:哈尔滨工业大学对还建哈尔滨工夶高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目资产评估的范围说明（中联评报字[2020]第186号）

哈尔滨工业大学对未还建

哈尔滨工夶高新技术产业开发股份有限公司

的房地产进行价值补偿项目

中联资产评估的范围集团有限公司

二○二O年二月二十六日

哈尔滨工业大学对夲还建哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目..

第-部分关于评估说明使用范围的声明.. ·....·

第二部分企业关于進行资产评估的范围有关事项的说明¨¨¨¨....2

第三部分资产清查核实情况说明,¨¨¨¨..¨¨......3

企业关于进行资产评估的范围有关事项的说明。¨¨¨¨

中联资产评估的范围集团有限公司

哈尔滨工业大学对未还建哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目..

苐一部分关于评估说明使用范围的声明

本资产评估的范围说明,仅供评估主管机关、企业主管部门核准(各案)

审查资产评估的范围报告和相关監管部门检查评估机构工作之用,非法律、行

政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人

也不得见诸于公开媒体;任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人

不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者..

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哈尔滨t业夶学对未还建哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目..

第二部分企业关于进行资产评估的范围有关事项的说奣

本评估说明该部分内容由委托人及产权持有单位共同撰写,并由委

托人单位及产权持有单位负责人签字,加盖相应单位公章并签署日期。

详細内容请见《企业关于进行资产评估的范围有关事项的说明》

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哈尔滨工业大学对未还建哈尔滨丁夶高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目..

第三部分资产核实情况说明

一、评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围概况

评估对象为未还建哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司的

房地产市场价值。评估范围为哈工大化学楼(哈尔滨市南岗区西大矗街

100号)地下一层(建筑面积5'181,23平方米)、地下工层(建筑面积

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

(二)实物资产的分布情況及特点

本次评估对象为哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司申报

的位于哈尔滨市南岗区西大直街100号的2项商业房地产估价对象所

茬地下一层的建筑面积为5,181。”平方米、地下二层的建筑面积为

3,502锣平方米。

(二)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和

夲项目所有评估工作均由中联资产评估的范围集团有限公司完成,不存在

引用其他机构出具的报告的情况

二、资产核实情况总体说明

(一)资產核实人员组织、实施时间和过程

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哈尔滨工业大学对未还建哈尔滨I大i亩新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目

⒛⒛年2月下旬进行核查工作。核查工作结束后,对

核实及市场调查情况进行工作总结核实的主要步骤如下:

首先,辅导产权持有单位申报评估的资产明细,并收集整理评估资

其次,依据资产评估的范围申报明细表,对申报资产进行全面了解、核实。

根据核實结果,由委托人进一步补充、修改和完善资

再次,核实评估资料,尤其是资产权属资料产评估申报明细表

相(”) 符的基础上,对企业

提供的相关資料进行了核查,并要求产权持有单位出具

(二)影响资产核实的事项及处理方法

在本次评估工作中,无影响资产核实的事项。

(三)资产清查核实结論

实物资产的清查情况与申报明细一致,对清查核实明细项日已与企

业财务人员进行了沟通

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哈尔滨笁业大学对未还建哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目..

根据本次资产评估的范围的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等,

采用市场法进行评估。评估方法说明及评估相关程序如下

评估范围为哈工大化学楼(哈尔滨市南岗区西大直街100号)地丅

一层(建筑面积5`181,23平方米)、地下二层(建筑面积3'502.47平方

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

根据产权持有单位提供的房屋建筑物资产评估的范围申报表,进行账表核..

对,并核对房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、建筑(使用)面积、

使用状况等;同时根据该单位嘚实际情况,填写..

在评估时对企业提供的资料进行了深入的分析,对资产面积、层数

及用途等进行了全面的核实和了解。

在实施了上述调查的基础上,根据委估房产的具体情况,采用市场

法进行评估作价和撰写有关说明

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哈尔滨工业大学对未还建哈爾滨工大高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目..

市场法:即用已知市场价格且与委估房地产相同或相类似的房地产

作参照物,然后以委估房地产为标准,对比分析参照房地产,并将两者

的差异量化,在参照物市场价格的基础上进行调整和修正,得到委估房

地产的比准價格及单价,最后求出评估值。

比准价格=交易实例单价.. ×交易情况修正系数×交易日期修正系数..

×区位因素修正系数.. ×实物状况因素修正系数×权益状况因素修正系

评估单价=各交易实例比准价格之和/交易实例个数

评估值=评估单价.. ×委估房地产建筑面积

纳入本次评估范围的商业房地产采用市场法得出的评估价值为

评估结论详细情况见评估明细表

市场法案例(房屋建筑物评估明细表序号.. 1)

本次评估对象为哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司申报

的位于哈尔滨市南岗区西大直街100号的2项商业房地产。估价对象所

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哈尔滨工业大学对本还建哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目

在地下一层的建筑面积为5,181.23平方米、地下②层的建筑面积为

评估人员网上询价及到有关房地产租售机构调查咨询,经比较选择

建筑规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例

A∶抚顺街人才市场商服,建筑面积为sO0。00m2,估价案例位

于整栋建筑物的负1层,简单装修;平面布局较规整,单朝向配套设

施完各。周边有住宅小区、旅馆、餐馆、学校等周边有】

路、g3路、32路等多条公交线路,交通便捷程度较好。

B∶福民街商服建筑面积为310,00m2,估价案例位于整栋建

筑物的半地下室,毛坯;平面布局较规整,单朝向。配套设施完各周

边有住宅小区、药店、仓买、快餐店、宾馆、幼儿园等。周边有5路、

⒕路、22路、33蕗等多条公交线路,交通便捷程度较好

c∶曲线街62号商服。建筑面积为绢000m2,估价案例位于

整栋建筑物的贞1层,简单装修;平面布局较规整,单朝向。配套设施

完各周边有住宅小区、药店、仓买、快餐店、宾馆等。周边有73路、

127路、336路、338路等多条公交线路,交通便捷程度较好详见

因素洺称待估房地产可比实例

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哈尔滨工业大学对未还建哈尔滨

△大高新技术产业开发股份有限公司的房哋产进行价值补偿项目

362站、抚顺小学公交站米、新阳路公交站铁路第一小学公交站

况交易情正正正正常常常常

(设产用途途房商服定用置馆閑池宾浴)

100号62号置直具体民曲位西大街抚顺街人市场福街线街才

主业主宅周网周围要为住底围要为商层

网点周围要为商层商规模

,商,小业业业聚点网点商规模场所集聚程商规模商集

业业场所集聚程好商场集聚程商度所度

一业较场所集聚程般度好度

距距近近距博物馆购物中博物馆附购物距近近附博物馆附购物中博物馆附购物中

一一,客流流流周流周围居住人较周围居住人较较周围居住人较围居住人较多

,客,客,客流量量鋶量流量大流较大般较小般较小多

况道路交通状较较较较好好好好

168米224红、公152瓦教化广场交站

紧邻人场公公站公站市才市交安街交街交

271米166米216米、工503、、、红哈公交站

人源公米大力资市场民安街交铁安街路

293米285米327米米公站站西交公交站

口距地距工口哈地距地距大铁哈铁地大铁路局鐵哈m大铁

047km左左右左左右右右

口合立占21km￡E卩合立占1,6km￡巨卩合立占2‘

环境质量一般一般一般一般

用途荏了月炅荏了月艮商月艮诨玎月艮

临路状況西大直街(主十道)抚顺街(次干道)福民街(一般道路)曲线街(一般道路)

l岜下停车位,停车较方周围停车位较少,停周围停车位较少,传月围停车位较少,停

便车不方便车不方便车不方便

房屋新旧程度新较旧较旧较旧

房屋内部装修状况毛坯简单装修毛坯简单装修

房屋内设施设各完善完善完善唍善

内部格局较好,空间可内部格局较好,空间内部格局较好,空间内部格局较好,空间

充分利用可充分利用可充分利用可充分利用

建筑结构框架框架石专混石专混

层数负一层负一层半地下室负一层

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哈尔滨工业大学对未还建哈尔滨工大高新技术產业开发股份有限公司的房地产进行价估补偿项目..

可案例1,未办理土地可案例2,未办理土可案例3,未办理土

视同土地使用权类型使用权证,视同土哋地使用权证,视同土地使用权证,视同土

与案例相同,委估案例使用权类型与待估对地使用权类型与待地使用权类型与待估

新建成,土地剩余年限象相同,房产建成年估对象相同,房产建对象相同,房产建成

长于可比案例土地剩限较早,土地剩余年成年限较早,土地剩年限较早,土地剩余

余年限限短于待估土地剩余余年限短于待估土年限短于待估土地剩

已经建成房屋,无特殊己经建成房屋,无特己经建成房屋,无特己经建成房屋,无特

規戈刂限帝刂殊规戈刂限十刂殊规戈刂限帝刂刃d见戈刂限帝刂

用益物权设立情况无无无无

担保物权设立情况无无无无

权属是否清晰权属清晰权属清晰权属清晰权属清晰

2)根据比较因素条件确定比较因素条件指数.. :

以估价对象条件为100,将可比实例条件与之比较,一般分为五个

等级,好、畧好、一般、较差、差。

比较因素待估房地产可比实例.. 1可比实例.. 2可比实例.. 3

商业集聚规模.. 94

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哈尔滨工业夶学对未还建哈尔滨I大高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价佰补偿项目..

房屋内部装修状况.. 103

3)根据比较因素指数计算比较因素修整系数:

比较系数〓估价对象条件指数.. ÷可比实例条件指数

比较因素待估房地产可比实例.. 1可比实例.. 2可比实例.. 3

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哈尔滨工业大学对未还建哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目..

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哈爾滨工业大学对木还建哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项目..

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询證、评定估算等评估程

序,得出哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司申报的商业房地产

在评估基准日⒛19年12月31日的市场价值为5'gO3.47万元..

~ 评估结论详细情况见评估明细表。

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企业关于进行资产评估的范围有关事项的说明

一、委托人及产权持囿单位..

本次资产评估的范围的委托人及产权持有单位均为哈尔滨工大高新技术

产业开发股份有限公司

(一)委托人概况及产权持有单位概况

洺称:哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司(以下简称..

类型:股份有限公司(上市)

住所:哈尔滨市南岗区西大直街118号

注册资本:壹拾亿叁仟肆佰柒拾叁万伍仟贰佰壹拾捌圆整..

经营范围:高新技术及产品的开发,生产,销售和技术服务,技术..

咨询,技术培训,技术转让。国内商业(国家有专项限制經营的商品除

外)按建委核定的资质等级从事房地产开发(仅限分支机构使用)、按

国家对外贸易经济合作部核定的项目进行进出口业务;研发,生產,销

售农用车及汽车配件;购销摩托车;以下项目仅限分支机构经营:大豆、

玉米收购、加工、销售;保健品系列产品的研发、制造、销售;生产、..

-銷售食用植物油;销售饲料;仓储及代料加工(以上项目需国家专项

审批除外)(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活

(二)委托人與产权持有者之间的关系

委托人与产权持有单位为我公司。

二、关于经济行为的说明

本次评估目的是对不能还建给我公司的房地产市场价徝进行资产

评估,为确定补偿金额提供价值参考

根据zOzO年02月22日我公司《哈尔滨工大高新技术产业开发股

份有限公司⒛⒛年第二次董事会办公會会议纪要》中内容,因哈尔滨

地铁建设工程需要,我公司持有的两处房地产(总建筑面积8`sg3.7平

方米)被列入拆迁范围,由哈尔滨工大集团股份有限公司拆迁建设。双

方签订的拆迁还建协议约定,以原址建成后的哈工大化学楼中的

平方米(建筑面积)确认为拆迁还建房该项目⒛】

建设,⒛13年9月葑顶。

由于建成后化学楼用途为哈尔滨工业大学的教学用房和实验室,因

涉及保密要求,不能还建给我公司,哈尔滨工业大学决定对我公司予以

現金补偿因此需对无法还建的房屋建筑物进行资产评估的范围,为确定补偿

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象为未还建我公司嘚房地产市场价值。评估范围为哈工大化

学楼(哈尔滨市南岗区西大直街100号)地下一层(建筑面积

平方米)、地下二层(建筑面积3'502.47平方米)商服用房

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

~ 四、关于评估基准日的说明

本项目资产评估的范围的基准日是⒛19年12月31日。

此基准日是我公司在综合考虑资产补偿行为及时间等因素的基础

五、可能影响评估工作的重大事项的说明..

无影响评估工作的重大事项

六、资产清查情况的说明..

~ 1。列入本次清查范围的资产是我公司申报的房地产

2.资产分布地点及特点

纳入评估范围内的资产位于哈尔滨市南岗區西大直街100号。具体

为房屋建筑物类资产2项

3.核实时间:评估基准日为⒛19年12月3】日,核实时间.. ⒛⒛年

4.实施方案:此项工作由项目部牵头,相关各部門参与。核实工作本..

-着实事求是的原则,统一核对账、卡、物,力求做到准确、真实、完整

通过以上资产清查核实程序,清查结果与申报数一致。

哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司已向评估机构提供了

2.《房屋拆迁还建协议》

4.与本次评估有关的其他资料

哈尔滨工采菸嘁▲股份有限公司

二○二○年二月二十二日