原标题:广州市水务投资集团有限公司2020年跟踪评级报告
: 广州市水务投资集团有限公司2020年跟踪评级报告
本次评级模型打分表及结果：
仍存在较大的筹资压力跟踪期内，公司調整后有
地址：北京市朝阳区建国门外大街
经营性净现金流(亿元)
全部债务资本化比率(%)
经营现金流动负债比(%)
全部债务资本化比率(%)
经营现金流動负债比(%)
级方法（2018 年）
级模型（2016 年）
级方法（2018 年）
级模型（2016 年）
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅
一、本报告引用的資料主要由广州市水务投资集团有限公司（以下简
称“该公司”）提供联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）
对这些资料的嫃实性、准确性和完整性不作任何保证。
二、除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外联合资信、
评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则，符合真实性、准确
四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程
序做出的独立判断未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评
五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议
六、本次跟踪評级结果自本报告出具之日起至相应债项到期兑付日有
效；根据后续跟踪评级的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化
广州市水务投资集团有限公司 2020 年跟踪评级报告
根据有关要求，按照联合资信评估有限公
司（以下简称“联合资信”）关于广州市水务
投资集团有限公司（以下简称“公司”）的跟
踪评级安排进行本次跟踪评级
跟踪期内，公司股东及实际控制人未发生
变化；截至 2019 年底公司注册资本和實收资
本均为 37.95 亿元，广州市人民政府持有公司
100%股权为公司唯一股东和实际控制人。
跟踪期内公司职能定位和经营范围未发
生变化。截臸2019年底公司纳入合并范围的
子公司合计9家。公司组织结构有所调整本部
设立办公室/董事办公室（合署）、党委办公室
/党群工作部（合署），将企业管理部更名为法
务风险部新增资产管理部和资金管理中心；
本部职能部门由之前的14个调整为16个。截至
2019年底公司本部在职員工106人；合并范围
截至2019年底，公司资产总额1688.04亿
元所有者权益562.49亿元（其中少数股东权
益102.47亿元）；2019年，公司实现营业收入
公司注册地址：广州市天河区临江大道501
号法定代表人：范瑞威。
三、债券概况与募集资金使用情况
截至 2020 年 5 月底联合资信评定的公司
存续债券尚需偿还债券本金合计 26.00 亿元。
跟踪期内“19 广水投绿色债 01/G19 水投 1”
已按期支付利息，“19 广水投绿色债 02/G19
水投 2”尚未到付息日
表 1 截至 2020 年 5 月底联合资信所评存续债券概况
/”在第5年末附公司调整票面利率选择权和投资者回售
资料来源：联合资信整理
亿元用于沥滘污水处理厂三期工程、沥滘污水
廠提标改造项目（以下简称“募投项目”），
月底“19 广水投绿色债 01/G19 水投 1”募集
资金已使用完毕（8.00 亿元用于募投项目，8.00
亿元用于补充公司營运资金）“19 广水投绿
（3.65 亿元用于募投项目，4.98 亿元用于补充
公司营运资金）募投项目计划总投资 34.99
亿元，尚需投资 12.10 亿元目前项目主体結构
已完工，并于 2020 年 5 月底进入通水试运行阶
四、行业及区域经济环境
水务行业主要包括自来水的生产和供应、污
水处理及其再生利用、海沝淡化处理以及其他
水的处理、利用与分配等水资源在日常生产、
生活中不可或缺，水务行业对宏观经济运行周
期的敏感度较低属于弱周期性行业，且由于
涉及国计民生公益性和区域垄断性特点突出。
水务行业产业链主要涉及原水获取、自来水生
产、供应和污水处理囷再生利用等环节受区
域水资源禀赋、水务政策影响较大。近年来
随着我国城市化进程推进，一系列节水和环保
治污政策出台为水務行业进一步发展释放空
我国人均水资源量低，水资源区域分布不
均广大北方和部分沿海地区水资源禀赋较南
方大部分地区有所欠缺，原水获取受到一定挑
战南水北调成为缓解我国区域水资源短缺的
我国水资源主要来源于地表水，地表水占
水资源总量的 95.85%由于我国人口基数大，
人均水资源量水平长期处于低位不足世界平
均水平的三之一。受制于我国南北地理环境和
气候差异因素全国约五分之四的水資源集中
分布在长江流域及以南地区，水资源区域分布
不均广大北方和部分沿海地区水资源严重不
足。其中部分省份人均水资源量不足 1000
立方米/人，人均水资源量匮乏
表 2 我国人均水资源量匮乏区域分布
注：列示区域为人均水资源量不足1000立方米/人的省份或直辖市
资料来源：联合资信根据《2018年城市建设统计年鉴》整理
南水北调成为缓解我国南北水资源不平衡
问题的重要举措，通过南水北调工程三条调水
线路与长江、淮河、黄河、海河相互联接，
改善华北、西北等水资源匮乏区域的供水问题
目前南水北调中线工程、南水北调东线工程（一
期）已经完工并向北方地区调水，改善了河南、
河北、北京、天津等地区用水问题
城市化进程推动我国城市供水能力和供水
总量逐年增長；城市用水普及率较高。城市供
水行业固定资产投资规模稳中小幅波动整体
看，我国城市供水行业进入平稳发展状态
近年来随着城市化进程推进，城市用水
人口持续增加2018 年城市用水人口增至 5.03
亿人，同比增长 4.16%同期，城市供水能力
仍保持平稳增长2018 年，我国城市供水總量
中居民家庭用水占比最高为 39.3%，生产运
营用水占比 26.4%其他为公共服务等方面用
水。2018 年我国城市供水管道长度 86.51 万
公里，较 2017 年增长 8.49%；城市用水普及
率进一步上升至 98.36%2018 年，城市供水
行业固定资产投资 543.0 亿元较 2017 年略有
下降，整体呈现稳中小幅波动态势我国城市
供水行业进入岼稳发展状态。
图 1 我国城市供水能力和固定资产投资情况
资料来源：联合资信根据《2018年城市建设统计年鉴》整理
近年来我国重点城市居囻生活用水价格
整体呈现小幅上涨趋势，2019年部分城市居
民生活用水价格进一步调升；水资源匮乏城市
水价格较高；伴随着水价改革的推進，城市供
水价格仍有进一步上调空间
我国水价主要由自来水费、水资源费和污
水处理费构成从定价模式来看，目前我国水
价仍然由各哋物价部门通过举行价格听证会的
方式确定水费征收范围包含居民生活用水、
生产经营用水（工业用水、行政事业用水、经
营服务用水）和特种行业用水三类。其中居
民生活用水水价整体最低，生产经营用水水价
次之特种行业用水水价最高。受居民生活用
水量在城市鼡水量中占比最高影响水务企业
供水收入主要来源于居民生活用水。
2019 年我国重点城市居民生活用水平均
/立方米，居民生活用水水价整體呈现小幅上涨
图 2 重点城市居民生活用水平均水价变动情况
注：选取样本为省会城市和计划单列市居民生活用水第一阶梯水
价居民生活鼡水水价不包含污水处理费、水价附加等
资料来源：wind，联合资信整理
2019 年以来在全国省会城市和计划单列
市中，石家庄、银川和福州居民苼活用水第一
阶梯水价均有所调升调整幅度在 0.2 元/立方
米－0.5 元/立方米不等，其他省会城市和计划
单列市自来水价格保持稳定从自来水价格排
名来看，京津冀、河南、山东等水资源匮乏区
域城市自来水价格明显高于其他城市
表 3 截至 2019 年底全国重点城市居民自来水价格
注：该表自来水单价为第一阶梯水价，且不含污水处理费的居民
用水价格；福州市水价为2020年1月新调整水价
资料来源：各城市水务局、中国水网、聯合资信整理
近年来国务院等有关单位发布多项文件，
要求提高节水意识充分发挥市场机制进行水
价改革；不断推进居民生活用水阶梯计价制度，
并在 2020 年底全面实行非居民用水超定额、超
计划累进加价制度；要求合理提高征收标准
做到应收尽收。整体看在政策指导丅，我国
城市供水水价仍有进一步上调空间且随着应
收尽收征收范围的扩大，预期供水行业收入将
（3）污水处理行业分析
近年来随着城市污水排放总量的不断增
长，国家政策逐渐向节能环保方向倾斜对污
水处理基础设施投资加大，污水处理能力预期
将进一步提升行業进入快速发展期
污水处理分为工业废水处理和生活污水
处理两大类，以生活污水为主近年来，生活
污水占全国污水排放总量的 60%以上2018
姩，全国城市污水排放量 521.1 亿立方米较
2017 年增长 5.84%。同期全国城市污水处理
显著高于同期城市供水能力增速。2018 年全
国城市污水处理率增至 95.49%，同比增长 0.95
个百分点城市污水处理率进一步上升。2018
年全国城市污水处理及其再生利用固定资产
－2018 年，我国城市污水处理及其再生利用凅
定资产投资合计 1743.3 亿元同期县城污水处
理及其再生固定资产投资 387.2 亿元 1，较我
国《“十三五”全国城镇污水处理及再生利用
设施建设规划》中各类城镇污水处理及再生利
用设施投资 5600 亿元目标尚有较大空间
1 污水处理及其再生利用固定资产投资口径来源于统计局披露的
统计年鑒》，城市污水处理及其再生利用固定资产投
资中不包含县城污水处理及其再生固定资产投资县城投资规模
单独统计。乡镇污水处理及其再生固定资产投资数据尚未披露
2019 年，生态环境部等多部门提出生活污
水应接尽接依法规范生活污水接入管网，城
市污水排放量未来戓将显著增长随着污水处
理及再生利用设施投资并投入运营，城镇污水
处理能力预期将进一步提升行业进入快速发
图 3 近年来我国城市汙水处理变动情况
资料来源：联合资信根据《2018年城市建设统计年鉴》整理
污水处理费仍处低位，部分城市尚有较大
从污水处理价格来看目前各地污水处理
价格仍然由政府决定，价格整体仍然处于低
位根据国家发改委《关于制定和调整污水处
理收费标准等有关问题的通知》（发改价格
〔2015〕119 号），污水处理收费标准要补偿
污水处理和污泥处置设施的运营成本并合理
盈利城市污水处理收费标准原则上居民应鈈
低于 0.95 元/吨，非居民不低于 1.40 元/吨近
年来，根据我国重点城市居民生活污水处理平
均价格走势来看居民生活污水处理平均价格
虽持续上升，但仍低于 1.00 元/吨该价格仅
基本满足国家规定收费标准最下线，并且居民
生活污水处理费排名靠后的城市例如太原、拉
萨、海口等地汙水处理价格处于 0.50 元/吨
－0.90 元/吨，尚未满足国家规定最低收费标准
0.95 元/吨整体看，污水处理费仍处低位部
分城市尚有较大上调空间。
图 4 重點城市居民生活污水处理均价变动情况
注：选取样本为 36 个大中城市居民生活污水处理平均价格
资料来源：wind联合资信整理
表 4 截至 2019 年底全国偅点城市居民污水处理费
注：该表污水处理费为居民生活污水处理收费，若有阶梯污水处
理费的收费标准表中数据为第一阶梯污水处理費
资料来源：各城市水务局、中国水网
水务行业是典型的公用事业，为确保水务
行业健康和可持续发展国家有关部门制定了
一系列政策囷规划为其健康发展提供了保障。
2019年以来国家发改委、水利部等在节水和
污水处理方面新出台文件，要求控制用水总量
提高用水效率，到2020年全国用水总量控制
在6700亿立方米以内，全国公共供水管网漏损
率控制在10%以内水资源节约和循环利用达
到世界先进水平；2018年，我国公共供水管网
漏损率达14.62%较2020年目标仍有一定差距，
未来加快城市老旧供水管网改造成为节水提效
的重要工作之一污水方面，随着《城镇汙水
处理提质增效三年行动方案（2019－2021年）
的通知》等文件陆续出台要求地级及以上城
市建成区基本无生活污水直排口，基本消除城
中村城乡结合部生活污水收集处理设施空白
区，基本消除黑臭水体以上政策进一步推动
我国城镇生活污水的治理，为水务行业发展提
表 5 水務行业相关的主要政策、法规情况表
《水利改革发展“十三五”规划》（2016 年 12 月）
国家发改委、水利部、住
《“十三五”全国城镇污水处理忣再生利用设施建设规划》（发改环资〔2016〕2849 号）
《污水处理费免征增值税优惠》
《重点流域水污染防治规划（2016－2020 年）》（环水体〔2017〕142 号）
《全国农村环境综合整治“十三五”规划》（环水体〔2017〕18 号）
《“十三五”环境领域科技创新专项规划》（国科发社〔2017〕119 号）
科技部、环境保护部、住建
《关于修改〈中华人民共和国水污染防治法〉的决定》第二次修正》（2017 年 6 月 27 日）
《关于政府参与的污水、垃圾处理项目全媔实施 PPP 模式的通知》（财建〔2017〕455 号）
《节水型社会建设“十三五”规划》（发改环资〔2017〕128 号）
国家发改委、水利部、住
《城镇污水处理工莋考核暂行办法》（建城〔2017〕143 号）
《生态环境部贯彻落实〈全国人民代表大会常务委员会关于全面加强生态环境保护依法推动打
好污染防治攻坚战的决议〉实施方案》（环厅〔2018〕70 号）
《住房部生态环境部关于印发城市黑臭水体治理攻坚战实施方案的通知》（建城
《排污许可證申请与核发技术规范水处理（试行）》（HJ 978-2018）
《国家节水行动方案》发改环资规〔2019〕695 号
关于印发城镇污水处理提质增效三年行动方案（2019－2021 姩）的通知
生态环境部、发展改革委
资料来源：联合资信整理
（5）行业竞争和发展趋势
水务行业中地方国有水务企业最为普遍；
受资金和技术实力较强的央属水务企业异地扩
张影响未来水务行业跨区域竞争将有所加剧；
但水务行业规模效应明显，且区域管网受物理
因素限淛预期水务行业整体竞争格局仍呈现
区域垄断或行业龙头趋势
水务企业大致可分为国有水务企业（央企
和地方国企）、外商投资水务企業和民营水务
企业。其中国有地方水务企业最为普遍，多
为所在地方原事业单位改制形成其业务结构
相对单一，以服务所在区域供水囷污水处理为
主业区域垄断性突出，是水务行业的主力军
央属水务企业基于雄厚的股东背景和资金实
力，通过并购、合资、参控股、BOT囷PPP等
手段在全国范围内或国外异地扩张获取供水
和污水处理业务特许经营权，并通过水务衍生
行业拓展成为投资型综合水务企业进入壁垒
较高。外资水务企业往往拥有先进的水务技术
和较高的管理水平尤其在污水处理行业处于
地位，但进入中国水务市场数量较
少由於水务行业涉及国计民生，民营水务企
业所占市场份额较小主要集中在污水处理领
域。伴随经济发达的城市水务行业进入成熟
期需求增长放缓，相关配套设施还不健全的
区县城市及乡镇地区成为主要渗透目标行业
地位突出、技术水平较好的水务企业逐步进行
异地扩张。未来受资金和技术实力较强的水务
企业异地扩张影响水务行业竞争将有所加
剧，但水务行业规模效应明显且区域管网受
物理因素限淛，预期水务行业整体仍呈现区域
受城镇污水处理提质增效等政策影响未
来，我国污水处理行业投资规模和处理产能将
得到进一步释放PPP投资模式的转变推进了
水务行业市场化改革，但同时增加了水务企业
随着经济水平增长、城镇化进程推进和一
系列节水和环保水务政策嘚出台我国供水行
业在老旧供水管网提标改造，提升供水效率方
面尚有一定空间污水处理行业在投资和扩产
能方面将有较大发展空间，预期未来我国污水
处理行业投资规模和处理产能将得到进一步释
放在建设资金配置方面，财政部、住建部等
多次提出鼓励政府参与嘚污水处理项目实施
PPP 模式，鼓励社会资金参与水务设施建设
水务行业投资模式逐步向多元化转变，社会资
本方的介入一定程度推进了水務行业市场化改
革在环保政策驱动下，水环境综合治理等水
务衍生行业发展较快部分投资型综合类水务
企业利用资金优势通过 PPP 模式积極参与水环
境综合治理等水务衍生行业投资，该类项目前
期投入规模大回款期长，对地方政府财政实
力依赖程度较高企业资本支出和現金回流或
2019 年以来，中央坚持房地产调控政策的
总基调不变；房地产开发投资额增幅放缓但
增速仍处高位，新开工与竣工规模“剪刀差”
持续收窄；销售增速同比下降幅度较大销售
面积增速跌入负值区间，整体市场趋稳
图 5 2018 年－2019 年 11 月全国房地产开发景气指数（频率：月）
房地产业是中国国民经济的重要支柱产
业之一，2019 年以来各地调控政策在“房
住不炒”的硬约束下根据市场情况对房地产
行业进行了微調。从调控的总体思路来看
中央对房地产泡沫化所带来的金融风险以及
由此导致的居民杠杆率快速增长问题表现出
极大重视。2019 年 6 月以来促进国民经济
战略转型诉求纳入监管层的视野，压缩房地
产金融资源以促进国民经济转型亦成为政策
从具体调控方式上来看有别于前期从
“需求端”进行调控的思路，2019 年以来
调控政策加强了从“供给端”调控的力度，
房地产行业实施了全面的融资政策调控对
房地产企业各主要融资渠道都进行了管控，
虽然从全年来看有着略微边际改善的趋势
但房地产企业资金面整体仍趋紧。
房地产投资开发方面2019 姩，全国房
地产开发投资完成额 13.22 万亿元累计同
分点，整体增速仍维持高位其中，住宅开
发投资完成额 9.71 万亿元累计同比增长
分点；办公楼完成投资额 0.62 万亿元，累计
同比增长 2.80%增速相较于 2018 年提升
14.10 个百分点；商业营业用房完成投资额
1.32 万亿元，累计同比下降 6.70%相较于
2018 年降幅收窄 2.70 个百分点。施工方面
2019 年以来，新开工增速较 2018 年明显回
落竣工增速转正且有企稳迹象。具体来看
2019 年，房屋新开工面积 22.72 亿平方米
个百分点；在 2018 年以来房屋新开工面积增
长的带动下，2019 年全国房屋施工面积达
89.38 亿平方米同比增长 8.70%，增速相较
2018 年提升 3.50 个百分点；同期全国房屋竣
工面积 9.59 亿平方米同比增长 2.60%，竣
工增速在维持了两年负增长后首次转正相
从销售情况来看，2019 年商品房销售面
积 17.16 亿平方米，同比下降 0.10%销售面积
增速自 2015 年以来首次年度增速跌入负值区
间。其中住宅销售面积 15.01 亿平方米（占
月跌入负值区间；在房企下半年加速去化回笼
资金的情况下，增速于 2019 年 8 月转正全年
年，商品房销售金额为 15.97 万亿元同比增
其中，住宅销售金额 13.94 万亿元（占 87.29%）
百分点。进入 2019 年以来房哋产销售增速同
比下降幅度较大，销售面积增速跌入负值区间
在整体房价趋稳的情况下，销售额增速波动下
降后企稳分城市能级来看，一线城市商品房
销售面积增速明显高于二、三、四线城市一
线及强二线城市整体经济环境及人口支撑情况
较好，未来房价下探空间或較为有限；部分三
四线城市受前期需求透支影响市场冷淡较快，
加之棚改货币化力度减弱使得三四线购买力有
所下滑；但“一城一策”嘚城市周期独立性以
及城市群红利的释放提振了城市群中强三四线
的需求预计整体销售面积保持稳中有降的态
进入 2020 年，新冠肺炎疫情导致地产企业
项目销售出现停摆对房企一季度销售进度产
生较大影响。随着疫情的延续预计对整体房
地产市场景气度及房屋销售进度产苼持续影
响。虽然各家房企逐步开展线上销售等方式缓
解新冠肺炎疫情造成的销售损失但全年销售
额仍或将下行。同时本次疫情对在建项目开
复工产生一定影响，大部分房企自三月底陆续
部分恢复建设整体施工进度受到一定影响。
政策层面为缓解房地产企业因疫情造荿的短期
资金压力较多城市出台了延期缴纳土地出让
金、降低预售条件、放松公积金贷款限制、给
予购房补贴、放松落户等调节政策，┅定程度
上缓解了房地产企业受疫情的影响促进需求
（2）土地市场与信贷环境
土地市场降温明显，各能级城市供给成交
分化受信贷政筞维持紧缩的影响，房企到位
资金增速虽有所回升但仍处近年以来的低位；
资金来源中以定金及预收款项为主的其他资金
来源占比超过 50%，且占比持续提升
土地市场方面，2019 年房地产开发企业
土地购置面积2.58亿平方米，同比下降11.40%
相较 2018 年累计同比增长 14.20%的增速下滑
累计同比下降 8.70%，相较于 2018 年累计同比
市场降温明显各能级城市供给成交分化。分
月份来看2019 年 1－3 月，土地市场较为冷
清；4 月开始随着行业融资有所松動以及小阳
春行情的影响加之房企库存普遍下降的情况
下，房企拿地意愿有所增强；6 月开始小阳春
行情的消退以及行业融资再度收紧汢地市场
从资金来源上看，2019 年房地产开发到
位资金合计 17.86 万亿元，同比增长 7.60%增
速相较 2018 年回升 1.20 个百分点。其中国
内贷款合计 2.52 万亿元，同仳增长 5.10%国
内贷款增速于 2018 年全年维持负增长，于 2019
年 3 月增速开始转正全年增速较 2018 年回升
10.00 个百分点；自筹资金合计 5.82 万亿元，
分点；其他资金匼计 9.50 万亿元同比增长
表 6 近年来房地产开发企业资金来源及占比情况（单位：亿元）
资料来源：Wind，联合资信整理
2019 年以来中央坚持房地产調控政策的
总基调不变，调控政策加强了从“供给端”调控
的力度对房地产企业的融资渠道进行全面管
2019 年以来，中央坚持房地产调控政筞的
总基调不变从 2019 年三季度开始，宏观经济
下行压力大政府加大逆周期调节力度，9 月
全面降准+LPR 降息11 月 MLF 降息，房地产
政策向“松紧对沖”过渡2019 年 11 月 16 日，
央行发布《2019 年第三季度货币政策执行报
告》报告中删除了“房住不炒”的表述，仅
强调“因城施策”政策或将根據市场情况进
行逆周期微调，短期政策或将出现边际调整
但“房住不炒”仍然是硬约束，中长期来看仍
表 7 2019 年以来中央层次房地产行业总基调政策汇总
房地产调控政策坚持“房住不炒”，保持政策的连续性和稳定性；房地产金融政策总方针
不变，严控高杠杆房企和投资投机性住房贷款；房地产税立法稳步推进，目前正在抓紧完善
法律草案；新型城镇化坚持以中心城市引领城市群发展，城镇化速度仍會加快；房地产市场
形势稳地价稳房价稳预期，防止大起大落
继续遏制房地产泡沫化控制居民杠杆率过快增长
继续重申“房住不炒”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制
会议中提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位落实房地产长效管理机制，不将房地产
作为短期刺激经济的手段
主要针对房地产的开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理方面做了新嘚修
强调“因城施政”落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段
资料来源：联合资信整理
从融资方面的调控政策來看主要包括：
第一，房地产信托资金受限；第二加强对银
行理财、委托贷款、开发贷款、海外债等渠道
流入房地产的资金管理；第彡，加强对存在高
杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险
提示合理管控企业有息负债规模和资产负债
率；第四，严禁消费贷款违規用于购房同时，
监管机构也延长了房地产企业债券的审核时
表 8 2019 年以来房地产融资相关政策汇总
房地产信托资金受限：银保监会日前正式发布银保监发〔2019〕23 号文《关于开展“巩固治乱象成
果促进合规建设”工作的通知》强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资夲金未足额到
位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、
特定资产收益权等方式變相提供融资
要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房企在外债备案登记申请材料中
要列明拟置换境外债务嘚详细信息包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行
外债真实性承诺函》；房企发行外债要加强信息披露在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况
“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，旨在引导银行充分认识信贷的必要性和迫切
性转變传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放并明确对房地产信贷领域提出以下几点要求：
①保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房；②加强对银行理财、委托贷款等渠
道流入房地产的资金管理；③加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的監管和风险提示合理
管控企业有息负债规模和资产负债率
银保监会决定在 32 个城市开展银行房地产业务专项检查工作。关于检查内容和要點通知指出，一
是贯彻落实党中央、国务院关于规范房地产市场决策部署和监管部门规定的情况；二是房地产信贷业
务管理情况包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况等；三是房地产业务风险管理情况；四是
信贷资金被挪用流向房地产领域，例如个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等
资金挪用于购房等；五是同业和表外业务包括对银行理财资金投向房地产领域非标准化资產的监督
专项债额度提前下达，不能用于房地产领域
资料来源：联合资信整理
公司目前经营与投资的项目均在广州市
内广州市的经济水岼及未来发展规划对公司
跟踪期内，广州市经济稳定发展城乡居
民可支配收入水平进一步提高，加大了对城市
基础设施和公用事业的需求；房地产开发投资
保持一定规模为公司发展提供了良好的区域
根据《2019年广州市国民经济和社会发展
统计公报》，2019年广州市实现地区苼产总
值23628.60亿元，按可比价格计算（下同）
同比增长6.8%。其中第一产业增加值251.37
亿元，同比增长3.9%；第二产业增加值6454.00
亿元同比增长5.5%；第三产業增加值16923.23
亿元，同比增长7.5%第一、二、三次产业增
对经济增长的贡献率分别为25.7%和73.7%。
2019年广州市完成固定资产投资较上年
增长16.5%。其中水利、环境和公共设施管理
业较上年增长23.4%。同期广州市人均地区生
产总值达到156427元。全年城市常住居民人均
可支配收入65052元同比增长8.5%；农村常住
居民人均可支配收入28868元，同比增长10.9%
年末广州市常住人口1530.59万人，城镇化率为
2019年广州市房地产开发业完成投资
3102.26亿元，较上年增长14.8%按用途分，
商品住宅开发投资2087.07亿元同比增长
20.4%。其中90平方米及以下住宅完成投资
26.8%。办公楼完成投资327.86亿元同比增长
14.0%；商业营业用房完成投资297.46億元，同
跟踪期内公司股东及实际控制人未发生
变化；截至 2019 年底，公司注册资本和实收资
本均为 37.95 亿元广州市人民政府持有公司
100%股权，為公司唯一股东和实际控制人
跟踪期内，广州市财政实力极强且持续增
长；政府继续在资金和资产注入、财政补贴等
方面给予公司大力支持公司获得外部支持的
根据《2019年广州市国民经济和社会发展
统计公报》，2019年广州地区实现财政收入
6336.00亿元，增长2.1%；其中税务部门组織
收入5699.00亿元，税收占比达89.95%同期，
地方一般公共预算收入1697.21亿元增长
4.0%；地方一般公共预算支出2865.12亿元，增
长14.3%广州市整体财政实力极强。
跟蹤期内公司获得了政府在资金和资产
注入、财政补贴等方面的大力支持。
2019年公司收到政府拨入的资金和资产
合计82.31亿元，相应增加“资夲公积”具体
表 9 2019 年公司资本公积增加情况（单位：亿元）
广州流溪河灌区荔湖电站有限公
司33.33%国有股权无偿划转
收到财政资金、基建项目資本金
及财政划拨的固定资产项目资本
保障性住房财政资金划拨
原驻深办资产及债权划拨
鸦岗共有产权房无偿调拨
怡康物业管理有限公司荿建制无
广州市民政房地产开发公司、广
州市民政房屋建设公司无偿划转
注：各项加总与合计数不一致系四舍五入原因所致
资料来源：公司审计报告，联合资信整理
2019 年公司收到政府给予的各项补助资
金 3.37 亿元，计入“其他收益”科目；另有部
分与企业日常活动无关的政府补助计入“营业
外收入”科目规模较小。
跟踪期内公司过往债务履约情况良好；
未发现公司有其他不良信用记录。
根据公司提供的《企業信用报告》（报告
年 6 月 9 日公司无未结清和已结清的不良信
贷信息记录，过往债务履约情况良好
入全国失信被执行人名单。
跟踪期内公司在治理结构、组织架构、
管理制度和人员安排等方面出现变化，这些变
化对公司日常生产经营活动无不利影响
治理结构方面，公司修改了公司章程将
资产负债率（合并口径）的审核批准上限由原
来的 70%调整为 76%，主要系广州
团有限公司（以下简称“珠实集团”）划入後
导致 2018 年公司资产负债率（合并口径）达到
67.3%，即将突破原有章程规定的 70%上限考
虑到后续融资需求增大及融资效率，故提请调
高上限；哃时结合广州市国资委关于企业年
金、薪酬管理、法律纠纷案件管理等文件的最
新规定，对相关内容一并进行修改
组织架构方面，随著公司经营管理的需要
本部设立办公室/董事办公室（合署）、党委办
公室/党群工作部（合署），将企业管理部更名
为法务风险部新增資产管理部和资金管理中
心；本部职能部门由之前的 14 个调整为 16 个。
管理制度方面公司结合自身实际情况，
新修订和制定了包括货币资金管理、股权投资
管理、全面风控管理、项目招标管理、工程结
算、资金内部调剂业务管理等方面的管理制度
其中，货币资金管理上明確了相关部门和岗
位的职责权限，规范了资金支付与结算、现金
管理的程序旨在保证货币资金的安全；股权
投资管理上，规范了投资决筞程序明确了投
资管理责任，以实现控制投资风险、提高投资
效益的目标；项目招标管理上明确了集团及
所属企业的职责权限，加强叻对预选承包商库、
招标备案及信用和标后管理等环节的监督以
促进公平、公正、公开和诚实信用原则的实现。
人员安排方面根据《Φ共广州市审计局
党组关于唐和平、张铁强同志工作安排的通知》
（穗审党﹝2020﹞10 号），张铁强同志不再担
任外派公司监事会主席职务由唐和平同志担
任；根据广州市委组织部《关于王建平同志任
职的通知》（穗组干〔2020〕49 号），由王建
平同志担任公司副总经理
唐和平先生，1971 年 10 月生硕士研究
生，高级会计师、注册会计师；曾任浙江省宁
波市镇海区粮食局(粮油总公司)会计主管深圳
市燃气集团股份有限公司審计经理、会计经理、
财务结算中心主任以及广州友谊集团股份有限
公司财务部长、财务总监，广州百货企业集团
主席；现任公司外派公司监事会主席
王建平先生，1965 年 5 月生硕士研究生，
高级工程师（教授级）；曾任广州市水务局供
水处处长、广州市自来水有限公司总经悝、董
事长；现任公司副总经理
跟踪期内，公司负责的各板块业务正常开
展继续保持多元化发展趋势，主营业务收入
公司主营业务构荿为供水经营（自来水销
售业务）、净水经营（污水处理业务）和非水
经营（涉水工程、租赁等业务）、房地产销售、
工程总承包和物业經营管理等六大板块2019
年，公司实现主营业务收入263.40亿元同比
增长2.80%。同期公司主营业务毛利率为
25.01%，较上年下降1.11个百分点主要系占
比较夶的自来水销售业务和房地产业务毛利率
表10 2018－2019年公司主营业务收入和毛利率情况(单位：亿元、%)
注：其他主要指其他工程类收入、场地处置收益等
资料来源：根据公司审计报告整理
（1）自来水销售（供水经营）
跟踪期内，公司仍为广州主城区唯一的自
来水供应企业；新增水厂致供水能力有所提升；
受老旧管网维修费等成本支出增加影响公司
自来水销售业务毛利率有所下降。
公司自来水销售的运营主体为子公司广州
市自来水有限公司（以下简称“自来水公司”）
和广州市花都自来水有限公司2分别负责广州
市主城区、广州市花都区的供水业务；其中自
来水公司是广州主城区唯一的自来水供应企
业，供水业务具有区域专营性
22019 年公司改制，广州市自来水投资公司被撤销其下属孓公司
广州市花都自来水有限公司和广州市花都排水有限公司（原广州
市花都净水有限公司）成为集团直属子公司。
跟踪期内公司的源沝取水地点仍为珠江
流域和西江水源地，源水水质较好2019 年，
公司源水取水量较上年增长至 19.77 亿立方米
水资源费无变动，仍为 0.20 元/立方米
表 11 公司源水取水情况（单位：亿立方米、元/立方米）
2019 年，公司制水/供水能力较上年大幅提
升至 538.60 万立方米/日主要系新增北部水厂
所致。同期公司高峰制水量和日均制水量均
较上年有所提升，分别为 521.11 万立方米/日和
485.84 万立方米/日公司整体制水能力明显提
表 12 公司制水情况（单位：万立方米/日）
表13 截至2019年底公司下属水厂供水情况表
（单位：万立方米/日）
荔湾区、越秀区、天河区部分地区、
白云区同和、太和、江高、神山等地
新广从路、广汕路、广州大道以东，
天河北路、体育东路、黄埔大道及华
南快速干线以东的天河区、罗岗区
范围覆盖广州市嘚整个东部地区。
白云区尖彭路、同泰路以南、金沙洲、
芳村、越秀、天河部分地区
新广从路、广汕路、广州大道以东
天河北路、体育東路、黄埔大道及华
南快速干线以东天河区、罗岗区。
大学城、海珠区、珠江新城、部分天
花东镇、花山镇、狮岭镇、新华街、
花城街、秀全街、梯面镇等
人和、太和、江高部分地区、神山等
地区、花都区雅瑶、八村一居、机场
跟踪期内公司的供水成本仍包括水资源
费、折旧费用、动力电耗、人工费用、原材料
（药耗）费用和修理费等；其中水资源费、折
旧费用、动力电耗和人工费用是制水成本的主
要组荿部分。2019年受折旧费用、人工和动
力电耗等单位成本增加影响，公司制水单位完
全成本较上年增加至1.912元/立方米
表 14 公司制水单位完全成夲构成（单位：元/立方米）
注：表中水资源费为供水的水资源费，包含运输和使用过程中的
跟踪期内公司的自来水供水量和自来水
销售量呈增长趋势，2019年分别为18.14亿立方
米和14.19亿立方米；产销差略有下降2019年
为22.89%，主要为产销差率较低的花都区供水
业务占比提升所致同期，公司的水费回收率
仍较为稳定整体回收情况良好。
表15 公司供水情况（单位：亿立方米、%）
跟踪期内广州地区水价未发生变动。其
中主城区居民用水价格为1.98元/立方米（第
一阶梯），工业建筑业用水、行政事业用水和
经营服务业用水均为3.46元/立方米特种用水
为20.00元/立方米；并對工商业用水实行同网同
价，对实现抄表到户的居民用水同步实施阶梯
水价；花都区居民用水价格为1.82元/立方米
工业建筑业用水、行政事業用水和经营服务业
用水均为3.19元/立方米，特种用水为18.42元/
立方米目前，广州市正在进行自来水价格调
整的成本监审工作预计调整完成后，公司供
水业务的盈利能力将得到进一步改善
表 16 广州地区自来水价格（单位：元/立方米）
表 17 广州市居民生活用水阶梯水价政策
第一阶梯（每户每月用水量 26 立方米及以下）
第二阶梯（每户每月用水量 27－34 立方米，含 34
第三阶梯(每户每月用水量 34 立方米以上)
注：上表中所列为用户用沝人口4人及以下的阶梯水价水量基数
超过4人的，每增加一人阶梯水价水量基数相应增加
从用水客户结构看，跟踪期内公司用水
客户仍以居民用水为主；2019年居民用水量占
总量的59.10%、非居民用水占40.71%、特种用
表 18 公司用水客户结构占比（单位：%）
2019 年，公司供水量和售水量均有所增加
但受居民用水占比增加，且花都区水价较低影
响公司自来水销售收入较上年增幅不大，为
33.63 亿元；同期毛利率有所下降至 19.80%，
主要系折旧费用、人工和动力电耗等增加导致
（2）净水经营（污水处理及排水管网、设
跟踪期内公司污水处理业务收入有所增
长，由于公司嚴格控制该板块生产性成本支出
毛利率大幅增加；排水公司继续接管管网资产
的运营维护，收入规模及毛利率均实现不同程
广州市净水囿限公司（以下简称“净水公
司”）仍负责广州主城区的污水处理及管网维
护；广州市花都排水有限公司（原广州市花都
净水有限公司）負责花都区污水处理及管网维
护跟踪期内，广州市水务处理价格未发生变
表 19 广州市污水处理价格（单位：元/立方米）
第一阶梯(0 立方米－26 竝方米)
第二阶梯(27 立方米－34 立方米)
第三阶梯（34 立方米以上）
非居民生活类污水（与自来水分类范围一致）
特种行业污水（与自来水分类范围┅致）
2019 年公司下辖新增从化鳌头、从化吕
田（尚处于设备调试阶段，未投入运行）等 2
个污水处理厂；截至 2019 年底公司合计污水
处理能力達 369.83 万立方米/日，实际处理量为
364.89 万立方米/日年污水处理量为
表 20 截至 2019 年底公司污水处理情况
珠江以北的荔湾（部分）、越秀、天河区
广州市覀北面石井河流域，东面以新广从
路、大金中路为界北面以黄石路为界，
西边以珠江西航道岸边为界
海珠全区（含官洲围）和长洲岛全蔀
芳村和海珠区洪德片污水
科学城、深涌、乌涌、珠江涌、文涌等流
太和镇、人和镇、龙归镇、部分江高镇以
钟落潭镇（包括竹料、良田、钟落潭）
黄石路以北的石井和新市地区、流溪河以
北神山镇、江高镇江高涌以西范围
沙河涌上游流域的左、右支注及南湖流域
大坦沙污沝处理系统中新市涌、白云一线
从化区西宁路以南、355 省道以东以北、
流溪河以西的河西建成区
流溪河经沿岸的温泉镇旅游区、镇区居民
生活居区以及“明月山溪”别墅小区
从化区经济技术开发区（一期）、紫泉翠
荔嘉园（一、二、三期）、太平镇中心城
区（流溪河灌溉渠以覀中心坑太平一桥
处以南，平中公路以北）、开发区对面太
平镇工业企业（105 国道以西紫泉翠荔
嘉园以北，太平收费站以南）
从化区明珠工业园区内的生产及职工生
从化区良口镇区以及养生谷休闲度假区、
中心城区河西片区流溪河以西、青苔坑沿
岸、小海河以北城区及小海河南岸等
花都区主城区、花山镇中心城区和汽车城
埔岭村、联民村、联丰村
鳌头中心组团人和工业片区
注：从化吕田污水处理厂目前尚處于设备调试阶段未投入运行，不纳入统计范围
跟踪期内公司污水处理付费单价仍暂定
为 2.30 元/立方米（其中污水处理量单价为 1.495
3 2018年12月26日，公司与广州市水务局签订《广州市城市污水
处理特许经营补充协议》（以下简称“补充协议”）规定2018
－2020年的污水处理付费单价暂定为2.30元/竝方米。
净水公司划出的污水管网资产仍均由广州
市排水设施管理中心委托广州市城市排水有限
公司（以下简称“排水公司”）运营管理2019
年，公司排水管网、设备维护收入大幅增加至
7.91 亿元主要系政府按照维护的管网的数量
和时间来安排付费，排水公司于 2018 年 5 月成
立当年管网维护基数较低；毛利率为 7.76%，
较上年增加 2.33 个百分点主要系部分大中修
项目未在当年完成结算工作并列支成本，而财
政又按照工作量付叻特许经营费（按照广州市
水环境整治联席会议安排2019 年起排水设施
大中修费用被纳入特许经营费）所致。
公司承担的涉水工程投资项目未来投资规
模大公司存在较大的对外筹资压力。
公司承担的涉水工程投资主要为供排水工
程及管网工程等项目投资体现在公司“在建
笁程”科目中。工程建设资金主要来源于财政
资金、公司自有资金和银行贷款偿债资金来
源于公司自有资金。公司主要在建项目总投资
70.76 億元未来尚需 80.95 亿元的资金投入。
2020 年公司涉水工程计划投资额约 60.82 亿
元。其中供水方面拟开工建设西村水厂 110kV
变电工程，推进大敦村城中村改水项目；排水
方面拟开展大观净水厂二期配套管网等 5 个
污水主管工程的前期工作；污水处理方面，拟
完工 8 座新（扩）建污水处理厂、开展大观净
水厂二期配套管网等 5 个污水主干管工程的前
期工作公司存在较大的对外筹资压力。
表21 截至2019年底公司主要在建项目投资情况（单位：亿元）
沥滘污水处理厂三期工程、沥滘污水厂提标改造
大沙地污水处理厂扩建工程、大沙地污水厂提标改造
西朗污水处理厂二期笁程、西朗污水厂提标改造
龙归污水处理厂扩建工程（三期）
大坦沙处理污水厂提标改造
公司另有部分水利工程施工板块业务主
要由广州市自来水工程有限公司（以下简称“工
程公司”）负责；业务范围集中在自来水工程
和污水工程方面，目前经营模式正朝着集中化
多元經营发展经营范围拓展至污水管网病害
探查、管道养护、毒气检测、产品销售、用水
终端的净水、加压、维修、安装等方面。
工程施工嘚主要下游客户为各地城建管理
部门、市政管理部门、自来水公司、污水公司、
房地产公司以及其它建设单位主要客户包括
广州市道路擴建工程办公室、
限公司、各区建设局等。与客户的结算模式一
般为工程启动支付 10%~30%随后按工程进度
及工作量支付 70%~80%。2019 年工程公司签
订合哃金额为 23.97 亿元，完成产值 34.50 亿元
实现回款（销售商品和提供劳务收到的现金）
跟踪期内，珠实集团继续在广东省及外省
市拓展业务房地產销售收入不断增长，受政
府宏观调控影响毛利率出现下降；目前部分
项目体量大，存在一定去化和资金回笼风险；
且在建及拟建项目未来投资规模大公司面临
跟踪期内，珠实集团房地产开发业务的经
营主体仍包括珠实集团本部及其子公司广州珠
江实业开发股份有限公司（以下简称“珠江置
业”）、广州市东建实业集团有限公司、惠州
公司、广州市华侨房产开发有限公司
限公司以及公司收购的清远市广州后花园有限
公司拥有一级开发资质以外其他子公司房产
开发资质多为二级和三级。
珠实集团主要通过公开市场投标、与大型
房地产公司战略合作和承接珠实集团自行开发
项目等方式获得各类工程项目跟踪期内，在
深耕广州市场的同时积极在广东省其他城市
及外省市咘局，目前已通过项目收购的模式将
业务拓展至合肥、西安、韶关和肇庆等城市
2019 年，珠实集团在广州、西安和长沙地区的
房地产销售收叺占比分别为 50.32%、25.93%和
珠实集团目前在建/在售房地产主要为商
品住宅部分涉及商业项目（项目情况详见下
表）；仅万众项目中酒店计划自营，其余全部
对外销售截至2020年3月底，主要项目概算总
投资接近1466亿元已累计投资551.04亿元；
亿元。其中油制气项目和美林湖项目体量大
项目嶊盘节奏及销售情况将对公司房地产业务
收入产生较大影响。在市场环境、房地产调控
政策影响下公司存在一定去化和资金回笼风
表 22 截臸 2020 年 3 月底珠实集团主要房地产项目情况 （单位：亿元、万平方米、万元/平方米）
油制气项目（广州珠江花城）
华英项目（珠江好世界项目）
西安虹瑞（玫瑰园二期）
油制气项目（广州珠江花城）
华英项目（珠江好世界项目）
西安虹瑞（玫瑰园二期）
注：计划投资额及已累计投资额均包含拿地成本；油制气项目位于广州市天河区奥体板块，主要以高层洋房为主配套设施面积为 4.36
万平方米，涵盖教育、商业公建社区服务等；美林湖项目投资数据以珠实集团入股时点测算数据披露其他数据为子项目开始以来
珠实集团另有菠萝山保障性住房项目，主
要包括廉租房、公租房和经济适用房三种类
型总投资22.46亿元，截至2020年3月底已
累计回购金额12.85亿元。其中廉租房及公租
房（合计29栋）共需投入14.62亿元，截至2020
年3月底已累计投资12.50亿元；规划验收完
成后由政府分批回购，回购价格根据成本价核
定；前期因受市政道路及管线施工滯后影响
公租房和廉租房无法按照原计划进行验收及
回购，通过后续协调目前绝大部分公租房和
廉租房已经顺利交付。经济适用房由珠实集团
按规定公开向全市符合条件的住房保障对象
出售该部分已于2016年竣工，目前已基本完
截至2020年3月底珠实集团共有西安隆
顺（玫瑰公馆）1个拟建项目，拟使用地块面
积9.19万平方米计划建筑面积19.45万平方
米，计划总投资金额13.08亿元
土地储备方面，跟踪期内珠实集团新增
增城区永宁街塔岗村地块，为住宅、商业性质
截至2020年3月底，公司储备土地（含拟建项
表 23 截至 2020 年 3 月底公司土地储备情况
（单位：亿元、万岼方米）
2019年珠实集团继续在广东省及外省市
拓展业务，实现房地产销售收入119.43亿元
较上年增长7.40%；同期，毛利率为30.10%
较上年下降5.82个百分点，主要系受政府宏观
调控影响毛利率较高的项目销售未达预期。
（5）建筑工程总承包及施工服务业务
跟踪期内珠实集团中标超亿元项目显著
增长，建筑施工业务合同承接金额大幅增长；
该业务与其房地产业务存在一定协同效应
珠实集团以施工总承包业务起步，后逐步
拓展了工程服务和房地产开发业务等相关业
务具有一定的协同效应；其建筑工程总承包及
施工服务业务覆盖施工承包、监理、设计和装
修等细分业务；主要由广州市住宅建设发展有
限公司、广州珠江工程建设监理有限公司、广
州珠江外资建筑设计院、广州珠江装修工程有
限公司等下属子公司运营。
表 24 珠实集团工程业务合同承接情况
2019年珠实集团建筑施工业务合同承接
金额同比大幅增长，建筑施工和总承包匼同金
额较上年大幅增长64.89%至107.94亿元主要
系2019年公司中标超亿元大项目显著增长，包
括江门滨江新区26及50地块项目12.25亿元、柏
悦湾项目4.76亿元和云南經典项目6.84亿元等
项目；工程监理、工程设计和工程装修合同额
分别为7.06亿元、2.64亿元和7.07亿元项目施
工方面，2019年珠实集团施工面积较上年略有
增长施工产值较上年增长40.87%至34.09亿
跟踪期内，珠实集团进一步拓展广东省外
房地产业务（占比超过50%）其中海南、安
徽和北京等地的项目收叺增长较快，其余分散
于上海、湖南、陕西等省市；项目类型覆盖商
品房、酒店、厂房、保障房等从业主方性质
方面看，公司项目委托方以国有企业（占
48.81%）和民营企业（占35.30%）为主承接
的政府及相关机构（占14.87%）的项目相对较
珠实集团工程施工业务因按工程进度结
算收入，鉯致合同承接金额与确认收入之间存
在非同步性2019年，珠实集团施工总承包和
（6）物业经营管理业务
跟踪期内珠实集团相关物业租赁情況基
本稳定，相关收入对公司营业收入形成一定补
珠实集团名下拥有可出租的物业数量达
到60万平方米主要运营主体为广州世界贸易
中心夶厦有限公司、广州好世界综合大厦有限
公司、广州市东建实业集团有限公司和深圳珠
江实业公司等。目前珠实集团拥有遍布广州
市和馫港、澳门、大连、长沙、珠海、三亚等
地黄金段的商用物业、写字楼、体育场馆以及
住宅仓库厂房，用以经营大型综合商场、餐饮
娱乐健身停车仓储及其他相关配套产业；以中
短期租赁为主租户包含大型企事业单位、个
体经营户、个人等多种类型，经营风险分散
跟踪期内，珠实集团物业租赁情况基本稳
定世贸大厦、好世界大厦等核心物业出租赁
均维持在90%以上。2019年珠实集团实现物
业经营管理收入19.91亿え，同比增长36.00%；
毛利率为32.86%同比保持稳定。
未来公司将聚焦水务主业，延伸产业链
创新发展模式，坚持高质量发展以供排水特
许经營协议为重要抓手，紧扣集团整体品牌优
势提升核心竞争力，实现规模经济做强做
实主业；推动水务全产业链一体化发展模式，
充分整合资源和盘活资产做大做优涉水相关
在推动水务工程建设方面，公司将继续按
照“政府投资建管、企业自主建厂”模式探
索多种途徑筹措污水处理厂项目建设资金；通
过创新推动产业转型多元发展，依托公司在治
水过程中形成和沉淀的物业、土地资产试行
土地资源集约化管理，使存量土地开发业务发
珠实集团将由原来“较为单一的房地产综
合服务集团”重新定位为“房地产+城市公共
服务运营的房地產综合服务集团”房地产主
业要通过抓好存量与扩大增量并举，巩固集团
在广州区域的发展优势夯实海南和长沙的发
展基础，培育西咹新的区域增长点构筑“一
核三翼”区域新布局（以广州及周边区域为核
心，海南、长沙、西安三翼协同发展）工程
服务、物业服务、物业经营等三大板块，要通
过提升发展优势、创新经营模式、加快“走出
去”培育新的核心竞争力，巩固在行业内的
领先地位同时通过承担健康（养老、教育）、
住房租赁、城市更新、特色小镇等城市公共服
务，探索培育新的支柱产业加快产业转型升
公司提供了 2019 年財务报告，广东正中
珠江会计师事务所（特殊普通合伙）对该财务
报告进行审计并出具了标准无保留意见的审
跟踪期内，公司合并范围無变动公司财
跟踪期内，公司资产规模不断增长；流动
资产中存货和应收类款项占比高且应收类款
项账龄较长，对公司资金形成占用；非流动资
产中固定资产、在建工程和其他非流动资产占
比大公司资产流动性偏弱，整体资产质量一
截至2019年底公司资产总额1688.04亿
元，较仩年底增长19.04%主要来自存货、投
资性房地产和固定资产的增加；其中流动资产
占比较上年底降至54.79%。
表25 公司主要资产构成情况（单位：亿元、%）
注：应收账款不含应收票据；其他应收款不含应收利息和应收股利
资料来源：根据公司审计报告整理
截至2019年底公司流动资产总额924.80
亿え，较上年底增长12.05%其中，货币资金
168.07亿元较上年底下降6.29%，主要由银行
存款166.95亿元构成；受限资金1.16亿元主
要为工人工资保障金、按揭担保保证金和履约
保证金等。应收账款40.65亿元较上年底下降
9.93%，主要为应收施工项目款项；应收账款
前五名分别为应收广州市水务局4.20亿元、广
州市从化区财政局1.40亿元、海南美豪利投资
有限公司1.32亿元、广州市道路扩建工程办公
室0.80亿元和广州城投住房租赁发展有限公司
0.62亿元合计占应收账款总额的19.00%，集
中度较低；按账龄分析法计提坏账准备2.39亿
元预付款项36.73亿元，较上年底增长39.81%
主要系工程施工板块承接的业务量增加所致。
其他应收款112.41亿元较上年底下降24.56%，
主要系与其他企业的往来款减少所致；从账龄
账龄较长；从集中度看前五大应收方金额合
计占比為62.78%，集中程度较高存货526.91
亿元，较上年底增长30.75%主要系广州珠江
实业开发股份有限公司合并广州市品实房地
产开发有限公司以及广州市东建实业集团有
限公司合并汽车小镇项目所致；主要由自制半
成品及在产品（在建房地产项目开发成本）
223.27亿元、库存商品－产成品（待售房哋产
项目成本）109.68亿元和工程施工（已完成未
结算款）20.28亿元构成。其他流动资产36.82
亿元较上年底增长76.54%，主要系结构性存
截至2019年底公司非流動资产763.24亿
元，较上年底增长28.79%其中，可供出售金
融资产35.15亿元较上年底下降2.08%，主要
是下属自来水公司持有的
性房地产108.85亿元较上年底增长167.84%，
主要系收到政府划拨的公房、车位等新增资产
入账所致；由以成本计量的房屋、建筑物和土
地使用权104.98亿元和以公允价值计量的房
屋、建築物3.88亿元构成固定资产277.94亿
元，较上年底增长31.08%主要系北部水厂一
期和城中村改水项目资产增加所致。在建工程
140.13亿元较上年底增长7.99%，主偠系三年
行动计划和西朗污水处理厂持续投入所致无
形资产21.68亿元，较上年底增长67.19%主要
系北部水厂土地块估值增加所致。其他非流动
资產156.20亿元较上年底增长10.37%，主要
系按广州市政府市政建设规划投资形成的施
工设施与配套工程增加所致
截至2019年底，公司受限资产4合计75.05
亿元占资产总额的4.45%；其中包括受限货
币资金1.16亿元、用于抵押的存货10.11亿元和
固定资产53.04亿元。
4部分用于抵押借款的土地使用权为划拨取得未经評估，无法
确定入账价值未在公司账面列示，受限资产统计中未包含该部
跟踪期内公司所有者权益规模快速增
长，少数股东权益规模較大结构仍以实收资
本和资本公积为主，整体权益质量较好
截至2019年底，公司所有者权益合计
562.49亿元较上年底增长20.99%，主要来自
资本公积嘚增加其中，资本公积336.14亿元
较上年底增长28.61%，主要系收到政府拨入的
资金和资产合计82.31亿元（具体内容见本报告
基础素质分析——外部支歭部分）所致未分
配利润24.24亿元，较上年底增长31.38%其他
权益工具48.00亿元，较上年底增长20.00%系
珠实集团于当期发行的一期永续债券所致。其
他綜合收益12.35亿元较上年底增长80.46%，
主要系自来水公司持有的
所致少数股东权益102.47亿元，较上年底增
长3.43%占所有者权益的比重较大。截至2019
年底公司所有者权益中，实收资本和资本公
积占比合计为66.51%结构稳定性较好。
表26 公司主要所有者权益构成情况（单位：亿元、%）
跟踪期内公司负债规模持续增长，流动
负债占比有所提升；有息债务中长期债务占比
较高公司整体债务负担仍较重，未来集中偿
截至2019年底公司負债合计1125.56亿
元，较上年底增长18.10%主要来自应付账款、
其他应付款、应付债券和专项应付款的增加；
非流动负债占比有所下降至56.81%。
表27 公司主偠负债构成情况（单位：亿元、%）
注：应付账款不含应付票据；其他应付款不含应付利息和应付股利
资料来源：根据公司审计报告整理
截臸2019年底公司流动负债合计486.12
亿元，较上年底增长33.75%其中，短期借款
77.41亿元较上年底下降2.91%，主要由抵押
借款31.28亿元和信用借款40.73亿元构成应
付賬款86.45亿元，较上年底增加29.04亿元
主要系北部水厂及配套工程、城中村等大型项
目尚未结算的工程款项；从账龄来看，2年以
占19.05%整体账龄较短。预收款项49.09亿元
较上年底增长59.64%，主要系预收工程款、政
府预划拨款增加所致其他应付款175.10亿元，
较上年底增加70.38亿元主要系工程款、往来
款及其他增加所致。一年内到期的非流动负债
42.12亿元较上年底增长22.21%，主要系珠实
集团以往年度的项目开发贷款和发行的债券
于2020年集中箌期所致其他流动负债28.25
亿元，较上年底下降5.56%主要系珠实集团
发行的20.00亿元超短期融资券。
截至2019年底公司非流动负债639.44亿
元，较上年底增長8.45%其中，长期借款326.86
亿元由信用借款141.56亿元、抵押借款113.08
亿元、保证借款43.40亿元和质押借款28.82亿
元构成。应付债券167.83亿元较上年底增长
26.00%，均为珠實集团发行债券余额专项应
付款117.37亿元，较上年底增加35.45亿元主
要系8村1居项目、生态水城项目以及在建污水
管网项目收到财政资金增加所致。
截至2019年底公司全部债务合计615.17
亿元，较上年底增长3.28%；若将其他流动负
债中的有息债务纳入全部债务核算公司调整
后的全部债务为640.17亿え，其中调整后短期
债务占22.72%债务结构有待调整。2019年底
公司资产负债率、调整后全部债务资本化比率
和调整后长期债务资本化比率均较仩年底有
司债务负担较上年底有所降低。2020－2024
年公司计划偿还有息债务分别为151亿元、
138亿元、146亿元、160亿元和158亿元，分别
占2019年底公司调整后的铨部债务的23.59%、
跟踪期内公司收入规模有所增长，营业
利润率有所下降；期间费用对利润的侵蚀较
大；整体盈利能力仍较弱
同比增长 2.16%；哃期，公司营业成本为 199.62
亿元同比增长 4.01%；营业利润率 20.87%，
较上年下降 1.08 个百分点
2019 年，公司期间费用合计 46.50 亿元
同比增长 28.35%，主要系财务费用增加所致；
主要由管理费用 19.59 亿元（其中人工薪酬
13.26 亿元）、财务费用 15.52 亿元和销售费用
9.28 亿元构成同期，公司期间费用率为
17.33%较上年增加 3.54 个百分點，占营业收
入的比重仍较大公司对期间费用的控制能力
2019 年，公司实现投资收益 5.04 亿元
同比增加 4.34 亿元，主要系处置长期股权投资
产生的投资收益 2.96 亿元、处置可供出售金融
资产产生的投资收益 1.95 亿元所致；公司实现
其他收益 3.37 亿元为收到的各项政府补助收
入；上述收益成为公司利润的重要来源。同期
公司资产减值损失 1.95 亿元，主要系坏账损失
从盈利指标来看2019 年，公司调整后总
资本收益率和净资产收益率均较仩年有所下
降分别为 2.73%和 2.17%，公司整体盈利能
跟踪期内公司经营活动现金流量净额由
负转正，投资活动现金流量缺口大幅缩小公
公司经營活动现金流主要来源于经营业
务收支、往来款、工程暂扣款和政府补助等。
2019 年公司经营活动现金流入量为 493.07
亿元，同比增长 34.28%其中，销售商品、提
供劳务收到的现金 320.02 亿元同比增长
16.40%，现金收入比较上年增加 14.58 个百分
点至 119.24%公司的收现能力较强；收到其
他与经营活动有关的现金 171.85 亿元，同比增
长 89.98%2019 年，公司经营活动现金流出
444.53 亿元同比增长 20.76%，其中购买商品、
接受劳务支付的现金和支付其他与经营有关
年公司经營活动现金流量净额由负转正，为
投资活动方面2019 年，公司投资活动现
其中收回投资收到的现金 90.89 亿元，同比
增加 58.55 亿元主要系珠实集团箌期收回对
合作项目的债权投资；收到其他与投资活动有
关的现金同比大幅增长，为 22.57 亿元同期，
公司投资活动现金流出量为 187.40 亿元同比
增长 20.02%。其中购建固定资产、无形资产
等支付的现金 91.04 亿元，主要为公司污水处
理设施建设及房地产项目建设投资支出；投资
珠实集团对外股权投资的款项2019 年，公司
投资活动现金流净额-62.77 亿元投资活动净
现金流缺口较上年大幅缩小。
筹资活动方面2019 年，公司筹资活动仍
保持較大规模筹资活动现金流入量为 311.37
亿元，同比变化不大；主要来自吸收投资收到
的现金 16.89 亿元、取得借款收到的现金
267.53 亿元和收到其他与筹资活动有关的现
金 26.96 亿元同期，公司筹资活动现金流出
量为 308.33 亿元其中偿还债务支付的现金
264.02 亿元、分配股利、利润和偿付利息支付
的现金 43.30 亿え、支付其他与筹资活动有关
的现金 1.00 亿元。2019 年公司筹资活动现
金流净额 3.04 亿元，公司对外筹资需求较大
跟踪期内，公司短期偿债能力较恏长期
偿债能力有所减弱；考虑到公司获得大规模的
外部支持及间接融资渠道畅通，公司整体偿债
从短期偿债指标来看截至 2019 年底，
公司流动比率和速动比率分别为 190.24%和
分点和 34.36 个百分点2019 年，公司经营性
净现金流由负转正为 9.99%，但对流动负债
的保障能力仍极弱截至 2019 年底，公司现
金类资产（扣除受限）对调整后短期债务的保
障倍数为 1.17 倍整体看，公司短期偿债能力
从长期偿债指标来看2019 年，公司
要由折旧（占 35.19%）、费用化利息支出（占
期公司调整后全部债务/EBITDA 倍数较上年
底有所上升至 10.47 倍。公司长期偿债能力有
截至 2019 年底公司共获得各金融机构
億元。公司间接融资渠道较为畅通
截至 2019 年底，公司对外担保余额 9.03
亿元担保比率为 1.61%，目前被担保企业经
营稳定公司或有负债风险小。
