2017年山东省一类建筑资质取费标准
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扎心！苏州买到好房子的几率只有1/4
来源：新浪乐居
现在的苏州市场普遍有一个现象，很多楼盘开完品牌发布会和售楼处开放以后，就没了声音。有些楼盘甚至连开盘都不发通知，悄无声息。
现在的苏州市场普遍有一个现象，很多楼盘开完品牌发布会和售楼处开放以后，就没了声音。有些楼盘甚至连开盘都不发通知，悄无声息。
为什么？价格高，明显高出周边居民承受能力范围，只能拿时间换空间。
现在看来，有的地王项目，拿时间换空间都成为不可能，因为后来的土拍，价格趋于理性，你还是在最高位，只能继续站岗。
但是，在个别楼盘，个别区域，还是会出现连夜排队，供不应求。
有人哭，有人笑，有楼盘滞销，有楼盘不打广告却趋之若鹜，这就是苏州楼市如今的怪现状。
当然，以上种种，都不属于正常现象，而是因为相对畸形的房价导致。
要不太高，要不太低。
我们最近发现一个大概率，无论是在苏州、常熟还是张家港，这些连夜排队的人，其实并不缺房，也不缺钱，他们不是刚需客。
在苏州园区某项目的VIP预约现场，有办理手续的客户赫然是唐宁府的业主；而他刚刚在新区买了一套别墅。
园区某项目认筹现场
也就是说，越有钱，越买房。
在调控这么严的情况下，他们是傻吗？显然不是，毕竟他们的钱不是大风刮来的。
他们是看到了很大的逐利空间，才会果断下手。
而刚需，已经大多没有了上车的资格。
我说的资格，是首付，不是房票。刚需看的是两房和小三房，这样总价相对低一点。
可是你看看现在拿销许的，哪家不是大户型？
现在的房价分为几个类型：
第一类：被限价的地王，虽然顶着最高限价，但跟二手房相比，还是有很大优势；
第二类：被限价的低价盘，因为拿地早，楼面价低，备案价上不去，跟周边其他新房或者二手房相比，明显是价格洼地；
第三类：地王们，拿地价格高，无奈只能备出明显超过周边二手房很多的价格；
第四类：价格相对合理，根据市场定价的楼盘。
其实苏州的房价一直控制在2W元左右，跟其他许多城市相比，价格属于相对合理而健康，市场也还是属于比较稳定的。
所以苏州的去库存一直有条不紊，现在看房管局的新房住宅存量，已经破了4万套大关，跌到了3.7万套以内。看看园区和姑苏区，只剩下一千多套新房在售！
我们再分析一下刚才所说的四种房价类型的新房，现在到底该怎么买？
第一种，被限价的地王盘，这种属于自带IP流量的热点盘。
主要集中在园区、新区核心、姑苏区核心，尽管价格不菲，但周边房价本来就不低，这就弭平了一二手房间的差距。
但是别忘了，他们之所以自带IP不是因为贵，而是因为绝佳地段带来的最好学区，苏州最贵的除了顶级别墅意外，就是星湾星海学区房。
这种热点盘不多啊，铂悦犀湖每开售罄，北极星尚雅苑开盘2000多组客户疯抢，而8月4日启动预约的中海上东区再次给我们上了一课：中介为了蹭流量制造园区房荒竟然造谣说上东区开盘售罄！
以上种种，都属于优质中产固化阶层的最佳门票。
第二种，被限价的低价盘，比如此前的湖畔樾山、锦绣花城、丽景湾等等。
这些楼盘此前单价都低得惊人，平均在13000左右，因此一出来就没了。
随着市场不停在去化这些低价盘，其实以后能够买到这些笋盘的机会已经不多，机会留给有准备有内幕的那些人。
便宜，总是有理由的。消息的滞后，会让你总是迟到，追悔莫及。
这种楼盘，属于你有钱也买不到的类型。因为我提到的楼盘，都售罄了。
第三种，就可怜了，因为太多，我就不一一举例。
但可以说个大致的区域，比如相城区就是重灾区，罗列起来两只手可能都数不过来，要不是MOC芯城汇和拾鲤花园支撑着成交数据，相城现在很难看；吴中木渎也不少啊，不过这个还好，应该随着时间逐渐解套。
姑苏区零星拍的一些小地块，更加有意思，首先给的备案价限制死，内部算不过账，另外这个四万的备案价也比较高，客户暂时难以接受。这样一来，你不情我不愿，干脆停工或者暂缓入市，不取证，慢慢等。这是不差钱啊。
再说说楼盘扎堆的北新区十五天骄，这个拿地楼面价从八千多到一万八千多，在短期内一定会有楼盘入不了市，你出来就是死。
吴江的不多，亨通那块高价地卖给了港中旅【太湖新城顾家荡路39号地块,成交楼面价18156元/㎡】，这个暂时也不会有动静，还是等吧。
未来苏州全是这种项目，那时候的房价，会给物价局出很大的难题。
不过这也不是我们操心的事情。
第四种，我们来重点说说。
之前提过，苏州出现了多种价格的楼盘，有高于市场价的，有低于市场价的，也有价格合理，开发商利润空间合理的楼盘。
这种楼盘也不多了，而且随着地王陆续入市，也会逐渐成为倒挂的笋盘。
它们一般有以下特点：
其一，地段不会差。
价格便宜的盘肯定是拿地早，远啊偏啊，要不然也不会这么多年出不了货，熬到现在成了笋盘，明显的时间换空间；而价格合理的楼盘，相对位置都很不错；
其二，价格值得入手。
这个可能当时是地王，但由于地段好，现在二手房价涨上来，价格在合理范围了。
你在周边买二手房，加上中介费、税费，可能跟新房也差不多，风险还大，算算不如买新盘；
其三，品质相对较好。
因为有合理的利润空间，也没必要非得去偷工减料省成本；
这种楼盘不是低价盘，因此品质必须保证，这样才能让有钱的那一波人青睐，更多的是用来住，而不是投资；
其四，户型和产品设计比较好。
这一波在售的楼盘，基本都是2015年和2016年初拿的地，大多是品牌房企，当时刮起了新亚洲、新中式的一股潮流，楼面价不算便宜，因此在户型设计、产品设计方面尽可能的给客户争取更多附加值，而且当时的设计规划要求还没有那么严，有空间。
这种楼盘，我们称之为主力盘。既能卖，又有品牌，还有利润空间。
那么我们总结一下，以上四种楼盘。
第一是限价核心地段学区房，这种有钱一定要抓紧上车，但不一定好买，你可能没法挑楼层和朝向，能买到就不错；这就代表着投资属性更强，居住功能减弱；
第二是低价笋盘，大家都盯着，中签率往往在10:1开外，你大概率买不到；因为较偏远，你也不会考虑居住；
第三是高价地王，这波地王价格不低，产品也不错，地段也可以，但短期内入手就有点人傻钱多，你可以慢慢挑，以后会有很多这种产品；
第四就是定价合理的主力盘。这是完全由市场需求决定的楼盘，买卖双方达成了高度的一致，更适合居住，也具备投资价值。最难得的，是相对合理的市场让我们可以去挑楼层和朝向。
苏州话有一句叫“定定心心”，这种主力盘就是定定心心可以买的！！！
最后给大家推荐一个最近卖得很火的主力盘。
位于新双湖板块（独墅湖南、尹山湖北），离园区仅一站的泰禾金尊府。
为什么要写它？因为前两天去踩盘，一到门口惊呆了，差点没地方停车！
再加上朋友圈各种热销的刷屏，让我瞬间来了兴趣。
看看门口的停车
我们再看下项目所在的区位图，位置很好，双湖拱卫，2号线地铁口，东方大道联通了吴中和园区，独墅湖二号隧道在建设中。
这个房子是买来住的，环境是市区顶级的啊。
三大公园环绕，独墅湖生态公园、尹山湖市政公园和体育公园，人均绿化是苏州人均的8倍，PM2.5全城最低。
而且这个板块离园区和姑苏区都很近，几分钟车程可上高架。
多家顶级商业配套，打造高端购物休闲商圈。
项目自持5万方商业广场，打造成高端生活综合体商业；25万方爱琴海购物公园相距仅500米，政府出资打造，对标李公堤；同样位于项目500米范围内的还有15万方的阳光天地商业广场，希尔顿酒店就在其中。
这个地段的商业配套级别，园区有奥体板块和圆融板块，新区有龙湖天街和金鹰，你再看看这几个地方的房价。
教育和医疗资源也相当完善。
步行500米处即为苏大附属尹山湖中学、尹山湖小学及尹山湖小学附属幼儿园。
目前初中已经投入使用，小学和幼儿园预计明年7月份完工，是苏大打造的一站式优质教育中心。
此外，建设中的独墅湖医院（三甲）仅4公里距离；两公里内的尹山湖医院正扩建成为上海市第十人民医院尹山湖分院，努力创建二级甲等医院，医疗资源更加丰富。
我们来看下这个最近被热捧的楼盘。
泰禾金尊府鸟瞰图
地块占地约3.8万㎡，总建筑面积约13万㎡，容积率2.5，2019年12月精装交付。
开发商是亚洲十大豪宅缔造者泰禾集团。全国房企最新排名17名。其代表作泰禾北京院子六度上榜“亚洲十大豪宅”。
如图所示，目前在售1#、3#、5#。
我们再来看看主力的户型。
145平跃层4房，位于1#。层高3.05米。
160平跃层4房，位于3#、5#。这也是最近新开的户型,层高3.05米。上周开了样板间发布会，不少媒体争相报道。
我们最后再来看看价格。这也是大家关心的。
目前主力均价在28000元左右，假如是145的户型，也就是406万。四百万级，地铁口，精装修，高端物业（超五星级酒店服务体系）。
如泰禾金尊府这样的住宅产品，就是时下比较值得推荐的主力楼盘。
价格适中，地段优越，配套齐全，交通方便，环境优美，户型不错，真是想不出有什么缺陷了。
所以最近它的热销也在情理之中。
我们可以明显看出最近市场的变化，导致了像泰禾金尊府这样的高品质高价值的主力盘，越发的畅销。
未来的趋势会更加明显，主力盘在这个市场会去化越来越好，哪怕价格贵一点，也有人买单。
因为房子最终是买来住的。你有没有选对呢？
欢迎文末留言讨论。
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