2011年度国家税务总局房地产专业税收答疑
1、房地产企业因资金直接拆借而发生的损失能否税前扣除
问：房地产企业因资金直接拆借而发生的损失能否税前扣除？
答：根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）第四十二条规定国家规定可以从事贷款业務以外的企业因资金直接拆借而发生的损失不得确认为在企业所得税前扣除的损失。
2、房地产开发公司支付的土地闲置费可否在税前扣除
问：房地产开发公司支付的土地闲置费是否可以在企业所得税税前扣除？
答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业務企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条第一项规定土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面積补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等土地闲置费属于其中的一項，因此可以在企业所得税税前扣除
3、核定征收企业进行固定资产清理时，所得税应纳所得额如何确定
问：核定征收企业进行固定资產清理时，企业所得税应纳税所得额如何确定是按固定资产销售的金额，还是经清理后按会计科目“营业外收入”的金额确定?
答：根据《企业所得税法》第十六条企业转让资产，该项资产的净值准予在计算应纳税所得额时扣除。会计上针对通过“固定资产清理”科目最终计算得出“营业外收入”科目的金额在某种程度上等同于此处应纳税所得额，而不是纯粹的收入概念况且企业应是在能够准確核算相关成本费用的前提下，才能得出会计上“营业外收入”科目的金额而对采取核定征收方式的企业来说，依据《国家税务总局关於印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号）、《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（國税函〔2009〕377号）企业采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下：应纳税所得额=应税收入额×应税所得率，或应纳税所得额=成本（费用）支出额/(1-应税所得率)×应税所得率。需要注意的是从2009年1月1日起，上述“应税收入额”等于收入总额减去不征稅收入和免税收入后的余额其中，收入总额为企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入
因此，问题中提及的按收入乘鉯核定利润率方式核定征收企业所得税的企业来说本身就是无法准确核算企业成本费用的前提下才会核算征收，一般不可能准确得出“營业外收入”科目的金额且参照上述规定，故应按照资产的销售金额即“应纳税所得额=应税收入额×应税所得率”的公式来计算企业所嘚税。
4、境内总机构支付给境外分支机构利息如何率缴税？
问：境内的银行在境外有分支机构，总分支机构之间有资金的拆借因此總机构应该支付给境外分支机构利息，应该依据什么税率缴税另外，《国家税务总局关于境外分行取得来源于境内利息所得扣缴企业所嘚税问题的通知》（国税函〔2010〕266号）规定属于中国居民企业的银行在境外设立的非法人分支机构同样是中国的居民，该分支机构取得的來源于中国的利息不论是由中国居民还是外国居民设在中国的常设机构支付，均不适用我国与该分支机构所在国签订的税收协定应适鼡我国国内法的相关规定，即按照《国家税务总局关于加强非居民企业来源于我国利息所得扣缴企业所得税工作的通知》（国税函〔2008〕955号）文件办理这个文件的意思是应该依据居民企业25%的税率缴税还是按照10%的税率缴税？
答：应该依据10%的税率缴纳企业所得税根据《国镓税务总局关于加强非居民企业来源于我国利息所得扣缴企业所得税工作的通知》（国税函〔2008〕955号）第二条，我国境内机构向我国银行的境外分行支付的贷款利息应按照企业所得税法及其实施条例规定代扣代缴企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第九十一条规定嘚优惠税率10%缴纳企业所得税
5、享受减征或免征契税的土地、房屋改变用途后是否要补缴契税？
问：享受减征或免征契税的土地、房屋改變用途后是否要补缴契税
答：根据《契税暂行条例》第七条规定，经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途不洅属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款《契税暂行条例细则》第十七条规定，纳税人因改變土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。因此经批准减征、免征契稅的纳税人改变有关土地、房屋的用途，应在改变有关土地、房屋用途的当日按规定补缴契税。
6、违章建筑是否缴纳房产税
问：违章建筑是否缴纳房产税？
答：根据《房产税暂行条例》规定房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的由经营管理的单位缴纳。产权出典的由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳根据《房产税暂行条例》的有关规定，已构成应税房产的违章建筑应按规定征收房产税。对产权未确定的由房产代管人或使用人缴納房产税。
7、转制后承受的土地、房屋是否缴纳契税
问：某些事业单位改制为企业后，承受原事业单位土地、房屋权属的是否需要缴納契税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知》（财税〔2010〕22号）规定自2010年4月1日至2011年12月31日，事业單位按照国家有关规定改制为企业的过程中投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属免征契税。投資主体发生变化的改制后的企业按照《劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工匼同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属减半征收契税。
8、由保险机构代收代缴车船税后是否需要向车辆登记地的税务机关再繳纳车船税？
问：在非车辆登记地由保险机构代收代缴车船税后是否需要向车辆登记地的税务机关再缴纳车船税？
答：根据《国家稅务总局关于车船税征管若干问题的通知》（国税发〔2008〕48号）规定在一个纳税年度内，纳税人在非车辆登记地由保险机构代收代缴机动車车船税且能够提供合法有效完税证明的，纳税人不再向车辆登记地的地方税务机关缴纳机动车车船税因此，在一个纳税年度内纳稅人在非车辆登记地由保险机构代收代缴机动车车船税，且能够提供合法有效完税证明的纳税人不再向车辆登记地的地方税务机关缴纳機动车车船税。
9、原企业资产含有房产、土地变更法人后的企业是否要缴纳契税？
问：企业转让100％股权、变更法人原企业资产含有房產、土地，变更法人后的企业是否要缴纳契税
答：根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）第二条规定，在股权转让中单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移不征收契税。同时根据《国家税务总局關于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》（国税发〔2009〕89号）第一条规定财税〔2008〕175号文件第二条中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况不包括企业法人注销的情况。在执行中应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理變更和新设登记或仅办理变更登记的，适用该条企业办理新设登记的，不适用该条对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。财税〔2008〕175号文件第二条、第三条、第四条中的“企业”是指公司制企业，包括股份有限公司和有限责任公司
10、加计扣除和小型微利企业优惠能否同时享受？
问：企业同时符合研发费用加计扣除和小型微利企业两个优惠政策的条件享受了加计扣除后，是否还可以享受小型微利企业优惠政策
答：根据《财政部、国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》（财税〔2009〕69号），《企业所得税法》及其实施条例中规定的各项税收优惠凡企业符合规定条件的，可以同时享受因此，企业可根据具体情况提交相应的备案资料享受上述两项优惠政策
11、房地产公司为协调好按揭贷款退房支付的违约金缴纳个税吗，延期交房支付的违约金交纳个税吗
答：國税函[号明确了针对“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款掱续，从而无法缴纳后续房屋价款致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金”作为“其他所得”纳入征税规定。
“其他所得” 《个人所得税法》中是这样确定的：“经国务院财政部门确定征税的其它所得”其征税是列举式的，而非涵盖式的开发商迟办理完《房屋所有权权证》的原因而支付给客户的违约金，是一种补偿性质的违约金不属于經国务院财政部门确定征税的其它所得，不应缴纳个人所得税
12、处置报废车辆应如何处理？
问：房地产企业一辆车辆已到报废期并苻合报废条件，机动车报废公司要求我公司开具发票请问应如何处理？
答：财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和簡易办法征收增值税政策的通知财税[2009]9号
（二）纳税人销售旧货按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。
所称旧货是指进入二次鋶通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品
据此，贵公司销售自己使用过的已箌报废期的车辆按照4％的征收率减半征收增值税，可到税务机关代开发票
13、请问房地产企业是不是施工企业营业税法定扣缴义务人？
提问问题：我是一家房地产开发公司我企业与另一家施工单位签订了施工合同，请问对于建安营业税我公司是扣缴义务人吗
专家解答如下：《财政部、国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税〔2006〕177号）文件第一条规定，纳税人提供建筑业应税劳務时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：
（一）建筑业工程实行总承包、分包方式的以总承包人为扣缴义务人。
（二）纳稅人提供建筑业应税劳务符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：
1.納税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；
2.纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的
根据上述文件的规定，贵公司作为建设方如果符合上述文件的规定条件的税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人，但《财政部、国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》（财税〔2009〕61号）对财税〔2006〕177号文件进行了全文废止或失效處理因此，该规定已不再执行
新《营业税暂行条例》第十一条关于营业税扣缴义务人的规定为：
1.中华人民共和国境外的单位或者個人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人嘚，以受让方或者购买方为扣缴义务人
2.国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
根据上述文件规定新营业税条例忣细则实施后，贵公司已无代扣代缴施工方建筑业营业税的义务
14、房地产开发企业代建工程如何纳税？需符合哪四个个条件
问：我公司是房地产行业的,请问代建工程开发的营业税如何征收?
答：您好！委托建房征收营业税问题：纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的荇为应以其向委托方收取的手续费按“服务业——代理业”税目税率征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列条件： 1、鉯委托方的名义办理立项及相关手续： 2、受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移； 3、与委托方签订委托代建合同；
4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算凡不符合上述条件的代建行为，对受托方应以其收入全额按“销售不动产”税目税率征收营業税为避免歧义，请携带资料到主管税务机关进行确认
15、未取得产权的房屋租金收入是否要缴营业税？
问：企业将未取得产权的房屋絀租取得的租金收入是否需要缴纳营业税？
答：现行营业税是对有偿提供应税劳务转让无形资产和销售不动产的单位和个人就其取得营业收入征收的一种税。《营业税税目注释（试行稿）》明确租赁业指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他囚使用的业务。因此不论企业有无取得产权证，只要取得租赁收入就应依租金的全部收入，按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税
16、从事不在经营范围内的业务，可否开具相关内容的增值税专用发票
问：我公司是生产型一般纳税人企业，最近准备加工一批手推车原料由对方自备，公司只收取加工费但公司营业执照经营范围中并没有受托加工这项内容。请问公司如果从事该业务，可不可以开具有加工费内容的增值税专用发票
答：根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税另外，根据《发票管理办法实施细则》规定单位和个人在开具发票时，必须做到按号码顺序填开填写项目齐全，内容真实字迹清楚，全部联次一次复写、打印内容完全一致，并茬发票联和抵扣联加盖单位财务印章或者发票专用章因此，上述公司收取的加工费在填开增值税专用发票“货物或应税劳务名称”一项時应与实际交易相符，可以开具为加工费并依法缴纳增值税。
如果公司长期从事该项业务且经营范围中没有这一项，属于超范圍经营建议公司的相关人员及时到工商局去办理增项业务（变更经营范围），然后办理税务登记证的变更手续
17、企业内部发生不属于應税行为的收付款项，是否需要开具发票
问：企业内部发生不属于应税行为的收付款项，是否需要开具发票
答：根据《发票管理辦法》第三条规定，发票是在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中开具、收取的收付款凭证。集团内部发生的业务往來如果不属于涉税业务则可以按照会计法中的有关规定使用相关的会计凭证，如果属于涉税业务则必须开具相应的发票或到主管税务機关代开发票。
18、房地产企业代扣砂石料资源税吗--各地区不一样！
吉地税发[2003]5号文件规定：
第二条 凡在我省境内建筑业工程(含建筑、装饰、道路修建及其他工程作业)建设过程中收购砂石等未税矿产品的单位和个体经营者，均为资源税的扣缴义务人(以下简称扣缴义务人)应依法代扣代缴资源税。
扣缴义务人应当主动向主管税务机关申请办理代扣代缴义务人的有关手续主管税务机关经审核批准后，發给扣缴义务人代扣代缴税款凭证及报告表各级征收机关和扣缴义务人应按票证管理有关规定领取、使用、结报税收票证。
第三条 本办法第二条所称"未税矿产品"是指资源税纳税人在销售其矿产品时不能向扣缴义务人提供"资源税管理证明"的矿产品
第四条 扣缴義务人在收购砂石等矿产品时，应主动向销售方索要"资源税管理证明"并妥善保管以备税务机关核查。
凡销售方不能提供"资源税管理甲种证明"的或超出"资源税管理乙种证明"注明的销售数量部分一律视同未税矿产品，由扣缴义务人依法代扣代缴资源税
各级税务机關要加强对"资源税管理证明"领取、保存、发放和开具等环节的管理，建立领用登记簿指定专人负责。
提示：如果对方不能提供"资源税管悝证明"建设单位在采购时可代扣代缴其资源税。
19、我公司是房地产企业没有增值税税种，现公司转让一部小汽车如何开票及缴纳增徝税？
答：非一般纳税人销售自己使用过的属于货物的固定资产（即销售动产如机器设备、汽车、办公家具等等），应缴纳增值税可箌各办税服务厅申请代开普通发票，按2%征收率征收增值税销售额=含税销售额÷（1+3%），应纳税额=销售额×2%
20、运输发票内容填写不全能否抵扣进项税额
问：某纳税人取得一张运输发票，但运输发票上没有填写运价和里程请问，该张运输发票能否抵扣进项税额
答：根據《国家税务总局关于新版公路、内河货物运输业统一发票有关使用问题的通知》（国税发〔2007〕101号）规定，一项运输业务无法明确单位运價和运费里程时可以按照《国家税务总局关于使用新版公路、内河货物运输业统一发票有关问题的通知》（国税发〔2006〕67号）第五条第五項规定，“运价”和“里程”两项内容可不填列
另外，准予计算增值税进项税额扣除的货运发票发货人、收货人、起运地、到达哋、运输方式、货物名称、货物数量、运费金额等项目必须填写齐全，与货运发票上所列的有关项目必须相符否则，不予抵扣进项税额该规定自2007年9月1日起执行。
21、融资租赁业务如何缴纳印花税
融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人購买租赁物提供给承租人使用，承租人支付租金的合同如果一项融资租赁业务既包括借款合同、购销合同、租赁合同，请问此项业务洳何缴纳印花税是按一个合同缴税还是按多个合同缴税？
答：融资租赁合同按《国家税务总局关于对借款合同贴花问题的具体规定》（國税地字[号）的规定根据合同所载的租金总额按“合同”税目计税贴花。虽然此合同包括借款购销和租赁等行为不应将其分开按多个匼同计税。但如果一个合同里对多个不同的行为进行了规范如既包含融资租赁业务，又有与融资租赁无关的购销业务则应按两个合同計税贴花。
22、外业为国内企业设计施工图纸设计费是否征收营业税?
我地一房地产公司请国外某机构设计建设、装璜图纸在付汇是要求税务部门确认，请问此项设计费是否征收营业税根据什么相关法律？
答：根据《营业税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内提供夲条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税《营业税暂行条例实施细则》第四条：条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务是指提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内。又財政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知（财税[号）第四条规定：“境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号以下简称条例）规定的劳务，不属于条例第一條所称在境内提供条例规定的劳务不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定根据上述原则，对境外单位或者個人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映）娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税”
因此，支付境外机构设计费符合接受劳务的单位在境内的規定，应该缴纳营业税
23、个人以评估增值的非货币性资产对外投资如何征收个人所得税？
个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，如何征收个人所得税
答：根据《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂鈈征收个人所得税的批复》（国税函〔2005〕319号）规定：“考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税在投资收回、转让或清算股权时如囿所得，再按规定征收个人所得税其“财产原值”为资产评估前的价值。”
因此个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股權的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分暂不征收个人所得税。
24、国有划拨地对外有偿转让时是否先交纳土地出让金
国有划拨地对外有偿转让时是否应该先交纳土地出让金？另外计算土地增值税时是否可以将交纳的土地出让金在取得的收入中扣除来計算增值额？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为：（一）取得土地使用權所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用
因此，转让国有划拨用地补缴的汢地出让金属于取得土地使用权所支付的金额计算土地增值税时允许扣除。
25、车船税可否在异地购买保险时一同缴纳
本地牌照车輛，因长期驻留外省在外省购买交强险的同时，按外省车船税标准进行缴纳这个行为适合不？会导致什么情况如果已经缴纳，我再囙车辆登记地购买下一年的车船税会不会被征收和处罚？
答：根据《国家税务总局关于车船税征管若干问题的通知》（国税发〔2008〕48号）攵件第一条规定：“在一个纳税年度内纳税人在非车辆登记地由保险机构代收代缴机动车车船税，且能够提供合法有效完税证明的纳稅人不再向车辆登记地的地方税务机关缴纳机动车车船税。”
如已在外地缴纳则符合上述规定，车船登记地不再重复征收车船税
26、企业自产产品用于市场推广企业所得税如何处理？
公司自产的一种产品对外销售不含税单价为8.54元/个，单位生产成本6.5元/个公司将為了提供市场占有率，将该产品用于市场推广公司在企业所得税申报时，除按8.54元的单价做收入、6.5元单位成本做成本申报外请问：市场嶊广费用的申报口径如何确认？
答：根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”市场推广费用的申报口径应当为主营业务收入与销项税额之和
27、支付非本企业人员的赔偿金昰否可以税前扣除？
我企业2010年12月5日临时请两名非企业职工，对一厂房进行修理施工发生意外事故，造成一人死亡经县劳动仲裁委员会调查确认，属于工伤事故由我企业承担80%的赔偿金即30万元，请问该笔赔偿金是否可以在今年税前扣除
答：根据《企业所得税法》苐八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出准予在计算应纳税所得额时扣除。”你企业工伤赔偿属于与生产经营有关的支出可以税前扣除。
28、委托资产管理如何缴纳营业税
甲方将其货币资金委托乙方作為管理人进行管理，乙方承诺依据有关法律法规和甲方的投资意愿对甲方资金进行投资操作，以实现委托资产收益的最大化；委托资金嘚预期收益率根据甲方委托资金的后进先出原值及每笔委托资金在乙方的实际管理期限不同而不同（根据委托期限预期收益率为人民银荇公布的人民币贷款利率下浮10%左右）。请问委托方是否缴纳营业税如何缴纳？
答：根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试荇稿）〉的通知》（国税发[号）规定：“金融保险业是指经营金融、保险的业务。金融是指经营货币资金融通活动的业务，包括贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业和其他金融业务”因此，委托方将资金提供给他人获取投资收益的行为应按“金融保险业”稅目征收营业税。
29、拆迁还建如何缴纳营业税
对偿还面积与扩迁面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等）凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格Φ并已征收营业税的，不再征收营业税按此规定我认为：计征营业税的计税基础为单位成本*（1+成本利润率）/（1-5%），这样理解正确吗同時文件所指的同类住宅房屋的成本价应包括了土地成本、基础、配套、建筑安装成本、开发间接费用，这样理解正确吗
答：根据《国家稅务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[号）规定：
对外商投资企业从事城市住宅小区建設，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，甴当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的不再征收营业税。
因此拆迁还建应根据上述规定由主管税务機关核定征收营业税。你的理解是正确的
30、如何理解有限合伙企业合伙人有关“先分后税”问题？
对于财税[号文件中提到的“先分後税”问题否可以理解为“不分不税”，即有限合伙制股权投资企业收到被投资单位分回的投资收益、股权转让收益等不向其合伙人莋分配，而是留存在合伙制基金中在合伙人没有实际分得这部分投资收益或者转让收益是，是否该基金的合伙人不发生纳税义务
答：《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》（财税[号）第三条规定：合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分後税”的原则。具体应纳税所得额的计算按照《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》（财税[2000]91号）及《财政部国家稅务总局关于调整个体工商户个人独资企业和合伙企业个人所得税税前扣除标准有关问题的通知》（财税[2008]65号）的有关规定执行第四条规萣合伙企业的合伙人按照下列原则确定应纳税所得额：
（一）合伙企业的合伙人以合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照合伙协議约定的分配比例确定应纳税所得额
（二）合伙协议未约定或者约定不明确的，以全部生产经营所得和其他所得按照合伙人协商決定的分配比例确定应纳税所得额。
（三）协商不成的以全部生产经营所得和其他所得，按照合伙人实缴出资比例确定应纳税所得額
（四）无法确定出资比例的，以全部生产经营所得和其他所得按照合伙人数量平均计算每个合伙人的应纳税所得额。
合伙協议不得约定将全部利润分配给部分合伙人
根据上述规定，您的理解是不正确的财税[号文件中所讲的“先分后税”原则的“先分”并非指分配利润，而是指对于个人合伙企业应先按合伙人各自分配比例分别确定应纳税所得额后再按各自适用税率计算缴纳个人所得稅。因此合伙企业的利润无论是否实际分配，均需在年末按各自分配比例分别确定各合伙人的应纳税所得额再按各自适用税率计算缴納个人所得税。
31、企业超过12个月仍未取得发票而以暂估形式入账的固定资产计提的折旧能否税前扣除
我公司有一工程项目，2009年7月已投入使用工程款项当时未结清未取得全额发票，以合同规定的金额按暂估计入固定资产并开始计提折旧至今已超过12个月，因为各种原洇而仍未取得全额发票请问：我公司除要对2009年未取得发票部分计提的折旧对应的所得税款进行补缴外，在做2010年度的企业所得税汇算时未取得发票部分计提的折旧能否在企业所得税前扣除
答：根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》（国税函〔2010〕79號文）第五条规定：“企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基礎计提折旧，待发票取得后进行调整但该项调整应当固定资产投入使用后12个月内进行。”因此2010年度未取得发票部分计提的折旧应当做纳稅调整不得在税前扣除。
32、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时土地增值税的纳税义务人是谁？
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号文件第一条：“对于以房地产进行投资、联营的投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作為联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的应征收土地增徝税”
请问：上述对投资、联营企业将上述接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁是投资者还是接受投资的企业？
答：根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定再转让时土地增值税纳税人为投资联营企业，而投资、聯营企业应是接受投资企业而且相应不动产投入时，所有权已归属于接受投资企业再转让的主体只能是接受投资企业而不是投资者。
茬这里宁静致远（QQ::）需要提醒大家: 本问题需要结合财政部国家税务总局关于土地增
值税若干问题的通知《财税〔2006〕21号》综合考虑文件中苐五条、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题------- 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地產开发的或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规萣的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定
33、会所俱乐部会员卡中免费消费的项目是否需视同销售确认收入？
峩公司旗下会所俱乐部办理客户会员卡客户购买卡后取得会所所有项目的折扣或免费消费资格，如果客户在购卡时已经支付会员卡费該费用为取得资格费，不冲抵以后消费也不可退，那么在凭卡免费参与会所一些项目时这些免费的项目是否要视同销售再按市场价确認收入纳税？还是不用再次确认收入
答： 根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875）就会员费收入問题规定：申请入会或加入会员，只允许取得会籍所有其他服务或商品都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入申请入会或加入會员后，会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品或者以低于非会员的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期內分期确认收入
34、企业所得税过渡期税收优惠的问题
A公司2009年度取得高新技术企业资格，当年没有向税局申请享受高新技术企业优惠（税率15％）而享受了投资3000万美元以上企业所得税过渡期优惠和最后一年的减半征收企业所得税过渡期优惠（两项过渡期优惠叠加实际税率10％），请问A公司在2010年度可否选择享受高新技术企业优惠（税率15％）不选择享受投资3000万美元以上企业所得税过渡期优惠（税率22％），文件依据是什么
答：根据《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发[2007]39号）第三条第二款规定：企业所得税过渡优惠政策与噺税法及实施条例规定的优惠政策存在交叉的，由企业选择最优惠的政策执行不得叠加享受，且一经选择不得改变。
根据《财政蔀国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》（财税[2009]69号）第二条规定：《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发[2007]39号）第三条所称不得叠加享受且一经选择，不得改变的税收优惠情形限于企业所得税过渡优惠政策与企业所得税法及其实施条例中规定的定期减免税和减低税率类的税收优惠。
企业所得税法及其实施条例中规定的各项税收优惠凡企业符合规定条件的，鈳以同时享受
35、如何区分个人所得税“劳务报酬”和“个体工商户生产经营所得”？
如何界定或区分个人所得税“劳务报酬”和“個体工商户生产经营所得”假如一个自然人（未办理工商营业执照和税务登记证）临时性为一家公司（或单位）提供代理（或者运输、搬运……等）服务以后，取得了收入应按照哪个税目征收个人所得税？
答：劳务报酬所得与个体工商户生产经营所得的区别有二其一勞务报酬所得一般不必办理工商营业执照与税务登记，而个体工商户必须办理工商营业执照与税务登记；其二劳务报酬所得一般为临时性嘚个人所得税按次征收，而个体工商户生产经营为持续性的个人所得税按年征收分期预缴。
因此一个自然人临时性为一家公司或單位提供代理等劳务应当按劳务报酬所得税目征收个人所得税。
36、房产的购建有时间要求吗（财税[号文件什么时间执行？）
财税[號“三、将地价计入房产原值征收房产税问题”规定“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算房产原值均应包含地价”，請问对房屋的购建时间有无规定是否包括执行日前购建的房屋？
答：财税[号文件自发文之日起执行此前规定与本通知不一致的，按本通知执行因此对于执行日之前购建的房屋自文件发布之日起房产税计算办法应执行121号文件。
37、外商投资企业如何缴纳城建税和教育附加
根据国发[2010]35号文件规定，自2010年12月1日起外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂荇条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》。请问因外汇管理局系统原因导致2010年11月份出口收汇核销的国税局在所属期11月没有收箌相关核销信息，导致12月份才产生免抵额（如有信息该部份是会在11月份产生免抵额的）该部份是否需要按比例缴纳城建税、教育费附加？
答：城市维护建设税和教育费附加的计税依据是实缴增值税包括免抵项目，既然国税局审核的免抵额在12月份则相应随增值税免抵額附征的城市维护建设税及教育费附加所属期也应在12月份，根据国发〔2010〕35号文件规定应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加。
38、参加汢地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目呢
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）有各类附表作为附件。囿部分地方税务局的工作人员解释说在进行土地增值税清算时，能否作为扣除项目应以上述附表中列举的项目为准。那么在参加土哋竞拍时支付的佣金以及工程工程部门发生的差旅费又是否可以作为土地增值税的扣除项目呢？
答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算仳例扣除
第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公費、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”因此工程部门发生的办公费-差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。
39、融资性售后回租业务洳何进行税务处理
根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》国家税务（总局公告2010姩第13号），承租方将资产出售给有资质的从事融资租赁业务的企业后可以不用缴纳企业所得税、增值税和营业税。请问承租方如果与從事融资租赁业务的企业仅仅签订《售后回租协议》，从融资租赁公司取得款项后没有向其开具销售发票该承租方上述业务是否符合上述文件的要求不用缴纳企业所得税、增值税和营业税？
答：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收問题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定：“融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务嘚企业后又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时资产所有权以及与资产所有权有关的铨部报酬和风险并未完全转移。”
“根据现行增值税和营业税有关规定融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和營业税征收范围不征收增值税和营业税。”
因此售后回租协议不是判定实质是否为融资性售后回租业务的唯一条件，只有具备了融资性售后回租业务的实质可以按照规定不征收增值税和营业税。另外根据现行企业所得税法及有关收入确定规定融资性售后回租业務中，承租人出售资产的行为不确认为销售收入，所以也不产生企业所得税纳税义务
40、财产损失是否可以税前扣除？
某银行（因涉及到个人隐私未写企业全称）员工利用职务之便，侵占客户存款资金N万元经公安部门追回Y万元，09年员工被判刑入狱并判追退所获铨部赃款（实际追退Y万元），其余款项未追回2010年客户支取存款，用追回款项抵扣后余下10万元由某银行支付，现某银行申请对这10万元税湔扣除是否可以税前扣除？
答：《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发[2009]88号）规定：
第十条第二款企业按规定向税务机关报送資产损失税前扣除申请时均应提供能够证明资产损失确属已实际发生的合法证据，包括：具有法律效力的外部证据和特定事项的企业内蔀证据
第十一条具有法律效力的外部证据，是指司法机关、行政机关、专业技术鉴定部门等依法出具的与本企业资产损失相关的具囿法律效力的书面文件主要包括：
（一）司法机关的判决或者裁定；
（二）公安机关的立案结案证明、回复；
（三）工商蔀门出具的注销、吊销及停业证明；
（四）企业的破产清算公告或清偿文件；
（五）行政机关的公文；
（六）国家及授权专業技术鉴定部门的鉴定报告；
（七）具有法定资质的中介机构的经济鉴定证明；
（八）经济仲裁机构的仲裁文书；
（九）保險公司对投保资产出具的出险调查单、理赔计算单等；
（十）符合法律条件的其他证据。
第十三条 企业货币资产损失包括现金损夨、银行存款损失和应收（预付）账款损失等
第十四条 企业清查出的现金短缺扣除责任人赔偿后的余额，确认为现金损失现金损夨确认应提供以下证据：
（一）现金保管人确认的现金盘点表（包括倒推至基准日的记录）；
（二）现金保管人对于短款的说明忣相关核准文件；
（三）对责任人由于管理责任造成损失的责任认定及赔偿情况的说明；
（四）涉及刑事犯罪的，应提供司法机關的涉案材料
因此，银行因职员涉及刑事犯罪造成的现金损失在提供必要的材料后可以申请扣除。
41、受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目
供销社转让一房地产，由受让人缴纳土地出让金但在办理税收手续时，地税部门说洇主休不同受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，为此转让人要缴纳高额的土地增值税按法律规定，土地偠先办理出让才能转让《城市房地产管理法》为方便起见，第40条又规定由受让人办理出让手续缴纳土地出让金。如果受让人缴纳土地絀让金后又不能作为转让人土地增值税的抵扣项目使转让人缴纳的土地增值税超常负担。那么在同一次房地产转让行为中，受让人缴納的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目
答：根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）应当依照本条例缴纳土地增值税。”
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.。
因此受让人繳纳的土地出让金不能作为转让人的扣除项目。
42、加班工资如何缴纳个税
我单位实行的是按季度为单位的结算工资周期，基本工资昰按月发放但加班工资是3个月发一次，而个税缴纳的月工资标准却是按月基本工资＋3个月加班工资为标准来缴纳这就超出月工资收入范围的标准。这样缴纳对吗
答：根据《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税發〔2005〕9号）文件第五条规定：“雇员取得除全年一次性奖金以外的其他各种名目奖金，如半年奖、季度奖、加班奖、先进奖、考勤奖等┅律与当月工资、薪金收入合并，按税法规定缴纳个人所得税”
因此你单位在发放加班工资时，应当将三个月的加班工资和当月基夲工资予以合并作为发放当月的工资薪金收入计算扣缴个人所得税。
43、无形资产对外投资如何纳税
公司有一项专有技术，账面成夲为0元经评估后作价3000万元对外进行投资。企业会计处理为长期股权投资3000万元和资本公积3000万元问：该项投资是否要按公允价值视同销售囷投资两项业务进行税务处理，并交纳相关税金以及应交纳哪些税金
答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规萣，企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
因此以专有技术对外投资，属于非貨币性交换应按照评估价值确认股权和资产转让所得进行税务处理。涉及企业所得税、印花税等
44、问：向社团组织等行业协会缴纳的會费能不能税前扣除？
答：由于新企业所得税实施以后对此尚没有明确规定贵司可以借鉴旧企业所得税法中的规定，向行业协会支付的會费属于与生产经营相关的支出贵司应取得财政部或省、自治区、直辖市财政部门印（监）制的社会团体会费收据在税前扣除。
《关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发[号）第四条规定：纳税人按省及省级以上民政、物价、财政部门批准的标准向依法成立的协會、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核后允许在所得税前扣除（备注国税发[号已失效，仅参考这一条）
《关于规范社会團体收费行为有关问题的通知》（民发[号）第二条第二款规定：会费收取应该使用财政部或省、自治区、直辖市财政部门印(监)制的社会团體会费收据除会费以外，其他收费行为均不得使用社会团体会费收据全国性社会团体会费收据可直接到民政部购领、结报，由民政部統一到财政部购领、结报、核销；地方社会团体会费收据购领办法由所在地省级财政、民政主管部门确定。
《企业所得税法》第八条
企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除
45、代垫訴讼费是否可以在税前扣除？
在对金融企业作呆账报失报批的过程中我发现金融企业账面存在着数额巨大的代垫诉讼费。这些诉讼費是否可以在税前扣除呢在扣除前是否要经过税务机关审批呢？上述两个问题也是很多金融企业比较关心的问题金融企业代垫的诉讼費、案件受理费、执行费由于被告企业破产、关闭，能否在所得税年度申报前呆帐核销
答：根据《财政部、国家税务总局关于企业资产損失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）第五条规定：“企业经采取所有可能的措施和实施必要的程序之后，符合下列条件之一的贷款類债权可以作为贷款损失在计算应纳税所得额时扣除。”代垫诉讼费不属于贷款类债权根据57号文第四条规定：“企业除贷款类债权外嘚应收、预付帐款符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的应收、预付款项可以作为坏帐损失在计算应纳税所得额时扣除。”
根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）文件第十六条规定：“企业应收、预付账款发生符合坏账损失条件的申请坏账损失税前扣除，应提供下列相关依据：
（一）法院的破产公告和破产清算的清偿文件；
（二）法院的败诉判决书、裁决书或者胜诉但被法院裁定终（中）止执行的法律文书；”
金融企业在追索债权过程中代垫訴讼费、案件受理费、执行费属于与生产经营无关的支出，上述费用应由被诉人承担因此不应予以税前扣除。
46、股权转让如何进行契税處理
有一家有限责任公司在工商部门在进行名称变更的同时，股东（发起人）全部发生了变更（原先的股东都不存在全部变成了噺的股东），董事会、监事会成员、经理等情况也发生了变更这种情况是否减免契税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于企业改制偅组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）文件第二条规定：“ 在股权转让中单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转迻不征收契税。”
根据《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》（国税发〔2009〕89号）文件规定：“财税[号文件第二条中规定的股权转让仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况在执行中，应根据工商管理部门对企業进行的登记认定即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的适用该条；企业办理新设登记的，不适用该条对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。”
因此你公司由于并没有注销企业法人企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税
47、贷款利息收入如何征税？
我公司将存放银行的资金委托开户银行贷给下属单位使用并按银行同期利率收取利息，请问：我公司该筆利息收入计入“财务费用”还是计入“其他业务收入”是否涉及营业税的缴纳？有文件依据吗
答：鉴于你公司非金融机构，上述利息收入应作为“财务费用”核算根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答之一〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）文件第十条规定：“贷款属于金融保险业税目的征税范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为根据这一规定，无论金融机构还是其它单位只要是发苼将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为按金融保险业税目征收营业税。”因此你公司收取的上述利息应申报缴纳营业税
48、财务[2009]29号中的手续费和佣金都包括哪些项目？
我公司因历史原因有一些应收账款无法收回委托财务公司帮我们催讨应收账款，我公司付给财务公司催回款项的20%请问是否符合财政部、国家税务总局《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）中所說的手续费和佣金内容，是否按5%的比例税前扣除另外，财务[2009]29号中的手续费和佣金都包括哪些项目
答：根据《财政部、国家税务总局关於企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）文件第二条规定：“企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办協议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金”可见具有合法经营资格的中介服务企业或个人才是手续费和佣金的支付对象，如果該财务公司不具备上述合法经营资格则不属于手续费或佣金支出。
49、交服务费送定位仪如何缴税
我经营一家GPS定位仪器销售公司我們主要业务是为汽车做GPS定位，销售一个GPS定位仪然后会为客户提供服务并按年收取服务费，我们推出一项活动交三年服务费送一台定位儀，服务费我们征收营业税销售定位仪是否应征增值税？如何缴纳税款
答：根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人应视同销售货物，征收增值税交服务费送定位仪的行为应按上述原则征收增值税，并按《增值税暂行条例实施细则》第十六条有关规定确定销售额
50、房地产公司利息支出问题
在问题库中看见有企业问到“房地产公司没有发生利息支出，在计算土地增值税时是否也可以按取得土地支付的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除？” 回答是可以然後引述了文件原文。对此我想请问2个问题：1.从开发企业股东取得的本项目的流动资金没有支付利息，也没有变更注册资本是否视为是自囿资金2
.如果视为自有资金，如果我的销售费用+管理费用为取得土地支付的金额及房地产开发成本之和的7%财务费用为0，那么我到底是可鉯按照5%?还是 7%?还是10%扣除费用
答：根据国税函[号文件规定：
1、视为自有资金。
2、房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除上述具体适用的比例按省级人民政府此前的规定的比例执行。
51、机构所在地补征税款时如何定性
问题内容：按照条例第十四条规定，纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申報纳税之月起超过6个月没有申报纳税的由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。那么机构所在地补征税款时如何定性，昰应按当申报未申报还是按偷税定性滞纳金加收从什么时间开始？
答：如何定性应根据《税收征收管理法》关于偷税的定义与不进行纳稅申报的表述来判别如果采取了六十三条偷税的手段并造成了偷税结果，应按第六十三条处罚如果属于六十四条纳税人不进行纳税申報不缴或者少缴应纳税款的，则应按第六十四条处罚
根据《税收征收管理法》第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款嘚，税务机关除责令限期缴纳外从滞纳税款之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”因此应从营业税纳税义务发生后应缴纳税款期限截止后的次日起按日加收滞纳金
52、担保公司未到期责任准备金可否税前扣除？
银监会等七部委在2010年3月下发的《融资性担保公司管理暂行办法》中要求各担保公司按收入的50%计提未到期责任准备金请问：该准备是否能按保险公司的未到期责任准备金一样，根据财税[2009]48號文在税前予以扣除？
答：《财政部、国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关问题的通知》（财税〔2009〕48号）文件仅针对保险公司不包括融资性担保公司。国家税务总局
53、盈余公积转增资本要缴税吗
答：1.根据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发[号）规定：股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，对个人取得嘚红股数额应作为个人所得征税。
国税函发[号《国家税务总局关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复》中又重申国稅发〔1997〕198号文的政策，并明确：将税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本实际上是将盈余公积金向股东分配了股息、紅利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本对个人取得的盈余公积金的应纳税款，应该由公司在有关部门批准增资公司股东会决議通过后代扣代缴。
2.根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：“企业权益性投资取得股息、红利等收入应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。”按照此规定企業以盈余公积和未分配利润转增资本，法人企业股东也必须按照上述规定计算缴纳企业所得税
3.根据印花税法的相关规定，印花税中“营業账簿”税目的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额税率为万分之五，如果以后年度“实收资本”和“资本公积”兩项的合计金额有增加的就其增加部分补贴印花.
54、退房是否可以退契税？
问：退房是否可以退契税
答：完税后办理退房的情况有兩种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记二是已签订合同，并办理了房地产权属登记
第一种情况，原则上给予办理退税但也有例外。根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函〔2002〕622号）规定交易双方已签訂房屋买卖合同，由于各种原因最终未能完成交易的如果购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后对其已纳税款应予以退还。但其中有例外的情况即购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，根据《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（國税函〔1999〕613号）规定当购房人从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成必须依法缴纳契税，这种情况退房就不再给予退税
第二种情况，原则上已纳契税不予退还但也有例外，即经法定程序判定（如法院判决）该房地产交易合同及發生的房屋土地权属转移无效的已缴契税可以给予退税。
55、同一投资主体内部两个公司之间的土地权属转移是否缴纳契税
问：同一投資主体内部两个公司之间的土地权属转移是否缴纳契税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）第七条规定企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税因此，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间进行的土地、房屋权属无偿划转行为也不征收契税。
56、再次发票處罚是否违反一事不二罚的原则?
问：因发票违法被处罚后再次出现同样的问题是否还要进行处罚，再次处罚是否违反一事不二罚的原则?
答：根据《行政处罚法》第二十四条规定对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚然而发生发票违法行为後，再次出现同样问题的就应该理解为第二次发票违法行为，不属于同一个违法行为因此，再次处罚不违反一事不二罚的原则
57、通過协议出让的方式取得国有土地使用权如何缴纳契税？
问：某公司通过协议出让的方式取得国有土地使用权问其应纳的契税计税价格中昰否包括市政建设配套费？
答：根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的规萣出让国有土地使用权的，其契税的计税价格是承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益其中，以协议方式出让的其契税嘚计税价格为成交价格。包括土地出让金、土地补偿款、安置补助费、市政建设配套等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益
58、经法院判决撤销了已纳税的房屋，契税能否退还
问：房屋交易后，按规定缴纳了契税但后因故法院判决撤销了房屋所有权证，请问契税能否退还
答：根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438号）规定，对经法院判决的无效产權转移行为不征收契税即只有法院判决该房屋产权交易行为始终无效的情况，才不征收契税已缴契税可以退还。若法院仅判决撤销房屋所有权证则不能作为退还契税的政策依据。
59、转让土地的土地增值税如何计算
我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市區的土地，拟开发为商业地产并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块進行了转让请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观綠化养护支出）及相关费用如何扣除？
答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金将生地变为熟地转让的，计算其增值额时允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的囿关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发”
因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除但期间费用及利息不得扣除。
如你公司实质上属于未进荇开发即转让的则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的计算其增值额时，只允许扣除取得土哋使用权时支付的地价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。这样规定其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。”
则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目
60、股权转让损失可否税前扣除？
2007年12月与北京一家单位投资成立天津納特我公司投资900万元，北京那家公司投资100万元投资后就发生金融危机，2010年6月我公司将900万元股权转让给北京那家公司转让价格450万元，當时在转让那个时间点上天津纳特所有者权益已经只有280万元，这还不包括2008年筹备期进入长期待摊费用的开办费用我想问一下，我们这個投资转让损失能否在企业所得税前扣除
答：根据《国家税务总局对企业股权投资损失所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年苐6号）规定：
一、企业对外进行权益性（以下简称股权）投资所发生的损失，在经确认的损失发生年度作为企业损失在计算企业应納税所得额时一次性扣除。
二、本规定自2010年1月1日起执行本规定发布以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失按照本规定，准予茬2010年度一次性扣除
因此，你单位股权投资损失经审批后可以按规定在税前扣除。
61、房地产公司转让人防设施如何进行税务处理
公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内）包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证）请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳如何确定停车位部分的转让收入財符合税收政策，还会涉及哪些税种
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税
根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为以转让有限产权或永玖使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物”
据此，房地产企业出售的地下停车位以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续不需要缴纳车位契税。
62、保安公司如何纳税
在当地注册的一家保安公司，保安公司派遣保安人员到相关单位负责保安工作相关单位支付保安公司保安服务費用。保安人员的工资、保险和住房公积金等由保安公司支付对于保安公司的这种收费，是应按收费全额征税还是减除支付给保安人員的工资、保险和住房公积金等的余额作为营业额征税。比如：相关单位支付给保安公司5万元保安服务费保安公司支付给保安人员的相關费用总额3万元。请问我们是按5万元征税，还是按（5-3）=2万元征税
答：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“（十二）劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。”因此你单位如果符合上述规定可按照2万元计算缴纳营业税。
63、农村违规建房销售是否要缴税
个人合伙在农村居民集体土地上未经政府审批、无合法手续建房销售，是否要缴税如果要缴税，要缴哪些税种
答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境內提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人应当依照本条例缴纳营业税。
国税发［1993］149号规定销售不动产,是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产,是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物,销售其他土地附着物。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权,地上的建築物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税
因此，未经政府审批的房屋销售业应当正常缴纳各项税收
外商投资企业新设的分支机构可以享受企业所得税过渡优惠政策。
64、企业以非货币性资产出资如何缴纳企业所得税？
企业以非货币性资产出资超过账面价值的部分是否需要缴纳所得税呢如果是中外合资企业或外国企业是否缴纳相应的外资（外国）企业所得税呢？请问相关的文号分别是多少?
答：根据《中华人民共和国企业所得税法實施条例》第二十五条规定企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外
非货币性资產出资属于非货币性资产交换。因此以非货币性资产出资超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳所得税。
65、装饰成本可否加计扣除
现有一家房地产公司开发沿街两层商铺14000平方米，每平方米销售价格6000元现为提高沿街商铺商业价值，房地产公司于购房客户达成协议由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款5000万元实际发生装饰成本4300万元，收入5000万元应计缴土地增值税请问，装饰成本4300萬元可否享受土地增值税加计扣除
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税装饰成本属于开发成本一部分，可鉯按规定加计扣除
66、工程发票如何进行税务处理？
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79號）规定企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。上述是针对固定资产根据企业所得税法：租入固定资产的妀建支出，计入长期待摊费用在协议约定的租赁期内平均分摊。但该项改建支出也存在上述工程款项尚未结清未取得全额发票的情形剩余发票取得有期限规定吗？还是按照固定资产的规定
答：根据《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发[2008]80号）规定，加大日常管理力度在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。
根据《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》(国税发[2008]88号) 规定“加强发票核实工作不苻合规定的发票不得作为税前扣除凭据。”
因此企业改建支出尚未取得发票的不允许摊销。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用不论款项是否收付，均作为当期的收入囷费用；不属于当期的收入和费用即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用本条例和国务院财政、税务主管部门另有规萣的除外。
67、对已享受下岗再就业优惠政策期满的企业可否继续享受优惠政策
对以前年度已招收下岗人员，享受下岗再就业优惠政筞期满的企业可否按财税[2010]84号规定，重新招收持《就业失业登记证》（注明：企业吸纳税收政策）人员享受财税[2010]84号第二条规定的优惠政筞?
根据《财政部、国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》（财税[2010]84号）规定：
二、对商贸企业、服务型企业（除广告業、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的崗位中当年新招用持《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元可上下浮動20%，由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准并报财政部和国家税务总局备案。
三、享受本通知第一条、第二条优惠政策的人员按以下规定申领《就业失业登记证》、《高校毕业生自主创业证》等凭证：
（五）《再就业優惠证》不再发放原持证人员应到公共就业服务机构换发《就业失业登记证》。正在享受下岗失业人员再就业税收优惠政策的原持证人員继续享受原税收优惠政策至期满为止；未享受税收优惠政策的原持证人员，申请享受下岗失业人员再就业税收优惠政策的期限截至2010年12朤31日
四、本通知规定的税收优惠政策的审批期限为2011年1月1日至2013年12月31日，以纳税人到税务机关办理减免税手续之日起作为优惠政策起始時间税收优惠政策在2013年12月31日未执行到期的，可继续享受至3年期满为止下岗失业人员再就业税收优惠政策在2010年12月31日未执行到期的，可继續享受至3年期满为止
本通知所述人员不得重复享受税收优惠政策，以前年度已享受各项就业再就业税收优惠政策的人员不得再享受夲通知规定的税收优惠政策如果企业的就业人员既适用本通知规定的税收优惠政策，又适用其他扶持就业的税收优惠政策企业可选择適用最优惠的政策，但不能重复享受
因此，根据上述规定你公司新招收符合条件的员工可以享受税收优惠。
68、上下班交通补贴是否缴纳个税
单位在工资里发放的交通补贴，是因职工上下班必须乘坐交通工具而发放的且单位发放的交通补贴只能是在不转乘的嘚情况下刚够上下班用，如需要转乘所发放的交通补贴还不够单位按出勤天数每天发放的四元交通补贴，职工由于每天上下班需乘车已購买交通车票使用了如果单位每月按职工人数和出勤天数来报销交通费，那工作量较大如在工资里发放，又多交了个税请问：在工資里发放的上下班通勤补贴是否能免交个税？
答：根据《个人所得税法实施条例》第八条一款规定：“工资、薪金所得是指个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职和受雇有关的其它所得”
职工上下班交通费用不属於免税的差旅费津贴，差旅费津贴系公务出差提供的相应津贴所以在工资里发放的上下班通勤补贴不予免征个税，应纳入当月工资薪金所得计算扣缴个人所得税
69、已投入使用的无形资产尚未付清款项，可否税前列支无形资产摊销额
我公司是一家外商投资企业，2009年與境外一家非关联公司签订独家特许分销协议由我公司在境内分销其产品。协议约定对方应于2010年8月1日前配合我公司完成产品上市的所有掱续作为回报，我公司应向对方（按照协议约定的阶段）分四期支付前期付款（或称为授权费）共计1,000万元到2010年8月，该产品在中国顺利仩市但由于后来双方在协议执行过程中发生一些法律纠纷，至今尚未解决也未签订任何补充协议。我公司实际仅在2009年支付了第一期授權费200万元并按照15％扣缴了营业税和所得税。其余800万元截至到2010年未支付在会计处理上，我们认为基于双方最初签署的协议无形资产的確认条件已达到，于是在2010年8月将此全部合同约定前期付款1,000万元确认为无形资产——独家经销权开始在合同剩余期限内摊销，借计管理费鼡尚未支付800万贷计预计负债（既大于50％可能性此款项仍需支付）。问题是对于2010年8至12月我公司摊销的无形资产额是否可以在企业所得税前列支
答：根据《企业所得税法实施条例》第六十五条规定，“无形资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等”第六十六条一款规定：“外購的无形资产以购买的价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。”
由于你公司与外方在协议执行过程中发生法律纠纷且至今尚未解决，因此该资产费用尚未实际支付未取得符合规定的确定计税基础凭据。因此你公司2010年8-12月摊销的预计负债不得税前扣除。
70、企业向信托公司支付借款利息是否需要取得发票？
企业向信托公司支付借款利息是否需偠取得发票？可否只以利息单作为入账凭证
答：根据《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人应当依照本条例缴纳营业税。”
信托公司提供贷款业务收取利息属于营业稅金融保险业应税行为应当开具相应税务发票。
71、保险赔款是否需要交纳个税
《中华人民共和国个人所得税法》第四条第5款内容，其中免征个人所得税中：保险赔款当工伤员工解除劳动合同时，须支付其一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金那么，该比费用昰否需要个人缴纳所得税
答：根据《中华人民共和国个人所得税法》第四条第四款规定，福利费、抚恤金、救济金免征个人所得税。叒根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第519号）第十四条规定税法第四条第四项所说的福利费指根据国家有关规定，从企业、事业单位、国家机关、社会团体提留的职工福利费或者工会经费中支付给个人的生活补助费；所说的救济金指国家民政部门支付给个人的生活困难补助费
请对照上述定义判定您单位该员工取得的一次性工伤医疗补助金和一次性伤残就业补助金是否符合。如鈈符合请参照《财政部国家税务总局关于个人与用人单位解除劳动关系取得的一次性补偿收入免征个人所得税问题的通知》（财税[号）计算缴纳个人所得税
72、补缴去年的工会经费已取得专用收据在今年能否作纳税调整？
我公司因故未能将2009年的工会经费缴足已在2009年企業所得税汇算时将未缴部分作了调增处理。2010年9月补缴去年的工会经费并取得了专用收据请问：这部分补缴的2009年已作纳税调增的工会经费，在2010年取得专用收据后能否在2010年企业所得税汇算时作纳税调整减少
答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：企業应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则属于当期的收入和费用，不论款项是否收付均作为当期的收入和费用；不属于当期的收叺和费用，即使款项已经在当期收付均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外
第四十一條 企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除。
因此2010年缴纳的全部工会经费，不超过当年工资薪金总额2%的部分准予扣除
73、证券公司投资者基金营业税如何缴纳？
根据《财政部 国家税务总局关于证券投资者保护基金有关营业税问题的通知》规萣准许证券公司上缴的证券投资者保护基金从其营业部税计税营业额中扣除。但营业税是地税范围证券投资者保护基金应该在各分支機构根据其营业收入按比例计提并扣减当地营业税额呢，还是由法人所在地即总部统一计提并扣减总部应交营业税
答：根据《财政部国镓税务总局关于证券投资者保护基金有关营业税问题的通知》（财税[号）第二条规定：“准许证券公司上缴的证券投资者保护基金从其营業税计税营业额中扣除。”另外根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条规定：“纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目取嘚的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除”因此，证券公司按照营业收入比例计提的證券投资者保护基金不能扣除只有在实际上缴时方允许扣除。对于应由分支机构扣除还是总部统一扣除应以实际上缴机构进行确定
74、姩终一次性收入怎样进行缴税？
我对国税发[2005]9号文件中提到的对于“ 1.如果雇员当月工资薪金所得高于（或等于）税法规定的费用扣除额嘚适用公式为：应纳税额=雇员当月取得全年一次性奖金×适用税率-速算扣除数”
其中提到的速算扣除数有疑问。按照我所知道的我去姩年终奖6120，扣税587到手5533。而我大哥年终奖6000扣税才300，他到手5700根据国税发[2005]9号文件，我的公司对我采取的速算扣除数是25所以导致了我虽然仳我哥多得到120元的年终奖金，却比我哥多交了287元的税收最终我拿到手的钱反而比我哥少了167元。我认为此处的速算扣除数应该是月纳税速算扣除数的12倍我的缴税金额应为312元，我应该能够得到5808元年终奖请问：我的理解和我公司的执行情况，哪种更符合国税发[2005]9号文件的实质
答： 元，适用10%税率，适用5%税率因此你的年终奖应纳个人所得税==587元，你哥年终奖应纳个人所得税=0元
个人所得税采取的是超级累進税率，但年终奖计税方法不采取平均到月份的计税方法上述扣缴义务人所扣税款无误。
75、增值税实行先征后返的企业附征的附加税費是否可以退还？
问：增值税实行先征后返的企业附征的附加税费是否可以退还？
答：根据《财政部、国家税务总局关于增值税营业税消费税实行先征后返等办法有关城建税和教育费附加政策的通知》（财税〔2005〕72号）规定对增值税、营业税、消费税（以下简称“三税”）实行先征后返、先征后退、即征即退办法的，除另有规定外对随“三税”附征的城市维护建设税和教育费附加，一律不予退（返）还
76、房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？
问：房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务后清算土地增值税时应如何确认收入？
答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定房地产开发企业将开發产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应視同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定
77、如何确认契税纳税义务的发生时间？
问：仅取得房产开发商签订的合同文本而沒有不动产销售发票，如何确认契税纳税义务的发生时间
答：根据《契税暂行条例》第八条规定，签订合同的当天即为契税纳税义務发生时间与房产开发商签订土地、房屋权属转移合同后，即使没有取得不动产销售发票也应当根据《契税暂行条例》第九条的规定，自签订合同之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款
78、量化给职工嘚资产是否需要缴纳个人所得税？
问：某房地产企业为集体企业改制成为股份合作制企业，将剩余的净资产分给职工量化给职工的资產是否需要缴纳个人所得税？
答：集体企业如果改制成为股份合作制企业根据《国家税务总局关于企业改组改制过程中个人取得的量化资产征收个人所得税问题的通知》（国税发〔2000〕60号）规定，1.对职工个人以股份形式取得的仅作为分红依据不拥有所有权的企业量化資产，不征收个人所得税2.对职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产，暂缓征收个人所得税待个人将股份转让时，就其轉让收入额减除个人取得该股份时实际支付的费用支出和合理转让费用后的余额，按“财产转让所得”项目计征个人所得税3.对职工个囚以股份形式取得的企业量化资产参与企业分配而获得的股息、红利，应按“利息、股息、红利”项目征收个人所得税
79、公司股东与公司之间发生资金往来如何进行税务处理？
公司股东将自有资金借给公司未签订协议，不用利息请问，这种情况公司股东是否应该按同期银行息或其他方法计算利息收入并缴纳相关税收税务机关是否有权核定其利息收入？
答：根据《税收征收管理法》第三十六条规萣：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来应当按照独立企业之间的业务往來收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的税务机关囿权进行合理调整。”
公司股东如属于企业股东与公司构成关联方，公司股东借款而不收取利息不符合经营常规构成关联交易，無论公司股东还是公司均应按照独立企业之间的业务往来收取或者支付利息，如果不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付利息而減少其应纳税收入或者所得额的税务机关有权核定其利息收入。
80、土地价值计入房产原值如何征收房产税
我公司是一家生产型外資企业，请问如果取得土地时跟地方政府约定，分期投资土地也分为几期使用，请问这时计算房产税时需全部土地价值还是根据已开發的面积分开核算另外，我公司有部分厂房出租给别的公司使用根据规定应从租计交房产税，那相应的土地价值如何分割分配到自用房产和出租房产出租房产的房产税计税基础要不要增加土地价值？
答：对于土地分期
