在建工程的水电费如何核算？
基建工程中，施工方（乙方）往往会直接使用建设方（甲方）的水电，从而会产生一个关于水电费的结算问题。
比如，某基建工程总造价1,000万元，其中使用了甲方的水费5万元、电费45万元。结算工程款时，甲方实际只支付950万元。那么，这个水电该如何核算？如何纳税？（双方都是一般纳税人）
此时有两种方式处理：甲供水电、乙供水电。
即水电由甲方自供，甲方直接计入在建工程，乙方的承包款中，不含此部分金额。所以，乙方收款950万元，开票950万元。
甲方的会计处理为，发生水电时，直接计入在建工程，不再与乙方产生结算关系。水4.9万，电38.5万，进项6.6万，当期抵扣60%。
借 应交税费-应交增（进项）4万
借 应交税费-待抵扣进项 2.6万
与乙方结算时，累计金额为950万，其中进项94.1万。累计分录如下：
借 应交税费-应交增（进项）56.5万
借 应交税费-待抵扣进项 37.6万
贷 银行存款 950万
注意，这种模式下，该工程属于增值税上的“甲供工程”，乙方可以选择简易计税，也可以不选择。
此时，甲方构成了向乙方转售水电。水电作为乙方的成本，乙方虽然收取工程款950万，但另有50万元用水电抵顶。需要向甲方开1,000万元的增值税专用发票，按1,000万元纳税。
甲方转售水时，税率11%，累计价格4.5万，转售电时，税率17%，累计价格38.5万。业务表现为以水电作价抵顶工程款。
借 预付工程款 50万
贷 其它业务收入 43万
贷 应交税费-应交增（销项） 7万
未来支付950万元工程款，累计按1,000万元全额确认在建工程成本，其中造价900.9万，增值税99.1万。累计的会计分录如下：
借 应交税费-应交增（进项）59.5万
借 应交税费-待抵扣进项 39.6万
贷 银行存款 950万
贷 预付工程款 50万
大家可以计算一下，这两种方式下，在建工程成本与工程总收入，是有一点点差异的。仅从这一点上讲，不考虑管理因素及选择简易计税因素，甲供税务上对甲方划算，乙供税务上对乙方划算，双方利益此消彼，可以通过约定水电价格进行调节。
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摘要：问：物业公司代收水电费，自来水公司或供电公司已把发票开具给物业公司，且物业公司经营范围没有销售水电的业务，物业公司应向租户开具什么发票？ 答：首先，物业公司代收水电费的行为属于代理行为，如果有代理手续费收入应该交营业税，但水电费金额本身不需...
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问：物业公司代收水电费，自来水公司或供电公司已把发票开具给物业公司，且物业公司经营范围没有销售水电的业务，物业公司应向租户开具什么发票？
答：首先，物业公司代收水电费的行为属于代理行为，如果有代理手续费收入应该交营业税，但水电费金额本身不需要交营业税。
根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[号）第二款“对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房租不计征营业税,其从事代理业务取得的手续费收入应征收营业税”。《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三项第十九条“从事物业管理的单位,与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额”的规定可以看出,物业管理企业属于代收性质的费用，比如水电费本身金额不征收营业税。
其次，代收的水电费交不交增值税？开不开增值税发票？目前，各地对此规定并不一致。
比如河北省国家税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》的通知（冀国税函〔2013〕161号）中规定，企业无单独水（电）表，无法取得水（电）部门开据的发票，支付的水（电）费在所得税税前扣除应以什么为有效凭据？答：水（电）转售方为增值税纳税人的，企业应向其索取增值税发票，作为水（电）费税前扣除的凭据；水（电）转售方为非增值税纳税人的，企业可凭物业公司提供的水（电）费原始分割单作为水（电）费税前扣除的凭据，没有物业管理的，可凭与房屋出租人签定的房屋租赁合同、交纳的水（电）费凭证及共用水电各方盖章（或签字）确认的水电分割单作为税前扣除凭据。
根据《江苏省地方税务局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（苏地税规[2011]13号）第三章第二十八条的规定，企业的水电费由物业公司代收且无法单独取得发票的，凭物业公司出具的水电费使用记录证明、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。物业公司应做好水电费收取记录，以备核查。
“分割单”的说法，也符合《会计基础工作规范》第四十八条规定对原始凭证的基本要求，比如一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的，应当将其他单位负担的部分，开给对方原始凭证分割单，进行结算。
不过，笔者认为，即便物业公司无销售水电的经营项目，但是发生水电销售业务，也属于增值税征税范围，可以按照现行规定到税务机关申请代开增值税专用发票或者增值税普通发票。
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原标题：多地明确转售自来水可以开按3%开票征税
来自《北京税务大企业微信公众号》的消息，对于物业行业的水电费收取问题该如何开具发票和计税这一实务中备受关注的重大问题，北京国税第五直属分局明确，其实也是整个北京市的口径。
口径明确：物业公司中的一般纳税人转售电力按照销售货物缴纳增值税，可以开具增值税专用发票，对应的进项税额可以抵扣;转售自来水可以按照3%简易征收，可以开具3%征收率的增值税专用发票。物业公司从事代收转付水电费的，其收取的手续费按照经济代理服务征收，仅对手续费部分可以开具增值税发票。
目前对于转售水电简易计税的上位法依据并不明确，最基础的财税【2009】9号文以及国家税务总局的相关补充规定也没有明确。但是北京局改革大局出发，不增加当事人税负的角度做出了解释。
【北京口径】见上图。物业公司转售水电，可以按照3%选择简易征收备案。上述北京大企业局和海淀货劳科的有关资料均可以证实。
【广东口径】见下图。据说广州有召集纳税人开过会，在会议上宣布执行此口径。
【深圳口径】无图。经过了解，与广东是一致的，备案表中也有非自来水公司销售自来水按照简易计税的备案。
看来光有明面的财税法规是没有用的，背后不公开的口径似乎更有用。当然考虑需要不增加纳税人得税收负担，建议国家税务总局尽快发文确认上述政策在全国的统一执行。
