峨眉哪有修玉镯子的地方，我的镯子断掉了。_百度知道
峨眉哪有修玉镯子的地方，我的镯子断掉了。
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我知道把分分给我,我告诉你- -
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要没有免费资源，怎么体现网络的优越性？
告诉我你投影机的预算，准备投多大
我直接告诉你应该买哪个机器
---把你的要求全部写出来，越详细越好
对于任何不和谐的，不一样的声音
我不予以回答和交谈
只推荐我认为合适的，算是我个人片面的，极端的，自以为是的看法吧
[ 本帖最后由 姹紫嫣红开遍 于
14:36 编辑 ]
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预算。一万元至一万二。希望1080p。100寸。观影距离3.2米. 投影距离3至5米均可
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2000左右，入门，家用。
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预算3000，投100寸以内看720p，请问是入个商务机还是二手720p机？
800*600与区别大吗？谢谢！
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投影仪预算，想入720P机型，投影面积为100寸。
房间距离3.3米，实际观看距离大概2.80-3米吧
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LG 的hs200 全黑环境下能满足看电影的要求么? 80-100寸的样子
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投影机 投影距离3米6左右，投16比9一百寸以上。感觉自己有点彩虹眼，但不严重
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楼主哪里去了？[s:98]
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原帖由 chitiancai 于
09:27 发表
2000左右，入门，家用。
没看过那么差的
建议别浪费钱
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原帖由 清风大虾 于
10:39 发表
预算3000，投100寸以内看720p，请问是入个商务机还是二手720p机？
800*600与区别大吗？谢谢！
1.二手720P
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请问楼主我现在这4个播放器，接1080P投影机，在播放中，经常会时不时黑屏一下，1秒钟不到即恢复，但是7系统自带的播放器就没有任何问题，排除了线材、显卡设置造成的可能性。4个播放器如果接液晶电视或者在显示器上播放就没有任何问题，唯独这4个播放器接投影机，就会频繁出现黑屏的现象，楼主看看什么问题？谢谢楼主！
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抵制国货，从我做起，家用电器，拒绝国货！
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[s:15] 辛苦了
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我告诉你用河南话怎么讲
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我跟恁说（wǒ gēn nēn shuuai）河南话很多地方类似普通话，但是音调会有变化。
项目经理，旅游达人
我是河南人 有什么不懂 问我
你能告诉我用河南话怎么说：我告诉你
还是我告诉你
只是语气不一样
不能还用英语来说啊 I tell you
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我朋友下星期生日，我希望可以送她有关魏晨的生日礼物！请大家帮我想想~
提问时间： 00:56:30
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其实这个选择还是挺多的，关键是要适合他，适合他的礼物才是最好的。我个人建议几个你参考一下：&（1）《创意汽车鼠标》：呵呵，这个礼物虽然不贵，但更重要的是凸显那一种收藏留念的价值。一般的男孩子都喜欢汽车，喜欢新奇，喜欢独特。简单来说，就是把你的朋友的捏成一个小公仔，相似度很高。&（3）《DIY报纸杂志》：就是提供他生活的相片和资料，做成一本精美的报纸或者杂志，再加上你特别为他写的话语，很有价值的。你可以在相框中用电脑导入多张对他人生有意义的相片，然后送给他，他见到肯定很高兴的啦。&（8）《男人感觉之链》：这个只是一种流行饰物的代名词，代表了一种超越平凡设计的男孩项链。你提供手机号码就行了，几百万来自全国各地的威客爱好者就会争着以你的名誉给他发各种各样的创意祝福短信，让他的手机爆出惊喜。祝你们大家都开心，快乐！
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您可能有同感的问题7月7日金哥讲座现场实录，深圳房价是否还会降？7月7日金哥讲座现场实录，深圳房价是否还会降？业问房地产咨询百家号【金哥讲座实录】新形势下的房产投资——城市、区域、楼盘的选择方法时间：日14：00地点：深圳软件产业基地5栋B座441会议室活动内容记录如下：【主持人】：大家下午好！欢迎大家的到来，刚才有很多人问我业问是做什么的，我现在给大家介绍一下，业问是一家房地产知识教育平台，截止目前，已经成功举办了很多场房地产知识讲座。另外，我们还针对业问会员，提供很多附加服务：1、买房方案咨询，为业问会员量身定制最优的投资方案；2、陪同看房，金哥可以提供线下陪同看房服务，并提供楼盘的分析建议；3、是金哥的VIP服务，可以帮您抢稀缺楼盘，以及一级半操盘投资。想了解服务详情的同学，可以在我们公众号上点击“求助金哥”了解。接下来把话筒交给金总。【金哥】：谢谢大家！在座各位都是业问的老朋友，大家知道我是不演讲的，一是我普通话不太好，二是我的水平不够，但是没办法，经历了一年半之后，我们工作上没有取得太大进展，再不出去演讲的话，公司就要关门了，没办法，只好讲。首先去搜狐讲，在线直播人数1万人，其他媒体也邀请我去讲，在线人数27000人，主要是讲新的宏观调控思路，包括怎么控制房价的问题。也有大象地产邀请我去讲，深圳各种热点现象背后到底是什么逻辑，包括个人投资方面，这些演讲都是在一周内，三个主题，累计听众和观众人数6万人。我最近也写一篇文章发在搜狐上，阅读量是25万，我曾经问过搜狐这个数据是不是假的，怎么可能有25万人阅读我的文章呢？搜狐说这个数据绝对是真的，我想想也有可能。回到正题，今天的活动分为两部分，第一部分是演讲，我的演讲部分会讲两个问题：一是讲城市、区域选择，这是理论方面的演讲，告诉你一个选择的方法论。二是讲讲案例，5、6月份操盘华润到底是怎么做的，讲一点更接地气的东西。然后拿一个小时跟大家讨论，我们不但是单向演讲，还希望双方互动，大家提出问题，我们一起来交流，希望这次活动能为大家带来收获，感谢大家的支持，接下来正式开始。几乎任何男人都将为保护他自己的住宅而战斗，但没有听说过一个男人会为他寄宿的住宅而战斗。——马克·吐温几乎任何女人都将为保护她自己的住宅而战斗，但没有听说过一个女人会为一个男人而战斗。——金哥我一直在群里讲我们要建立房地产投资思维，你如果不建立房地产投资思维，就可能出现这样的结果，别人说一个盘，你去买，其实你也不知道别人跟楼盘之间有利益关系，你无法分辨，如果学习了系统的方法，你就知道该怎么做，怎么分辨。这是我办业问以来追求的东西，就是让房地产投资者自己有独立的思维。讲座开始首先给大家送个大礼：很负责任跟大家讲，日前你们要办理房产证，或者由他人代持的房子必须过户到自己名下。为什么这么做？答案最后揭晓。本次讲座将解决你在房地产投资前、中、后的问题，告诉你该怎么办。房地产投资前要计算投资回报率，算小账和大账，掌握房地产投资的基本功，这是金融学和经济学的常识，我们要科学理解房价。在房地产投资时教大家怎么选城市、选区域、用什么标准选、在深圳怎么选、深圳有投资价值的在什么地方。最后跟大家讲一下税务筹划，面对税收政策的改革，房地产投资者该如何应对。一、房地产投资前如何正确计算房地产投资回报率？假设一个房子升值了10%或20%，加上租金，减去利息和支出，减去使用费，如物业管理费等各种费用，还要计算首付比例、杠杆，房地产区别于其他投资最重要的一点就是杠杆，如果投资房地产不用杠杆，那么就不能理解，比如我用了5倍的杠杆投资固安，房价上涨15%，也就是收益75%。我收到消息，这个月可能会出很大的利好，对房价会有正面的促进作用。如果这样的话，收益100%肯定没有问题。举个例子，悦府升值15%，收到房子之后，租金可以租到5万，租金收益约3个点，月费用支出占2个点，使用费占1个点，综合计算之后，比如你用的是三成首付的房票，收益就是50%，假如买一套悦府3000万，收益就是1500万。为什么开篇讲投资回报率？是因为很多人不知道怎么算，这是很小的知识点，其实重要的一点就是不知道怎么用杠杆。我在武汉买房子，大概花了一百多万买了两套房，但朋友买房一定要付全款，现在也挣钱了，我投一百多万，挣了三百多万，他投了两百万，只挣了几十万。公寓和住宅肯定是有区别的，这是科学决定的，公寓和住宅首付不一样，成本有1.67倍的差异，其次是贷款年限不一样，住宅贷款期限30年，公寓贷款期限10年，有3倍的差异，利率也不一样，公寓贷款利率和公寓贷款利率肯定有差异，公寓的贷款利率高一些，还款方式也不一样。综合算下来，公寓投资效率没有住宅好，住宅投资结果一定是公寓的7倍。并不是所有公寓都不能投资，要看公寓的具体位置，但整体来说，投房地产时肯定首选住宅，这决定了你的投资效果。前面说的这些都是算小账，怎么样算大账？投资会有机会成本在里面，比如买悦府和不买悦府，或者买其他楼盘里面的机会成本。最重要的还有时间成本，这是一个很大的问题，很多同学排队去买华润三89平米，我也赞同，但他要花两年半的时间成本，你们有没有想过，通过操作方式的改变是不是可以回避时间成本的问题？这一点我会在后面的案例中解释，机会成本和时间成本是大家很容易忽视的问题。机会成本是指什么呢？比如说同样是投资，养羊获利5万元，养猪获利10万，我肯定选择获利最大的部分。同样一笔资金，肯定选获利最大的盘，而这一点很容易被大家忽视。举个例子，某人大概有800万，如果听我的建议买悦府，最后可能赚752万，但他去买了豪方天际，前天豪方天际又开盘了，有400套精装修上市，价格8.5万。同样的投资，同样的时间内，有390万的差距，这是血淋淋的教训，投资房地产首先要考虑机会成本。很多人说我买龙华、龙岗行不行？我说你要换一个思路，先考虑机会成本，同样的钱，不要因为房价低就去买其他的房子。经济学常识，上次演讲之后很多人都懵了，因为很多人大学本科学的不是这个，或者说工作当中没有接触这一块。不动产价值=建筑价值+土地价值。很多买房子只看到建筑价值，没有看到土地价值。此外还有外部性，一个城市对周边是有外部性影响的，比如北京对环京城市是有外部性影响的，上海对周边其他城市也有外部性影响，外部性有好的，也有坏的，比如一个房子在这里，周边修路、修商业中心、修地铁都是外部性的东西，这些外部性的东西对你的房子有正面影响。也有的外部性会对你的房子产生负面影响，比如噪音、污染等。外部性是房地产投资中必须要正视的问题。货币的边际效应，有人认为不断放水房价就会上涨，这是错误的，刚开始放水有用，放到后面就没用了，就像喝水一样，喝第一杯水我会很舒服，喝到第十杯我会想吐。房地产投资还有一个重要的特性就是价格，有人说房价能跌60%，这是不对的，从中国的房地产情况发展来看，房价有一个特征就是跌不下来，它有粘性。如果用图表来分析，这条线是需求，这条线是供给，按道理来说，需求增大或供给增大，它们最后是可以找平的，但是因为调控之后找不平，只会像两个点不断跳，跳到最后趋于平衡，但绝对不会掉下去，用图表能把这个问题科学地说清楚，但这是普及房地产知识，不深讲。案例：海岸城。什么是聚集效应？一个地方越聚集，这个地方就发展得越好，比如海岸城，有人说海岸城的租金太高了，开店开不下去。其实你要反过来想，比如海岸城商业房租一平米1000元，租50平米就要5万，这1000元就是标准，会把能支付1000元租金的人留在这里。另外，我也给所有商户传递了一个信息，你们到这里来开店，标准是1000元，这些商户看到了这些信息之后还是会到海岸城来。这两个因素会产生聚集效应，越聚越好，越聚越多，简单来说就是强者恒强的效果。为什么后海房价越涨越高？就是因为聚集效应在起作用，最重要的核心就是富人，富人都是扎堆的，富人不会跟穷人在一起住，后面会讲到住宅分级消费的观念，聚集在房地产投资中是普遍存在的现象。再讲一下房贷，为什么会有房贷？房贷是一个国家的货币信贷量通过房贷的形式有序发放，因为房贷的时间长，20-30年，这对货币的安排起到很大作用，如果一个国家减少货币供给量，这些都对房价有影响，我们要说清楚房价的问题，必须要了解清楚它的机制是怎么运作的，它是怎么发货币的，货币又是怎么通过商业银行通过倍数效应传到社会上，这些货币又是怎么到达个人房贷上，通过房贷产生了哪些因素的影响，然后倒推，你就可以看到中央的货币政策变化，包括利率的变化、汇率的变化，它会带来房价的什么影响，这个逻辑很清楚。我们在群里经常争论利率跟房价有无关系，其实利率高低跟房价是互动的关系，利率高的时候，房价相对低，这是一个小的规律，利率低，房价相对来说就高，因为资金成本低，你肯定愿意使用资金成本买房，如果利率高，你就不愿意使用高成本资金买房。结论：短期看供求，长期看周期。房地产的趋势，包括内在的变化逻辑，短期看供求，长期看周期，有别于任泽平的长期看人口、中期看土地。这句话是我总结出来的最合适的，房价必定是有周期的。长期的周期轴线一般都是100年，有的人说深圳有没有周期？中国的房地产发展只有30年，暂时看不到周期，但并不意味着它没有周期，如果你在周期高峰购入资产，有可能进入下降周期，这一周期有可能是30年、40年。比如在座的有可能买房之后碰到房地产下行周期30年，可能你60、70岁的时候还没有解套，房产价格不是永远涨的，它一定是有周期的。再看一下香港，香港的房地产市场发展时间比我们长，但它也是有周期的。美国也有，这就是科学，这就是自然规律。而国内的周期图呢？国内的房地产发展只有30年，留给大家一个印象，房地产还是有起有落的。为什么房价越限越涨？很多大咖说怎么可能越限越涨？这不是胡说八道吗？我们根据经济学上的图表，当需求上升时，供给会下降，这绝对会导致房价上升，你告诉别人底牌了，我只有这么多地，这种情况下房价肯定会上涨。下面讲讲房价，“房”字是“户”+“方”，在我看来，“户”就是社区，“方”即土地、地租。不动产价值即建筑物价值+土地价值。我们先讲讲住宅，住宅有四个特性：一是特异性，二是异质性，三是住宅管制与住宅价值，四是建筑管制导致住宅溢价。住宅的三个特异性：1、住宅具有特异性，它会根据不同的面积、房龄、类型、内部特征、公用系统和区位有显著的差异。2、住宅是耐用品，随着时间的流逝，其价值可以较快或者较慢的速度递减，这取决于房屋的维护和修补。住宅是耐用品，一住就是几十年，这些东西都跟住宅价格紧密相关。3、搬迁是有成本的，当收入或住宅偏好发生变化时，消费者不能迅速调整他们的住宅消费。住宅具有异质性，每个住宅都可以提供差异化服务。1、任何住宅都有基础价格。2、任何住宅都有一定的规律，距（远）离市中心每增加1公里，住宅价格将下降一定数量。3、面积。每增加一个卧室，住宅价格将上涨一定数量。为什么89平米的户型这么俏，金亨利这次开盘，89平可以做到三房到四房，四房的价钱肯定大于两房。4、房龄。每增加1年，住宅价格将下降一定数量。5、空气质量。周边有公园，肯定住宅价格是上升的，空气污染每增加一个单位，住宅价格将下降一定数量。6、学校，本地学生测试成绩每提高1个单位，住宅价格将上涨一定数量。以上六点决定了房价内在的东西。住宅管制与住宅价格，为什么限购会带来住宅价格的上涨？地方政府用差异化的政策来管制住宅开发，住宅管制降低了住宅供给的价格弹性，导致了较高的住宅价格。管制指数较高的城市通常具有以下的特征：再分区及细化分区许可需要长时间才能被许可，基础设施的影响费用相对较高，许可需要得到多个评价机构的赞同，建筑许可的数量是有限的，最小地块建筑面积相对较大，建筑商被要求提供开放空间及公共空间。建筑管制导致住宅溢价，建筑管制导致住宅溢价，管制指数每提高1个单位，将使典型住宅价格一定的提高，严格的住宅管制产生了较小但消费成本更加高昂的城市。在没有管制的情况下，你有新的需求时，供给是无限增大的，反正可以开足马力生产。如果供给受到了限制，供给肯定往下走。为什么房价越限越涨呢？有管制的情况下，供给下降的，需求不变，价格一定会涨。这就是科学，如果需求在增长，供给在减少，价格绝对是越限越涨。地租，不同的城市会有不同的地租，城市有单中心也有多中心，单一中心城市，越靠近中心，地租越高，也就是说租金高的地方选择了比较好的行业，农业项目或制造业支付不起这么高的租金，只能到城市的边缘。书本上有很多函数模型，包括各种分析方法，整体来讲，城市中心的地租是最贵的。正如威廉阿隆索曲线，越靠近城市中心，地租越高，为什么我们要了解地租的概念呢？是因为房价是地租价格+建筑物价格，弄清楚了这一点，你就很容易理解房价有没有洼地。举个例子，后海15万，沙井5万，你能不能说沙井的房价就是洼地？进一步讲，中山的房价1.5万，你能不能说它相对于后海的15万来讲是洼地？这是错误的，如果你觉得是洼地就去买，一买就会违反科学。这个房子建筑物价值100万，后海的地租值100万，这个房子就值200万。如果这个房子在沙井，沙井的地租是50万，它就值150万，你能说150万的房子和后海的200万的房子相比有洼地？在经济学上来讲，效用是一样的，我为了孩子读书，到后海买15万/平的房子，总投资500万，只能买几十平米，如果我年龄比较大或者想住在环境好的地方，我可以去沙井住，也是500万的房子，但住得宽敞，同样是500万，它的效用是一样的，对房子的满意度是一样的。很多人会误解，认为这个地方的房价1.5万，深圳后海15万，这个地方有洼地，赶快去买，如果这样理解你肯定会吃亏。城市有三个热点区域：一是CBD，二是高速公路出口，三是环形公路周围。房地产投资中，进行区域选择时要注意这三个区域。土地利用模式，城市土地价值是由它的易达性决定的。简单说，一块地，50家企业来拍，价格自然高，一块地只有一家拍，肯定价格低，土地价值是由易达性来决定的，不是国家定价，也不是其他方面定价，而是市场定价。我们对地租的概念要很清楚，这个地租不等于租金，地租跟租金不一样，地租是合约租金。我们可以看一下2013年南山区住宅用地基准地价图，土地分级，分住宅、工业、商业，住宅里面也是分级的，一个点的地租是这个数，另外一个点的地租是那个数，本身就是有差异的，比如华侨城是4534，南山区有的地方就是1000多。去年深圳只拍了四块地，今年的数据好像比去年还差，根本没有地供应，这些局面都会导致深圳的房价处于某种趋势，我不预测房价，这是一个很难的问题。邻里的选择，聚集效应是怎么产生的？城市的发展会分圈层，打个比方，你的孩子找了个男朋友/女朋友，对方是住悦府的，如果你知道对方是住悦府，其他都不用问了，因为住悦府的人身价都是上亿的，如果对方住在桃源居，你肯定要问一下对方父母是做什么工作的、家庭什么条件。住在双玺的人就是另外一个圈子，其实他们互相都不认识，但房价把他们选择在一起，越是有钱的圈子越有钱，悦府北区8000万的房，有人说“房子这么贵，谁会买？”你搞错了，越是这个地方的房价越上涨，如果你理解了这一点，就会知道为什么它还会涨，根本都不怕，如果不明白这个道理，你肯定会怕。一些媒体说今年的房价涨或跌，明年的房价涨或跌，我认为预测房价没有任何意义，个人认为深圳的房价以后是爬楼梯的状态，爬到一个楼梯可能要整理，然后再爬一个楼梯，再整理，以后就是这个趋势。我只讲趋势，不预测房价。为什么学位对当地房价有影响？这是教育生产函数，家庭环境不同，肯定各方面是不同的，如果圈子选错了，孩子就会按照这个圈子发展。每个学校的课程设置是不一样的，像南山区有的学校有溜冰、拍电影等课程，教育设施包括舞蹈室、茶室、打高尔夫。教育质量，好的老师教育生产力特别高，好老师教孩子一个知识点2分钟搞定，差的老师一个小时都不行。这些因素都会决定孩子的学习成绩，尤其是班级规模效应，这个圈子将来对他的人生会有很大影响。整体来说，教育是决定一个地方房价的重要因素，不能忽略，买房不能看一个地方的房价便宜，你要看看1.5万的房子附近是什么学校、什么圈子。房价的本质：房价决定地价，地价不决定房价。有人说地价决定房价，这是错误的，像鄂尔多斯，是不是地卖了3万元，房价一定是高过3万呢？不是的，房价是由供求关系决定的，比如悦府，十个人买一套，房价自然高，如果悦府有十套房子卖，只有一个人来买，价格自然低。如果悦府的地是5万元拍过来的，你能说它的房价一定超过5万吗？不见得，除非出现特别情况，我举个例子，万一发生极端情况，大家都不买房，5万元的建筑成本，1万元都得卖。房价关系是由供求决定的，如果大家都认为买房有风险，买房不挣钱，就不会去买，如果大家都不去买，房价就不会是这个价格。房价决定地价，地价不决定房价。比如悦府，这个地方盖了房子15万是能卖得出去的，如果旁边有空地，其他开发商就会来拍，它是一个信号，告诉你可以生产这种价位的房子，能卖得出去，所以房价决定地价，如果房价达不到15万，只有5万，它也告诉开发商这里只能买5万。所以不要因为哪个地方出“地王”了就去买，深圳是特殊情况，龙华出“地王”，周边房价是上涨的，但它不是一个规律，如果以科学的观念来看，房价决定地价，地价不决定房价，掌握了这个观念，很多事情你就可以独立思维了。房价的本质，没有任何人可以控制市场价格，政府也控制不了，如果政府控制不了房价或者决定不了房价，后面应该怎么办我们心里要清楚。房价的规律：梯度消费。不同收入阶层会选择相对应的房价来消费，即便是同一阶层的人，消费也会分层分级，比如书本上有“空屋链”的概念，房子的消费是分级的，这是梯度消费的观点。空屋链的观点是什么意思呢？比如说B级买了A级的房子，C级买B级的房子，到G级买A级的房子时，可能G级的房子已经破败不堪了。住房投资一定要升级换代，也有的人有买悦府的能力，但他就是没买，这一波就掉下去了。这都是有科学依据在里面的。住房是会过滤的，简单来说，你的房子要不断地升级换代，你才能跟得上财富的发展，如果不换代，你就停止了，很多人来深圳投资时，刚开始只是买个小房子、买偏远的房子，然后不断换，不断过滤，现在才能买得起悦府，如果不过滤，你能达得到吗？悦府要现金一千多万，你不卖掉以前的房子，能买得了吗？现在豪宅市场就是处于横盘的水平，这是一个很好的换仓的机会，房价上涨的时候想换都换不了。现在还是有换的机会，建议大家还是要换。房价的运行规律：随着经济的发展，对土地的需求不断增加，而土地的供给不能增加，这样地租就有不断上涨的趋势。如果地租上涨，房价肯定是涨的。房子没有替代品，房价是一种财富分配机制，买和不买差别很大，有的人甚至卖了房子去投资创业，我们群里也有，把后海的房子卖了去创业，结果创业失败，选择方向错了。元月份我们说很多开发商会违约，很多朋友不相信。因为很多人不愿意给房地产企业融资，这会导致他们违约。开发贷款对企业有影响，住房按揭贷款对个人住房有很大影响，因为买房子要有支付能力，其实很大的支付能力是国家给你提供的，如果贷款收紧，你就无法购买房子，这会导致整个市场的购买力下降，房价就撑不住了。有人说深圳的房价高，我不在深圳买，到东莞买，行不行？其实房价是一个城市的综合实力的体现，我在大象地产跟王总聊的时候说，我就问一句话，是深圳的综合实力强，还是东莞的综合实力强？他不说话了，深圳的房价反映了深圳的综合实力，东莞的房价反映了东莞的综合实力，是不是因为它房价低我们就会去呢？不是的。三十年来，中国总体房价是上涨的，这是实情。下面重点讲讲哪些因素影响房价，一是土地价格、土地供应、土地政策影响房价，土地不供给，生产的商品就会少。如果租金高，好出租，也会带来房子的供应。利率决定了资金成本，资金成本跟房价有对应关系，如果资金成本过高，房价肯定是往下的。汇率，有一种观点认为汇率贬了，人民币就会贬值，我们要躲避人民币贬值，就要购买资产。另一种观点认为人民币贬值，相对来说美元升值，我们应该卖出人民币资产，买入美元资产，这个逻辑是对的。这两个逻辑如何处理？到底是买房产避险，还是卖房产买美元资产避险？【观众】：买房。【金哥】：你买了，人民币贬到1比20怎么办？【观众】：房子还在涨。【金哥】：购买力不行啊，比如一套房子的价格三个亿，谁知道三个亿吃顿饭够不够呢？日本就出现过这样的情况，日本房价为什么会泡沫破灭？因为日本签了广场协议之后，迫使日元升值，美元贬值，日元一升值，日元资产就值钱了，所有钱跑去买日元资产，日元资产上涨，资产价格水平就是跨阶段价值交换，比如现在的房价是一千万，跟未来的两千万就是交换，里面有价值规律，本来我值一千万，你现在把我搞成两千万了，未来的交换价值就没有了，怎么办？要控制，日本央行提高利率，使用资金成本高了，控制信贷，让你贷不了款，日本在控制之前可以随便贷款，并且利率非常低，日本政府一旦把利率提高，资产持有成本就比较高了，大家会卖掉资产，这会导致房地产抛售，一旦发生房地产抛售，资产价格就会腰斩。我们现在的汇率情况是一样的，人民币贬到6.7必须稳住，如果不稳住，国内资产就会跳水，一跳水就会引发一系列问题，房地产类别的资产在GDP中占1.5%，这么大的比重，一旦它发生问题，所有人都承受不了。但是我们不贬也不行，所以我们在小范围把它贬一贬，到6.7稳住了。汇率贬值的时候，肯定有挤出效应，比如我在双玺有一套房，可以卖5000万，这5000万可以买5000个XX东西，但是一贬值之后，我买不到5000个东西了，可能只能买到4000个，如果我聪明的话，我在贬值之前把它卖掉换成美元资产，同样还是可以买5000个东西。最后反映的是货币的购买力，房价只是一个符号，关键是货币购买力下降了，现在的情况就是这样，所以我跟同学说一定要控制或资产比例，把你的资产算一算，70%投国内，30%投海外市场，投国内是因为中国是新兴市场，盈利机会最大、全球最好，海外投30%，是保全资产，投香港最好。投国内70%的资产，要把其中的70%用来投房地产，30%投股票、债券等各种不同的理财产品。投资房地产的70%，70%要投在北京、上海、深圳这样的一线城市，投深圳或北京的资产比重，我建议70%投核心资产，即豪宅，30%拿出来进行一级半操作。这“四个7”目前是最合理的。股票价格，股票好会带来房地产市场的上涨，比如我在股票投了一千万，挣了五百万，肯定会拿这五百万去买房子，股票市场好，会有财富效应，股票市场不好，会有替代效应，对房地产都有正面作用。信贷融资，原来放水，现在不放水了，肯定会影响房价。商业活动，深圳的商业活动和兰州的商业活动就不一样，这些商业活动都是影响房价的。人口流入，深圳户籍400多万，可能放开后有600多万，常住人口达到2000多万，人口不断流入，并且流入的都是年轻人，你去挤一挤地铁，都是年轻人，深圳非常有活力。什么深圳房价还要涨？道理就在这里，人口不断增长，来的人都是有支付能力的人，他有几个“钱包”，不要以为大学生就没有支付能力。腾讯统计QQ同时在线人数，深圳最多，因为深圳年轻人多，年轻人喜欢上QQ。未来税收和房产税对房地产肯定会有影响。预期，所有资产最核心的问题就在于预期，房子的价值就是未来资产预期的表现，我对未来看好，就会拼命买，我对未来不看好，就会拼命卖，资产现值跟资产未来价值之间是贴现率，比如说我对未来的预期很好，手里有100万的房子，你看好我的房子，可能会卖99万给你，贴水1个点。如果我不看好深圳，这个房子会90万卖给你，贴水10个点，未来的价格通过贴水反映出来，如果预期好，房价肯定是坚挺的。现在深圳的预期太好，所以房价非常坚挺。影响房价的因素，从土地价格、土地政策、土地供应，房产、租金、汇率、股票价格、信贷融资、信贷政策、商业活动、人口流入及人口结构、法规税收、预期，法规就是地方政府的政策。这些东西都是影响房价的，考察一个城市的房价上涨或下跌，通过以上因素考量是非常准确的。二、房地产投资时2018年已经过去了半年，选择城市要看城市化经济，首先看城市类型，现在很多人都跑到东北去投房子，你不投创新城市深圳，跑到工业城市投资？不知道组织者是怎么想的，还推到昆明去投资，昆明是旅游城市，怎么会有创新型城市投资回报高？这些人推这些房子，除了获取佣金之外，我真的无法解释这些行为。深圳是创新城市，你肯定要选择创新城市，工业城市、旅游城市都不能投，这是最重要的。城市化经济，为什么深圳是首选目的地？1、知识分享。一个城市发展会带来好处，比如我们今天在这里进行知识分享，就有知识分享的平台。2、劳动力储备，在这里办公司，各种人才都能找。3、知识溢出效应。各种人才在这里相互交流。4、技能匹配效应。这些因素产生的结果就是较高的生产力、较低的生产成本，双职工劳动力、学习机会、社交交往机会，所以城市化经济是有科学道理的。房地产投资最重要的问题只有一个，就是要找财富在哪里，找富人在哪里，整个中国财富在哪里，财富在天津还是在深圳、广州、上海？你要把这些搞清楚，选城市要考虑这两点，一是财富在哪里，是新增城市就业人口在哪里。你跑到丹东去，丹东有没有财富、有没有人口？根本没有。研究表明北京、杭州、深圳、上海等一线城市还是会涨，因为很多人、财富、投资去了那里。中国城市群分布图（PPT演示），2018年我最看好的还是珠三角，但珠三角我最看好深圳，这也是我来深圳的原因。投资回报率方面，从地域来说，沿海大于中部、西部，我们肯定要首选一线城市，其次是二线、三线。从产业结构来看，首选商贸型，其次是综合型，然后是旅游型、交通物流中心、工业型、农业型，按照这个类型选城市绝对不会错。从区域来说，首选中心区域，然后是次中心区域、普通地段、边缘地段，董藩老师曾经说哪里堵买哪里，这是有一定道理的，拥堵区域比次拥堵区域好，很多人买别墅，青山绿水，没人去，买了干什么？投资首选适度高端住宅，太豪的房子要慎重，我们要买次高端的房子，因为它有上涨空间，没有下跌空间。普通住宅接盘的人多，随时能卖得出去。最后是经济适用房，回迁房、农民房、小产权房不是我们考虑的对象。从户型来讲，优先考虑大户型，随着城市的发展、二胎的放开，三个房间是比较好的，低于三个房间要慎重，它不太符合消费潮流。小户多房是重点推荐对象，我去北京踩盘，200平米的房子只有两个卧室，300平米的房子只有三个卧室，他们无法想象深圳89平米的房子居然有四个卧室，这就是小户多房的好处，有这个户型立马扎下去。接下来讲最核心的地方，刚才已经把在全国选城市的逻辑讲清楚了，现在讲讲深圳怎么选，深圳的富人在什么地方，你就到什么地方选。深圳的富人在后海、香蜜湖，你肯定要到这些地方买，至于你买不买得起，我告诉你买的方法，有的人说“金总，我只有200万，买不起南山”，等一会我告诉你怎么做。深圳GDP在全国排第三，南山GDP在深圳排第一，我们肯定要选南山区。2017年我说投资不出深圳湾，明明富人在这里，你还买宝中，肯定不适合。价值洼地不等于价格洼地，价格洼地从经济学上是绝对没有的，而价值洼地是有的，价值洼地怎么选？要看交通规划、名校是否会变，比如保税区有个高级中学转过去了，房价立马涨了1万，这就是价值洼地，是价值的改变带来了房价的改变，不是房价高低的问题。深圳区域选择的个人观点：1、城市枢纽论。城市枢纽论不等同于轨道交通论，你们要关注深圳的枢纽站，比如福田、西丽、坪山、龙华、前海、光明、平湖、机场东，这些枢纽站将来的投资价值非常巨大。如果你们没有投后海，没有赶上后海这一波，我建议你们关注这些区域，它最大的好处是确定性，这个事件确定要发生，这些都会对房价有正面促进作用，必定会发生，只是时间问题。2、城市配套论。交通、教育、商业、医疗、绿化、治安，按优先级别，依次评估，整体取舍。你在任何一个城市选房、选区域，按我的方法依次排序。去年3、4月份我陪一个朋友去东海花园踩盘，教育配套这一项可以打10分，但其他项只能打5分，当时悦府没开盘，悦府教育可能只打5分，但其他项打10分，综合算下来，还是悦府好，建议他买悦府，他没买，现在后悔了，少赚一千万。这个方法拿到北京、上海也绝对是准的。3、突变论。这个不太好掌握，房屋价值由建筑物价值和土地价值组成，如果建筑物价值及土地性质突变（如规划改变），本来是工业用地，现在搞成住宅用地，房价肯定要涨。在城市选区域时，这三个思路一般来说是比较准的。深圳综合交通“十三五”规划提出“四主五辅”格局共9个对外铁路枢纽，目前我最看好的区域是机场东，这个区域现在没有楼盘，这个区域未来的发展是超越其他区域的，立体复合交通，机场、高铁、城际铁路，包括各种地铁全部都在这里，这是非常好的区域，机场东刚规划，尚未正式实施，但这个区域未来的价值跟上海虹桥是一样的，你们可以关注一下。我的观点就是以枢纽论来判断，枢纽论的概念和意义大于东部选还是从西部选。图中画圈的位置都没有楼盘（PPT演示），如果没有碰上后海的这一波，以前是300万，现在3000万的身价，就请关注这个区域，投资机会来了，只是时间问题。地理稀缺不代表供求稀缺，有人说悦府好是因为稀缺，你问他什么稀缺，他说我在深圳湾我稀缺。深圳湾也是变化的，原来是不毛之地，为什么以前不稀缺，现在稀缺呢？还是因为供求关系，如果没有人买，财富不在这里，立马就不稀缺了，所以地理上的稀缺不代表供求上的稀缺。我总结的观点就是首先投资不出深圳，深圳出调控政策的非理性化局面不会出现，不会像别的城市今天出个政策，五年不让你买，后天出一个政策，把流动性锁死，深圳不会出这种政策，建议你们投资不要出深圳。其次，情况允许的情况下，深圳投资不出深圳湾，我认为深圳湾有五个阶段，目前处于第二阶段，以后会有更大空间，但你们不要买伪豪宅。我推深圳湾基于3点，首先是圈子的选择，其次是自我强化带来的极端效果，第三是聚集效应，北京、上海来的富人肯定不会选坪山。我到深圳只推荐过四个楼盘，我也不推宝中、大运。怎么挣钱、怎么投资？去年12月份我操盘了固安，深圳人民说你投资固安跟我没关系，你能投资深圳我就服你。个人认为2018年是结构性行情，有的地方虽然不是一线、二线，但它可能会比一二线投资收益好，所以我投资固安。目前我投资固安还是比较成功的，已经有70%收益了，如果近期固安再推出利好消息，到年底100%收益绝对没有问题。近期我在深圳的操盘案例：华润城1期。其实这个楼盘2017年我根本不推荐，我是推荐悦府、天馥这样的楼盘，华润城在2017年根本入不了我的眼，但2018年我觉得机会来了，基于三点：一是南山区新房供应已经出现了短缺现象，只要有新房卖就是好事，或者有次新房就是好事，华润城1期的区位优势相对还是可以的，在目前能买得到的楼盘中占优。二是它有一个爆发点，我认定华润城3期开盘之后，整个市场的购买力会转移到华润城1期，很多人买房子是为了学位。其实很多人两个月、三个月前就可以直接买华润城1期，但他为什么不买华润1？这跟消费心理有关，他一定要等水落石出的那一天才知道买不了华润3，只能买华润1。三是从供求关系来讲，整个华润城只有华润城1期有供应量，华润城2期交易数量相对比较少，所以我选择了华润城1期。你可能会说“金哥，你怎么就知道市场一定会涨呢？”很简单，这个房子我是买一级市场，不是从二级市场买的。我的操盘方式只有两点：一是买得好，有议价权，二是高频，不要花两年半时间去等，如果哪一天国家出个政策让你不能卖或者把你锁定，怎么办？所以房地产投资要转换思维。三、房地产投资后很多人认为房地产税不能征收，包括我以前也错误的认为征收房地产税没有法理依据，实际上是错误的，只要有法律依据就可以了，我们国家征收房产税是有法律依据的，并且去年全国人大已经授权地方人大可以立法，深圳也可以像重庆、上海一样征房产税，只是当地政府愿不愿意征的问题。房地产税、遗产税、个税如何破解，除了遗产税时间比较长，房地产税和个税三到五年必须实施，因为现在每个城市的财政是依靠土地财政，土地现在卖完了，必须要转到税收上来。你们知道为什么国税和地税要合并吗？都是为这个准备的，开场的时候我为什么说明年6月30日之前要把房产过户？打个比方，过了这个时间点没搞，这之后再过户到你名下就算。新政后的房子人均69-70平，存量不征，6月30日之前这个房地产已经是你的名字了，不征税，在这之后再写你的名字就要征税。如果是本市户籍，第一套不征，第二套要征，所以我建议大家尽快把房子过户到自己名下。非本市新购一套必须征收，一城一策，分级实施。个人所得税，国税地税改革就是解决这个问题的，不合并无法征收个人所得税，也无法征收房产税。不动产联网就是为征收房地产税做准备，因为征收必须要有数据，没有数据无法征收，现在存量不征，新增的房地产肯定是要管的，这些都是税源，这些税源是年年都可以征的，可能很多人没有意识到这一点。这三个税的对策就是多生娃，这也是专家说过的。CRS如何正确应对？在座各位卖房子的收入有没有申报？我们卖房子时是交了个人所得税的，国家可能给你减免了一点，但还是交了，申报个人收入有什么好处？如果你不申报，假如你卖了3000万的房子，没有申报，将来这3000万出境时，即使国家允许你每年有3000万出境，你都没法走，他会问你这3000万是怎么来的，你说是卖房子的收入，但因为你之前没申报，他不认。申报可以确认这笔钱是合法的，个人所得税申报时，你们必须要进行申报，将来这笔钱出境时国家不会查你，因为这是合法收入，政府已经承认了，如果不申报，这笔钱是出不了境的。我在武汉的房子卖掉了，我也申报了，因为个人所得税在交易时已经交过了，申报不会增加一分钱成本，明年第一季度，最迟第二季度就要申报，仔细想一想这个问题，这一点很重要，肯定很多人没有意识到这个问题。房产信息不计入CRS信息交换范围，这也是香港房价近年大涨的主要原因。如果不是在房地产类别，比如你户头长有30万美金或其他股票资产，信息肯定要交换，一交换到国内就会被监管。这两点大家一定要注意。前面讲的是理论和实操，接下来给大家讲讲未来趋势，跟大家把道理讲清楚。深圳楼市近来出现这么多热点现象，如果你作为深圳的行政一把手，会不会允许这些现象出现？我想肯定不会，因为这些现象都会影响到社会稳定，民心不稳，造成这些现象的原因还是因为短缺，供求关系失衡，供给跟不上需求。具体原因就是深圳地少、人多、钱多、人聪明，并且大家都喜欢买房。如果一把手想改变这种短缺的现象，怎么解决？了解政府的想法和思路，我们就知道自己该怎么做。一是要理解调控政策，二是知晓市场逻辑，三是认清未来趋势，四是据实顺势而为。首先看大背景，整个房地产调控就是保民生、稳民心、平民意，房价的调控跟一把手的乌纱帽紧密相关。宏观调控新变化：以前是依靠土地财政，现在依靠税收财政，税收明年开始征收，但税收财政大家也不要怕，刚刚已经说了，房地产税是按面积征的，而且不会太猛，刚开始都非常松，收得你不痛不痒，慢慢收紧，估计今年年底第一波会来，你们可以自己观察，包括我5月26日讲的不动产登记、个税意见征集稿等。行政管控，税收调节，从长效机制上想办法，从根本上解决，你不是预期高吗？我要把你的预期破坏掉，你想挣钱，我让你的房子不挣钱，这些都是在我讲课之后发生的事情，所以有的时候相互交流是非常必要的，这些东西没有其他人来给你提醒，我觉得很有必要提醒大家，我并不是不看好，只是教大家理性的看待市场。深圳政府思路，制度安排与短期政策并举。1、“一改”是采取市场化思路解决住房矛盾问题，现在已经转向计划保障思路，从民心、民生、民意出发。2、从单轨制完全市场化转变为双轨制，保障房、人才房、安居房算一个市场，商品房市场算是一个市场。3、人人都认为供给是从新房产生的，大家有没有考虑过存量也可以产生供给？我让你的房子拿不住，你不是想挣钱吗？我让你挣不到钱，这是将来最有可能采取的招数。深圳政府调控新办法：从短期政策棚改、旧改、政府摇号，转变为长期措施，比如：二改。刚需及改善型购房者怎么办？如果你是二套房以下的，不要慌张，因为这些政策会保障基本需求，如果处于刚需阶段或改善阶段，你根本不要怕，该买的还是要买，不要今天的课一讲完，你心里就打鼓，不投房地产了。投资客怎么办？绝杀炒房客来临。1、房屋形成阶段。契税国家规定是3个点，每个城市根据自己的情况，为了促进经济和房地产市场的健康发展，也是为了地方经济，都是定1-1.5%，如果取消优惠，从1.5到3个点，这是合法的，重庆7月1日就出了政策，以前可以补贴，现在在政策范围内我可以不补贴你。2、房屋持有阶段。收房产税，一平米收多少，或者按总价收多少，每个房子的数据电脑中都有，你不交也可以，你卖房子的时候还是得交，跑不掉。3、房产转让阶段。深圳市现在是从面积上给你减免个税，从年限上减免营业税，也可以按照法律规定不减免。4、房产获利阶段。你卖房子挣了三千万、五千万，我再给你来一个遗产税，30%要上交。5、大数据监控，列入重点关注名单，全面封杀。不管是你自己买房还是通过你的户头借别人的名义买房，这些信息都是可以监控到的，它会把你列入重点名单，比如XXX的交易太频繁了，或者有异常，我去贷款可以贷到，你就贷不到。如果深圳市政府未来采取这五步，不管其中哪一点，对房价都有影响，这些方法可以增加你的购买成本、持有成本，会破坏你对房产投资的预期。这些东西不会涉及到普通刚需，因为房产税对普通刚需影响很少，你交易不频繁，根本收不到什么税，对于多房者肯定有很大的杀伤力，真正能买得起这么多房子的人都不是普通老百姓，肯定是要事先出逃的。虽然以后深圳的房价是梯级上涨，但是不排除因为这些政策的出台，短期出现机会，如果想升级换代，现在是好时机，因为很多笋盘就要出来了，现在投资要换思维了，从以前的长期持有，到现在的短期持有，房产投资比例，刚才说的四个七基本原则要考虑一下，这些都是必要的。【主持人】：接下来是问答环节。【提问1】：金哥，您刚才2019年6月要征收房产税？【金哥】：不是2019年6月征收，是2019年底联网，全部数据要上完。【提问1】：建议2019年6月之前完成过户？【金哥】：是的。【提问1】：对于新房期房也一样，在这之前交契税？【金哥】：不是，必须得办红本，办了红本才能证明这套房子是你的财产。【提问1】：我现在有新房期房，虽然交房了，还没办红本，是不是在这个时间点之前要办红本？【金哥】：是的。【提问1】：房产税有好几个条件，是满足其中一个就可以减免吗？【金哥】：每个城市的实施细则不一样，具体深圳是什么实施细则我不好揣测，但是如果家庭人口多肯定是占优势的，刚开始实施政策时力度不会很大，不用担心。【提问2】：金哥，我想问一下龙岗中心城大运，龙岗中心城是往东，现在有一个说法说投资要往西，您认为龙岗中心城还有投资机会吗？【金哥】：大运这一块还是可以的。【提问2】：最近的新盘在大运未来城，比较靠近深港中心或天安数码城。【金哥】：不知道你投资预算是多少，关于整体思路我有一个观点，就是沿着11号线，如果钱多就往南山方向买，钱少就往松岗买，不要离11号线太远，这是我的个人观点。短期是这样看的，如果长期想超越深圳湾，选区位就可能不是什么问题了，大运这个区域还是不错的。【提问3】：金哥，CRS怎么申报？【金哥】：不是你申报，是国与国之间签有协议，自动交换数据，比如金额大于30万美金，他就会自动交换信息，股票信息也会交换，不需要经过你同意，前段时间不是说瑞士交了多少税、法国交了多少税吗？是国与国之间交换信息。【提问3】：也就是说我们什么都不用干？【金哥】：在香港买的房子，财富不就转移到房子上面了吗？这样就不存在交换了，这是CRS交换的规则，房产信息不交换。【提问4】：我想问几个关于贷款的问题，刚才说的核心科技中有一块是关于夫妻之间或父母之间，夫妻之间是不是属于更名？【金哥】：是的。【提问4】：它的优点是没有什么税费，但必须红本，如果要把红本拿在手上，就需要先垫资或赎楼？【金哥】：是的。【提问5】：开发商投标地皮的钱，比如100亿买了这块地，然后打地基、盖房子、卖掉，地皮和建房子的钱大概是53%比47%，建房子的钱比地皮的钱少，这是我听广播说的，以后如果房价下滑，政府拍卖这个地的话，地皮价格是否下滑？【金哥】：房价决定地价，简单来说，你刚才的问题是地价拍卖是这个价，因为预期变了，地价下滑了。如果这个地方的房子盖出来卖不到这么多钱，他拿出地去拍卖，这个信号就是告诉开发商这块地卖不了这个价。此外，还要根据参加拍卖人的需求，是由供求关系决定的。【提问6】：我一开始没想着要买房，今天听了以后我觉得是不是有空间，我在罗湖有一套房子，鹿丹村的，刚回迁，有没有必要卖掉换房？【金哥】：肯定有必要，刚才说了，你要不断升级换代，如果能换到更好的房肯定是可以的，起码下跌行情中没有什么风险。罗湖区相对来说比较成熟，没有更大的空间，如果换到南山区，空间会更大，我认为现在最好是换。【提问6】：是卖，还是把它抵押了？【金哥】：如果有钱的话，最好是先买，再把这套房卖掉，或者先抵押，然后再买，总而言之肯定要换。【提问6】：鹿丹村是新的。【金哥】：搬迁是有成本的，大家都不愿意搬。【提问6】：南山我现在有两套房，有一套是恒裕。【金哥】：恒裕这个楼盘我可以跟任何一个人打赌，明年这个时候25万。【提问6】：恒裕25万，悦府多少钱？【金哥】：悦府也是这个价，悦府比较大，居住方面肯定比恒裕差一些。【提问7】：但是普遍认为悦府比恒裕高一阶。【金哥】：买悦府、恒裕和双玺的人是三个不同阶级的人，买悦府是新贵，金融机构的多一点，买双玺是企业家多一点，居于这两者之间的会选恒裕，如果让我选的话，我肯定首选悦府，如果家里有六个人居住，就要选恒裕，只有这些楼盘将来涨的时候涨得快，跌的时候它不会跌。原来有一个同学，我给他推荐恒裕大的+悦府小的，或者悦府大的+恒裕小的，他没听我的，买了华润城2期，现在后悔了，又换回去了，还是执行我的方案。【提问7】：现在限购，一线城市的房产如果卖掉的话，哪有名额？【金哥】：我不太鼓励借名额买房，实在不行，你可以做五年期抵押贷款。【提问7】：你说的都是一两套房产。【金哥】：多套房产就没办法了。【提问8】：目前的房产在罗湖片区，想换，如果现在购买的话，首付五成，有没有解决方案？【金哥】：做按揭贷款有三成和五成的区别，做抵押贷款就没有区别，任何一套房子只要红本在手都可以贷七成，抵押贷款五年期，先息后本，利率高不了多少，五年之后房价早就涨上去了，你再把它卖掉，无非是利息成本。为什么我能买这么多套？我做的是抵押贷款，不是按揭贷款，换个思路就可以了，利息成本相比最后的收益来说不算什么，没必要放弃买房的机会。【提问8】：对于罗湖布心的旧改您怎么看？【金哥】：旧改要征求公开意见，相关政府部门的网站上要能查到它的名单，如果确实要旧改，你就守着，如果没有名单，你都不知道它什么时候能旧改，等待的时间成本太高了，没有必要等三到五年。【提问9】：我再问一个问题，这几年一手房和二手房成交量是一年不如一年，越来越少，房价越来越贵，是不是成交越来越少就越值钱？【金哥】：2017年链家的数据，深圳12万套，相当于每个月1万套，其中二手房的比例是六成，今年二手房的比例更高，因为新房供应量不足，至于一手房涨还是二手房涨，不能单独看，还是要看整个市场，南山有些地方的新房和二手房是倒挂的，龙岗一些地方没有倒挂，所以房价是由供求关系决定的，我不能判断哪个户型或者哪个面积会涨，这说不准，还是要看供求关系。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。业问房地产咨询百家号最近更新：简介:预判产生价值，您的业问，您的买方顾问！作者最新文章相关文章