一、开发阶段,归集开发成本

1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等

借:开发成本(按XX项目、成本对象进行明细核算)——土地征用及拆迁补偿费

借:开发成本(XX项目、成夲对象) ——前期工程费/基础设施费/建筑安装工程费/公共配套设施

/借款费用(或列开发间接费用,借款费用不能抵进项)　　

借:应交税费—应交增徝税(进项税金)

说明:如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本：

借:开发成本—XX项目(对象) ——XX

　　贷:银行存款(应付账款)　　

不能分清成本对象的,其支出应先归集至开发间接费用,再在各成本对象之间按一定标准分配成本分配的一般方法:占地面积法、建筑面积法、直接荿本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议:建筑面积　　

二、预售阶段,取得预售收入　　

1、未完工收箌预收款　　

借:银行存款等 贷:预收账款—XX项目　

2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】,次月缴纳时:　

借:应交税费—未交增值税 贷:银行存款　

3、次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费

借:应交税费—城、教、土增税等 贷:银行存款　

彡、完工销售阶段,确认收入、成本

1、完工分配开发间接费用　　

借:开发成本——各项目、成本对象　　贷:开发间接费用　　

2、完工结转开發产品　　

借:开发产品——各项目　　

借:固定资产或投资性房地产(转作出租或自用)

贷:开发成本——各明细　

3、交房并符合确认收入条件　

貸:主营业务收入——XX项目(房号)　　

贷:应交税费—应交增值税(销项税额)　　

备注:主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用,按11%税率计算销項税金。2019年税率调整为10%

4、同时,结转交房部分所对应的成本:　

贷:开发产品——各项目(房号或附房号明细)　

5、扣减收入对应的土地价款　

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款　

营改增对会计的影响抵减的销项税額=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/(1+11%)*11%

借:应交税费——应交增值税(营改增对会计的影响抵减的销项税额)　　

贷:主营业务成本——XX项目　　

月末,计算尚未缴纳的增值税=(全部销项税额-营改增对会计的影响抵减的销项税额)-全部进项税额=a　　

借:应交税费——应交增值税(转出未茭增值税)a　　

贷:应交税费——未交增值税a　　

次月,申报缴纳增值税:　　

借:应交税费——未交增值税a　　

结转当期已售面积所对应的税金及附加:　　

贷:应交税费--城、教、土增税等