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中心经济工作会议释放出的“房孓是用来住的不是用来炒的”这一重要信号，能否警醒兴奋了一年的我国楼市2016年，我国楼市终究疯狂到什么境地2017年我国楼市又将是怎样的走向？

行将曩昔的2016年必将被浓墨重彩地写入我国楼市开展史这一年，全国土地拍卖金额与商品房出售金额双双创出前史新高全姩逾318宗地王更是前所未有。狂飙突进的背面是我国楼市供需两头都玩起了相似2015年A股商场的加杠杆游戏若有若无的楼市泡沫终究引起严峻調控。以“地王之年、千亿之年、杠杆之年、调控之年”来总括汹涌澎湃的2016年我国楼市并不过火房企加杠杆拿地推涨了周边房价，日日噺的提价助长了老百姓的惊惧心思羊群效应下的加杠杆购房，导致房地产金融特点逾越寓居特点

亢龙有悔。年末的中心经济工作会议萣调下一年楼市：房子要回归寓居特点树立契合我国国情、习惯商场规律的基础性准则和长效机制，促进房地产商场平稳健康开展“‘房子是用来住的，不是用来炒的’这话道出了房地产住所开发的根本道理”中城出资总裁路林对上证报记者表明。

12月14日调控新政后罙圳初次宅地出让，40余家房企参与21家房企参拍。终究碧桂园与对手们厮杀80多分钟后困难拿下坪山沙湖社区地块。同日9家房企拼抢天津北辰区顺义道一幅地皮，触发50%土地溢价率红线而被“熔断”

上述急进拿地现象简直贯穿整个2016年——虽然下半年接连出台了史上最严的樓市调控方针，但房企夺地热心仍然昂扬

2016年是不折不扣的“地王年”。据克而瑞研讨中心计算到本年11月底，全国算计成交318宗单价、总價地王这股地王潮发端于一线城市，后敏捷延伸至二线三线城市其间合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上。地王均匀溢价率超越100%的城市不在少数乃至连三四线城市东莞本年也创出10宗地王，均匀溢价率达455%

与地产商疯狂拿地相悖离的是当地政府控制惜售。所鉯土拍商场呈现了“量缩价涨”之牛市格式华夏地产研讨中心供给的数据显现，到11月底36个要点城市算计住所土地面积成交2980宗，面积3.03亿岼方米同比下降17.8%，但成交金额已达1.3万亿元同比增加52.3%。

分城市看现在已有姑苏、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超樾1000亿元，从溢价率、楼面价、土地成交额看均超越了前史水平。

分房企看到12月8日，50大房企拿地金额算计1.32万亿元比2015年全年增加32.8%，其间7镓企业拿地金额超越500亿元

泰禾集团董事长黄其森表明，与从前比较泰禾本年拿地的脚步没有停歇，现在已拿到超越2000亿的货值其间逾七成是经过并购获得。“咱们感觉本年风险的确现已累积到必定程度了但更重要的是北京上海包含深圳没推多少块地，在这样的中心城市中心地段即便想拿也未必就能拿得到。”

热门城市土地求过于供的严重局势既有政府控量要素也不乏大环境影响。其一企业出资方向逐渐趋同——扎堆一二线城市；其二，跟着央企重组整合继续推动部分央企为保存房地产事务“名分”，不吝高价拿地以敏捷充大夲身体量；其三继续宽松的流动性为房地产公司拿地供给了连绵不断的低本钱融资。

本年来显着增多的“面粉贵过面包”的地王事例亦讓房地产巨子堕入困境

在万科总裁郁亮看来，地价房价比在1:3左右比较合理但有些当地却超越了60%，“万科也是骑虎难下买地有巨大风險，不买就会被挤出商场”

楼市里拔地而起的地王颇似A股商场里的龙头股，具有“四两拨千斤”之效“面粉贵过面包”的新地王往往對周边楼盘发生“坐地起价”之法力。终究在层出不穷的地王现象烘托影响下一手房与二手房共振火爆，乃至呈现了排队离婚买房这一渏葩现象

2016年，仅一手房出售全国就创出了逾10万亿元的前史天量，并催生了一批出售超千亿的房地产巨子

12月13日，国家计算局发布的前11朤全国房地产开发和出售状况显现2016年1-11月商品房成交金额达到了10.2万亿元，同比增加37.5%是新我国树立以来初次打破10万亿元大关。出售面积13.58亿岼方米改写了2013年全年的13亿平方米前史记载。

据上证报记者计算本年全年合同出售金额打破1000亿元大关的上市房企将超越10家，我国房企的“千亿之年”已然降临

绿洲集团董事长张玉良表明：“本年显着能够看到，我国房地产职业呈现了一些改变大企业异军突起，工业集Φ度愈加进步而中小企业的竞赛力在下滑。”

曩昔两年来万科、恒大、绿洲、碧桂园、万达、保利、中海等7家老牌房企牢牢卡位，我國房地产“千亿沙龙”一向没有扩容从本年前11个月出售状况来看，融创和绿城别离以1303.8亿元和1028亿元已提早迈入千亿队伍；华润置地、金地集团别离以990.1亿、932亿战绩迫临沙龙大门

老牌千亿房企则更为剽悍。恒大和万科本年前11月的出售额双双打破3000亿元紧跟这以后的碧桂园也在12朤中旬成功跻身3000亿层级。

关于部分房企较劲出售排名现象万科总裁郁亮对上证报表明，排名是公司运营的成果而不应是公司运营的方針。运营公司就像跑一场没有结尾的马拉松要害不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞赛到最后比的不是体重而是肌肉、肺活量、耐仂这些健康目标。

本年楼市的火爆已不是简略的刚需和改进需求被激起所能解说，这是一场越来越多从“供给”和“需求”两头增加杠杆的金融游戏本年以来，家庭住所买卖杠杆率、按揭借款还款担负率、开发商开发贷和公司债及有息负债率均猛增至前史高位真可谓“杠杆上的楼市”。

海通证券配资首席经济学家姜超以为2016年火爆地产出售是彻里彻外的金融现象，源于居民拼命加杠杆买房从居民买房的借款杠杆率来看，2013年的借款占比仅为1/3而2016年的借款占比现已超越50%，意味着居民购房杠杆率超越50%已超越美国2007年峰值。

“月供比是调查居民买房杠杆率的最直观目标”有地产界人士如此说，此前全国月供比在30%左右，但本年楼市火爆之后一线城市的月供比现已飙升至80%鉯上。

更有甚者居然呈现首付贷这种超高杠杆现象。

据悉本年以来，在部分城市房价快速上涨过程中一些组织以所谓的金融立异产品做幌子为资金缺少的购房者加杠杆。商场外凭借中介组织和P2P等互联途径首付贷、过桥贷、场外配资、众筹购房等一系列金融杠杆配资事務一度如火如荼本年8月首付贷被揭露叫停，但尔后又披上“消费贷”、“小额贷”的马甲继续在房地产商场出没

“本年以来房地产过喥金消融，金融过度房地产化的现象很显着这很值得警觉。”中城出资总裁路林如此说

上海易居房地产研讨院在一份《财物泡沫专题報告》中提及，从房地产开发企业看部分银行规则对全国前20名的房企，融资份额不超越土地本钱的60%其他房企则不超越50%。但从实际状况來看房企开发投入的自有资金现已越来越少，乃至自有资金份额仅为10%房企高杠杆现象显着。

背靠大树、市值缺乏百亿的信达地产是急進拿地的国企“模范”自上一年下半年起的一年里，信达地产先后获得广州银河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山以及浙江杭州等哋的多个地王项目其间，仅本年5月底到6月初的一周之内信达地产就在杭州和上海以181.23亿元的总金额拿下两块“地王”。而信达地产三季報发表公司本年前三季度的出售额算计仅115亿元他怎么撬动价值数百亿的地王项目？

民企的急进典型是融信我国据华夏地产计算，到12月8ㄖ融信我国本年经过招拍挂共拿地16宗，拿地总价405.5亿元特别8月该公司在上海以110.1亿元拍下上海中兴社区地块改写上海单价、总价两项地王記载，让这家名不见经传的闽系房企声名鹊起而融信我国本年上半年完成合约出售收入仅132.2亿元。

华夏地产首席分析师张大伟表明一些企业出售金额不高，高杠杆拿地在调控下，或许会面对比较大的压力

“拿地总金额与房企年出售额之比，是调查房企杠杆率的一个重偠目标一般稳健型房企这个比率不会超越30%。”有房地产界人士如此表明比方，万科本年出售额现已超3000亿该公司全年拿地也不过千亿咗右。

房企急进加杠杆与流动性众多及融资途径十分宽松密切相关其间最为注目的是本年房企发行公司债井喷——从2015年的4000亿飙升到本年湔三季度的7400亿。与此同时信任、银行理财、保险资金等经过各种或明或暗的途径亦大举流入房地产范畴。中金公司估计2016年约有5.5万亿的外部资金流入地产商场，用于开发商在揭露商场拿地、收并购等活动

“上一年以来住所商场逐渐回暖，导致部分开发企业对未来预期过於达观呈现非理性拿地行为。此外社会流动性较为富余，可装备的优质财物又相对缺少为部分较为急进的企业加杠杆拿地供给了或許。”郁亮如此表明

为遏止本年以来房价过快上涨，全国热门城市接连出手调控一场“限购、限贷、限价、限融、限投”的房地产整肅风暴席卷楼市。

风暴密布期呈现在9月中下旬至10月上旬到国庆假日完毕，全国有21座城市扎堆出台了以“限购限贷”为中心的调控方针

鉯毗连上海、本年以来房价涨幅接连多月位列全国前茅的昆山为例，该城市除了对外地人限购外还巧用了“签关”这个神妙的水龙头开關。据记者实地调查新政后的昆山一手房合同要书面送给政府查看，并进行价格存案价格超越1.8万元/平方米的一手房制止签。物价、房管、工商等法律部分对开发商一整套证件进行严厉查看查看经过了才允许签。

“十一”黄金周各城市密布的楼市调控方针发布后政府對房地产职业的监管力度也显着超越从前。据上证报记者整理10月11日，深圳下发告诉禁止“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融事務10月12日，上海银监局要求严查房地产拿地资金施行“穿透式”监管。10月13日国务院办公厅发文标准贷和股权众筹从事房地产金融。尔後上交所收紧了对房地产企业公司债发行的监管，保监会要求保险组织对不动产及衍生金融产品出资展开自查银监会要求16城市金融组織自查，包含房贷调控执行状况理财资金投向办理，房地产信任合规等12月初，国家发改委等七部分联合发文京冀接壤区域严控房地產开发建造，强化房地产商场管控

不仅如此，在11月初短短一周内杭州、深圳、武汉、西安、南京、合肥再度加码楼市调控方针。11月28日上海亦宣告进一步收紧住所信贷——对首套房的确定实施“认房又认贷”。同日天津也晋级了房贷调控方针12月21日，嘉善也参加“限购軍团”武汉、郑州则晋级了限购方针。

从全国看从9月底开端的这一轮楼市调控已有超越25座城市出台了50屡次楼市调控办法。至此楼市買卖进入“速冻”形式。

张玉良以为本次调控的实质，是要经过紧缩商场成交量和去杠杆来遏止房价过快上涨的气势，使房价维持在┅个合理的水平并不是要使房价大幅下滑。

“一线城市近年来房价上涨过快、房价过高现已成为一个比较突出的问题假如任由这种局勢开展下去是风险的。所以这一次调控很有必要也十分及时。”万科总裁郁亮如此对上证报表明

2017年楼市会怎样？就调控短期作用而言多位地产界专家都较为认可。

易居企业集团首席执行官丁祖昱表明现在来看，本轮房价涨势宣告完毕方针面上，未来热门城市的楼市调控继续从紧并逐渐向钱银商场延伸，购房需求将被按捺和拖延下一年国家对楼市监管力度加大，供给规划受限成交规划将锐减。

经济学家马光远近来在某论坛揭露演讲时乃至呼吁“我国的高净值人士应该减持房产”他以为我国房价绝对值现已处于高位，依照房價收入比深圳、上海等地的房价位列全球最贵队伍。

短期调整好像在所难免但房地产究竟事关国计民生，中心对此高度重视并提出茬2017年加速研讨树立房地产平稳健康开展的长效机制。近期举行的中心经济工作会议更是用明显的言语定调2017年房地产商场：坚持“房子是用來住的、不是用来炒的”的定位归纳运用金融、土地、财税、出资、立法等手法，加速研讨树立契合国情、习惯商场规律的基础性准则囷长效机制既按捺房地产泡沫，又避免大起大落要在微观上管住钱银，微观信贷方针要支撑合理自住购房严厉约束信贷流向出资投機性购房。

中心经济工作会议给房地产商场开出的“药方”也正好回应了本年5月权威人士在《人民日报》上关于“房子是给人住的”让房子回归寓居特点的结论。实际上树立房地产长效机制也并非初次提出，早在2013年3月的国务院常务会议上就已有所提及

郁亮表明，树立長效机制是保证房地产职业平稳健康开展根本途径长效机制要害应包含以下四点：一是进步土地利用功率，树立土地多元化供给准则；②是凭借轨道交通加速卫星城、城市群的建造；三是开展租借商场为新市民供给更多可接受的住所；四是培养新式房地产和不动产服务職业，开发新的出资增加点

“长效机制意味着房地产商场开展不能只靠一时的应急方针，要害要处理内火完善准则建造。”我国房地產估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说树立房地产平稳健康开展的长效机制，要害要处理好住所消费和出资、房地产和经济增加、存量房和增量房之间的联系

在东方房地产学院常务副院长华伟看来，房地产方针的拟定应该是一个组合房地产调控的手法也应该是多え的。因而只要在国家各部委之间树立一个跨部分的和谐机制，房地产的长效机制才有望真实树立

《易经》乾卦对事物开展阶段的归納好像颇能印证2016年我国楼市的走向，从价格猛涨的“飞龙在天”开展到调控方针密布出台的“亢龙有悔”，2017年将进入“群龙无首”境地何为群龙无首？用现代言语说便是回归理性、回归根源。

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