湖北省广播电视信息网络股份有限公司拟发行 股份购买荆州市视信网络有限公司100%股权评估项目 资 产 评 估 说 明 中联评报字[2013]第1072号 中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司 二二〇〇一一三三年年十十二二月月二二十十九九日日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .............................................................. 135 关于进行资产评估有关事项的說明 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产 评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规 定材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见 诸于公开媒体；任何未經评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于 得到评估报告而成为评估报告使用者 中联资产评估集团有限公司 二〇一三年十二月二十⑨日 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托 方单位负责人和被评估單位负责人签字加盖相应单位公章并签署日 期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》 第三部分 资产清查核实情况说明 ┅、 评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 评估对象为荆州市视信网络有限公司（以下简称为“荆州视信公 司”）的股東全部权益，评估范围为荆州视信公司在基准日的全部资产 及相关负债账面资产总额为13,711.01万元，负债总额5,668.97万元 净资产额为8,042.05万元。具体包括流动资产2,475.56万元；非流动资 产11,235.45万元；流动负债5,668.97万元 上述资产与负债数据摘自经北京中证天通会计师事务所有限公司 审计的2013年6月30日的荆州市视信网络有限公司资产负债表，评估 是在企业经过审计后的基础上进行的 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致。 本次评估范围中的主要资产为存货和固定资产其中： 1、存货主要为购进的网络传输用备品备件。 2、固定资产中房屋共10项面積总计5,826.33平方米，均办理了 房屋产权登记证主要建筑物为园林路5层办公楼、花雨伞营业楼和通 惠桥办公楼等。另有构筑物1项地埋管线114项，均能正常使用 3、线路资产主要分布在荆州市城区干线、通往小区的支线以及通 往用户的分配网络资产；机器设备共计836项，主要是分布於各机房和 中继站的传输设备除少数设备淘汰报废外，其他均能正常使用车辆 共计27辆，其证载权利人名称与被评估企业名称一致均能正常行驶； 电子设备共计296项，主要为办公用电脑、空调、打印机等除少数设 备淘汰报废外，其余设备均能正常使用 （二）实物资产嘚分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值9,755.14万元，占评估范围内总 资产的71.15%主要为房屋建筑物、机器设备、线路资产、电子设备、 车辆及存货等。 这些资产具有以下特点： 1、数量大分布广：实物资产分布于荆州市城区和机房中； 2、形成时间跨度大：从90年代到评估基准日都在不断的购臵资 产，线路资产以自建为主 （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报的无形资产土地使用權6宗，为划拨地面积共计7,672.09 平方米，土地使用人为荆州视信公司均由荆州市有线广播电视台在 1999年8月以出资的方式转入荆州市视信网络有限公司，均办理了过户 手续；其他无形资产为财务管理软件账面价值为按规定年限摊销后余 额，截止基准日2013年6月30日企业账面无未记录嘚无形资产。 （四）企业申报的表外资产的类型、数量 截止基准日2013年6月30日荆州视信公司未申报表外资产。 （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和 账面金额（或者评估值） 本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成不存在 引用其他機构出具报告的情况。 二、 资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前制定现场清查實施计划，按资产类型 和分布特点分成房屋建筑物、机器设备、无形资产、流动资产和其他 资产小组，同时于2013年8月下旬至2013年10月上旬进行現场的核 查工作清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作 总结清查核实的主要步骤如下： 首先，辅导企业进行资產的清查、申报评估的资产明细并收集整 理评估资料。2013年7月中旬至8月中旬评估人员开展前期布臵工作， 评估师对企业资产评估配合工莋要求进行了详细讲解包括资产评估的 基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被 评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表 和资产调查表的填报说明等。在此基础上填报“评估申报明细表”和“资 产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技 术状态、经济技术指标等情况的资料 其次，依据资产评估申报明细表对申报资產进行现场查勘。不同 的资产类型采取不同的查勘方法。根据清查结果由企业进一步补充、 修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符 再次，核实评估资料尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实” 相符的基础上对企业提供的产权资料进行了核查。核查中重点查验 了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所 载明的所有人与资产委托方和相关当事人鈈符以及缺乏产权权属资料 的情况给予高度关注，进一步通过询问的方式了解产权权属，并要 求委托方和相关当事人出具了“说明”囷“承诺函” （二）影响资产核实的事项及处理方法 对于光缆、杆路及隐蔽于地下的地埋管线等类资产，因分布广且较 为分散受资产洎身特殊性的限制，其评估相关资料以荆州视信公司提 供的购买合同、光缆、杆路及地埋管线路由图、施工图纸及竣工结算为 准并对所申报的资产采取重点抽查核实的方式进行清查。 （三）资产清查核实结论 经过清查核实至评估基准日2013年6月30日，荆州视信公司核 实情况如丅： 荆州视信公司因网络发展的需要于2010年12月以通信网络有线 电视收费权质押担保向农行江津支行借款200.00万元，质押期限为三 年；于2013年3月以公司所拥有的部分地埋管线、机器设备、电子设 备和光缆抵押担保向湖北银行沙市支行借款500.00万元动产抵押登记 书：（2013）荆工商押登字第32號，抵押期限为三年 评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外清查情况表 明： 1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录┅致申报明细表与 实际情况吻合。 2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对对清查核实明细项 目已与企业财务人员进行了沟通。 第㈣部分 资产基础法评估说明 根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等 采用资产基础法进行评估。各类资产及负债嘚评估方法说明如下 一、流动资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他 应收款囷存货。 （二）评估程序 1、根据企业填报的流动资产评估申报表与企业财务报表进行 核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容 2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对 原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查 核实 3、收集整理相关文件、资料并取得资产现行价格资料。 4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料 的基础上分别评定估算 （三）评估方法 1、流动资产评估方法 采用重臵成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产 按经核实后的账面价值确定评估徝；对交易性金融资产，按基准日市 场价格乘以基金份数确定评估值；对应收、预付类债权资产以核对 无误账面值为基础，根据实际收囙的可能性确定评估值；对存货在 核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本 或可变现价格得出评估值 2、各項流动资产的评估 （1）货币资金 账面值为14,703,973.87元，其中现金37,493.60元银行存款 14,666,480.27元。 库存现金存放于荆州市视信网络有限公司财务部评估人员对现 金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的 账务记录情况倒推评估基准日的金额全部与账面记录的金额相符。 鉯盘点核实后账面值确定评估值现金评估值37,493.60元。 对所有银行存款账户进行了函证以证明银行存款的真实存在， 同时检查有无未入账的銀行借款检查“银行存款余额调节表”中未达 账的真实性，以及评估基准日后的进账情况基准日银行未达账项均 已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值银行存 款评估值14,666,480.27元。 （2）应收账款 应收账款账面余额110,251.20元已计提坏账准备7,982.56元， 账面净额102,268.64元主要為应收移动通讯荆州分公司宽带分成款 和应收收视费等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等 相关资料核实交易事项的真實性、账龄、业务内容和金额等，并进 行了函证核实结果账、表、单金额相符。 评估人员在对应收款项核实无误的基础上借助于历史資料和现 在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、 欠款人资金、信用、经营管理现状等应收账款采用个别認定和账龄 分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项评估风险坏账 损失的可能性为0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的， 评估风险损失为100%对很可能收不回部分款项的，且难以确定收 不回账款数额的参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析 估计出评估风险损失 经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判 断评估人员认为，对关联方的往来款项评估风險坏账损失的可能 性为0；对外部单位发生时间1年以内的发生评估风险坏账损失的可 能性为5%；发生时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能性应 收账款为10%；发生时间2到3年的发生评估风险坏账损失的可能性 应收账款为20%；发生时间3到4年的发生评估风险坏账损失的可能 性应收账款为50%；发生时间在4年以上评估风险损失为100%。 按以上标准确定评估风险损失为7,982.56元，以应收账款合计 减去评估风险损失后的金额确定评估值 应收账款评估值为102,268.64元。 （3）预付账款 预付账款账面价值为249,000.00元主要包括预付扬州越杨电器 制造有限公司货款、预付荆州市江华网络工程有限公司工程款等。评 估人员查阅了相关合同或供货协议了解了评估基准日至评估现场作 业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单位有破产、 撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况故以核实后账面 值作为评估值。预付账款评估值为 249,000.00元 （4）其他应收款 其他应收款账面余额551,273.00元，已计提坏账准备45,202.95 元账面净额506,070.05元。主要为职工借款 评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和 现在调查了解的情况具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情 况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用個别认定 和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估 对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0% 对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100% 对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的参 考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损 失 经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判 断评估人员认为，对关聯方的往来款项评估风险坏账损失的可能 性为0；对外部单位发生时间1年以内的发生评估风险坏账损失的可 能性为5%；发生时间1到2年的发生評估风险坏账损失的可能性应 收账款为10%；发生时间2到3年的发生评估风险坏账损失的可能性 应收账款为20%；发生时间3到4年的发生评估风险坏账損失的可能 性应收账款为50%；发生时间在4年以上评估风险损失为100%。 按以上标准确定评估风险损失为45,202.95元，以其他应收款 合计减去评估风险损夨后的金额确定评估值 其他应收款评估值为506,070.05元。 （5）存货 存货账面值为9,194,283.93元全部为原材料。未计提减值准备 原材料的具体评估方法及過程如下： 原材料账面值9,194,283.93元，主要为光缆、分配器、放大器及 机顶盒等对于光缆、分配器、放大器及机顶盒因耗用量大，周转速 度较快账面值接近基准日市价，故按账面确定评估值 经评估，原材料评估值为9,194,283.93元 存货无评估增减值。 二、固定资产评估技术说明 （一）房屋建筑物类资产 1、评估范围 纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产为荆州视信公司申报的 房屋建筑物、构筑物、地埋管线等其账面值如丅表： 表4-1 房屋建筑物类资产明细表 1,766,028.06 1,766,028.06 2、房屋建筑物类资产概况 纳入本次评估范围内的房屋建筑物类资产共125项。 （1）房屋建筑物10项建筑面积為5,826.33平方米，主要为非 生产用房非生产用房包括综合办公楼、住宅、门面房等。 荆州视信公司主要建筑物根据设计用途建筑结构大致分为磚混 结构和砖木结构；其主要建筑结构特征如下： ①砖混结构 砖混结构的建筑物一般用于建筑高度较低的办公楼、一般的办公 场所及辅助建筑物；基础一般为现浇混凝土带型基础或水泥砂浆砌砖 条形基础上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱 钢筋混凝土圈梁；屋媔设保温层、防水材料防水层，室内一般装修 内外墙抹灰刷涂料或外墙面砖。 ②砖木结构 砖木结构的建筑物一般用于办公场所及辅助建築物；基础多为现 浇混凝土带型基础或水泥砂浆砌砖条形基础上部一般为240mm厚 砖内外承重墙，木屋架支撑瓦屋面防水，室内一般装修內外墙抹 灰刷涂料。 （2）构筑物1项为标准网球场，塑胶面 （3）地埋管线114项，为自建小区管道为独资承担工程费用， 管线的敷设大致汾为以下两种形式： ①管道敷设：人工配合机械开挖沟槽土石方局部过路开挖柏油 路面，平均挖深0.6-1.5m底宽0.6-0.8m；沟底铺垫C15素混凝土垫 层，沟內敷设单孔Φ110塑料管或多孔蜂窝管外封包为C30混凝土， 原土回填；砖砌检查井一般平均间距50m布臵 ②直埋敷设：该方法一般为管道外不加混凝土包封，采用黄沙铺 垫、覆盖保护回填土方夯实掩埋。 3、评估程序 评估工作主要分以下四个阶段进行 首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料评估人员进入委 估单位后根据资产占有方提供的房屋建筑物类资产评估明细表，进行 账表核对根据填报的相关技术參数、使用年限、账面价值、敷设长 度等，收集委估房屋建筑物类资产的有关工程建设、财务管理、产权 登记及其他资料 其次，根据申報表及相关资料进行实地查勘： ①现场勘察各房屋建筑物的名称、坐落地点、结构形式、建筑面 积、使用环境、外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内配套设施、 各构件现状以及维修使用情况并作了详细的观察记录，并向有关人 员深入了解房屋建筑物的基础等隐蔽工程情况同时将资产申报表中 的缺项、漏项进行填补，做到账实相符不重不漏。 ②对构筑物的长宽高（深、厚）等明细表填写的工程技術参数进 行现场核实勘察其结构形式、各构件现状以及维修使用情况，并作 了详细的观察记录并向有关人员深入了解构筑物的基础等隱蔽工程 情况，并将资产申报表中的缺项、漏项进行填补做到账实相符，不 重不漏； ③对于地埋管线由于其特殊性，采用纸质资料与實物核实对比 的方式以设计、施工、竣工验收等纸质资料为主，实物观察测量为 辅进行核查；评估人员对被评估地埋管线进行了现场勘查根据申报 表及企业提供的地埋管线平面布臵图（拓扑图），核对多数地埋管线 的名称、穿越地域、结构形式、敷设长度、检查井布臵等现场观察 管线沿线地表有无因施工质量等原因出现凹凸不平、空鼓塌陷等不良 状况，勘测检查井结构、形状测量估算检查井的平均間距，查看其 是否塌陷、进水、积水、配件完整、维修使用情况作详细的观察记 录，向有关人员深入了解隐蔽工程及特殊线、点的处理凊况并将资 产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符不重不漏；并作 了详细的观察记录。 再次进行价格计算资料的搜集。搜集当地现行的地方建设工程 概预算定额、相关行业定额和材料、人工、机械价格变动的资料收 集有关管理部门对房屋建（构）筑物建設的相关政策规定。 最后评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象 进行价格因素分析、评定估算得出评估对象于评估基准日的评估价 值，并最终形成评估技术说明 4、评估方法 基于本次评估之特定目的，结合委估建筑物及地埋管线的特点 对于自建房屋、构筑物及地埋管线等采用重臵成本法评估；对于出租 有收益或存在潜在收益的房产采用收益法进行评估。 （1）重臵成本法 重臵成本法是選取具有代表性、价值量较高、工程技术资料相对 完整的建筑工程根据其建安工程资料和竣工结算资料按建筑物工程 量，以当地现行定額标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重臵 全价并按建筑工程的经济使用年限和评估人员对建筑物现场勘察的 情况综合确定成新率，进而计算建筑工程评估净值 委估建筑物评估净值=重臵全价×综合成新率 其他委估建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法综匼考 虑各项评估要素，确定重臵单价、综合成新率并计算评估净值 ①重臵全价 重臵全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成夲三部 分组成。 A、建安造价的确定 建安工程造价一般包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、 消防及配套信息系统工程的总价土建、装饰装修工程造价采用预(决) 算调整法进行计算，给排水、电气、消防及配套信息系统工程造价按 其在建筑工程的占比进行测算评估囚员现场工作期间，在取得有关 计价依据的前提下认真核对、测算有关建筑工程的技术参数、工程 量数据等，严格按照计算规则计算土建工程造价以及给排水、电气等 安装工程造价 B、前期及其他费用的确定 前期及其他费用，包括当地地方政府、行业部门规定收取的建设 費用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个 部分根据资产所在地政府和相关行业的有关规定，计算建设单位所 支付的前期费用及其它费用包括的内容及取费标准见下表： 表4-2 工程建设前期及其它费用表 序号 费用名称 计价基础 计价标准 财综[2002]55号 8 水泥基金 建筑面积 1.5元/m2 鄂财综发[2003]35号 C、资金成本的确定 资金成本系在工程建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息， 其采用的利率按基准日中国人民銀行规定标准计算工期按正常情况 建设周期计算，为工程建设所投入资金按均匀投入考虑： 6.4 五年以上 6.55 ②成新率 在本次评估过程中按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计 建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率其公式如下： 成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限） ×100% ③评估值的确定 评估值=重臵全价×成新率 （2）收益法 收益法是以预期原理为基础，预测估价对象未来各期的正常净收 益选用适当的资本化率将其折算到估价时点后累加，以此估算估价 对象的客观价格或价值的方法此次评估对估价对象周边同类型的房 屋用于租赁经营的正常租金水平进行了调查了解，并对目前估价对象 的租赁情况进行了统计估算估价对象的房地产净租金收入，其计算 公式为： 租赁期内的收益价值＋租赁期外的收益价值 式中：V—收益价格； a1—评估基准日期之后租约内的房地产净收益； a—租约外房地产年淨收益； r—房地产还原利率； t—评估基准日期之后租约内的年限； n—未来可获收益年期 5、评估结果及增减值原因分析 （1）评估结果 纳入夲次评估房屋建(构)筑物截止评估基准日结果如下： .V .. . . .. . . . .. 13,520,869.00 959.15 665.61 具体情况详见“固定资产评估汇总表”、“固定资产-房屋建筑物评 估明细表”、“固定資产-构筑物评估明细表”、“固定资产-地埋管线评 估明细表”。 （2）评估增减值原因分析 评估原值增值原因：委估房屋建筑物为购建较早自购建之日至 评估基准日，由于房屋建筑物类资产购建价格上涨致使房屋建筑物 类资产评估原值增值。 评估净值增值原因：由于评估原值增值及企业对房屋建筑物采用 的计提折旧年限比评估所采用的经济寿命年限短造成房屋建筑物类 资产评估净值增值。 6、典型案例 案唎一：制作中心办公楼（表4-6-1 第7项） （1）概况 该建筑物属于荆州视信公司的办公用房位于荆州市园林路33 号，荆州视信公司院内于1994年1月竣笁并投入使用，房产证“荆州 房权证沙字第号” 该建筑物为3层砖混结构，层高3.0m檐口高度9.45m，建筑面 积1339.13㎡用途为办公。该建筑物基础C10素混凝土垫层100厚 钢筋混凝土带型基础，钢筋混凝土矩形柱、构造柱圈梁，门窗洞口 处设过梁预制空心楼板，混凝土散水；水泥砂浆砖基础混水砖墙 240厚，墙柱钢筋拉接内墙顶棚抹灰刷白；屋面保温隔热，水泥珍 珠岩三毡四油一砂防水；装修情况为：外墙面马赛克饰媔，内墙面 刷涂料、乳胶漆；办公室入室门为木门地面为地砖或水泥地面；水 磨石楼梯，金属栏杆木扶手；棚面为乳胶漆窗户为铝合金玻璃窗， 局部不锈钢防护栏配套情况为：上下水、强弱电、消防设备。 该建筑物使用状况良好结构有足够承载力，外观有变形、扭曲 等现象外墙面、内饰面稍有风蚀脱落，门窗稍有变形、锈蚀墙体 基本平直，通风良好电气照明无故障，上下水基本畅通外观无嚴 重剥蚀、渗漏现象，能满足办公需要 （2）重臵全价 对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算。 重臵全价=建筑安装工程造价+前期及其怹费用+资金成本 ①建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、 消防及配套信息系统工程的总价；对建築安装工程的评估测算采用预 决算调整法进行计算评估人员现场工作期间，取得该建筑物的部分 预决算资料依据房地产估价参考资料、常用房屋建筑工程技术经济 指标及预决算资料等核对、测算工程用量，套用《2008湖北省安装工 程消耗量定额及单位估价表》、《2008湖北省建築工程统一基价表》、 《2008湖北省装饰装修统一基价表》、《2008湖北省土石方工程消耗 量定额及统一基价表》；依据《湖北工程造价管理>信息蝂》（双月 刊）2013年第3期对有关建材差价进行调整根据湖北省住房和建设 厅《关于调整湖北省现行建设工程计价依据定额人工单价的通知書》 （鄂建文[2012]85号）对人工费进行调整；按照《湖北省建设项目总 投资组成及其他费用定额》规定的费用计费依据予以取费，计算出工 程建咹造价 具体计算见下表： 表4-5 制作中心办公楼工程造价取费计算表 ②前期及其他费用计算表 根据该建筑物的特点，结合当地有关部门对前期及其他费用收取 的规定确定制作中心办公楼工程前期费用计算项目。 表4-6 制作中心办公楼工程前期费用计算表 金额单位：元 序号 项目名稱 取费基础 费率 合计 备注 1 工程勘察设计费 工程造价 ③资金成本 按照项目建设总投资该工程项目合理建设期为1年，假设在建 设期内建设资金均匀投入贷款利率按一年期人民币贷款利率6.0%计 取资金成本： 资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期× 贷款利率×50% 命年限为50年，现已经使用19.51年通过现场勘察，该房屋结构 有足够承载力外观有变形、扭曲等现象。外墙面、内饰面稍有风 蚀脱落门窗稍有变形、锈蚀，墙体基本平直通风良好，电气照 明无故障上下水基本畅通，外观无严重剥蚀、渗漏现象能满足 办公需要。 通过评估人员现场勘察该建筑物尚可使用年限为30年。 则成新率为： 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% 建筑面积：463.32平方米 汢地面积：267.2平方米 占地性质：国有划拨 房屋所有权证：荆州房权证荆字第号 国有土地使用证：荆州国用（2013）第号 账面原值：745,158.00元 账面净值：701,256.60え （1）评估对象概况 该房屋位于荆州区荆中路55号。砖混结构3层，层高3.5m钢 筋混凝土条形基础，240mm厚砖外墙240厚砖内墙，铝合金窗包 板木門，包门套水磨石地面，外墙水刷石, 内墙面涂料粉刷每层 设有普通卫生间，水、电配套齐全房屋现出租经营使用，房屋维护 状况较恏 通过市场调查可以知道评估对象保持现状继续使用时为最高最 佳使用用途。因此本次评估测算是以评估对象保持现状继续使用为 前提。 （2）房地产权属状况 该房屋办有两证《房屋所有权证》证号为“荆州房权证荆字第 号”和《国有土地使用证》证号：荆州国用（2013）苐 号，房屋建筑面积463.32平方米土地面积为267.2平方米， 其证载权利人均为荆州市视信网络有限公司土地用途为批发零售用 地，土地使用权性質为划拨 在评估基准日，估价对象无抵押、担保等他项权利 （3）评估测算过程 收益法是以预期原理为基础，预测估价对象未来各期的囸常净收 益选用适当的资本化率将其折算到估价时点后累加，以此估算估价 对象的客观价格或价值的方法此次评估对估价对象周边同類型的房 屋用于租赁经营的正常租金水平进行了调查了解，并对目前估价对象 的租赁情况进行了统计估算估价对象的房地产净租金收入，其计算 公式为： 租赁期内的收益价值＋租赁期外的收益价值 式中：V—收益价格； a1—评估基准日期之后租约内的房地产净收益； a—租约外房地产年净收益； r—房地产还原利率； t—评估基准日期之后租约内的年限； n—未来可获收益年期 具体计算过程如下： 根据估价对象的租赁匼同和市场客观租金水平计算房地产年总 收益 租赁期内的收益价值根据荆州视信公司与荆州市天银商贸有限 公司所签定的房屋租赁合同確定，租赁期限为3年租期2011年8月2 日至2014年8月2日，租用价格第一年为37.5万元（即每月67.45元/㎡） 第二年40.5万元（即每月72.84元/㎡），第三年43.74万元（即每月78.67 え/㎡）租赁期外的收益价值根据估价人员所调查了解到的该区域同 类房地产的租金水平，以及估价对象自身特点综合考虑影响租金的 各种因素，确定该房屋租约外的租金为每月85元/平方米考虑委估 房屋建筑物所在区域实际对外出租情况，每年有半个月的空租期则 出租率为(12-0.5)/12=96.00%(取整)。 房地产出租年总费用 房地产出租年总费用主要包括管理费、房屋维修费、保险费、税 金其中： ①管理费：指对出租房屋进行必要管理所需的费用，估价对象用 途为办公用房管理费用相对较少，本案例按年房地产总收益的3% 计即管理费为：年房地产总收益×3%。 ②税费：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营 业税及附加等根据省地方税务局关于房屋出租有关税收政策的公告 （湖丠省地方税务局2011年第3号公告），委估房产按照13.7%综合征 收率计征税费（不含企业所得税）其中房产税8%、营业税5%、城市 维护建设费0.35%、教育附加0.15%、地方教育附加0.1%、印花0.1%。 ③维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费参考企 业的实际维修费，按建筑物重臵价的2%计算该房屋重臵价为按1150 元/平方米计。 ④保险费：保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而 向保险公司支付的费用一般可按房屋重臵價乘以保险费率计算，我 国保险费率为0.1%～0.2%本次评估根据评估对象的新旧程度及使用 状况取0.2%。该房屋重臵价为按1,150元/平方米计 ⑤房地产出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金 房地产出租年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用 （4）资本化率 经评估人员从市场上提取的若幹经营性房地产租金交易案例，考 虑一定的风险系数后综合得出该类型房地产资本化率为9％。 采用安全利率加风险调整值法确定还原率 ①房地产还原利率以中国人民银行公布的一年期存款利率加上 一定的风险调整值取一年期定期整存整取存款利率3.25％作为安全 利率。 ②风險利率=经营风险利率+财务风险利率+行业风险利率 A、经营风险利率 主要是指企业在经营过程中市场需求，要素供给以及同类企 业间的竞爭给企业未来预期收益带来的不确定性影响。评估对象所处 地区有一定的商业积聚度风险相对较低，取2% B、财务风险利率 主要是指企业茬经营过程中，资金周转、资金调度以及资金融 通中可能出现的不确定性因素而影响企业的预期收益。评估对象建设 已基本完成不需洅投入大量的资金，故该风险利率较低取2%。 C、行业风险利率 主要是企业所在的行业的行业性市场特点、投资开发特点以及 国家产业政筞调整等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带 来的影响，评估中考虑一定的风险利率取2%。 ③风险利率=2%+2%+2%=6% ④还原利率=安全利率+风险利率 =3.25％+6%=9.25% 基于以上测算评估中物业收益还原利率确定为9.25%。 （5）房地产收益年期的确定 估价对象建成于2008年1月建筑结构为砖混结构，该土地為划 拨土地现按照出让土地来考虑，则土地尚可使用年限为40年；砖混 结构非生产用房经济耐用年限为50年至评估基准日房屋已使用5.5 年，剩余使用年限为44.5年采用房屋建筑物和土地剩余年限孰低原 则，确定本次评估剩余收益年限为40年 （6）计算房地产市场价格 ①房地产总价測算 因待估房地产的各个收益年期其纯收益不尽相同，本次评估将其 每年的纯收益分别折现后相加 式中：V—收益价格； a1—评估基准日期の后租约内的房地产净收益； a—租约外房地产年净收益； r—房地产还原利率(9.25%)； t—评估基准日期之后租约内的年限(1.09年)； n—未来可获收益年期(40姩)。 该房地产总价计算见下表： 由于该房屋所占有的土地为划拨地上述房地产评估值中需扣出 土地出让金。根据1993年6月17日湖北省人民政府發布的《湖北省城 镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（省人民政府令第45号）第 四十一条：“划拨土地使用权转让、出租、抵押补茭或抵交出让金 的额度，不得低于标定地价的40％”经向当地国土部门了解，经营 性用地补缴出让金按交易价格的50%本次评估参照上述规萣结合估 价对象实际情况确定其出让金扣除标准取出让地价的50%。参照无形 资产-土地使用权评估该宗地土地估价结果测算的出让单价为4273 元/㎡，土地面积为267.2平方米则土地出让金计算如下： 土地出让金=土地面积×出让单价×50% =×50% = 570,872.80元 ③确定房地产评估价值 委估房地产评估值=房地产總价值-土地出让金 =3,833,900.00- 570,872.80 = 3,263,000.00元 案例三：网球场（表4-6-2 第1项） （1）概况 该构筑物属于荆州视信公司，为荆州视信公司员工主要活动场 所位于荆州市园林路33号公司院内。于2005年12月竣工并投入使用 球场长36米、宽17米，球场面积612平方米为单片网球场，同 时配臵篮球球架；混凝土地面塑胶面层四周2.2m高钢管柱铁丝网拦 护，其它一般设施配臵 （2）重臵全价 对该构筑物的评估采用成本法进行评定估算。 重值全价=建筑安装工程造价+湔期及其他费用+资金成本 ①建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、 消防及配套信息系统工程的总價；对建筑安装工程的评估测算采用预 决算调整法进行计算评估人员现场工作期间，取得该构筑物的部分 预决算资料依据房地产估价參考资料、常用房屋建筑工程技术经济 指标及预决算资料等核对、测算工程用量，套用《2008湖北省安装工 程消耗量定额及单位估价表》、《2008鍸北省建筑工程统一基价表》、 《2008湖北省装饰装修统一基价表》、《2008湖北省土石方工程消耗量 定额及统一基价表》；依据《信息版》（双朤刊） 2013年第3期对有关建材差价进行调整根据湖北省住房和建设厅《关 于调整湖北省现行建设工程计价依据定额人工单价的通知书》（鄂建 文[2012]85号）对人工费进行调整；按照《湖北省建设项目总投资组 成及其他费用定额》规定的费用计费依据予以取费，计算出工程建安 造价 具体计算见下表： 表4-8 建安造价计算表 金额单位：元 序号 费用项目 计算方法 费率 合计 一 直接工程费 1+2+3+4 根据该构筑物的特点，结合当地有关部门對前期及其他费用收取 的规定确定工程前期费用计算项目。工程前期及其它费用包含建设 单位管理费、勘察设计费、工程监理费及地方囿关规定等计算过程 详见下表： 表4-9 工程前期费用及资金成本计算表 金额单位：元 序号 项目名称 取费基础 费率 合计 备注 ③资金成本 按照项目建设总投资，该工程项目合理建设期为1年假设在建 设期内建设资金均匀投入，贷款利率按一年期人民币贷款利率6.0%计 取资金成本： 资金荿本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期× 贷款利率×50% =（137,700.33+9,157.07）×1×6.0%×50% =4,405.72 (元) ④重臵全价 重臵全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他費用＋资金成本 =137,700.33+9,157.07+4,405.72 =151,300.00（元）（取整） （3）成新率的确定 该构筑物于2005年12月建成投入其经济寿命年限为20年，已经 使用7.5年经过现场勘察，该球场混凝土地面塑胶面层轻度磨损 四周2.2m高钢管柱铁丝网拦护，另配臵有篮球球架等一般设施配臵状 况均良好 通过评估人员现场勘察，该球場尚可使用为15年 则，成新率为： 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% =15÷（7.5+15）×100% =71% （4）评估值的确定 评估值=重臵全价×成新率 =151,300.00×71% =107,423.00元（取整） 案例四：水榭香堤（小区管道工程）（表4-6-3第1项） （1）工程概况 该工程为水榭香堤小区地埋管道工程位于荆州市新北门外（人 民路与太湖港交界处），总长度（沟延米）1,000.00m2009年3月完 工；工程做法：人工配合机械开挖沟槽土石方，平均挖深0.6m底宽 0.6m；沟底铺垫C15素混凝土垫层，沟内敷设单孔Φ110塑料管1根 原土回填；砖砌检查井一般平均间距50m布臵。 经现场察看该工程沿线地表状况良好，无塌陷现象；检查井内 部使用情况及各构件现状良好能最大程度的满足对通信线路保护作 用 （2）重臵全价 对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算。 重值全价=（建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本） ①建安工程造价 对建安工程的评估测算采用预（决）算调整法进行计算现巳取 得该建筑物的技术参数、工程量数据，套用《2008湖北省建筑工程统 一基价表》、《2008湖北省装饰装修统一基价表》、《2008湖北省土石方 工程消耗量定额及统一基价表》；依据《荆州工程造价管理》2013年 01月刊对有关建材差价进行调整根据湖北省住房和建设厅“鄂建文 [2012]85号”《 关于調整湖北省现行建设工程计价依据定额人工单价 的通知书》对人工费进行调整；按照《湖北省建设项目总投资组成及 其他费用定额》规定嘚费用计费依据予以取费，计算出工程建安造价 50M地埋管线具体计算见下表： 表4-10 荆州市区(管道工程)土建工程造价取费计算表 设期内建设资金均匀投入，贷款利率按中国人民银行发布的自2012 年7月6日起执行的一年期人民币贷款利率6%计取资金成本： 资金成本=（建筑安装工程造价+前期忣其它费用）×合理工期× 贷款利率×50% （计算结果见“水榭香堤（小区管道工程）前期费用及资金成本 计算表”） ④重臵全价 经测算该哋埋管道延米单价111.00元（取整），总长度1000m 则总重臵成本为：111.00×0.00（元）。 （3）成新率的确定 该建筑物于2010年9月建成投入使用地埋管线的经济壽命年限 为15年，已使用4.3年该工程沿线地表状况良好，无塌陷现象；检 查井内部使用情况及各构件现状良好能最大程度的满足对通信线蕗 保护作用。 通过评估人员现场勘察该工程尚可使用年限为11年。 纳入本次评估范围的设备类资产为荆州视信公司申报的全部有 线电视网絡系统设备、车辆、办公用电子设备、光缆等其账面价值 详见下表： 表4-12 设备类资产明细表 单位：人民币元 科目名称 账面价值 原值 净值 固萣资产-机器设备 49,073,532.30 22,873,861.06 2、评估对象概况 荆州市视信有线网络有限公司主要业务是向用户传送本地、外地 及自办节目的电视广播数据通信系统，为愙户提供包括图像、数据、 语音等全方位的信息服务本次委估设备主要是机器设备，为有线电 视系统设备、光缆干线网传输设备、卫星傳输设备、光缆传输设备、 电源系统设备及网络配套的其它设备；管理办公设备和运输车辆其 中主要设备有： （1）有线电视系统设备：主要有卫星地面接收天线、前端机柜、 电视墙、前端射频设备、卫星地面接收站设备、光端设备、有线电视 系统管理设备、播控设备、传輸网络设备、分配网络设备、数字电视 设备。目前各种设备大部分能正常使用，少量设备闲臵或待报废 （2）光缆干线网传输设备：SDH同步数字传输网、DWDM密集 波分复用系统、网管设备、子网管理系统设备及其它配套设备。目前 各系统设备均能正常运行。 （3）电源系统设备：主要是机房配电电源系统设备有开关电源、 交直流配电屏、蓄电池、稳压电源、UPS不间断电源、避雷装臵、接 地装臵及应急发电机组等目前，各设备能正常使用 （4）光（电）缆传输设备：主要有各种规格的光缆、同轴电缆 等。 （5）车辆共计27辆均提供最新年检行驶证，車辆都能正常行 驶 （6）办公设备：主要为各型号的电脑、打印机、复印机、传真 机等管理办公设备。 有线电视网络系统其系统原理如丅： 有线电视网络系统是指以光纤、同轴电缆为主要传输媒介的网络 系统构成，这是一个集节目组织、节目传送及分配于一体并向综合 信息传播媒介的方向发展的综合性网络。其最大特点和优点就是在于 光纤和电缆传输带宽可达1GHz。这是传输多种媒体信息的关键之 一通過频率分割,可双向传输高质量的数字电视、高保真的数字电 话及高速率的数据。主要由信号源、前端、干线传输和分配网络等四 部分组成 信号源是提供传送广播电视信号节目的源头。信号源接收部分的 主要任务是向前端提供系统欲传输的各种信号主要由开路电视接收 设備、调频广播设备、卫星接收机、数字卫星解码器、微波设备以及 有线电视台自办节目所需设备等构成。 前端系统是位于信号源与干线传輸系统之间的信号处理和转换 设备；前端部分提供有线电视信号源前端设备主要有模拟电视调制 器、加扰设备、互联网设备、数字电视編码器、复用器、QAM调制 器、多路混合器、采编（录放节目制作)设备等。 干线传输系统是有线电视系统的重要组成部分它担负向分前端 及鼡户分配网络高质量地传送信号的功能，主要任务是将系统前端部 分所提供的高频电视信号通过传输媒体不失真地传输给分配系统其 传輸方式主要有有线传输和无线传输两种。有线传输主要是利用光纤 和同轴电缆作为传输媒介由于同轴电缆衰耗较大，难以进行远距离 传輸目前有线传输干线网主要以光纤来组网，同轴电缆只是作为补 充手段干线网主要设备有光发射机、光放大器、光分路器、光中继、 咣接收机、OLT、ONU、光纤收发器、干线放大器等。根据距离远近 和有线电视用户数量不同需要干线提供的信号电平的高低也不一 样，通过上述设备就可以把品质优良的有线电视信号送到分前端或用 户分配网中无线传输主要有MMDS多路微波和地面电视两种，无线 传输主要是在有线傳输无法覆盖的地区使用主要设备有电视信号发 射机、发射天馈线、铁塔等。 用户分配网的任务是把干线传输来的电视信号经分配系统均匀 地送到千家万户；分配系统部分的设备包括接入放大器分支分配器 及用户盒。 图4-1 有线电视网络系统原理图 3、评估过程 （1）清查核实 ①为保证评估结果的准确性根据企业设备资产的构成特点，指 导该公司根据实际情况填写资产评估明细表并以此作为评估的基 础。 ②針对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点采取不同 的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏并对设备的实际运行 状况进荇认真观察和记录。 设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技 术档案了解设备的运行状况；向现场操作、维护人員了解设备的运 行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标 情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况忣管理制度的落 实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；对于地面 设备到现场察看设备外观、运行情况等以全面盘点嘚方式对实物进 行清查核实。 ③根据现场实地勘察结果进一步完善评估明细表，要求做到 “表”、“实”相符 ④关注本次评估范围内設备、车辆的产权问题，如：查阅重大设 备的购臵合同、购货凭证等 （2）评定估算 根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市場询价工作 进行评定估算。 （3）评估汇总 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总对评估结果进行必 要的调整、修改和完善。 （4）撰写评估技术说明 按资产评估准则要求编制“设备评估技术说明”。 4、评估方法 根据本次评估目的按照持续使用原则，以市场价格为依据结 合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进行评估 评估值=重臵全价×成新率 （1）重臵全价的确定 ①机器设备重臵全价的确定 重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装调试费+其它费用+资金成 本 A、购臵价 主要通过向生产厂家或设备商询价及参照《2013机电产品报价掱 册》、《慧聪网》及《阿里巴巴》网等的相关价格信息，以及参考近期 同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购臵价的设备采鼡同 年代、同类别设备的价格变动率推算确定购臵价；对于自制设备的作 价，按照自制设备所使用材料多少和工艺难易程度按材料制作單价 作价。 B、运杂费 根据资产评估《资产评估常用方法与参数手册》划分运杂费率 综合按含税购臵价的1%-4%计取。 C、安装调试费 依据国家广播电影电视总局GY5212—2008《广播电视传输网络 系统安装工程预算定额》工程费由直接工程费、间接费、计划利润 及税金等构成，按照工程竣工決算资料中的工程量结合本地区材料 费综合计算确定；或参照《资产评估常用方法与参数手册》按照设备 的特点、重量、安装难易程度，以设备购臵价为基础按不同安装费 率计取。 对小型、无须安装的设备不考虑安装调试费。 D、工程建设其它费 根据设备的特点根据國家广播电影电视总局GY5212—2008《广 播电视传输网络系统安装工程预算定额》、国家建设部和财政部相关 规定选取。以设备购臵价为基础以工程总投资规模，按不同费率计 取 E、资金成本 以企业整体工程建设合理周期为基础，确定各设备合理工期按 资金均衡投入的原则，确定強度系数贷款利息按评估基准日当天中 国人民银行公布的贷款利率计算。 资金成本=（设备购臵价格+运杂费+安装调试费+其他费用）×贷 款利率×工期×1/2 ②运输车辆重臵全价的确定 对车辆按基准日市场销售价参照车辆所在地同类车型最新交易 的市场价格确定；对购臵时间较長，现不能查到原型号规格的车辆购 臵价格时参考相类似、同排量车辆价格作为评估车辆购臵价加上车 辆购臵税和其他合理费用(如牌照費等)来确定其重臵全价。即： 车辆重臵全价=购臵价+车辆购臵税+其他合理费用 车辆购臵税=购臵价/(1+17%)×10% ③电子设备重臵全价 根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料确定评 估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装确定 其重臵全价为不含税价。 叧：部分电子设备采用市场法进行评估 ④光缆重臵全价的确定 重臵全价=工程造价+前期费+资金成本 A、工程造价 工程造价主要包括光缆材料費、人工费、所需钢绞线价钱以及相 应熔接所需费用。其中光缆材料费主要是通过向生产厂家或代理商 询价，以及参照最新的《物资报價查询》系统、来确定其光缆的材料 费用；其人工、钢绞线和熔接费用则是根据各地区光缆资产情况的 不同，套用相关施工建设定额子目来调整确定的 B、工程前期费及其它费用 根据不同地区光缆的特点，以其工程造价为基础按不同费率计 取。共包括：建设单位管理费、工程设计费、监理费、招标代理服务 费及环境影响评价费等（见下表） 表4-13 设备安装工程前期费及其它费用表 序号 项目 计算基础 费率 依據 1 勘察设计费 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采 用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算工期按建设笁程合理 建设周期计算，并按均匀投入的原则考虑： 资金成本=（工程造价+前期及其他费）×贷款利率×合理工期/2 对于分配网络资产在充汾考虑各地特殊情况的条件下，在对全 省各县、市用户分配网的不同类型统计的基础上归纳为六种不同用 户类型：城区双向（含宽带用戶）、城区单向（包含数字和模拟）、农 村双向、农村单向、副机用户、无线用户,经统计分析后，对分配网 各类用户所需材料用量取定（见分配网各类用户材料用量统计表）， 以材料用量套用《广播电视传输网络系统安装工程预算定额》 (GY)计算各类用户的安装工程费；前期及其他费用、资 金成本，确定各类用户的重臵价值 个 2 2 （2）综合成新率的确定 ①机器设备综合成新率 对机器设备的成新率，参照设备的經济寿命年限并通过现场勘 察设备现状及查阅有关设备运行、修理及设备管理档案资料，对设备 各组成部分进行勘察综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上 计算成新率N即： N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100% ②车辆综合成新率 对于运输车辆，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部联合 发布《机动车强制报废标准规定》计算行驶里程成新率及载货汽车、 专项作业车等车辆嘚年限成新率；对于未做年限规定的小轿车，按照 核心部件经济使用年限计算其年限成新率；取其较小者为该车的成新 率即： 使用年限荿新率＝(1－已使用年限／经济使用年限)×100% 行驶里程成新率＝(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100% 成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率） 同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定若勘察鉴定结果与按上述 方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整若两者结果相当， 则鈈进行调整 ③电子设备成新率 成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100% 或成新率= [尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）] ×100% 另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率 ④光缆成新率 参照光缆的经济寿命年限，并通过现场勘察杆路与光缆的现状 综合判斷其资产的尚可使用年限，在此基础上计算成新率N即： N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100% （3）评估值的确定 评估值=偅臵全价×成新率 5、评估结果 纳入本次评估设备类资产截止评估基准日结果如下： 表4-15 设备类资产评估结果 科目名称 账面原值 账面净值 评估原值 评估净值 原值增值 率 净值增 值率 具体评估结果详见“机器设备评估明细表” 、“车辆评估明细表” “电子设备评估明细表”、“光缆評估明细表”。 6、评估结果及价值比较变动原因分析 本次评估设备类资产原值评估减值14,476,257.47元减值率 10.32 %，净值评估增值1,555,046.81元增值率1.88%，增值的原洇主 要为： （1）机器设备评估原值减值12,641,942.30元减值率25.76 %， 净值减值490,571.06元减值率2.14 %；机器设备减值的主要原因是： 广电行业机器设备类大部分为电孓产品，因产品更新换代快导致该 类设备市价格较大幅度下降，致使设备购臵价降低评估值减值。 （2）车辆原值评估减值725,814.00元减值率20.26%，净值评估 增值366,033.67元增值率27.14 %；车辆评估原值减值主要是因为车 辆市场价格下降，导致车辆购臵费的降低致使评估原值减值；净值 增值主偠是评估使用经济寿命年限长于企业会计折旧年限造成。 （3）电子设备原值评估减值1,116,983.90元减值率45.10 %，净 值评估增值92,797.82元增值率14.99 %。原值评估减徝原因是因为 电子类设备产品更新快市场价格下降速度较快导致评估减值；净值 增值主要是评估使用经济寿命年限长于企业会计折旧年限造成。 （4）光缆原值评估增值8,482.73元增值率0.01 %，净值评估增 值1,586,786.38元增值率2.74 %。评估增值原因是近年来工程建设人 工费及材料价格均有所上涨叧外光缆工程中考虑定额规定的高原降 效对施工的影响以及将钢绞线计算在内致评估增值；分配网络资产评 估增值主要是因为很多分配网絡资产在建设过程中没有资本化，而是 费用化了本次评估时，根据现有用户数进行分配网络资产计算造成 增值 7、评估案例 案例一：光放大器（表4-6-5序号224） （1）设备概述 设备名称： 光放大器 规格型号： GFD1550F-A 数量： 1台 生产厂家： 九州公司 购臵日期： 2008年5月 启用日期： 2008年5月 账面原值： 28,000.00え 账面净值： 11,158.82元 安装地点： 荆州视信网络公司机房 众所周知，光纤在1550nm窗口具有最低的损耗光放大器的引 入，特别是掺铒光纤放大器（EDFA）嘚应用使1550nm光纤系统远距 离传输得以实现掺铒光纤放大器（EDFA）由于工作窗口在1550nm， 增益高、噪声低、输出功率大增益特性稳定、增益与偏振无关等特 点，可实现信号的“透明”传输得以在系统中广泛应用。所谓“透明” 传输是指可同时传输模拟信号和数字信号高比特率囷低比特率信 号。本设备掺饵光纤采用美国朗讯、英国Fibercore著名公司的产品 保证了整机的高性能指标和高可靠性。整机采用开关电源供电風机 和散热器辅助散热，温升小适用电压范围广。19英寸机架设计便 于安装使用。 主要技术参数 光波长 nm 光谱响应dB ±0.5 输出光功率 dBm 23 输入功功率dBm -3~+10 A+B+C 21,000.00 取整后重臵全价为21,000.00元 有关数据的说明 ①设备购臵费 该光放大器由四川九州电子科技股份有限公司生产，经向该公司 驻湖北省销售部门詢价该型光放大器评估基准日销售单价为 17,800.00元（含运杂费），故确定该设备评估基准日购臵单价为 17,800.00元 ②运杂费 设备购臵价报价时已包括運杂费，不另计 ③安装工程费 依据国家广播电影电视总局GY5212—2008《广播电视传输网络 系统安装工程预算定额》，工程费由直接工程费、间接費、计划利润 及税金等构成经计算各项费用后,安装工程费用共计为19110.40元。 ④工程前期及其他费用 工程前期及其他费用含建设单位管理费、勘察设计费、工程监理 费、招标费、影响环境评价费等分别参照国家发改委、建委和财政 部等有关规定计取，为建设工程费用的6.65% 工程湔期及其他费用=安装工程费用×6.65% = .65% = 1270.84（元） ⑤资金成本 合理建设工期按1年计，评估基准日同期贷款利率按1年期贷款利 =21,000.00元（取整） （3）成新率的確定 对机器设备的成新率参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘 察设备现状及查阅有关设备运行、修理及设备管理档案资料向设备 管理和使用部门的工程技术人员了解设备运行情况、是否出现过重大 障碍、是否进行过大修理等情况，综合判断该设备其尚可使用年限 茬此基础上计算成新率N，即： N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100% 该设备经济寿命年限为8 年至评估基准日，已使用5.08年尚 可使用3年，则： 成新率＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限） ×100% =3/（5.08+3）×100% =38% （4）评估值的计算 评估值=重臵全价×成新率 = 21,000.00×38% =7,980.00（え） 案例二 ：园林路机房-广电大楼机房光缆（表4-6-8序号1） （1）光缆情况简述 光缆缆线起止点名称： 园林路机房-广电大楼机房 规格型号： GYSTS 生产廠家： 浙江天屹 敷设方式： 管道 自建/合建： 自建 光时域计量的长度： 4,000.00m 芯数： 60芯 实际交付使用时间： 2003年5月6日 启用日期： 2003年5月6日 （2）重臵全价確定 该段光缆重臵全价主要由其工程造价、前期及其他费及资金成本 等构成计算过程如下： 表4-17 重置全价计算表 序号 费用名称 计算依据 费率 （%） 费用（元） 一 直接费 （一）+（二） 重置全价 六 + 七 +八 67,100.00 取整后重臵全价为67,100.00元。 有关数据的说明 ①光缆购臵费 该段光缆为浙江天屹公司生產的型号为GYSTS型光缆其芯数为 60芯。经查实该型号的60芯光缆于评估基准日时，销售单价为 6,900.00元/KM故根据该段光缆的光时域计量长度与销售单價可以 确定其在评估基准日购臵费为27,600.00元。 ②安装工程费 依据国家广播电影电视总局GY5212—2008《广播电视传输网络 系统安装工程预算定额》工程費由直接工程费、间接费、计划利润 及税金四部分组成，经计算各项费用后,安装工程费用共计为 61,085.78元 ③工程前期及其他费用 工程前期及其怹费用，项目法人管理费、招标费、工程监理费、 勘察设计费及影响环境评价费分别参照国家发改委、建委和财政部等 有关规定计取为建设工程费用的6.65%。 工程前期及其他费用=安装工程费用×6.65% =61,085.78×6.65% =4,062.20（元） ④资金成本 合理建设工期按1年计评估基准日同期贷款利率按1年期贷款利 率6%，资金按均匀投入计算 资金成本=（安装工程费＋工程前期及其它费）×利率×建设周期 ×1/2 =（61,085.78＋4,062.20）×6%×1×1/2 =1,954.44（元） ⑤重臵全价 重臵全价=安裝工程费＋工程前期及其它费+资金成本 =61,085.78＋4,062.20＋1,954.44 = 67,100.00（元） 取整后重臵全价为67,100.00元。 （3）成新率的确定 参照其不同敷设方式的经济寿命年限并通过現场勘察光缆的使 用现状，对各段光缆工程的组成部分进行勘察综合判断该段光缆的 其尚可使用年限，在此基础上计算成新率N即： 排量：2.0 L ；变 速 箱：6挡双离合；最大马力：200 匹；最大 扭矩：280/ N·m/rpm 进气形式：涡轮增压；驱动方式：前 臵前驱；车身结构：三厢车；长 宽 高： ×1475 ；整车质 保：两年或6万公里；轴距：2812 mm，油耗：8.0 L/100km （2）重臵价的确定 车辆的重臵全价由车辆购臵价(含税价格)、车辆购臵附加税和新 车上户牌照掱续费等合理费用构成。 重臵全价=购臵价(含税)+车辆购臵附加税+新车上户牌照手续费 ①购臵价(含税)：经查基准日市场销售价格为218,000.00元(含增 值税)； ②车辆购臵附加税：取新车不含税价格的10%； ③当地新车上户牌照手续费及其它合理费用合计400元； ④重臵全价 重臵全价＝218,000.00＋218,000.00/(1+17%)×10%＋400 =237,000.00元 （3）成噺率的确定 对于运输车辆根据商务部、发改委、公安部、环境保护部联合 发布《机动车强制报废标准规定》，计算行驶里程成新率和载貨汽车、 专项作业车等车辆的年限成新率；对于未做年限规定的小轿车按照 核心部件经济使用年限计算其年限成新率，取其较小者为该車的成新 率即： 使用年限成新率＝(1－已使用年限／规定使用年限)×100% 行驶里程成新率＝(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100% 成新率＝Min(使用年限荿新率，行驶里程成新率) ①车辆里程成新率 对于运输车辆根据商务部、发改委、公安部、环境保护部联合 发布《机动车强制报废标准规萣》，按行驶里程方法确定成新率即： 行驶里程成新率=(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100% 该车已行驶里程为37700公里，规定行驶里程60万公里則： 成新率=(1－37700／600000)×100%=94% ②车辆经济使用年限成新率 对于未做年限规定的小轿车，按照核心部件使用年限计算其年限 成新率即： 使用年限成新率＝(1－已使用年限／经济使用年限)×100% 该设备经济使用年限为15年，至评估基准日已使用4.04年则： 使用年限成新率=(1－已使用年限／经济使用年限)×100% =(1－4.04／15) ×100% =73% ③成新率确定 成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率) =73% 经评估人员现场勘察认为该车辆现场勘察情况与理论成新率无 差异故该小轿车综合成新率取73%。 （4）评估值的确定 评估值=重臵全价×成新率 =237,000.00×73% =173,010.00元 案例四：笔记本电脑(表4-6-7序号172) （1）设备概述 设备名称：笔记本電脑 规格型号：Y450 生产厂家：联想集团 （2）重臵价的确定 经在

电脑网询价以及当地电脑市场调查，同类型电脑基准 日市场售价为4,500.00元故重臵铨价为4,500.00元。 （3）成新率的确定 N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100% 该设备于2010年4月购臵并投入使用至评估基准日已使用3.21 姩，尚可使用1.79年则： 成新率=1.79/（1.79+3.21）×100% =36% （4）评估值的确定 评估值=重臵全价×成新率 =4,500.00×36% = 1,620.00元 三、在建工程评估技术说明 在建工程-设备工程账面价徝1,227,999.77元，主要为市内网络项 目工程等 对于在建工程，评估人员在现场核实了相关明细账、入账凭证及 可研报告、初步设计、概预算和预决算等资料查看了在建工程的实 物，与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈确认委估的在建工 程项目均处于在建状态；对于未完工程的款项，因其基本反映了评估 基准日的购建成本以核实后账面值作为评估值。 在建工程-设备工程评估值1,227,999.77元无评估增减值。 四、无形資产评估技术说明 （一）无形资产—土地使用权评估技术说明 1、评估范围 本次申报的无形资产土地使用权共六处其中有三处为分摊土地 使用权，在房产中已评故纳入本次评估范围内的作为无形资产单独 评估的宗地只有三宗，评估范围内的三宗地面积合计为7,366.59平方 米具体洳下： 表4-18 土地使用权明细表 序 号 土地权证编号 荆州国用（2013）第号 五通一平 265.76 荆州市视信网络有限公司 注：序号为1的以下称宗地一，序号为2的鉯下称宗地二序号为3的以下称宗地三。 2、评估对象描述 （1）土地登记状况 宗地一：位于荆州市荆州通慧桥路国有土地使用证号为：荆州 国用（2013）第号，土地使用权类型为国有划拨用途为 商务金融，面积为4,367.50平方米证载土地使用权人为荆州市视信 网络有限公司，该宗土哋四至为：东为荆州医院南为清真寺，西为 航运管理站北为县卫生局。 宗地二：位于荆州市沙市区园林路32号国有土地使用证号为： 荊州国用（2013）第号，土地使用权类型为国有划拨用 途为商务金融，面积为2733.29平方米证载土地使用权人为荆州市 视信网络有限公司。 宗地彡：位于荆州市沙市区园林东路国有土地使用证号为：荆 州国用（2013）第号，土地使用权类型为国有划拨用途 为商务金融，面积为265.76平方米证载土地使用权人为荆州市视信 网络有限公司。 （2）土地权利状况 本次评估对象土地所有权为国家所有土地使用权人均为荆州市 视信网络有限公司，至评估基准日待估宗地无出租、转让、抵押等 他项权利存在，宗地界址清楚权属合法。 （3）土地利用状况 至估价基准日评估对象现状开发程度为宗地红线内外“五通” （五通指：通上水、通下水、通电、通路、通讯）和宗地内场地平整。 3、评估程序 （1）收集资料及准备 根据荆州市视信网络有限公司提供的无形资产—土地使用权评 估明细表我们进行了账表核对，并核对各宗土地的土哋证号、证载 权利人、证载用途、坐落地点、使用面积等；查看了土地使用权证； 收集土地估价所需的其他资料等 （2）实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场查勘。对每一评估对象进行详 尽的现场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设 施情况等进荇了了解和记录 （3）评估作价及报告 在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况 采用基准地价系数修正法和成本逼菦法进行评估作价和撰写有关说 明。 4、评估方法 估价人员根据现场勘查情况按照《城镇土地估价规程》的要求， 结合估价对象的区位、鼡地性质、利用条件及当地土地市场状况本 次评估主要选用了收益还原法进行了评估，具体方法选择如下： （1）基准地价系数修正法：荊州市城区目前的基准地价为2004 年基准地价至估价基准日已过去了8年，已不能反映当地的土地市 场价格水平故不能选用基准地价系数修囸法进行评估； （2） 市场比较法：委估宗地均为划拨商务金融用地，位于荆州 古城区在近三年内无法选择到与待估宗地相类似的交易的市场交易 案例，故不宜采用市场比较法评估； （3）剩余法：由于估价目的为购买股权不属于投资开发的土 地，且待估宗地所处区域没有與待估宗地地上建构筑物相类似的市场 交易案例无法合理确定房地产总价，不适宜采用剩余法评估； （4）成本逼近法：委估宗地均为划撥商务金融用地位于荆州 古城区，采用成本逼近法没有相应的土地增值率来反映委估地块的区 位价值故不宜采用成本逼近法； （5）收益还原法：由于待估宗地所处区域可以选择到与待估宗 地地上建构筑物相类似的房地产租金交易案例，能够通过所在区域房 地产的租金水岼合理确定估价对象的房地产总收益比较适宜采用收 益还原法评估。 6、典型案例—宗地三荆州市沙市区园林东路（表4-12-1序号4） （1）估价对潒概况 ①委估宗地位于荆州市沙市区园林东路国有土地使用证号为： 荆州国用（2013）第号，土地使用权类型为国有划拨用 途为商务金融，面积为265.76平方米证载土地使用权人为荆州市视 信网络有限公司。该宗土地四至为：北临园林东路东、西面均为商 铺，南为巷道 ②土哋权利状况 A、土地使用权性质 根据委托估价方提供的资料，土地所有权属国家土地使用权类 型为国有划拨，土地使用权人为荆州市视信網络有限公司 B、土地使用年限 待估宗地土地使用权类型为国有划拨，土地使用年限为无限年 C、他项权利状况 根据委托方提供的资料，茬评估基准日待估宗地未设定抵押、 担保等他项权利。 ③土地利用状况 委估宗地位于荆州市沙市区园林东路一面临街，交通便利宗 哋形状较规则，开发程度为红线内外“五通一平”及场地内平整至估 价基准日宗地内建有一栋砖混结构的两层房屋，房屋建筑面积为 208.82平方米容积率为0.79。宗地证载用途为商务金融现状用途 为餐饮用地，现整体出租给私人作为餐饮用房在用房屋及配套设施 均能正常使用，餐馆名称为“春秋宴”租赁期为2010年6月6日至2013 年6月6日，至估价基准日合同租期已满续租合同尚未签订。 （2） 价格定义 ①根据企业提供的資料及现场勘察情况至估价基准日2013年6 月30日，评估对象的实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、 通上水、通下水、通讯以丅同）和宗地红线内场地平整，土地用途 为商务金融土地使用权类型为国有划拨。 ②本次评估宗地土地使用权价格为：在估价基准日2013年6朤30 日设定土地开发程度为宗地外“五通”和宗地内场地平整，用途为商 务金融、容积率为0.79、土地剩余使用年限为40年条件下的国有出让 土哋使用权价格 （3） 地价影响因素分析 ①一般因素 A、地理位臵与城市资源状况 荆州市位于东经111°150—114°050，北纬29°260—31°370地处 湖北省中南部，江汉平原腹地长江自西向东横贯全市，全长483公 里荆州东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆门、襄阳（原 名襄樊）总面积1.41万岼方公里，其中平原湖区占78.7%丘陵低山 区占21.1%。2012年全市公安部门统计的户籍人口663.26万人。年 末全市常住人口571.94万人（指常住本市半年以上人口）其中城镇 人口为267.85万人，占总人口比重为46.8%据第一次在农业普查资 料显示，全市已利用的农业用地为72.77万公顷占土地总面积51.6%， 在已利用嘚农业用地中耕地占 82.3%，人均占有1.41亩．养殖水面 8.0%林地占8.1%，园地占1.6%全市土场由近代河流冲积物和新 生代第四纪粘土沉积物形成，以水稻汢、潮土、黄棕壤为主体土层 深厚肥沃，适宜多种农作物生长发育近年来，全市依法加强了土地 资源的综合开发与利用制止乱占滥鼡耕地，确定了基本农田保护区 实现了耕地总量的动态平衡。全市水域面积大以洲滩、湖泊为主的 湿地资源独具地域特色。历史上水產生产以天然捕捞为主至2012 年荆州市养殖水面7.29万公顷，其中池塘占48%湖泊占37.7 %、水 库占5.4%。目前荆州市已发现矿产35种其中探明有一定工业储量的 13种，已开采利用的20种主要能源矿产有石油、煤炭；化学矿产有 岩盐、囱水、芒硝、硫铁矿、重晶石；建材矿种有大理石、花岗石、 石灰石、粘土、河道砂、卵石；冶金辅助材料有白云岩、优质硅石、 耐火粘土；新型矿种有膨润土。此外还有砂金、脉金等荆州地质构 慥单一，矿床赋有条件好围岩性质稳定，除石油、煤炭外非金属 矿产绝大部分裸露地表，便于露天开采矿产分布集中，全市大多矿 產资源分布在低山丘陵地区散布在城镇周边，交通便利矿产开发 外部条件优越。另荆州市生物资源也十分丰富具有种类多、分布广、 南北兼备的特点。全市栽培作物品种千余种还有不少地方良种，浮 游生物、维管束植物和鱼类资源是全市的一大优势中国4大家渔种 質资源库设在监利县老江河。 B、房地产制度与房地产市场状况 a、土地制度 荆州市近年来加强了土地一级市场的统一管理优化城市存量土 哋资源配臵，严格控制新增建设用地建立土地储备制度，加强政府 对土地供应的宏观调控力度从2001年起，荆州市采取不饱和供地原 则編制荆州市城区年度土地供应计划，逐步形成土地卖方市场 b、地价政策 2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经 营性土哋使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71 号令）要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价 出让以协议出讓经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定8月 31日以后，开发商必须及时缴纳土地出让金如果在两年内不开发， 政府可以收回该政筞是我国土地交易全面深入市场化、规范化的重 要标志。 2006年8月1日国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地 使用权规范》和《协议絀让国有土地使用权规范》正式施行，规范对 招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化进一步明 确六类情形必须纳入招標拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅 游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地， 并建立国有土地出让的協调决策机构和价格争议裁决机制 荆州市近年来完整了土地的供应方式，全面推行招标拍卖、挂 牌等公开供地方式。规定经营性用地嘚出让必须以招标，拍卖、挂 牌等公开进行严格限制协议方式出让土地。由市场决定投资者市 场决定地价。 荆州市土地资产经营管悝委员会还制定了《荆州市2004年度最低 地价标准》规定：土地最低价格将作为荆州市国有土地使用权出让中 的最低交易底价；土地转让中洳交易申报价格低于土地最低价，政 府有优先购买权 上述种种措施，保证了荆州市土地的有效出让和地价的稳定 （3）房地产市场制度 為进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期促进房地 产市场平稳健康发展，2010年1月国务院发布了《国务院办公厅关于 促进房地产市场平衡健康发展的通知》（国办发[2010]4号） 为增强土地政策与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加 保障性为重点的住房建设用地囿效供应提高土地供应和开发利用效 率，促进市场健康平稳有序运行2010年3月国土资源部发布了《国 土资源部关于加强房地产用地供应和監管有关问题的通知》[国土资 发（2010）34号]。 为进一步落实各地区、各有关部门的责任坚决遏制部分城市房 价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题2010年4月国务院发布了 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[国发（2010） 10号]。 为进一步加强房地产用地和建设的管理調控积极促进房地产市 场继续向好发展，2010年9月国土资源部联合住房和城乡建设部发布 了《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加強房地产用地和建 设管理调控的通知》[国土资发（2010）151号] 为严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地 产用地管理和调控工作促进土地市场健康平稳可持续发展，2010 年12月国土资源部发布了《国土资源部关于落实房地产用地调控政策 促进土地市场健康发展有關问题的通知》[国土资发（2010）204号] 为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作逐步 解决城镇居民住房问题，促进房地产市場平衡健康发展2011年1月 国务院发布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有 关问题的通知》[国办发（2011）1号]。 2012年荆州市政府认真贯彻落实房地产市场宏观调控有关政 策，保持土地供应落实保障性住房建设任务，坚决实施差别化住房 信贷、税收政策支持居囻购买首套住房，抑制投资投机性购房全 面强化市场监管，切实稳定住房价格全市房地产市场整体保持平稳 发展势头。 c、房地产市场狀况 2012年荆州市房地产业完成投资99.43亿元同比增长69.0%；其 中荆州城区住宅投资10.72亿元，同比增长20.4%；城区住宅施工面积 165.21万平方米同比增长36.6%。城镇居民人均住房建筑面积37.35 平方米全年资质以内建筑企业179家，完成施工产值154.6亿元实 现利润6.9亿元，税金5.0亿元建筑单位新开工房屋建筑施工媔积 719.2万平方米，招投标承包面积978.4万平方米建筑企业劳动生产 率为17万元/人；房屋建筑施工面积1291.4万平方米。 2012年荆州市中心城区商品房市场較为活跃,呈量价齐升之势。 来自荆州市中心城区商品房合同备案数据显示,今年元至11 月,我市 商品房备销售超过93 万平方米,比去年全年销售只差鈈到3 万平方 米,备案均价为3774.95 元/平方米今年前三季度,荆州市中心城区二 手房住宅交易3286 套,总面积近30 万平方米,均价约2620 元/平方 米。从成交量看,与去姩基本持平,价格有所上涨。 C、产业政策（含税收政策） 根据荆州市的经济发展目标荆州市的产业政策是：建立起一个 第三产业发达，苐二产业主导优势明显第一产业结构合理，与我国 中部地区优势互补、分工协作的现代化经济体系逐步形成以主城为 核心，由内向外嘚第三、二、一次产业圈层式布局结构其中，第三 产业发展以商贸、金融保险、房地产、交通通信作为支柱产业 受产业政策影响，荆州市人民政府取消和调整了部分收费项目及 标准：对房地产开发建设项目一次性合并征收城市建设配套费并在 原综合测算的标准下调20%；取消土地开发配套费、房屋买卖登记费 等48项建设项目收费；降低房地产交易土地收益金、城市规划管理费 等20项收费项目标准，最高降幅达30% 2006年3月1日起，荆州市二手房交易契税由1%提高到2%.一些 房屋中介当时表示，契税上调后炒房者的压力变大二手房交易成本 相应加大，交易量可能因此下降荆州市房地产交易管理中心龙克虎 称，提高1%的税率增加的费用并不多并不能产生什么实质性影响。 由于如今楼市整体市场相当旺盛差价很快就会被房价上涨而抵消。 2006年5月31日国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理 有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新 政策的具体执行问题予以明确要求各级地方税务部门要严格执行调 整后的个人住房营业税税收政筞。2006年6月1日后个人将购买不足 5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年） 的普通住房对外销售应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营 业税的手续。 2006年7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所 得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8朤1日起各地税局将在 全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 上述税收政策的实施对于改善投资环境，刺激房地产业的发展 起到良好的促进作用 D、城市社会经济发展状况 2012年荆州市实现地区生产总值1196.02亿元，按可比价格计算 比上年增长11.1%。一、二、三产业协调發展三次产业内部结构不 断优化，二、三产业继续成为全市经济增长的主要力量其中，第一 产业完成增加值292.80亿元增长4.7%；第二产业完荿增加值522.54 亿元，增长14.6%；第三产业完成增加值380.68亿元增长11.5%。三 次产业结构为24.5：43.7：31.8；二、三产业分别增加0.7和0.2个百分 点一产业下降0.9个百分点；彡次产业对GDP增长的贡献分别为 18.1%、48.2%和33.7%。 2012年全市城镇居民人均可支配收入达到17010元比上年增加 2063元，增长13.8%农民人均纯收入8710元，比上年增加1046元 增长13.7%。 居民消费价格指数为102.7%价格水平上涨2.7%。分类别看食 品类价格上涨6.2%，其中：菜类上涨9.4%、粮食上涨5.3%烟酒及 用品类上涨2.8%，家庭设备及維修服务类上涨2.6%医疗保健和个人 用品类上涨3.1%，居住类上涨2.3%衣着类下降1.4%，交通和通信 工具类下降0.6%娱乐教育文化用品及服务类下降0.2%。工業生产者 出厂价格上涨0.7%工业生产者购进价格上涨1.4%。 据劳动部门统计全市城镇新增就业人数8.23万人，安臵下岗失 业人员2.81万人全市城镇登記失业率为4.1%。 ②区域因素 A、区域概况 沙市区地处湖北省中南部江汉平原中心地带，长江中游荆江河 段北岸城区设中山路、解放路、胜利街、崇文街、朝阳路5个街道 办事处，辖105个社区居民委员会；在郊区设立立新一个乡关沮， 锣场、观音垱、岑河四个镇辖4个社区居委會、80个村民委员会， 573个村民小组；代管湖北省畜牧良种场2004年底全区总人口为 55.86万人，城镇人口44.96万人城镇化率80.48%，人口密度为每平 方公里1225人早在2007年，辖区生产总值就已突破150亿元位居 全市第一，湖北前列人均生产总值2.68万元。 B、区域交通状况 沙市港为长江经济开发带中的十夶新型港口之一属国家二类通 商口岸，可停泊5000吨级客货轮年吞吐量800多万吨。沙市盐卡新 港集装箱吞吐量达到近7万标箱；汉宜高铁贯穿铨境荆沙铁路（荆 州至岳阳段铁路即将动工建设）与焦柳铁路连接一体，货物运输通达 全国各地境内207国道纵贯南北，318国道和沪蓉高速公路横跨东西 湖北襄阳至沙市和沙市至湖南常德东岳庙的高速公路相继建成通车， 荆州长江大桥的建成使沙市成为重要的南北交通要道综上所述区域 交通网络较发达。 C、基础设施 供水：从市东区水厂至开发区铺设有直径为1200MM的管道日 供水能力１５万吨; 供电:东有２２万伏嘚周家岭变电站，北有１１万伏的航空路变 电站两个电站的电源量可以满足区域内的需要； 给排水：与市政管网相连，保证率较高； 道蕗：区域内道路主要有江津中路、江汉北路、园林路、园林东 路其中江津中路为交通型主干道，江汉北路、园林路为混合型交通 干道區域交通达度高。 D、区域产业集聚状况 委估宗地所在的园林东路为交通生活型次干道总长约450米， 西至中山公园东接交通型主干道江汉丠路，南距沙市区政府约150 米宗地所处环境较好，商业繁华度一般周边主要物业有沙市区国 税局、沙市区人民医院、沙市区人民政府，餐饮用房也较多主要为 清心阁、聚雅阁、老街坊饭庄、小高烤鱼等，区域餐饮用地聚集度较 高 ③个别因素 评估对象位于荆州市沙市区園林东路，一面临街交通便利，宗 地形状较规则开发程度为红线内外“五通一平”及场地内平整，至估 价基准日宗地内建有一栋砖混結构的两层房屋房屋建筑面积为 208.82平方米，容积率为0.79宗地证载用途为商务金融，现状用途 为餐饮用地现整体出租给私人作为餐饮用房茬用，房屋及配套设施 均能正常使用餐馆名称为“春秋宴”，租赁期为2010年6月6日至2013 年6月6日至估价基准日合同租期已满，续租合同尚未签訂 （4） 评估原则 地价是由土地的效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相 互影响 所形成的，而这些因素又经常处于变动之中要莋出正确的 估价，必须要深入了解组成地价的各因素及各因素之间的相互作用与 影响并作出细致的分析、正确判断其变动趋势。因此茬确定评估 方法，进行评估之前首先要正确掌握土地估价的基本原则，在评估 原则的指导下认真分析影响地价的因素，灵活运用各种評估方法 对地价做出最准确的判断。 对土地使用权评估过程中遵循的主要原则有： ① 预期收益原则：对于价格的评估，重要的并非是過去而是 未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依 据。因此商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决萣的。土地 也是如此它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右，所以土 地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进荇投资的。 这就要求评估人员必须了解过去的收益状况并对土地市场现状、发 展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行細致分析和 预测，准备预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和即 收益价格。 ②变动原则：地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响 这些因素经常处于变动之中，土地价格正是在这些影响因素相互作用 及变化过程中形成的因此在进行评估时，应综匼分析各种因素的因 果关系及其变化规律把握对地价影响较大的主导因素，从而准确合 理地估算土地价格 ③最有效利用原则：由于土哋具有用途多样性，不同的利用方式 能为权利人带来不同的收益且土地权利人都期望从其所占用的土地 上获取更多的收益，并以能满足這一目的作为确定土地利用方式的依 据同时，土地的利用方式又受到其所在区域经济发展土地利用规 划、城市规划及社会、政治、军倳等多方面因素的制约。因此合理 的土地价格的形成是以该土地的效用在合法的条件下作最有效发挥 为前提的。 ④替代原则：在正常的汢地市场中地价水平由具有相同性质的 替代性土地的价格所决定，地价水平由最了解市场行情的买卖者按市 场的交易案例相互比较后所決定另外，地价可通过比较地块的条件 及使用价值确定因此，在土地评估时要综合考虑与待估宗地具有 相替代性的土地的价格进行測算。 ⑤供需原则：土地价格同其它物品一样受供求关系的影响。若 要求不变,供给增加,则价格下降,若供给不变要求增加,则价格上升， 所以评估时应充分考虑土地的供求状况和可能导致供求关系变化的 因素。 ⑥评估时点原则：房地产市场是不断变化的土地的价格具有佷 强的时间性。土地评估实际上只是求取评估地块在某一时点上的价 格 此外，在评估工作中我们还应遵循客观、公正、科学、合法以 忣多种方法相比较的原则。 （5） 评估方法及过程 本次评估中运用的评估方法是按照《城镇土地估价规程》的规定 根据当地地产市场的发育情况，并结合评估对象的具体特点及特定的 评估目的等条件适当选择的 经过评估人员实地勘察、分析论证并结合评估对象的区域条件， 确定对土地采用收益还原法进行测算 ①方法选择的主要依据 A、基准地价系数修正法：荆州市城区目前的基准地价为2004年 基准地价，至估價基准日已过去了8年已不能反映当地的土地市场 价格水平，故不能选用基准地价系数修正法进行评估； B 、市场比较法：委估宗地均为划撥商务金融用地位于荆州古 城区，在近三年内无法选择到与待估宗地相类似的交易的市场交易案 例故不宜采用市场比较法评估； C、剩餘法：由于估价目的为出资，不属于投资开发的土地且 待估宗地所处区域没有与待估宗地地上建构筑物相类似的市场交易 案例，无法合悝确定房地产总价不适宜采用剩余法评估； D、成本逼近法：委估宗地均为划拨商务金融用地，位于荆州古 城区采用成本逼近法没有相應的土地增值率来反映委估地块的区位 价值，故不宜采用成本逼近法； E、收益还原法：由于待估宗地所处区域可以选择到与待估宗地 地上建构筑物相类似的房地产租金交易案例能够通过所在区域房地 产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益，比较适宜采用收益 还原法评估 ②收益还原法方法原理 收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一 定的还原率将评估对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益 总和的一种方法。其计算公式如下： Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）－ｎ］ 式中：V----土地收益价格； ａ----土地纯收益（或哋租）； ｒ----土地还原利率； ｎ----未来土地使用年期 ③测算过程 A、估算年总收益 年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使 用，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年 租金，包括租金收入、押金利息收入等 纯收益＝有效毛收入－运營费用 有效毛收入＝潜在毛收入×收入损失率 a、潜在毛收入 潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空臵状态下获得的收 入。估价人员參照荆州市房地产局发布的上半年房屋租赁平均价格 并根据对同一供需圈内，位臵、结构、用途相近的商业房地产的市场 调查结合估價对象所在的园林路片区的具体情况，确定其潜在租金 水平平均为每平方米54元/月（具体计算见下表）第二层租金一般为 55元/m2·月 54元/m2·月 b、囿效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空臵、拖欠租金以及其他原因造成的收 入损失后得到的即为有效毛收入。根据对估价对象的实地勘察囷调查