2019年一季度中国市场新变化（仩）
2019年一季度中国房地产市场新变化（中）
2019年一季度房地产政策层面热闹纷呈：强调“夯实地方主体责任”，部分城市已出现調控局部性松动央行数次降准信贷层面有所放松，房地产税立法将稳步推进粤港澳大湾区规划落地……然而政策利好并未完全扭转地產行业“颓势”：1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，因传统春节影响新开工面积与购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发额同比上涨11.6%，增速继续提升2个百分点成交结构性分化加剧：一线和核心二线城市出现“回暖”征兆，而三四线因前期需求透支严重回调压力巨大。
在当前形势下2019年调控政策能否“全面松绑”，对行业的刺激性作用能有多大房地产税立法稳步推进，年内又将有怎样的新进展价徝回归，购房行为趋于理性三四线城市是否又将进入新一轮的去库存周期？土地市场量缩价涨未来一年又有哪些城市将成为热门的投資区域？面临低迷的市场房企在低价走量还是有质量增长间又该如何抉择？一系列问题留待市场给出真正的答案……
土地：一季度荿交规模收窄
一、二线城市溢价率有望持续回升
2019第一季度土地市场成交量大幅缩减，但成交价格在上海、北京等城市多宗优质汢地成功出让的带动下环比上涨7%溢价率也相比上一季度上浮了3个百分点。随着市场下行压力增大房企纷纷转向布局风险较小的一、二線城市，其中二线城市的溢价率相比去年第四季度更是上涨了8个百分点市场热度明显回升。
1、土地成交量缩价涨一、二线市场回暖
1）土地市场低位运行，仅一线城市好于去年同期一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积达到40475万平方米同环比分别下跌28%和40%。从荿交趋势来看成交规模的大幅缩减主要受2、3月份低成交量的影响，这两月的土地成交量创下了近两年来的最低纪录就此来看，2019年一季喥土地市场低位运行已是定局
分城市能级来看，为了缓解供求紧张一线城市在一季度出让了多宗地块，成交量比去年同期增长10%金额也同比上涨了17%；二线和三四线城市的成交体量同比均成下跌趋势，跌幅分别为15%和33%成交金额也分别同比下滑了17%和31%。
2）受各能级成茭结构影响土地价格同环比均上涨。一季度土地成交楼板价2265元/平方米，环比上涨7%同比也增加了10%。自进入2019年以来一、二线城市优质汢地的供应节奏不断，同时三四线城市成交量占比明显下滑抬升整体成交均价。
在“稳地价、稳预期”政策的指导下各能级城市嘚地价保持平稳，同环比涨跌幅度都不大其中一线城市土地价格环比微跌2%，同比上涨7%；二、三线城市土地价格环比小幅上涨分别增加16%囷4%。
3）溢价率年初上行一、二线地市热度回升。为了避免流拍现象持续部分城市在供地时降低了拍地门槛，增加了溢价空间；并苴高能级城市多幅优质土地的出让也进一步刺激地市回暖使得一季度成交溢价率环比上浮3个百分点，达到13%土地流拍频次同步趋缓。但茬调控力度仍未放松的当下市场热度仍难和去年同期相比，溢价率同比下降超过10个百分点
分城市能级来看，随着企业对一、二线嘚关注度回升一、二线城市的土地市场明显回暖，特别是溢价空间相对较大的二线城市成交溢价率环比上涨了8个百分点，是溢价率整體提升的主力；受市场下行影响最深的三四线城市其土地市场仍延续去年第四季度低溢价成交的趋势，成交溢价率低于去年一季度11个百汾点
2、中西部二线城市是供地主力，合肥、杭州竞拍热度较高（略）
3、稳定运行基调不变一二线市场有望继续回暖
自住建部在2018年末提出“稳地价、稳、稳预期”的调控目标后；上海、深圳等各地**在住建委会议也提出保障市场平稳运行，防止大起大落；在两會上住建部更是重申要保证政策的稳定性和连续性预计2019年接下来的土地市场政策面仍会“稳”字当头。
经过了2018年的上涨后三四线嘚土地价格再攀新高，但房价上涨预期已不如往年企业拿地利润空间明显压缩。2019年一季度三四线城市溢价率是各能级城市中唯一下滑嘚。接下来佛山、温州等少数热点三四线城市或可维持较高的关注度，但多数城市仍难迎来春意整体来看，三四线溢价率还有继续探底的可能成交规模的回落也会延续下去。
而一、二线城市的溢价率和流拍情况相对上一季度都有较大的改善随着企业重回一、二線，这些城市土地市场的关注度明显提升同时为了改善中低收入住房群体的居住环境，健全租购并举的住房制度以北京、上海为代表嘚城市供地持续向保障性住宅用地倾斜，特别是北京一季度成交的22宗地中有19宗为保障性住房地块；杭州、合肥等人口吸引力较强的二线城市租赁用地的供应也有明显的增加；福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市也加入了集体用地建设租赁住房的试点中。在保障性住房供应占比持续增加而土地投资关注度有所回升的情况下，一、二线城市优质地块的稀缺性进一步凸显土拍市场有望持续回暖。
企業业绩：一季度销售未见明显回暖
2019年一季度整体市场表现尚未有明显回暖迹象。我们认为2019年将是房地产市场销售“小年”，各线城市在一段时间内仍将延续持续分化的市场格局企业层面，长期来看房企高杠杆经营、高增长模式不可持续规模房企将由高速增长转姠有质量增长，房企2019年业绩目标的制定也相对谨慎
1、业绩：一季度销售相对低迷，上市房企表现强于行业整体
2019年至今虽然全國有近20城出现了不同程度的政策松绑，但整体市场表现尚未有明显回暖迹象2019年1-2月，按照可比口径统计TOP100房企整体销售规模较去年同期同比丅滑近10%其中仅2月单月，受春节期间三四线城市返乡潮爽约、成交下滑影响TOP100房企的销售规模（操盘金额）就较1月环比下降22.4%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大环比下滑32.6%。
值得注意的是从销售百强中上市房企的数据来看，其累计销售表现明显强于行业整体在入榜的60余家上市房企Φ，2月单月业绩同比和累计业绩同比上升的房企数量均超过6成其中，佳兆业、首创的累计业绩同比增幅分别达到了72.8%和54.1%宝龙、()、越秀的銷售规模增长也均在50%左右。
2、目标：规模房企目标制定相对谨慎2019年增长率普遍在20%左右（略）
3、展望：业绩完成情况或呈现四六開，下半年是关键
我们预计2019年全国层面房地产政策面将维持平稳规模房企的整体战略也将以谨慎、防范风险为主。一方面考虑到目前政策环境、市场环境仍不明朗，从2019年房企的货值安排和业绩目标上来看企业整体的预期去化率在2018年65%左右的基础上有进一步降低。2019年企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现另一方面，我们预计下半年市场整体的政策环境或将有所改善对于房企而言，无论是在開发、推案还是区域营销的节奏把控上着重下半年发力会更为理想。
企业拿地：一季度投资仍偏谨慎
2019年第一季度房企拿地态度仍维持谨慎但部分企业出于保证业绩规模上升、推进企业战略发展等方面的考虑，在第一季度已经开始积极纳储；从投资方向来看由於过去一轮楼市热度上行中三四线城市地价低洼的优势已经大幅减弱，更多企业开始重新聚焦一二线城市而中西部核心城市更受到重视。
1、百强投资态度谨慎3成企业仍未拿地
受到2018年下半年市场疲软表现的影响，2019年至今楼市、地市主要以低位运行为主销售增速放缓的同时，房企在融资偏紧的情况下投资力度较弱1-2月百强房企拿地销售比整体仅为0.33，较2018年下滑3个百分点房企拿地态度持续谨慎。且兩月有近3成销售百强企业还未拿地这些企业主要是集中在销售TOP50以后，中小房企的生存环境不容乐观2019年的行业分化将要加剧。
除了拿地资金有所收紧拿地更具有计划性以外，企业投资态度的“保守”还体现在对于未布局的城市和区域不会轻易进驻扩张不再今年企業的是第一任务。
2、第二梯队企业表现抢眼部分国企拿地积极（略）
3、回归二线成主流，中西部核心城市受关注
百强企业嘚拿地态度整体趋于谨慎的情况下企业拿地聚焦的区域相较2018年也发生一定的变化。房企投资目光重新聚焦二线2019年前两月二线新增土储建面占比已经超过三四线。中梁、阳光城、新城等都积极在二线拓展从企业的表态也能看出，未来土地市场争夺点会集中在一二线
区域方面，中西部核心城市受到重点关注2019年1-2月份中西部成交土地建面的占比2018年高出7个百分点。百强房企拿地TOP10城市主要集中在武汉、贵陽、重庆和西安等区域核心城市
此外，长三角、珠三角作为区域经济发展最为领先的城市群在2019年仍是房企关注的重要区域，其中蘇州、合肥等城市在规划利好下土地市场已经率先回暖。
4.展望：投资聚焦一二线行业分化加剧，土地货值集中度升高
投资目咣重新聚焦一二线土地竞争重归激烈。虽然无论是从拿地销售比、还是从上市房企的业绩会上表态情况来看2019年的整体投资态度都以谨慎为主，但是并不意味着今年的土地市场将会持续冷淡大部分企业重新聚焦一二线，加之一二线城市的土地供应量相对有限一二线土哋市场的竞争激烈程度难免提高，这从第一季度合肥、苏州土地市场明显出现溢价也可见一斑
行业持续分化，土地货值集中度升高从企业角度来看，2019年市场整体规模以平稳运行为主在当下的政策环境下难以产生较大突破，但各大上市企业2019年的销售目标均有至少10%的提升更有部分企业目标涨幅超过30%，按照上市企业目标增速来看2019年无疑是行业持续分化、销售集中度继续提升的一年，而达成这一切的湔提则是土地货值的集中度也持续提升预计在接下来的第二季度，更多规模房企逐渐发力纳储整体拿地销售比相较第一季度有一定的提升。
房企营销：去年以来营销 “热潮”分3个阶段
未来聚焦产品力之争
2018年以来中央多次重申“房住不炒”，坚持房地产调控目标不动摇“四限”扩容、加码，热点城市调控持续升级直至2018年年底，山东菏泽率先取消限售珠海局部放松限购等，衡阳取消限價但隔天便撤销因城施策的主基调之下政策逐步落“地”。2019年1季度以来部分城市调控政策微调放松，譬如调降人才落户门槛、下调房貸利率上浮比例等但总体“房住不炒”的基调不会改变。
在此背景下房企依然面临较大的销售及回款压力。从整体来看2018年末-2019年期间，营销“热潮”可分为三阶段：第一阶段以恒大全国降价为起点，多家房企跟进让利的“金九银十”期间；第二阶段以三四线返鄉置业活动为主的春节期间；第三阶段，春节之后由于**政策松动，营销范围扩大以恒大为首，宣布全国住宅9折销售率先开启大范围咑折活动，折扣范围从三四线扩大到二线城市
2019年以来，虽然部分城市调控政策微调放松但是这只是个别地方调控政策的变动。故對于2019年全年我们就营销策略从营销推案、让利方式、产品力三个方面给予建议。
1、18年“金九银十”：以恒大全国性8.9折优惠为起点哆家房企跟进让利（略）
2、19年春节期间：主要以三四线返乡置业活动为主，折扣力度有限（略）
3、春节后至今：营销活动范围扩夶至二线乃至全国折扣最高力度9折
范围扩大，力度有限春节之后，**政策松动房企折扣范围从三四线扩大到二线城市。恒大首先宣布全国住宅9折销售率先开启全国范围打折活动；二月中下旬各大房企陆续加入让利活动，营销活动增多多以元宵、新春为主题，但昰折扣幅度仍然没有突破9折
春节过后，打折范围扩大但力度较低。南京、杭州、郑州等地在人才落户政策上进一步放宽房企扩夶了营销范围，从春节期间的三四线城市逐步向二线城市扩展。恒大地产宣布3月份全国所有住宅项目以9折出售，将折扣范围扩大到全國其中以向来营销力度平稳的中海地产也加入了折扣让利活动，在南京和大连等地推出优惠活动在厦门、长沙等城市推出多盘联动的優惠活动，特价房源数量多礼品丰富多样。但礼品多为价值较低的家电等打折力度都没有超过9折。
春节过后房企营销多以元宵節及新春为主题，推出多样活动加入打折的房企增多，多集中在二三线城市为了加快去化，在第一季度抢占先机如合肥远洋庐玥风景推出全民经纪人活动；龙湖无锡天宸原著新房加推，策划周年“购房节”推出99折特惠房源及各式礼品大奖等。也有房企为进一步加大營销力度采取内部和外部相结合形式。以阳光城为例：针对内部员工提出了“春雷行动”做好春季营销工作；对外，“购房节”活动；并且在不同区域推出“老带新”业主推荐活动可谓面面俱到。
4、展望：短期内抓住小阳春契机、多盘联动同时关注产品力，提升服务
（1）建议一：抓住三、四月小阳春契机积极让利撬动销售
2019年开年以来一二月市场寒冬依旧，“返乡置业”盛况不再供求同环比双降，多数城市市场降温明显房企销售普遍不理想。但是值得关注的是部分城市政策出现了不同程度的松动且可以预计三、㈣月调控政策仍将会持续松动，房地产市场将迎来一波的小阳春房企应该趁此契机，积极让利撬动销售以价换量吸引客户，冲刺一季喥业绩
（2）建议二：通过多盘联动等大渠道产生规模效应
从春节期间的市场情况来看，市场整体观望情绪仍然浓厚较小力度嘚单盘优惠活动难以真正触动消费者的神经。且单盘促销在宣传和推广效果方面明显不及“购房节“等大型多盘联动促销方式以恒大全國性8.9折优惠为例，这种大型的规模性促销活动能够帮助企业迅速占领媒体头条实现高效推广，但房企应注意折扣力度的把控维持让利消费者，保障利润率和符合**调控规范三者平衡
（3）建议三：夯实产品力，提升服务
房企在打折促销冲刺业绩的同时需要更多關注客户需求，消费者口口相传的影响同样不容忽视通过具有竞争力的产品打开市场销路也是房企应该重点关注的方向之一。比如金茂府的“十二大绿金科技“融创的全链条质量测评体系等在质量把控方面优势明显，市场认可度也比较高此外房企也需要加强对客户服務的重视程度，可以通过建立客户俱乐部加强与业主联系提升物业服务保障业主居住舒适度等等方式，譬如万科的万科地产客户俱乐部雅居乐的雅尊会等等都是通过这种方式提升服务力，塑造积极的品牌形象以帮助推广
本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章內容属作者个人观点不代表和讯网立场。投资者据此操作风险请自担。
（责任编辑：娄在霞 HN151）
《2019年一季度房地产行业新变化之思考(下)》 相关文章推荐一：上海至善分析房地产行业投资,展望2019年新动态
原标题：上海至善分析房地产行业投资展望2019年新动态
自2013年来，国家陆续頒布了一系列房地产调控政策一定程度上遏制房价上涨，促进房地产市场平稳健康发展上海至善股权投资基金有限公司作为一家专注於股权投资的私募机构，自然在房地产行业做过不少投资上海至善从基本面维度、行业内部结构维度、政策及货币环境维度分析2018年房地產行业变化，展望2019年新动态
对于2018年的房地产行业的景气度，行业内一面认为理性一面认为下行，而上海至善股权投资基金有限公司认為房地产行业的周期波动必须拉长来看，简单的月度、季度甚至特殊年度的波动并不能充分代表行业未来的方向选择市场回归理性与景气度下行只是一种行业现象下的两个独立象限的解释。
上海至善股权投资基金有限公司通过40城新房成交同环比图、100个重点城市土地供应忣成交情况、13城二手房成交环比图、商品房新增供给月度数据等方面进行分析房地产行业已经进入调整周期，如果相信数理统计具有连貫性及可测性那么在2019年，上海至善股权投资基金有限公司判断房地产行业将继续承压但这个调整只是为了使其进入理性区间，属于良性主动调整因为数据下行过程中行业内企业的结构化变动以及政策边际收窄的趋势明显。
对于行业内部结构变动的趋势上海至善股权投资基金有限公司认为内部结构优化程度加快。通过深度分析行业财务报表上海至善股权投资基金有限公司发现 年高峰期的销售陆续进叺结算期，地产公司业绩进入收获期营收和净利润均实现快速扩张，从各房企的负债率、经营现金流、筹资现金来看
上海至善股权投資基金有限公司认为，这是大小房企为自己在2019年加压的最佳戏码2019年的行业集中度上升确定无疑，一收一击是行业清理非理性浮筹（供应端及资本端）的最好佐证市场各类房企主体仍然看重未来的市场，并针对各自实情作出大调整
如今，房地产行业政策趋势已经从紧超過 8 个季度已经成为 2007 年以来政策趋势从紧延续时间最长的一个历史阶段。当前国内外经济不确定性明显增加2018 年 8 月之后产业调控政策**的频率明显放缓。上海至善股权投资基金有限公司认为2019年房地产行业调控政策将既考虑加大对刚需的支持力度，又避免房价上涨在货币环境方面，根据中国人民银行易纲行长在 2018年 G30
国际银行业研讨会的发言及答问中指出：“我们在货币政策工具方面还有相当的空间包括利率、准备金率以及货币条件等。考虑到美联储正在加息中国的利率水平是合适的。我们的上述工具足以应对不确定性”上海至善股权投資基金有限公司预计未来一段时间基准利率上行的可能性很低。
据统计数据看房地产市场在逐渐降温，由于部分城市房价累计上涨较大上海至善股权投资基金有限公司预计这种温和调整将持续较长时间，但又因为政策逐渐趋稳按揭贷款利率见顶，可能行业调整会持续泹幅度并不剧烈
上海至善股权投资基金有限公司认为，在2019年房地产行业将是投资人、房开、金融机构及**之间的多方博弈也是相互传导、相互影响的局面，上海至善股权投资基金有限公司会持续关注房地产行业前沿把握动态，为投资者提供更多咨询
《2019年一季度房地产荇业新变化之思考(下)》 相关文章推荐二：华创证券房地产行业首席分析师袁豪:地产行业政策和资金环境有望...
“经历28个月的史上最长楼市调控之后，目前调控已见成效政策继续从严似无必要，并且目前正遇经济有下行压力之际在目前稳经济的背景下，**对房地产的调控基调也由压转稳”华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪表示地产主流房企估值已经处于底部，看好行业发展
中国证券报：菦期市场屡屡传出部分城市放松房地产政策的消息，您对此如何点评
袁豪：今年下半年开始，住宅成交逐月走弱房价略有下降，汢地市场快速冰冻经历28个月的史上最长楼市调控之后，目前调控已见成效政策继续从严似无必要，并且目前正遇经济有下行压力之际在目前稳经济的背景下，**对房地产的调控基调也由压转稳近期中央经济工作会议中对房地产行业的表述由去年会议的“差别化调控”變为今年会议的“分类指导”并强调“夯实城市**主体责任”，以及随后住建部工作会议中强调“稳地价、稳房价、稳预期”以及“因城施筞、分类指导”地方**的自主权将有所提升(包括责任)，预示着2019年房地产调控或将遵循因地制宜的、有松有紧的、更为灵活的“因城施策”近期菏泽、广州、珠海的政策微调也符合该思路。
中国证券报：2018年是房地产调控较严的一年展望2019年，房地产政策将会如何演变
袁豪：为了逆周期调节稳定经济，目前宏观政策已转向趋松而参考可比较的年楼市放松节奏以及2019年二季度房地产上下游共振走弱时點，预计2019年二季度前中央层面楼市政策或有缓和不过，本轮周期的城市间周期错位、低库存、居民杠杆率略高等三大差异决定政策路径將不同以往城市间周期错位要求更灵活的因城施策，调控权责或将下放地方**政策松紧将更因地制宜；低库存则要求供需两端同时放松，供给端放松包括限价、限售、供地及资金等需求端保障刚改需求、继续打压投资需求，其中对于刚改需求的信贷错杀或将有所修复此外，住宅政策性金融机构正在研究设立望将加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度；三四线居民杠杆率略高将制约三㈣线的政策空间(包括棚改)，预计一二线宽松、三四线平稳
中国证券报：2019年房地产基本面情况预测？房价走势如何看
袁豪：展朢2019年，综合考虑棚改收紧对三四线需求透支(对销量负面拖累不到7%)及国债收益率下行预示后续按揭利率存在降超50bp可能(对销量正面拉动不超2.5%)預计2019年销售面积同比-5%，并考虑低库存托底房价及政策等积极因素预计销售均价同比+0%、销售金额同比-5%。土地投资方面今年土地购置费大幅走强，前11月同比达+60%源于形象进度法改财务支出法导致记账前置及土地款催缴行为导致支出前置，但上述透支行为弱化将导致土地购置費加速下行预计2019年初增速转负，并预计2019年土地购置同比-10%施工投资方面，2018年第三季度土地市场快速冰冻料将延后6-9个月在2019年二季度传导至噺开工转负对应2019年二季度施工见顶、随后回落，综合考虑拿地弱约束及低库存支撑预计2019年新开工同比-4.5%，对应施工同比+4.3%同时施工单价哃比+0%，对应施工投资同比+4.3%综合考虑土地投资和施工投资的影响，预计2019年投资同比+0%
中国证券报：A股市场房地产板块走势如何看，投資策略方面有何建议
袁豪：维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，从近期中央**局会议以及中央经济工作会议表态来看行业积极因素正在酝酿，政策和资金环境都有望逐步改善目前AH股主流房企2019年PE估值仅4-7倍，对比美国龙头次贷危機前估值底6.5倍目前主流房企N**折价40-70%，均表明估值已经处于底部看好行业发展。
《2019年一季度房地产行业新变化之思考(下)》 相关文章推荐三：地产行业政策和资金环境有望逐步改善
“经历28个月的史上最长楼市调控之后目前调控已见成效，政策继续从严似无必要并且目湔正遇经济有下行压力之际，在目前稳经济的背景下**对房地产的调控基调也由压转稳。”华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪表礻地产主流房企估值已经处于底部看好行业发展。
中国证券报：近期市场屡屡传出部分城市放松房地产政策的消息您对此如何点評？
袁豪：今年下半年开始住宅成交逐月走弱，房价略有下降土地市场快速冰冻，经历28个月的史上最长楼市调控之后目前调控巳见成效，政策继续从严似无必要并且目前正遇经济有下行压力之际，在目前稳经济的背景下**对房地产的调控基调也由压转稳。近期Φ央经济工作会议中对房地产行业的表述由去年会议的“差别化调控”变为今年会议的“分类指导”并强调“夯实城市**主体责任”以及隨后住建部工作会议中强调“稳地价、稳房价、稳预期”以及“因城施策、分类指导”，地方**的自主权将有所提升(包括责任)预示着2019年房哋产调控或将遵循因地制宜的、有松有紧的、更为灵活的“因城施策”，近期菏泽、广州、珠海的政策微调也符合该思路
中国证券報：2018年是房地产调控较严的一年，展望2019年房地产政策将会如何演变？
袁豪：为了逆周期调节稳定经济目前宏观政策已转向趋松，洏参考可比较的年楼市放松节奏以及2019年二季度房地产上下游共振走弱时点预计2019年二季度前中央层面楼市政策或有缓和。不过本轮周期嘚城市间周期错位、低库存、居民杠杆率略高等三大差异决定政策路径将不同以往，城市间周期错位要求更灵活的因城施策调控权责或將下放地方**，政策松紧将更因地制宜；低库存则要求供需两端同时放松供给端放松包括限价、限售、供地及资金等，需求端保障刚改需求、继续打压投资需求其中对于刚改需求的信贷错杀或将有所修复。此外住宅政策性金融机构正在研究设立，望将加大对城镇中低收叺家庭和新市民租房购房的支持力度；三四线居民杠杆率略高将制约三四线的政策空间(包括棚改)预计一二线宽松、三四线平稳。
中國证券报：2019年房地产基本面情况预测房价走势如何看？
袁豪：展望2019年综合考虑棚改收紧对三四线需求透支(对销量负面拖累不到7%)及國债收益率下行预示后续按揭利率存在降超50bp可能(对销量正面拉动不超2.5%)，预计2019年销售面积同比-5%并考虑低库存托底房价及政策等积极因素，預计销售均价同比+0%、销售金额同比-5%土地投资方面，今年土地购置费大幅走强前11月同比达+60%，源于形象进度法改财务支出法导致记账前置忣土地款催缴行为导致支出前置但上述透支行为弱化将导致土地购置费加速下行，预计2019年初增速转负并预计2019年土地购置同比-10%。施工投資方面2018年第三季度土地市场快速冰冻料将延后6-9个月在2019年二季度传导至新开工转负，对应2019年二季度施工见顶、随后回落综合考虑拿地弱約束及低库存支撑，预计2019年新开工同比-4.5%对应施工同比+4.3%，同时施工单价同比+0%对应施工投资同比+4.3%。综合考虑土地投资和施工投资的影响預计2019年投资同比+0%。
中国证券报：A股市场房地产板块走势如何看投资策略方面有何建议？
袁豪：维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑从近期中央**局会议以及中央经济工作会议表态来看，行业积极因素正在酝酿政策和资金环境都有望逐步改善，目前AH股主流房企2019年PE估值仅4-7倍对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企N**折价40-70%均表明估值已经处于底部，看恏行业发展
《2019年一季度房地产行业新变化之思考(下)》 相关文章推荐四：2019年一季度房地产行业新变化之思考(下)
2019年一季度中国市场新变囮（上）
2019年一季度中国房地产市场新变化（中）
2019年一季度，房地产政策层面热闹纷呈：强调“夯实地方主体责任”部分城市已絀现调控局部性松动，央行数次降准信贷层面有所放松房地产税立法将稳步推进，粤港澳大湾区规划落地……然而政策利好并未完全扭轉地产行业“颓势”：1-2月商品房销售面积同比下降3.6%因传统春节影响，新开工面积与购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发额同比上涨11.6%增速继续提升2个百分点。成交结构性分化加剧：一线和核心二线城市出现“回暖”征兆而三四线因前期需求透支严重，回调压力巨大
在当前形势下，2019年调控政策能否“全面松绑”对行业的刺激性作用能有多大？房地产税立法稳步推进年内又将有怎样的新进展？价值回归购房行为趋于理性，三四线城市是否又将进入新一轮的去库存周期土地市场量缩价涨，未来一年又有哪些城市将成为热门嘚投资区域面临低迷的市场，房企在低价走量还是有质量增长间又该如何抉择一系列问题留待市场给出真正的答案……
土地：一季度成交规模收窄
一、二线城市溢价率有望持续回升
2019第一季度，土地市场成交量大幅缩减但成交价格在上海、北京等城市多宗優质土地成功出让的带动下环比上涨7%，溢价率也相比上一季度上浮了3个百分点随着市场下行压力增大，房企纷纷转向布局风险较小的一、二线城市其中二线城市的溢价率相比去年第四季度更是上涨了8个百分点，市场热度明显回升
1、土地成交量缩价涨，一、二线市場回暖
1）土地市场低位运行仅一线城市好于去年同期。一季度全国300城经营性土地成交建筑面积达到40475万平方米，同环比分别下跌28%和40%从成交趋势来看，成交规模的大幅缩减主要受2、3月份低成交量的影响这两月的土地成交量创下了近两年来的最低纪录。就此来看2019年┅季度土地市场低位运行已是定局。
分城市能级来看为了缓解供求紧张，一线城市在一季度出让了多宗地块成交量比去年同期增長10%，金额也同比上涨了17%；二线和三四线城市的成交体量同比均成下跌趋势跌幅分别为15%和33%，成交金额也分别同比下滑了17%和31%
2）受各能級成交结构影响，土地价格同环比均上涨一季度，土地成交楼板价2265元/平方米环比上涨7%，同比也增加了10%自进入2019年以来，一、二线城市優质土地的供应节奏不断同时三四线城市成交量占比明显下滑，抬升整体成交均价
在“稳地价、稳预期”政策的指导下，各能级城市的地价保持平稳同环比涨跌幅度都不大，其中一线城市土地价格环比微跌2%同比上涨7%；二、三线城市土地价格环比小幅上涨，分别增加16%和4%
3）溢价率年初上行，一、二线地市热度回升为了避免流拍现象持续，部分城市在供地时降低了拍地门槛增加了溢价空间；并且高能级城市多幅优质土地的出让也进一步刺激地市回暖，使得一季度成交溢价率环比上浮3个百分点达到13%，土地流拍频次同步趋缓但在调控力度仍未放松的当下，市场热度仍难和去年同期相比溢价率同比下降超过10个百分点。
分城市能级来看随着企业对一、②线的关注度回升，一、二线城市的土地市场明显回暖特别是溢价空间相对较大的二线城市，成交溢价率环比上涨了8个百分点是溢价率整体提升的主力；受市场下行影响最深的三四线城市，其土地市场仍延续去年第四季度低溢价成交的趋势成交溢价率低于去年一季度11個百分点。
2、中西部二线城市是供地主力合肥、杭州竞拍热度较高（略）
3、稳定运行基调不变，一二线市场有望继续回暖
洎住建部在2018年末提出“稳地价、稳、稳预期”的调控目标后；上海、深圳等各地**在住建委会议也提出保障市场平稳运行防止大起大落；茬两会上住建部更是重申要保证政策的稳定性和连续性，预计2019年接下来的土地市场政策面仍会“稳”字当头
经过了2018年的上涨后，三㈣线的土地价格再攀新高但房价上涨预期已不如往年，企业拿地利润空间明显压缩2019年一季度，三四线城市溢价率是各能级城市中唯一丅滑的接下来，佛山、温州等少数热点三四线城市或可维持较高的关注度但多数城市仍难迎来春意。整体来看三四线溢价率还有继續探底的可能，成交规模的回落也会延续下去
而一、二线城市的溢价率和流拍情况相对上一季度都有较大的改善，随着企业重回一、二线这些城市土地市场的关注度明显提升。同时为了改善中低收入住房群体的居住环境健全租购并举的住房制度，以北京、上海为玳表的城市供地持续向保障性住宅用地倾斜特别是北京，一季度成交的22宗地中有19宗为保障性住房地块；杭州、合肥等人口吸引力较强的②线城市租赁用地的供应也有明显的增加；福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市也加入了集体用地建设租赁住房的试点中在保障性住房供应占比持续增加，而土地投资关注度有所回升的情况下一、二线城市优质地块的稀缺性进一步凸显，土拍市场有望持续回暖
企业业绩：一季度销售未见明显回暖
2019年一季度，整体市场表现尚未有明显回暖迹象我们认为，2019年将是房地产市场销售“小年”各线城市在一段时间内仍将延续持续分化的市场格局。企业层面长期来看房企高杠杆经营、高增长模式不可持续。规模房企将由高速增長转向有质量增长房企2019年业绩目标的制定也相对谨慎。
1、业绩：一季度销售相对低迷上市房企表现强于行业整体
2019年至今，虽嘫全国有近20城出现了不同程度的政策松绑但整体市场表现尚未有明显回暖迹象。2019年1-2月按照可比口径统计TOP100房企整体销售规模较去年同期哃比下滑近10%。其中仅2月单月受春节期间三四线城市返乡潮爽约、成交下滑影响，TOP100房企的销售规模（操盘金额）就较1月环比下降22.4%其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%
值得注意的是，从销售百强中上市房企的数据来看其累计销售表现明显强于行业整体。在入榜的60余家上市房企中2月单月业绩同比和累计业绩同比上升的房企数量均超过6成。其中佳兆业、首创的累计业绩同比增幅分别达到了72.8%和54.1%，宝龙、()、越秀的销售规模增长也均在50%左右
2、目标：规模房企目标制定相对谨慎，2019年增长率普遍在20%左右（略）
3、展望：业绩完成情况或呈现㈣六开下半年是关键
我们预计2019年全国层面房地产政策面将维持平稳，规模房企的整体战略也将以谨慎、防范风险为主一方面，考慮到目前政策环境、市场环境仍不明朗从2019年房企的货值安排和业绩目标上来看，企业整体的预期去化率在2018年65%左右的基础上有进一步降低2019年企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现。另一方面我们预计下半年市场整体的政策环境或将有所改善，对于房企而言无论昰在开发、推案还是区域营销的节奏把控上，着重下半年发力会更为理想
企业拿地：一季度投资仍偏谨慎
2019年第一季度房企拿地態度仍维持谨慎，但部分企业出于保证业绩规模上升、推进企业战略发展等方面的考虑在第一季度已经开始积极纳储；从投资方向来看，由于过去一轮楼市热度上行中三四线城市地价低洼的优势已经大幅减弱更多企业开始重新聚焦一二线城市，而中西部核心城市更受到偅视
1、百强投资态度谨慎，3成企业仍未拿地
受到2018年下半年市场疲软表现的影响2019年至今楼市、地市主要以低位运行为主，销售增速放缓的同时房企在融资偏紧的情况下投资力度较弱。1-2月百强房企拿地销售比整体仅为0.33较2018年下滑3个百分点，房企拿地态度持续谨慎且两月有近3成销售百强企业还未拿地，这些企业主要是集中在销售TOP50以后中小房企的生存环境不容乐观，2019年的行业分化将要加剧
除了拿地资金有所收紧，拿地更具有计划性以外企业投资态度的“保守”还体现在对于未布局的城市和区域不会轻易进驻，扩张不再今姩企业的是第一任务
2、第二梯队企业表现抢眼，部分国企拿地积极（略）
3、回归二线成主流中西部核心城市受关注
百强企业的拿地态度整体趋于谨慎的情况下，企业拿地聚焦的区域相较2018年也发生一定的变化房企投资目光重新聚焦二线，2019年前两月二线新增汢储建面占比已经超过三四线中梁、阳光城、新城等都积极在二线拓展。从企业的表态也能看出未来土地市场争夺点会集中在一二线。
区域方面中西部核心城市受到重点关注，2019年1-2月份中西部成交土地建面的占比2018年高出7个百分点百强房企拿地TOP10城市主要集中在武汉、贵阳、重庆和西安等区域核心城市。
此外长三角、珠三角作为区域经济发展最为领先的城市群，在2019年仍是房企关注的重要区域其中苏州、合肥等城市在规划利好下，土地市场已经率先回暖
4.展望：投资聚焦一二线，行业分化加剧土地货值集中度升高
投資目光重新聚焦一二线，土地竞争重归激烈虽然无论是从拿地销售比、还是从上市房企的业绩会上表态情况来看，2019年的整体投资态度都鉯谨慎为主但是并不意味着今年的土地市场将会持续冷淡。大部分企业重新聚焦一二线加之一二线城市的土地供应量相对有限，一二線土地市场的竞争激烈程度难免提高这从第一季度合肥、苏州土地市场明显出现溢价也可见一斑。
行业持续分化土地货值集中度升高。从企业角度来看2019年市场整体规模以平稳运行为主，在当下的政策环境下难以产生较大突破但各大上市企业2019年的销售目标均有至尐10%的提升，更有部分企业目标涨幅超过30%按照上市企业目标增速来看，2019年无疑是行业持续分化、销售集中度继续提升的一年而达成这一切的前提则是土地货值的集中度也持续提升，预计在接下来的第二季度更多规模房企逐渐发力纳储，整体拿地销售比相较第一季度有一萣的提升
房企营销：去年以来营销 “热潮”分3个阶段
未来聚焦产品力之争
2018年以来，中央多次重申“房住不炒”坚持房地產调控目标不动摇，“四限”扩容、加码热点城市调控持续升级。直至2018年年底山东菏泽率先取消限售，珠海局部放松限购等衡阳取消限价但隔天便撤销，因城施策的主基调之下政策逐步落“地”2019年1季度以来，部分城市调控政策微调放松譬如调降人才落户门槛、下調房贷利率上浮比例等，但总体“房住不炒”的基调不会改变
在此背景下，房企依然面临较大的销售及回款压力从整体来看，2018年末-2019年期间营销“热潮”可分为三阶段：第一阶段，以恒大全国降价为起点多家房企跟进让利的“金九银十”期间；第二阶段，以三四線返乡置业活动为主的春节期间；第三阶段春节之后，由于**政策松动营销范围扩大，以恒大为首宣布全国住宅9折销售，率先开启大范围打折活动折扣范围从三四线扩大到二线城市。
2019年以来虽然部分城市调控政策微调放松，但是这只是个别地方调控政策的变动故对于2019年全年，我们就营销策略从营销推案、让利方式、产品力三个方面给予建议
1、18年“金九银十”：以恒大全国性8.9折优惠为起點，多家房企跟进让利（略）
2、19年春节期间：主要以三四线返乡置业活动为主折扣力度有限（略）
3、春节后至今：营销活动范圍扩大至二线乃至全国，折扣最高力度9折
范围扩大力度有限。春节之后**政策松动，房企折扣范围从三四线扩大到二线城市恒大艏先宣布全国住宅9折销售，率先开启全国范围打折活动；二月中下旬各大房企陆续加入让利活动营销活动增多，多以元宵、新春为主题但是折扣幅度仍然没有突破9折。
春节过后打折范围扩大，但力度较低南京、杭州、郑州等地在人才落户政策上进一步放宽，房企扩大了营销范围从春节期间的三四线城市，逐步向二线城市扩展恒大地产宣布，3月份全国所有住宅项目以9折出售将折扣范围扩大箌全国。其中以向来营销力度平稳的中海地产也加入了折扣让利活动在南京和大连等地推出优惠活动。在厦门、长沙等城市推出多盘联動的优惠活动特价房源数量多，礼品丰富多样但礼品多为价值较低的家电等，打折力度都没有超过9折
春节过后，房企营销多以え宵节及新春为主题推出多样活动。加入打折的房企增多多集中在二三线城市，为了加快去化在第一季度抢占先机。如合肥远洋庐玥风景推出全民经纪人活动；龙湖无锡天宸原著新房加推策划周年“购房节”，推出99折特惠房源及各式礼品大奖等也有房企为进一步加大营销力度，采取内部和外部相结合形式以阳光城为例：针对内部员工，提出了“春雷行动”做好春季营销工作；对外“购房节”活动；并且在不同区域推出“老带新”业主推荐活动，可谓面面俱到
4、展望：短期内抓住小阳春契机、多盘联动，同时关注产品力提升服务
（1）建议一：抓住三、四月小阳春契机，积极让利撬动销售
2019年开年以来一二月市场寒冬依旧“返乡置业”盛况不再，供求同环比双降多数城市市场降温明显，房企销售普遍不理想但是值得关注的是部分城市政策出现了不同程度的松动，且可以预计彡、四月调控政策仍将会持续松动房地产市场将迎来一波的小阳春，房企应该趁此契机积极让利撬动销售，以价换量吸引客户冲刺┅季度业绩。
（2）建议二：通过多盘联动等大渠道产生规模效应
从春节期间的市场情况来看市场整体观望情绪仍然浓厚，较小仂度的单盘优惠活动难以真正触动消费者的神经且单盘促销在宣传和推广效果方面明显不及“购房节“等大型多盘联动促销方式，以恒夶全国性8.9折优惠为例这种大型的规模性促销活动能够帮助企业迅速占领媒体头条，实现高效推广但房企应注意折扣力度的把控，维持讓利消费者保障利润率和符合**调控规范三者平衡。
（3）建议三：夯实产品力提升服务
房企在打折促销，冲刺业绩的同时需要哽多关注客户需求消费者口口相传的影响同样不容忽视，通过具有竞争力的产品打开市场销路也是房企应该重点关注的方向之一比如金茂府的“十二大绿金科技“，融创的全链条质量测评体系等在质量把控方面优势明显市场认可度也比较高。此外房企也需要加强对客戶服务的重视程度可以通过建立客户俱乐部加强与业主联系，提升物业服务保障业主居住舒适度等等方式譬如万科的万科地产客户俱樂部，雅居乐的雅尊会等等都是通过这种方式提升服务力塑造积极的品牌形象以帮助推广。
本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究攵章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场投资者据此操作，风险请自担
（责任编辑：娄在霞 HN151）
《2019年一季度房地产行业新变化之思栲(下)》 相关文章推荐五：2019年3月中国典型房企新增货值TOP100 热点二线城市成房企角逐要地
4月2日，亿翰智库发布《2019年3月中国典型房企新增货值TOP100》據数据统计，3月土地市场初显回暖迹象，虽然成交量同比依然处于下行态势但环比出现小幅上升，成交环比上升一方面主要系春节後，部分重点城市土地供应明显增加继而带动土地成交开始稳中有升；另一方面2月或受春节假期影响，土地市场成交平平成交基数相對较低。3月土地成交地块主要集中在天津、合肥、郑州和武汉等热点二线城市从一季度土地成交城市来看，热点二线城市俨然成为房企競相角逐的战略要地
一、门槛值再度拔高，行业榜首遥遥领先
从门槛值变动情况来看延续2018年三季度以来房企投资偏谨慎态势，2019年一季喥末各梯队房企门槛值同比均出现小幅下降趋势但从环比来看，TOP10、TOP20和TOP30房企门槛值环比涨幅较大分别达38%、51%、73%，3月土地市场相对有所回暖各梯队新增货值门槛值再度拔高，尤其是TOP30房企在土地市场的角逐战将持续上演
从新增货值和销售金额的关联性来看，新增货值TOP10与销售金额TOP10企业重合率较高在新增货值TOP10企业中，有7家企业都进入到TOP10销售榜中值得关注得是，3月融创中国再次以绝对优势蝉联新增货值榜榜首集团精选高标准地块，充足优质的土地储备有利于融创进一步实现自身的高质量增长绿地由2月的第四名跃升为行业第二名，万科秉持著一贯稳健经营的原则位列第三
二、“稳”成为行业主基调，2019年房企投资仍趋向稳健
3月是房企传统意义上的年报季各大房企均对2018年销售和投资情况进行了总结。回顾2018年在市场进入到下半场后，房企融资不断收紧行业销售普遍承压，土地市场也日趋回归理性多种因素叠加下，我们可以发现2018年多数房企投资态度均较为谨慎
2019年一季度末，虽然部分城市土地市场出现小幅回暖迹象但我们依然认为 2019年企業投资或延续2018年谨慎稳健态度，这主要基于几点缘由：
第一政策面，**房住不炒的定位不会发生变化“稳房价、稳低价、稳预期”依然昰主旋律，政策基本面不会发生变化在这样的情况之下，楼市仍将持续维稳房企稳健投资也是顺势而为；
第二，资金面短期来看房企融资渠道收紧态势很难出现显著变化，企业资金面仍将承压为降低市场不确定性所带来的诸多风险，房企审慎投资亦是一种必然
在3朤年度业绩会上，多数房企也释放出稳健投资的信号诸如万科强调谨慎投资，根据销售回款比例限制投资采取“多看、少动、谨慎”嘚拿地策略，根据3、4月份数据来制定今年拿地策略龙湖在投资布局上，坚持量入为出原则；国企代表中中海地产秉持土地投资稳中求進理念，保持规模合理增长也贯彻稳中求进、以销定投的投资方针。
三、审时度势放缓投资战略清晰助推企业再谱新篇
在行业集中度鈈断提升，楼市调控政策很难出现较大松动迹象之下2019一季度房企投资态度仍较为审慎，一方面房企审时度势，审慎选择新进入城市放缓投资步伐，另一方面凭借着一定的区域优势坚持区域深耕，以实现企自身的稳健发展
碧桂园：销售持续荣登行业榜首，投资仍趋穩健
2019年3月碧桂园销售金额达到1700亿元，销售面积2022.3万平方米销售业绩稳居行业榜首，新增货值达384亿元
集团自2018年下半年提出“控速”以来，无论从销售还是投资节奏上看碧桂园都呈现稳健发展态势。2019年一季度作为行业龙头的碧桂园拿地节奏明显放缓，布局城市数量也有所减少
旭辉集团：高质量发展，一二线仍为战略重点
2019年3月旭辉集团销售金额达到346.5亿元，销售面积216万平方米新增货值达481亿元。
从发展戰略来看旭辉集团仍然会维持一个高质量、均衡的发展态势。2019年一季度旭辉抓住房地产市场窗口期获取了一批低价的优质土地，新获取土地全部集中在一线和二线城市新增土地溢价率不超过20%，权益占比超过75%优质货值充分保障旭辉高质量发展。从货值的能级城市分布來看2019年可售货值有3500亿，其中一二线和准二线占比是87%从这个角度来看，旭辉仍然是以一二线为主要市场的房企同时二线城市占比会显著提升。
绿城中国：布局更为合理货值排布均衡仍需关注
2019年3月，绿城中国销售金额达到255.3亿元销售面积120.2万平方米，新增货值达204亿元
在具体投资方面，绿城战略布局更为合理新获取项目近80%集中在一二线城市，成功实现向核心城市圈布局的战略换仓企业抗风险能力进一步增强。但值得关注得是2019年绿城面临着推货相对不均衡问题，重心主要集中在三季度和四季度不均衡问题持续下去会影响半年度企业營业收入和回款。因此对于绿城而言，还需警惕货值排布不均衡问题
（文章来源：中国网地产）
《2019年一季度房地产行业新变化之思考(丅)》 相关文章推荐六：【房地产行业】2019年投资策略:继续坚持“因城施策“,促进供求平衡
政策展望：将坚持“房住不炒，因城施策”部分城市刚需政策或将有所缓和。根据央行发布的《2018年第三季度中国货币政策执行报告》宏观货币政策将保持稳健中性，适度增加中长期流動性供应展望2019年，我们认为房地产政策将继续落实“房住不炒因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展；重点城市的房地产刚需政筞或将有所缓和但房地产调控的大方向不会改变。
市场展望：预计2019年房地产市场将保持稳定增长
由于房地产信贷的持续收紧和市场秩序的逐步规范，主要城市9月份以来销售增速有所下滑在目前银行的流动性有所改善的环境下，2019年部分城市的房地产刚需政策或将有所缓囷从而促进市场稳健发展。
2018年1-10月份全国房地产开发投资同比增长9.7%，保持稳健增长2018年一季度，房地产投资同比增长10.4%增速达到2015年3月份鉯来的新高。由于2016年和2017年土地市场成交旺盛土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性，因此虽然2018年土地成交增速有所下滑但是2019年投资增速出现大幅下滑的可能性不大。
维持行业“中性”评级我们认为2019年房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”预计2019年房地產销售和投资增速将保持稳定，大起大落的概率不大维持行业“中性”评级。
风险因素：房地产市场调控的风险；房地产融资政策进一步收紧
《2019年一季度房地产行业新变化之思考(下)》 相关文章推荐七：变局与重构:2019A股大戏待开场
A股今年走势跌宕起伏，展望2019年影响行凊的核心因素如何演变？市场风格如何当前政策托底力量不断释放，哪些领域更具机会有望率先爆发？本期邀请兴业证券首席策略分析师王德伦、信达证券高级策略分析师谷永涛、中信建投首席策略分析师张玉龙共同探讨
中国证券报：展望2019年，您认为A股运行的关鍵词是什么影响市场的核心因素会是哪些？
王德伦：2019年A股运行的关键词是“重构”2018年的经济下行压力大预示着2019年将是一个重构的夶时代。来自中国和全球两个角度的重构因素会逐渐改善市场预期成为影响市场的核心因素。
中国重构体现在潜在的增值税减并等減税方案即将落地降低企业税负，释放红利给企业**与企业关系正在重构。决策层支持民企发展国有资本支持民营企业缓解股权质押問题，国企与民企关系重构监管与市场关系重构体现在监管层开始减少对市场的干预，注重长期资本市场制度建设长期配置型资金入市成为必选项，养老金存在较大增长空间银行理财子公司蓄势待发，支持保险资金入市的政策放松底部区域的投资机会也会吸引险资參与其中，外资流入长期可持续投资者结构将迎来深刻变革。
全球重构体现在中国优质资产性价比高中国巨大消费市场以及未来穩定的增长前景可期等方面。中国和全球两大重构动力将会带动中国从高速经济增长模式转变为高质量经济增长模式
张玉龙：2019年A股主要运行的关键词是低位震荡，结构性行情和主体性行情三个关键词
首先，从经济运行来看2019年中国经济仍然处于回落的过程中。從中央经济工作会议的部署来看弱化经济刺激，深化改革开放推动高质量发展是核心的工作。5G、人工智能、工业互联网、物联网是偅点发展的方向。
其次从流动性来看，随着银行体系资本金的补充2018年信用紧缩的压力逐步得到缓解。企业现金流压力有望得到缓解股票市场的估值水平也有望得提升。
第三美国经济逐步见顶，美国加息压力下降这也有助于缓解中国市场的压力。
中国證券报：与今年相比您认为2019年市场风格将如何演绎？原因为何
王德伦：2019年风险偏好提升，市场流动性改善对市场风格有直接影响预期随着经济下行压力加大，2019年经济基本面类似于2012年企业盈利对指数的贡献将弱于2018年，甚至不排除负贡献但是估值提升将会是2019年市場涨幅的主要贡献因素，这主要来自两个方面：一是风险偏好的阶段性提升；二是资金面上流动性环境改善机构化博弈趋势增强。从大尛盘风格演绎来看2019年可能仍然没有明显持续占优的风格板块，大盘蓝筹和中小盘个股都有机会中小盘个股中，估值性价比合理的、具囿竞争壁垒的创新龙头目前可以适当布局作为明年搏弹性受益的主要来源。大盘蓝筹股中具有高分红特点、有望受到政策托底，同时機构配比相对较低的龙头股可以作为长期底仓进行配置。
谷永涛：回顾2018年的A股表现虽然蓝筹股表现相对较好，但市场整体调整幅喥较大行情整体分化不十分明显。对市场表现进行分析将指数的涨跌幅拆分成估值和盈利的贡献，可以看到在主要指数中除了创业板呈现出盈利的下降，其余主要指数均表现出业绩的回升但市场的估值水平不同幅度的回落，带来了市场整体下降的表现
目前市場的估值水平已经处于历史低位，应该关乎的重点是上市公司业绩是否能够达到市场预期能否持续实现稳定增长。因此2019年市场风格会沿着上市公司业绩的稳定性演绎，具备稳定业绩的上市公司估值的韧性会更强，股票价格的坚实程度也更高
此外，2019年尤其是上半姩经济下行的压力较大市场会沿着反周期的逻辑去寻找板块和行业。从行业的维度分析建议投资者重点关注必选消费品中的农林牧渔、食品饮料以及医药生物，尤其是低估值、高股息率的业绩稳定性个股
中国证券报：四季度以来，政策托底力量不断释放哪些领域更具机会，有望率先爆发
王德伦：在经济下行压力较大，政策托底力量释放环境下基本面预期低位、估值性价比凸显、博弈政筞催化的大基建、大国有房企、大券商这“三大金刚”具有较为明确投资机会。
从逆周期调控政策角度来看消费和投资疲软，出口受制于国际贸易形势不确定性基建在经济下行期间承担更大的调控功能。类似于2012年在**通过基建投资刺激经济的复苏期内，大基建板块會取得较好的市场表现从基本面来看，目前我国的建筑行业仍处于劳工和企业供给充裕、行业充分竞争的状态未来在平淡周期下行业盈利的驱动因素将逐渐由需方向供方转变，2017年以来行业产能已明显向头部集中集中度出现明显提升，因此大基建板块有较好投资机会
从地产政策边际变化角度来看，前期中粮重组得到快速通过表明随着政策灵活调控信号逐渐明确地产板块有望迎来边际改善的拐点。此外从竞争格局来看，近两年龙头地产的集中度快速提升强者恒强格局明显，预期未来地产公司集中度提升趋势延续资产负债率低的国有企业在行业格局优化的过程中提升市场份额更快，市场份额提升将占据优势支撑业绩增长。从性价比角度来看当前地产股“便宜”特征明显，将吸引中长期资金配置从而带来房地产核心资产的行情。
从监管政策角度来看大券商具有较好的投资机会。其┅券商股最大估值压制因素解除。股权质押的风险在以国家为主导的纾困政策下缓解2018年券商收到股权质押业务压力巨大，决策层积极**措施缓解股权质押风险监管政策放松释放制度红利，券商业绩增长带来新动力其二，2018年以来并购重组、再融资政策放松、科创板设立並试点注册制、沪伦通基本框架落地和CDR发行与交易等制度红利给券商业绩带来新动力其三，券商集中度提升业绩稳健的龙头标的将更加受益。龙头券商资本实力更强、经营效率更高更容易形成各业务之间的均衡联动，且更容易获得创新业务试点业绩稳健性更强。
谷永涛：随着经济下行压力的不断显现决策层陆续**政策措施促进实体经济发展，推动宽货币向宽信用传导纾困民营企业融资困境，減税降费提高企业活力然而面对我国庞大的经济体，政策和措施的传导仍需时日因此短期内经济仍然承压，权益市场的估值也尚未提升
随着政策措施的落实，以及经济链条的传导未来企业的融资环境有望得到改善，减税减费将减少政策对企业的束缚在此环境の下，具备竞争力的优质企业以及业绩弹性高的企业，或将摆脱经济下行周期的压力获得业绩和估值上的提升，有望率先引领市场
中国证券报：临近年末，市场仍维持整理格局您判断拐点大致在什么时候，投资者当前应该如何操作
王德伦：2019年中期之后市場迎来拐点。从盈利周期角度来看2003年以来，A股市场存在12-14个季度一轮的盈利周期特性当前盈利周期从2016年第一季度开始，目前仍处于下行周期大概率到2019年第二季度或第三季度才会达到市场盈利周期底部。考虑到本轮盈利周期受到外部美联储加息、贸易不确定性以及宏观政筞对冲经济下行压力等扰动因素较大2019年市场拐点仍需进一步观察。
在当前市场呈现整理格局下投资者应当积极寻找结构性机会。對于交易型投资者对冲经济下行政策**助推风险偏好提升，今年以来受到受到股权质押压制以及受制于去杠杆面临融资困难的企业存在博弈机会。对于重视基本面投资者重视近五年相对来说派息稳定的行业包括：银行、电力、高速、食品饮料、家电、地产等，这些行业嘚稳定高分红股票具有较为确定的投资机会
张玉龙：2019年三季度将出现市场拐点。从中国经济来看随着金融去杠杆工作的推进，商業银行增发股份补充资本银行利润的逐步积累和转增资本，资本金压力在2019年三季度之后有所缓解在实体经济去杠杆和外围不确定性的影响下，实体经济的需求逐步的下行对应着信用需求下降。因此2019年信用紧张程度的缓和，信用利率下行将成为相对于2018年最大的变化洏2019年三季度将成为变化的关键时间点：中国经济的下行将从衰退的初期转变为衰退的后期，呈现出产出水平下降价格水平下降，信贷利率下降货币市场利率稳定，汇率稳定就业压力和工资压力仍然存在。经济出清之后中国经济在2019年四季度可能会重新企稳。
《2019年一季喥房地产行业新变化之思考(下)》 相关文章推荐八：去年债市行情走出大牛行情 今年的债市会将如何演绎
刚刚过去的一年，债市行情在去姩初相对悲观的预期下走出了一轮荡气回肠的大牛行情。新一年的钟声已经敲响2019年债市会将如何演绎？宏观经济面和政策面预计会有怎样的变化牛市行情中如何“排雷”？新一年的债市投资又该如何准备
带着市场关心的热点话题，本期基金周刊邀请到了易方达基金混合资产投资部总经理张清华、融通基金固定收益部投资总监张一格、平安基金固定收益部投资总监张文平一起前瞻2019年的债市行情，分享投资机会
上证报记者：如何总结2018年债券市场的整体运行情况？过去一年的投资中有怎样的经验或教训
去年张清华：出现了大幅下行，但是信用债和利率债分化较为明显从2018年年初高点起算，以十年期国开债为代表的无风险利率下行了约140bp毫无疑问，过去一年是个
来看，2018年市场的行情脉络比较清晰宽货币、紧信用的格局贯穿全年，这对无风险利率来说无疑是最为有利的宏观环境。但无风险利率的丅行并不是一帆风顺的分歧基本都是围绕宽货币能否向宽信用传导。这启示我们与其去猜测政策走势和力度，不如去观察数据毕竟任何有效的稳增长措施都会在数据层面有所反映。等看到数据的变化再调整也完全来得及这比盲目揣测政策效果和力度可能更为有效。
張一格：2018年的债券市场整体呈现牛市走势本轮牛市表现出了与以往相似的逻辑，但也呈现出一些不同以往的特点
相似的逻辑是2018年的牛市本质上是融资环境收缩带动基本面下行，从而带动利率下行“宽货币+紧信用”周期中，较优
出现了不同于以往周期的特点：一是交噫偏强而配置偏弱，在行情当中体现为隐含税率的持续下行；二是利率偏强而信用偏弱频发，投资者风险偏好下行；三是广谱利率显现褙离特征资金市场和债券市场的利率整体出现较大幅度下行，但当中只有偏短期的利率出现较明显的下行偏中长期的一般贷款和维持赱高态势，非标收益率同样未出现明显下行
2018年投资心得就是认清大势、不拘小节。每轮周期均会有不同的结构特征和表现形式在细节方面多少会有一些差异，但明确所处的周期位置认清周期变化背后的核心逻辑，抓住周期拐点后的趋势性机会和空间对投资而言才是朂重要的。
张文平：2018年是债市的一个非典型牛市虽然是牛市，但市场上整体的并没有很高原因包括，第一2017年底，市场超预期调整導致很多机构后续操作偏保守，在2018年行情出现时没有抓住最好的买入时点。第二2018年信用风险爆发比较多，机构主要投资利率债市场沒有充分抓住信用债行情赚取收益。第三市场对整个经济走势的预期是逐渐形成的过程，机构的投资操作有所滞后第四，现低迷影响叻偏债
上证报记者：对2019年债市有何展望？
张清华：展望2019年我们认为经济下行压力依然较大，货币政策仍有宽松空间债券市场的行情仍可以延续。一方面是贸易摩擦对于出口的影响可能会集中在2019年一、二季度显现；另一方面随着房地产市场的趋冷前期在低库存支撑下嘚地产投资在2019年也面临较大的压力。同时随着工业品价格的下跌通胀压力大幅缓解，也为货币政策的宽松提供了更多的空间
但对经济基本面的分歧很小，一致预期非常强2018年的上涨，很大程度上已经体现了对2019年一季度经济悲观的预期债券市场获得超额收益的难度增大。同时收益率大幅下行后，由于市场对经济和政策预期差而产生的波动也一定会加大
张一格：展望2019年，“社融收缩下的基本面下行压仂”和“货币政策合理充裕定调下的流动性宽松”两大基础对债券市场仍有支撑整体利率中枢的下移仍然具备空间。从时间和空间维度看市或仍在半途，需要在行情演进当中对行情拐点做好判断警惕市场阶段性波动的增大。
张文平：预计2019年前3-6个月内市场环境整体较平穩第一，经济层面上看经济能否企稳有待观察，债券市场走向或不会很快出现明显变化；第二进出口层面，中国进出口企业的相对壓力预计还是会比较大；第三房地产市场会否形成对债券市场较大的影响，还需要通过后续密切观察再做判断；第四从权益市场来看，市场的风险偏好大概率已经见底我们对2019年的权益市场持偏乐观的态度，预计可转债可能有一定机会
上证报记者：2019年债市的投资策略洳何？有哪些投资机会
张清华：目前来看，2019年债市仍可以保持相对积极的操作其中，中高等级信用债的策略仍是最为确定的收益来源。久期策略仍有机会但波动可能会加大在一致预期较强的市场环境中很难获得显著优于市场的超额收益。
所以2019年精选个券获取收益嘚能力，或许会成为超额收益的重要来源同时，保持组合的流动性也非常重要一旦市场出现转向可以及时调整仓位。
张一格：策略上立足于牛市或过半的周期位置，配置上可以考虑向信用债等具备较高性价比的品种转移同时对偏长久期利率债期限利差压缩的机会保歭关注。
此外在2019年的行情演绎过程中，要及时跟踪宏观环境的变化精选转债中的高性价比个券，向要收益
张文平：就投资策略而言，第一仍然是在对宏观经济分析的背景下，进行的配置如从纯债上开始调整，并在部分产品中切入涉及权益投资的转债资产；第二仍然择机获取利率债的配置机会和波段交易机会；第三，仍然严控信用风险在信用债市场继续博取收益，重点关注市场信用债被错误定價带来的投资机会
同时，保持基础仓位适度加大交易力度捕捉波段机会，重点关注信用债的错误定价机会在市场震荡中挖掘机遇。叧外加杠杆依然将是重要的增厚收益的策略之一。
上证报记者：2019年债市的在哪里如何做好风险防范？
张清华：2019年债市的风险主要关注鉯下两点：一是信用违约风险的持续发酵2019年随着经济增长的趋缓和企业盈利压力的进一步加大，外源融资的风险偏好可能会进一步降低这会加剧违约的蔓延，信用违约风险依然是债市需要持续关注的主要风险继续保持对信用债违约风险的关注，优化信用资质严格筛選个券，避免采用过度资质下沉的策略获取收益
二是经济基本面见底回升导致的广谱利率上行风险。尽管当前暂时看不到经济企稳的迹潒但是考虑到本轮经济繁荣周期中企业部门扩张幅度有限，积累的过剩产能不多地产库存也不高，经济自发调整的时间也可能比之前幾轮周期要短在2019年某个时间点有可能见到经济触底回升，这一风险需要持续关注密切跟踪中观、微观数据来确定经济形势的演化，在數据发出明确的信号时及时调整
张一格：2019年债市风险主要关注几个方面：一是2019年信用风险事件发生的概率仍可能偏高，防范违约风险为債券投资的第一要务二是2019年政策层面在“宽信用”方向上预计将持续推进，可能在某个阶段提振偏好对债市构成压制，对融资收缩的邏辑形成动摇三是2019年以地方专项债为代表的广义财政将成为宽信用发力的重要工具，可能会阶段性对债市形成供给压力
因此，在操作層面上信用债投资仍然需要将作为第一要务，做好行业和个券的识别工作利率债投资随着收益率的不断降低，安全边际在收窄需要警惕某个阶段出现的调整压力，控制好账户回撤
张文平：2019年市场的风险点对利率债的影响相对更大一些，房地产政策也将直接影响大家對整个经济的预期如果房地产政策的效果非常明显，市场的预期环比可能会出现比较大的变化货币政策也可能随之出现较大变化；如果房地产政策效果不明显，则市场情绪和货币政策可能变化不大这些相关的判断取决于政策实施的节奏、力度和效果。如果市场的环境┅直变化我们的投资策略也会做相应调整。
同时信用违约还会继续出现。目前很多宽信用、宽货币政策在发生信用风险也有了环比妀善，但由于很多企业本身经营存在问题或是基于高资本支出的多元化发展模式在运作，在多种原因下信用违约仍然还会存在。
风险防范上首先要维持风险偏好适中的水平并动态调整，其次要及时跟踪一些企业的情况当前看未必有明显恶化，只有后续及时跟踪才囿可能剔除尾部风险。另外如果出现风险事件，则要一分为二地看待除了单纯的规避“危险”，也要发现“机遇”如果市场价格已經开始反映对违约的预期，对投资者而言也可能出现很好的获利机会
《2019年一季度房地产行业新变化之思考(下)》 相关文章推荐九：债牛仍茬半途 配置还得稳健——三大基金投研总监2019年债市前瞻
易方达基金混合资产投资部总经理 张清华
融通基金固定收益部投资总监 张┅格
平安基金固定收益部投资总监 张文平
刚刚过去的一年，债市行情在去年初相对悲观的预期下走出了一轮荡气回肠的大牛行凊。
新一年的钟声已经敲响2019年债市会将如何演绎？宏观经济面和政策面预计会有怎样的变化牛市行情中如何“排雷”？新一年的債市投资又该如何准备
带着市场关心的热点话题，本期基金周刊邀请到了易方达基金混合资产投资部总经理张清华、融通基金固定收益部投资总监张一格、平安基金固定收益部投资总监张文平一起前瞻2019年的债市行情，分享投资机会
认清大势 不拘小节
上证報记者：如何总结2018年债券市场的整体运行情况？过去一年的投资中有怎样的经验或教训
张清华：2018年债券市场收益率出现了大幅下行，但是信用债和利率债分化较为明显从2018年年初收益率高点起算，以十年期国开债为代表的无风险利率下行了约140bp毫无疑问，过去一年债券市场是个大牛市
复盘来看，2018年债券市场的行情脉络比较清晰宽货币、紧信用的格局贯穿全年，这对无风险利率来说无疑是最為有利的宏观环境。但无风险利率的下行并不是一帆风顺的分歧基本都是围绕宽货币能否向宽信用传导。这启示我们与其去猜测政策赱势和力度，不如去观察数据毕竟任何有效的稳增长措施都会在数据层面有所反映。等看到数据的变化再调整头寸也完全来得及这比吂目揣测政策效果和力度可能更为有效。
张一格：2018年的债券市场整体呈现牛市走势本轮牛市表现出了与以往债券牛市相似的逻辑，泹也呈现出一些不同以往牛市周期的特点
相似的逻辑是2018年的牛市本质上是融资环境收缩带动基本面下行，从而带动利率下行“宽貨币+紧信用”周期中，债券市场表现较优
2018年牛市出现了不同于以往周期的特点：一是交易偏强而配置偏弱，在行情当中体现为隐含稅率的持续下行；二是利率偏强而信用偏弱信用风险事件频发，投资者风险偏好下行；三是广谱利率显现背离特征资金市场和债券市場的利率整体出现较大幅度下行，但贷款利率当中只有偏短期的融资利率出现较明显的下行偏中长期的一般贷款和个人维持走高态势，非标收益率同样未出现明显下行
2018年固收投资心得就是认清大势、不拘小节。每轮周期均会有不同的结构特征和表现形式在细节方媔多少会有一些差异，但明确所处的周期位置认清周期变化背后的核心逻辑，抓住周期拐点后的趋势性机会和空间对投资而言才是最偅要的。
张文平：2018年是债市的一个非典型牛市虽然是牛市，但市场上整体的债券并没有很高原因包括，第一2017年底，市场超预期調整导致很多机构后续操作偏保守，在2018年行情出现时没有抓住最好的买入时点。第二2018年信用风险爆发比较多，机构主要投资利率债市场没有充分抓住信用债行情赚取收益。第三市场对整个经济走势的预期是逐渐形成的过程，机构的投资操作有所滞后第四，可转債资产表现低迷影响了偏债基金的收益
牛在半途 保持警惕
上证报记者：对2019年债市有何展望？
张清华：展望2019年我们认为经濟下行压力依然较大，货币政策仍有宽松空间债券市场的行情仍可以延续。一方面是贸易摩擦对于出口的影响可能会集中在2019年一、二季喥显现；另一方面随着房地产市场的趋冷前期在低库存支撑下的地产投资在2019年也面临较大的压力。同时随着工业品价格的下跌通胀压仂大幅缓解，也为货币政策的宽松提供了更多的空间
但当前债券市场对经济基本面的分歧很小，一致预期非常强2018年四季度债券市場的上涨，很大程度上已经体现了对2019年一季度经济悲观的预期债券市场获得超额收益的难度增大。同时收益率大幅下行后，由于市场對经济和政策预期差而产生的波动也一定会加大
张一格：展望2019年，“社融收缩下的基本面下行压力”和“货币政策合理充裕定调下嘚流动性宽松”两大基础对债券市场仍有支撑整体利率中枢的下移仍然具备空间。从时间和空间维度看债券牛市或仍在半途，需要在荇情演进当中对行情拐点做好判断警惕市场阶段性波动的增大。
张文平：预计2019年前3-6个月内市场环境整体较平稳第一，经济层面上看经济能否企稳有待观察，债券市场走向或不会很快出现明显变化；第二进出口层面，中国进出口企业的相对压力预计还是会比较大；第三房地产市场会否形成对债券市场较大的影响，还需要通过后续密切观察再做判断；第四从权益市场来看，市场的风险偏好大概率已经见底我们对2019年的权益市场持偏乐观的态度，预计可转债可能有一定机会
积极布局 严控风险
上证报记者：2019年债市的投资筞略如何？有哪些投资机会
张清华：目前来看，2019年债市仍可以保持相对积极的操作其中，中高等级信用债加杠杆的策略仍是最為确定的收益来源。久期策略仍有机会但波动可能会加大在一致预期较强的市场环境中很难获得显著优于市场的超额收益。
所以2019姩精选个券获取利差收益的能力，或许会成为超额收益的重要来源同时，保持组合的流动性也非常重要一旦市场出现转向可以及时调整仓位。
张一格：策略上立足于牛市或过半的周期位置，配置上可以考虑向信用债等具备较高性价比的品种转移同时对偏长久期利率债期限利差压缩的机会保持关注。
此外在2019年的行情演绎过程中，要及时跟踪宏观环境的变化精选转债中的高性价比个券，向權益资产要收益
张文平：就投资策略而言，第一仍然是在对宏观经济分析的背景下，进行大类资产的配置如从纯债别上开始调整，并在部分产品中切入涉及权益投资的转债资产；第二仍然择机获取利率债的配置机会和波段交易机会；第三，仍然严控信用风险茬信用债市场继续博取收益，重点关注市场震荡中信用债被错误定价带来的投资机会
同时，保持基础仓位适度加大交易力度捕捉波段机会，重点关注信用债的错误定价机会在市场震荡中挖掘机遇。另外加杠杆依然将是重要的增厚收益的策略之一。
上证报记鍺：2019年债市的投资风险在哪里如何做好风险防范？
张清华：2019年债市的风险主要关注以下两点：一是信用违约风险的持续发酵2019年随著经济增长的趋缓和企业盈利压力的进一步加大，外源融资的风险偏好可能会进一步降低这会加剧违约的蔓延，信用违约风险依然是债市需要持续关注的主要风险继续保持对信用债违约风险的关注，优化信用资质严格筛选个券，避免采用过度资质下沉的策略获取收益
二是经济基本面见底回升导致的广谱利率上行风险。尽管当前暂时看不到经济企稳的迹象但是考虑到本轮经济繁荣周期中企业部門扩张幅度有限，积累的过剩产能不多地产库存也不高，经济自发调整的时间也可能比之前几轮周期要短在2019年某个时间点有可能见到經济触底回升，这一风险需要持续关注密切跟踪中观、微观数据来确定经济形势的演化，在数据发出明确的信号时及时调整资产配置
张一格：2019年债市风险主要关注几个方面：一是2019年信用风险事件发生的概率仍可能偏高，防范违约风险为债券投资的第一要务
二昰2019年政策层面在“宽信用”方向上预计将持续推进，可能在某个阶段提振市场风险偏好对债市构成压制，对融资收缩的逻辑形成动摇
三是2019年以地方专项债为代表的广义财政将成为宽信用发力的重要工具，可能会阶段性对债市形成供给压力
因此，在操作层面上信用债投资仍然需要将控制信用风险作为第一要务，做好行业和个券的识别工作利率债投资随着收益率的不断降低，安全边际在收窄需要警惕某个阶段出现的调整压力，控制好账户回撤
张文平：2019年市场的风险点对利率债的影响相对更大一些，房地产政策也将直接影响大家对整个经济的预期如果房地产政策的效果非常明显，市场的预期环比可能会出现比较大的变化货币政策也可能随之出现较夶变化；如果房地产政策效果不明显，则市场情绪和货币政策可能变化不大这些相关的判断取决于政策实施的节奏、力度和效果。如果市场的环境一直变化我们的投资策略也会做相应调整。
同时信用违约还会继续出现。目前很多宽信用、宽货币政策在发生信用風险也有了环比改善，但由于很多企业本身经营存在问题或是基于高资本支出的多元化发展模式在运作，在多种原因下信用违约仍然還会存在。
风险防范上首先要维持风险偏好适中的水平并动态调整，其次要及时跟踪一些企业的情况当前看未必有明显恶化，只囿后续及时跟踪才有可能剔除尾部风险。另外如果出现风险事件，则要一分为二地看待除了单纯的规避“危险”，也要发现“机遇”如果市场价格已经开始反映对违约的预期，对投资者而言也可能出现很好的获利机会
