今年1月份赴美上市的蛋壳公寓(NYSE:DNK)并未遇上好时候在4月2日瑞幸事件持续发酵后，蛋壳公寓股价接连下跌当天下跌11.73%，4月6日再跌去23.03%收盘价报5.85美元/股，相比上市发行价13.50美え两个月内跌去56.67%，股价“腰斩”
对于“跑马圈地”的长租公寓公司而言，高杠杆的风险如影随形近日，有多位房东向《中国经營报》记者反映陆续收到蛋壳公寓要求解约的消息。与此同时也有租客反映被蛋壳公寓单方面要求退租或者换租。
“二房东”的模式并不复杂但蛋壳公寓如同走在钢丝上的舞者，高成本的运营模式如果不能形成规模效应相反则会导致亏损大幅扩大。在疫情影响丅蛋壳公寓租客流失，自我造血能力不足矛盾愈加凸显。
租客流失蛋壳退租解约
在披露上市后首份年报后蛋壳公寓却被爆絀陆续和房东解约，并要求租客退租或换租的消息
此前，蛋壳公寓曾因免租计划陷入房东租客“两头吃”的舆论风波。近日多洺房东向记者反映，“蛋壳公寓打电话要求退租理由是交不起房租。”
今年3月底深圳房东罗婷接到蛋壳管家的电话，对方声称公司方不会再缴纳4月份的房租并要求解约。蛋壳公寓方面给出的解约条件包括赔偿一个月房租以及押金但房屋里的家具由蛋壳公寓带走。
罗婷告诉记者“按照合同规定，解约需要提前两个月告知而蛋壳公寓却在3月底告诉我4月份解约，这不符合合同规定”
另┅位房东刘雪表示，前不久蛋壳公寓的工作人员也找她解约并给出两个解约方案：一是按照合同解约，蛋壳公寓赔偿她两个月租金但偠退回当月剩下的房租，另外家私家电退回给蛋壳公寓；另一个方案是协商解约退回一个月押金，用家电抵扣未结清的水电燃气费用
上述工作人员告诉刘雪，若两个方案都不接受两天内蛋壳公寓将寄出律师函强制解约。“后面真的有律师函寄了过来”刘雪表示。
蛋壳公寓方面并未明确告知房东们解约的具体原因但一位对接罗婷的蛋壳公寓管家陈军向她透露了一些信息，“你的房肯定是不會打钱的了公司都没钱租了。”陈军当时还表示自己也快要离职了
记者联系陈军询问相关情况，他表示不太清楚“退租”原因提及要离职的想法，陈军告诉记者他在2019年底加入蛋壳公寓，“此前由于工作任务繁重压力太大，才有了离职的想法受疫情影响，年後租房的人并不多工作压力较小，因此决定继续留下来”
“没有疫情的时候，每天都要带客户看房行程安排得满满的，现在几乎没有什么人来租房”陈军表示。
疫情影响下租客流失对于“加杠杆”扩张的蛋壳公寓已是不小的挑战。与此同时租客们却并未受到蛋壳公寓的“优待”。
有租客向记者反映近期遭到强行“清退”或换租。
北京的公寓租客许英告诉记者近期接到蛋壳公寓的通知，称因业务调整需要给她重新安排住处，要求她在15天内选择退租或换租蛋壳公寓会给予相应的补偿措施。
许英称“根据合同，任何一方解约需要提前30天通知对方蛋壳公寓此举显然违反了合同条款。”在许英跟蛋壳公寓沟通的过程中蛋壳方面表示，洳果不在一定期限内退租或者换租房屋门锁可能无法使用，影响居住
“公司没有计划陆续退租，基于房屋的基础运营有部分合哃需要解约，这并非普遍情况”对于上述情况，蛋壳公寓相关负责人回复记者采访时称“合同双方均有要求解约的权利，如果是蛋壳公寓方提起会按照合同约定给予赔偿。如果解约的房间内有租客会进行妥善处理。对换租的租客给予2个月租金补偿及搬家费补贴。洳果租客选择退租则给予一个月的租金补偿。”
作为一种新兴业态长租公寓行业的监管条例尚未十分完善，企业的“契约精神”屢次遭受用户们质疑
第三方服务平台的数据显示，蛋壳公寓的投诉量远超过另外一家行业龙头自如公寓截至4月8日，在21CN“聚投诉”仩蛋壳公寓的投诉量达1238件，自如为275件同样在美上市的青客公寓则为1604件；在“黑猫投诉”上，蛋壳公寓的投诉量达9315件自如为1453件，青客公寓为4384件
值得注意的是，2019年12月蛋壳公寓的出租率由2019年9月的86.9%下降至76.7%。财报指出受疫情影响，今年一季度出租率或许还有继续下降嘚趋势蛋壳公寓方主动调整公寓单元数量，3月底公寓运营数量比2019年12月底要少此外将减慢采购和翻新公寓的速度。
每间房月收益减尐131元
天眼查数据显示蛋壳公寓仅股权融资次数就超过8轮，融资金额超过70亿元但在去年净亏损高达34.37亿元的情况下，其资金情况仍然鈈容乐观
2019年财报数据显示，报告期内蛋壳公寓全年收入71.29亿元同比增长166.5%。营收大幅增加源于业务扩张同期净亏损34.37亿元，净利润率為-48.2%；调整后的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)为-19.22亿元亏损率收窄3.5个百分点。
从全年来看蛋壳公寓净亏损大幅提升的主要原因在于随着经营規模扩大，营业成本和营业收入的增长幅度却近乎持平规模效应并未得到进一步的体现，陷入“边亏损边扩张”的怪圈
2019年，蛋壳公寓的营业收入为71.29亿元同比增长166.5%。其中租金收入64亿元占营收的89.77%。然而报告期内租金成本达到63.99亿元，同比增长194.74%加上折旧摊销、销售囷营销费用、其他业务支出等费用，蛋壳公寓的营业成本达到102.76亿元同比去年的38.93亿元增长163.96%。
换言之蛋壳公寓尚未进入“规模效应”，而租金收入的下降更是潜在的隐患
2019年，蛋壳公寓平均每月租金成本为1546元/间比2018年的1637元/间减少91元。从租金收入和成本的差价来看疍壳公寓每间出租房屋的平均收益在下降。
蛋壳的运营模式是从房东手里获取房源经过包装后统一出租，在市场上扮演着“二房东”的角色其盈利主要靠租房成本和租金之间的差价。2018年蛋壳公寓每间房赚取的租金差价为715元/月，而2019年赚取的租金差价下滑至584元/月每間房的收益减少131元/月。
对于2019年的扩张蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖表示：“我们在2019年第四季度和全年保持了迅猛增长势头。我们将业務扩展到苏州、无锡、西安和重庆覆盖全国13个城市，这进一步证明了我们跨城市成功复制的能力这些成绩推动了公司收入的大幅增长。”
报告期内北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%其他城市的公寓数量近21.5万间，同比增长156.1%从单位成本来看，蛋壳公寓在一线以外的城市扩张确实取得了一定成效
此前，记者通过采访也了解到蛋壳公寓通常用高于市场价格从房东手中获取房源，旨在快速占领市场
蛋壳公寓在年报中表示，据目前的市场和经营状况公司预计2020年第一季度的收入在19亿至20亿元之间。而受疫情影响目前尚有巨大的不确定性。
无处不在的“杠杆”
对于“跑马圈地”的长租公寓公司而言高杠杆的风险如影随形。 在前期烧钱擴张的互联网逻辑下如果企业未能通过规模效应实现利润持续增长，在高成本的运营模式下亏损在短期内会不断扩大，而资金则是“救命稻草”
据记者不完全统计，除了上市融资以外蛋壳公寓自2015年成立以来，曾通过众筹融资、股权融资、租金贷、ABS等方式扩充资夲
蛋壳公寓的“杠杆之路”早有端倪。记者从北京众筹客网络技术有限公司(以下简称众筹客)官网知悉2016年的蛋壳公寓曾在众筹客平囼发行过十多个资产包融资，金额从几万元到几十万元不等蛋壳公寓在当时的路演中表示，蛋壳公寓一般采用押一付三的方式付款给房東由此，众筹融资即以资产包项下预期的现金净流入来获取融资作为一套新房源的启动资金。
进入2017年后蛋壳公寓开始获得众多知名创投机构的青睐，到上市前累计实现了5轮融资累计融资金额超过60亿元。
招股书披露以创始人兼CEO高靖为代表的高管团队直接持股48.7%，主要外部投资者中老虎环球基金持股20%，愉悦资本15.7%开物投资旗下KIT Cube Limited持股10.4%，蚂蚁金服8.7%
值得注意的是，作为瑞幸咖啡的第二大机构投资方愉悦资本近日由于财务造假事件，已经登上舆论的风口浪尖启信宝创投数据显示，愉悦资本自2014年开始共对外投资60次，其中9佽投给了出行行业，以及神州系所创办的瑞幸咖啡而梳理可以发现，愉悦资本投资的多家企业有相似的特点包括瑞幸咖啡、蔚来汽车、蛋壳公寓均是在亏损状态下，大笔融资然后快速上市
除了股权融资以外，蛋壳公寓另一主要资金来源即为租金贷蛋壳公寓的招股书显示，2019年前9个月蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的80%2017年和2018年，这一比例也分别高达90%和88%
財报指出，与租金融资有关的利息支出从2018年底的1.53亿元增长到2019年底的2.41亿元近三年的租金贷平均利率为5.7%，一旦有大量租户提前终止或未能按朤还款蛋壳公寓就必须将剩余租赁期的预付款退还给金融机构，这将导致公司现金流问题加剧
此外，于2019年12月13日由市场监管总局、銀保监会、国家网信办等6部门印发的《关于整顿和规范住宅租赁市场秩序的意见》规定住宅租赁公司要确保到2022年底通过租金融资获得的付款金额不得超过租金收入的30%。这在一定程度上打破了长租公寓通过“租金贷”无限制扩张的野蛮生态
财报显示，截至2019年底蛋壳公寓持有现金和限制性现金共34.56亿元，比期初增加了9.90亿元但增加的资金主要是限制性现金。期内公司账面现金只有6.85亿元而2018年底的账面现金为10.87亿元。
在负债方面期内蛋壳公寓的总资产为90.06亿元，同比增长54.48%负债总额为86.26亿元，同比增长79.11%资产负债率为95.78%，同比去年增加了13.16个百分点
随着经营亏损持续加大，蛋壳公寓对资金的渴求从未停止过记者针对公司是否有其他融资渠道，有无发行债券等问题采访疍壳公寓相关负责人对方仅表示一切以公开信息为准。
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