515 150 125 107.1 93.75 83.33 75 68.18 62.5 57.69 53.57 50 46.88 44.12 42.85 41.67 39.47 37.5 35.71 34.09 32.61 31.25 30 21.43 18.75 16.67 1515.5 155 129.2 110.7 96.88 86.11 77.5 70.45 64.58 59.62 55.36 51.67 48.44 45.59 44.29 43.06 40.79 38.75 36.9 35.23 33.7 32.29 31 22.14 19.38 17.22 15.516 160 133.3 114.3 100 88.89 80 72.73 66.67 61.54 57.14 53.33 50 47.06 45.71 44.44 42.11 40 38.1 36.36 34.78 33.33 32 22.86 17.78 17.78 165.对容积率的极限计算对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现 如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度 且正好满足日照间距） 此时，该地块的容积率计算公式：R ＝ S建 S地＝n.a.b.x a.b.x + a.m(x-1)m (楼间距）= r（日照系数）.n（层数）.h(层高）m b aR＝1 1 n + r·h·x b (x-1)x 地块内住宅排布 a 楼宽 b 住宅进深 m 楼间距 r 当地日照系数 n 住宅层数 h 住宅层高当地块足够大，x > x-16.影响R的因素分析假定地块内部各楼座层 数一致R＝1 1 n + r.h b由此公式可以看出，提高 R的常用手段：增大 n 减少 r增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面 我们会研究两者之间的关系。 降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地块， 南方城市可以实现更高的开发强度；对于一个城市而言，r是定 值，这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r,进而提高容 积率。 压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高；通过住宅顶层北退台 也可以达到降低有效遮挡高度的效果，从而提高容积率。 增大进深。北方地区受节能因素制约，进深过大会影响住宅舒 适度，南方地区灵活性更大，可以通过丰富形体变化、设置天 井等方式增加建筑的进深。减少 h 增大 b7.层数与容积率的对应关系对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。 以某北方城市为例，r=1.5，h取3m，b取13m，则R＝1 1 n + 0.35n4 6 12 18 26R1.67 1.92 2.33 2.47 2.583 2.5 2 1.5 1 0.5 0 5 10 15 20 25 30 35可以看出，对于北方城市的板楼住区： 当n较小时，n的改变对i的影响较大；当n较大时，n的改变对i的影响较小；当n趋近于无 穷大时，i趋近于极限2.9。 亦可以看到，高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。8.层数与容积率的对应关系通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影 响因素包括： ——地块退线要求（硬性） 建筑范围控制线通常还要退建筑红线 ——住宅间距要求（硬性） 符合基本的建筑长度限制；留出消防通道、卫生间距等空间 ——社区公共空间（弹性） 虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低 密度物业尤其突出 ——地块条件限制（弹性） 地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地 块利用效率9、总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施1住宅单体设计： ——增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明显） ——降低层高（减少h) ——北退台或斜屋面（减少h） ——加大进深（增加b)2住宅群体规划： ——适当布置东西向住宅，让房屋日照间距用地有部分重叠； ——适当布置高层塔式住宅； ——建筑旋转适当偏角，折减日照系数； ——在城市道路南侧布置高层，把日照间距用地纳入道路用地； ——合理确定住宅排数和高度，用足地块南北向长度。10、产品形式与容积率对应关系经验取值产品形式独立别墅 双拼 联排 叠加 花园洋房 多层 小高层 中高层 高层层数3层以内 3层以内 3层以内 3~4层 4~5层 6~7层 8~11层 12~18层 19~33层小区容积率≤0.3 0.4~0.5 0.6~0.8 0.8~1.0 1.0~1.2 1.2~2.0 1.6~2.2 2.2~2.8 2.8~4.5?根据地块其产品形式与容积率的界定，进而决定楼层的层数及其建筑占地密度。11.通过土地增值模型，确定最佳容积率、建筑密度及层数?在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一 般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化 时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型 计算时，需要用到以下数据，对各方案进行模拟评估。物业类型 独栋 联排 多层 小高层 高层 参考容积率 0.3-0.5 0.6-0.8 1.2-1.5 2.5-3.0 3.5-5.0?模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容 积率为J，土地面积为D，分类产品的每平米土地增值为Zi，则： 每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用 利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D 其中：0≤Xi≤1 ∑Xi≤1 ∑Xi*Ri≤J12.示例解析及总结示例：假设一项目的土地面积为2万平米，建筑密度为24%，最高容积率为1.2，土地费用为1.5亿元；多层 售价16500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价25500元/平米，参考容积率0.5。 多层住宅每平米土地增值=（-600-76-127-127-660-906）*1.5-元 别墅住宅每平米土地增值=（-750-108-180-180-）*0.5-元 别墅与多层住宅费用简表项目名称 建安成本 专业费用 管理费用 不可预见费 利息 销售费用 营业税及附加 别墅 成本
127 127 660 906 参数 元/平米 元/平米 建安成本的3% 建安成本的5% 建安成本的5% 收入的4% 收入的5.5%通过计算可以得出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积 3000平米，土地增值达到最大值14530万元。 某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以 及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目 开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。THANKS 服务创造价值新景祥KM：让思想跨越私享新景祥事业机构：中国房地产策划代理公司综合实力TOP10 上海新景祥：徐汇区中山南二路440号中粮大厦19层 邮编：200032 电话：021- 南京新景祥：鼓楼区中山路55号23楼 邮编：210005 电话：025- 徐州新景祥：鼓楼区解放北路2号汇源置地广场726室 邮编：221000 电话：5 扬州新景祥：邗江北路83号海德公园香水湾A-07号 邮编：225000 电话：2 长春新景祥：朝阳区延安大路565号盛世国际3028室 邮编：130000 电话：1 长沙新景祥：芙蓉中路三段269号神农大酒店商务楼16楼邮编：410007电话：6 合肥新景祥：庐阳区濉溪路278号财富广场二期A邮编：230041电话： 新景祥事业机构官方网站：/阅读详情：
范文三：建筑密度容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系建筑密度容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。）建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积总建筑面积是指你所建造的建筑面积总和，包括走廊和有顶的室外空间建筑基底总面积是指所有建筑底层面积总和，建筑用地总面积是指甲方给你的用地面积，是指用地红线以内（不是建筑红线），建筑退后红线是要求你的建筑基础部分不能超出它。买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。如今买房子，大家要仔细关注一个概念：容积率。这个概念直接关系到您所居住的房子是否真正的舒适？一般情况下容积率越小，生活空间越大，价格也就更贵一些。它的计算方法为容积率=总建筑面积÷总用地面积。这个数字不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。近几年，一些开发商会用“低密度”来混淆概念，误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。“低密度”说的是建筑密度，指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。表面看，多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。板楼对楼间距有一定限制，小于塔楼的楼间距，同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。但20层的塔楼和5层的板楼，谁的住户更多自是不言而喻的。“低容积率”意味着居住在一块地上的人少，每人享受的土地资源、公共资源、空间更多。作为社区规划中的一个重要指标和参数，容积率一定程度上反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高；而相同容积率的两个项目，建筑类型可能相差很大。在容积率一定的条件下，开发者与设计者完全可以通过产品类型、建筑布局、园林规划等诸多元素，打造产品的特色，同时创造地块最佳的经济效益。一个能同时满足购房者对于居住舒适度的需求与发展商利润最大化需求的容积率，考验的是发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力以及设计单位的创造力。容积率与规划布局社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度，而在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，又能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度。同样容积率的项目，产品类型的差异却可以非常大。一般容积率为4的项目应该是塔楼林立，空间局促。南城名盘朗琴园，容积率高达4，大量的东西向布局提升了板楼建筑形式的容积率。这种高容积率的规划布局形式很适合城市中心地段的项目。它不仅以差异化的产品形式和生活享受引起购房者的青睐，而且还可以用高容积率保证发展商的利润回报。在其之后推出的CBD总部公寓等市中心地段的项目上，我们看到了类似的规划布局思路。容积率与建筑密度容积率表现了同一块土地建筑容量的大小；建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小。容积率相同，而建筑密度差别较大时，项目的品质有可能差别很大。位于亦庄的瀛海名居项目，出人意料的在TOWNHOUSE的容积率（0.88）下做出了多层电梯公寓。项目没有强调私有花园、顶天立地等普通的低密度概念，而是把社区品位营造的重点放在了园林与建筑造型上，力图营造全新的原汁原味的地中海风格。位于东南四环边上的观筑庭院项目，容积率与瀛海名居同为0.88，建筑类型以TOWNHOUSE为主，较为常规的产品类型使得其在地理位置上虽然比瀛海名居更优越，但是价格却比瀛海名居低了近2000元/平方米。另一个例子是与瀛海名居近在咫尺的卡尔生活馆，低密度部分为TOWNHOUSE，容积率为0.62，远比瀛海名居低得多，但是在建筑密度和建筑风格上却没有瀛海名居更出彩，所以在单价上比瀛海名居还低了近20％。建筑密度是一个常常被人忽视的问题，但是它却与容积率一样影响着社区建筑的形态与环境品质。容积率与产品类型对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广。北五环边上新加坡凯德置地推出的上元项目，就是一个拥有两种产品类型的项目-------它籍低密度部分即容积率为1.3的5层叠拼类电梯公寓提升项目档次，与旁边的塔楼项目——万科星园与傲城形成明显的档次差别；其高密度部分即高层连塔，则作为二期等待市场成熟、“奥运因素”见效的时机推出并回收利润。这样一来，虽然上元项目2.5的总容积率，与一路相隔的万科星园完全相同，但因为后者的建筑类型全部为高层塔楼，所以社区环境和品质与上元的差别一目了然。另外一个比较典型的例子是顺义的水木兰亭项目，其低密度部分为容积率0.99的5层叠拼，在当时的顺义别墅区中，此类产品迎合了市场需求，并填补了低密度类产品市场中较为低端的市场空白，产品推出后的一路热销证明了市场定位的准确。其高密度部分为小高层酒店式公寓，沿街设置，容积率高于2，市场定位着眼于区域未来的商业与商务氛围。这两种差异化的产品定位，充分地利用了地块的特性和需求的阶段性，很好地挖掘了土地的价值潜力。通过以上例子我们可以看出，容积率不直接代表社区产品类型与舒适度，因此也就与项目的价格档次没有一个非常严密的比例关系。在同一块土地上，容积率确定不能改变的条件下，发展商通过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化。发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力、设计单位的创造力，也就是在这样的一个对容积率的深度解析的过程中得到真正的体现。阅读详情：
范文四：建筑容积率密度建筑密度=建筑基地面积/规划用地面积容积率=建筑总面积/规划用地面积没错的话，那么在计算的时候，这个建筑基地面积或者建筑总面积包括小区中的公共服务设施吗？比如幼儿园的面积，商场的面积之类的？1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积（地下不计）/占用土地面积容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。 什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。例如：总占地10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1总占地10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5总占地10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8容积率越小，居住密度越小，楼层也相对低，相对舒服。容积率越大则相反。容积率超过5就不建议购买了、建筑容积率（容积率）指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。2、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）3、道路红线一般指城市支路以上的道路边界线。4、绿线指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。5、蓝线指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。3、建筑基地面积计算（1）建筑基地边界建筑基地应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限。街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。（2）建筑基地面积建筑基地面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准。不计入建筑基地面积的用地，主要包括：3000平方米以上公共绿地和居住小区以上级公共绿地；独立的公益设施和公共服务设施用地，如中学、小学和幼托用地；独立的市政设施用地，如10KV以上变电站、污水泵站等；城市规划划定的有关控制线范围内的用地；城市道路用地。中心城范围内，由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，公共绿地总面积的50%可以纳入建筑基地面积，但增加的建筑面积应不超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。5、建筑面积计算按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。6、建筑容积率计算（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计。（2）住宅层高不宜超过3.6米,办公建筑层高不宜超过3.9米。超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算增加面积指标，但发证面积不计其增加值。住宅局部共享空间及办公共享空间不计增加面积指标。（3）半地下室在室外地面以上部分的高度超过1.5米的，按下式计算建筑面积：A’＝K×A式中：A’—折算的建筑面积，K—半地下室地面以上的高度与其层高之比，A—半地下室建筑面积。（4）市政设施用地选址确有困难的，可在一环以内的建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施（如变电站、电话局等）。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积；单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。（5）商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度按照表二中商业、办公建筑的建筑密度指标规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％，不足10％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。（6）高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但应计入总建筑面积。架空层不应围合封闭改作他用或出售、出租。（7）建设基地范围内，有部分用地被划入规划城市道路用地范围，且上述道路用地是建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，则可适当增加允许建造的建筑面积。已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如后来因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的建筑面积允许不变。阅读详情：
范文五：建筑密度、建筑容积率建筑密度与容积率建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
居住建筑密度指标，取决于包括院落的组织，绿地所占的比率，气候、防火、防震、地形条件等对住宅建筑布置的要求，以及建筑层数、层高、房屋间距和排列方式等各项因素。在一般情况下，平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。根据1980年中国国家基本建设委员会颁发的《城市规划定额指标暂行规定》,新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26％左右，5层楼区一般为23％左右，6层楼区不高于20％。建筑容积率简称容积率，又称地积比率，是指总建筑面积与建筑用地面积的比值。是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地 (万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。系指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）容积率是城市计划中的一个重要技术指标，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因此不可能无限制的提高容积率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制。奖励容积是指土地开发管理部门为取得开发商的合作，在开发商提供一定的公共空间或公益性设施的前提下，奖励开发商建筑面积的一种鼓励政策，奖励的办法和幅度视法规而定。这也是政府和民间的良性互动。为了换取土地利用的最大价值，世界上部分地区允许容积率在土地间移转，称为容积移转。容积移转主要可分为两种情形：一是原属一宗土地之可建筑容积，一部或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用；二是受限制发展地区（如古迹）的容积一部或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用。建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。阅读详情：
范文六：建筑密度、容积率、绿化率与绿地率建筑密度、容积率、绿化率与绿地率购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自己所购房屋采光有无遮挡。购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清：1．建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。2．房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。阅读详情：
范文七：容积率建筑密度建筑系数计算容积率、建筑密度、建筑系数、绿化率计算公式容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=地上总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。公式：建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+露天堆场占地面积 ）÷厂区占地面积×100%绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积阅读详情：
范文八：建筑密度、容积率、绿地率简介
容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。计算公式
容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔号，日）但在工业上，根据GB《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算各个地区或城市有各自相关规定)。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。相关规定
容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差别。建筑特点(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费
楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。容积率指标计算规则具体的计算规则应根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）和当地相关部门的文件计算，以下举例北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发〔号,日)1. 容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。2. 当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，⑴建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；⑵当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。3.当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，⑴建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；⑵当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。4.当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。5.计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。6.地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。7.住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）的规定执行。8.设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。9.本规则规定的数值均含本数。10.对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。11.本规则自发布之日起执行。容积率、建筑密度、绿化率计算举例：有一项目用地6500M2，规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？1. 总建筑面积（地上）=用地面积X容积率==23400M2；建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；⑴ 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X；⑵ 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=≈10层；⑶ 容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。2. 容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低；按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积（3）绿化率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：
绿地率=绿地面积/土地面积⑷ 公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。⑸ 容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。⑹ 与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。⑺ 从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。3. 容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。4. 容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。5. 容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。6. 容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。7. 容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。8. 容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。9. 容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。10.容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。11.容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。12.容积率6.0以上，摩天大楼项目。13.宅旁绿地绿化率《城市居住区规划设计规范》：11.0.2.4 绿地面积应按下列规定确定：(1) 宅旁(宅间)绿地面积计算的起止界应符合本规范附录A第A.0.2条的规定：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5m；对其它围墙、院墙算到墙脚；(2) 道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；(3) 院落式组团绿地面积计算起止界应符合本规范附录A第A.0.3条的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m；(4) 开敞型院落组团绿地，应符合本规范表7.0.4—2要求；至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口和满足本规范附录A第A.0.4条的规定；(5) 其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。阅读详情：
范文九：建筑密度、容积率、绿地率容积率 建筑密度 绿化率对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。计算公式
容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔号，日）但在工业上，根据GB《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算各个地区或城市有各自相关规定)。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。相关规定
容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差别。 建筑特点(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费
楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。容积率指标计算规则具体的计算规则应根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）和当地相关部门的文件计算，以下举例北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发〔号,日)1. 容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。2. 当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，⑴建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；⑵当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。3.当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，⑴建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；⑵当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。4.当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。5.计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。6.地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。7.住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T）的规定执行。8.设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。9.本规则规定的数值均含本数。10.对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。11.本规则自发布之日起执行。容积率、建筑密度、绿化率计算举例：有一项目用地6500M2，规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？1. 总建筑面积（地上）=用地面积X容积率==23400M2； 建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；⑴ 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X； ⑵ 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=≈10层；⑶ 容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。2. 容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低；按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积（3）绿化率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积⑷ 公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。⑸ 容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。⑹ 与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。⑺ 从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。3. 容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。4. 容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。5. 容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。6. 容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。7. 容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。8. 容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。9. 容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。10.容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。11.容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。12.容积率6.0以上，摩天大楼项目。13.宅旁绿地绿化率《城市居住区规划设计规范》：11.0.2.4 绿地面积应按下列规定确定：(1) 宅旁(宅间)绿地面积计算的起止界应符合本规范附录A第A.0.2条的规定：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5m；对其它围墙、院墙算到墙脚；(2) 道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；(3) 院落式组团绿地面积计算起止界应符合本规范附录A第A.0.3条的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m；(4) 开敞型院落组团绿地，应符合本规范表7.0.4—2要求；至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口和满足本规范附录A第A.0.4条的规定；(5) 其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。阅读详情：
范文十：建筑面积密度、容积率、建筑密度容积率、建筑面积密度、建筑密度的计算公式建筑面积密度建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为：建筑面积密度=(总建筑面积÷ 建筑用地面积)（m2/hm2）容积率容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下：
容积率= 总建筑面积÷ 建筑用地面积建筑密度建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积道路红线规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。人口净密度人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为：人口净密度= 居住总人口÷居住宅用地总面积（人/hm2）建筑间距建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。我国大部分地区的住宅布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据：确定公共服务设施中的托儿所、幼儿园、医院病房等建筑的正面间距，也适用这一原则。日照标准日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。1993年7月，我国国家技术监督局和建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》（GB50180 93）对住宅建筑日照标准已作了明确规定；其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。城市道路面积率城市道路面积率是反映城市建成区内城市道路拥有量的重要经济技术指标。这里所说的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住区内的道路。建成区的城市道路面积率计算公式如下：城市道路面积率=(建成区道路用地总面积÷ 城市建成区用地总面积)（%）也可以计算建成区内局部地区的城市道路面积率，公式为：道路面积率=(道路用地总面积÷ 建设用地总面积)（%）绿地率城市的总绿地率是指城市建成区内各类绿化用地总面积占城市建成区总面积的比例，这里所说的各类绿地必须符合国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137 90）的规定。也可计算建成区内一定地区的绿地率。如居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住区用地总面积的比例（%）。绿地率是反映城市绿化水平的基本指标之一阅读详情：