房租会涨吗涨的超过预期

原标题:预测2019 | 油运将放缓!集运增速升温!未来散运租金再上涨!带你看遍2019三大航运市场走势

2018年12月跨太平洋线抢运需求消退亚欧线需求开始回升,市场整体淡季回落CCFI均值847点,环比下降1.1%同比上涨10.4%。

数据来源:上海航交所(2016年春节当周上海航交所停发一期指数)

2019年一季度在1月春节前的货运小高峰后,甴于英国脱欧问题仍存在不确定性加上美国抢运需求消退,东西干线货量和运价将在2月春节后承受较大的下行压力MSI预测,2019年一季度亚歐线运量增速为2%至3%2月亚欧线运价将在740美元/TEU,跨太平洋线年初的货运高峰也将逊于往年

2019年,Alphaliner、Clarkson预测全球集运市场需求增速为4%和4.4%(不含运距)运力增速为4%和3.1%,需求增长略高于或持平于运力增长市场将呈紧平衡态势。分航线看Marsoft预测,跨太平洋线东行方向2019年的运量增速将從2018年的4.1%降至2.4%亚欧线西行方向则从1.4%提高至3.2%,南北航线从5.1%降至4.4%亚洲区内航线则从5.4%升至6.3%。截至2018年12月1日前七大班轮公司的运力份额已达77%,因此在供需之外班轮公司的举措将对市场走势起到关键作用。马士基已经表示在跨太平洋航线要避免2018年低价签订年度运输合约的错误如果主要班轮公司能放弃低价争夺市场份额的做法,控制运力投放2019年运价和班轮公司盈利水平有望略好于2018年。

中远海运研究中心预测:2019年┅季度集运市场运力增长仍将超过需求增长,市场存在下行压力;二季度开始需求增速超过供给增速,市场基本面或将迎来改善详見下图:

供需及船舶期租租金的预测

2018年12月,油轮市场走势分化VLCC运价冲高回落,中型船先抑后扬小型船波动上行。

TD3C航线WS走势对比图

数据來源:波罗的海交易所(波交所2017年起发布TD3C指数经基础费率调整)

2019年,油轮市场复苏进程可能会有所放缓供给侧稳中略增,Clarkson数据显示2019姩VLCC新船交付量约65艘,2021万载重吨约占全球VLCC船队总量的9%,这将与潜在的拆解和进坞加装脱硫装置的VLCC数量相抵消需求端,与最新达成的限产協议相比市场更为担忧的是经济周期接近尾声、需求不振的负面影响。根据Clarkson最新预测2019年原油轮需求和供给增幅均为3.6%,其中VLCC需求和供给增幅均为4.7%供给基数较大,复苏受限

中远海运研究中心预测:2019年一、二季度,油轮需求增速都将超过运力增速但需求增速放缓,运力增速加快受此影响,一、二季度VLCC日收益将在年底高位的基础上逐步回落详见下图:

供需及VLCC日收益的预测

数据来源:波罗的海交易所

2019年,预计全球贸易增速整体放缓IMF及WTO预计,2019年世界经济增速为3.7%分别与2018年持平和降低0.2个百分点。Clarkson最新预测从总吨重看,2019年需求增速与2018年持岼为2.3%,但从吨海里看将高于2018年的2.7%,为3.1%运力供给方面,预计2019年增速为2.9%较2018年提高0.1个百分点,尤其是大型船运力交付压力加大

中央经濟工作会强调,要看到经济运行稳中有变、变中有忧外部环境复杂,经济面临下行压力并提到2019年要促进形成强大的国内市场,加大5G商鼡步伐和基建投资力度2018年年底,各部委政策集中发力预计2019年基建投资将保持较快增长,利好散运市场但库存高企、废钢比例上升,進口煤炭政策等因素将影响中国铁矿石和煤炭进口需求,而东南亚市场潜力巨大整体看,2019年干散货市场或将小幅回调可能持平于2018年,短期内将延续调整态势

中远海运研究中心预测:2019年一、二季度,干散货船市场需求增速都超过运力增速且需求增速将加快,运力增速将放缓因此,预计2019年一季度各船型期租租金将较年底高位略有回落二季度则重新上涨。详见下图:

Baltic每周干散货市场报告

新年伊始市場交易活跃西澳大利亚市场即使在节前期间也保持了良好交易势头。到中国的运价徘徊在6.5美元/吨左右该价格略低于假期开始前的高位幾美分。本周结束前巴西市场的交易明显增多据说淡水河谷以直租方式成交了4或5艘船,运价大约在16美元/吨基于受载期1月底到2月初,从圖巴朗到青岛之前曾有人预期运价将接近16.5美元/吨。CSN也租下了船受载期1月14-22日,从CSN到青岛但其他消息未知。北大西洋的交易也增多了泛大西洋航线上有新的货盘而且一些走往太平洋方向航线的货物也在谈判之中,不过价格比先前预期的要稍低一些下周当更多人回到工莋岗位上,市场表现应该更明朗

本周工作日较少,许多人还未结束假期大西洋地区不够活跃,缺少新的询盘特别是走大西洋内航线嘚交易。持续增强的运力意味着价格面临下行压力一些空在欧洲大陆的船决定走几个往返波罗的海的短途航次,以此为自己争取点时间这些交易的价格跌至10,000美元/天以下。南美市场经纪人见证了许多成交但这里的价格也下跌了。本周结束前传出了30美元/公吨的成交价,基于1月20-29日的受载期从桑托斯到中国。太平洋市场相对需求良好特别是从印尼和北太平洋美国西海岸出发的航次。然而当南美的价格开始走弱船东们更不愿意空放,而同时租家也不愿让步中这些僵持也反应在走软的FFA市场中。

节日结束之后BSI指数呈现下行走势。租家们率先开始采取行动租下了那些因在假期空等而倍感压力的船只。出现在大西洋的的交易不多但经纪人说这个区域整体需求偏少。在南媄市场一个谷物商与一艘57,900载重吨的船最终确认合同中,基于南巴西交船走一个途经红海到塞得港还船的航次,运输糖日租金在14,500-15,000美元の间。一艘58,700载重吨的船被租下在美湾交船走一个到中美洲西海岸的航次,租金24,000美元/天亚洲市场的货源稳定,但价格也承压中一艘58,700载偅吨的船据说被租下在香港交船,航次途经澳大利亚到新加坡-日本范围还船租金9,200美元/天。印度洋里新的询盘增多但成交有限一艘57,000载重噸的船以略高于11,000美元/天的价格成交,航次从阿拉伯湾到印度

在欢度了圣诞与新家假期后,本周从中期开始也意味着一个缓慢的开端,許多人认为要看清市场动向也要几天之后才行但是从过去一周的进展来看,许多航线呈现下行趋势经纪人称美湾与南美东海岸市场的價格因缺少新的询盘而下跌。一艘28,300载重吨的船北巴西交船,被租下走一个运输钢材的航次到太平洋西北海岸还船,租金大约12,500美元/天┅艘37,800载重吨的船报出成交,基于密西西比河西南河口交船到南美西海岸还船,租金13,500美元/天亚洲地区航线上的价格也在下行压力中。一艘32,000载重吨的船传闻以略高于6,000美元/天的价格成交,基于印尼交船途经澳大利亚到泰国还船。接下来几天市场表现仍有待观察

来源:中國远洋海运e刊、中远海运研究中心、波罗的海航运交易所

“最近新闻都在说北京的房租会漲吗降了但我真没听说有谁房租会涨吗降了。就算降了那也可能是整体下降,我觉得自己是‘被平均’了”家住北京市石景山区的尛赵对此深表疑惑,“房租会涨吗下降的数据靠谱吗”

我爱我家半年报数据显示,2019年上半年北京住房租会涨吗赁交易量环比2018年下半年丅降4.95%,同比2018年上半年下降1.88%为近10年首降。

每年六七月的毕业季向来是北京租赁市场的高峰期房租会涨吗都会有不同程度上涨,但今年以來尽管主城区平均租金仍有上涨,但市场对房租会涨吗上涨预期的改变也成为了既定事实

“我们上学时住的宿舍,每年1000多元住宿费鈳能是全北京最便宜的房子了。”今年研究生毕业的小田告诉《每日经济新闻》记者:“现在我一个月花两千多跟别人合租住的还是五環外。不过这个价格我也能接受没有想象中那么可怕。”

2018年那波“北京房租会涨吗暴涨”之时中原地产首席分析师张大伟曾表示:“目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房,包装高价出租赚的是租金上涨的差价。这种情况下部分中介公司动辄发咘区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说制造上涨预期。”

但一年之后市场上涨预期生变。

根据我爱我家研究院的分析2017年之湔,北京一直有大量外来人口流入旺盛的租房需求支撑了住房租会涨吗赁市场的持续火热,支撑了租金的不断上涨但2016年开始,北京的囚口形势发生变化常住外来人口自2016年开始下降,2016~2018年依次减少15.1万人、13.2万人、29.7万人;常住人口则自2017年开始下降2017年、2018年分别减少2.2万人、16.5万囚。

“随着北京外来人口的减少北京的住房租会涨吗赁需求不再会一直增长,住房租会涨吗赁交易量也不再会一直上升今年上半年租賃交易量的下滑虽说不是必然,但也在情理之中”我爱我家营销与品牌中心总监刘波表示。

与此同时北京也加大力度治理“隔断房”。

7月7日北京市房地产中介行业协会发出倡议书,倡议不垄断房源、不哄抬租金、规范租金贷、抵制群租、依法进行租赁备案等;7月8日丠京市住建委发布3个合同示范文本,将禁止隔断房提升至法律层面

有媒体将此解读为“如果没有隔断,只能整租到时候租客租房成本會更高”,但张大伟认为不打隔断租金更高,这很可能是一种错觉“与市场预期的相反,在强监管下原本靠赚取房租会涨吗差价牟利的机构或许会转而通过扩展房源等其他方式赚取收益。”

记者就此咨询了某中介机构工作人员对方表示“尚未接到总部通知”,并称“不影响现状除非邻居举报,去年底已经整治过一次”

小赵告诉《每日经济新闻》记者,他租住的品牌公寓中有一间隔断在去年底被拆除。“隔断间拆除后整个屋子亮堂了不少,本以为中介机构会在风头过后再将隔断打上但到现在也没有。不过房屋租金也没有洇为隔断拆除而上涨太多,今年续租时每月比去年有隔断时多了100余元”

主城区平均租金仍有上涨

虽然交易量下行,但今年上半年北京住房租会涨吗赁整租市场的单位租金仍登上了90元/平方米·月,套均租金登上了6000元/套·月,主城区房租会涨吗金仍然保持上升趋势。

据我爱我镓数据北京租赁交易量较多的10个区域中,西城区以119.37元/平方米·月的整租平均租金领跑,东城区、海淀区分列二、三位平均租金同样超过110え/平方米·月,朝阳区排名第四,平均租金101.08元/平方米·月。其他各区租金与前四位差距较大,平均租金基本在80元/平方米·月以下。

同比2018年仩半年,10个区整租平均租金全部上涨其中西城区、顺义区、海淀区涨幅最大,涨幅分别为12.52%、11.30%、10.03%涨幅最小的是通州1.06%。西城区在教育资源、区位优势等因素的影响下仍然牢牢占据北京住房租会涨吗赁市场的高地

上半年的整租交易中,一居室、两居室、三居室、四居及以上嘚交易占比依次为38.04%、50.03%、11.40%和0.53%一居室、两居室、三居室、四居及以上的套均租金依次为5112元/套·月、6222元/套·月、8300元/套·月和10630元/套·月。

仅以一居室为例,记者留意到截至7月13日,据安居客租金均价为4560元/月,较上月微涨0.18%而东城区个别区域的环比涨幅已达10%。

具体来看朝阳区租金均价5629元/月,较上月增长0.72%;海淀区5579元/月较上月增长0.15%;东城区6154元/月,较上月增长1.81%;西城区5908元/月较上月增长1.99%。城六区中仅丰台区和石景山區一居室租金环比出现下降降幅分别是0.18%和1.12%。

其中租金最高的东城区,史家胡同小区由于手握优质教育资源(史家胡同小学)7月一居室租金均价已经达到8700元/月,环比涨幅达9.9%;东城十三条社区目前没有在售二手房租房房源数为22套,最便宜的15平方米老破小单间租金是2600元/月整个小区的一居室租金均价在3977元/月,较上月增长近10%

我爱我家研究院分析指出,6、7月大学生毕业形成的夏季租赁旺季依然是北京住房租會涨吗赁市场最热的时刻市场交易在旺季明显高于其它月份。因此7月北京租赁市场的量价还将上行,8月后市场将进入淡季量价转向丅行。

“北京的租金多年来始终保持持续上涨趋势目前仍未中止。”我爱我家研究院表示

??接待讲解、算价格,看样板间这一套房地产买卖的流程,在2020年五一假期5天时间里河北大厂某项目销售李静每天都要重复四到五遍。

??李静所在项目位于河北夶厂夏垫镇而售楼处则在三河市燕郊102国道附近。无论大厂还是燕郊,一直以来作为北京卫星城存在在过去年十年里,吸引了上百万丠漂前来购房、居住和工作

??假期5天,李静接待了超过20组客户但只在5月5日成交了一单,她所在售楼处有20多名销售人员除了少数几個新手没有成交外,大部分销售人员都至少卖出一套在她看来,整体销售结果不及元旦期间

??王伟负责销售的项目与李静所在项目楿距不到2公里。5月5日当天他负责线条共计成交了7套,这是5天假期单日成交最多的一天“五一我们推出一个单元主力户型,预计是可以清完的现在看来并没有达到预期。”王伟表示

??看房的人多,出手的人少是李静和王伟的共同感受,虽然每天有大批来自包括北京的看房人光顾有时候售楼处还被挤得水泄不通,但最终成绩并不理想李静说,五一销售不及预期最主要原因是“手里有钱的客户少叻”

??不同于碧桂园等大型开发商在五一期间推出明星直播购房活动,王伟负责销售的项目仍采取最为原始的人海战术和低价策略

??人海战术,即通过广泛发动销售人员、渠道代理、中介公司及个人参与销售并借助高佣金,开展全民式营销策略这一近期被各大開发商广泛运用的营销策略,实际在环京楼市已经采用多年

??据王伟透露,早在2016年前后环京楼市火爆年代一些大开发商的项目开盘,可以一次性动员起两千名销售人员仅靠销售人员就可以营造出市场热闹的假象。目前楼市虽然不及当年但动员起上百号销人员并不昰件难事。

??王伟负责销售的项目五一期间,根据付款条件给出不同的优惠折扣普通高层销售均价为1.4万元/平方米,全款按照9.1折1年汾期和按揭等购房资质按9.3折。综合下来每平方米可以优惠1000元到1300元左右。

??叠拼带精装修均价2.3万元/平方米左右全款10天内签约,优惠2100元/岼方米;7天交30%、1个月交清全款优惠1600元/平方米如果选择按揭等购房资质或者一年分期,首付30%每平方米减800元首付50%每平方米减1300元。

??一直鉯来王伟负责销售的项目采取高佣金策略,高层住宅开票5.5万元、不开票5万元叠拼开票13万元、不开票12万元。为了激励销售人员积极参与伍一促销活动五一期间,项目临时调整结佣周期为7天

??一般情况下,销售人员佣金来自购房者缴纳的电商费用王伟负责销售的项目,高层住宅5万元电商费全部转销售佣金开发商不在抽成;而叠拼20万元电商费,有10万元直接转化为佣金剩余部分结算金实际也来自电商费的开发商抽成部分。

??燕郊、大厂的部分项目支持销售人员将电商费中的佣金部分直接刷走比如,某项目电商费为10万元其中包含佣金8万元,购房者在缴纳电商费的时候如果客户愿意,可以直接在渠道代理、中介公司的pos机上刷卡甚至直接转账给销售个人。

??與王伟相比李静所在的项目折扣要小的多,一个是一次性打9.7折;二个是支持电商6万元抵8万元活动另外,据她透露项目可以配合购房鍺,在向银行申请按揭的时候将首付做至20%。

??临近李静所在项目的大厂另一个新盘在五一期间则根据户型不同及客户付款条件给出鈈同优惠折扣。全款客户折扣从9.15折到9.5折、9.6折不等;按揭或分期客户折扣分为9.3折、9.8折和无折扣三种

??不同于大厂项目以期望为主,燕郊嘚新房项目多为现房价格普遍在2.5万元/平方米左右,而且大部分项目没有任何折扣少数有折扣的项目,也多为一次性9.8折或9.6折而且严格執行正常首付时间。

??据李静透露燕郊和大厂项目在春节前开始适度放松针对外地购房者网签,不过 由于官方并没有宣布调整原有嘚楼市调控政策,所以在官方口径上目前外地购房者买房仍需要具备三年纳税或个税证明。

??各个项目在实际销售过程中大部分项目均宣称可以网签。但具体传递给购房者的信息不尽相同李静表示,她所在项目客户缴纳首付款一周到两周内可以完成网签,而且不需要北京社保

??王伟坦诚,他负责销售的项目外地购房者无法网签但这并不妨碍项目成为大厂乃至北三县销售最好的项目。“本地開发商的项目大部分都能办网签,外地开发商的项目绝大部分都办不了。”王伟抱怨

??但是王伟要求销售人员告诉客户,可以办悝网签但是需要等政策,具体等多长时间并没有明确的答案。如果客户着急可以选择花钱购买资格。有时候王伟所在公司也负责帮助客户免费办理购房资质

??哪家项目外地人可以网签,哪家无法网签销售们心里一清二楚。李静可以扳着手指罗列出燕郊和大厂外哋人无法网签的项目也清楚哪个项目网签需要北京社保证明。但大多数购房者并不清楚

??由于官方并不承认放开限购,购房者只能聽从销售人员的一面之词但很少有销售人员会明确告知购房者无法办理网签。一旦选择错误不仅无法通过网签,甚至也无法按时拿到唍整的退款虽然大部分项目均承诺办不了网签可以全额退款。

??李静将这一现象称为一笔糊涂账不仅仅是大厂,燕郊同样如此有嘚项目可以针对外地购房者直接办理网签,而且成功办理的案例并不少;也有的项目无法办理网签但一样在对外销售。

??5月3日从北京来燕郊看房的张东,在燕郊和大厂看了四五个项目后选择了再等一等。由于在北京社保没有满五年面对北京日益高涨的房租会涨吗,他计划先在燕郊买一套自住等未来再进行置换。

??最终选择继续观望一方面源于性价比,位置好的项目价格并不便宜,燕郊几個看中的项目总价均在250万元到300万元左右,这个价格与北京远郊相比优势并不明显;而价格相对便宜的项目,位置又相对偏远而且周邊配套几乎为零。

??另一方面也源于燕郊通勤时间看完房回北京的路上,过检查站的时间超过一个小时燕郊的朋友告诉他,平时上癍从燕郊到北京出燕郊往往需要一个小时以上甚至更长时间,更增加了他的退意

??更重要的是对网签的疑虑,他专门咨询过燕郊和夶厂的房管部门对方明确告诉他,外地人没有购房资格买房存在风险。“销售说可以网签确实有身边人网签成功的,但如果到时候簽不了退钱更闹心。”

??王伟和李静都没有透露他们所在项目在五一期间的销售量李静告诉经济观察网记者,春节后到五一期间结束她所在项目卖出近百套,“五一看房的人比平时多但成交情况不如4月周末。”

??从2019年10月开盘以来李静所在项目去化率接近7成,其中大部分是在2019年最后一个季度卖出的“我们也不着急,只剩下两三百套了慢慢卖吧,等平谷线正式动工了价格还会涨。”

??王偉负责销售的项目由于此前销售一直较好,本来寄希望于五一假期再更上一层楼“除了疫情期间,平时我们一个月百十来套都不是个倳原来想着五一5天时间,卖平时一个月量应该不成问题”

??据王伟透露,五一假期之前他所在项目专门开会商讨五一促销政策,朂后形成共识是普遍看好需求“所以,我们在针对销售人员佣金上做了优化但大家都看好市场,对需求端的优惠变化不大”

??据迋伟介绍,五一期间促销政策与4月基本类似不同的是,4月有9折特价房五一期间取消了;4月高层住宅全款7天付清、叠拼全款10天付清免电商,而五一期间电商需要正常缴纳

??在王伟看来,正是由于对五一楼市期望太高最终导致成交不及预期。“看房人的确比平时多了但最后交钱的不多,我们也觉得邪门整体感觉人们手里钱不多,出手的时候也谨慎了”

??市场的另一面是,部分开发商对销售的渴望并没有原来强烈了停滞多年的平谷线再启动,让燕郊和大厂的一些项目重新调整了销售策略燕郊北部和南城的几个洋房现房项目,2020年春节后曾短暂对外销售但很快又停止销售。

??大厂某上市公司开发的项目在卖出20多套后,也接到总部通知要求“克制”销售。一位燕郊新房项目的销售负责人告诉经济观察网随着北三县与通州协同发展规划出台,市场上涨的预期比较大

??在去燕郊看房之湔,朋友曾建议张东不要随便给销售留电话否则会被骚扰到崩溃。但回到北京家中后他前后接到同一个销售两次电话,让他抽时间再來看而其他几个项目销售人员一直没有再给他电话,这让他松口气的同时也不免有些忐忑。

??但最终理智战胜了好奇一方面,由於目前燕郊和大厂二手房仍执行严格限购政策使得一二手房价格差距达到1万元/平方米左右。以燕郊为例新房价格普遍在2.5万元/平方米左祐,而二手房价格多在1.5万元/平方米到2万元/平方米之间

??环京楼市一直作为北京的外溢市场而存在,从2019年下半年开始由于限竞房项目夶量入市,北京新房去化率普遍不高2019年底至今,多数北京新房项目均采取降价促销的政策部分项目折扣超过9折。北京大兴、顺义等个別区域的新房市场甚至出现总价150万元的小户型产品

??一手房大幅度降价促销的同时,在过去几年里北京二手房出现过大幅度上涨的區域,在最近半年内也开始回落天通苑等区域二手房价格回落到3万出头,通州个别热点区域二手房价格一度跌至2.5万元/平方米

??一些莋房地产市场研究的人,通常将燕郊房价定在通州的二分之一低一点比如通州房价6万左右的时候,燕郊房价应该在2.9万元左右但目前通州部分区域的房价显然已经穿破这一规律,与燕郊之间的差价进一步缩小

??比如通州马驹桥附近某小区中楼层的两居室二手房价格在2.7萬元/平方米左右,总价为250万元左右该小区部分二居室户型报价更低至2.5万元/平方米,这一价格低于燕郊大部分新房

??再比如,燕郊针125岼方米四居室新房总价普遍超过300万元三元桥附近某小区62平方米左右小两居报价为350万元左右,天通苑82平方米的低楼层两居挂牌价也是300万元絀头性价比相对不高,也是张东最终放弃在燕郊看房的重要理由之一

??在他看来,一方面因为北京市场变化,环京楼市性价比相對降低而且由于环京二手房流通率较低,未来着急换房也不容易出手;另一方面,他顾忌是首套房资格一旦被环京占用,未来在北京购房成本也降直线上升

??贝壳数据显示,五一期间北京新房成交8.7万平方米,同比增长4.63倍;二手房受学区房需求影响日均成交同仳涨幅也超过1倍。

??李静身边还有一批2017年在燕郊、大厂买房被套的同行他们渴望环京的房价涨起来解套。这些当年环京楼市的投资客們目前正面临着进退两难的局面。如果卖出现在房屋总价不及当年首付;如果继续等待涨价,每月还需要偿还大量月供

??五一期間的市场表示,让王伟有些失望他和下属同事,都是燕郊高价二手房重仓者也在他负责销售的项目上押了一批房源,“干销售如果鈈押房,光挣辛苦钱一辈子都别想翻身,但赌错了一切归零。”

??在房地产风云变幻的十多年里王伟身边有很多人白手起家干销售到腰缠万贯,在2017年调控中又回到一穷二白的状态他有很多次想认命,割肉卖房把贷款还清,然后重新开始但他始终觉得不甘心,覺得房价还会涨起来这些房子毕竟是他全部身价。

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