农村建房规划和用地法规知识
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黄冈市农村建房规划和用地法规知识
黄冈市农村建房规划和用地法规知识
二OO九年六月
黄冈市农村建房规划和用地法规知识100问
国& 土& 部& 分
1、我省农村村民符合哪些情形可以在本集体经济组织内申请使用宅基地？
答：（一）农村村民户无宅基地的；
（二）外来人口落户，成为本集体经济组织成员且承担村民义务，需要建住宅而无宅基地的；
（三）因发生或防御自然灾害、实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，必须调整搬迁的；
（四）县（市）人民政府规定可以申请建住宅的其他情形。
2、哪些情形，我省农村村民不得申请使用宅基地？
答：（一）年龄未满十八周岁的；
（二）违反计划生育规定，未按计划生育政策依法处理的；
（三）原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的；
（四）出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物或将住宅改作他用的；
（五）县（市）人民政府规定的其他不符合申请建住宅条件的。
3、农村村民建住宅，如何办理用地手续？
答：（一）符合申请宅基地条件的农村村民，应向村民委员会提出书面申请。　　（二）由村民委员会提请村民会议讨论决定宅基地的使用。经村民代表会议或村民会议讨论通过，并在本村或村民小组张榜公布，由村民委员会签署意见送乡（镇）国土资源所审查，并将会议记录及讨论决定报乡（镇）国土资源所备案。　　（三）经乡（镇）人民政府（街道办事处）审核，报县（市）人民政府审批。对涉及农用地转用、占用耕地或林地，在村庄集镇规划区内申请宅基地的，应经相关部门同意，办理审批手续。经依法批准的宅基地，村民委员会或村民小组应及时将审批结果张榜公布，接受人民群众监督。
4、请说出我省农民兴建房屋（含附属设施）宅基地的用地标准？
答：（一）使用农用地的每户不得超过140平方米；
（二）使用未利用地（建设用地）的每户不得超过200平方米。
5、哪几种情况，村民建房用地不予批准？　　
答：一是不符合《县城总体规划》、村镇总体规划和村庄建设规划、《土地利用总体规划》；二是本村已拥有一处宅基地的，宅基地面积已经达到规定标准再申请新宅基地的（实施村镇规划进行旧村改造的除外）；三是出卖、出租、赠与他人或以其他形式转让宅基地上建筑物的，再申请宅基地的；四是以所有家庭人员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由的；五是违法占地或违法建房未处理结案的；六是按村庄布局规划要求需要撤并的村庄和进行旧村整体改造的，停止审批新建、改建住宅；七是其他不符合建房条件的。
6、我省农村村民建住宅，应缴纳哪些费用？
答：土地证书工本费（普通证书5元/每户，特制证书20元/每户），并按《湖北省耕地占用税实施办法》的规定，办理耕地占用税的征、免手续。
7、在自家的自留地、自留山等建房可以不用审批吗？　　
答：自留地、自留山的土地所有权属于村集体，村民只有使用权，没有所有权，在自家的自留地上建房要经过政府有关部门审批，否则以违法用地、违法建设查处。　　
8、农村私人建房可以边审批边施工吗？　　
答：房屋施工建设必须等所有审批手续都齐全后才能动工，一边办理审批程序，一边施工建设是违法行为，一律按违法用地、违法建设查处。　
9、建房只要规划建设部门批准就可以了吗？　　
答：建房用地须经国土部门审核，报县人民政府批准。拿到《村镇规划选址意见书》或《建设用地规划许可证》只是审批程序中的一步，而不是所有的建房审批手续，凭《村镇规划选址意见书》或《建设用地规划许可证》就进行建房一律按违法用地、违法建设查处。　
10、农村村民因经营需要占用集体经济组织土地建住房的，必须依法办理什么手续？
答：必须依法办理土地有偿使用手续，涉及占用耕地的，需落实耕地占补平衡或依法缴纳耕地开垦费。
11、农民买卖房屋在土地方面需要办理什么手续？
答：根据《土地管理法实施条例》第6条规定：“依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必需向土地所在地的县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土登记机关进行土地所有权、使用权变更登记”。根据这一规定，农民买卖房屋后，应当办理相应的土地使用权变更手续。
12、农村村民建住宅需要占用农用地的，各县（市）如何办理用地审批手续？
答：各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。
13、农村村民经批准占用耕地建住宅的，如何落实耕地占补平衡政策？
答：农村村民占用耕地建住宅的，按照“占多少，垦多少”的原则，由所在农村集体经济组织负责开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按《湖北省土地管理实施办法》的规定缴纳耕地开垦费，也可以合同的方式委托县（市）国土资源管理部门进行落实，确保耕地总量不减少。
14、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定各地一律不得在宅基地审批中向农民收取什么费用？
答：新增建设用地土地有偿使用费。
15、农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内什么类型用地？
答：空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用地的，不得批准占用耕地。
16、农村宅基地占用农用地的计划指标应和什么面积挂钩？
答：农村建设用地整理新增加的耕地面积。
17、哪些情形，经原批准用地的人民政府，可以注销村民的集体土地使用证？
答：（一）为实施村镇规划进行村庄改造需调整使用和进行公共设施、公益事业建设需占用的宅基地；
（二）农村村民一户一宅之外（因继承等依法取得的两处以上宅基地除外）的宅基地；
（三）农村村民户口迁出本集体经济组织到其他集体经济组织和农村五保户腾出的宅基地；
（四）自依法批准之日起，满两年未动工兴建的宅基地；
（五）按照法律规定应当收回的宅基地。
18、对依法收回的空宅基地和村内空闲地，如何处理？
答：能复垦的要恢复耕种，不能复垦的由村委会作村预留建设用地，安排住宅或其他建设用地。
19、因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由谁对原土地使用权人给予适当补偿？
答：应由建设实施单位对原土地使用权人给予适当补偿。
20、农民集体所有的土地依法用于非农业建设，由哪级人民政府登记造册、核发证书，确认建设用地使用权？
答：由县级人民政府登记造册、核发证书，确认建设用地使用权。
21、农村村民申请使用宅基地经县（市）人民政府批准后，应当在收到批准通知之日起多少日内向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权登记，由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》？
答：在收到批准通知之日起30日内。
22、因依法买卖、继承房屋等原因造成宅基地使用权被收回或被注销的，当事人应当自变更之日起多少日内，向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权变更登记？
答：自变更之日起30日内。
23、农村宅基地使用权被收回或被注销的，当事人应当自接到通知之日起多少日内，向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权注销登记？
答：自接到通知之日起15日内。
24、农村宅基地使用权被收回或被注销的，当事人逾期不办的如何处理？
答：由县（市）人民政府公告注销。
25、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定？&&& 答：我国《土地管理法》第8条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第62条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
26、农村宅基地是否可以抵押？
答：不能抵押。根据《担保法》第37条第2款的规定，除以下两种情况外，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。&&& 27、农村宅基地可流转、收回的范围包括哪些？
答：农村村民因继承房产形成一户拥有两处以上宅基地的，可在本集体经济组织内买卖，但对不符合申请宅基地条件的，其购买的房屋不得重建或扩建，不能使用时，应予拆除，退还土地。农村宅基地不得向城镇居民出售，也不得批准城镇居民无偿占用集体土地建住宅。
28、农村宅基地的权属，《物权法》是如何规定的？
答：根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。
29、宅基地可以转让或继承吗？
答：《土地管理法》第8条规定，农村村民的宅基地，属于农民集体所有。农村村民对宅基地只有使用权，一律不准转让或买卖。宅基地不属于村民的私有财产，因而不能继承。但村民继承了房屋，宅基地的使用权也随之转移。
30、怎样解决宅基地纠纷？&&& 答：我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种：&&& 1、协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。”据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。&&& 2、行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。&&& 3、司法解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只与按照《土地管理法》第16条和第53条的规定，先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，而直接向人民法院起诉。
31、农民宅基地因自然灾害等原因灭失的，是否可以重新分配宅基地？
答：《物权法》第154条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”
32、农村村民的宅基地违法行为主要包括哪几种类型？
答：按照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的规定，宅基地违法行为主要包括以下八类：①农村村民未经批准、非法占用土地建住宅的行为；②农村村民采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的行为；③农村村民建住宅超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占土地的行为；④农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的行为。⑤农村村民建住宅用地，违反乡（镇）土地利用总体规划的行为。⑥农村村民不按照批准的用途使用宅基地的行为。⑦农村村民擅自在耕地上建房的行为。⑧农村村民在基本农田保护区建房的行为。
33、农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的应当承担什么法律责任?
答：由县级以上人民政府国土资源管理部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
34、农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的的应当承担什么法律责任?
答: 由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法所得，可以并处罚款。
35、农村村民不按照批准的用途使用宅基地的的的应当承担什么法律责任?
答: 由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权。
36、农民超过省、自治区、直辖市规定的标准多占土地，应如何处理？
答：多占的土地以非法占用土地论处。
37、对于未办理建房用地手续已建房的农村村民，如果符合土地利用总体规划及其他农村宅基地许可条件的如何处理？
答：经申请准予补办宅基地用地手续。
38、对乡（镇、办事处）、村委会越权批地或擅自买卖、转让宅基地的，应如何处理？　& 答：对乡（镇、办事处）、村委会越权批地或擅自买卖、转让宅基地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第81条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第39条之规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得额百分之五以上百分之二十以下罚款。　　同时，对单位或个人依法给予行政处罚外，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员视情节依法给予警告、记过、记大过、降级、撤职、开除等行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
39、对城镇居民违法购置宅基地的应承担什么责任？　& 答：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。其占用的宅基地以非法占用土地论处。&&& 40、对于符合土地利用总体规划，但超过法定面积标准建住宅的，属于因住宅结构原因不宜拆除，或收回后又不易重新调整使用的超占部分，如何处理？
答：按照农村集体非农建设用地处理后补办用地手续。
41、乡（镇）、村不符合分户条件的村民一户多宅的，如何处理？
答：每户保留一处符合标准的宅基地，其余的宅基地应依法退出（因继承等合法取得的两处以上宅基地除外）。
42、违反土地管理法规定，擅自在耕地上建房，破坏种植条件的应当承当什么法律责任？
答：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
43、农村村民占用基本农田建房，毁坏种植条件的的应当承当什么法律责任？
答: 由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费１倍以上２倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
44、乡（镇）要强化国土资源管理职能，乡（镇）国土资源所要认真履行职责，逐步推行“三公布、三到场”制度，其中的“三公布、三到场”包括哪些内容？
答：“三公布”是指：公布土地利用现状图、公布村庄规划图、公布经批准的建房户名单。
“三到场”是指：批前现场勘测定界、批后现场放线划界、建成后现场检查验收。
45、国土资源管理部门在宅基地管理中承担哪些责任？
答：国土资源管理部门要深入持久地开展土地法制和国策的宣传教育活动，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管理用地、集约用地和保护耕地的自觉性。要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为，将违法用地制止在萌芽状态。对严重违法行为，要进行公开曝光，用典型案件教育群众。
46、今后，各地要从严控制村镇建设用地，引导农村村民住宅建设向什么方向发展？
答：引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。
47、农村建设用地整理，要按照什么原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进？
答：按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则。
48、农村村民建设住宅用地应坚持什么原则？
答：农村村民建住宅要坚持集约、合理用地的原则，鼓励由自然村向中心村、中心镇集聚，要与村庄改造、土地整理相结合，充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边的荒地。要严格控制占用耕地建住宅，严禁占用基本农田建住宅。积极鼓励农村村民联户建设多层住宅。
规& 划& 部& 分
49、《城乡规划法》的适用范围有哪些？
答：本法适应范围只是从城市、建制镇规划区延伸到乡、村庄规划区，并不履盖全部国土。
50、什么是城乡规划区？
答：城乡规划区是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。
51、城乡规划区的具体范围是如何划定的？
答：城乡规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济发展水平和统筹城乡发展的需要划定的。
52、什么是城乡规划？
答：《城乡规划法》所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细和修建性详细规划。
53、什么是总体规划？
答：所谓总体规划是指对市域城镇体系的规划和中心城区的规划。
54、总体规划的强制性内容有哪些？
答：总规强制性内容应包括：城市、镇的发展布局，功能分区、用地布局、综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划及规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产、防灾减灾等强制性内容。
55、如何制定近期建设规划？
答：城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案。
56、近期建设规划的内容是什么？
近期建设规划的内容有：应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。近期建设规划期限为五年。
57、什么是详细规划？
答：详细规划是指在总体规划的基础上，对需要进行开发建设地区的土地使用性质、开发强度、绿化建设、基础设施建设、历史文化保护等做出具体规划。
详细规划根据所起的作用不同，又可以分为控制性详细规划和修建性详细规划。
58、编制控制性详细规划有哪些规定和要求？
答：编制控制性详细规划要以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制位置以及空间环境控制的规划。其成果要求要有规划文本、附件和图件等。
59、编制控制性详细规划有何作用？
控制性详细规划的作用是为规划实施提供管理依据。
60、修建性详细规划分别有哪些规定与要求？有何作用？
答：编制修建性详细规划要以总体规划、控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计，它是控制性详细规划的深化和具体化，其成果应包括规划说明书、图纸等。作用是对规划区内的公共设施作出具体布置，选定技术经济指标，提出建筑空间和艺术处理要求，为各项工程设计提供依据。
61、《城乡规划法》对规划的实施和修改有何约束力？
答：《城乡规划法》第七条规定：“经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改”。
62、《城乡规划法》规定城乡规划管理主体是谁？
答：国务院城乡规划行政主管部门主管全国的城乡规划工作；县级以上地方人民政府城乡规划行政主管部门主管本行政区域的城乡规划工作。
63、《城乡规划法》规定城乡规划编制主体是谁？
答：国务院城乡规划行政主管部门组织编制全国城镇体系规划；省、自治区、直辖市人民政府组织编制省域城镇体系规划；城市人民政府负责组织编制城市规划；县人民政府负责组织编制县人民政府所在地镇的总体规划、其它镇的总体规划由镇人民政府负责组织编制，乡、镇人民政府负责组织编制乡规划、村庄规划；城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划；镇人民政府根据总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划。
64、《城乡规划法》规定城乡规划审批主体是谁？
答：全市城镇体系规划、省域城镇体系规划和直辖市、省会城市以及国务院确定的其它城市的体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其它城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批；县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批；其它镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。城镇体系规划和城市、镇总体规划在报上级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理；城市人民政府根据城市总体规划要求，组织编制的控制性详细规划、经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案；镇人民政府根据总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批；县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上级人民政府备案。
65、《城乡规划法》规定乡和村庄规划编制和审批主体是谁？
答：乡规划、村庄规划由乡、镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应经村民会议或者村民代表会讨论同意。
66、实施城乡规划的原则性规定是什么?
答：地方各级人民政府应当根据当地经济社会发展水平，量力而行，尊重群众意愿，有计划、分步骤地组织实施城乡规划。
67、城市新区开发和建设应当遵循哪些原则?
& &&答：l、合理确定建设规模和时序；2、充分利用现有市政基础设施和公共服务设施：3、严格保护自然资源和生态环境；4、不得在城市(镇)总体规划确定的建设用地范围以外，设立各类开发区和城市新区。
68、什么是城乡规划行政许可基本制度？
答：城乡规划行政许可基本制度是“一书三证”。即：《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《乡村建设工程规划许可证》。
69、核发《建设项目选址意见书》有什么规定？
答：国家考虑到规划许可制定与投资体制改革和土地使用制度改革相衔接，《城乡规划法》只规定按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发《建设项目选址意见书》，而其它的建设项目则不需要申请选址意见书。
70、以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目，申请办理《建设用地规划许可证》有何规定?
71、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，申请办理《建设用地规划许可证》有何规定?
72、规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，应承担什么后果?
答：《城乡规划法》第三十九条规定：“规划条件未纳入
建& 设& 部& 分
&&& 答：主要遵守《城乡规划法》、《建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《湖北省村庄和集镇规划建设管理办法》、《湖北省村镇建筑施工管理暂行规定》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》、《湖北省农民住房建设质量控制管理导则》、《湖北省新农村建设村庄规划编制技术导则》《湖北省新农村建设村庄整治技术导则》。
&&& 答：是选址意见书和开工许可证制度。确保农民住房建设选址与设计安全。严格执行选址意见书制度，加强对农民住房建设选址的安全把关，防止农民在地震断裂带及滑坡、泥石流易发地段建房。严格执行开工许可证制度，落实先设计后施工原则，切实加强对地震、台风多发区的农民住房设计安全审查。
&&& 答：对于不执行“一书一证”制度的，要责令限期整改；对于在执行“一书一证”制度中因玩忽职守造成安全事故的，要追究当事人的责任；对于不符合要求的农村建设技术服务单位和农民住房建筑工匠，要坚决取消相应资格。
&&& 答：使用原有宅基地、村内空闲地和其它非农用地的，经村民委员会讨论同意后，由乡(镇)人民政府审查批准。
&&& 答：农民建房，确需占用农用地的，必须先向村民委员会提出建房申请。农民到村委会领取填写《湖北省村镇农(居)民建房规划选址报批表》一式四份，由村委会签署意见，并集中上报乡镇建设管理机构并经乡(镇)人民政府审核，县(市)建设行政主管部门审查同意并出具村镇规划选址意见书，然后依法向土地管理部门申请办理土地使用手续，再由县(市)人民政府规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
&&& 答：大力推进农村建筑工匠队伍建设。按照自愿参加、适当补贴的原则，加强农民住房建筑工匠的业务技术培训。对经考核符合条件的工匠个人，颁发农民住房建筑工匠资格证书。省级建设行政主管部门可根据实际需要制定农民住房建筑工匠资格认证的具体管理办法。各地要积极引导取得农民住房建筑工匠资格认证的工匠个人或由其组成的农民住房建筑施工队伍优先承接农民住房建设工程。
&&& 答：农民个人持村镇规划选址意见书和房屋设计图纸或县级以上建设主管部门发放的农房通用图、承建人资质证书及施工承包合同、地基基础处理及施工安全措施等相关资料，向乡(镇)建设管理机构提出开工申请，经县(市)建设行政主管部门审查批准发给村镇建设项目开工许可证。取得村镇建设项目开工许可证后，须经乡(镇)规划建设管理人员现场定位、划线方可正式开工。开工审批证书的有效期为一年。
&&& 答：审批农民建房，要以村庄规划为基本依据。凡未编制与实施村庄规划的，农民建房只能在原址上进行并按规定审批。村镇建设管理机构不得审批没有村庄规划的农户选用新宅基地建造自用住房。
& &&答：承接农民住房建设工程施工，必须是具有资质证书的建造师、建筑工匠、施工企业。
&&& 答：(1)施工企业应有5人以上的固定职工。企业负责人具有三年以上从事施工企业管理工作的资历；企业技术负责人具有本专业助工以上(含助工)技术职称，承担过五项三层以上(含三层)民用建筑工程施工管理，工程质量合格。
&&& (2)企业有职称的工程技术人员不少于3人。施工员、预算员、财务会计员、质量安全员取得初级岗位合格证书。
&&& (3)各工种技术工人均不少于2人，且承担过三层以上(含三层)的民用建筑工程施工。
&&& (4)企业固定资产1 0万元以上，流动资金5万元以上。
&&& 答：村镇建筑施工单位可独立承担四层以下(含四层)和l2米以下(含l2米)民用建筑工程施工任务。
96市、区)使用?
&&& 答：建筑施工资质审查证书只限于在本县、市所属乡镇范围内使用，不得跨县市承接施工任务。
&&& 答：无证单位和个人承接施工任务，有证单位超越证书规定的范围承接任务，由村镇管理部门按照《湖北省村庄和集镇规划建设管理办法》第三十八条规定责令停工，没收全部收入，并处1万至2万元罚款。
&&& 答：施工企业不按规定到乡镇建设管理部门办理项目合同备案手续，处以2000元以下罚款。
&&& 答：施工企业不按图施工，建设单位随意更改设计，分别处以3000元以下罚款。
100、农村建房应该注意哪些问题？
答：农村建房应该注意以下问题：
（1）农村居民住宅设计应当符合紧凑、合理、卫生和安全的要求。
（2）承担村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，必须具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证明，并按照规定的经营范围承担施工任务。
（3）在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。
（4）施工单位应当按照设计图纸施工。任何单位和个人不得擅自修改设计图纸；确需修改的，须经原设计单位同意，并出具变更设计通知单或者图纸。
（5）施工单位应当确保施工质量，按照有关的技术规定施工，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。
（6）县级人民政府建设行政主管部门，应当对村庄、集镇建设的施工质量进行监督检查。村庄、集镇的建设工程竣工后，应当按照国家的有关规定，经有关部门竣工验收合
二OO九年六月
黄冈市农村建房规划和用地法规知识100问
国& 土& 部& 分
1、我省农村村民符合哪些情形可以在本集体经济组织内申请使用宅基地？
答：（一）农村村民户无宅基地的；
（二）外来人口落户，成为本集体经济组织成员且承担村民义务，需要建住宅而无宅基地的；
（三）因发生或防御自然灾害、实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，必须调整搬迁的；
（四）县（市）人民政府规定可以申请建住宅的其他情形。
2、哪些情形，我省农村村民不得申请使用宅基地？
答：（一）年龄未满十八周岁的；
（二）违反计划生育规定，未按计划生育政策依法处理的；
（三）原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的；
（四）出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物或将住宅改作他用的；
（五）县（市）人民政府规定的其他不符合申请建住宅条件的。
3、农村村民建住宅，如何办理用地手续？
答：（一）符合申请宅基地条件的农村村民，应向村民委员会提出书面申请。　　（二）由村民委员会提请村民会议讨论决定宅基地的使用。经村民代表会议或村民会议讨论通过，并在本村或村民小组张榜公布，由村民委员会签署意见送乡（镇）国土资源所审查，并将会议记录及讨论决定报乡（镇）国土资源所备案。　　（三）经乡（镇）人民政府（街道办事处）审核，报县（市）人民政府审批。对涉及农用地转用、占用耕地或林地，在村庄集镇规划区内申请宅基地的，应经相关部门同意，办理审批手续。经依法批准的宅基地，村民委员会或村民小组应及时将审批结果张榜公布，接受人民群众监督。
4、请说出我省农民兴建房屋（含附属设施）宅基地的用地标准？
答：（一）使用农用地的每户不得超过140平方米；
（二）使用未利用地（建设用地）的每户不得超过200平方米。
5、哪几种情况，村民建房用地不予批准？　　
答：一是不符合《县城总体规划》、村镇总体规划和村庄建设规划、《土地利用总体规划》；二是本村已拥有一处宅基地的，宅基地面积已经达到规定标准再申请新宅基地的（实施村镇规划进行旧村改造的除外）；三是出卖、出租、赠与他人或以其他形式转让宅基地上建筑物的，再申请宅基地的；四是以所有家庭人员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由的；五是违法占地或违法建房未处理结案的；六是按村庄布局规划要求需要撤并的村庄和进行旧村整体改造的，停止审批新建、改建住宅；七是其他不符合建房条件的。
6、我省农村村民建住宅，应缴纳哪些费用？
答：土地证书工本费（普通证书5元/每户，特制证书20元/每户），并按《湖北省耕地占用税实施办法》的规定，办理耕地占用税的征、免手续。
7、在自家的自留地、自留山等建房可以不用审批吗？　　
答：自留地、自留山的土地所有权属于村集体，村民只有使用权，没有所有权，在自家的自留地上建房要经过政府有关部门审批，否则以违法用地、违法建设查处。　　
8、农村私人建房可以边审批边施工吗？　　
答：房屋施工建设必须等所有审批手续都齐全后才能动工，一边办理审批程序，一边施工建设是违法行为，一律按违法用地、违法建设查处。　
9、建房只要规划建设部门批准就可以了吗？　　
答：建房用地须经国土部门审核，报县人民政府批准。拿到《村镇规划选址意见书》或《建设用地规划许可证》只是审批程序中的一步，而不是所有的建房审批手续，凭《村镇规划选址意见书》或《建设用地规划许可证》就进行建房一律按违法用地、违法建设查处。　
10、农村村民因经营需要占用集体经济组织土地建住房的，必须依法办理什么手续？
答：必须依法办理土地有偿使用手续，涉及占用耕地的，需落实耕地占补平衡或依法缴纳耕地开垦费。
11、农民买卖房屋在土地方面需要办理什么手续？
答：根据《土地管理法实施条例》第6条规定：“依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必需向土地所在地的县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土登记机关进行土地所有权、使用权变更登记”。根据这一规定，农民买卖房屋后，应当办理相应的土地使用权变更手续。
12、农村村民建住宅需要占用农用地的，各县（市）如何办理用地审批手续？
答：各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。
13、农村村民经批准占用耕地建住宅的，如何落实耕地占补平衡政策？
答：农村村民占用耕地建住宅的，按照“占多少，垦多少”的原则，由所在农村集体经济组织负责开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按《湖北省土地管理实施办法》的规定缴纳耕地开垦费，也可以合同的方式委托县（市）国土资源管理部门进行落实，确保耕地总量不减少。
14、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定各地一律不得在宅基地审批中向农民收取什么费用？
答：新增建设用地土地有偿使用费。
15、农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内什么类型用地？
答：空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用地的，不得批准占用耕地。
16、农村宅基地占用农用地的计划指标应和什么面积挂钩？
答：农村建设用地整理新增加的耕地面积。
17、哪些情形，经原批准用地的人民政府，可以注销村民的集体土地使用证？
答：（一）为实施村镇规划进行村庄改造需调整使用和进行公共设施、公益事业建设需占用的宅基地；
（二）农村村民一户一宅之外（因继承等依法取得的两处以上宅基地除外）的宅基地；
（三）农村村民户口迁出本集体经济组织到其他集体经济组织和农村五保户腾出的宅基地；
（四）自依法批准之日起，满两年未动工兴建的宅基地；
（五）按照法律规定应当收回的宅基地。
18、对依法收回的空宅基地和村内空闲地，如何处理？
答：能复垦的要恢复耕种，不能复垦的由村委会作村预留建设用地，安排住宅或其他建设用地。
19、因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由谁对原土地使用权人给予适当补偿？
答：应由建设实施单位对原土地使用权人给予适当补偿。
20、农民集体所有的土地依法用于非农业建设，由哪级人民政府登记造册、核发证书，确认建设用地使用权？
答：由县级人民政府登记造册、核发证书，确认建设用地使用权。
21、农村村民申请使用宅基地经县（市）人民政府批准后，应当在收到批准通知之日起多少日内向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权登记，由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》？
答：在收到批准通知之日起30日内。
22、因依法买卖、继承房屋等原因造成宅基地使用权被收回或被注销的，当事人应当自变更之日起多少日内，向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权变更登记？
答：自变更之日起30日内。
23、农村宅基地使用权被收回或被注销的，当事人应当自接到通知之日起多少日内，向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权注销登记？
答：自接到通知之日起15日内。
24、农村宅基地使用权被收回或被注销的，当事人逾期不办的如何处理？
答：由县（市）人民政府公告注销。
25、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定？&&& 答：我国《土地管理法》第8条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第62条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
26、农村宅基地是否可以抵押？
答：不能抵押。根据《担保法》第37条第2款的规定，除以下两种情况外，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。&&& 27、农村宅基地可流转、收回的范围包括哪些？
答：农村村民因继承房产形成一户拥有两处以上宅基地的，可在本集体经济组织内买卖，但对不符合申请宅基地条件的，其购买的房屋不得重建或扩建，不能使用时，应予拆除，退还土地。农村宅基地不得向城镇居民出售，也不得批准城镇居民无偿占用集体土地建住宅。
28、农村宅基地的权属，《物权法》是如何规定的？
答：根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。
29、宅基地可以转让或继承吗？
答：《土地管理法》第8条规定，农村村民的宅基地，属于农民集体所有。农村村民对宅基地只有使用权，一律不准转让或买卖。宅基地不属于村民的私有财产，因而不能继承。但村民继承了房屋，宅基地的使用权也随之转移。
30、怎样解决宅基地纠纷？&&& 答：我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种：&&& 1、协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。”据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。&&& 2、行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。&&& 3、司法解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只与按照《土地管理法》第16条和第53条的规定，先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，而直接向人民法院起诉。
31、农民宅基地因自然灾害等原因灭失的，是否可以重新分配宅基地？
答：《物权法》第154条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”
32、农村村民的宅基地违法行为主要包括哪几种类型？
答：按照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的规定，宅基地违法行为主要包括以下八类：①农村村民未经批准、非法占用土地建住宅的行为；②农村村民采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的行为；③农村村民建住宅超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占土地的行为；④农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的行为。⑤农村村民建住宅用地，违反乡（镇）土地利用总体规划的行为。⑥农村村民不按照批准的用途使用宅基地的行为。⑦农村村民擅自在耕地上建房的行为。⑧农村村民在基本农田保护区建房的行为。
33、农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的应当承担什么法律责任?
答：由县级以上人民政府国土资源管理部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
34、农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的的应当承担什么法律责任?
答: 由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法所得，可以并处罚款。
35、农村村民不按照批准的用途使用宅基地的的的应当承担什么法律责任?
答: 由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权。
36、农民超过省、自治区、直辖市规定的标准多占土地，应如何处理？
答：多占的土地以非法占用土地论处。
37、对于未办理建房用地手续已建房的农村村民，如果符合土地利用总体规划及其他农村宅基地许可条件的如何处理？
答：经申请准予补办宅基地用地手续。
38、对乡（镇、办事处）、村委会越权批地或擅自买卖、转让宅基地的，应如何处理？　& 答：对乡（镇、办事处）、村委会越权批地或擅自买卖、转让宅基地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第81条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第39条之规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得额百分之五以上百分之二十以下罚款。　　同时，对单位或个人依法给予行政处罚外，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员视情节依法给予警告、记过、记大过、降级、撤职、开除等行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
39、对城镇居民违法购置宅基地的应承担什么责任？　& 答：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。其占用的宅基地以非法占用土地论处。&&& 40、对于符合土地利用总体规划，但超过法定面积标准建住宅的，属于因住宅结构原因不宜拆除，或收回后又不易重新调整使用的超占部分，如何处理？
答：按照农村集体非农建设用地处理后补办用地手续。
41、乡（镇）、村不符合分户条件的村民一户多宅的，如何处理？
答：每户保留一处符合标准的宅基地，其余的宅基地应依法退出（因继承等合法取得的两处以上宅基地除外）。
42、违反土地管理法规定，擅自在耕地上建房，破坏种植条件的应当承当什么法律责任？
答：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
43、农村村民占用基本农田建房，毁坏种植条件的的应当承当什么法律责任？
答: 由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费１倍以上２倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
44、乡（镇）要强化国土资源管理职能，乡（镇）国土资源所要认真履行职责，逐步推行“三公布、三到场”制度，其中的“三公布、三到场”包括哪些内容？
答：“三公布”是指：公布土地利用现状图、公布村庄规划图、公布经批准的建房户名单。
“三到场”是指：批前现场勘测定界、批后现场放线划界、建成后现场检查验收。
45、国土资源管理部门在宅基地管理中承担哪些责任？
答：国土资源管理部门要深入持久地开展土地法制和国策的宣传教育活动，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管理用地、集约用地和保护耕地的自觉性。要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为，将违法用地制止在萌芽状态。对严重违法行为，要进行公开曝光，用典型案件教育群众。
46、今后，各地要从严控制村镇建设用地，引导农村村民住宅建设向什么方向发展？
答：引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。
47、农村建设用地整理，要按照什么原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进？
答：按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则。
48、农村村民建设住宅用地应坚持什么原则？
答：农村村民建住宅要坚持集约、合理用地的原则，鼓励由自然村向中心村、中心镇集聚，要与村庄改造、土地整理相结合，充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边的荒地。要严格控制占用耕地建住宅，严禁占用基本农田建住宅。积极鼓励农村村民联户建设多层住宅。
规& 划& 部& 分
49、《城乡规划法》的适用范围有哪些？
答：本法适应范围只是从城市、建制镇规划区延伸到乡、村庄规划区，并不履盖全部国土。
50、什么是城乡规划区？
答：城乡规划区是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。
51、城乡规划区的具体范围是如何划定的？
答：城乡规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济发展水平和统筹城乡发展的需要划定的。
52、什么是城乡规划？
答：《城乡规划法》所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细和修建性详细规划。
53、什么是总体规划？
答：所谓总体规划是指对市域城镇体系的规划和中心城区的规划。
54、总体规划的强制性内容有哪些？
答：总规强制性内容应包括：城市、镇的发展布局，功能分区、用地布局、综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划及规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产、防灾减灾等强制性内容。
55、如何制定近期建设规划？
答：城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案。
56、近期建设规划的内容是什么？
近期建设规划的内容有：应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。近期建设规划期限为五年。
57、什么是详细规划？
答：详细规划是指在总体规划的基础上，对需要进行开发建设地区的土地使用性质、开发强度、绿化建设、基础设施建设、历史文化保护等做出具体规划。
详细规划根据所起的作用不同，又可以分为控制性详细规划和修建性详细规划。
58、编制控制性详细规划有哪些规定和要求？
答：编制控制性详细规划要以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制位置以及空间环境控制的规划。其成果要求要有规划文本、附件和图件等。
59、编制控制性详细规划有何作用？
控制性详细规划的作用是为规划实施提供管理依据。
60、修建性详细规划分别有哪些规定与要求？有何作用？
答：编制修建性详细规划要以总体规划、控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计，它是控制性详细规划的深化和具体化，其成果应包括规划说明书、图纸等。作用是对规划区内的公共设施作出具体布置，选定技术经济指标，提出建筑空间和艺术处理要求，为各项工程设计提供依据。
61、《城乡规划法》对规划的实施和修改有何约束力？
答：《城乡规划法》第七条规定：“经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改”。
62、《城乡规划法》规定城乡规划管理主体是谁？
答：国务院城乡规划行政主管部门主管全国的城乡规划工作；县级以上地方人民政府城乡规划行政主管部门主管本行政区域的城乡规划工作。
63、《城乡规划法》规定城乡规划编制主体是谁？
答：国务院城乡规划行政主管部门组织编制全国城镇体系规划；省、自治区、直辖市人民政府组织编制省域城镇体系规划；城市人民政府负责组织编制城市规划；县人民政府负责组织编制县人民政府所在地镇的总体规划、其它镇的总体规划由镇人民政府负责组织编制，乡、镇人民政府负责组织编制乡规划、村庄规划；城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划；镇人民政府根据总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划。
64、《城乡规划法》规定城乡规划审批主体是谁？
答：全市城镇体系规划、省域城镇体系规划和直辖市、省会城市以及国务院确定的其它城市的体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其它城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批；县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批；其它镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。城镇体系规划和城市、镇总体规划在报上级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理；城市人民政府根据城市总体规划要求，组织编制的控制性详细规划、经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案；镇人民政府根据总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批；县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上级人民政府备案。
65、《城乡规划法》规定乡和村庄规划编制和审批主体是谁？
答：乡规划、村庄规划由乡、镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应经村民会议或者村民代表会讨论同意。
66、实施城乡规划的原则性规定是什么?
答：地方各级人民政府应当根据当地经济社会发展水平，量力而行，尊重群众意愿，有计划、分步骤地组织实施城乡规划。
67、城市新区开发和建设应当遵循哪些原则?
& &&答：l、合理确定建设规模和时序；2、充分利用现有市政基础设施和公共服务设施：3、严格保护自然资源和生态环境；4、不得在城市(镇)总体规划确定的建设用地范围以外，设立各类开发区和城市新区。
68、什么是城乡规划行政许可基本制度？
答：城乡规划行政许可基本制度是“一书三证”。即：《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《乡村建设工程规划许可证》。
69、核发《建设项目选址意见书》有什么规定？
答：国家考虑到规划许可制定与投资体制改革和土地使用制度改革相衔接，《城乡规划法》只规定按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发《建设项目选址意见书》，而其它的建设项目则不需要申请选址意见书。
70、以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目，申请办理《建设用地规划许可证》有何规定?
71、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，申请办理《建设用地规划许可证》有何规定?
72、规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，应承担什么后果?
答：《城乡规划法》第三十九条规定：“规划条件未纳入
建& 设& 部& 分
&&& 答：主要遵守《城乡规划法》、《建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《湖北省村庄和集镇规划建设管理办法》、《湖北省村镇建筑施工管理暂行规定》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》、《湖北省农民住房建设质量控制管理导则》、《湖北省新农村建设村庄规划编制技术导则》《湖北省新农村建设村庄整治技术导则》。
&&& 答：是选址意见书和开工许可证制度。确保农民住房建设选址与设计安全。严格执行选址意见书制度，加强对农民住房建设选址的安全把关，防止农民在地震断裂带及滑坡、泥石流易发地段建房。严格执行开工许可证制度，落实先设计后施工原则，切实加强对地震、台风多发区的农民住房设计安全审查。
&&& 答：对于不执行“一书一证”制度的，要责令限期整改；对于在执行“一书一证”制度中因玩忽职守造成安全事故的，要追究当事人的责任；对于不符合要求的农村建设技术服务单位和农民住房建筑工匠，要坚决取消相应资格。
&&& 答：使用原有宅基地、村内空闲地和其它非农用地的，经村民委员会讨论同意后，由乡(镇)人民政府审查批准。
&&& 答：农民建房，确需占用农用地的，必须先向村民委员会提出建房申请。农民到村委会领取填写《湖北省村镇农(居)民建房规划选址报批表》一式四份，由村委会签署意见，并集中上报乡镇建设管理机构并经乡(镇)人民政府审核，县(市)建设行政主管部门审查同意并出具村镇规划选址意见书，然后依法向土地管理部门申请办理土地使用手续，再由县(市)人民政府规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
&&& 答：大力推进农村建筑工匠队伍建设。按照自愿参加、适当补贴的原则，加强农民住房建筑工匠的业务技术培训。对经考核符合条件的工匠个人，颁发农民住房建筑工匠资格证书。省级建设行政主管部门可根据实际需要制定农民住房建筑工匠资格认证的具体管理办法。各地要积极引导取得农民住房建筑工匠资格认证的工匠个人或由其组成的农民住房建筑施工队伍优先承接农民住房建设工程。
&&& 答：农民个人持村镇规划选址意见书和房屋设计图纸或县级以上建设主管部门发放的农房通用图、承建人资质证书及施工承包合同、地基基础处理及施工安全措施等相关资料，向乡(镇)建设管理机构提出开工申请，经县(市)建设行政主管部门审查批准发给村镇建设项目开工许可证。取得村镇建设项目开工许可证后，须经乡(镇)规划建设管理人员现场定位、划线方可正式开工。开工审批证书的有效期为一年。
&&& 答：审批农民建房，要以村庄规划为基本依据。凡未编制与实施村庄规划的，农民建房只能在原址上进行并按规定审批。村镇建设管理机构不得审批没有村庄规划的农户选用新宅基地建造自用住房。
& &&答：承接农民住房建设工程施工，必须是具有资质证书的建造师、建筑工匠、施工企业。
&&& 答：(1)施工企业应有5人以上的固定职工。企业负责人具有三年以上从事施工企业管理工作的资历；企业技术负责人具有本专业助工以上(含助工)技术职称，承担过五项三层以上(含三层)民用建筑工程施工管理，工程质量合格。
&&& (2)企业有职称的工程技术人员不少于3人。施工员、预算员、财务会计员、质量安全员取得初级岗位合格证书。
&&& (3)各工种技术工人均不少于2人，且承担过三层以上(含三层)的民用建筑工程施工。
&&& (4)企业固定资产1 0万元以上，流动资金5万元以上。
&&& 答：村镇建筑施工单位可独立承担四层以下(含四层)和l2米以下(含l2米)民用建筑工程施工任务。
96市、区)使用?
&&& 答：建筑施工资质审查证书只限于在本县、市所属乡镇范围内使用，不得跨县市承接施工任务。
&&& 答：无证单位和个人承接施工任务，有证单位超越证书规定的范围承接任务，由村镇管理部门按照《湖北省村庄和集镇规划建设管理办法》第三十八条规定责令停工，没收全部收入，并处1万至2万元罚款。
&&& 答：施工企业不按规定到乡镇建设管理部门办理项目合同备案手续，处以2000元以下罚款。
&&& 答：施工企业不按图施工，建设单位随意更改设计，分别处以3000元以下罚款。
100、农村建房应该注意哪些问题？
答：农村建房应该注意以下问题：
（1）农村居民住宅设计应当符合紧凑、合理、卫生和安全的要求。
（2）承担村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，必须具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证明，并按照规定的经营范围承担施工任务。
（3）在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。
（4）施工单位应当按照设计图纸施工。任何单位和个人不得擅自修改设计图纸；确需修改的，须经原设计单位同意，并出具变更设计通知单或者图纸。
（5）施工单位应当确保施工质量，按照有关的技术规定施工，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。
（6）县级人民政府建设行政主管部门，应当对村庄、集镇建设的施工质量进行监督检查。村庄、集镇的建设工程竣工后，应当按照国家的有关规定，经有关部门竣工验收合格
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