营改增形势下房地产开发企业“重特事项”的会计核算与税务处理专题班
‖2015年7月3日–5日‖—‖苏州?苏哥利酒店‖—‖主 讲:王老师‖
??全面取消营业税，改征增值税将是我国流转税制最为猛烈、重大的一次改革。房地产业、建筑业将施行的“营改增”坊间猜想不断，“营改增”既近且远，这两个行业营改增将对地方财政收入的获取方式是一大挑战。“营改增”之后仅仅是税率的变化吗？是可以让房地产企业达到减轻税负还是继续加大税负？房地产企业又该如何应对即将到来的增值税改革，抓住营改增的重要机遇并采取有效措施防控企业可能面临的涉税风险呢？
??房地产企业税收处理与其它行业相比，有明显的特殊性，加之该行业税收政策复杂难以掌握，在开发全程各阶段又有很大区别，我公司特举办“营改增形势下房地产开发重特事项的会计核算与税务处理”专题讲座，本讲座以营改增政策为背景，以房地产企业特殊经济行为涉税疑难问题（营业税纳税时点、收入的税会差异、甲供材、售楼处、精装修、车位、成本的分摊、融资等）为主线，通过身边日常的案例重点解析房企“重特事项”的稽查应对思路，用最短的时间，让我们房地产企业财务人员掌握房地产企业的项目开发疑难问题及营改增基本原理，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为您企业争取最大化的利益！
? 本课程，让“税收政策”密切结合经济业务，全面解析企业运营中的税收政策差异，将税务风险消除在萌芽状态，做到事先筹划，并深度解析新旧税收政策衔接运用，深度解析，手传心授，一课在手，让您知己知彼，税收无忧！
‖主讲专家‖王老师:会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
第一部分:营改增政策应对以及前景预测
1．营改增背景分析以及时间安排
2．房地产企业可能涉及到增值税税率或征收率？
3．营改增对房地产业售价及净利润有何影响？
4．房地产企业哪些发票可以抵扣？注意什么问题？
5．混业经营需要注意什么问题？
6．甲供材业务在营改增面前的优劣分析
7．纳税义务发生时间的差异分析
8．招拍挂拿地营改增之后的风险分析
9．“拆一还一”以及“红线外”的支出是否有进项可以抵扣？
10．“甲供材”营改增之后对房地产企业是忧是喜？
11．营改增之后房地产企业“存货”是否抵扣？
第二部分:房地产企业特殊事项稽查防范
一:营业税相关疑难问题
1．诚意金、定金是否缴纳营业税？营业税纳税义务发生时间是如何规定的？
如何界定和理解“销售合同”？
2．您觉得资产负债应交税费期末余额是红字是否合适？收到诚意金（或定金）如何做账务处理？和收入的关系如何协调？
3．企业收到违约金和支付违约金的税收待遇有何不同？
二:会计收入所得税计税收入的差异暨申报表的填报
1．在开发流程的整个过程中，会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定的？二者的为什么会有如此差异？
2．如何让理解“完工”的标准？“未完工”取得的收入如何进行账务处理？又如何在季度申报表和年度申报表反映？
3．预交的营业税等税金是否可以在税前扣除？
4．“完工”开发产品如何确认计税收入？计税收入的金额和会计收入、计征营业税的计税依据有什么关系？
5．如何确认计税成本？计税成本的有哪些部分构成？计税成本的有哪些要求？
6．在所得税处理的不同阶段，您是如何进行所得税税金的账务处理？
三:车位、精装修、售楼部暨成本分摊
1．成本分摊的方法有哪些？不同的成本对象如何采取“合理”的分摊方法？
2．什么是装修？销售精装房的利与弊是哪些？
3．什么是软装？什么是硬装？二者的税收待遇是否相同？
4．不同形式的售楼部如何进行会计处理？如何归集发生的成本费用？税收对此又是如何规定的？如何协调可以减轻税负？
5．售楼部是否缴纳房产税？ 物业用房是否会产生房产税？
1．企业直接向金融机构借款和委托借款的税收待遇有什么差别？委托贷款的
2．“明股实债”税收如何界定？如何扣除相关的融资成本？
3．什么是“统借统还”？统借统还的利息如何在所得税、土地增值税扣除？凭证如何处理？
4．“转贷”的骗局如何处理？和“委托贷款”有什么差异？
5．向股东的借款需要注意哪些问题？向非股东（自然人）的借款又需要注意哪些问题？没有利息费用如何处理？
6．财务顾问费（咨询费）、罚息等归集哪个科目？税收待遇有什么不同？
1．如何划分材料和设备？二者的税收待遇有什么不同？
2．“甲供材”业务双方如何进行会计处理？
3．“甲供材”业务如何开具发票？如何索取发票？
4．装饰劳务和“甲供材”税收处理有什么差异？
六:收入的确认与风险控制
1．“买一送一”如何进行税收处理？买房送家电，买房送面积，买房送物业，买房送车位（有产权、无产权），买房送旅游，买房抽大奖等。业主接受赠送的家电（面积、车位等）是否涉及个人所得税的风险？
2．以老带新的税收风险如何控制？抵券销售形式下如何确认收入？
3．“假按揭”“零首付”的区别是什么？二者的税收风险有何不同？
4．销售价格明显偏低如何确认计税依据？如何解释属于自己的“正当理由”
5．“拆迁还建”（拆一还一）建造模式下，如何确认会计收入？营业税、企业所得税、土地增值税的计税收入如何确认？契税的计税依据是什么？
6．房企代相关部门收取业主的费用存在什么税收风险？如何规避？
7．如何界定合作建房？出资方、出地方不同的合作模式如何界定税收经济业务？如何计税？
七:成本的确认与风险控制
1．股权收购的风险是什么？是否涉及土地增值税？股权收购之后如何确认土地成本？
2．“以房换地”“以地换房”如何确认成本？如何确认营业税的计税依据？
3．购买烂尾楼后续建造销售的，如何确认扣除项目？计算土地增值税是否适用加计扣除20%？
4．土地返还款如何进行税收处理？本课程将针对不同形式的返还款与不同的会计处理来综合分析税收问题，让您不再困惑。
5．城镇土地使用税的开始时点与终止时点如何确认？如何计算？
6．业务招待费、会议费、差旅费如何确认？私车公用的税收问题如何应对？
第三部分:专家现场预留时间与学员互动交流、答疑解惑。
‖培训对象‖各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、
财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
‖资 料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2015年7月3日至5日（7月3日全天报到,4-5日两天课程）
‖培训地点‖苏州◇苏哥利酒店（苏州市姑苏区乔司空巷27-33号观前粤海广场）
‖相关费用‖人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
