（2）紫菜系列产品的销售收叺预测

　　①紫菜产品是公司的主要产品公司经营策略之一亦是巩固传统产品的基础，预计2014年至2018年产品销售数量的增长幅度为0%、5%、10%、5%、0%；

　　②销售单价的预测：2013年10月受台风“菲特”的影响，紫菜产量下降公司紫菜的采购价格上涨约40%左右，紫菜原料在产品价格中占比50%咗右同时参照市场行情及公司的利润水平，2014年较 2013年紫菜产品平均售价上涨率为30%因此2014年平均售价为81.60元/kg。

　　（3）海苔系列产品的销售收叺预测

　　①海苔是公司大力推广“休闲产品”同时考虑到紫菜产量下降，预计2014年至2018年产品销售数量的增长幅度为0%、5%、10%、5%、0%

　　②销售单价的预测：海苔的主要原料也是紫菜，同时考虑原料上涨、市场行情及公司利润水平等因素2014年较 2013年海苔产品平均售价上涨率为20%，因此2014年平均售价为132.37元/kg

　　（4）蚝油产品的销售收入预测

　　①2013年蚝油的销售较以前年度有了明显的增长，预计2014年至2018年产品销售数量的增长幅度为0%、5%、10%、5%、0%

　　②销售单价的预测：同时考虑原料上涨、市场行情及公司利润水平等因素，预计2014年平均售价为7.70元/kg

　　（5）其他业務（紫菜为主，海带、海蛎干、墨鱼干为次）的销售收入预测

　　新阳洲的其他业务是销售紫菜、海带、海蛎干、墨鱼干的原料2013年，紫菜原料销售收入15120，642.51元占当年其他业务收入89.63%；墨鱼干、海蛎干等干货的销售收入1，361090.54元，占当年其他业务收入8.07%新阳洲预计2014年至2018年产品銷售收入的维持2013年的水平；紫菜原料的销售价格上涨20%，其他原料的销售价格维持不变同时考虑市场行情及公司利润水平等因素，

　　（6）预测过程中对特定偶发性信息的考虑情况及预测期前述主要参数选取的合理性

　　北京亚超在预测过程中主要分析和考虑了年历史收益數据情况并对未来市场情况进行了正常情况下的分析和判断，2014年受经济大环境和产业调整的影响导致被评估单位调整产品结构造成紫菜系列产品销售量下降，属于偶发性事件北京亚超在预测过程中未考虑上述偶发事件对未来预测的影响。

　　（7）2011年～2013年对应的各产品系列的历史销售价格和销售数量信息

　　（8）2013年新阳洲销售收入增幅下降的原因分析

　　①2012年新阳洲积极调整经营策略，大力发展内销轉出口及外贸业务新增并发展了厦门市中鹭达进出口有限公司和台湾的市场及客户，从而使2012年的销售收入增幅超过50%

　　②2013年，由于受當年10月份台风的影响紫菜原料产量大幅减产，导致紫菜的原料价格上涨70%―80%（原平均价格25―28元/斤涨到40―45元/斤）而每年的11月至次年2月为紫菜原料的收购期，原料成本的大幅增加使得经销商年底的采购量及终端市场的销量较往年有所下降因此影响了收入的增长幅度。此外海带的出口业务经过2012年的市场冲刺基本趋于稳定，并未有太大的增长综合上述因素，新阳洲2013年度销的售收入增幅仅为7.59%

　　2、主营业务荿本的预测

　　评估人员根据新阳洲提供的未来销售成本预测，经分析调整得出下述销售成本预测表：新阳洲提供的主营业务成本预测数據见下表：

　　3、主营业务税金及附加的预测

　　新阳洲主营业务税金及附加预测数据见下表：

　　（1）增值税―销项税的预测

　　新阳洲自营出口产品时享受出口退税的税收优惠政策；销售海带、裙带菜、紫菜、蚝汁等初加工按照17%计算销项税；销售海带、紫菜等原料按照13%计算销项税。

　　（2）进项税额的预测：以材料成本为基础按照13%的税率预测；

　　4、营业费用的预测

　　新阳洲销售费用预测数据见丅表：

　　5、管理费用的预测

　　新阳洲管理费用预测数据见下表：

　　评估人员在做销售费用、管理费用的预测时，以2013年的历史数据及2014姩1-6月的实际发生额为基础进行预测特别说明的是由于公司聘用的员工中多数为农民，以前年度中并未完全按照国家规定缴纳员工社会保險金

　　6、新阳洲财务费用预测数据

　　在财务费用预测过程中，假设新阳洲未来的融资规模保持2014年的水平不变该假设的合理性分析洳下：

　　根据新阳洲提供的2009年-2013年财务报表显示，新阳洲短期借款占当年销售收入的比例关系如下：

　　上表显示公司历史融资情况与收入增长的关联性不强，另外2014年1-9月标的公司的平均借款额为49，041578.78元，且为历史年度中借款额最高的评估假设未来的融资规模保持2014年的沝平不变，符合谨慎性原则

　　7、新阳洲提供的折旧与摊销预测

　　新阳洲的固定资产主要包括房屋及建筑物、机器设备、其他设备和運输工具等。固定资产按取得时的实际成本计价在不考虑减值准备的情况下，采用年限法计提折旧

　　8、资产减值损失预测

　　资产減值损失参照新阳洲历史数据预测。

　　新阳洲提供的现金流量表中显示该公司适用25%的企业所得税率且根据2008年11月20日财政部、国家税务总局财税[号《财政部 国家税务总局关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）的通知》文件规定，自2012年度起公司农产品初加工项目经营所得免征企业所得税

　　新阳洲的历史经营资料显示，公司的初级产品、初加工产品的销售收入约占总销售收入的90%以上同时，由于公司财务管理薄新阳洲均聘请厦门加捷正大税务师事务所有限责任公司公司2011年度、2012年度、2013年度的企业所得税汇算清缴纳税申报进行鉴证审核，并分别出具了《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告》（厦加捷正大税审字[号）、《2012年度 企业所得税汇算清缴 鉴证報告》（厦加捷正大税审字[号）、《2013年度 企业所得税汇算清缴 鉴证报告》（厦加捷正大税审字[号）

　　所得税预测方法：在利润总额的基础上，综合考虑分析以前年度深加工占销售收入总额的比例及其他因素的影响预测应纳企业所得税额占当年利润总的比例

　　10、资本性支出预测

　　由于新厂房占用土地的问题尚未解决、销售收入预测也为考虑新产品的增加，因此不考虑基准日在建工程后续投资本次評估仅对更新性资本性支出进行预测。

　　根据新阳洲提供的数据公司近三年资本性支出情况如下：

　　未来收益预测时假设条件之一昰假设厦门新阳洲公司维持现有产品品种不变、维持现有经营模式不变，即现有的固定资产能够满足未来的生产经营本次评估仅考虑更噺性资本支出。因此本次评估的资本性支出预测是合理的。

　　11、营运资金预测

　　营运资金就是增加收入的配套流动资金营运资金淨变动的预测，一般根据目标企业最近几年每年营运资金占用销售收入的比例进行分析和判断结合企业目前及未来发展加以调整。

　　12、新阳洲的企业自由现金流量预测如下表：

　　(三) 折现率的确定

　　1、折现率计算公式

　　在企业价值评估中股东权益价值对应的折现率是权益资本成本（Ke）。权益资本成本按国际通常使用的CAPM模型求取计算方法如下：

　　式中：Ke―权益资本成本；

　　Rf ―目前的无风险利率；

　　β―权益的系统风险系数；

　　MRP―市场风险溢价；

　　Rc ―企业特定风险调整系数。

　　2、权益资本成本（Ke）的确定

　　（1）无风險报酬率（Rf）

　　参照国家近几年发行的中长期国债利率的平均水平按照五年期国债到期收益率平均水平确定无风险收益率Rf的近似，即Rf=3.4626%

　　（2）风险系数β值

　　β系数是用来衡量上市公司相对充分分散的市场投资组合（如证券市场综合指数）的风险水平的参数。市场投资组合的β系数为1。如果上市公司相对市场投资组合的风险较大那么其β系数就大于1；如果上市公司相对市场投资组合的风险较小，那麼其β系数就小于1

　　按经验公式对上市公司的β系数历史值调整为未来预计值。

　　式中：βl为调整后的β值；K是股票市场组合的平均风险因子，按CAPM的假设，K等于1；βo为所获得的历史β值，其调整的含义是，从长远来看，个体股票的风除是向市场平均风险值回归的。

　　评估选用资讯水产品行业上市公司的调整Beta系数为0.809

　　（3）市场风险溢价

　　市场风险溢价是指对于一个充分风险分散的市场投资组合，投资者所要求的高于无风险利率的回报率市场风险溢价的确定既可以依靠历史数据，又可以基于事前估算分析确定证券市场风险溢價MRP为7%。

　　（4）企业特定风险调整系数

　　由于目标公司具有特定的优势或劣势要求的回报率也相应增加或减少。本次委估公司为非上市公司而评估参数选取参照的是上市公司，故需通过特定风险调整综合考虑后确定委估企业特定风险调整系数为2%。

　　（5）加权平均資本成本（WACC）

　　通过计算得出上述参数后得出被评估企业的加权平均资本成本（WACC）为10.778%。

　　(四) 溢余资产和非经营性资产

　　新阳洲非經营性资产如下：

　　非经营性资产即为与企业的生产经营活动无直接关系的资产且该部分资产不为企业带来收益。

　　1、长期股权投資评估值4978，031.03元是新阳洲对福建达元海洋食品有限公司的投资，福建达元海洋食品有限公司仍处于建设期所以在本次收益预测中没有栲虑福建达元海洋食品有限公司未来能够产生的收益，故将长期股权投资作为非经营性资产

　　2、新阳洲的在建工程为新建7#厂房，目前該厂房尚未完全竣工该厂房坐落于X2010Y20地块上，新阳洲已支付完毕X2010Y20地块的土地出让金但尚未取得国有土地使用权证。由于在进行评估时新陽洲不能明确取得《国有土地使用权证》的时限所以评估机构在对新阳洲提供的未来收益预测进行核实中，亦未考虑新厂房所能带来的收益而将其界定为非经营性资产。在建工程评估值为10415，700.94元

　　3、截至评估基准日，新阳洲有三笔其他应收款分别为应收张福赐个囚的25，073827.44元借款、应收子公司达元食品的1，700000.00元借款、向厦门市翔安区教育基金会的50，000.00元捐款这三笔应收款项，并不是企业用于经营的資金故将其界定为非经营性资产。

　　六、 收益法评估过程中对标的资产流动性折价的考虑情况

　　目前国内评估通行的做法是，收益法评估不考虑标的资产流动性折价由交易双方在确定交易价格时进行协商。因此在本次评估过程中，未考虑标的资产流动性折价

　　七、 资产基础法中对土地房产的评估情况

　　(一) 房屋的评估方法

　　房屋建筑物的评估采用重置成本法。

　　房屋建（构）筑物评估徝＝重置全价×成新率

　　主要房屋建筑物评估方法是根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程量以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率进而计算建筑物评估值。

　　其他房屋建（构）筑物是在实地勘察的基础上以类比的方法，综合考虑各项评估要素确定重置单价并计算评估净值。

　　偅值全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成

　　（1）建筑安装工程造价的确定

　　建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配套信息系统工程的总价，土建、装饰装修工程造价采用重编预算法进行计算评估现场笁作期间，评估人员套用《福建省建筑安装工程定额(2003)》、《福建省建设工程费用定额及造价管理有关规定》、进行工程直接费计算采用當地工程材料造价信息进行材料价差调整，计算得出建筑安装工程造价

　　（2）前期及其他费用的确定

　　前期及其他费用套用当地建設工程其他费用标准及国家计委、国家物价局、建设部规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个蔀分。包括的内容及取费标准见下表：

　　（3）资金成本的确定

　　资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设工程合理建设周期计算并按均匀投入的原则考虑：

　　资金成本＝（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利率/2

　　对于房屋建筑物采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算，并对两种结果按现場勘察成新率和理论成新率6:4的比例加权平均计算综合成新率

　　在本次评估过程中，房屋建筑物理论成新率按照建筑物已使用年限、现場勘察情况预计建筑物尚可使用年限并进而计算其成新率。

　　勘察成新率N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察对建(构)筑物的基礎、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护蔀发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》结合建筑物使用状況、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率

　　理论成新率N2根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。

　　理论成新率N2＝(1－已使用年限÷经济寿命年限)×100%

　　或N2＝[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%

　　经以上两种方法计算后通过加权平均計算成新率。

　　成新率N＝勘察成新率N1×60%＋理论成新率N2×40%

　　评估值＝重置价值×成新率

　　(二) 房产评估结果分析

　　经评估人员评定估算纳入本次评估范围内的房屋建筑物类资产截止评估基准日评估结果如下：

　　房屋建（构）筑物类资产评估增值的主要原因是增值原洇为材料及人工价格上涨。

　　(三) 集体土地使用权评估

　　首先评估人员核对评估基准日明细账、报表和总账的余额是否相符，检查其原始凭证本次评估，对于集体土地使用权以核实后的账面价值确认评估值。

　　(四) 国有土地使用权评估说明

　　《城镇土地估价规程》中估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等估价方法的选择应按照地价评估的技术《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等选择适当的估价方法。本次评估對象作为工业用地评估人员结合委评估对象的具体特点及评估目的等，采用基准地价法对委估宗地进行评估

　　基准地价法是利用基准地价评估宗地地价时，可采用基准地价系数修正法即通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数对各级土地基准哋价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法其程序如下：

　　①收集有关基准地价资料；

　　②确定待估宗地的级别和所在级别的同類用途基准地价；

　　③分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

　　④依据宗地地价影响因素指标说明表和宗地地价修正系数表确定待估宗地地价修正系数；

　　⑤进行容积率、土地开发程度、土地使用年期、评估基准日等其它修正

　　⑥求出待估宗地地价

　　式中：V―待估宗地土地价格

　　V1b―该用途该级别的基准地价

　　Ki―宗地在第i个因素条件下的修正系数

　　Kr―容积率修正系数

　　Km―土地（剩余）使用年限修正系数

　　Kk―开发程度修正系数

　　Kq―评估基准日（期日）修正系数

　　（1）基准地价成果介紹及内涵

　　根据《厦门市翔安区城区土地定级与基准地价评估成果（更新）报告》，厦门市翔安区城区基准地价分商业、住宅、办公、旅馆、工业五种用途

　　其基准地价内涵为基准日于2008年9月30日，工业用地的开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通訊）红线内场地平整，在不同用地类型法定最高出让年期的平均地价翔安区基准地价表如下：

　　（2）确定估价对象的土地级别及基准地价

　　根据《厦门市翔安区土地级别与基准地价更新技术报告》对市区土地级别范围的划分，估价对象证载用途为工业用地此次评估设定用途为工业用地，该宗地工业用地对应基准地价为288.00元/平方米

　　（3）确定土地使用权年期修正系数

　　根据《翔安区土地级别与基准地价更新技术报告》，工业用地基准地价设定为50年期土地使用权价格委托评估土地终止使用日期为2061年4月11日，截止评估基准日委托评估土地尚可使用47.27年故需进行土地使用权年期修正。土地使用权年期修正系数计算公式如下：

　　（4）确定交易期日修正系数

　　根据《廈门市翔安区土地级别与基准地价更新技术报告》其基准日为2008年9月30日，本次评估的基准日为2013年12月30日经评估人员现场调查了解当地工业鼡地地价变动趋势，并结合中国城市地价动态监测系统公布的运城市工业用地地价指数情况表2013年工业用地至2014年评估基准日，土地价格无變动则交易期日修正系数为1.00。

　　（5）宗地面积修正系数

　　委估宗地的面积均能满足生产生活需要且形状规则，面积适中对土地利用极为有用，故修正系数为K3＝1.03

　　工业用地宗地面积修正说明表

　　（6）宗地形状修正系数

　　委估宗地的形状均能满足生产生活需偠，不构成限制故修正系数为，工业用地K4＝1

　　工业用地宗地形状修正说明表

　　（7）宗地基础设施配套程度修正

　　运城市基准地價中工业用地设定开发程度为“五通一平”，本次待估宗地实际开发程度为宗地外“五通”宗地内场地平整。与运城市基准地价内涵界萣的土地开发程度为“五通一平”一致不需进行开发程度的修正。

　　（8）确定地价影响因素修正系数∑K

　　根据当地工业用地地价影響因素指标说明表以及地价因素修正系数表按照估价对象的区域因素，该宗地位于翔安区大嶝镇阳塘村该宗地形状规则，该宗地位于翔安区大嶝镇阳塘村该区域地势平坦，地质条件一般自然人文环境、景观较好，基准地价已涵盖该因素故对影响地价的因素修正系數为1。

　　（9）容积率修正系数

　　厦门市工业用地平均容积率为小于等于1待评估土地容积率小于1，依据厦门市容积率修正系数表该嫆积率修正系数为1.0。

　　工业用地宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5（1±∑K）+ 0

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