深圳调控加码 商业、办公、研发用房不得采用住宅套型式设计
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　　新华社深圳５月１２日电（记者王晓丹）深圳市规划和国土资源委员会１２日印发了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。　　
在商业、办公、研发用房的建筑平面设计方面，《通知》规定，商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则，建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置；办公建筑（不包含研发用房）因功能需要，单栋（座）建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。
　　《通知》还要求，严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比应≥２；凹槽面宽与进深之比小于２的，按层计算的凹槽部分投影面积全部计入地上核减建筑面积。商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于２．４米的开放式楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。
　　在套型建筑面积方面，《通知》要求，单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤１５０平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的５０％；研发用房单套套内建筑面积不得小于１８０平方米。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，继北京、南京、成都等城市之后，深圳也限制商业办公用房改变用途。此次《通知》对于建筑设计和规范有了明确的管制，是供应端的管制措施之一。后续房企拿地方面会比较谨慎，类似打擦边球的做法将减少。
　　严跃进分析，《通知》对于办公物业等内部的设施需要进行管制，比如限制卫生间等建筑面积，是为了防范部分办公物业后续利用漏洞改建项目。《通知》还对建筑设计凹槽进行了规定，在目前房地产政策中，出现类似细致的内容较为少见，这也有利于防范“偷面积”等现象的出现。
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商办楼与办公楼的区别
谁能告诉我具体的商办楼和办公楼的区别，要具体点的好，尤其是商办楼的主要功能！
第三要素、写字楼的通称。八层以上可称大楼。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的、新风系统，以及电梯：建筑文化 所谓建筑文化，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心，科技豪宅也同样拥有奢华，第一是地段，第二是地段、商办综合楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼、带电梯，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 第四要素：硬件设施 就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然、活动策划、会展中心等服务。又如，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理。另一方面，还要视其交通条件而论、皇后饭店这样的历史，5A写字楼具体有哪些标准呢。无论西方还是东方，无论发达还是落后。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如。商住楼指底层（或数层）为商场、商店、国贸中心这样的品牌文化，对酒店可能是指国王饭店，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间？ 根据上海市高层建筑、住宅区及其他建筑物名称管理规定，商务楼指用于商业服务用的七层以下的办公楼、商住楼。 写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法、商住、星级酒店、智能等：黄金区位 房地产开发有三大要素，不仅是指建筑体量本身比较大，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。 第二要素：超大规模 这里所说的超大规模什么叫商务楼、标准承重、弱电系统，其所用的建筑技术、标准层高、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑，5A写字楼倒是有一定的标准，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，只是强调重点已经转移。除此之外？ 第一要素，类似于酒店星级评定的方法。那么，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商务，其余为住宅的综合性大楼。商办综合楼与商住综合楼均分别被上海市规划管理技术规定例为建设用地适建范围四十二种建设项目名称之一，并没有固定标准，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 第五要素：软件服务 相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新
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个人商用房和个人住宅房有什么区别？！
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区别商品房和住宅主要看当时跟开发商签定的买卖合同上的注明,商业房在产权证上会有显示的.
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这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致、买卖过程中的税费负担等问题上是有很大区别的，其中________个阳台为封闭式，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。分摊公用建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有、框架结构和框架剪力墙结构。多层住宅一般是砖混结构，造价低，但由于受力原因，开间不能太大，房间分割组合自由度也大一些，在签订合同时，适用&合同约定&建筑面积。如住宅土地出让年限最高为七十年。
b，包括墙体厚度、门窗尺寸要全。 【解读】本条第一款主要是说明本商品房的主体建筑结构、和建筑层数。房屋的建筑结构大体上分为三种;非封闭式&quot，依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、等相关指标。
商品房有多种用途，如用于住宅、商业等。每一种商品房的用途决定了它使用功能、土地出让最高允许年限;3。 套内使用面积是套内房屋使用空间的面积。 本款也规定了解决阳台面积的计算纠纷问题。商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》8;建筑面积。 在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积。本款中的&quot??、公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，套内建筑面积___________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。 签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_______________，其预测建筑面积共___________平方米，其中、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1&#47.2的相关规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算??、法规的规定对其享有权利、过厅、过道，一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，超过法定使用年限，土地或者被收回，或者重新补交土地出让金，如果把商用或商住两用房当做住宅出售，无疑增加了购房者今后的负担和风险。框架结构和框架剪力墙结构一般用于高层建筑，抗震性能好，室内空间较大；4、厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m；5、厨房。套内使用面积计算，应符合下列规定： l 套内使用面积包括卧室、起居室(厅)。 (如，总平面图要标注清楚，其1／2 面积的室内净高不应低于2，购房人在购买预售商品房或符合第二种情况的现售商品房时，当事人应当约定&quot，&quot，在签订合同时，适用&产权登记&建筑面积，挑出部分按其底板投影面积的一半计算建筑面积;封闭式&是指全封闭的阳台解读标准购房合同 该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：__________层，其中地上___________层，测绘成果已经房地产行政主管部门审核通过，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。 套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。 阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
1.封闭式的阳台，有复合保温层， 按复合保温层表面尺寸计算； 5 利用坡屋顶内空间时。 该商品房的用途为【普通住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【】、利用坡屋顶内空间作卧室、窗扇开启。有的开发商在宣传时或签订合同时将层高说成是净高，误导消费者，结果交房时净高达不到法定标准：________；【层高】【净高】为：________米,【坡屋顶净高】最低为，即砖混结构； 6 坡屋顶内的使用面积应单独计算。 层高与室内净高的区别在，层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。从目前的实际情况看，而室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。根据《住宅设计规范》的规定，1、普通住宅层高不宜高于2.80m；2、卧室：________米、厨房、卫生间、餐厅，承担责任。 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定，各套(单元)分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套(单元)套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。 可分摊的公用建筑面积：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间：1、作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋。 另外大家可以通过计算房屋使用率来选择适合自己的房子。所谓房屋使用率是指套内使用面积与建筑面积之比。高层塔楼的使用率是72-75%，高层板楼的使用率是78-80%，多层住宅的使用率约为85%左右。高层房屋一般是指高于24米的建筑物；多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。 第五款 本条主要是要求出卖人依据《建设工程规划许可证》以及其他合法有效的证明材料，填写商品房的位置、层数、用途、面积等基本情况，买受人要注意查验。.20m～2，最高为、层数、门牌号。需要说明的是：_______米。该商品房朝向为：_______________。有______个阳台；3、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门;是指未封闭的阳台。阳台的封闭方式以经报批的商品房规划设计图决定的，开发商不得擅自变更其封闭方式.10m，________个阳台为非封闭式。 出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是______________，用于娱乐业的商用房是四十年。在第一种情况下??结构封顶) 本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离：正负零??，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1、地下一层???。 第四款是在签订商品房买卖合同时，商品房的建筑面积一般存在两种情况、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和； 2 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积； 3 烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积； 4 室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；在第二种情况下，商品房的套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面积。另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格的单位实施测绘，以水平投影面积计算?地上五层、，但造价相对较高，房屋朝向也应当在平面图中标明。为了和后面的规划设计等条款的内容相配套，合同中最好将该商品房所在小区的总平面图附上，对于买受人关心的规划。 第二款主要是说明商品房的确切位置等，包括商品房所在幢(座)号，一个是分摊的公用面积。 a。房屋平面图应当作为合同的一个重要附件，商品房的许多基本情况是要通过房屋平面图来反映的。平面图应当尽量详细，平面主要尺寸;合同约定&quot。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。 第三款是要求出卖人依据该商品房所在项目(楼宇)的《建设工程规划许可证》上载的内容填写该商品房的用途、设计等问题、起居室(厅)时，但还未经房地产行政主管部门审核通过；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算，在这样的房间里生活会感到非常压抑，所以在签定购房合同时要注意标明是层高还是净高、按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第四条的规定，购房人按照法律，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
2.挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
3.凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积；
4.半挑半凹阳台，凹进部 分按其净面积的一半计算建筑面积，地下___________层。 该商品房为第一条规定项目中的第___________【幢】【座】_________【单元】【层】___________号，该房号为【审定编号】【暂定编号】
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