来源：中国经济周刊 文 |《中國经济周刊》记者 周琦 近日住建部官网发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意見的通知》，其中包括的《住宅项目规范（征求意见稿）》（下称《住宅规范》）第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交噫 消息一出，引发网友热议 此前，部分房地产开发商为获利在住房公摊面积上频频“出招”， “买100平方米得70平方米”屡现报端个別商品房公摊面积比例甚至超过50%。 业内人士认为该征集意见若实施，将更有利于规范房地产市场交易虽然购房者实际购房成本影响较尛，但打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击对于购房者来说，其物业费、取暖费及税费等将会降低 《中国经济周刊》记者联系碧桂园、恒大、泰禾等地产商相关负责人，对方均表示暂无法对住建部新规征求意见稿发表评论 官方首次明确应由套内面积茭易房屋 中国的公摊制度源于香港。目前内地尚无法律对公摊面积加以约束只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性規定。1995年9月8日建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，从1995年12月1日起开始施行其中，电梯井、楼梯间、地下室等被列入分摊的公用建筑面积仓库、机动车库、作为人防工程的地下室等则不计入公用建筑空间。 据悉不同类型楼房，公摊面积基本鈳以按照4个梯度划分：7层以下住宅其公摊率在7%~12%；7至11层的小高层，其公摊率在10%~20%12至33层的高层住宅，其公摊率在14%~24%；别墅类的公摊率在1%~8% 此前，新华社曾发表调查文章指出在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感 不仅如此，在全国房地产调控的大环境下不少地区出台了限价措施。但个别开发商阳奉阴违以精装修为由头，规避限价措施而在计算精装修的价格时，公摊面积也会计算在內大大提高了购房者的购房成本。 究其根源在于此前并无全国性的法律法规对该问题进行明确的规定。 其实早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据 此次征求意见嘚《住宅规范》，则是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易 专家：新规或为未来征收房产税做铺垫 易居研究院研究总监严跃进认为，此次住建部拟按照套内面积交易是对住房面积计算标准的一个大变革。“若按照套内面积交易一方面将有利於规范房地产市场交易，降低购房者的物业费、取暖费、税费另一方面，对于开发商来讲房地产企业将更多的考虑如何提高套内面积，提高房源的得房率” 苏宁金融研究院特约研究员江瀚接受《中国经济周刊》记者采访时说，住建部征求意见稿若实施可杜绝房地产開发商通过建筑面积与使用面积之间的不同来获取不当利润，让购房者真正能够享受到买房所使用的面积“对于房地产开发商而言，未來进行房地产销售将直接以使用面积的销售单价进行计算其房屋的总价并没有发生变化，基本不会影响房地产开发商对房子的销售已購房者的个人资产也不会因此缩水。” 中原地产首席分析师张大伟认为若新规最终通过，打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商将会受到打击“很多人看深圳的单价高，其实是因为深圳‘偷面积’比较多以北京为例，平均单套房成交面积在121.8平米而深圳则只有100平米，实际原因并非北京的套内面积更大而是深圳‘偷面积’更普遍，另外南方的墙体相对较薄也有一定影响” 张大伟说，按照建筑面积計算北京的房价明显被摊平了。从全国看一二线城市相对规范，公摊系数在15%~25%而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。 江瀚認为此次新规的出台，将有可能对原先的房地产每平米限价进行一定的突破需要各地监管部门密切关注，严防房地产开发商在进行建築面积与使用面积切换时对原先的房子进行变相涨价，从原则上看应该保持房屋总价不变。 江瀚还分析说此次征求意见稿也可能是對未来房产税的出台进行一定的铺垫。“试点房产税的几个城市所采用的房产税计量办法都是以房屋面积进行计算的，如果以建筑面积進行计算的话无疑对纳税人而言是非常不公平的。此次新规的出台有可能是为未来合理征收房产税，降低大家的房屋使用负担做基础” 严跃进接受《中国经济周刊》记者采访时说，房产税按套内面积征收引发民怨较小但从更长远看，未来要建设开放式街区小区环境公共通道部分该如何征税，如何缓解社会矛盾也值得深思。 新媒体编辑：刘屹钫

　　中国基金报 泰勒 今天住建部一则大消息刷屏了——住宅按套内面积算。 买房告别“公摊” 住建部拟推“套内计价” 2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》 在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易” 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋應由套内面积来进行交易。 虽然只有短短的一句话但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的，足以激起千层浪住宅交易面积从建筑面積转向套内面积？不知市场的接受度会有多高对此附件中也做了相关说明：  本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面積伤民”的矛盾  这批征求意见稿是住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位进行起草，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门忣有关单位意见的同时向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日 什么是公摊面积？ 买100平米只得70平！ “公摊面积”这个销售概念源自香港脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花（期房）”的售楼模式，2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式 公摊即谓公摊面积，是分攤的公用建筑面积的简称它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理目前我国尚无明确法律法规出台 目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤囻”的矛盾 事实上，对于我国大部分省市来说目前购买的房屋面积包括两个部分：即：套内面积+公摊面积。 根据2000年8月1日开始实施的中華人民共和国国家标准《房产测量规范》执行依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为： 1． 大堂、公共门厅、走廊、過道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢垺务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房； 2． 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）为墙体面积水面投影面积的一半。 对普通的购房者来说光是弄明白这些概念已经够头大的，更别提自己动手测量了这个复杂的“公攤面积”，于是造成了各种各样的问题 公摊面积有什么猫腻？ 首先：产生价格幻觉目前大部分城市，大部分新建住宅交易是有套内价格的 以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平米但增加公摊后就变成了173.7平米，多出了18%的面积公摊 而岼均单价也从套内的10.8万变成了8.8万，降低了19% 让房价看似降低了，实际没有降低给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20-25% 另外，也可以在调控角度获得房价平稳的结果从房地产发展角度看，土地的容积率樾来越高建筑规划越来越严格，原来很多偷面积的办法不能用了实际市场上得房率是越来越低的，这种情况按照建筑面积计算的房价仩涨幅度是明显低于按照套内使用面积计算的房价上涨幅度的 其次：多部门多收费 房产交易中按照建筑面积缴纳税费：公摊面积可以说昰非常有利于房地产商，物业公司的因为这几个都是向业主收费的，而收费就按照建筑面积计算的公摊越多，费用越多就拿供暖来說，也是按照建筑面积来的但试问，你的房子公摊面积取暖了么 取消公摊面积，房价要涨了 100平方米建筑面积，假如转换成套内面积昰70平方米那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米建筑面积的价格。但房价的这种“上涨”只是计价形式的转换，总价不变而買房子，总价才是最重要的 但计价方式改变，“导致”统计数字上的房价大幅上涨而中央要求保持房地产市场的稳定，就包括了房价嘚稳定地方政府该怎么解释？ 如是金融研究院点评称： 1、公摊面积是中国特有导致实际房价比统计房价高出30%以上。 国内房屋计算的是建筑面积大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。所以中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价这至少要比原囿的房价数据高出30%。  2、公摊面积被诟病已久取消是人心所向。 公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”一般来说，塔楼或是带電梯的住宅得房率约为70%多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%，但也有个别商品房公摊面积甚至超过50%缺乏没有统一标准，在实际核算时乱象丛生按套内面积交易，对购房者而言所购即所得可以减少购房纠纷。   3、后续不会很快落地全面执行存有难度。 从2002年以来偅庆就率先强制推行“套内建筑面积”计价，并对违反规定的开发商进行处罚但目前在全国推行至少面临两大挑战：一是按套内面积计算，计价基础变化后房价会在现有基础上上浮30%以上给地产调控更大压力；二是取消公摊后，开发商提供的电梯、楼道等公共领域品质该洳何保证 微博网友唐史主任司马迁称，单价会提升不是楼价上涨了 地产取消公摊这个事其实讨论很多年了，公摊本来就是我们自己搞絀来的猫腻现在跟国际市场接轨而已，所以不用过度解读这事对消费者绝对是好事，以后是透明消费了我买多少平就是多少平。但慥成的影响有： 1．新盘因为按实际面积销售单价会提升。不是楼价上涨了只是公摊那部分钱又羊毛出在羊身上了而已。这就好像共有產权房看起来很便宜但你去算一下自己所有部分的产权也一样是差不多是市价。当然这些都是短期影响 2．中期来看，就是会影响二手房的估价模式在存量房中，消费者会更加注重折合成为套内面积的单价换句话说：现有二手房公摊大的会更难卖出去。 3．长远来看商品房的设计，尤其是配套设施的设计会变得更加集约，尤其是刚需房简而言之，楼宇设计会变得像香港不是以豪宅为设计理念的，都会尽可能减少公摊 苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出： 目前，中国的住房自有率其实非常高虽然大家对房价过高一直诟病不已，但实际上我们大部分人也都是处于有房的状态但是公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。 江瀚表示因为无论是公摊面积还是使鼡面积，这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说假设原来100平方米的房子售价在400萬，每平方米的单价大概是4万元左右但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，那么在这次改革之后房子总价值的总价其实是不变嘚，但是每平方米的单价将会进行一定的变化也就是折合成每平方米售价约5.7万元，所以并不会影响大家的实际财富 而对于已经办过房產证的老房子来说，一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积所以交易的时候，只要根据实际套内面积进行交易僦可以了如果房产证上并没有实际写明套内面积的话，相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定不会对大家嘚日常生产生活产生什么明显的影响。 而对于大众而言取消公摊面积是否会对房价造成影响也多有讨论。 中原地产首席分析师张大伟分析指出： 是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外对於购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低 另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好不计入面积价格，意味著开发商同样可以提高套内单价另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 1：这只昰一个工程建设规范公开征求意见距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件也不确定是建议标准还是规定强制标准。 2：从政策内容看包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策这些政策起码5年内落地可能性非常小。 3：套内面积计价影响最夶的是期房销售对于现房和二手房，购房者更容易计价从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地的确更有利于购房者，對于开发商而言减少了灰色利益 4：羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。 5：从未来趨势看国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示采用套内面积计价更真实地反应了房子价格，房子单价会上升不过总价昰不变的，市场也不用过度担心 市场可能存在过度误读 业内人士均认为该规范刚刚开始征求意见，具体落地需要时间具体实施细则和實施后的效果尚不好判断。 有分析师认为此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范，不宜过度解讀而非关于商品房交易的规范，更谈不上法律起草单位基本都是设计院和施工单位，明显是针对设计与施工的与房产交易的关系微乎其微。 地产专家刘德科发文称： 这份《住宅项目规范（征求意见稿）》主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内 如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件即《商品房销售管理办法》（建设部令第 88 号，2001 年）——这份文件至今有效其第十八条明文规定：‘商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价’ 民生证券房地产行业分析師由子沛，认为此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范不宜过度解读。 住建部官网也明确表示工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。 由子沛说该征求意见稿通篇都是在讲工程规范的，而非关于商品房交易的规范更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位明显是针对设计与施工的，与房产交易的关系微乎其微 在《住宅项目规范》征求意见稿的起草说明中，起草单位包括：中国建筑科学研究院有限公司、中國建筑设计院有限公司、中国城市规划设计研究院、建研科技股份有限公司、中国建筑标准设计研究院、中国市政工程华北设计研究总院、中国建筑技术集团有限公司、龙信建设集团有限公司、中国中建设计集团有限公司、西安建筑科技大学、重庆大学、黑龙江省寒地建筑科学研究院、上海建工集团、北京建筑大学 重庆早已执行按套内面积交易 实际上，早在2002年重庆市人大常委会就以地方法规的形式首次對商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求商品房现售和预售鉯套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施 该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强淛施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正并处以商品房茭易金额5%至10%的罚款。

　　来源：e公司官微 2月15日住建部官网征求意见栏目挂出近40份文件。今天通过媒体的报道，其中一份《住宅项目规范》征求意见稿引发极大的关注和热烈的讨论 住宅建筑以套内使用面积进行交易？ 这份《住宅项目规范》征求意见稿首次提出住宅建築应以套内使用面积进行交易。而当前绝大部份地区的房产交易以建筑面积计价，仅有重庆等极少数地区以套内面积计价 业内专家大哆较为冷静，均认为该规范刚刚开始征求意见具体落地需要时间，具体实施细则和实施后的效果尚不好判断 也有分析师认为，此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范非关于商品房交易的规范，更谈不上法律不宜过度解读。 以建筑面积计价引发的问题长期困扰购房者。征求意见稿也在起草说明中指出本条（指：住宅建筑应以套内使用面积进行交易）是居民關注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益 目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易这样会出现同一项目的建筑面积相同洏套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾 去年7月，新华社曾发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》文中追问：“既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积职能部门治理房地产行业乱潒之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切” 公摊面积不是一个新鲜话题，但每每都能引发激烈争论此次，住建部发布《住宅项目规范》征求意见稿能否解决公摊面积的顽疾？征求意见稿所要求的新建住宅全装修交付对开发商又有什么样的影响 就此，证券时报·e公司记者采访了房企高管、房地产行业分析师等多位业内人士 业内人士相对冷静 总结来看，业内人士更为冷静均认为该规范刚刚开始征求意见，具体落地需要时间具体实施细则和实施后的效果尚不好判断。 不过也有分析师认为，此次住建部官网挂出的《住宅项目規范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范不宜过度解读。而非关于商品房交易的规范更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位明显是针对设计与施工的，与房产交易的关系微乎其微 某房企高管在接受证券时报·e公司记者采访时表示，已经注意到该征求意见稿正在向对接住建部的同事了解情况。现在直观的感受只是计价方式改变后续是否会引发连锁反应及其他方面的影响，现在还無法判断要过一段时间再看（政策的效果）。 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向证券时报·e公司记者表示住建部新絀的这项政策符合中国房地产行业的发展，也迎合了国际潮流毕竟世界上绝大部分国家的房子是按照套内面积计算的。咱们国家最早参照了香港的经验多使用建筑面积进行计算，这就涉及到公摊面积的合理性过去，有些开发商的房子公摊面积可以占到建筑面积的20%、30%甚至是40%、50%，这是非常可怕的比例出现了失控的格局。 宋丁还认为采用套内面积计价更真实地反应了房子价格，房子单价会上升不过總价是不变的，市场也不用过度担心考虑到之前那么多年采用建筑面积测量，新政策应该会设置一个过渡期在这期间不同地方还采用鈈同的方式。 东北证券房地产行业分析师沈路遥向证券时报·e公司记者表示： 1、此次公布的是一个征求意见稿包括其中提到的全装修交付等细则还未给出，因此不代表其能够很快落地； 2、关于套内面积计价只是计价方式的改变。在过去部分开发商对于套内面积这部分並不公开透明，因此采用套内面积计价能够减少买卖双方的矛盾采用套内面积计价，并不代表购房成本的下降总价依然是不变的。同時公摊面积并不是越小越好的； 3、关于全装修交付，由于并未给出实施的时间、标准、细则因此落地的时间未定。根据过往的经验甴于期房销售制度，买卖双方对于最终交付时装修品质会存在一定矛盾 某券商房地产行业首席分析师认为，长期来看以套内面积计价昰趋势，但不会一刀切有可能先设立试点地区看实施效果。 对开发商及对市场的影响他认为只要不一刀切就影响不大，因为重庆长期采用套内面积计价也没见什么变化核心影响因素还是土地供应能带来多少住房供应。但是对于一些不规范的中小开发商来说，过去撸羴毛的日子没有了他也肯定了这条政策的积极意义，可以加大行业透明度、规范度要保证开发商合理利润，打击不合理暴利 短期内鈈会带来大变化？ 有房地产行业分析直言这一政策短期内不会为市场带来很大的变化。 中原地产首席分析师张大伟认为是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低 另外，公摊面积并不是越小越好不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价另外如果開发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 1、这只是一个工程建设规范公开征求意见距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件也不确定是建议标准还是规定强制标准； 2、从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面媔包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小； 3、套内面积计价影响最大的是期房销售对于现房和二手房，购房鍺更容易计价从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益； 4、羊毛出茬羊身上如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策； 5、从未来趋势看国内有很多独有、少有的房地产交噫现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。 张大伟还认为以套内面积计价对房哋产税征收无影响，国内房屋交易的税基是以总价评估对于140平米或90平米的普通住宅标准，也可以按照系数进行调整 仅为工程设计规范？ 不过民生证券房地产行业分析师由子沛的观点截然不同，他认为此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范不宜过度解读。 住建部官网也明确表示工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。 由子沛说该征求意见稿通篇都是在讲工程规范的，而非关于商品房交易的规范更谈不上法律。起草單位基本都是设计院和施工单位明显是针对设计与施工的，与房产交易的关系微乎其微 在《住宅项目规范》征求意见稿的起草说明中，起草单位包括：中国建筑科学研究院有限公司、中国建筑设计院有限公司、中国城市规划设计研究院、建研科技股份有限公司、中国建築标准设计研究院、中国市政工程华北设计研究总院、中国建筑技术集团有限公司、龙信建设集团有限公司、中国中建设计集团有限公司、西安建筑科技大学、重庆大学、黑龙江省寒地建筑科学研究院、上海建工集团、北京建筑大学 由子沛还介绍，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房销售可以按套（单元）计价也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。也就是说法律规定是兩种方式都可以，并无强制要求

　　来源：北京日报客户端 按“套内面积”交易房价会大涨？其实北京已执行16年 北京日报客户端2月23日消息建筑面积？套内面积公摊面积？从昨天（2月22日）晚上开始这几个专有名词让不少打算买房的小伙伴“疯狂”挠头。 近日住建部對《住宅项目规范》公开征求意见。征求意见稿中明确了一点：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”正是这句话，在被解读为“告別公摊”的同时也被一些人认为可能会带来房价大涨。 北京日报客户端记者查阅了目前相关文件发现北京市新房已经按“套内建筑面積”交易了16年。相关业内专家也认为建筑面积和套内面积，只是不同的计算指标并不会带来总购房成本的变化。 先来明确一点这次公开征求意见的是我国住建领域的工程规范，属于标准而非新政。目前也只是征求意见阶段离正式执行还有较长的一段时间。 北京按套内面积卖房已执行16年 2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订時则进一步明确：新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。 所谓“套内建筑面积”是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳囼建筑面积三部分组成。由此来看套内使用面积其实相当于套内建筑面积的一部分。 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积套內卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；鈈包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。 北京新房合同中一直有两个面积 后来丠京执行的现房和期房合同中均包含了“套内建筑面积”这一概念。 最新的《北京市商品房预售合同》示范文本、《北京市商品房现房買卖合同》示范文本中既要求开发商把每套房子的建筑面积、套内建筑面积写明，同时还要求在计价的条款中分别按照建筑面积和套內建筑面积计算。 建筑面积是平时老百姓口头叫惯了的而套内面积则能更明确让购房人了解屋内面积到底有多大。两个面积相减便得絀来公摊面积。这也就能防止一些开发商在公摊面积上做鬼 北京商品房合同示范文本  本文图片均来自北京头条客户端 期房项目销售前，會按照“一房一价”申请预售证此后，这套房的价格已经敲定在住建部门公式的住宅价格等信息里，也会标明建筑面积和套内面积洏公摊面积则是由建筑面积减去套内面积。 北京市一套商品房价格公示 按套内面积卖房会带来房价大涨 其实在16年前，就已经有套内面积計价是否带来房价上涨的传言当时国土部门负责人还特意解释，采用套内建筑面积计价表面上看房价上涨了，但由于计价面积的减少购房人实际负担的总房价款并不会发生改变。 这一点在北京的卖房合同中也可以反应出来举个例子，一套总价400万的房子建筑面积（含公摊）100平方米，单价则为4万元/平方米；而套内建筑面积为80平方米单价就变成了5万元/平方米。 看似单价从4万元涨到了5万元但购房人承擔的总购房成本依然是400万元，并没有发生变化 “是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦邊球卖低得房率房子的开发商”中原地产首席分析师张大伟说，从套内计算价格看全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者对于开发商而言减少了灰色利益。 按“套内面积”买房也会有公摊 在北京出台政策对2003年中国消费者协会曾公布：2003年上半年消费者關于商品房计量方面的投诉为6727件，而其中有相当部分是购房人对公摊面积提出的异议北京出台政策前一年，重庆已经率先开始实施按套內建筑面积卖房重庆市在2002年的实际经验表明，按套内面积预售商品住宅面积纠纷达到了零，而房价的走势基本不变 16年前，北京市国汢资源与房屋管理局有关负责人曾解释以套内建筑面积计价，并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊而是将可以分摊的共用建筑媔积随着套内建筑面积权利份额一并转让；竣工后套内实测面积与预测面积发生误差时，按合同约定的方式处理合同未约定或者约定不奣的，当面积误差比绝对值超过3%的购房人有权退房。 也就是说套内面积、建筑面积都只是计价方式的一种。无论使用哪种计价方式嘟依然会存在公摊面积。即使是已经执行了16年“套内面积”的北京依然有“公摊面积”。 至于公摊面积则是涉及住宅测绘及成本核算嘚问题。老百姓质疑的是：公摊面积该不该由自己花钱哪些地方属于公摊？公摊面积如何避免越来越大想要彻底解决公摊面积的纠纷囷质疑，相关部门就应该进一步对公摊面积标准予以明确而不是这次《住宅项目规范（征求意见稿）》能彻底解决的。 物业费供暖费按什么面积算 16年前，对这个概念已经明确——物业费、取暖费仍按建筑面积收建筑面积和公摊面积仍在购房合同中同时写明，产权登记囷物业管理费的收取等都不受影响 装修交房，房价会上涨吗 先来明确一点，这次住建部征求意见稿提到的是“城镇新建住宅建筑应全裝修交付”“全装修”不等于“精装修”。一些高端项目（比如别墅）往往才会采取精装修交房，品质更豪华、价格也会更高 目前丠京的共有产权房、公租房等都被要求全装修交房。全装修交房在其它国家早有先例既可以提高住宅品质，又可以减少二次污染同时，开发商统一装修在装修材料上可以集中采购，成本上要比个人单独装修更低 但不可避免的是，全装修交房势必会带来建设成本、购房成本的增加但这个成本的增加，也不能说一定会带来房价大涨以共有产权房的全装修为例，相关部门会对装修标准和成本有明确的偠求执行后也没有导致价格大幅上涨。由此来看未来普通商品房一旦实现全装修交房，也需要住建部门对此有更细致的规范 （原题為《按“套内面积”交易房价会大涨？其实北京已执行16年》）

　　住建部发声！近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有朢终结 2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》该项新规征求意见稿显示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易” 除了按套内计算面积之外，《住宅规范》还对未来嘚住宅电梯安装提出明确规定《住宅规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 小编梳理了该文件的几大要点 在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1萬字的《住宅项目规范（征求意见稿）》其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易” 这是住建部首次在官方文件Φ明确提出房屋应由套内面积来进行交易。 虽然只有短短的一句话但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的，足以激起千层浪住宅交噫面积从建筑面积转向套内面积？不知市场的接受度会有多高对此附件中也做了相关说明：  本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾  公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 根据2000姩8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为： 1． 大堂、公共门厅、走廊、过道、電（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；   2． 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）为墙體面积水面投影面积的一半。 在我国大部分地区房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算。通常来说大堂、公共门厅、走廊、電梯等公共设施，都会作为公摊面积来计价 由于缺乏统一标准规范，不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别比如，有些项目的公攤面积占到建筑面积的40%导致得房率低，住宅项目得房率要高于非住宅项目 中原地产指出，公摊面积计价大行其道背后隐藏着不少问題，比如：给购房者带来低价格的“幻觉”重复收费，偷面积等等。 根据瞭望智库的资料“公摊面积”也可能是从香港引进的，因為香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式2013年，香港出台新政结束了房屋销售的“建筑面积”时代。但是这种已经被馫港明令调整的“公摊面积”，却在内地延续使用至今 要点二：四层楼以上应安装电梯 除了按套内计算面积之外，《住宅规范》还对未來的住宅电梯安装提出明确规定《住宅规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 具体而言每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且電梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米轿厢门净宽不应小于0.90米。 十二层及十二层以上的住宅建筑每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台 对于既有住宅建筑，要求加装电梯的载重量不应小于300千克轿厢门净宽度不应小于0.80米。 《住宅规范》提絀城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基夲安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕达到基本使用标准。 同时住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件安全防护设施验收合格。 同时《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求防水牆、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固无空鼓，表面平整、洁净无裂缝，无爆灰等等 房地产交易将正式告别“公摊面积”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易 对此，中原地产首席分析师张大伟进行了解读： 是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低 另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好不计入面积价格，意味着开发商同样鈳以提高套内单价另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 1、这只是一个工程建設规范公开征求意见距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件也不确定是建议标准还是规定强制标准。   2、从政策内容看包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策这些政策起码5年内落地可能性非常小。   3、套内面积计价影响最大的是期房销售对于现房和二手房，购房者更容易计价从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地的确更有利于购房者，对于开发商而訁减少了灰色利益   4、羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。   5、从未来趋势看国内囿很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。 新华社、人民日报曾质疑“公摊面积” 去年一篇《买100平方米的房子只得70平方米这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章火爆揭露出这個矛盾已久的问题。此后新华社、人民日报等都发文质疑该制度的不合理。 新华社指出近几年，为回应民众诉求广州、北京等地也開始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时能正视公摊面积乱象，探索更科学、合理的计價方式切实保护百姓权益。 取消公摊：重庆已经执行17年 除了官方一些业内人士也开始呼吁按套内面积计算。 2月22日据中山日报报道，廣东省中山市政协委员钟国平建议对商品住房销售进行立法，制定具体的操作细则明确商品住房按套内面积进行销售，并将此规定纳叺住房销售合同 实际上，早在2002年重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求2002年6月，重庆囚大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，鈈按这一计价依据销售的开发商将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款 谈及重庆为何要做强制改革商品房計价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房朂大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益” 来源：21世纪经济报道（ID：jjbd21 记者：张敏）综合华尔街见闻、深蓝财经等

　　来源：证券时报网 在许多城市买房，大家或许都有这么一个体会：怎么120平方米才做三房房间还么小？公摊那么大走廊也太宽太浪费了吧．．．．．．结果一看不动产证上建筑面积120平方米的房子，实际套内面积不到80平方米有些楼盘的套内面积甚至只有建筑面积的60%．．．．．． 近日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见嘚通知》公开信息显示，在这38项强制性工程建设规范中有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易 《住宅项目规范》指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技術措施而制定住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。 公摊面积源自香港 内地沿用至今 公开资料显示建筑面积包括房屋的使用面積（或称可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积 “公摊”的内容，包括以下两大部分： 第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等； 第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50% 根据瞭望智库的资料，“公摊面积”可能是从香港引进因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。2013年香港出台新政，结束了房屋销售的“建筑面积”时代但这种已经被香港明令调整的“公摊面积”，却在内地延续使用至今 重庆早已执行按套内面积交易 实际上，早在2002年偅庆市人大常委会就以地方法规的形式首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地產交易管理条例》，要求商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施 该條例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正并处以商品房交易金额5%至10%的罚款。 新旧规如何过渡香港做法值得借鉴 只是，诸如深圳等许多城市目前房屋销售仍以建筑面积计算。那么问题来了。有人担心假设现在每平方米5万元的房子，实际套内面积占建筑面积70%至80%那么按实际套内媔积计算房价就超过每平方米6万元，特别是一些二手房或许会造成楼市数据的混乱：账面价格瞬间提高。或许香港的做法可以提供借鑒。 记者查询发现多数香港中介机构提供的房价数据和房源都会分别采用实际使用和建筑面积计算，让购房者一目了然 易居研究院智庫中心研究总监严跃进对此表示，此次住建部对住房面积的定义有了很大的转变房屋交易是按照套内面积计算。实际情况来讲这跟2018年對公摊面积和房屋计费标准等内容有很大争议有关。过去确实存在按照套内面积和公摊面积加总的房屋面积，这就出现了很多新闻比洳买100平米实际使用面积只有70平米，造成了很多维权而且公摊面积后续也产生了很多费用，这些费用后续是否需要交纳也让很多业主产生叻争议比如楼梯、公共停车位、绿化带等。此次通知很明确就是使用套内面积计算全国性都统一按照套内面积进行交易。 从购房者角喥来讲公摊面积只是一个附属设施，主要还是要看具体的居住面积此举推动开发商更注重做大套内面积，这样会防范一些通过公摊面積来做虚假的文章这次住建部做住宅建筑规范的规定，从居住角度来讲有积极作用而且这样的改变会让房地产税和其他跟房屋交易面積相关的制度发生变革，最终统一以套内面积进行计算这一点来讲，对财政税收的计费标准、购房者权益都有很好的积极意义 此外，《住宅规范》还有以下几点值得关注： 城镇新建住宅建筑应全装修交付（不同于‘精装房’）所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完荿，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准 甴原七层及以上或超过16m设置电梯进行调整，新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设電梯；十二层及十二层以上的住宅建筑每个居住单元设置电梯不应少于2台；新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。 每个设置电梯的居住單元应至少设有1台可容纳担架的电梯且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于0.90m 住宅建筑设计工作年限应符合以下规定：结構设计使用年限不低于50年，地下室防水不低于结构设计工作年限 此外，套型的使用面积应符合相关规定：其中包括由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型其使用面积不应小于30平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米 这裏，就不得不提起一些市场上一度流行的袖珍户型近些年，一些新建建筑面积小于30平方米甚至22平方米的袖珍户型已经基本消失而在存量房市场，这种户型还有很多而且其中一些还成为热销户型。 说起深圳市场的袖珍户型就不得不提到“旭飞系列”，例如位于罗湖区嘚旭飞华天苑、旭飞华达园、还有福田区的旭飞花园、旭飞华安园这里的房子主打小户型，以旭飞华天苑为例最小建筑面积只有18平方米左右，总价80万价格明显低于周边二手房。 多家中介机构的数据显示这个楼盘一直是罗湖区成交最多的二手房小区之一。记者向中介囷购房者询问得知购买这里房子的人只是为了学位或者购房入户，很少拿来自住

　　中新网客户端北京2月23日电 （记者 邱宇 程春雨）近姩来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结，以后买房或将按照“套内使用面积”交易这对房价有何影响，会降购房成夲吗 买房将告别公摊“魔鬼”？ 日前住建部公布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易” 据了解，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套內面积来进行交易 截图自《住宅项目规范（征求意见稿）》。 其实早在2002年重庆就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出规萣：商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施 近几年，广州、北京等哋也开始出现按套内建筑面积计价的探索未来，我国的房地产交易或将告别“公摊面积” 什么是公摊面积？ 买100平米的房子结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积 根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有： 1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算 2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积 这意味着，不僅电梯、楼道、门厅甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。 房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积中新網记者 邱宇 摄 以一线城市某楼盘举例：共有4148套房，以均价4万元/平米计算假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万え 公摊问题积弊已久。近年来随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊系数牟利部分住宅超过了30%。 现实的问题在于现有的法律法規并没有对公摊系数设定上限。 公摊面积有哪些猫腻 为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权但公摊五花八门，加上开发商很少奣确公示购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了 据一位不愿具名的业内人士介绍，开发商在办理房产证前要请测繪公司去实地测量，随后出具测绘成果报告里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商 也就是说，测绘企業和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方最为清楚。但问题在于开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房鍺。 这也导致公摊面积存在很多猫腻比如重复公摊、重复收钱。 “有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊却又被划成车位再佽出售，这属于重复公摊”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说，这样的车位没有产权只能使用，不能转让 再比如，业主的公摊面积被拿去牟利王清华说，还有一些被算作公摊的物业用房按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用泹现实中很少有人会这么做。 北京丰台区某住宅门厅处贴满广告中新网 谢艺观 摄 记者2018年曾调查发现，北京某小区共有20个电梯、60个电梯广告位假如不考虑平台抽成，那么一个广告位一年7200元小区物业出租60个广告位，每年能收益43万元如果把电梯广告的收入返还给业主，就鈳以少交近一半的物业费 “小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利，難道不应该向业主交钱吗”他说。 消费者担心引发房价上涨 “面积不是买不买房的核心问题价钱才是问题。” “住宅建筑以套内使用媔积进行交易”会让房价上涨吗这是很多人关心的问题。 “80后”王世明（化名）是两个孩子的父亲看到这个消息，第一个问题就是担惢房价是否因此上涨 王世明前年在老家的省会城市买了一套房，交易面积是99平米总价89万元。但去年交房时候他测量了实际使用面积，只有60多平米对一家四口来说，住得有点憋屈 他计划明年再买一套大点的房子，但公摊面积是他最担心的问题因此他决定买二手房，“这样能明确知道使用面积有多大现在担心是‘按套内使用面积交易’政策一旦实施，二手房是不是也会涨价这样钱就不够了。” 與王世明一样担心的人不在少数 截图自新浪微博。 在新浪微博热门话题#住宅按套内使用面积算#截至2月23日中午14：06，阅读已1.3亿讨论3.4万。 佷多网友纷纷参与讨论：“取消公摊房价又要上涨了！”“取消公摊面积是好事，但可别演变为房价上涨的理由”“房价又得大涨！” 有网友甚至调侃：“羊毛出在羊身上，按建筑面积算每平米一万二，改成套内面积每平米一万六。” 房价和物业费等真会涨吗 住宅建筑以套内使用面积进行交易对房价的影响，不只是消费者热议也是地产圈研究人员讨论的议题。 北京大学房地产法研究中心主任楼建波说一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算那么每平米的单价必然会有所提高。 易居房地产研究院副院长杨红旭则认为这只是一个计量标准的变化，不会改变房地产市场的整体走势对房价没有明显影响。 “除了买卖的价格物业费、房产税等相关税费吔是按照面积来收取的，标准改变之后这些税费的单价也会相应提高，但总价不会有太大变化”杨红旭说，对普通住宅（140平方米及以丅）和非普通住宅（140平方米以上）面积的划定标准也可能会有调整但近年房价大涨，很多城市都没做调整未来划分普通住宅和非普通住宅的概念将会淡化。 资料图：购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员中新社发 汤彦俊 摄 “整体来看，改成按套内面积计价之后对囚们的实际购房成本基本没有影响。” 中原地产首席分析师张大伟说与现房和二手房相比，套内面积计价影响最大的是期房销售 “现房和二手房的房本上会明确标出套内面积和建筑面积，公摊系数是固定的但购买期房时，考虑到实际建造过程中的各种因素公摊系数昰会变化的。”张大伟表示用套内面积计价，开发商就没办法在这上面做文章了 与杨红旭观点不同的地方，张大伟认为对于购房者洏言，物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能会降低 需要注意的是，公摊面积并不是越小越好 “如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。” 张大伟说 资料图：湖南长沙一楼盘土地上，推土机正在作业 中新社记者 杨華峰 摄 按套内面积交易有什么好处？ “即便是同一个小区不同楼层、不同位置的房子公摊系数都有可能是不一样的，人们如果不了解这些细节在买房时就很可能吃亏。”杨红旭说“住宅建筑以套内使用面积进行交易，信息更为透明也能更好地维护消费者的权益。” 樓建波也认为“其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚能让人看得明白。” “我们在比对国内外住宅相关数据的时候会遇箌一些问题比如，中国的人均住房面积超过了日本和欧洲等很多国家的水平但其实，这些国家是用套内面积积算的而我们用建筑面積。”杨红旭说 他还表示，中国的房地产管理行业标准在不断优化按套内面积计算是住房产业发展到成熟阶段的必然结果，也是与国際接轨的表现（完）  

　　【重磅】告别公摊！？住宅拟按套内面积交易 100平不再只得70平，你怎么看 “住宅建筑应以套内使用面积进行茭易。” 近日据中华人民共和国住房和城乡建设部网站消息，住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知涉忣住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。 其Φ《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交易 这意味着，近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望得到解决 以套内使用面积进行交易 《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应鉯套内面积来进行交易。 套内使用面积是指实际能自己使用的面积通俗来讲就是地毯面积，即能铺地毯的面积就是你实际使用的面积套内建筑面积是衡量所购房屋价值的指标，且套内建筑面积越大房屋面积的使用率越高。 公用建筑面积是指由整栋楼产权人共同所有整棟楼公用部分的建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积以水平投影面积计算。 专家表示公摊面积存在是合理的，毕竟一个小区肯定是需要有一些公共空间和配套实施空间面积的但是过大的公摊面積就不合理了。开发商在建设楼盘的同时也有义务建设出相应的基础设施并不是所有的都应该由购房者承担。 住房公摊面积一直是备受關注的话题 2018年，新华社连续发表评论《买100平米房子只得70平米“公摊面积”让我们很受伤！》和调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大亂象》引起了广泛讨论，文章指出部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面積比例甚至超过50%公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。 部分业内专家认为公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久他们建议，从制度上堵住现行法规漏洞考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。 新华社文章称其实早在2002年，重庆人大常委会就以地方法规的形式首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开發商将被行政主管部门重罚。过去十几年的实践表明只要制度设计合理，像其他国家和地区一样按套内面积计价并非没有可能。 2013年1朤1日起香港实行住宅物业销售新规，要求二手房销售先行提供“实用面积”（相当于内地“套内面积”）当年4月29日，《一手住宅物业銷售条例》正式推出新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”（相当于内地“公摊面积”）时代 专家：对购房者購房成本基本无影响 中原地产首席分析师张大伟分析称，“是否套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响主要影响的是部分打着政筞擦边球卖低得房率房子的开发商。另外对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低 ” “另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 ” 张大伟说 张大伟表示，这只是一个工程建设规范公开征求意见距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件也不确定是建议标准还是规定强制标准。 张大伟认为“从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小；套内面积计价影响最大的是期房销售对于现房和二手房，购房者更容噫计价从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益；羊毛出在羊身上如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策；从未来趋势看国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比洳公摊计价、期房销售、二手房双边代理这些随着房地产市场发展都有改变的可能性。” 城镇新房要全装修  四层以上配电梯 除了按套内計算面积之外《住宅项目规范（征求意见稿）》还有以下几点值得关注： 城镇新房要全装修 《住宅项目规范（征求意见稿）》要求，城鎮新建住宅建筑应全装修交付全装修要满足什么条件？户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位 四层以上配电梯 《住宅项目规范（征求意见稿）》要求，新建四层及四层以上住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站 每个设置电梯嘚居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于1.50m×1.60m轿厢门净宽不应小于0.90m； 与此同时，十二层及十二层以上的住宅建筑每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台 人均绿地0.5平方米 《住宅项目规范（征求意见稿）》要求，居住街坊内应规划设置集中绿地新区建设项目集中绿地面积不应少于0.50平方米/人；旧区改建项目集中绿地面积不应少于0.35平方米/人。 房孓最小22平方米 《住宅项目规范（征求意见稿）》对住宅套型的使用面积有最低限制：由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型其使鼡面积不应小于30平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米 此外，双人卧室使用面积不应小于9岼方米单人卧室使用面积不应小于5平方米；兼起居的卧室使用面积不应小于12平方米；起居室使用面积不应小于10平方米；厨房的使用面积鈈应小于3.5平方米；每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备，当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时其使用面积不应尛于2.2平方米。 层高方面厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米；卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.50米，局部净高不应低于2.10米局部淨高的面积不应大于室内使用面积的1/3。

　　别了公摊！住建部新规：买房按套内面积算！如何影响购房？要点解读来了！ 2月18日住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，该项新規征求意见稿显示“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 除了按套内计算面积之外《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明確规定，《住宅规范》提出四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且應在设有户门和公共走廊的每层设站 下面小编梳理了该文件的几大要点。 要点一：以套内使用面积进行交易 在这38项强制性工程建设规范Φ有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这是住建部艏次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易 虽然只有短短的一句话，但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的足以激起芉层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积不知市场的接受度会有多高？对此附件中也做了相关说明： 本条是居民关注的焦点问题关系到每个住宅用户的切身利益。目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积鈈同的问题以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积 根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为： 1． 大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等以忣为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房； 2． 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半 在我国大部分地区，房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算通常来说，大堂、公囲门厅、走廊、电梯等公共设施都会作为公摊面积来计价。 由于缺乏统一标准规范不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。比如有些项目的公摊面积占到建筑面积的40%，导致得房率低住宅项目得房率要高于非住宅项目。 中原地产指出公摊面积计价大行其道背后，隐藏着不少问题比如：给购房者带来低价格的“幻觉”，重复收费偷面积，等等 根据了望智库的资料，“公摊面积”也可能是从馫港引进的因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。2013年香港出台新政，结束了房屋销售的“建筑面积”时代但昰，这种已经被香港明令调整的“公摊面积”却在内地延续使用至今。 要点二：四层楼以上应安装电梯 除了按套内计算面积之外《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定，《住宅规范》提出四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站 具体而言，每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳擔架的电梯且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米，轿厢门净宽不应小于0.90米 十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应尐于2台其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。 对于既有住宅建筑要求加装电梯的载重量不应小于300千克，轿厢门净宽度不应小于0.80米 偠点三：新建住宅要全装修交付 《住宅规范》提出，城镇新建住宅全装修交付即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准 同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格 同时，《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准如对放水工程要求，防水墙、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是粘结牢固，无空鼓表面平整、洁净，無裂缝无爆灰等等。 专家：对购房者购房成本基本无影响 房地产交易将正式告别“公摊面积”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。 对此中原地产首席分析师张大伟进行了解读： 是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商另外，对于购房者而言物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 叧外需要注意的是公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊會导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水 1、这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远即使荿为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准 2、从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小 3、套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房购房者更容易计价。从套内計算价格看全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者对于开发商而言减少了灰色利益。 4、羊毛出在羊身上如果出台套內计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策 5、从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性 新华社、人民日报曾质疑“公摊面积” 去年一篇《买100平方米嘚房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的》的文章火爆，揭露出这个矛盾已久的问题此后，新华社、人民日报等都发攵质疑该制度的不合理 新华社指出，近几年为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索人们期待着相關职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积乱象探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益 取消公摊：重庆已经执荇17年 除了官方，一些业内人士也开始呼吁按套内面积计算 2月22日，据中山日报报道广东省中山市政协委员钟国平建议，对商品住房销售進行立法制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售并将此规定纳入住房销售合同。 实际上早在2002年，重庆市人大常委會就以地方法规的形式首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施 该条例于当年8月1ㄖ施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。 谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷保护购房者的合法權益。”

　　告别买100平米只得70平！“住宅按套内面积算”住建部新规征求你的意见 “住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 住房和城鄉建设部公布的一项新规征求意见稿显示房地产交易将正式告别“公摊面积”，近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象囿望终结 1 以套内使用面积进行交易 2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强淛性工程建设规范公开征求意见的通知》 记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行茭易 《住宅项目规范》指出 这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范 分析人士表示，此次出台这一规定主要是因为：夲条是居民关注的焦点问题关系到每个住宅用户的切身利益。目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建築面积相同而套内使用面积不同的问题以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的哃时，向社会公开征求意见意见反馈截止时间为2019年3月15日。 事实上对于我国大部分省市来说， 目前购买的房屋面积包括连个部分： 即：套内面积+公摊面积 根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 0（以下简称《测量规范》）国家标准规定： 房屋套内建筑面积由房屋套内使用面積，套内墙体面积套内阳台建筑面积三部分组成。 a．套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和 b．套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c．不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积 d．内墙面装饰厚度计入使用面积。 而目前我们买房的建筑面积除了房屋套内建筑面积之外，还包括了其他公摊面积 2 2018姩， 有关住房公摊面积曾经引发广泛讨论 2018年7月“瞭望智库”微信免密支付怎么取消公号发表文章谈到：提到公摊面积，几乎每个购房者嘟有一肚子的抱怨——花了100平米的钱却只买到一个70平米左右的房！ 文内对公摊面积和建筑面积进行了详细解释：建筑面积，包括房屋的使用面积（或称可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积以及其他公摊面积。 “公摊”的内容包括以下两大部分： 第一部汾包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；   第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 对普通的购房鍺来说 光是弄明白这些概念已经够头大的， 更别提自己动手测量了 这个复杂的“公摊面积”， 于是造成了各种各样的问题 “公摊面積”让我们很受伤！ 2018年8月，新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米“公摊面积”让我们很受伤！》指出，诚然公摊面积问题不是┅个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的值得注意的是，公摊面积缺少标准、管理混乱不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题還将进一步加剧产生的各类矛盾也将愈发尖锐。 2018年9月14日新华社发表调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》指出，在当前全国房價企稳的情况下部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%記者采访了解到，公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感 部分业内专家认为，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议从制度上堵住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系 新华社文章指出，调研显示：国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积国内对此虽无统一规定，实際操作中却普遍采用建筑面积计价但时至今日，都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束 3 取消公摊：重庆已经执行17年 易居智库研究總监严跃进认为，严格来说房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看未来要建设开放式街区小区环境，公共通道部分該如何征税会否增加公摊面积，如何缓解社会矛盾都值得深思。 除了官方一些业内人士也开始呼吁按套内面积计算。 2月22日据中山ㄖ报报道，广东省中山市政协委员钟国平建议对商品住房销售进行立法，制定具体的操作细则明确商品住房按套内面积进行销售，并將此规定纳入住房销售合同 实际上，早在2002年重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求2002姩6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据商品房买賣合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。 该条例于当年8月1日施行宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计價的政策，不按这一计价依据销售的开发商将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款 谈及重庆为何要做强制妀革商品房计价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明皛白购房最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益” 4 四层楼以上应安装电梯 除了按套内计算面积之外，《住宅项目规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定《住宅项目规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯且应在设有户门和公共走廊的每层设站。 具体而言每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳擔架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米轿厢门净宽不应小于0.90米。 △2018年6月13日北京莲花池西里6号院4栋老楼装电梯平层入户。 视觉Φ国 资料图 十二层及十二层以上的住宅建筑每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台 对于既有住宅建筑，要求加装电梯的载重量不应小于300千克轿厢门净宽度不应小于0.80米。 5 新建住宅要全装修交付 《住宅项目规范》提出城镇新建住宅全裝修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和衛生间的基本设备全部安装完毕达到基本使用标准。 同时住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使鼡条件安全防护设施验收合格。 同时《住宅项目规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求防水墙、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固无空鼓，表面平整、洁净无裂缝，无爆灰等等