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分享经济助力供给侧改革：三个机会窗口
| 研究员专栏
09:28:35　来源：腾讯研究院　作者：暂无　浏览次数：6252
张孝荣 &腾讯研究院高级研究员 &
高 &燕 &腾讯研究院助理研究员 &
　　分享经济作为一种兼具经济效益和社会价值的全新经济形态，在过去的两年里出现了井喷式的发展，覆盖190多个国家，受到全球欢迎，有力地带动了当地经济发展。
　　在中国，分享经济正在为经济体制改革提供新的思路。中央提出了“供给侧改革”，要实现中国经济的“动力转换”，把服务业变成经济增长的“主引擎”，研究发现，分享经济为供给侧改革提供了新的视角，目前已经出现了三个机会窗口，分别是化解地产库存、服务业升级和普惠金融创新。
　　从第一个机会窗来看，分享经济以租代售的模式，为化解房地产库存提供了新的解决思路。
　　目前中国房地产沉淀房有2.2亿套，空置房近5000万套，已经累积了6.86亿平方米的地产库存，以现在的销售速度，至少需要8年才能全部销售完。
　　按照分享经济思维，该怎么做呢？途家网实践了两种做法，一是分享经济平台与开发商合作，批量签约来销售库存房源，这为开发商提供了增值服务，促使有管家、带租约和可交换的房产出售；二是分享经济平台发展以租代售，通过连接开发商、业主和消费者，满足各类租房需求，迂回地盘活了长期闲置的地产库存。
　　从第二个机会窗来看，分享经济为服务业增长提供新动能，实质性地推动了结构调整。
　　具体表现为三方面：
　　第一，分享经济通过互联网社会化平台，将社会闲置的库存资源变成新供给，比如个人的房屋、车辆、资金和知识、经验技能等资源，可以在全社会范围内大规模地实现供需匹配，同时还可以降低交易成本。
　　第二，有效地扩大了消费需求，以出行为例，北京有2000多万人口，而满足出行需求的只有6万多辆出租车，滴滴、优步等平台释放了社会化运力，将之扩大到数百万私家车，消费增长数十倍。
　　第三，分享经济促使就业机会大大增加。目前以猪八戒网、人人快递等为代表的新兴在线雇佣、众包快递等平台，已经提供超过3000万的就业机会。
　　总之，各类分享经济平台的发展，带来了各种便利条件，为促进服务业发展提供了新动能。
　　从第三个机会窗来看，普惠金融创新是分享经济发展的另一个重要领域。
　　根据联合国的定义，普惠金融是一个能有效地为社会所有阶层和群体提供服务的金融体系，其原则是以可负担的成本，为所有社会主体特别是传统金融中长期以来被忽视的欠发达地区和低收入人群提供相对平等的金融服务。国务院于近日印发的《推进普惠金融发展规划（年）》强调，发挥网络借贷平台融资便捷、对象广泛的特点，引导其缓解小微企业、农户和各类低收入人群的融资难问题，并发挥网络金融产品销售平台门槛低、变现快的特点，满足各消费群体多层次的投资理财需求。分享经济下P2P借贷、股权众筹等互联网金融创新为实体经济提供了多样化的金融服务，有利于拓宽社会投融资渠道。据统计，2015年，我国P2P网络贷款规模达到9000亿元，为世界之冠。
　　腾讯研究院认为，分享经济对于供给和消费两方面具有明显的激励作用。对于供给方，分享经济可以增加个人收入，扩大就业机会；对于消费方，节约了开销，带来了便利条件。从总体上来看，分享经济还促进了供需信息匹配，扩大了社会消费需求总规模，有利于拉动国民经济增长。
　　另外，我们还认为，2016年，我国的分享经济将加速多元化发展进程。目前，分享经济已经从出行领域辐射到在线房屋共享、在线私家餐饮、在线二手交易、在线兼职打零工等新兴领域，并且衍生出企业端分享市场，这些新兴领域的发达，关乎我国经济发展的大计，政府将有一系列鼓励政策陆续出台，分享经济未来的发展将大大提速。
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社交的尺度&&&&分享经济：供给侧改革的新经济方案
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马化腾：我眼中的“分享经济”与供给侧改革
摘要：从一个停留在纸面上的观念到转化为席卷全球的经济和社会潮流，分享经济为何会全球爆发？分享经济会给中国带来什么？2015年“两会”，我曾提出《关于以“互联网 +”为驱动，推进我国经济社会创新发展的建议》，希望能够利用互联网的平台、信息通信技术把互联网和包括传统行业在内的各行各业结合起来，从而在新领域创造一种新生态。&2016年“两会”，我提交的五份议案之一是《关于促进分享经济发展释放经济增长新动能的建议》。应该说，分享经济与“互联网 +”有着一脉相承的关系，是“互联网 +”在各行各业应用和普及过程中涌现出来的新模式，具有打破信息不对称、降低交易成本、提升劳动生产率的作用。经过一年时间，“互联网 +”铺摊子、打基础的工作已经基本完成，未来将在教育、医疗、交通这些规模大、痛点多的垂直行业领域纵深发展。而分享经济很可能成为“互联网 +”与这些传统行业结合的主要业态和模式。也许目前分享经济还不足以成为定义一个时代的大词，但它为经济转型升级提供了重要机遇。就在过去两三年里，以 Airbnb（空中食宿）、滴滴为代表的一批分享经济公司迅速崛起。据不完全统计， 2015年分享经济在全球的市场交易规模约为 8 100亿美元，在中国，分享经济的市场规模也达到 1万多亿元人民币。分享经济的三大特性从一个停留在纸面上的观念到转化为席卷全球的经济和社会潮流，分享经济在全球取得爆发式发展的背后，主要得益于其自身的三大特性。一、分享经济是对闲置资源的社会化再利用。许多人可同时分享时间、空间、物品等资源，提高了闲置资源的使用效率，创造了更大的市场价值，使消费者获得了优惠和便利，使拥有者获得了额外的收入。分享经济企业整合了社会大量的闲置资源，实现了三赢的局面。二、分享经济把熟人之间的分享关系扩大到了陌生人群体，提升了社会成员的互信水平。分享经济是基于熟人关系催生出的商业形态，基于移动互联网技术的发展，熟人信任开始过渡到商业化信任。在这一新型的商业模式下，人们发挥分享的精神，借助互联网带来的便利，依靠团体协作的方式，让社会资源重新流动起来，从而实现按需分配的社会资源再分配，真正实现“使用而无须占有”的美好愿景。三、促进了生产方式由大规模单一中心转向去中心化的个性化定制。相比前两次工业革命塑造的以“单一中心、大规模、统一标准”为主要特征的模式，分享经济去中心化的价值网络更加注重提供个性化的产品和服务。个人既是消费者同时也是生产者，大大激发了创业创新活力，赋能予人，实现了人尽其才、物尽其用。分享经济会给中国带来什么当前，中国经济已经进入新常态：经济增长从高速转向中高速，人口结构也开始迈向老龄化，消费对经济的贡献越来越大，但产能过剩与有效供给不足并存的现象依然存在。如今，分享经济已经上升为国家战略。2015年 11月 15日，国家主席习近平出席二十国集团峰会并发表题为“创新增长路径共享发展成果”的重要讲话，提到“新一轮科技和产业革命正在创造历史性机遇”，并将分享经济作为推动改革创新的重要创新案例。李克强总理在 2015年夏季达沃斯论坛上的致辞中也肯定了分享经济。他指出：“目前全球分享经济呈快速发展态势，是拉动经济增长的新路子，通过分享、协作方式搞创业创新，门槛更低、成本更小、速度更快，这有利于拓展我国分享经济的新领域，让更多的人参与进来。”从实际情况看，分享经济在推动经济转型、新旧动能转化上取得了较为显著的成效。一、分享经济有助于化解当前国内一些地区和一些产业存在的经济剩余问题。以国内房地产市场为例。据国家信息中心统计，国内待售商品房面积已经从 2010年底的 2.16亿平方米增加到 2015年 11月的 6.86亿平方米以上，年均增长速度达到 30%以上，房地产市场“去库存”的形势仍然较为严峻。按照分享经济思维，至少有两种做法可以较为快速地去库存：一是分享经济平台与开发商合作，批量签约来销售库存房源，这为开发商提供了增值服务，将促进有管家、带租约和可交换的房产出售；二是分享经济平台发展以租代售，通过连接开发商、业主和消费者，满足各类租房需求，迂回地盘活长期闲置的地产库存。二、分享经济也可以作为推进供给侧改革的有力抓手，为服务业增长提供新动能，实质性地推动结构调整。一是分享经济通过互联网社会化平台，能将社会闲置的库存资源变成新供给。比如个人的房屋、车辆、资金和知识、经验、技能等资源，可以在全社会范围内大规模地实现供需匹配，同时还可以降低交易成本。二是能有效地扩大消费需求。一些餐饮类分享平台以分享个人经历等方式吸引有兴趣的人前去消费，促成了很多体验型、尝鲜型消费，提升了人们对服务的购买意愿。三、分享经济可以有效扩大就业，促进大众创业、万众创新，增加居民收入。据不完全统计，目前一批新兴在线雇用、众包快递等平台，已经提供了超过 3 000万个全职和兼职就业机会。北京大学新媒体研究院在 2015年 6月所做的一项调研显示，滴滴平台旗下的出租车、专车、快车、代驾、试驾等服务，一共创造了近 300万个就业岗位。当前，我国的分享经济正从交通出行和住宿领域，拓展到个人消费的多个细分领域，同时企业端市场也正在逐渐成形，为绿色发展、可持续发展提供了条件。可以预见，这场已经影响了数亿人的分享经济风潮，将为我国经济增长注入一股强大的新动能，有助于中国经济实现动力转换，把服务业变成经济增长的主引擎。一个更加互联互通的时代即将到来虽然分享经济在发展过程中也面临着诸如监管、供给、利益调整等多方面的制约和挑战，但着这仍然挡不住它蓬勃发展的势头。从长远看，分享经济面临的最大制约是它本身，它终究只是移动互联网发展的一个阶段性成果。随着科技的发展、人们观念的变化、商业模式的迭代，未来必然还会推陈出新，涌现出新的模式。万事万物可能还会以当下无法想象的方式更紧密地联系在一起，而对于未知的探索和孜孜以求的实践正是人类社会生息延绵的魅力所在。(来源：马化腾《分享经济:供给侧改革的新经济方案》，本文系作者自序 &版权声明：“商学院”所推送的文章，除非确实无法确认，我们都会注明作者和来源。部分文章推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题，烦请原作者联系我们，与您共同协商解决。联系方式：)&
喜欢该文的人也喜欢马化腾领衔撰写《分享经济:供给侧改革的新经济方案》
&&近日，中信出版社透露，由马化腾带领腾讯研究院撰写的解读“分享经济”的力作《分享经济：供给侧改革的新经济方案》将出版。全书分为7篇，通过界定“分享经济”的内涵、世界各国的分享经济发展现状、各国政府的态度、各种企业的发展路径等内容，清晰呈现当下政府和企业可供参考的案例以及可以选择的发展模式。
&&何为“分享经济”？《分享经济》一书中，腾讯研究院提出了一种直观的定义：“分享经济，是指公众将闲置资源通过社会化平台与他人分享，进而获得收入的经济现象。”“分享经济”从一个纸面上的观念迅速转变为 “互联网+”风口上的创新商业模式，代表了一种“闲置就是浪费、使用但不购买” 的新理念及文化。在这样的背景下，腾讯董事会主席马化腾在今年 “两会”期间，提交了一份《关于促进分享经济发展释放经济增长新动能的建议》的议案。
&&马化腾认为，分享经济可以作为推进供给侧改革的有力抓手，为服务业增长提供新动能，实质性地推动结构调整。一是分享经济通过互联网社会化平台，能将社会闲置的库存资源变成新供给。比如个人的房屋、车辆、资金和知识、经验、技能等资源，可以在全社会范围内大规模地实现供需匹配，同时还可以降低交易成本。二是能有效地扩大消费需求。一些餐饮类分享平台以分享个人经历等方式吸引有兴趣的人前去消费，促成了很多体验型、尝鲜型消费，提升了人们对服务的购买意愿。
&&中国社科院信息化研究中心秘书长姜奇平肯定腾讯研究院对“分享经济”概念的创新性解释，他表示：“供给侧结构性改革与新经济的交集，在于一切以用户为归依。符合需求的，就多供给；不符合需求的，就少供给。产能过剩与分享经济的区别，在于前者拥有而不使用，后者使用而非拥有。能够利用的，就不要浪费；能够分享的，就用来双赢……”
&&《分享经济》一书还获得了北京大学国家经济研究院教授周其仁，中国银行业协会首席经济学家巴曙松，中国社科院信息化研究中心秘书长姜奇平，国家信息中心信息化研究部主任张新红等学者、专家联袂推荐。分享经济最成功的实践者，滴滴出行创始人兼CEO程维特意为本书作序，他认为“这种‘不求拥有，但求所用’的新经济模式既符合供给侧结构性改革的要求，又满足了消费者的潜在需求，是中国经济发展的一股新动能”。
&&当前，分享经济正在全球高速发展，成为金融危机之后经济增长的新亮点。分享经济借助创新平台，以更低成本和更高效率实现经济剩余资源的供需匹配，达到了“人尽其能，物尽其用”，取得了巨大成功。根据初步统计，2015 年分享经济在全球的市场交易规模约为8 100 亿美元。分享经济在我国的发展方兴未艾，在租赁、出行等领域的创新取得了显著成绩，中共十八届五中全会公报中也提出发展分享经济，但目前分享经济的发展还面临一些问题，值得我们重视和解决。
&&分享经济释放经济发展新动能
&&随着科技的发展，生产力和社会财富快速提升，经济过剩成为全球新问题。经济过剩带来了经济剩余资源，在企业层面体现为闲置库存和闲置产能，在个人层面则表现为闲置资金、物品和认知盈余。分享经济，可以通过大规模盘活经济剩余而激发新的经济效益。正如李克强总理在2015 年夏季达沃斯论坛指出的：分享经济是拉动经济增长的新路子，通过分享、协作方式搞创业创新，门槛更低、成本更小、速度更快，这有利于拓展我国分享经济的新领域，让更多的人参与进来。目前我国分享经济在许多领域取得了不错的成绩: 在闲置房产领域，一些网站通过以租代售的分享方法，催生了旅游住宿新模式，促进了旅游经济的发展；在劳动服务领域，在线服务众包模式得到社会认同，目前已创造了上千万的就业机会，极大缓解了就业压力；在交通出行领域，滴滴顺风车仅在春节前就输送81 万人合乘返乡，一定程度上缓解了春运运力不足的问题，体现了分享经济化解社会问题的强大适应性。
&&另外，在制造业领域，分享经济带来的生产革新也开始萌芽，已出现了分享供应链和通过以租代售化解企业库存的做法。当前，我国的分享经济正从交通出行和住宿领域拓展到个人消费的许多领域，同时企业端市场也正在逐渐成型。随着分享经济的发展，“闲置就是浪费、使用但不购买”的新消费观念逐步盛行，利用更少的资源消耗，满足更多人群的日常生活需求，为绿色发展、可持续发展提供了条件。可以预见，这场已影响了数亿人的分享经济风潮，将为我国经济增长注入一股强大的新动能，有助于中国经济实现“动力转换”，把服务业变成经济增长的“主引擎”。
&&影响分享经济发展的问题当前，我国分享经济还处于发展初期，市场发育不完善。2015年中国分享经济市场规模超过1 万亿元（占GDP 比例不足1.6%），其中非金融类的规模不足一成。而美国分享经济总量已超过3 万亿元（占美国GDP 的3%），并且非金融类的占比超过九成。相比而言，我国的分享经济还有很远的路要走。
&&目前主要有以下几个制约问题：
&&1. 对于分享经济的监管，仍然坚持传统行业的管理理念，不利于行业创新。我国现有的监管思路，主要强调在细分市场基础上的市场准入监管，通过牌照等方式管理。而在分享经济时代，融合性新业态大量出现，突破了传统的细分式管理模式，如果直接套用已有的监管模式，监管效果不仅会大打折扣，更有可能直接扼杀新兴的经济业态。与此同时，在分享经济的监管方面，“泛安全化”现象值得深思。安全问题往往成为否定分享经济新业态的重要原因。但对于安全问题的讨论，失之于宽泛和空洞，往往缺乏充分具体的论证。
&&2. 征信制度等配套制度不完善。信用是分享经济的“硬通货”，市场的供需双方必须建立互信关系，才会发生分享行为，才能达成交易。分享经济下，需要通过二代身份证信息验证、社交账号登录、好友关系提示、双方互评体系、个人展示、保险赔付等制度，来快速增加经济参与主体之间的信用关系。但由于目前我国的征信体系仍不完善，例如在分享经济中，平台企业审查供应方的信用，只能依靠商业征信以及点评体系等方式。而更为真实有效的以人民银行征信中心为代表的金融征信，以及各类行政管理征信（包括公安、工商、税务、海关等）难以与平台企业实现有效对接，使得平台企业对服务提供者的资质审查可能存在一定的风险和漏洞，会影响分享经济的安全性。
&&3. 基础设施能力不足，影响社会参与程度。分享经济是互联网高度发达的产物，其需求广泛地存在于我国各地城乡之间。然而，我国网络基础设施建设还有待进一步提高。首先，我国互联网普及率虽然已增长至50.3%，但比发达国家80% 以上的普及率仍有不小差距。其次，移动宽带4G/3G 应用主要分布在经济发达地区，部分三、四线城市和农村地区发展不够理想。第三，上网的资费依然偏高，有进一步降低的空间。基础设施能力不足直接影响了13 亿国民对分享经济的参与。
&&关于促进我国分享经济发展的建议
&&1. 认识层面，需进一步普及分享经济的理念和价值，并完善分享经济数据统计机制。政府可以从社会意识、学校教育以及设立分享经济示范城市等多方面着手，宣传分享经济给经济、社会和环境带来的良好效果，鼓励青年学生参与分享经济的创业创新项目，消除社会公众对于分享经济的一些疑虑和误解，最终提升社会公众对于分享经济的认识和参与热情。另外，分享经济带来的经济增量数据并没有体现在GDP 统计中，建议政府建立新型数据收集机制，有效统计分享经济对GDP 和消费者价格指数（CPI）的影响，为政府决策提供精准数据分析。
&&2. 监管层面，坚持包容性治理，营造开放包容监管环境。目前世界各国高度重视发展分享经济，许多政府出台鼓励政策促进分享经济发展。如英国政府2014 年制订分享经济计划，旨在打造分享经济的全球中心；韩国政府也在放松市场管制，提出发展分享经济“示范城市”。面对分享经济新型商业模式、经营方式等与传统产业的不同，不能削足适履，强迫新事物符合旧的监管框架，应因地制宜地调整监管策略，坚持具体问题具体分析，及时清理阻碍发展的不合理规章制度，促进分享经济发展。
&&3. 配套制度层面，完善信用机制等配套制度的建设。首先，应大力发展征信市场，加快社会征信体系建设，推进各类信用信息平台无缝对接，打破信息孤岛。加强信用记录、风险预警、违法失信行为等信息资源在线披露和共享，为经营者提供信用信息查询、企业网上身份认证等服务。其次，进一步完善社会保障和福利机制。有关机构应为分享经济参与者提供必要的保险和福利，提供分享经济就业指导，以帮助求职者提高经验、技术和收入。鼓励分享经济平台与保险机构合作成立赔付基金，或双方合作提供保险产品等。
&&4. 加快分享经济所需的基础设施建设。进一步加强宽带基础设施建设，提速降费，消除数字鸿沟，使更多人融入分享经济平台，参与分享经济服务；推出分享经济示范城市，树立示范效应；将分享经济纳入政府采购范畴，鼓励各级机构使用分享经济平台进行采购、交通、住宿等服务。
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编辑：未闻
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来源：金融读书会
作者：刘世锦
中国经济经过七年多的转型再平衡，由过去10%左右的高速增长转向中速增长。未来将至少有十年的稳定增长期。在这样的宏观环境下进行房地产长效机制建设，推动供给侧改革将是关键。
　　本文作者为原国务院发展研究中心副主任 刘世锦
　　一、目前经济走势：基本上在中速增长，至少十年的稳定增长期
　　首先是势，中国经济我讲一个大的判断，经过七年多的规范以后，目前应该说以后非常接近底部，或者开始说已经触底。过去六七年的时间，经济一直下行压力很大，原因是各个地方没有找到底，过去七年的时间中国经济的变化，我有一个分析框架，就是转型再平衡，也就是由过去10%左右的高速增长转向中速增长。过去七年为什么一直跌跌不休呢，是因为没有找见这个新的平台，而不是说触底。现在讲已经非常接近触底了，应该从两个方面来看。
　　增速回落是”转型再平衡“过程
　　从需求侧来看，主要是高投资触底。过去至少十几年，带着我们高增长的主要是三大需求来源，就是出口、基础设施和房地产，这三只靴子基本上都落地了，出口大家知道我就不说了。基础设施占整个投资比重最高的时候很高，下面说一说房地产，2014年已经达到了房地产投资峰值，为什么这么讲呢？因为构成房地产投资70%的城镇居民住宅的历史是多万套住房，这个峰值2014年就达到了，达到了以后总体来讲，增量就不增加了，整个房地产投资是持平甚至逐步下降。事实上2015年9月份房地产投资，当月同比已经出现负增长。2016年一季度房地产投资起来了，原因是什么呢？，因为中国城市房地产出现分化，一线房价大幅度调升，带动房地产投资，我认为这样一个变化并没有改变房地产投资大的趋势，目前对于房地产投资的回升态势不会时间太长，应该在年内会逐步恢复常态，所谓常态就是低速增长，比如说2-3%，零增长甚至负增长都是正常的。这样三只靴子都落地了，从需求来看。
　　供给侧来看，这是最新的数据。房地产行业投资数据我就不说了，商品房的销售额在往下走的，新开工的还往上走，但是投资基本持平。
　　从供给侧来看，过去两年的时间需求在大幅度下降，供给侧也在调整，但是调整相对较慢，于是出现了严重的产能过剩，两年多的时间我们在去产能，应该说还是取得很大的成绩，主要的表现就是I，经历了54个月负增长的时候去年9月份由负转正，企业盈利水平经历一年多负增长也恢复正增长。这两个指标说明已经触底了，这里面最需要关注还是一个大宗商品，还有现在石油、、等等这些大宗商品，前一段时间价格是大幅度的反弹，最近开始回调。
　　大宗商品价格走出底部，尽管还会有反复
　　但是我们的判断，这一轮最低点，大宗商品的价格已经连跌数年，这个什么意思呢？他也是供给侧触底的标志。从需求和供给两个方面来看，中国经济需求侧差一点，就是房地产供给侧处于转折时期，需求、供给两方面来看是触底期，我有一个大的判断，2017年是中国经济触底的一个验证期，但是这个触底的过程不会一帆风顺，中间可能会有波动，需要多次验证。关于这个问题有一些同志说触底，一听到触底马上反弹，他不大幅度的反弹，因为他并不是在同样一个平台上，先下去了然后起来，不是这样的，他是由10%左右高速增长，将来进入中速增长，触底的确切含义是稳住了，不再继续下降了。
　　当然也有一些人，你说稳住了，能稳住吗？他也表示怀疑，但是我是想说是可以稳住。我们现在讲到稳住了，触底是经济学的概念，这个点如果找到了以后，中国经济新的中速增长平台上，大概能够保持十年左右，至少十年。像日本将近20年的时间，我们感觉中国过去已经下行了七年，但是我想十年是没有问题的。
　　2017年将是触底验证期
　　我们今年通过下半年，如果站稳中速增长平台，中国经济有一个稳定的中速增长期。
　　刚才讲了判断，中国经济一种是终端需求，比如说房地产，基础设施，还有我们的消费者，还有汽车等等这些东西。这是一个长周期的变量，这个变量现在基本上走稳了，我们说中国经济由高速增长变成中速增长，这已经验明了。还有中周期增长，就是社会投资，社会投资前一段时间下滑的幅度很大，这就是大家说的民间投资下的幅度比较大，有各种各样的分析，有一些忧虑等等，这实际上现在已经开始回升了，回升到什么幅度很难说。
　　短周期的因素就是存货，前一段时间是大幅度的上行，从去年下半年以后到目前为止经济形势不错，很多都是上升的概念。但是存货已经出现高点开始回调了，今年下半年社会投资能不能起来还要看，估计会有一定幅度回声，但是幅度也不会很大，我们希望终端需求，就是长周期的因素能够稳下来，稳下来以后基本上，即使刚才讲存货下行，社会投资不是很稳定，经济的基本面会下来，这种情况下今年中国经济下半年经济增长是一个减速，但是还不至于说让经济明显下滑。
　　我为什么说下半年还要看中速增长能不能稳住有一个验证期是这个意思，要验证一下。如果稳住了，中国经济基本上在中速增长，至少十年的稳定增长期。
　　这对我们搞房地产各个方面都很重要，比如说关心房地产很重要的是汇率问题，股票问题，这些影响都很大。中国经济逐步进入中速增长期以后和过去七年的时间里面很大的区别，过去七年是整个经济是下行的态势，预期往往容易比较悲观。现在我们基本上是进入中速增长期以后预期会逐步的下来，你像问题，我们感觉到汇率主要是人民币和美元比较，美国经济已经到了高点，美国经济好也好不到哪去了，中国经济我们这几年下行下去了，但是现在稳住了，差也差不到哪去。所以人民币汇率贬值可能是压力最大的一段时间，可能很快就过去了。包括金融市场的其他一些，和经济的基本面是高度相关的。
　　二、房地产长效机制建设：关键是要推动
　　接下来是道的问题。刚刚讲了房地产发展的态势，讲的是规律。这个领域现在问题比较多，房地产现在正在进行调控，但是我想关键要加快房地产长效机制的建设，这个建设的关键是要推动这个领域中间的供给侧改革。
　　大都市圈成为下一步经济增长新制高点
　　刚才讲到说一线城市房价暴涨，大家都知道。背景是什么呢？背景是中国在过去几年的时间城市化进程出现了分化。中国改革开放道路是就是农民进城，城市化发展，最近出现了分化，珠三角，长三角，内地几个经济圈加快成长，为什么会加快成长呢？各种资源，包括人口和其他资源，包括资金，特别是年轻人都朝这几个圈去。很多人说为什么去北京、上海、深圳呢？直观的感觉说能挣钱，从城市经济学的角度来讲，城市的聚集效应，从经济学的角度来讲是整个生产力。
　　当经济发展到一定程度，中国目前发展，大都是圈的加快发展是符合规律的。你看日本、东京和大阪，都说日本30%靠经济圈。美国东西海岸都是如此，人朝着大都是圈里面来，这就造成刚需。中国房价飙升，甚至超过大概十年前，我们最大胆的设想，房价涨到这种程度，我们有一些深层次的因素。首先我们的住宅用地占建筑用地比重偏低，中国一线城市住宅比重占建设用地比重长期低于25%，到目前为止也是低于30%，发达国家一般这个比重在40%以上。韩国的首尔60%。
　　我们的城市建设用地由地区政府垄断，农村集体土地十八届三中全会提出农村宅基地也要逐步进入流转，这提出来，但是仍然进不来。房地产可以说是城市化进程基础性建设，到目前还没有形成。
　　非大城市圈的二三线房价不乐观
　　当然更重要的我们既有的城市化发展理念、规划和战略和城市化发展规律是有距离的，或者说有相背离的，这个差距太大。我们还是采取了很多限制人口的一些方法，更重要的限制这个是合理的吗？中国会进入十年中速增长期，这个会发展转型创新驱动，包括规模已经很大了，增长潜力很大了，大部分将会发生在大的都市圈。我们政策发展趋势都不适应，有的还在驱赶低端人口，我觉得低端人口都走了今天会开不成了，谁给你倒水呀，谁打扫卫生，谁给你做饭，一个城市发展一定是包容性的发展，包括咱们房地产，我说你造出来房地产低端人口没有地方住，这有很大缺陷，这个城市不可能繁荣的。
　　我们讲到小城镇，这些年讲到小城镇发展，但是你看一看小城镇在什么地方发展。小城镇关键在大都市圈里面发展很快，不在这个圈子里面小城镇也呆不住，中国房价不要说二三线房价，关键看在不在大都市圈，不在这个圈里面也会往出走。
　　房地产泡沫或高位扭曲
　　高房价好不好呢？有房子都希望高房价好，但是一个地方，一个城市房价过高以后，现在已经有了产业优势要下降。将来有可能发展不起来的，比如说最近一线城市，有一些城市著名企业往出走，有一些城市应该服务业大发展，现在服务业都是负增长。特别是香港那个地方，这几年经济发展是有一些困难，这是经济缺少竞争力，转型特点有直接关系。原因是什么呢？很大程度是房价过高，高房价对整个经济下一步发展，、创新驱动，中国经济有美好的发展前景，这一点要有主观认识。下一步房地产领域要加快供给侧的改革，要增加住宅用地占建设用地比重，应该提到40%以上。
　　城市结构要变，由各种资源高度集中在主城区结构，转移到城市核心区加大批小城镇，八成里面一些产业今后疏散出去，形成产业支撑。比如说交通搞起来，公共服务搞上去，形成这样新的城市核心区加上大批小城镇构成的新的城市网络。
　　小产权房问题敏感但不难解决
　　集体建设用地要加快，包括小产权房问题，这个问题很敏感，但是不难，该交税费要交上，给他一个适当的身份进入市场。要积极发展长期公共租赁住房，我们现在租售比拉的很大了，租是租的价格，售是炒出来的价格，一般的年轻人现在为什么在北京没有信心，他买不起房，他很想在城市里面居住。你让他租个房子过两天房东让他走，他心里没有底，很难把租来的房子当成家来经营，我们能不能学一下大力发展公共租赁，可以长期租赁，比如说十年二十年，三十年，这个房子不愿意往出搬，别人不能给你往出赶，房租随行就市，这样可以把租来房子作为家。包括现在开发商长期持有可以搞租赁。
　　房地产税至今未起步
　　最后是房地产税，这个事也不能拖。有人说房地产税提出来对房价什么影响。因为房价问题很复杂，有很多种因素在影响，这可能是影响因素之一。但是房地产税对地方政府收入，包括对整个地价房价的调控工具方面的作用，没有房地产税不行，这是一项基本制度建设。这个里面涉及到很复杂的利益关系，我想经过精心的设计应该能够拿出合情合理合规的解决办法。现在房地产市场的调控，现在讲的地方政府要拿目标，现在基本上需求为主，下一步应该转成供给侧。
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