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13、华南板块1――广州番禺北部地区规划急需补课
时间倒回2000年前后，这时，广州市行政区划即将发生巨大变化，原番禺、花都市即将撤市设区划入广州市。也就是在这个时候，原番禺市的土地市场也在风起云涌，大量的土地以极低的价格出售，尤其是在与广州市仅一水之隔、通过洛溪大桥可以轻易往来的番禺北部地区，包括洛溪、汉溪、大石、钟村一带。
当时，华南板块的土地成本之低是不争的事实。一位地产业人士指出，2002年广东出让88平方公里土地，收取出让金94亿元，算下来每平方米地价只有107元，价格很低。而华南板块中即使是最后批的华南新城地价也只是每平方米120元，折合每亩约8万元，而雅居乐则是90元/平方米，折合每亩仅为6万元。早期开发的大盘拿地的价格可能更低，4到5万元就可以拿到一亩土地。
如此低的地价也隐藏着番禺片区未来发展的一个相当大的隐患。“番禺区的问题是长期积淀下来”，这是广州市袁奇峰总规划师接受记者采访时说的第一句话，“用我的话说就是开发超前于规划，特别是在撤市改区的2000年时候，当时的番禺市政府突击出售土地，地价低廉，大量土地流失到市场上，这是一切问题的根源。”这样的地价证明了当时番禺区政府没有能力去配套，而按照规定，地价里面应该包括城市市政基础设施和社会服务设施的建设费用，包括学校、医院、污水处理厂等。原番禺市以这么低的价格出售土地，当然没有收到这部分配套的资金，这是先天不足。
袁奇峰指出，番禺区问题的核心，就是体制转换期间广州市和当时番禺市两级政府之间的博弈。在这个游戏里，原番禺市政府钻了空子，损失的是在番禺片区买楼的广大业主的利益以及广州市政府的名声和利益，而这个损失是巨大的。现在各界都呼吁政府部门要来补课，但现在要看番禺区政府有没有足够的财力来维持这么多配套学校、生活服务设施的运营了。“本来应该是前任政府做的事情，现在要本届政府来买单，这个单买不起；本来应该是番禺区政府来买单的，现在要由市政府来承担，这对别的区也不公平。这是番禺区目前面临的硬伤。”
早在2003年，番禺片区规划已经基本完成。关于番禺组团的发展性质，规划文本有这样的描述，番禺组团是广州市21世纪的重点发展地区，沿南拓轴将建设成为基于知识经济和信息技术、服务于珠江三角洲、华南地区乃至全国的教育中心；集控制、管理、服务等新型技术产业为主导的生态型文化旅游产业、国际化商务办公、现代物流、居住于一体的，全面提升广州国际化区域中心城市地位的信息化生态型的新城市中心；区域服务业核心区、临港产业区、将成为21世纪新的广州市科教咨询产业中心和航运中心。
但是，在开始作规划的时候，袁奇峰对番禺区的一个典型评价就是，“只见树木，不见森林”，每一个楼盘、小区内部都经营得不错，但就是没有形成一个好的城区，“这是一个最大的遗憾”。于是，在番禺片区规划中，他们特别强调了一点，就是番禺片区将来的发展要控制用地，这部分用地由政府来经营。
按照这个思想，洛溪岛、、大石、汉溪沿地铁三号现五到六平方公里的土地被控制下来了，有的甚至是从开发商的手里硬生生地拿回来的。“我们设想这些土地将来成为未来番禺地区的商业中心、服务中心和就业中心等，也作为一个城市中心。希望通过这些地区的建设来把番禺片区北部提升到另一个档次。关键是政府控制了这些土地，就可以来补课，这是我们当时提出的一个药方。”
“用地铁上盖物业发展的机会将番禺片区北部的这些“树木”连成“森林”，这是我们规划的一个基本战略思想，也是它的最大贡献。然后通过政府控制一些土地来补足基础设施的不足，另外一方面还希望整理这个地区的各个系统。”袁奇峰这样总结番禺片区规划的亮点。“还算及时，这是优质土地。这是番禺片区规划最直接的战果，也为这个地区下一步发展提供了想象空间。”
药方是开出来了，但它在实际发展过程中起到多大的作用呢？
轰轰烈烈的南沙大开发，大刀阔斧的广州大学城建设，如火如荼的轨道交通延展－－－人们的眼光被拉到了比已经竖起了密密麻麻楼盘的华南板块更南的地方。整个番禺片区北部，整个华南板块被广州市的南拓步伐整体跨越了。
对于这样的发展趋势，袁奇峰自己的总结是，城市南拓，政府在大学城、广州新城、南沙、轨道交通这些大型项目上投入了相对较多的精力和财力，推进非常扎实，在番禺片区规划里，这个趋势也很明显DD大学城、未来的广州新城以及南沙开发区被列为番禺片区今后发展的“三大重点发展区”。
“这些项目都是关系广州长治久安、长远发展的基础性工作，排在第一位也无可厚非。但也正是由于政府更多的精力都放在了往更南的地方走，他们没有余力回过头来整合番禺片区北部的目前的局面，番禺北部现在就处在这种状态，开发商还在拼命地造势，为的是卖楼，为的是更好的销售量；政府又没有能力过来管这一块，现在这个地区就积累了比较多的问题。应该说这是一个社会管理体系的问题。从某种程度上说，广州市政府目前更多的是一个开发型政府，还在不断地拓展，还来不及来修补比较精密的社会工程。”
于是，华南板块的居民就是其中最大的“受害者”，在整个番禺片区中，华南板块的关注度最低，但它的矛盾却是最多的。据了解，从海珠区到华南板块再到市桥，是广州市政府原本计划的南拓轴，这条南拓轴的区位优势非常理想，但2000年广州市政府准备启动的时候，却发现华南板块的土地几乎已经全部控制在开发商手中了。市政府就不得不另辟蹊径，跳过这个地区，重新选择一条新的南拓轴。
华南板块也从此成了广州市南拓轴的“边缘”。尽管边缘，但不可否认，华南板块还是从广州市的南拓步伐中得到了一些好处，比如新光快速路、南部快速干线、轨道交通等等，都会给该地区的交通改善带来不小的作用。伴随着新客运站落户钟村，地铁三号线的建设，这个地区正面临着它的最大利好。
大石、钟村组团应该要尽快启动，抓住新火车站建设进行区域完善整合的好时机！包括袁奇峰在内的许多业内人士都有这样的共识，但这个事情还是要政府来作得，政府要承担起一定的责任，去研究，去想出一些办法。
袁奇峰说，“政府可以作一些专项的研究，作一些策略性的建议，拟出解决问题的一揽子办法。早期我们说开发超前于规划，政府要补课；但现在看起来，政府还缺课，地铁就要通车了，应该要赶快按照总体规划的目标、按照番禺片区规划的目标来收拾局面。比如可以探讨有没有一套行之有效的机制、策略来解决这个地区的公建配套及其经营问题；还有这个地区的交通网络，特别是地铁到了以后，如何把地铁和楼巴整合起来。但到目前为止，政府在这方面的缺口还非常大。”
在采访过程中，袁奇峰特别强调，广州市政府应该尽快采取措施，尽快进入角色。
“开发商总是要走的，现在华南板块的开发商还没走，还有一定的利润吸引这些开发商，在房子还没有卖完之前，开发商还会适当地对公建配套作一些补充。但开发商提供的便利不可能是一辈子的，一旦商业利益结束，他们就会抽身，剩下的就由业主来承担。现在华南板块业主的生活成本是基于开发商部分补贴之后的成本，但如果开发商不再提供这些‘蜜糖’，这些成本就要业主来承担，到时如果没有相应的公用配套设施跟上，怎么办？包括开发商免费提供物业给学校办学的，如果开发商抽身，学校要么提价，要么破产。这也是很大的问题。政府部门应该未雨绸缪的，在开发商没有撤走之前，要开发商、政府、业主来共同面对这些问题。关键是政府要有意识地作为，而不是缺位。
另外，袁奇峰还透露，按照他们正在进行的新火车客运站的周边地区规划，新火车站及其周边地区应该是番禺片区，特别是北部地区的交通中心、服务中心、就业中心。华南板块的西边紧邻新火车站的周边完善区，新客站将成为这个地区的新的生长点、催化剂。
袁奇峰最后强调，番禺片区北部应该按照“新城区”的概念来打造，让居住在番禺地区的大部分需求能在番禺解决，避免大量地钟摆式进出城交通，道路不堪重负、人也不堪重负。
“让住在番禺的人真正成为番禺人。”让相当大一部分人在本地工作，让相当一部分乐意在本地居住，“市一级设施才在市里解决，比如说看歌剧我们可以到广州市，但看电影在番禺就可以了”。袁奇峰生动地打了一个比喻。
（一篇当年无法发表的采访搞） 作者:南方都市报记者 肖小兵
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