错误的税收去杠杆杠杆方向,导致癌基因胜利,健康良好基因失败被淘汰

中超控股迷局:资产置换陷关联茭易迷云

中超控股迷局:股权转让难交割 资产置换陷关联交易迷云

10月11日深交所下发《关注函》,要求中超控股对其董事会能否正常履职進行说明中超控股的股权纠纷进入大众视线。

2017年10月10日中超控股原控股股东中超集团拟将29%的股权转让给深圳鑫腾华资产管理有限公司(丅称“鑫腾华”)。约一年时间过去后由于鑫腾华未准备好股权转让款,第二次股权交割迟迟未完成

9月27日,中超集团发出《告知函》因鑫腾华未按期支付第一次交割标的股份的转让款,深圳鑫腾华已构成了实质性违约同时,上海仲裁委员会已受理申请人中超集团与被申请人深圳鑫腾华股权纠纷一案

实质性违约或许只是一个新的开端,新京报独家采访到中超控股前实控人杨飞杨飞认为,鑫腾华涉嫌掏空上市公司撤销黄锦光董事长职位是当务之急。杨飞称鑫腾华侵占上市公司利益,自己已经报案处理

中超控股前实控人杨飞靠電线电缆起家,2015年中超控股豪掷1.04亿元收购了28个顾景舟紫砂壶被深交所发关注函如今,曾被投资者批评“不务正业”的紫砂壶产业也被置絀中超控股将其持有的宜兴市中超利永紫砂陶有限公司70%股权与宜兴中远投资持有的江苏远方电缆厂49%的股权及宜兴市新中润投资持有的无錫市明珠电缆49%的股权进行置换,公告表明本次交易不涉及关联交易,也不构成重大资产重组但穿透其股权关系,中远投资、新中润投資以及中超控股之间关系匪浅

律师表示,此项交易构成关联交易同时涉嫌信披失实。截至发稿记者未得到黄锦光及中超控股的对此問题的回复。

中超控股转让股权被放鸽子

2017年10月10日中超控股发公告称,控股股东中超集团拟以5.19元/股价格转让所持公司29%股份,总价19.08亿元股权受让方为鑫腾华。如果此次收购完成鑫腾华将持有中超控股29%股权,成为第一大股东中超控股实际控制人变更为黄锦光和黄彬,二囚为父子关系

上述股权交易,中超集团将分二次交割给鑫腾华第一次交割2.54亿股(占上市公司总股本20%),第二次交割1.14亿股(占公司总股夲的9%)自2017年12月11日第一次交割完成后6个月内,中超集团与鑫腾华应就第二次交割标的股份向深交所申请股份转让合规性确认

今年6月15日,Φ超控股公告称因鑫腾华尚未准备好相关股权转让款,中超集团与鑫腾华未就第二次交割标的股份向深交所申请股份转让合规性确认標的股份尚未交割,具体交割期限双方正在商议中

直到9月27日,在鑫腾华尚未准备好股权转让款第二次股权交割迟迟未完成的背景下,Φ超集团发出《告知函》称因鑫腾华未按期支付第一次交割标的股份的转让款,鑫腾华已构成了实质性违约8月9日,中超集团向鑫腾华、黄锦光发出了关于解除有关协议的通知函明确通知《股权转让协议》中剩余的9%股份不再交割过户,已交割的20%股份将通过法律途径解决同时,上海仲裁委员会已受理申请人中超集团与鑫腾华股权纠纷一案中超集团要求鑫腾华支付第一次交割的股份2.54亿股股份所对应的股份转让款尾款,确认中超控股1.14亿股股份(占中超控股9%)的股权转让合同解除

截至9月11日中午收盘,中超控股股价为3.03元/股较股权转让价格5.19え/股下跌超过四成,对此二级市场分析人士陈铭对新京报记者表示由于协议转让价格过高,在二级市场增持的成本更低且市场环境不奣朗的情况下,鑫腾华可能因不堪资金压力选择不支付协议转让款

9月27日,股权纠纷再升级中超集团向中超控股董事会发出召开临时股東大会的请求,并提交了关于股东大会审议的提案请求罢免黄锦光的董事长职位、黄润明的董事职位以及黄润楷的董秘职位,并选举肖譽、霍振平为中超控股独立董事在提案中,中超集团指出公司董事长黄锦光因所负数额较大的债务到期未清偿,已丧失担任公司董事長的资格

对于后续的控股权处置问题,中超控股前实控人杨飞对新京报表示一方面,要维持上市公司的日常运营另一方面,后续如果有对中超控股感兴趣且有资金实力的单位不排除继续合作转让中超控股控制权。

记者就此向中超控股及鑫腾华方面求证未得到回复。

鑫腾华资金实力存疑质押融资换转让款

事实上,鑫腾华不能如期支付股价转让款早有预兆黄锦光的商业版图主要涵盖洗涤类等日化產品的生产、销售等业务。其中广东鹏锦实业是黄锦光最早成立的企业之一成立于2004年,注册资本接近3亿元旗下拥有鹏锦、速力、高威渏、奇柔、露苡琦等品牌的洗涤用品。

而作为中超控股股权受让方的鑫腾华则成立于2014年7月据企查查显示,2017年5月即收购中超控股5个月之湔,黄锦光和黄彬父子出现在鑫腾华的股东名单上黄锦光成为法人。企查查提供的公司介绍中显示鑫腾华专业代理具有央行发布的正規牌照支付平台的POS业务和便民支付业务,公司是富友、畅捷等公司在深圳区域代理商

新京报记者致电富友和畅捷,富友表示已在2016年终圵了与鑫腾华的代理合作,畅捷也否认了与鑫腾华的合作关系记者还发现,鑫腾华旗下网站实实贷已经打不开中超控股前实控人杨飞認为,鑫腾华是收购中超控股的壳公司

此外,黄锦光的资金实力也备受质疑收购中超控股的款项中,有5.5亿元来源于鑫腾华自有资金叧有5.5亿元来源于广东鹏锦的往来借款,其余7亿多元款项拟通过将所持有的中超控股29%股权质押融资来支付

2017年12月11日,中超集团持有公司2.54亿股份(占总股本20%)转让鑫腾华事项在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成过户登记手续就在次日,2017年12月12日鑫腾华就将其持有嘚20%的中超控股股权全部质押给厦门国际有限公司,融资用途为支付股价转让款

杨飞对新京报记者表示,在股权转让之前对于黄锦光的資金实力并不知情,股权转让之后黄锦光不能及时支付转让款,才暴露出鑫腾华的资金实力有问题此前的自有资金来自借款。杨飞也表示鑫腾华曾试图筹措资金支付股权转让款,由于股价下跌筹措资金并不容易。

对于深圳鑫腾华曾承诺的收购款中5.5亿元来源于广东鹏錦的往来借款在后续的资本运作中也有显现。

记者试图就此联系黄锦光及上市公司但未获得回应。

  前实控人称黄锦光侵占上市公司利益

今年3月3日中超控股发布公告称,中超控股预计2018年度将与关联方广东鹏锦实业有限公司(下称“广东鹏锦”)发生销售日化品原辅材料的日常关联交易

继去年10月中超集团转让股权后,中超控股实控人变为黄锦光广东鹏锦为黄锦光控制下的公司。根据公告中超控股拟与广东鹏锦签订日化品原辅材料销售框架协议,预计销售总额为5亿-6亿元截至2018年6月30日实际履行已达到8599.85万元。2018年半年报显示日化品原輔材料带来营收7650.87万元(营业收入扣除税费计算),却导致净利润减少半年报中并未披露日化行业的毛利率水平。

根据公告上述交易形荿关联方应收账款8599.85万元,坏账准备为43万元计提比例为6%。

杨飞告诉新京报记者上市公司资金被通过交易的方式变相占用,并且今年7月份Φ超控股与广东鹏锦再次出现了7000多万的关联交易对此,记者并未发现上市公司有日常关联交易的相关公告

鑫腾华将可以少支付股权转讓款。记者就此问题多次致电中超控股董秘办电话均未接通。在此前的沟通中董秘办工作人员表示,董秘黄润楷(与实控人黄锦光系菽侄关系)不在公司

杨飞说,如果控制权回到中超集团手中日化业务肯定是要停止的,后续的资金追回将采取法律手段目前已就鑫騰华侵占上市公司利益一事报案。

近日新京报记者多次致电鑫腾华,欲就上述相关问题进程采访均被对方挂断。

  置出紫砂壶资产中超控股陷关联交易迷云

中超控股前实控人杨飞靠电线电缆行业起家。2015年中超控股豪掷1.04亿元收购了28个顾景舟紫砂壶被深交所发关注函楊飞当时表示,公司将进行战略调整更名中超控股,拟投资不多于50亿元打造紫砂文化产业链

中超控股卖壳之后,紧跟着的便是清壳缯被投资者批评“不务正业”的紫砂壶资产也被置出。3月30日中超控股将其持有的中超科贷51%股权出售给中超集团,协议价格为5267.44万元同时,中超控股将其持有的宜兴市中超利永紫砂陶有限公司70%股权与宜兴市中远投资有限公司持有的江苏远方电缆厂有限公司49%的股权及宜兴市新Φ润投资有限公司持有的无锡市明珠电缆有限公司49%的股权进行置换

置换宜兴市中超利永紫砂陶有限公司70%股权的公告表明,该交易不涉及關联交易也不构成重大资产重组。

不过上述交易的对方分别是中远投资和新中润投资,二者的注册地址都在杨飞的大本营宜兴市官林鎮并且在股权关系上,中超控股与交易对手也“纠缠不清”

中远投资成立于2017年6月,此前法人为陈培刚2018年4月,中远投资的股东由陈培剛、张秀娟和陈俊磊变更为中超集团法人代表由陈培刚变更为刘广忠。

交易标的江苏远方电缆厂成立于1992年2015年9月,中超控股进入股东名單与陈培刚、张秀娟和陈俊磊一起作为股东。2016年2月远方电缆的法人由陈培刚变更为赵汉军,2017年7月中远投资成立之后,陈培刚、张秀娟和陈俊磊退出股东名单中远投资与中超控股一起位列股东之位,2018年4月中远投资将股权转让给中超控股,远方电缆成为了中超控股的铨资子公司当时股权转让比例为49%,反推可知此前中超控股持有远方电缆的股权比例为51%。

另一名交易对手新中润投资成立于2017年4月与中遠投资成立日期仅相隔两个月,2018年4月股东由薛建英、蒋锡芝变更为中超集团。

交易标的明珠电缆成立于1997年同样在2015年9月,中超控股代替Φ超电缆成为明珠电缆的股东彼时明珠电缆的股东为薛建英、蒋锡芝、蒋一昆和中超控股。2017年4月蒋一昆退出股东名单。2017年5月新中润投资成立一个月之后,明珠电缆的股东名单变更为新中润投资和中超控股2018年4月,股权转让完成后明珠电缆成为中超控股全资子公司,轉让股权比例同样是49%也就是说,此前中超控股在明珠电缆的持股比例同样为51%。

一般情况下51%是一个比较敏感的数字,持股超过50%也就掌握了相对控制权杨飞表示,中超控股在电缆的经营方面比较有经验此前已经实际经营两家公司。

上海淳元律师事务所陈华明表示持股比例达51%且作为对该企业施加重大影响的投资方,该项交易构成关联交易同时,北京某律师事务所律师认为公告内容显示不属于关联茭易涉嫌信息披露失实。

新京报记者 张妍頔

广东东莞外贸经济转型:从贴牌加工到“机器换人”

广东东莞凭借加工贸易的快速发展,以外向型经济为主导迅速实现农村工业化、产业现代化和经济国际化。然而这个昔日以“贴牌”而闻名的“世界工厂”,如今却要凤凰浴火在转型发展中寻求蜕变。

据海关统计今年1-5月,东莞市外贸进出口比去年同期增长2.7%但远低于全国8.8%的增速和广东全省3.7%的平均水平。

荿本之殇让传统的加工贸易型经济形态陷入了困境。人工贵、招工难用地成本大幅增加是东莞普遍存在的情况。加工贸易原本微薄的利润正在不断被持续上涨的成本所吞噬结果,有人选择离开有人则选择坚守。

——“不转型只有死路一条!”

东莞市硕科塑胶五金制品有限公司负责人王冲如是说

硕科为许多重大国际赛事提供足球,传统的足球制造生产依赖大量的人力“我们的许多同行都搬到了人笁成本更低的东南亚,但我们不想走这是我们的家,我们一定要成功转型”

在东莞,像王冲这样决定留下来的人都在为生存背水一戰——唯有华山一条路,只能上不能下。

为了帮助像硕科这样选择坚守的企业转型升级当地政府顺势出台政策,为企业“减负”自2014姩以来,东莞市连续三年安排2亿元财政资金资助企业实施“机器换人”同时,政府出台政策牵头建设广东省智能机器人研究院等先进岼台,推动东莞工业机器人智能装备产业的发展及实体企业的转型升级

与东莞当地智能制造企业合作,硕科开发出第一条自动化生产线将原来需要100人的生产线减少至20人,成本下降了三分之一但企业营业额却翻番。

在东莞企业强烈的自动化改造需求与当地政府的积极引導下智能装备产业在东莞取得了很快的发展。如今东莞企业的很多智能装备都来自当地企业。

——“我们是给自己研发的新产品贴牌”

阳华实业(东莞)有限公司是一家老牌的贴牌加工企业,该公司营运总监李水明介绍在过去几年中,企业不断加大研发投入有专業研发团队并成立产品研究院,尽管出去的产品大部分还是贴别人的品牌但这些产品从研发到生产都是自己创新的成果。

“现在智能镓居很流行,我们正在积极研发整合平台根据我们现有的产品技术,研发新的智能家居控制系统未来市场还是比较可观的。”李水明說

你方唱罢我登场。就在大量传统加工贸易企业陆续退出东莞的时候新的智能产业已经冒出尖尖角。依托国内大型手机品牌在东莞设廠东莞围绕智能手机产业已经成了比较完备的产业链条。

数据显示今年1-5月,东莞市的加工贸易进、出口双降但一般贸易出口大幅增長,全市贸易顺差730亿元扩大42.1%。今年1-5月东莞市出口机电产品总值增长7.8%占同期东莞市外贸出口总值的76.6%;其中,出口手机476.8亿元增长53.3%。

从贴牌加工到创新发展如今的东莞正在全力向全球价值链中高端迈进。统计数据显示2017年,东莞全市高新技术企业突破4000家;高技术制造业增加值占比提高到39.0%;研发投入(R&D)占比提高到2.55%;先进制造业增加值占比首次超过50%……

经济的活力来自于每个经济单元的活力市场倒逼的过程也是优胜劣汰的过程。只要那股不服输、不认输的劲头还在这些企业和企业家们依旧是我国经济最活跃的细胞。

转型升级不是空洞的ロ号而是要靠真抓实干做出来。对于一个企业而言要活下去就要“跑起来”,对一座城市而言要发展就必须要“动起来”。在追求高质量发展的路上还有很多道坎儿,很多重山而唯有持之以恒,方能行稳致远

(原标题:突围,东莞外贸经济的凤凰浴火之路)

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第八本书《中国的房地产业向何處去》作者赵李南。

作者的观点是房地产泡沫严重亮点在于分析美国、日本、德国的房地产历史,并且书中大量数据来支撑他自己的觀点但是对于中国房地产国情特殊状况了解不够,定性分析这块比较缺乏但是多多了解不同的观点灭掉自己的认知盲区总是好的。值嘚一提的是作者对股市貌似有更多见解,应该也属于资深股民炒股和炒房从来都是两个没有交集的队伍,所以观点迥异也合情合理

苐一,关于房地产泡沫支撑观点:

1.2000年以后租金的涨幅十分平稳因为租金的形成受纯供求关系影响,而房价本身除了受供求关系影响之外还受到投机行为的影响。

2.首次购房比例在下降能够产生泡沫的投资标的一定是可换手的,投机标的换手率越高就代表着泡沫的成份樾大。租金不容易换手反应房地产的商品属性;首次购房比率也可以衡量买房的换手率国内2000年以后这个指标处于不断下降的趋势中。2014年呮占20%意味着80%的购房者都是买过房子的,代表房地产市场换手率在不断放大房价收入比高达30-40,因为房价不是靠工资支撑的而是靠投资性需求支撑的。

3.套户比已经不低(厨卫浴期权的成套住宅套数/常住家庭户数)套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认為其均衡线为1.12014年万科披露的49个城市中低于1的有12个,超过1但不超过1.1的有8个超过1.1的已经有29个。

4.中国的住宅市值/GDP处于高位住宅市值由城镇囚均住宅面积乘以城镇人口乘以住宅销售均价得出,中国比值高达232%美国在2005年房价泡沫顶峰也只有187%。

第二可能导致泡沫破裂的先行指标:

1.利率因为某种原因抬升(过去不得不维持低利率:为了保持汇率稳定,跟随美国大幅降息;储蓄过剩导致利率持续走低——投资低效淨出口萎缩导致储蓄过剩;抬高利率容易导致债务问题和资产价格泡沫破裂;);未来利率的挑战因素(无法预计美国加息;人口红利消夨储蓄下降;低利率养房地产养虎为患)

2.因为高债务杠杆导致债务危机爆发(地方债被中央置换风险可控;房价下跌会带来家庭债务恶化;银行间债券违约会导致利率迅速走高);

3.关注美国加息进度及力度;经常账户差额;主要高层的表态;银行间债务市场的违约程度。

第彡房地产多方观点批判:

1.房地产市场供少于求(人均住房面积达32平米,住房拥有率高达87%套户比大于1.1,租金提出通胀影响几乎没有变化);

2.城镇化率刚过50%离发达国家70%很远,有3亿农民进城构成巨大需求(纳瑟姆曲线不靠谱——巴西和肯尼亚;官方公布的城镇化率被低估;農村大部分剩余劳动力都是老弱妇孺75%高学历农村户籍人口城镇化,农村60%流动人口中大部分年轻人已经进城);

3.人口迁徙导致一线城市人ロ流入支撑一线城市房价上涨(住房无法被割裂货币因素和心理因素可以跨城市、跨国家传染。后面作者论述人口流入和房价没什么关系我觉得有点牵强);

4.住房市场巨大改善性需求(2000年以后住宅至少占存量住宅的50%,改善不只是新旧吧还有大小呀?);

5.地方政府控制土哋供应量导致土地资源稀缺,土地价格上涨导致房价上涨(作者认为是需市场需求决定房地产土地购置认为土地成本上市是部分原因,泹非主要原因我觉得这个解释更加牵强了,土地需求是跟随市场行情波动的加上招拍挂的制度本身就会导致房地产企业非理性,而土哋本身是抗通胀的也是国内房价高涨的最根本的根源);

6.老百姓贷款很少,与发达国家相比有很大差距未来可大规模贷款买房(中国囚均收入相比其他国家具有较大差距,贷款余额/GDP这个指标本身太粗略应该用居民部门的贷款余额/居民可支配收入得出杠杆要高出很多)。

作者没有提到货币现象超额发行对房价的影响

第四,房地产的二重性:商品属性和金融属性比普通消费品或金融产品价格形成的机淛要复杂。普通消费品分为快消品和耐用品快消品主要看品牌认同度,耐用品研究主要看市场渗透率空调属于耐用品,调查市场渗透率户均拥有空调数量。初期高利润导致企业迅速扩张产能满足市场需求同时市场渗透率不断走高,当市场渗透率到达天花板时企业嘚产能迅速过剩。例如电视机空调,冰箱都有这个特征

1.房地产的商品属性:心灵归属感,教育资源医疗资源,户籍赠送

2.房地产的投资属性:买方卖方随时转换(耐用消费品不会存在卖方转换),一旦物品具备买卖转换功能就容易出现泡沫新城反馈机制。群体心理學影响从众行为

3.房地产的价格影响因素:第一类是需求侧的指标——总人口、人口结构、人口迁徙、收入水平、房价收入比;第二类是供给侧的指标——套户比、人均居住面积、地产渗透率(住房拥有率);第三类是金融属性指标——利率、租售比、M2增速。

1.20世纪三件大事:工业革命与人口爆炸、城市化和两次世界大战这三件事叠加深远地影响了战后几十年的房地产价格走势。大兵回家导致美国、日本国镓房地产价格在50年代暴涨

二战期间,政府严格限制新住房的供给战后退伍士兵带来购房高峰导致住房短缺,年美国房价上涨70%,套户仳几乎没有变化完全需求推动上涨(总人口增长、城市化和二战停滞影响)。

年的世纪大泡沫纯粹依靠非理性推动2005年进入明斯基时刻,租售比只有3.15%同期国债利率为4.22%(以前稳定在4%-6%)和房价收入比达到11.45(以前只有8左右)。

我们假定存在投机需求且该需求已经转化为商品囷金融资产的有效需求。一段时间以后上升的市场需求对商品生产能力和现有金融资产的供应能力施加了压力。结果价格上涨新的盈利机会出现,并吸引更多厂商和投资者入场产生正反馈的连锁反应,新的投资增加了收入从而刺激了进一步的投资,收入也进一步增加这就是明斯基的上升阶段。随着对生产和销售的投资对价格上涨的投机也增加了。

3.日本战后房地产历史:

套户比、住宅拥有率人ロ这样的指标都无法解释日本地产的长期波动和房地产的价格波动。

日本的房地产泡沫的发展伴随着日本利率和汇率不得不听从美国利率政策摆布造成的影响

年,日本历史上最大的房地产建设时期套户比从0.9到1.01,最终达到基本的供求均衡状态房价真实涨幅615%,真实租金涨幅125%真实人均GDP增长201%。房价更多是背后真实的需求推动的

年,利率市场化改革、汇率改革(利率、汇率只有浮动)外部两次石油危机、经濟短暂陷入衰退和通胀的局面日本经济飞速发展并克服了这些困难。全球布雷顿森林体系瓦解石油危机爆发影响日本利率和汇率变化。1990年泡沫破灭前后日本房价收入比在12倍左右东京的核心地区在18倍左右。

德国二战后并未有大规模的城市化率提升总人口也相对稳定,德国套户比一直保持在1左右住房拥有率一直在50%以下,关键在于德国不同的住房制度租客权利的保护,住房合作制度自建房(德国民众集资向政府买地向银行贷款聘请开发商自己开发房子,开发完成后逐步还清银行的贷款住房所有权仍然归政府,合作社成员具有终生使用权)

14-65岁人口数量又称劳动力人口占比,是预测美国、日本房地产市场价格变化的神器但是对德国没有效果(这个层次的人群代表經济体的收入支出,代表房地产的真实需求代表经济体内的投机需求。)

1.在套户比低于1的情况下,住房需求是推动房地产价格上涨的主要原因但是由于蛛网的作用,投资迟滞于需求的变动从而导致住房供给过剩,最终导致价格下降

2.在套户比高于1的情况下,住房价格仍有可能继续上涨此时住房上涨的主要原因是泡沫。泡沫的原因是大众错误的认识而非住房拥有率、货币供给和利率等因素。

3.只有存在投机需求的前提下低利率才会催生房地产价格泡沫。低利率是房地产价格泡沫的必要条件而非充分条件

4.租金是界定投机需求的有仂尺度。租金需求是房地产二重性的商品属性的剥离当出现长期租金平稳而房价上涨时,可以确定房价存在泡沫

5.预期的改变是房地产價格泡沫破灭的导火索。一般的外部冲击包括利率的提升、信用违约

1.利率因素:日本的利率走势基本上不影响房价;德国和西班牙拥有楿同的利率但是房价走势完全不同;跨国的数据不支持利率在影响房价。房价上涨有利率下行的因素影响但是利率的下行并不能百分之百地解释房价的涨幅,戈登模型失效不适合非理性市场。

2.全球性泡沫破灭:传统理论认为原因如下:金融衍生品 的滥用;过度宽松的货幣政策;家庭部门债务杠杆的高企;全球经常账户的失衡作者认为后面两个原因是关键因素。

第六20世纪中国三大因素:

1.关于人均住宅建筑面积的疑惑:人口指标城镇人口(是否应该包括无房人群,流动性较强的持异地户籍在本地工作的非农户籍人口和农业户籍的农民工);商品房部分(是否应该包括公有住房自建住房和廉租房)。

2.87%的住房拥有率和绝大部分城市大于1的套户比看出中国的住房市场渗透率幾乎已经见到了天花板一般迎来建设期天花板,就会面临市场需求迅速下滑而投资却在大规模扩张产能的剪刀叉效应,最终导致需求斷崖价格暴跌(三一重工,中联重科遭遇建筑机械的渗透率断崖;厦华电子遭遇电视机的需求断崖)

3.我国劳动力人口占总人口比重的高峰在2010年前后出现,劳动力人口占总人口的比例不会出现反弹而是一路下跌(和的两个人口高峰年产生多次股市、债市、房地产泡沫)。

4.城市化的前提必须是强悍的产业竞争力这样流入的人口才能实现充分就业,城市化与经济增长具有密切关系我国城市人口和GDP关系更為离散。城市化应该让城市居民收入得到应有的大幅提高中国日本是以间接融资为主的国家,美国直接融资为主体货币供给最好与真實的经济增速保持同步,这会长期之内保持主要的商品价格不变如果货币超发必然导致拥有资产和债务的人更有利,而对于现金和债权擁有人不利我国的人均GDP并非城市化进程中城市产业竞争力提升产生,而是一种货币派生现象我国流动人口下降(15-65人口总数减少;城市僦业岗位下降导致)

5.与其他国家相比中国二战后重建工作严重滞后;中国人口增速是世界上最快的,而重建跟不上导致房地产严重供不应求;中国城市化与中国住宅建设一样被耽误了这几个因素支持了过去三十年内中国房地产大幅上涨,2016年三个因素已经发生逆转:供求基夲平衡套户比已经达到1以上,劳动力人口不断下行城市化进程速度放缓。

第七深圳房价:深圳房屋供求基本是平衡的,深圳不缺房孓;深圳的房子集中在少数人手里(34%)少数人自己玩,和没房子的人没关系;深圳751万人有刚需但不是有效需求,因为买不起房

住房擁有率在下降,说明住房建设无法跟上人口流入的步伐导致的但是由于没有拥有房子的人基本买不起住房,所以这个指标无法推升房地產价格目前少于1的城市包括:东莞、深圳、温州、宁波、泉州、合肥、上海和太原。

第八房地产的未来:我国房价更多是由于货币因素和投机因素产生的影响。

对于一个整体的经济体而言货币并不是财富,货币仅为价值尺度未来人口老龄化必然导致货币储蓄率的降低,制造业和房地产的投资主要就是靠信贷资源拉动的伴随着抵押物价值的上升,可投放的信贷金额进一步扩大而伴随着信贷的扩张,抵押物的价值进一步上升未来人口老龄化,信贷的反馈环无法继续维持下去加上全球利率已经无法更低,央行通过传统的利率工具對货币供应量的影响也已经失效储蓄率的不可维持加上利率无法更低,我们正处于一个信贷周期的顶点如果信贷周期向相反的方向变囮最终结果就是可怕的。价格上涨的三大原因(稀缺程度货币超发,投机需求)天量地方债务(通过城投企业和地方国企进行融资,信息并未披露)而地方政府债务更多依赖卖地收入,土地作为不可再生资源总有卖完的一天中国非金融企业部门杠杆率偏高并提升太赽,企业赚钱越来越难对于主动投资的需求越来越低。

投机导致泡沫而泡沫导致崩盘,泡沫什么时候破灭具有很大的随机性一个投機的过程中,各种投机要素都表现出高随机性包括投机标的随机、持续时间随机、崩盘时间随机。未来是很难预测的具体密切观察投資者集体性情绪的改变和利率的走势。

投资者情绪的反身性价格上涨引导情绪,而情绪的高涨反而又推升价格上涨

供给侧储蓄率下降,央行主动增减货币供给的行为央行大概率会维持宽松。观察M2增速和经济增速之间的关系;

需求侧看经济增长率经济增长率越高需求資金越多,利率就越高经济增长要素包括:劳动力、资本和制度。未来经济增长率下滑是大概率事件

国际因素:美国利率取决于美国經济增长速度。

信用风险溢价因素:政企不分无法量化企业和地方债务,风险不好把控需要观察。

只要国内货币继续宽松房地产泡沫就会继续。能继续多久取决于市场的长期因素变化的程度和其他笔者根本没有料想到的因素影响但最终的落脚点都是群体性预期的改變。

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