主持人：各位地产界、新闻界、酒店界的朋友早上好，非常欢迎大家参加由搜房主办的广州酒店地产高峰论坛的活动今天来参加论坛的特邀嘉宾，他们分别是：

　　搜房网广东公司的总经理谈国栋先生；勤天集团董事长王硕朋先生；徐永胜先生；中旅华夏刘伊林先生；李虎先生、周为吉教授、潘红缨女士、邓秀丽女士、莫柏森先生、向阳先生、吴华康先生、黄韬先生文志坚先生，郑隽宸总经理、地产专家韩世同先生以及来自银行界的各位朋友，他们是汇丰银行嘚黎伟毅、高志强、杨树林先生同时感谢新闻界的同行为这次活动增光添彩，！

　　广州是中国房地产发展非常成熟的地区之一很多房地产的模式也诞生在这个热土上，广州的地产界和酒店界联合打造了很多强势品牌今天我们在这里隆重举行2007年广州酒店地产峰会，以這个为契机共同探讨如何把地产和酒店更好的融合在一起，现在有请广州搜房总经理谈国栋先生发言

　　广州搜房网总经理 谈国栋

　　谈国栋：我代表搜房热烈欢迎今天到场的嘉宾、开发商、代理商、各位朋友！搜房在月底就8周岁了，在广州举行这样的论坛搜房考虑嘚是“商业+地产”，“旅游+地产”“教育+体育+地产”之后，“酒店+房产”的浪潮席卷全国广州酒店地产的概念已经铺开。
　　酒店地產扮演着住宅管理的角色尤其是地产方面，我们直接引进酒店的管理公司物业管理由酒店管理，各种概念引入到项目中在广州不少開发商用各种方式进入酒店地产领域，在国内外有非常著名的酒店公司瓜分广州酒店业的市场其中富力地产、合生创展、碧桂园、城建集团、番山集团等公司已经进入了酒店业的开发，还有很多国外知名管理企业像香格里拉、雅高、万豪、索菲特、凯悦、喜来登等连锁國际品牌进入到广州。酒店地产是一种投资大而且回报周期比较长的经济模式，而且高星级的酒店投入回报在10年以上作为地产商为什麼进入到这个市场？今天想跟大家探讨这样的话题
　　地产企业进入酒店业有很多原因，一个是土地稀缺第二是行业竞争力越来越激烮，地产进入其他行业也是必然选择对于上市公司来说，尤其是广州几家大的上市企业需要保持持一定的开发比例，对于长期收益的公司引入酒店的概念既为公司带来品牌效应，也为业主带来附加值可谓是双赢。同样在投资上酒店地产商等等我们非常清楚，这个產业背后的升值潜力以及酒店企业项目给区域带来的价值都是非常巨大的
　　根据搜房的研究机构——中国房地产指数研究院的数据发現，在未来10年内从2007年到2016年，中国旅游行业的增值估计在8%左右同时从国外进入中国旅游的人数估计在1.4亿。所以这么巨大的商机给中国酒店行业带来很好的市场预期。不难看出酒店资金回收虽然慢一点但是后劲比较强劲。这也是地产业进入酒店业或者是跟酒店业结合嘚原因。酒店目前依附在旅游业当中为不同的人提供服务。但是酒店并不止是旅游业同时跟行业紧密联系在一起。现在在广州酒店式公寓大量进入市场，一方面解决了特殊人群的居住需要尤其是高端商务人士，另一方面跟酒店原有的客户进行结合尤其是在酒店长期包房的客户，如果地产商与酒店达成协议接受酒店的概念，同时聘请酒店专业人士管理酒店式公寓不仅是酒店式公寓，同时为酒店業达成双赢
　　从目前的角度看，酒店业还处于依附的角色酒店业的新发展和房地产结合是很好的尝试，像华夏酒店都跟本土的开发商进行经营上的合作这些很好的尝试在广州地产业已经有很好的开展，但大体上看是探索和摸索的阶段今天在这里举办论坛，把酒店業的人士房地产人士聚集在一起碰撞智慧的火花，为这个行业提升和升级提出可持续发展思路今天搜房在珠三角地区对本次活动进行哃步直播，在珠三角搜房有七个城市的分站广州、珠海、佛山、东莞等等。谢谢大家！

　　主持人：今天的广州酒店高峰论坛是以嘉宾演讲嘉宾互动的形式进行。下面非常荣幸有请王硕朋先生聊一下勤天集团在这方面的优势和长处有请勤天集团王硕朋先生。

　　勤天集团董事长 王硕朋

　　王硕朋：尊敬的各位嘉宾女士们、先生们、朋友们，大家上午好！
　　今天我们欢聚一堂共同总结酒店地产开發经验，探讨其未来的发展方向酒店地产的出现不是偶然，是市场力量推动的结果酒店地产的每一步发展都和无形市场之手牵引推动、密切相关。因此从市场出发才能寻找到酒店地产发展经营新方向，才能创造出酒店地产的蓝海
　　酒店地产发展到今天形式很多，潒公寓式酒店等等最常见的是酒店式公寓，可以和普通住宅一样按套销售但配套销售按照酒店来实行同酒店统一运营，集住宅、会所於一体从目前来看，投资是主体与酒店相比，多了家的温馨尤其是兼并了酒店和住房的尝试，并受成功人士青睐
　　酒店式公寓帶动着新的需求和新的市场空间，当越来越多的企业进入这个领域越来越多的酒店式公寓推进市场的时候，我们发现，这片蓝海海洋甴于竞争变成红色商务人士增长远远赶不上酒店的增长。面对挑战我们需要做的是拓展已有的产业边界，开创新的蓝海
　　一直以來，企业都是从商务人士的需求出发开发经营酒店式公寓，当我们的目光关注到投资客户时是否有想到，在他们之外还有更多的新鮮市场，还有更多的客户也会为酒店式公寓买单答案是肯定的，和投资相比自住更重要。普通的物业管理服务已不能满足他们对高品質生活的要求酒店式物业管理服务走入千家万户，正是酒店地产如蓝海的市场他们自住家庭，更会考虑增值
　　自住的目的在未来某一个时候可能会注入投资的要求，构筑一套具有自住又具有投资功能的住宅才是最好的方案开发商要努力做出回应，才能做出更好的市场变化实际上，产业不断的进步不断的演化，只要想到多方面的市场我们就要冲出红海，发觉新的商机创造出一大片蓝海，从洎住客户的市场出发开发出又适合投资、又适合自住的房子出来。我们的产品不仅是投资者的宠儿也是家庭自住的明智选择，要做到魚与熊掌兼得是非常不容易勤天E品上馆与琶洲会展中心一面之隔，从47平方米的一房两厅到190平方米的房子有多种户型，提供一流的物业管理服务它提供的68项尊贵服务，满足商务人士的多种需求及广大家庭对高品质的生活追求让我们看到酒店地产的一大片蓝海。开启广州人的酒店·家·生活，这是我们的理想，也是酒店地产开发新的方向谢谢大家。

　　主持人：非常感谢勤天集团的王总给我们带来勤天集团产品的情况下面有请周为吉教授聊一下酒店和地产的形式。

　　广东工业大学公共管理系主任、教授 周为吉

　　周为吉：非常高兴參与这次的高峰论坛我的题目讲的是“酒店式物业管理前景、现状、问题、以及预测”。
　　首先讲一下我们的前景酒店式的物业管悝在广州推广大有前景，为什么这么说一个是市场的需求，现在搞市场经济什么都要靠市场市场经济有广大业主，他需要相应的物业管理服务
　　第二，广州已经逐渐向大都市迈进每年来广州商旅的人士非常多，居住在广东外来人士有100多万据我了解，在天河的高檔楼盘出租的价值像珠江新城的190平米的房子一个月2.5万，这些人士越来越多对酒店式物业服务的需求越来越大，我们做酒店跟做一般的尛区完全不一样成本也不一样。
　　第三需求，是国家政策的需求大家知道，国家的宏观调控要求城市建小户型的住宅占七成小戶型，面积小主要考虑到土地资源优先，我们造房子的时候会造出精品的房子出来所以，这里急需引进酒店式的管理现在3.15投诉最多嘚是物业管理，如果是酒店式的物业管理这个矛盾就能解决。做酒店对服务的投诉不多大部分是硬件的投诉。在广州或者国内其他嘚城市，很多的不是硬件而是软件服务，如果在广州建高档的楼盘小区推行酒店式物业管理，这种问题将会减少
　　第四，就是企業自身发展生存的需要现在各行各业的竞争非常激烈，哪里有钱挣哪里有生存的空间大家都往里钻，增加开创新天地我们跟酒店式粅业管理结合起来，进入高档社区这是很好的方法。
　　物业企业怎么创新主要是观念、产品、服务或者是经营模式的理念。最后我們的需求是高档公寓式的住宅或者是别墅，我们现在推出酒店式管理的不是低档楼盘刚刚王总讲的，都是位置比较好档次比较高的哋方。大家知道琶洲会展开出之后周边小酒店的价格都增长了很多，平常大概是80元-120元左右而到会展时是800元-900元，从这里看我们的前景是非常好
　　目前我们管理问题还有很多问题，比如说上海楼盘推出了酒店式管理但是效果不是很好。我们知道华夏也是酒店式管理峩简单说一下一个观念上的问题。
　　第一个是业主和使用者不习惯住里面，他觉得价格比较贵
　　第二个，是物业管理从业人员服務意识还不到位不像对酒店的客户，项目很好我就是全心全意为你服务。物业公司也做了培训和讲座但是他们的态度还是没有酒店仩的服务好。
　　第三个是政府政府也要大力支持，政府做决策主要是专家的意见，在广大市民的支持下写下来媒体要广泛宣传，政府接受之后大力推广这非常好，大家都知道当房子维修出了问题，我们的高档楼盘过了几十年之后维修管理也是一个问题
　　第㈣个，是收费定价的问题我们推出酒店式的物业管理，跟一般的物业管理收费不一样价格怎么定？一直是政府和业主头痛的问题现茬广州都是业主委员会跟物业管理公司谈。但是也谈不好怎么弄，物业管理定价方面也是一个问题
　　第五个，是服务上的问题刚剛讲了，酒店式物业管理跟酒店管理是有本质的区别他们的服务对象都是人，但是人不一样有的是流动的，有的是常住的服务的内嫆怎么规范？而这些服务推行起来很难
　　第六个，是把物业管理进行管理在设计施工时，硬件怎么考虑现在都知道，90平方占70%以上有些开发商都在动脑筋，一个要满足国家政策另一个要满足市场需求，在这种情况下要做户型设计推出酒店式物业管理，我们在设計、配套上都要进行讨论
　　第七个，酒店高档公寓租得比较少卖得比较多，而我们平时讲的酒店式管理都是收房租开发商开发之後，尽快让资金回笼怎么把短期的利益变长期的利益结合起来。
　　能解决的办法第一是广泛宣传，现在政府都重视专业人士的意见在座的物业管理，新闻媒体开发商都应该宣传报道，引起政府的重视今天通过这么多媒体的宣传、讨论我觉得非常好。通过宣传之後让广大业主了解我们以及我们买的房子。花这么多的钱住要住几十年，管理很重要越高档越好。同时引进国内外其他城市其他哋区商旅人士，了解广州有这样的小区有这样的楼盘，这样的话才能跟酒店业有竞争但是广州不怕，因为酒店的入住率还可以接下來就是人员素质的提高和服务提高都要挖掘，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢周为吉教授非常系统的探讨酒店物业管理的问题下面有請李虎先生发言，谢谢

　　南方都市报专刊部主任 李虎

　　李虎：做为今天的协办单位，我谨代表南方都市报在此感谢东道主王总和谈國栋先生
　　一直以来，南方都市报同其他的媒体一起推动城市新锐、向上、良好产业空间的舆论指向今天的主题是“2007年广州酒店高峰论坛”，我个人理解可以分成两个点第一个点是酒店产业，第二个点是房地产业在这两个产业当中，我们的命题有了侧重酒店是峩们这次论坛的重心，谈到酒店产业必然离不开另外一个关系，也就是媒体上弘扬的GDP经济数据
　　而事实上，中国绝大部分家庭或者個人普遍的一种感受是这样大部分的人所理解生活水平有着逐年上升的趋势。在这样一个背景之下生活的附加产品，包括旅游产业包括消费、饮食消费其他的消费，这个比重会逐渐增加而比重的增加必然带动关联的产业链上涨，像旅游产业、酒店业酒店业是旅游產业中重要的一块，我们所理解传统意义上的酒店产业分为几类在这几类中目前有两类酒店过得最幸福，第一类是高端的五星级酒店現在甚至有酒店号称7星级，高端五星级以上的酒店在硬件相当的前提下，绝大部分都是风声水起
　　另外一个活得很滋润的酒店，也昰最近2-3年突飞猛进的经济型酒店一个是高端，一个是中端偏下中等酒店，3星级左右的酒店基本是惨淡经营维持都很困难。这是传统酒店业两极分化的趋势作为酒店式公寓，他们不同于传统的酒店首先，酒店公寓又是传统酒店的一部分同时兼具住宅、酒店式公寓，比起传统的酒店不会有这么多客流的变动酒店式公寓稳定性提供住宅区，很多高档住宅租给境外人士或者是商务人士比起住宅来讲，酒店提供更强的服务和管理
　　在这种情况下，酒店式公寓的稳定性让顾客有了更踏实的感受，相对于住宅产业来讲又提供了更哆服务的附加值。但是酒店公寓是否是一个产业能不能把酒店公寓的新型形态当成产业来看待，我印象中听到一种提法当一个行业营業达到10个亿的销售额，这个行业可以成为新兴的产业这是我听到的一种提法。目前我不知道酒店公寓是否能够达到10个亿的销售作为酒店公寓新型的产业，未来一段时间是否会成为新的产业出现可能也要看最近这几年酒店公寓行业的发展速度。
　　6月15号南方都市报二手房有一块做租赁报道它的主题是“外籍租客，逃离老城投奔新城”，这是很明显的趋势最近两年境外租客从老城区转移到天河区，轉移到新型区域这种趋势非常明显，而且我们可以预见到在未来的2年或者是若干年之内，外籍租客会越来越集中扎堆在新城区或者昰广州的CBD商业区，这些区域能够提供到的高素质酒店和高素质公寓他们会决定未来广州酒店业高端住宅业的身价。
　　在这里我也谈叻一些，对酒店公寓未来的空间和前景我们觉得它可能需要2年、3年，在广州扎根的酒店公寓新型产业需要自身努力的成绩，作为境外荿熟的产品放在国内是否会落地生根发扬光大，是否有更广阔的前景这一切都需要酒店公寓产品自身的努力。今天我们高兴得看到高端的星级酒店把他们的管理经验代入到酒店公寓的新兴产业中去，我们做楼盘商家投资是可以做到的，但是管理和软件不行服务和管理方面就像周教授所提到的，还很不足这将是未来竞争的核心和观念，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢李虎先生的发言下面有请談国栋先生主持下一环节的对话交流活动，有请谈国栋先生！

　　谈国栋：我们现在进入酒店地产高峰论坛的第二个环节参与我们整个環节的有开发商，代理商还有其他嘉宾：勤天集团董事长王硕朋；番山集团的莫总；珠江实业的潘女士；韩世同博士；城建逸泉大酒店的鄧秀丽女士；华夏酒店的刘总；还有周为吉教授向经理，代理商邀请了合富辉煌的总经理中地行的郑隽宸先生等。

　　中旅华厦总经悝 刘伊林

　　我们有四大话题：第一话题就酒店进入广州。第二为什么有这么多地产的企业进入酒店业。第三地产与酒店结合的探討。第四酒店地产方式的投资价值体现。

　　广州的酒店业经历了80年代的辉煌80年代是我们广州地区酒店行业高速发展期。当时我们囿花园酒店、白天鹅酒店、东方宾馆等在全国都值得广东人骄傲的酒店经营的项目。过去了黄金的时候对于我们的广州酒店业，很多媒體也好从业人员也好，都认为我们已经跟不上北京、上海、甚至是东莞地区一些酒店经营目前，广州酒店业状况怎么样我们想邀请華夏集团的代表来谈一下他的观点，有请刘伊林先生！

　　中旅华厦 谢宝定经理

　　谢宝定：中国的经济急剧上调房地产业发展经历了甴小规模房地产品牌的企业的发展，许多具规模、吸引力的发展商知名品牌都在里面随着大型房地产项目日益完善，人们追求生活质量樾来越高对住的环境以及物业管理增值、保值的期望与日俱增，这也是我们向往的产品要的目标
　　归根结底，通过房地产的开发帶动其他产业迅速提升和丰富其他项目，在企业提供产品的过程中享受到另外的精细化管理软件。
　　华夏大酒店是多年来追求个性化垺务的高星级酒店我们没有超豪华的设备，但我们给客户个性化服务这是我们骄傲的地方。酒店是收房租的物业物业是收管理费的酒店。两年前酒店在商务楼中成功设置了商务俱乐部，他们以“贴心的私人管家式”的服务受到各界商旅人士的追捧，在此为我们留丅了成功的基础华夏的精神专业过人，这是我们在服务上的座右铭
　　勤天E品上馆是勤天集团投资的高端公寓，从产品到装饰都充汾说明了开发商要给业界带来新的概念、新的启迪。正因为是英雄重英雄我们和房地产走到一起，我们为理想而追求同一个产品我们囲同站在这个展台上，说明我们对业务、业主负责这种负责我们通过专业的物业管理，将人们的需求进一步转化为服务的准则我们也貼近市场，贴近高端产品的需求这里我们会提供68种以上的物业服务项目。这是勤天E品项目对客户的承诺也是我们与众不同的地方。勤忝携手我们不单为了宣传而是我们将管理酒店的成功经验转换到物业上，我们将按照酒店的服务水准实施24小时的专业管理住客的衣食住行，导游购寻都可以在勤天E品馆项目都能得到表现在勤天E品馆项目上，我们的服务人员每一个操作尽可能人性化和环保，谢谢！

　　谈国栋：下面请城建集团的邓小姐听说你们是想一年开发一个星级酒店，请您谈一下你们怎么看待这个空间

　　城建集团逸泉大酒店公关主任 邓秀丽

　　邓秀丽：一年开发一个星级酒店，是目前越秀城建下的目标为什么进入酒店业？就像谈先生说的土地资源越来樾少，必须在原有的土地上令房地产增值星级酒店模式的进入可以使整个楼盘价值升值，任何一家公司都可以达到硬件的标准投资资金就好了，而软件和管理是未来房地产需要考虑的核心所以，我们酒店在未来发展方向是每一个楼盘都会有配套星级酒店式管理，不咣是住宅舒适而且非常具有投资价值，谢谢

　　谈国栋：下面我们请珠江实业潘女士，珠江实业同样也有一个酒店管理的公司我想聽听潘小姐对目前广州市场的看法。

　　珠实集团营销策划部经理 潘红缨

　　潘红缨：我们属下有一个酒店管理公司但是之前我们也没囿把房地产开发和酒店业结合在一起。在去年建设的文马路好世界公寓推出来就卖得很好，那个项目也是珠江酒店管理公司进行的后期管理今年的9月份在滨江东有一个公寓推出，酒店管理可能会偏重于租我们的项目是服务式公寓，其实也是有酒店管理在里面，但是峩们会偏重于长租客的管理软件和服务方面的代入，对酒店的升值保值有很好的作用珠江实业集团也是在探索的过程中，谢谢

　　談国栋：下面请著名专家韩世同先生谈一下您对于酒店业市场空间的看法。

　　著名地产专家 韩世同

　　韩世同：80年代是广州酒店业发展嘚高潮之后长达10年一个五星级酒店都没有建，现在突然有几倍的建建是比较容易，因为市场很繁荣互相能够结合得很好，可能需要市场的考验高端的很好，低端的也可以但是，中低档的未必有这么好我们现在广交会不仅是拉动酒店业，而且拉动整个广州的发展广交会对广州的发展贡献相当大。
　　现在酒店服务设施成倍增加市场是否会成倍增加？这有一定的问题王总也提出打造蓝海的策畧，这个创意和想法非常不错他提出把酒店管理引入自住的楼盘，现在看起来具备兼容性。
　　现在很多酒店管理还是侧重于旅游业嘚服务像公寓方面的概念，还是对商务人士的提供如果转到长住人口上，市场是否能够接受可能需要大量的引导，或者是扶持培育。包括跨行业的管理等等方面这方面也要做研讨，对我们将来真正尝试和推进有促进作用因为现在还没有看到成功的楼盘，包括国外把酒店式服务放在普通的楼盘现在把酒店管理放在服务型公寓，这肯定是成功是很好的操作模式，我也希望大家多探讨研究。华夏也讲了68项服务在普通社区需要哪些？如果不需要的话可能是服务过剩，如果服务过剩业主也要为此买单可能也是问题要换个角度思考，谢谢

　　谈国栋：番山集团在番禺是比较有实力的集团，在广西也有酒店你们对广州酒店业的发展有什么样的研究。

　　番山集团副总经理 莫柏森

　　莫柏森：我们的集团正往这个方向走盖星级酒店，旁边也要有公寓也在探索这条路，听了这么多专家的发言我们有很大的体会，在广州精品的公寓、设计和管理公司，投资商投资过程和聘请管理公司的过程是提前大家探讨还是开发后想好哪一家公司就请哪一个公司？我想请教一下王总
　　王硕朋：我们的市场定位是酒店公寓的方向，我们做设计规划时和很多酒店集团嘟有接触，像华夏酒店管理公司也包括新加坡一个管理公司进行了出接触，听了他们很多专业性的意见尤其是规划和配套方面加入了鉯后投资者自住客户的需求。刚刚韩博士官网也讲了大家都认可酒店式，认可公寓对楼盘的保值和增值是有很大的作用现在的土地资源比较紧张，尤其是老城区建好之后，我们在物业管理上、服务上不周到物业建几年之后，就贬值了我们利用星级酒店管理可以做箌保值、增值，引进星级管理模式之后是否会增加费用的负担？比如说华夏提供的68项服务大家觉得服务很多，包含了所有商务人士茬24小时，只要他想得到需要的服务都有，我们基本有20项为普通的客户和商务人士所需要的当时，华夏提出这种服务我们也反复探讨，技能提供优质的服务又能使客户承担这样的成本，我们提供了菜单式的服务20多项的服务是可以满足商务人士的居住和长住客户的人。听了韩博士官网的语言我们也有很多思考。

　　不是转载了人家的资料，自然应该标明人家的地址

　　谈国栋：新发实业在广州東站有酒店式管理的公寓项目，向总您怎么看个市场

　　新发实业副总经理 向阳

　　向阳：我们之前做的都是房地产项目，下面我们将會推出酒店式公寓的项目各位专家和开发商都提了很多酒店式公寓的前景和市场，还讲了很多提升管理的方方面面我谈一下对项目定位的看法。
　　正如周教授谈到的在目前，酒店式公寓的产品定位最关键还是地段一定要有好的，适合的地段做产品像王总选择的琶洲这个地方，它也是有它的特点我们在火车站东站选择了这个地段，中信写字楼聚集了大量的高端商务人士同时又是广州的交通枢紐，对广州市的辐射都是相当强同时它又近邻着火车东站，我们认为是近邻着香港出门一个小时就到了九龙，我们觉得很适合做酒店式公寓有了这样的定位，加优秀的硬件和优秀的酒店式管理配合我想能够为市场提供比较好的产品，我们也是刚刚接触接下来我们丅午还是要去王总的项目多参观一下。

　　谈国栋：地产商提供硬件支持酒店服务相当于软件支持，这两个产业结合之后就纯粹的住宅来说，肯定在经营模式和操作手法上有不同今天有三大代理行的代表，合富中原和中地行。他们对我们的地产商做了很多服务我們邀请三个行业的嘉宾，以你们的角度来看从住宅到酒店式公寓的模式怎么跳跃

　　合富辉煌 ：酒店地产也是比较重要的部分，我们看箌几个大发展商包括富力、越秀城建一早都在酒店地产方面有涉足，近两年我们也看到实力型的发展商像天龙等等，他们旗下的开发嘟包括有酒店地产的产品广东的发展商都比较实在，在商言商大家肯定看到酒店业或者是酒店相关地产发展的空间，他们才把一部分嘚资源投入到酒店里面
　　从宏观讲，08年奥运会的开始像广州的亚运和会展的发展也为酒店业提供比较大的发展空间，广州几种类型一种是比较纯粹的酒店项目，比较多的是酒店+办公合景跟其他的物业签了合作的协议，都是酒店+公寓+办公的产品
　　另外一种，是酒店式的公寓像王总建的勤天E品上馆项目，一开始发展商在酒店公寓方面想很多产品的项目开发理念、对外形象都有比较好的包装概念，我们的项目跟王总合作两年以上的时间这个项目是在市场上比较吸引的项目，因为他们跟华夏的合作有68项服务24小时专业物业管理，这跟现代住宅或者是半途改成公寓的产品相比优势比较大我们是相当于某种产品，在投资上也是非常吸引的我们必须提到广州这两姩的市场和形势，我们接触过很多楼盘发现有不少的买家，在广州市区也逐渐会有这种趋势要不是非常贵的物业，要不是在周边比洳说花都、罗岗、南沙、市中心优质产品还是很吸引人，下午流程也有到现场参加的过程如果到现场看的话，感官会更加直接谢谢。

　　谈国栋：有请中原地产的黄韬先生

　　中原地产项目部总经理 黄韬

　　黄韬：酒店业已经发展10年了，有一句非常熟悉的话给你一個五星级的家，中国房地产发展10多年的时间将来的房子怎么才算好？舒适其实没有标准。我们不是发达国家也没有对比。一般的人思维当中酒店有四星级、五星级，四星级和五星级就代表着酒店的档次有参考的标准，包括我们现在做的项目发展商业的项目，它嘚装修和设计跟他们设计公司谈，怎么才能高档?他们最直接的方法就是到世界各地出名的酒店感受一下，住一下看一下他们怎么做。给一个参考
　　我认为酒店和地产已经结合在一起，但是当时是概念性的目前走出来了，而且实实在在跟酒店公司合作实实在在參考顶尖国际型的酒店设计，把他们融入到住宅当中我认为酒店地产有两个观点；一，未来投资以自住的地产是其中主要的分支和发展方向客户需要自住和投资结合起来。二在自住与投资相结合的物业当中，酒店这一型的物业是其中重要的选择之一可选在酒店物业仩面。
　　关于酒店地产还要补充一个问题，广州的市场上发展到什么程度怎么适合本本地的市场，需要思考在美国、英国，高端酒店住宅是以租赁为主他们有一批高端客户集中在酒店公寓中，他可以接受长期10年、20年租赁的形式来完成住宅的功能但是在中国，我們研究过日本、香港高端酒店住宅成功率很低，为什么特别是是中国，买房子是必须的我们为什么要租?10多年暴发户很多，突然财富嘚增长很多这批人对于租用这样的物业很难接受，日本也一样在广州市场建高端的酒店和产品投资和租赁的客户需要考虑，我觉得未來的8年、10年会比较少但是怎么发展，怎么走还需要思考。外国的概念、消费思维不一样但是可以引导，或者是在发展当中找到适合峩们的道路我觉得也要冷静的对待，谢谢

　　谈国栋：谢谢黄韬先生把亚洲华人市场跟国外市场的对比，下面有请中地行的郑总

　　广州中地行房产代理有限公司副总经理 郑隽宸

　　郑隽宸：非常高兴参加今天的高峰论坛，酒店地产的概念比较广我自己认为酒店地產有三个方面的特征：
　　一，纯粹的酒店这种形势承担的资金量很大，但是对集团的长久回报有稳定的支持
　　二，在广州目前不哆见在中国大陆也正在开始发展，在中国大陆也就是产权式酒店他将地产物业产权分散，然后统一经营这是强制性经营态势。我想茬未来也将成为酒店地产在广州的发展分支
　　三，我们建一个物业出来它是采用酒店经营管理公司为它进行长久的经营服务，我想2-3姩在广州已经出现这种情况到现在已经有很多的物业采取这样的形势经营。
　　物业能否在交付之后兑现在销售期间对小业主投资回報的承诺，享受服务经营的素质这方面大家也要拭目以待。
　　勤天集团开发了E品上馆后期开发商考虑得很多，采取华夏酒店进行管悝这对投资是最有效、最稳定的保障，从它的地点、产品的独特性后续经营管理来说，会获得市场认同广州很多酒店式公寓服务型公寓也好，这种公寓已经进入了交流期、试用期用2年的时间，大家也可以看到差异在哪里物业交付使用，服务和投资能否兑现这对峩们在日后广州酒店地产业发展很好的参照，也是很好的经验这是我对酒店地产的观点，谢谢

　　谈国栋：谢谢郑总，广州的地产商囷酒店结合的模式今年物业的交付使用之后将会集中体现，当中会出现很小问题今天有这么多的地产商坐在这里，请谈一下进入这个市场你们的优势是什么？同时关于酒店业的变化你们有什么样的观点下面有请王总给我们介绍。
　　王硕朋：刚才很多同行和专家对酒店地产发展趋势进行了讨论酒店跟地产结合是经常见的，国家政策宏观调控时土地价值越来越高，越来越珍贵怎么把房子做出来の后保值、增值，大多数人谈到投资回报问题我房子买回来之后，10年的租金是否合适从整个世界的物业发展看，短期内尽管房价有下降但是从10年的周期看，房价持续走高在保值、增值从投资回报上，不仅是以每年的租金分我们要想10年之后，房子的价值到底在什么樣的高度从这个价值讲，酒店管理的引进对物业的保值、增值起到很大的作用。
　　勤天E品上馆选择酒店管理公司也做了很多思考當时有一个公司也对我们很有兴趣，后来为什么选择华夏管理公司进行管理呢主要是取决于自身项目的定位，我们的项目离琶洲会展中惢比较近我们知道华夏大酒店有50年的历史，跟交易会同期成立的每年两个交易会期间，华夏大酒店的客房都爆满我们酒店公司经营管理，不仅是服务上还有其他的优势，比如说客户渠道像我们小户型大部分是投资顾客做投资工具购买，引进华夏大酒店之后提供恏的管理经验，通过50年所积累客户的渠道进行直接的引进使得我们的投资客户有很强的保证，这也是我们当时选择华夏很重要的考虑
　　谈国栋：请周教授谈一下，地产商对酒店业的发展带来什么样的推动
　　周为吉：我听了王总的发言，定位、选择合作伙伴确实很偅要考虑得很周到，因为海外的客人来之后都在华夏酒店住而且每次都是爆满。我在想一个问题我们建完之后，王总将来经营的理念是什么出租还是出售？是一部分出租一部分经营有一个好的酒店式管理，通过租赁的形式为业主提供服务还是为你自己业主是否能够接受这个东西，肯定是一部分租一部分售。这个政策的决定对将来有很大的影响如果是光租的话，真实的收益如何现在国家的政策规定了预售证的问题，不租能行吗这个问题是要注意的。我如果是小业主我买了房子不住，拿来投资你们怎么办？经营上是怎麼做这也是问题。

　　谈国栋：这么多的开发商抢酒店的经营华夏觉得对你们有竞争吗？
　　谢先生：有竞争才有进步
　　谈国栋：大量的酒店业将会投入到广州市场，你们怎么看待这种现象广交会对广州的酒店会产生什么样的变化？
　　谢先生：整个广州地区的愙源市场非常看好因为市场不断发展，才有这么多酒店或者是其他的房地产进入酒店业。现在很多五星级的酒店在落成开业随着客源市场不断的增加，我想越来越多的酒店也是非常好的事情
　　谈国栋：我们在全国有很多分公司，经常出差广州地区跟上海、北京哃等的城市相比，酒店的价格包括是入住率跟这些城市有一点差距，为什么广州会出现这样的问题在这种状况下，是否会影响到下面嘚酒店开张呢
　　谢先生：从旅游业看酒店业发展，广州是“起得早醒得晚”，上海北京地区是“起得晚，醒得早”因为同行的競争，房价比上海、北京有一定的差距香格里拉是国资品牌的酒店，房价一直处于1000左右的价格如果这样发展下去，我觉得是非常好的倳情
　　谈国栋：把市场的价格不断的抬高。
　　谢先生：我们现在的展会客源都非常多华夏有600多个房间，每次展会开始时客源率達到85%以上，比如说发展家居展这些会议都占据世界性的展会都在这里发展。所以客源是非常多。之前广东地区是一个过路的客源比较哆随着整个酒店业发展，客源的市场不断的看好

　　谈国栋：谢谢。请开发商城建集团邓小姐现在开发了几个城酒店？
　　谈国栋：现在面对的问题是什么
　　邓秀丽：我们面对的问题很多，我们新开了一个酒店大概是3个月，我们一直在摸索玉泉国际大酒店作為城建集团经营酒店的试点。如果这次的投资和经营是成功的我们把整套管理拷贝到后面的酒店，我们面临的问题和同行是一样的客房率、价格、旅游市场结合，当地旅游产品结合都是需要继续摸索的
　　谈国栋：需要摸索适合自己的酒店经营的方式？
　　邓秀丽：對这是房地产自行经营酒店的经营模式。

　　谈国栋：现在有很多地产嫁接我们的酒店其中有一种模式投资型产权也好，包括会展加叺酒店的软性服务酒店软性升级之后，对价值提升是非常有作用的除了开发商，代理商专业人士外，还有很多同行的朋友现在是股市旺，楼市旺银行的都是专家，我们今天邀请这么多的银行专家对物业请你们谈一下你们认为未来价值提升的前景是什么样？我们囿请汇丰银行的代表

　　汇丰银行代表：大家好，我来自汇丰银行今天的题目比较新，有幸参加聚会听了很多专家见解我有一些问題请教。
　　有一些专家提到关于公寓式酒店客源的来源是一个关键点。勤天这个项目与华夏的合作可能会带来客源的优势，这个优勢是具体怎么带动譬如说是把展会的客源进行转移马？
　　珠江新城也有加入这个项目他们在全国有网络带动客人在这里做租赁的方法，接下来项目运作是什么模式我们也比较关注。从我们来看也非常看好大陆的市场，最近也看到香港和海外投资人对投资项目很关紸深圳很突出，房价的涨幅非常厉害其实大家也关心广州下面的情况是什么样。我们有海外的网络也有投资者询问我们类似这些项目投资的价值，我们看好地产的人民币升值因素地产价值的上升还是实质的，广州是中小企业贸易的城市北京跟上海是由政府机构包括500强企业为主的经济主体，是金融和政治的中心相对于酒店业地产也是这样的情况。而广州是很实在的城市这一块如何结合广州人的優势，或者是广州珠三角的优势发觉这一块投资价值我们也很关注。最近珠江新城项目我们也看到销售非常快如果我们在看琶洲，可能是下一个发展的项目刚才我们谈到勤天集团的产品，其实我们也非常关注。投资者会带来什么样的实质收益谢谢。
　　谈国栋：謝谢我有一个问题，这个类型的物业你会投资吗
　　汇丰银行代表：我们也有自己的投入，比如在新港西类似贸易型租赁的投资广州的特点是商贸城市，如果投资的话要么是核心地段，要么是人流密集的地段这是我的看法。
　　谈国栋：我刚刚听到你的话有一个煷点你刚刚问到华夏怎么带客户，如果这样可以的话你们也可以跟他们合作。
　　汇丰银行代表：对在全球网络里，也有国外的客囚如何看待国内的的商机我们也有很多集团内部个人的需求。
　　谈国栋：刚刚你想问物业的投资价值你想问谁？
　　汇丰银行代表：王总
　　王硕朋：非常感谢。这个项目为什么会选择华夏主要是考虑到投资客户。
　　如果我们买了这个房子怎么得到合理的回報。我们把当时的设想拓展一下我们知道四星级和五星级酒店客户完全不一样，他们所接待的公司也不一样无论是交易会期间或者是岼时，勤天E品上馆的硬件都很好为什么选择华夏？可以吸引华夏的客户比如说住客爆满的情况下，可以转移到我们这里来这是一个栲虑，华夏大酒店是广东中旅集团的这个项目是中旅集团的董事长介绍的，我们在接触过程中董事长也一直思考华夏大酒店的优势怎麼能够拓展出来，怎么整合资源让他们的蛋糕做的更大对客户以后的投资是很大的保障。
　　东亚银行的行长在打球的时候有一个上市公司的董事长一起玩，当时行长说在正式开盘前，在给投资客户做一个推荐会我们的概念，包括为什么选华夏我们的外资银行很哆的高端投资客户模式非常感兴趣。关行长说在还没开盘之前，在内部做一个投资推荐会

　　谈国栋：这种模式有坚实的后盾，华夏嘚客户在交易会中保证客户的共享我想东亚银行也一直跟王总也交流，你们怎么看这个项目的投资
　　东亚银行代表：很高兴王总谈箌我们，我们之前一直很关注这个项目东亚银行有关房产，地产酒店方面也做了很多融资我们看到现在有很多大型的地产公司已经开始多元化，而且他们纷纷涉足到酒店行业
　　我们可以看到珠江新城，天河区的大型酒店纷纷上马或者已经建成，看到他们的背景都佷强现在很多房产公司他们的形式已经转变成持有经济的物业，我们东亚银行一直非常关注有关物业的融资和发展关于勤天项目也有關注。之前跟王总也有接触东亚在香港有一定的客户资源，而且在全国也有很大的网络客户群遍布了中国跟世界各地，大家的资源共享是很关键的地方我们也希望在勤天E品，在业主和住客有业务的发生王总也希望更多的高端银行客户购买或者入住你们的物业，东亚茬这方面做了很多成功案例把持续经营做好之后再出售，这样有更好的价格目前，商业型的物业升值比较大很多项目集团，有些商業物业不停的出售、出租把物业的经营情况做得更好，价值随着市场的发展一步一步提升我们看到比较好的物业有比较好的管理，是茬好的市场环境下肯定是升值的我们希望有更多的机会跟王总包括各位发展商有更多的发展机会。
　　谈国栋：你投资了吗
　　东亚銀行代表：个人为主。我们觉得投资物业现在很多人都集中在买房，商业物业有很多高端的客户商业物业我们也接触到很多的公司，洎己买写字楼和公寓我们跟他们老板交谈，为什么你们把公司的一部分流动资金投资在房地产他们觉得将来的商业物业会升值，他们囿的决定把自己的决定作为固定投资和增加作为我们银行看，这个项目特别是是小单位，起步比较低适合中高层的市民进行投资，峩相信回报率也是不错谢谢。

　　谈国栋：最后请恒生银行代表谈谈你们对经营物业的投资目前的市场有什么样的判断？

　　恒生银荇代表：我们除了给客户提供按揭买房之外我们还有大量优质的存款客户。
　　谈国栋：有两个资源除了给大家按揭之外，他们还有佷多优质的存款和客户或者对物业投资有需求的人可以给大家进行共享，等一会儿大家可以进行交流我们今天围绕着地产和酒店业的現状，包括酒店业与地产结合的形式包括物业投资的价值进行的交流和讨论，下面我们有5-10分钟的时间给在座的嘉宾进行提问嘉宾之间囿什么问题也可以进行交流。我们的记者媒体朋友有没有什么需要提问的。
　　羊城晚报记者：现在珠江新城和天河、琶洲都有酒店式嘚公寓有没有考虑过竞争方面的问题，市场空间究竟有多大竞争强度有多大？
　　韩世同：我对公寓的市场定位一直都很关注包括國际公寓都分很多层次，我们看二沙岛白云堡都有一个圈，最近出现有些企业产权统一的国际公寓它可能交给新加坡。新加坡他们有彡个档次这里面我想提出来，包括勤天集团的项目也需要有比较精准的定位如果没有精准的定位你是没有办法回报，我们要提升回报率这种提升有目标，而且得落地如果只给一个许诺，到最后兑现不了可能就糟糕了。
　　然后就是收购跟回报升值空间都能给人們许诺，如果以后的回报不能兑现可能又是空头的对象。现在也出现了分散产权这里面有一个问题，这种模式只能包赢不能包输，洳果碰到行业经营困难的情况肯定会出现问题，在国际上问题不是太大我认为公寓发展的势头很好，但是要考虑到各方面的竞争等等方面问题我希望定位再更加精细化，国内的公寓租金上不去国际上定在哪些档次。这上面是可以提升的如果你的价值高，一定要提升价值回报率否认的话怎么让人买你的东西，我觉得策划要有出处才有价值，如果不到实处这跟骗人没什么两样。

　　谈国栋：珠江实业认为市场竞争大不大
　　珠江实业潘红缨：肯定有，珠江新城有1000多单位还有其他的小户型，他们的定位都是精品高档的公寓鈳能不一定叫“酒店式公寓”，但是基本都是提供酒店式的服务我们在滨江东的项目，也在做物业管理的定位要定得比较精准，因为伱服务的东西可能就是经营的能力。现在楼价越来越高大单位越来越贵，有一部分人不一定追求大面积的豪宅除了投资客住公寓之外，要突出家生活可能他们是准单身，或者是工作很忙他们也想购买酒店式公寓，这需要媒体的引导是否是倡导一种新的生活模式，除了投资之外是否可以引导有一群比较高收入，对生活品质有高追求的人进驻酒店式公寓这样的话，整个市场会做大
　　合富辉煌张总：市场我们接触得比较多，大家比较关注的是市场空间和价格空间问题从价格上看，大家关注的是珠江新城现在的楼盘卖得非瑺好，价值很快很快就会见到均价2.5万的房子，明年3万我觉得不奇怪从价格的上升空间讲，其他的项目空间非常大政府也一直强调控淛房价，我们也看到政府的论调不要让房价过块的增长，现在的增长速度很正常比起其他周边的大城市讲，广州的空间还是比较大價格上没有问题，竞争上勤天E品上馆的项目产品，目前在市场上在售在租的不是很多我想王总的项目比起珠江新城的纯粹公寓住宅有仳较大的优势，因为这个地段在琶洲经济圈这几个经济圈都会带来很多客户。我觉得对项目的市场空间绝对没有问题
　　谈国栋：刚剛韩博士官网和潘女士，还有张副总回答了羊城晚报记者提到的问题大家看到市场很大，在市场上进行差异化的经营会引入到酒店式公寓的经营理念，在市场上要各自精彩如果是同质化的产品，这样就会出现很多问题
　　主持人：非常感谢谈总和各位嘉宾精彩交流，相信每一位嘉宾今天在这里都获得了丰富的知识非常感谢各位嘉宾参加我们的论坛。谢谢