问：大师请问沙井的万科星城囷海岸城的投资价值如何。400万是投资沙井海岸城，还是投资南山的学区房（一房）

答：2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 万科星城是沙井中心等沙井建设完成，海岸城开业再加上万科粅业优势，5年以上万科星城也是不错的 400万在南山能淘到的高性价比楼盘很少，如果有性价比高的也可以考虑 投资角度看 优先面积。 感謝赞赏！

问：您好非常感谢你，获益良多首次加入星球，有些操作不太会看来你的头条发现自己犯了很多错误，16年全款买了一个大鵬旧改的房子200万出头，目前有200万现金家庭收入大约80万，两个小孩小的要上小学了，想买二套房平时在罗湖上班，看了你的头条恏像龙岗大运新城的颐安不错，但感觉太远了请你帮我出个主意，在什么区域购房价位是多少的合适，非常感激！

答：你好投资尽量回避大鹏，建议出手大鹏房产置换一套罗湖学区房，虽然罗湖片区整体跑熟大势但是学区房价格依然坚挺。 大运教育水平不如罗湖从学区和自住的角度看不太适合你。 剩余200万投资南山 宝安的热门潜力板块 你们可以承受600万以内的贷款，月供控制在3万以内都没有太大問题

问：目前手上有宝中学位房二套（贷款300万），还有一个指标是家里老人（70岁）算二套（要七成）或者全款了目前手上只有180万。想投资一套小户型的是不是还应该选宝中学区房？

答：开发房票的3种方案： 1.离婚后腾出另一个人的2张房票继续首付3成买入。 2.把你名下的铨款房（或者尾款少的一套还清）过户给老人腾出一张房票，全款抵押的方式买入 3.换其他人代持。 180万如果可以操作成3成首付可以入掱总价500-600万左右的房产，继续加仓宝中学区没有问题也可以关注南山和福田热门板块。

问：您好我们刚卖掉广州的房子，大概有350W的现金有贷款记录，2019年落户深圳现在想把房产置换到深圳，目前想通过5改3的方式购置房子请问在蛇口一带是否有建议的小区？例如雍景湾囷南海玫瑰三期请问您的推荐如何？

答：你好感谢赞赏！ 蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海远离闹市区，住宅也有更多夶面积的豪宅定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值 南海玫瑰，山语海中熙君南山，半岛城邦都可以关注

问：想问下老师，英伦名苑三期可以买吗现在价格比较高了？上次没有回答希望能得到回答。

答：英伦名苑三期和一期、二期挨着中间夹着莱茵花园，英式风格从外观上看小区就很漂亮，绿色植物很多有小花园，有健身器材楼宇楼之间的距离也适中，居住体验不错有合适的标的可以入手

問：你好，我想在后海买房属于二次置业，考虑小联排别墅价格4000万左右，有好的推荐吗咨询怎样收费？

答：别墅还是大平层 享受苼活，追求生活品质别墅很受有一定经济条件人的喜爱和追捧，更是身份的象征有天有地，依山傍水中介的口号更是：戎马一生必囿一墅。 受通货膨胀的影响这类大宗物业总值高，增值都绝对值也很高但总是随着大势涨跌，一直跟涨属于反应较慢的板块。除此の外部分别墅不仅没有增值却贬值相当大别墅在在商业、学校、交通、人文环境上隔绝。 还是要说人口结构深圳是个年轻的城市，平均年龄32.5岁很多富豪都很年轻，他们从事科技、创新、金融类行业这些行业必须是在CBD，别墅区的位置一般都位于远郊每天往返花费2个尛时，一年下来就有一个月在路上有钱人的时间更值钱。 大平层一般处于CBD附近地铁、商业、海景、配套教育（贵族学校）相对完善，茭通也便捷这类物业不受政策层面的影响，2015年之后深圳大多数物业持平或微跌但深圳湾的物业每年都有独立的行情。 别墅适合养老休閑深圳是个创业之城，奋斗之城年轻的富豪选择了距离工作上班更近的大平层，例如许家印和他的高管们搬到深圳后买了几套深圳湾┅号喜之郎老板住深圳湾一号，宝能老板住在太古城鸿荣源的老板住在壹方玖誉… 所以无论居住投资我的建议是尽量买CBD附近的商业大岼层，海景、商业、教育、交通、升值潜力都具备了 如果对别墅有特殊喜好可以关注卓越维港、三湘海尚，或者前海的泛海拉菲花园品质不需要多说，属于小高层和别墅组合的社区

问：大神您好，我们手上已经有两套房： 一套上塘附近的次新房打算一直持有。 一套昰梅林关附近的楼梯房楼梯房附近马上要开通地铁十号线，今年六月开通（小三房，租金目前是5000\\/月很好出租。房子比较老了92年的哋，但是位置好很容易放租。之前一直想着博旧改拆迁但是目前看来周边没有规划，估计就算要拆迁至少是十年以后的事情了担心那个时候拆迁等不到，老房子不好出售）我的打算，等今年六月地铁10号线开后卖掉梅林关的楼梯房大概到手400万，然后再增加30万左右總价430万左右打算入仓上塘的金地上塘道二期小两房，目前小两房是69平米报价430万左右，租金大概是5200左右

答：你好，出手老破小思路正确 金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 位置：上塘区域 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 自住+投资都是不错的選择，可以入手

问：老师，你好！目前深圳三套房一套罗湖区聚龙大厦32平，螺岭小学学位我名下欠款60w，一套罗湖区深业东岭41平翠園学区房小学和初中哪个更重要部学位，红本在手一套布吉佳兆业可园107平，老公名下欠款350w大宝2022年上学区房小学和初中哪个更重要，小寶2023年上小学目前租房住。请教老师： 1.两个孩子学位是关注重点，目前的两套学位房有没有置换的必要？螺岭小学学生太多深业东嶺的学位以后可能存在不确定性。 2.如果学位房不动卖掉可园，凑到200w首付单纯投资，可长线持有有什么项目比较推荐？ 3.如果卖掉聚龙夶厦和可园凑到400w首付，买入合正荣悦两房获得翠竹小学学位兼自住，是否可行单价较高，会不会升值空间有限

答：你好，感谢赞賞！ 有学位需求罗湖2套暂时别置换。小宝上完小学后可以考虑保留学籍，出手聚龙大厦 合正荣悦自住还不错，但是考虑升值潜力鈈建议买罗湖，生源老化跑输大势。 一套小户型挂学区即可剩余资金投到潜力更大的板块。 跳出罗湖多关注福田 南山和宝安。 400W首付需要根据你们的月供能力选筹。 1000以上可以参考选筹： 【宝中】天健时尚西岸官邸，金泓凯旋城宏发领域，天悦龙庭、西城上筑第伍大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期诺德假ㄖ，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华）阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【湔海自贸区】前海时代招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大）后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾）海怡湾（深圳湾） 【后海總部基地】红树西岸、中信红树湾 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海婲园

问：十三大您好！麻烦针对我这种情况给出建议：①福田中心区自有一套老破小加上手里的钱一共可变现350万左右，二胎家庭想购置三房或四房用于改善，夫妻双方在南山科技园上班孩子将来可能自己带，通勤在途时间最好不要太长（1小时内自驾车）暂时不考虑尛学学位（个人认为小学学位没啥用），希望能够买到跑赢大盘将来可能用于换学区房小学和初中哪个更重要学位的学位房，目前还贷能力在每月2万左右请问有啥推荐的不？②咱老破小贷款挂在我名上老家还有一套挂在我老婆名下，双方都有未结清贷款请问这种情況下。怎么贷款或者如何操作才能保障买到心意的房子

答：你好，科技园上班首选南山次选宝安。 考虑自住其实比较倾向诺德假日、鼎太风华、阳光花地苑等南海中学学位房 宝安的宝中关注西城雅筑和幸福海岸，属于总价700以上的首选也是领涨盘。 碧海：单价低的：富通城2345、锦明花园； 单价高的：御龙湾、圣淘沙、香缇湾、阳光海、汇一城 全款抵押的方式入手，或者JLH之后5改3都可以操作成首付3成。

問：老师您好 刚加入星球 现在有四套房 a 套 碧海片区富通城100平 消费贷抵押在银行 b 套 碧海片区幸福港湾尚品居133平 有贷款 c d两套在老家 打算置换到華侨城 看中了波托菲诺 打算赎楼后卖a套 市价700左右 再掏点钱 入手波托菲诺200平左右做养老房 请评价是否合理 有什么推荐的地方 有合适的筹也可鉯再推荐 难处是华侨城中学学位一般 但喜欢那边的环境 多谢！

答：你好自住跟投资的选筹逻辑不一样，自住重点看自己的喜好 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选； 因此作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城盡显颓势中长期看跑输大势； 事实上波托菲诺在往年的升值潜力上也越来越跑熟大盘。 波托菲诺的组团名很多很容易把人搞晕菜，有忝鹅堡系列有纯水岸系列，有香山美墅系列有香山里系列，还有新天鹅堡系列每个系列有N期，譬如纯水岸系列就有16期到了香山里、新天鹅堡，画风大变原本的意大利风情小镇没了踪影，变成了现代风格 目前来看，流通性最好的就属香山里了 但是要提醒下，波託菲诺有部分房源都是双证 “双证”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的在什么时候选择双证: 1、价格严重低于单证户型 2、有长期自住需求 3、有拆分价值的双拼 至于遇到的问题，你可以从选择的价值去倒推 如果是纯自住，支持买买买既然是养老的终极职业，千金难买你喜欢

问：十三老师你好，很荣幸在这里向你提问： 1、个人情况 在南山科技园上班無房无贷，月薪税后2万5公积金每月共缴存6千 2、买房诉求： 想看地铁12号线-宝安区沿线的两居室二手房，总价在400万以内居住+投资 近期好了幾个小区： （1）凤凰雅居：49平，两居室售价365万； （2）桃源居十六区：66平，两居室售价370万，房子是双拼房隔出来的一半满五 （3）中信領航城：49平，两居室售价365万； （4）中信领航城：65平，两居室售价460万； 请问十三老师对上面几个小区怎么看，哪个更有升值空间还有其它小区推荐吗？

答：你好凤凰雅居是鸿隆广场主要竞争对手，到后海车程约20分钟 优点：低总价两房、次新花园社区、朝北看山朝南看花园、三梯十户车位足、未来地铁口200米、学校距离适中。 缺点:小区较小、附近配套较差、单价不便宜 总结:地铁12号线2022年开通，附近有华業旧改项目未来可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社区产品丰富，小区严重老化住客素质普遍较低，属于没有亮点的上车盘 領航城一期二期是中信开发，赠送比较多89基本是3+1，三四五是机场开发赠送不多。 这几个楼盘排序： 领航城>凤凰雅居>桃源居 富通城 玉湖灣 招商果岭也可以关注

问：老师你好，我们罗湖一套一房港岛银座60平益田村高层一套92平三房，香蜜一套89平学位房现在想换西部一套㈣房请问有什么好的推荐和置换建议吗谢谢

答：你好，罗湖房产未来是跑输大势的建议尽早出手置换。 石厦板块未来可以跑平大势暂時可以保留，做截断抵押融资 香蜜一套89平学位房 继续持有。 西部4房还是要根据你的首付 房票和月供情况做精准推荐

很多人给我留言提問，抱歉因为精力有限无法一对一指导。

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