建筑法、城乡规划法、环 评法

土地管理法、节能法、政 府采购法

《XX规定》《办法》《实施细则》

省级、大市――人大及常 委

《地名+规定、办法、实施细则》

☆较大的市―省级政府所在地的市、特区、国务院批准的大市

☆自治法规――◇自治区人大制定―――报全国人大常 委批准后生效；

◇自制区、自治县人大制定――报省级 人大常委批准后生效

2、宪法＞法律＞行政法规＞ 部门规章

?地方法规＞同级与下级地方规章

?（1）同一机关――新旧法不一――制定机关裁决

?（2）新普通法与旧特别法有争议――全国人大常委裁决

? 行政法规有争议――国务院裁决

?（3）地方法规与部门规章不一

? 国务院提出意见――? 认为适用地方法规―国务院决定

? 认为适用部门规章―全国人大常委裁决

?（4）部门规章之间、与地方规章之间不一――国务裁决

?1、公司（子公司）∈法人；

?2、项目经理部、分公司、项目经理、法定 代表人?法人；

?3、法人――独立负责

? 非法人――不能独立负责

?4、项目经理∈法人授权的项目管理者∈（非常设的）岗位职务

? 谁的名义（本人）――多大权限――后果归谁

? 委托代理：委托授权

? 法定代理：未成年人+精神病人

? 指定代理：法院或有关机关指定

? 期间届满或事务完成

? 作为被代理人或代理人的法人终止

? 代理人丧失民事行为能力

?（1）一般代理――有效―――本承担后果

?（2）无权代理――合同效力待定

?（3）默示代理∈有权代理

? 本知道代无权代理，但不否认=同意

? 客观―存在足以使三相信代有代理权的事实（例：盖章的空白合同书）；

? 主观――三是善意；

? （5）连带责任：均有错

? *授权不明――本代连带责任；

? *代三通谋―――连带责任；

? *三恶意――三知道代无权代理，但仍与代实施民事活动――代三连带责任

? *违法代理―――代知道代理事项违 法但仍代理，或

本知道代行为违法不反对 的――本代连带责任

? *所有权――土地所有权

? *用益物权――土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权

? *担保物权――抵押权、质权、留置权

? *须使用国有土地――出让（有偿有期）+划拨（无偿无期）取得――登记时设立；

? *可以流转，不超过使用权剩余期限

? *合同自成立时生效，物权自登记时生效

? *未办理物权登记的，不影响合同效力

? *船舶、航空器、机动车∈动产

? *合同+侵权行为+不当得利+无因管理

? *最主要、最普遍――合同

? （1）特征―― 财产人身双重性+专有性+地域性+期限性

? （2）种类――著作权（计算机软件∈著作权）+专利权+商标权+发现权+其他科技成果

? *单位主持+代表单位意志+单位承担责任（如招投标文件）

? ①一类： ? *完成单位工作任务

? *主要利用单位物质+由单位承担责任+设计图纸、地图、计算机软件

? *著作权∈单位，作者只有署名权

? （3）委托作品 ? *有约从约；

? *无约：著作权∈受托人

? （1）保证合同=保证人+ 债权人

? *一般保证+连带保证

? *有约从约，无约视为连带

? （3）保证人： ? *国家机关 ×

? *以公益为目的的事业单位、社团 ×

? *分支机构、职能部门 ×（获得法人授权√）

? （4）保证期间：保证人承担保证责任的期间

? *无约：6个月（主债务履行期届满之日起）

文字+图形+建 筑（建筑模型∈作品

署名权、修改权、保护作品完整权

其他―终生及死后50年

申请日计算（收到日或寄出的邮戳日）

注册商标（文 字、图形、字 母、数字、三 维标志、颜色 组合、声音）

期满前12个月续展，后6个月宽展

? *无约：全部（主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用

? （6）债权债务与协议变更

? *债权转让：通知债务人，保证人继续负责；

? *债务转让：债权人同意，保证人书面同意；

? *协议变更主合同：保证人书面同意

? （1）概念：债务人或第三人――不转移占有――优先受偿（对内对外）

? *耕地、宅基地、自留地、自留山 ×

? *学校、幼儿园等事业单位、社团的教育设施、医疗卫生设施、其他公益设施 ×

? *所有权、使用权不明或有争议的财产 ×

? *被查封、扣押、监管的财产 ×

? （3）抵押权设定：签书面合同

? *不动产抵押――登记生效；

? *动产抵押――合同成立时生效

? *建设用地使用权――登记设定

? *地役权――合同生效设定

? *担保范围――有约从约――无约全部；

? *与租赁关系――成立在后的不得对抗成立在先的；

? *抵押后新增建筑物――不属于抵押物――拍卖时一并拍卖

? *以登记生效：按登记先后顺序――顺序相同，按债权比例；

? *自合同签订之日生效：未登记――按合同生效顺序――顺序相同的按比例――已登记先于未登记；

? *超过债权部分归抵押人所有――不足部分由债务人清偿

? *标的――动产+权利

? *动产质押――转移质押物占有

? *权利质押――三票三单+有价证券+知识产权（仅限财产权）+应收账款

? *标的――动产+债务人提供；

? *留置权的适用范围――保管合同、运输合同、加工承揽合同；

? *留置权人义务――妥善保管留置物

? *违约――交付方违约，无权要求返还；

? 收受方违约，双倍返还

? （2）定金合同――定金交付之日起生效=实践合同

? （3）定金数额≤总标的额的20%

2Z201090 建设工程法律责任制度

? 1、民事责任――违约责任（支付违约金、赔偿损失等）+侵权责任（赔礼道歉、恢复名誉、消除影响、赔偿损失等）

? （1）行政处罚：警告、罚款、拘留、没收违法所得、责令停产停业、吊销许可证执照等；

? （2）行政处分：警告、记过、降级、撤职、开除等

? （1）刑罚――主刑（管制、拘役、有期、无期、死刑）+附加刑（罚金、剥夺政治权利、没收财产、驱逐出境）

? *重大安全事故罪――降低工程质量标准

? *重大责任事故罪――违反安全规定、或强令他人违章作业

? *重大劳动安全事故罪――生产设施、条件不合规

? 1、适用范围：不办

? *限额以下的小型工程――投资额30万以下或建筑面积300

物业是业主入住新社区后的管家，也是业主当初购房关注的重要标准之一。物业服务的好坏直接关系的业主入住社区后生活环境的优劣。现实中，总有业主反映物业服务质量差，表明自己不愿意为这样的服务付费。但是事实上，不交物业费基本是不可能的，不过，在以下几种情况下，业主却是可以拒交或少交物业费的。

1、还未交房，物业费由开发商缴纳

物业费从交房拿到钥匙的那天算起，一般是先预交半年或一年。如果交房时发现质量问题严重影响入住，在修好再次通知交房之前，物业费由开发商交。记得口说无凭，一定要保留证据。

如果因为业主原因导致延期交房，物业费起缴时间以此前规定的交房日期算起，拖延期间的物业费在业主收房时一起补交。

2、没有签物业服务合同

根据我国合同法规定，物业和业主之间是服务与被服务的合同关系。如果物业公司没有与业主签订物业服务合同，那么业主就可以拒交物业费！但如果物业公司与业委会签订了物业服务合同，而未与业主个人签订物业服务合同，那么业主就不能拒交物业费了！

3、房屋出租，合同中注明物业费由租客缴纳

如果房子已出租，在双方没有特别约定的前提下，物业费由业主承担。如果租房合同中有明确约定，出租期间物业费由承租人缴纳，且合同得到物业公司的书面确认，那物业费就由租客缴纳，同时，业主承担连带缴纳责任。

4、物业擅自提高收费标准、扩大收费范围

物业违反合同约定或相关规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持，由此，若物业管理公司违规收费，业主可提出抗辩，拒绝交纳。

5、空置房可申请减免物业费

经业主验收，因未装修不具备入住条件或者入住后因故长期不用的空置房，可向物业申请减免物业费，具体减免幅度，由业主和物业协商确定，一般为合同约定收费标准的70％或50％。不过，为了避免出现假空置房，物业会一次性收取半年物业费，且在水电上予以控制。

6、服务质量不达标，全体业主可拒缴，但需要有力证据

物业的服务质量达不到合同约定的标准，这是很多业主拒缴物业费的原因，对此一定要有充足的证据，用手机、相机等记录下物业做得不到位的地方，然后主动去和物业交涉，告诉他们哪里做得不对，不应该收物业费或是少收物业费，并保留好交涉记录。一旦物业起诉拖欠物业费，业主就可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。

由于社区群体涉及到许多人的利益，所以在利益发生冲突的，应当积极协调沟通，寻找更为科学的解决办法。物业公司应当铭记职业所肩负的使命感和责任感，为小区提供良好的服务，给业主创造一个良好的生活环境，由此业主应当也会积极履行合同义务交纳物业费。

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