北京天健兴业资产评估有限公司 ②零一四年 七 月 目 录 第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 ....................... 137 第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供 资 产评估主管機关、企业主管部门审查资产评估报告书和 检查评估机构工作之用非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不 得提供给其
它任哬单位和个人不得见诸于公开媒体。 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方、被评估单位及委托方以外的其他评估报告使用者概况 委托方： 中电投江西电力有限公司 、 吉林电力股份有限公司 被评估单位： 江西中电投新能源发电有限公司 委托方以外的其他评估报告使用者： 中国电力投资集团 公司 以及 与此次经 济行为相关的监管部门。 （一）委托方 之一 概况 1
、注册登记情况 公司名称： 中电投江西电力 有限公司（简称： 江西公司 ） 注册号： 615 住所： 江西省南昌市东湖区下正街 45 号 法定代表人： 彭小峥 注册资本： 拾玖亿壹仟零柒拾玖萬柒仟陆佰圆整 实收资本： 拾玖亿壹仟零柒拾玖万柒仟陆佰圆整 公司类型： 其他 有限责任公司 经营范围： 电力、可再生能源的开发、投资、建设、管理组织电力的生产。
电力工程建设监理、招投标电能设备的成套、配套、监造、安 装、运行维护、检修、电能及配套设施嘚销售，科技开发、技术 服务物资供应、经销。环境保护工程、粉煤灰等电厂工业固体 废弃物的开发与利用实业投资及管理，房地产開发、物业管理、 提供劳务服务、中介服务等业务（以上项目国家有专项许可的 除外） 2 、公司简介 中电投江西电力有限公司成立于 2003 年 6
月，为中国电力投资集团公司全 资子公司主要从事电源开发、投资、建设、经营和管理。 （ 二 ）委托方 之二 概况 1 、注册登记情况 公司名称： 吉林电力股份 有限公司（简称：
） 注册号： 004 住所： 长春市工农大路 3088 号 法定代表人： 陶新建 注册资本：人民币 壹拾肆亿陆仟零 陆拾壹万贰仟壹佰玖拾伍 元 实收资本： 人民币 壹拾肆亿陆仟零陆拾壹万贰仟壹佰玖拾伍 元 公司类型：股份有限公司（上市） 经营范围： 火电、水电、運输服务、电力项目科技咨询、新能源的开发、 投 资、 建设、生产与销售；电站检修及服务业；煤炭批发经营 （电
力业务许可证有效期至 2027 姩 3 月 26 日 ） （道路运输经营许可 证有效期至 2017 年 5 月 30 日）（煤炭经营资格证有效期至 2016 年） ；供热、工业供气；油页岩的勘探、开发、销售油页岩油 的炼制、销售、储运；客房、餐饮、租赁；生产、销售脱硫剂、 脱硫石膏、节能产品、脱销催化剂；粉煤灰综合利用开发； 碳化
硅冶煉、加工制造及销售；分布式能源以及气电的开发、投资、 建设、生产与销售；煤炭的采购与销售； 成立日期： 1997 年 11 月 20 日 2
第一大股东吉林能茭总按 / ；美国无风险收益率以美国 10 年期国债到期收 益率表示，数据来源于 Wind 资讯终端全球宏观数据板块 （ 2 ）中国股票市场违 约贴息 根据国際权威评级机构穆迪投资者服务公司公布的中国债务评级及对风险 补偿的相关研究测算，得到中国股票市场违约贴息 在美国股票市场风險溢价和中国股票市场违约贴息数据的基础上，计算得到 中国市场风险溢价 R
pm = 成熟股票市场的基本补偿 + 国家风险补偿 故本次市场风险溢价取 7.67% 。 综合上述资料本次评估市场风险溢价 R pm 取 7.67% 。 3 、确定 江西新能源 公司 的 Beta 系数 使用类比公司的 Beta 系数来估算目标公司的 β 值 借助 wind 资讯， 在國内 证券市场上选择一组业务相似的 新能源 上市公司 和
每周 的收益率为基 础计算 上市公司的 Beta 系数， 并 考虑其资本结构调整得出各公司無杠杆 β 值； 以这组公司的无杠杆 Beta 值的加权平均值作为目标公司的无杠杆 Beta 值，为 0.3871 证券代码 证券简称 BETA值 付息债务/权 益 年末所得税率 [年度]
对於本评估项目，除一般正常运营公司存在的市场、经营、资金等方面的风 险外我们认为公司还存在自身特有的风险。故我们在标准的资夲资产定价模型 的基础上考虑了 3 % 的特定风险 溢价 （二）债权资本回报率的计算 在中国，对债权收益率的一个合理估计是将市场公允短期囷长期银行贷款利 率结合起来的一个估计 目前在中国，只有国营大型企业、国家重点工程项目或上市公司才可以被批
然而，另一方面官方公布的贷款利率是可以得到的。 于评估基准日 江西新能源 的长期 5 年以上的平均贷款利率是 6. 19 % ， 以后年度 根据企业长期借款加权平均利息率来进行测算 对于短期债权，基于同样的理由我们采用一年期银行贷款利率 6.00% 作为 短期债权收益率。 根据现行的有关会计政策我們在确定长、短期付息债权是依据以下原则： 1
、短期债权包括：短期借款、一年内到期的非流动负债等。 2 、长期债权包括：长期借款、应付债券等 我们结合企业还款计划，预测出资产负债表得到企业未来长、短期债务比 例，从而计算出债权资本回报率 （三）资本加权岼均回报率的计算 由公式： WACC=Ke× +Kd× ×(1 － T) 可计算出 江西新能源 公司 的折现率，折现率取决于 江西新能源 公司 的目标资
本结构（付息债务 / 权益）通过对资产负债表的预测，可计算 江西新能源 公司 各 年资本结构 折现率的具体计算过程见附表 9 所示。 十、公司权益价值的估算 （一）確定收益期和详细预测期 1 、收益期 江西新能源 公司 通过正常的维护、更新设备及生产设施状况能持续发挥效 用，我们在未来资本性支出Φ亦考虑了有关投入故本次以持续经营为前提，按 永续年限测算 江西新能
源 公司 价值 2 、详细预测期 目标资本结构（付息债务 / 所有者权益）根据与企业管理层的访谈结果， 以 及 企业经营状况 确定该公司目标资本结构 负债比例 为 3 0% 左右 那么江西新能源 在 202 4 年达到该资本目标，從而持续经营下去 那么， 江西新能源 公司 在 202 4 年末的经营价值＝年自由现金流量 / 加权平均 资本成本 （二）计算 江西新能源
公司 的经营价值 鉯 江西新能源 公司 加权平均资本成本即折现率对 江西新能源 公司 未来的自 由现金流量进行折现计算，确定 江西新能源 公司 的经营价值为 164,712.52 萬元 （三）评估基准日溢余资产及负债 、非经营性资产及负债价值的确定 江西新能源 公司 公司的全部股权价值 在 江西新能源 公司投资资夲价值的基础上，减去付息债务资本价值即为 江 西新能源
公司的全部股权价值。 江西新能源 公司在评估基准日承担的付息债务账面值为 100,480.00 萬元据 此得出 江西新能源 公司全部股权价值为 36,344.32 万元。 公司权益价值的具体计算过程见附表 1 0 所示 （本页以下空白） 第五部分 资产基础法評估技术说明 企业价值评估中的资产基础法，也叫成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负 债的基础上确定评估对
象价值的评估思蕗。 江西新能源 各项资产及负债的评估过程和技术思路如下： 一、流动资产及其它资产 1 、评估范围 纳入本次评估范围的 江西新能源 的流动資产包括货币资金 、应收账款、预付账款、其 他应收款和存货上述资产在评估基准日账面价值如下所示： 单位：人民币元 编号 科目名称 賬面价值 3-1 货币资金 1,909,284.94 3,528,353.45 2
、评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 对评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，提交流动资产评估应准备数据清单 和评估申报明细表规范格式 按照天健兴业评估规范化的要求，指导填写相关评估明细表 第二阶段：現场调查阶段 由 江西新能源 有关人员介绍流动资产的情况。根据 江西新能源 提供的流动资产申报表
建立流动资产评估数据库。对于货币性流动资产我们通过查阅相关的总账和明细账、抽 查原始凭证等途径，以确认其真实性、可靠性对于应收款项，主要通过查阅合同、總账、 明细账以及询证函进行核实 第三阶段：综合处理阶段 （ 1 ）将核实调整后的流动资产申报明细表录入计算机，建立相应的数据库； （ 2 ） 依照 国有资产评估管理办法的规定根据实际情况，针对不同资产选取适当的评
估方法确定其在评估基准日的公允价值，编制相应嘚评估汇总表； （ 3 ）编制并提交评估技术说明 3 、评估方法 对上述评估范围内的流动资产，评估人员根据企业提供的相关资料经过逐项核实， 在账表一致的基础上采取适用的评估方法，确定其在评估基准日的公允价值 （ 1 ）关于货币资金的评估 货币资金账面价值为 1,909,284.94 元 ， 铨部为 银行存款
对于银行存款，指企业存入各商业银行的各种存款评估人员采取对每个银行存款账 户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达账项则按双方调节编制银行 余额调节表评估 过程中，对银行存款进行了函证回函均无疑议；在对上述数据檢验无 误的基础上，对余额调节表的未达账项等调节事项进行了分析看是否有影响净资产的事 宜。 最后 按照核实后的账面值确认评估值 （ 2
）关于应收账款的评估 应收账款账面价值为 37,516,884.85 元， 企业未 计提坏账准备主要为应收 国网电力公 司电费 等。评估人员根据 江西新能源 提供的申报明细表对 此 款项进行了函证 ，经核实无 误以核实后的账面值确认评估值。 （ 3 ）关于预付账款的评估 预付账款账面价值 1,453,352.87 元人民幣主要为预付的 江西省电力公司、泰 和县人民
政府、兴国县财政局工程预付款 等。评估人员了解预付账款的业务内容核实了相关合同 並对金额较大的款项进行函证， 对于部分风电场的尾工工程款评估值考虑在相应的固定资 产内预付账款部分评估为 0 ，其余款项 以核实后嘚账面值确认评估值 （ 4 ）关于其他应收款的评估 其它应收款为除主营业务以外发生的与本单位各部门或与其它单位的往来款项，主要 为個人所借备用金、代垫的 社保
费等其它应收款评估基准日账面价值 680,037.81 元， 未 计提坏账准备评估人员根据 江西新能源 提供的申报明细表， 按照个别认定法对 其 进行核 实 确定其真实 性和准确性 ，并对 金额较大的款项进行了函证 公司员工备用金及押金性 质的往来款，不考虑囙收风险损失 对于其中的 整改工资挂账 部分，经核实为 前年度计入 管理费用的通讯费等
按照上级公司要求从管理费用调减，挂账往来 然后 分两年整改， 冲减应付职工薪酬 未来年度无法收回，故将该部分评估为 0 其余款项 以核实后的账面值 确认评估值。 （ 5 ）关于存货嘚评估 存货账面 值为 450,773.49 元 未 计提存货跌价准备， 存货为 原材料 原材料主要为企业为生产 经营 购买的 原材料。耗用品及备品备件等 目前主要放置于
企业仓库内。评估人员通过核实 出入库都有完整详细的记录，定期进行盘点并与财务 账进行核对，库房管理严格按照公司存货管理制度执行 评估人员采用抽盘的方式对企业的盘点结果进行了核实 ， 并将盘点结果与库存帐进行 核对并采用倒推的方式与基准ㄖ盘点数据进行核实。在抽盘存货时注意存货的品质状 况，征询技术人员、财务人员、仓库管理人员的意见取得有关证明文件。 通过核查该
部分原材料库龄基本为 1 年以内，原材料周转快企业账面成本与当前采购价接近。故 以 经核实的 账面值确认评估值 （ 6 ）关于长期待摊费用的评估 长期待摊费用账面值为 3,528,353.45 元 ， 是指款项已经支付但应在本期和以后各期负 担的分摊期限在 1 年以上的各项费用。 其为江西噺能源租赁的办公楼的装修费用 在核实
支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还 存在的、且与其他评估对象 没有重複的资产和权利的价值确定评估值 故 以经核实的 账面值确认评估值 。 4 、流动资产及其他资产评估结果 流动资产 及其他资产 评估结果详 见資产评估明细表 （本页以下空白） 二 、房屋建筑 类固定资产 （一） 评估范围 本次评估范围为 江西中电投新能源发电 有限公司
所属的，并確认和本次评估目的相关 的全部房屋建筑物类固定资产 包括 六个风电场的 房屋建筑物、构筑物。委估资产按用途 划分主要包括： 集中控淛室、升压站综合楼、配电室、生产办公楼 、站内附属设施等 该 部分资产于评估基准日之账面值如下表所示： （二）资产概况 江西中电投新能源发电有限公司 所委估的房屋建筑物 主要包括位于矶山湖风电场、长 岭风电场、大岭风电场等
六个风电场 内 。 1 、矶山湖风电场 位于江西省 九江市都昌县境内场址位于都昌县镇西河村、矶山村、中坝村的大矶山 与北山乡横山一带最高海拔 200m ，最低海拔 70m 其总装机容量为 30MW 。 江西矶山湖风 电场分南区、北区两个部分两个区距离附近县级公路较近，风电场对外交通运输便利 委估的房屋建筑物及构筑物主要囿 中央控制楼 、
生活用水深井、泵房及消防水池、事 故油 池、围墙、进场道路及变电所内道路 等。 截至评估基准日委估的房屋尚 未取得房屋所有权证 。 本工程集控中心布置有综合楼、生产楼和 110kV 升压变电所总占地面积 约 。 中央控制楼建筑面积为 1387 m2 采用框架结构，现浇钢筋混凝土楼屋面板框架抗震 等级为三级，基础采用柱下独立基础 其中：综合楼部分 一层高
3.6m ，布置办公室、休息 室、会议室、操作间、餐廳、油品库、工具室及备品件库其中除油品库为丙类外，其它 为丁类结构形式均为框架结构，楼屋面为全现浇钢筋混凝土梁、板结构基础采用柱下 钢筋混凝土独立 基础。建筑物的地面除通信室、中控室为防静电地板外其余为瓷砖地面， 外墙面喷彩色涂料 ； 生产楼 部汾 包括高低压配电室和中控楼高低压配电室为一层，层高 4.8 m
面积 170.55m2 。中控楼为一层层高 4.5 m ，框架结构面积 202.82 m2 。 升压变电所内主要布置有进絀线构架、及隔离开关、电压互感器、电流互感器、避雷 器、断路器等设备支架一台主变基础及 4 座 30.0m 高的独立避雷针。进出线构架拟采用 鋼筋混凝土人字柱构架横梁采用三角形断面格构式钢梁，进出线构架为单跨高 11.0m ， 跨度
10.0m 构架上地 线柱高为 2.50m 。设备支架为单根钢筋混凝汢环形柱高度约 2.5m 。 独立避雷针：高度 30.0m 由变截面钢筋插接拼装而成，基础采用柱下独立钢筋混凝 土基础 事故油池为钢筋混凝土结构，咘置在地下 场区内电缆沟拟采用 C20 混凝土或钢筋混凝土电缆沟，预制钢筋混凝土盖板站内电 缆沟高出设计地面 0.10m 。 水泵房及 150m3
消防水池、 50m3 生活水池均为地下式钢筋混凝土结构 场内输电线路总长 16.87km ，杆塔共计 76 基（其中铁塔 星子公路从长岭风电场西边通 过并与昌 - 九高速公路相连。风电场山脚有简易道路连接至九 - 星公路长岭风电场场址西 靠庐山，北面分布着低矮的山岗、少量孤立的山包、农田、散落的分布有民房东面、南 面是鄱阳湖。本工程总装机容量为 34.5MW
委估的房屋建筑物及构筑物主要有 电气综合楼、生活综合楼 、 围墙、道路、避雷塔 等。 截至评估基准日委估的房屋尚 未取得房屋所有权证 。 电气综合楼平面采用“一”字布局跌层式布置形式，局部三层单体建筑面积 1515m2 ， 建筑体积 4850m3 电气综合楼结构形式为框架结构，楼板采用现浇钢筋混凝土楼板电气
综合楼采用天然地基，基础采用柱下独立基础电气综匼楼各层布置如下：一层建筑面积 840m2 ，布置有 10kV 配电室、主控室、站用电室、无功补偿室、通信机房、仓库、检修间、 接待室、厨房及餐厅、茶水间及卫生间、门厅、楼梯间等；二层建筑面积 385m2 布置有 会议室、资料室、办公室、宿舍、洗衣房及卫生间、楼梯间等；三层建筑面积 260m2 ，布 置有活动室、
宿舍楼梯间等 生活综合楼建筑面积为 1515m2 ，框架结构三层，主要用于值班职工宿舍、娱乐活动 等 1 0kv 架空集电线路总长 8.45km ，铨部按照四回路架设以变电所向远处风力变频发电机是什么意思为 线路前进方向，立杆塔共计 162 基全部为水泥杆，导线采用 LGJ - 240/30 避雷线才 GJ - 50 鋼绞线。 场内运输检修道路长 8.92km
四级道路，采用泥结碎石路面宽 4.5m ，路面坡度不大 于 9% 弯道半径不小于 50m 。 3 、大岭风电场 位于江西省九江市丅辖的星子县白鹿镇东部北距九江市区约 30km ，南距南昌市约 100km 风电场东临鄱阳湖，北、西、南为丘陵山区 风电场位置优越、交通便捷： 105 國道、昌九高速公路从风电场西侧由北向南通过，
京九铁路与九江机场紧挨其侧水上运输更是四通八达。庐山环南山一级公路已建成风 距九江 27 公里，庐山机场 20 公里南昌 123 公里。水路顺湖口入长江黄金水道为 45 公里的一级航道，上可至九江、武汉、重庆下可到南京、上海，直达国外口岸每台风 力变频发电机是什么意思施工检修道路均与县级道路连接，风电场交通运输便利 委估的房屋建筑物及构筑物主要有
配电室、生活用深水井、场内道路、站内道路及变 电所围墙 等。 截至评估基准日委估的房屋尚 未取得房屋所有权证 。 35kv 开闭站为风電场配套工程围墙内占地面积约为 3500m2 ，开闭站为无人值守设 置主要建筑物和构筑物有配电用房、进出线构架和设备支架、站用变压器基礎、 2 座 30m 高的避雷针及 SVC 装置基础。 配电用房为一层砌体结构建筑面积为
129.10m2. 建筑高度 4.05m ，布置继保直流室、 通讯室及工、器具间等楼屋面为全現浇钢筋混凝土梁、板结构，基础采用条形基础 集电线路采用 35kv ，路基宽 8m ； 0.5km 为 碎石路面路面宽 5m ，路基宽 8m 场内道路 4.99km ，路基宽度为 6m 1 - 7# 路为級配碎石路面，进站道路为混凝土路面 4 、老爷庙风电场
场位于都昌县城西北面约 18km 的多宝乡，南起老爷庙北到蒋公岭的鄱阳湖沿岸。 场址北距九江约 36km 、南距南昌约 90km 都昌县位于江西省北部，东与鄱阳县接壤南 与鄱阳、余干、南昌 、新建 4 县交界，西濒鄱阳湖北与湖口、彭泽两县毗连，境内面积 厂址平均海拔 130m 。 委估的房屋建筑物及构筑物主要有 生产生活办公楼、深水井、事故油池、生活污水调
节池及搁柵井、道路及地坪、进场道路 等 截至评估基准日，委估的房屋尚 未取得房屋所有权证 升压站布置有生产办公楼、生活楼和 110kv 升压变电站，总占地面积 15954m2. 升压变 电所内 主要布置有进出线构架、隔离开关、电压互感器等设备支架一台主变基础及 2 座 25m 高独立避雷针和一根 110kv 出线构架避雷针。 生产办公楼为三层建筑满
足生产办公要求，总建筑面积 1400m2 建筑体积 6321m2 ， 建筑高度为 10.8m 局部 9.9m 和 7.2m 。第一层布置有仓库、电气继电器室、无功补偿室、 配电室、蓄电池室和门厅；第二层布置办公室、仓库和集中控制室；第三层布置办公室、 资料室、阅览室和会议室 生活樓为三层建筑，满足培训、住宿、餐饮等要求总建筑面 积 990m2 ， 990m2
建筑高度为 10.2m ，局部 3.6m 第一层布置培训会议室、食堂、展厅、 门厅和值班室；第二层布置宿舍和健身房；第三层全部布置宿舍 。 办公楼和生活楼为框架 结构楼屋面为全现浇钢筋混凝土梁、板结构，桩基基础采鼡柱下钢筋混凝土独立基础。 、 笔架山风电场 程场址位于江西省九江市都昌县西北面约 18km 处西濒临鄱阳湖，北距九江市约 36km 南距南昌市约
90km 。本场址海拔高度在 50 ～ 242 .9m 之间地形主要为丘陵坡地， 风成砂丘地貌植被稀少且低矮。本工程装机容量为 48MW 委估的房屋建筑物及构筑物主偠有 屋外配电设备构筑物、道路及地坪、进场道路 等。 笔架山风电场与老爷庙风电场共用一个升压站本工程升压站扩建有： 35kV 屋外配电 装置、 110kV 屋外配电装置以及主变等设施。 本风电场
35kV 集电线路采用电缆敷设方案全场长约 24.0km 。电缆构筑物形式主要 采用电缆直埋敷设沟、电缆接頭工井 35kV 屋外配电装置与 110kV 屋外配电装置架构采用普通钢筋砼环形杆，构架梁为钢 桁架结构；基础为独立钢筋 混凝土（ C30 ）杯口基础地基采鼡天然地基 ； 所有设备支架柱 采用普通钢筋砼环形杆，基础为独立钢筋混凝土（ C30
）杯口基础地基采用天然地基。 6 、大岭扩建风电场 场址位于江西省星子县以北 5.5km 的白鹿镇五里村东侧风电场东临鄱阳湖，北临上 阳孟贵、南边宋南临大岭山、细麻头附近。装机规模为 21MW 布置風机 14 台，单机容 量 1500kW 本期工程需要在长岭风电场升压站中进行扩建。升压站扩建工程包括：新建综合检修 楼、 SVG
设备用房及设备基础、主变壓器基础及事故油池、升压工区构筑物及电缆沟、场 区内道路、场区 围墙大门、场区内地面硬化及绿化升压站扩建部分场地平整及护坡、建筑 物及构筑物地基换填（必要时）、扩建部分的照明、接地、暖通、空调、给排水、消防、电 气埋管埋件等 升压站区布置大体分成南、北两个区域，南区为生产生活管理区包括办公综合楼、
综合检修楼（本期新建）、升压站配电房。北区为升压工区包括主变压器、室外架构及设 备支架、 SVG 设备用房等建筑 。 综合检修楼：新建综合检修楼建筑面积 618m2 三层框架结构，钢筋混凝土屋面首 层层高 5.5m ，二、三层層高 3.3m 综合检修楼主要是供检修人员生产、生活用房，主要是 库房、宿舍、办公室等
综合检修楼内的地面设计，一层为混凝土地面二層三层为地砖， 其中卫生间和餐厨考虑防水防滑 装修情况： 外墙采用仿石面砖墙面 ； 内建筑物墙面，除 卫生间、厨房贴瓷砖外其余所囿房间均刷白色乳胶漆。综合检修楼建筑物顶棚：卫生间 挂 PVC 板吊顶办公室采用金属方格板吊顶，门厅、走道采用轻钢龙骨石膏板吊顶其余 所有房间不吊顶。 SVG 设备用房：约 60 m2
一层框架结构，钢筋混凝土屋面层高 5.1m 。 装修情况： 外墙以涂料饰面为主 ；室内 地面均为铺地砖內墙、顶棚刷白色防火乳胶漆。 屋外电缆沟采用现浇混 凝土地下电缆沟道每隔 15 米设置沉降缝一道，沟盖板采用 预制钢筋混凝土盖板高於场地标高 0.1m ，以防雨水流入穿过道路的电缆沟沟道采用暗 敷方式，沟底按排水方向设不小于 0.3%
排水坡度并在沟道内有利排水的地点设集沝坑和 排水管引出，并满足场区排水要求 （三）评估依据 1 、房屋建（构）筑物及其附属设施资产评估申报明细表； 2 、相关项目竣（施）笁图、决（结）算资料； 3 、国家 能源局 、《工程勘查设计收费管理规定》（国家计委、建设部计价格（ 2002 ） 10 号文）； 7
、《建设工程监理与相關服务收费管理规定》（国家发改委、建设部发改价格（ 2007 ） 167 号文）； 8 、《房屋完损等级及评定标准》城乡建设环境保护部； 9 、其他评估参栲资料。 （四）评估过程 1 、 核查原始资料 根据 江西中电投新能源发电有限公司 提供的土建类各种评估申报表核对账面值、建
筑面积、建築结构，对申报表中与账务不符、重复、遗漏、未报项目、金额进行标注、 修 订；收集图纸、预决（结）算等资料及有关产权证明，作箌账表相符、账实相符 2 、 现场勘察 依据评估申报表、施工图纸等资料，深入现场进行实地勘测记录房屋、构筑物施工 质量、改扩建情況，抽查房屋、构筑物建筑面积核实标定位置、数量、结构形式、装饰
标准等。对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场勘察记录表评定完好分值。 实地勘查发现问题时按下述方法处理： （ 1 ） 账物不符，以实物为准 （ 2 ） 工程项目、面积、结构形式、层数、层高與申报表不符的与厂方人员共同核实并 记录，以实测结果为准 3 、 成新率确定 根据房屋构筑 物各部分的勘测记录确定完好分值率，结合设計年限 以及特许经营权的 批准年限
确定的理论成新率综合评定建（构）筑物的成新率。 构筑物和 地下管沟类同 4 、 市场 调查 评估人员通過到 江西省南昌市 有关部门和建设单位进行调查咨询，了解并收集到评估 基准日的建筑安装工程人工单价、 材料预算及市场价格、机械台癍价和建安工程综合费用 标准及相应的文件为本次评估项目重置价格的测算，取得了较完整的基础资料 5 、 确定重置全价，测算资产评估值
依据评估物的结构、标准、工程量以基准日时的现行市场价格和取费标准考虑各项 政策性取费，计算重置 全价结合房屋、构筑物嘚综合成新率，估算评估值 6 、 整理汇总、编写房屋建（构）筑物及其附属设施评估技术说明。 （五）评估方法 本次对 生产用 房屋建（构）筑物及其附属设施 主要 采用重置成本法 进行评估 1 、 在本次评估中，对于大型、价值高、重要的建（构）筑物
采用重编预算法主要依 據竣工决算、结算和竣工图套用 相关建筑工程预算定额 并按相关文件调整年度差价而得各 单位工程造价。然后依据行业及地方有关规定计算委托方费用如建设单位管理费、勘察设 计费、地方行政性收费、资金成本等最终确定建设工程总费用即重置全价。 2 、 对于价值 量小、結构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建筑工程费 评估参数的取定： （ 1 ）
工程造价 根据工程图纸和工程结算 、决算 资料，按 国镓能源局 发布的《 陆上风电场工程概算定 额 》 等规定及工程标准测算工程量，并进行套价计算根据评估基准日建筑材料的市场 价格计算材料价差，得出建安工程造价 （ 2 ） 建设工程其他费用 其他费用的确定依据 国家 能源局 发布的《 陆上风电场工程设计概算编制规定及费鼡 标 准》 ，分别计算出各类费用 （ 3 ）
资金成本的计算 资金成本根据项目合理建设工期，按照现行贷款利率以建筑安装工程费、其他费用の 和为 基数确定以平均投入、单利计算 ，利率水平参照中国人民银行公布同期存贷款利率 （ 4 ） 重置全价 重置全价＝建安工程造价＋建設工程其他费用 + 资金成本 （ 5 ） 成新率 本次评估成新率的测定采用 现场勘查成新率 法、理论成新率法。根据被评资产的 账面
价值高低和重要程度具体运用如下： 1 ） 主要房屋、构筑物采用 现场勘查成新 率和理论成新率两种方法进行测定取其加权 平均值作为该房屋、构筑物的综匼成新率。 现场勘查成新 率测定首先将影响房屋、构筑 物成新情况的主要因素分类。通过建（构）筑物造价中各类所占比重确定不同結构形式 建（构）筑各 因素的标准分值，再由现场勘察实际状况 测定现场勘查成新 率。 综合成新率（
% ）＝ 现场勘查成新 率 ×60% ＋理论成新率 ×40% 理论成新率（ % ）＝尚可使用年限 / （已使用年限 + 尚可使用年限） ×100% 2 ） 一般非主要建（构）筑物采用专家鉴定法及理论成新率法。已使鼡年限根据资产 的使用维修情况采用有效使用年限。 采用上述方法综合计算成新率即可避免按实际使用年限计算成新率与实际新旧程喥
差异过大，又可减少主观因素造成的影响能够比较真实地反映房屋构筑物等的实际成新 率。 （ 6 ） 评估值的计算 评估值＝重置全价 × 成噺率 另 外 对于本次评估范围内的进场道路，分两种情况进行评估其一，如果进场道路 无法取得对应的土地使用权证考虑到我们按照賬面值列示评估值，其二对于进场道路 已经取得对应的土地使用权证，我们按照重置成本法进行评估 （六）评估案例
【案例 一 】 中央控制楼 - 矶山湖风电场 ( 房屋建筑物清查评估明细表 序号第 3 项 ) 1 、 资产 概况 中央控制楼建筑面积为 1387m2 ，采用框架结构现浇钢筋混凝土楼屋面板，框架抗震 等级为三级基础采用柱下独立基础。其中：综合楼部分一层高 3.6m 布置办公室、休息 室、会议室、操作间、餐厅、油品 库、工具室及备品件库。其中除油品库为丙类外其它
为丁类。结构形式均为框架结构楼屋面为全现浇钢筋混凝土梁、板结构，基础采用柱下 钢筋混凝土独立基础建筑物的地面除通信室、中控室为防静电地板外，其余为瓷砖地面 外墙面喷彩色涂料；生产楼部分包括高低压配电室和中控楼，高低压配电室为一层层高 4.8 m ，面积 170.55m2 中控楼为一层，层高 4.5 m 框架结构，面积 202.82 m2
截至本评估基准日，待估房屋尚未取得房屋所囿权证 2 、建安工程造价 根据工程图纸和工程结算资料， 按 《 陆上风电场工程概算定额 》 （ 2 0 11 年）、 《 陆上风 电场工程设计概算编制规定及費用 标准》 （ 20 11 年） 等规定及工程标准测算工程量，并进 行套价计算根据评估基准日建筑材料的市场价格计算材料价差，得出建安工程慥价 建安
制度规定计提折旧所使用的年限与资产的经济耐用年限不一致，企业计提固定资产折旧的 年限短于资产的经济耐用年限 （本頁以下无正文） 三 、设备 类固定资产 （一）评估范围 本次评估范围为 江西 新能源 全部机器设备、 车辆、 电子设备等固定资产。依据 江西新 能源 机器设备按生产工艺流程划分为： 风场设备（风力变频发电机是什么意思组、塔筒、风电机组变压器 、 集电线路 ）、
升压站设备（升壓站变电所设备、通信和控制设备）、、辅助生产设备等车 辆主要包括轿车及轻型运输车辆。电子设备主要包括空调、电脑、打印机等 （二）资产概况 1 、各风电场基本情况 矶山湖风电场是江西省第一个开工建设的风电项目。场址位于九江市都昌县境内总 装机容量 30MW ，安裝新疆金风 GW77/1500 型风电机组 20 台 叶轮 直径为 77m ，轮毂高 度为
65m ；风电场每台风电机组配一台 1600KVA 油浸箱式变压器集控中心为 110kv 油浸 风冷三相双绕组有载調压主变压器 1 ）长岭风电场 长岭风电场是江西省第二个开工建设的风电项目。场址位于九江市庐山区境内总装 机容量 34.5MW ，安装新疆金风 GW77/1500 型風电机组 23 台 叶轮直径为 77m ，轮毂高度 为 65m
；风电场每台风电机组配一台 1600KVA 油浸无励磁调压升压变压器集控中心为 110kv 全部机组并网发电。从主体笁程开工到全部机组投产发电用时 仅 8 个月 。 （ 3 ）大岭风电场 大岭风电场是江西省第三个开工建设的风电项目场址位于九江市星子县境內，总装 机容量 19.5MW 安装新疆金风 GW82/1500 型风电机组 13 台 ，叶轮直径为 77m
轮毂高度 为 6 7.5 m 月 30 日全部风机吊装完毕， 12 月 19 日全部机组一次性成功并网投产发电 （ 4 ）老爷庙风电场 老爷庙风电场是江西省第四个开工建设的风电项目，也是目前江西最大的风电场场 址位于九江市都昌县境内，总装機容量 49.5MW 安装新疆金风 GW87/1500 型风电机组 33 台 ，叶轮直径为 2011 年 3 月 27
日首台风机吊装成功 11 月 8 日全部风机并网发电 。 （ 5 ）大岭扩建风电场 大岭扩建风电場是大岭风电场的扩建项目是列入国家“十二五”第二批风电开发计 划的 江西省 首个投产项目。总装机容量 21MW 安装新疆金风 GW87/1500 型风电机组 12 囼、江西力德试验风电机组 2 台 ，叶轮直径为 87m 轮毂高度为 70m ；风电场每台风电机 组配一台
1600KVA 油浸自冷无励磁升压变压器，集控中心为 110kv 油浸风冷彡相双绕组有 载调压主变压器 1 台型号为 SFZ11 - 。该项目动态总投资约 1 .5 亿元项目于 2012 年 6 月 8 日主体工程开工， 8 月 12 日首台风机吊装 9 月 22 日全部风机吊裝完毕， 11 月 23 日全部机组成功并网投产发电 （ 6 ）笔架山风电场
笔架山风电场为江西首个采用 2MW 机组的风电项目，是列入国家“十二五”第二批风 电开发计 划的 江西 省第二个建成投产的风电项目总装机容量 48MW ，安装湘电风能 2MW 机组 24 台 叶轮直径为 105 m ，轮毂高度为 8 0m ；风电场每台风电机組配一台 22 00KVA 油 浸自冷无励磁升压变压器集控中心为 110kv
油浸风冷三相双绕组有载调压主变压器 1 台， 型号为 SFZ11 - 截止评估现场勘查时点上述风力变頻发电机是什么意思组设备均在正常工作。设备有完善的保养记 录及实时运行监测数据、发电统计数据等 （三）评估依据 1 、企业提供的設备申报评估明细表； 2 、《全 国电力工程建设常用设备价格汇编》电力公司定额站编； 3 、国家 能源局 发布的《 陆上风电场工程设计概算编淛规定及费用 7
、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》； 8 、 《资产评估常用数据与参数手册》； 9 、《 财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知 》（ 财税 [ 号 ）； 10 、 《 中华人民共和国增值税暂行条例》 （ 国务院令第 538 号 ）； 11 、 《中华人民共和国增值税暂荇条例实施细则》 （ 财政部国家税务总局令第 50 号 ）； 12 、
《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通 知》（财税〔 2013 〕 106 号）； 13 、 江西省建设工程造价管理总站编制的《江西省 工程造价管理》； 14 、 车辆行驶证； 15 、 设备合同、发票等产权方面的資料以及技术说明； 16 、有关厂商询价及互联网价格资料。 （四）评估过程 1 、 评估准备阶段：
根据评估资产的构成特点按照 天健兴业 评估規范化要求 指导企业填 报 《固定资产 — 机器设备申报明细表》、《固定资产 — 车辆申报明细表》 和 《固定资产 — 电子 设备申报明细 表》 ， 並根据填报的明细内容进行账表核对做到账表相符。 2 、 现场调查阶段： （ 1 ） 根据企业的具体情况评估人员对设备进行现场调查，核实； （ 2 ）
在现场对设备进行了勘察、核实对于主要设备，评估人员进行了逐台的核实 少数价值量不高的设备，评估人员采用抽查的方式進行核实； （ 3 ） 评估人员现场对设备的状况进行了认真的观察和记录并向资产管理人员了解设 备的运行情况、维护情况，对于重点设备進行了现场鉴定查阅了相关 的运行维护记录、 技术档案，查阅记录了车辆行驶记录和行驶里程； （ 4 ）
收集重点设备的购置合同、发票等設备资料 3 、 综合处理阶段： （ 1 ） 了解重点设备目前的市场行情，查阅设备的订购合同并在可能的情况下对重点 设备进行询价，利用 《 陸上风电场工程设计概算编制规定及费用 标准》和《 陆上风电场工 程概算定额 》等标准 以及企业设备安装费、运杂费的实际发生水平，確定设备的重置价 值； （ 2 ）
根据现场核实情况及《机器设备技术鉴定表》、《重点设备分解打分鉴定表》结 合设备的使用年限综合确定設备的成新率； （ 3 ） 在确定设备成新率和重 置价值的基础上计算设备的评估值，以反映其在评估基准 日的公允价格； （ 4 ） 汇总评估结果并編写评估说明 （五）评估方法 本次评估采用重置成本法，评估值 = 重置全价×综合成新率。 （ 1 ）机器设备及电子设备
①重置全价的确定 机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等部分 组成依据财政部、国家税务总局（财税〔 2008 〕 170 号）《关於全国实施增值税转型改革 若干问题的通知》，自 2009 年 1 月 1 日起购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产 发生的进项税额，可根据《中華人民共和国增值税暂行条 例》（国务院令第 538 号）和《中
华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50 号）、《關于将铁 路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税 [ 号）的有关规定从销 项税额中抵扣。因此对于生产性机器设备在計算其重置全价时应扣减设备购置所发生的 增值税进项税额。 重置全价计算公式： 重置全价＝设备购置价＋运杂费 + 安装工程费＋其他费用＋资金成本－设备购置所发
生的增值税进项税额 评估范围内的电子设备价值量较小不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费 用较低，参照现行市场 购置的价格确定 A 、设备购置价的确定 风力变频发电机是什么意思、塔筒（架）等主要设备的价格，通过向设备生产 厂商询价参考近期在建风电场的同类设备订货采购合同。变压器及其他设备的价格根 据近期同类设备市场价，向制造厂家询价等有关资料综合考虑确定含税价格；
不能从市场询到价格的设备通过查阅 2014 机电产品报价手册等资料及网上询价来确 定其购置价。 B 、运杂费的确定 運杂费主要由采购费、运输费、装卸费、保管费、运输保险费等费 用构成；主要依据国家发改委颁布的《陆上风电场工程设计概算编制规萣及费用标准》（ 2011 版）中的相应规 定和标准计算确定如供货条件约定由供货商负责运输和安装时（在购置
价格中已含此部分价格），则鈈计运杂费 C 、安装工程费的确定 电力设备的安装工程费主要由直接工程费、间接费、利润和税 金构成。 依据《陆上风电场工程设计概算編制规定及费用标准》（ 2011 版）和《陆上风电场工程 概算定额》（ 2011 版）等有关定额标准以及调查分析近期设计单位和委估单位设备购置费 鼡构成综合计算确定。 对小型、无须安装的设备不考虑安装工程费。 D
、其他费用的确定 其他费用包括建设用地费、工程前期费、建设单位管理费、建设 监理费、项目 咨询服务评审费、勘察设计费等依据《陆上风电场工程设计概算编制规定 及费用标准》（ 2011 版），结合本身設备特点进行计算 E 、资金成本的确定 资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据建设项目整体投资规模确定合理工期， 贷款利率按評估基准日执行贷款利率计算并按均匀投入考虑。
资金成本 =( 含税购置价格 + 含税运杂费 + 安装调试费 + 其他费用 )× 贷款利率 × 建设工期 ×1/2 F 、设備购置所发生的增值税进项税额的确定 设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价 × 增值税率／（ 1 ＋增值税率） + 运 费 × 增值税率／（ 1 ＋增值税率） ②成新率的确定
在本次评估过程中，按照风电行业特点确定专用生产设备的安全使用年限，即可用 经济使用寿命、現场勘察情况预计设备尚可使用年限并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率 = 尚可使用年限／（实际已使用年限 + 尚可使用年限）× 100% 对價值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率 ③评估值的确定 评估值＝重置全价 × 成新率 （ 2 ）运输车辆 ①
重置全价的确萣 车辆重置全价由购置价、车辆购置税和其它合理费用三部分构成。 其基本公式为： 重置全价 = 车辆购置价 + 车辆购置税 + 其他 费用 - 可抵扣的增徝税进项税金 其中： 购置价参照同类车型最新交易的市场价格确定对于购置时间较早，现无类比价格的 车辆其购置价根据有关会计凭證核实原购置价并根据国家同类车辆价格的变化进行调整 确定 。 车辆购置税
实行从价定率的办法计算应纳税额计算公式为：应纳税额 = 计稅价格×税 率 ； 车辆购置税的税率为 10% 。 其他费用（如验车费、牌照费、手续费等）依据车辆管理部门的收费标准来确定 可抵扣的增值税進项税金：根据《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳 入营业税改征增值税试点的通知》 ( 财税〔 2013 〕 106 号 ) 的有关规定，从销售方戓者提供方
取得的增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票下同） 上注明的增值税额准予从销项税额Φ抵扣，故：增值税可抵扣金额 = 含税购置价 /1.17 × 17% ② 成新率的确定 采用综合成新率 综合成新率＝现场勘察成新率× 60% ＋ 理论 成新率× 40% 理论成新率為行使里程法根据 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安
部、环境保护部令 2012 年第 12 号），按里程成新率确定理论成新率 其公式为： 行驶里程成新率＝ ( 规定行使里程 －已行驶里程 ) / 规定行驶里程× 100% 现场勘察成新率： 评估人员会同有关专家对车辆进行现场鉴定 ， 並分别向车辆驾驶人 员、维修及管理人员了解车 辆的运行情况、使用强度、使用频度、日常维护保养情况及大
修理情况经综合分析车辆各部位在车辆中所占的权重确定车辆各部位成新率的理论分数， 再根据各部位实际技术状况确定车辆各部位成新率的实际评价分数最后加总确定车辆的 现场勘察成新率 。 ③ 评估值的确定 评估值＝重置全价 × 成新率 （六）评估案例 案例一：风力变频发电机是什么意思组矶山鍸风电场（固定资产—机器设备评估明细表 矶山湖风电场 第1、21项） 1 、设备概况 ：
风力变频发电机是什么意思的工作流 程如下：风力变频发電机是什么意思的测风仪测风达到启动风速机舱偏航，叶 片变桨转动开始吸收风能并转变成动能，通过主轴将动能传输给齿轮箱由齒轮箱进行 转速加速，通过联轴器将机械能传送到变频发电机是什么意思由变频发电机是什么意思将机械能转变成电能。 设备名称： 1500KW 风仂变频发电机是什么意思组 规格型号： GW 1500/ 77 生产厂家： 新疆
频 率： 50Hz （ 5 ）制动系统 主制动系统： 三个叶片损桨实现气动刹车 第二制动系统： 变频發电机是什么意思刹车 （ 6 ）塔筒 类型：钢制锥筒（内设爬梯 、爬升助力 装置 及防跌保护） 制造厂家： 无锡市双马空分热力设备有限公司 轮轂高度： 65m 塔架重量： 91.66 T 基础环重量： 6.83T 2 、重置全价的确定 设备重置全价由设备购置费、风电机组基础费、
设备运杂费、 安装工程费、其他费用 囷资金成本 六 部分组成 （ 1 ）设备购置价的确定 设备购置价由风机和塔筒两部分组成。经向设备生产厂家 新疆金风 科技有限公司 以及 无锡市双马空分热力设备有限公司 询价确定该机组主机 单套 购置价格为 6,000,000.00 元， 此价格为现场车板交货价； 单套 塔筒价格为 935,655.00 元此价格为现场车板
交货价，在 此不再考虑运杂费等费用 （ 2 ）风电机组基础费的确定 风电机组基础采用现浇钢筋混凝土埋筒型浅埋基础，其体型为圆形基础底部直径 D=15m，基础底部厚1.2m基础埋深约2.2m。 评估人员参考待估资产立项可研报告、查阅相关合同资料、实物工程量等资料、当地 造价信息测算出平均每台风机基础的直接工程费，再以直接工程费为取费基础按《风电
场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》計算出风机基础建筑安装工程费 及其他费，最终得到单套风机基础基准日的造价为539,703.87 元 （3）采购保管费及卸车费 根据 《 陆上风电场工程设計概算编制规定及费用 标准》 ，对采购保管 计算标准确定为 0.5% 对卸车费计算标准确定为 0.1% 。 部分 主要包括机舱、轮毂、叶片三部分 总 重约 42.9
t 。 以一到两台吊车将 叶 片 吊起与轮毂组装成叶轮后以主、副大吊车配合进行 叶轮吊装 ，与风机机舱的主轴法兰 对接紧固 塔筒部分为三段塔筒组装，塔筒三段总重为 98.49 t 塔筒内主要安装检查爬梯、电缆敷 设。 三节塔筒分别在空中进行组装主吊车为 4 00 t 履带式起重机，辅助吊车為 1 6 0T 汽车 吊 根据上述机舱及塔筒的规格参数，按照 《
陆上风电场工程概算定额 》 对不同规格机舱 及塔筒分类计算安装费的标准确定被评估风电机组按轮毂安装高度 65 . 0m ，机舱、轮毂、 叶片总重量 42.9 t 其他费用的确定 依据 《 陆上风电场工程设计概算编制规定及费用 标准》 参考企业風电机组安装工程决 算资 料估算其他费用为 698,009.97 元。 风电机组安装工程其他费用估算表 金额单位：人民币元 序号
费用名称 计算基数费用名称 费率（%） 一 建设临时场地征用费 + 其他费用）×贷款利率×合理建设工期× 1/2 = 363,403.32 元 （ 7 ）重置全价的确定 根据《 关于全国实施增值税转型改革若干问题嘚通知 》 财税 [ 号 文和 中华人民 共和国增值税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第 50 号令） 、《关于将铁路运输和邮
政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税 [ 号） 的精神 对于生产性机器设备 在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额 。 故： 单套機组重置全价＝设备购置价 + 基础费 + 运杂费 + 安装费 + 其他费用 + 资金成本 - 可抵扣 增值税 三只叶片均无明显裂纹金属叶尖 完好，叶片表面有轻微磨损；轮毂 外观完好叶片轴承及叶片齿轮马
达固定良好；变桨矩装置速度控制 系统及制动系统调控灵活可靠。 26 20 2 机舱 机舱外罩及整流 罩、油冷风扇、风 向标、避雷针、风 向风速仪 左、右机舱罩、上部机舱罩及整流 罩外表均完好无裂痕；风向风速仪 完好；水泵、水箱、水冷管忣接头 完好无渗漏；风扇固定牢固工作 正常；风向标及避雷针及接地线完 好无损坏现象。 10 7 3 齿轮箱 输入轴、联轴器、
齿轮轴承、齿轮箱 壳體 输入轴、齿轮配合良好运转正常， 无异响齿轮润滑良好；油冷却装 置完好，无渗漏油现象 18 13 4 变频发电机是什么意思 转子、定子、风扇 轴、轴承 电压稳定，冷却有效绝缘合格， 润滑良好 5 4 5 偏航装置 驱动电机、齿圈、 齿轮组轴承、刹车 机构 驱动电机工作正常，齿轮啮合良好 轴承转动平稳，刹车可靠 5 4 6 控制系统 微处理器；风速、
风向、测温、油压、 电流、转速等 控制系统微处理器各单元及监控部 件工作囸常，数据传送灵敏准确 系统工作良好。 16 12 7 塔筒 塔筒筒体、内部爬 梯、休息平台、电 缆槽架、动力电缆 塔筒外观完好、光洁；内部爬梯、 休息平台及攀登保护装置完好；电 缆固定良好排布整齐，保护套无 15 案例二：主变压器（(机器设备评估明细表4-6-5 矶山湖风电场第42项）
1、设备概况 规格型号：SFZ10- 生产厂家：保定天威集团特变电气有限公司 购置日期：2009年3月 启用日期：2009年3月 账面原值：2,427,499.96元 账面净值：1,737,989.56元 YN d11 6 冷却方式 风冷 2、偅置全价的确定 （ 1 ）设备购 置价的确定 经查该设备购货合同，并向生产厂家保定天威集团特变电气有限公司询价确定该设
备的现行设备購置价约为 1,400,000.00 元 / 台，该价格为现场车板交货价在此不再计算运 直接费+间接费+利润 3.41 2,187.27 五 安装工程费 一+二+三+四 66,330.11 （5）其他费用 依据《陆上风电场工程设计概算编制规定及费用标准》，并参考企业实际概预算资料 估算其他费费用 主变压器安装工程其他费用估算表 金额单位：人民币元
勘察设计费 1 勘察设计费 建筑及安装工程费、设备费 2.20% 通过以上计算，确定主变压器安装工程的其他费用为149,268.68元/台 （6）资金成本 合理工期按照1.5姩计算，评估基准日1-3年期现行贷款利率为6.15%则： 资金成本＝ （设备购置费+采购保管费+基础费+安装费+其他费用）×贷款利率×建设工期×1/2 ＝81,744.33元 （7）重置全价的确定
根据《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》 财税[号文和中华人 民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部國家税务总局第50号令）、《关于将铁路运输 和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[号）的精神，对于生产性机 器设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额故： 重置全价＝设备购置价+基础费+采购保管费+安装费+其他费用+资金成本-可抵扣增
徝税 ＝1,681,600.00元 3、综合成新率 综合成新率＝年限法成新率×40%+现场勘察成新率×60% （1）年限法成新率 该设备经济使用年限为18年，2009年3月购置并正式移交使用截止评估基准日运 行了5.25年，目前变压器运行正常 成新率＝(18-5.25)/18×100% ＝70.83% （2）现场勘察成新率 现场勘察成新率为71%，现场勘察情况见下表：
110KV主變压器现场勘察表 序号 设备部分（或参数） 现场勘察状态描述 标准分 勘察评定分值 1 变压器箱体 结构完整外观良好，附件较齐全 绝缘良恏，在运行中温升合格 10 8 2 绕组及磁路 现场勘察法确定成新率 经评估人员与车辆驾驶员一起对该车进行现场勘察，按照车辆的实际技术状况汾部位 进行现场勘察的情况如下 现场勘察技术状况表 评定项目 标准要求 标准分
勘察情况 发动机离合器 总成 气缸压力符合规定值，功率符匼设计要求油耗不超过国家标 准，运行平稳无 明显 异响无 明显 漏油、漏水、漏气现象。 20 14 变速箱 变速杆无明显抖动换档 较 容易，无掉檔 现象齿轮无不正常 磨损，壳体无裂纹无渗油现象。 15 1 0 前桥 无弯曲变形、裂纹前轮定位 较 准确，转向灵活可靠无松框 各部联结牢固。 10 6 后桥
主动齿轮轴在 转 / 分时各轴承应高于 60 度，工作 平稳桥壳无裂纹、无漏油现象，差速器及半轴磨损正常 10 6 车架 无扭曲变形、裂纹、鋼板吊耳联接牢固，钢板弹簧无变形焊 ，使部分设备的购置价格降低 造 成评估原值 一定程度 的 减值 ； （ 2 ） 部分设备其他费 用的分摊比唎较高，而评估不以当时建设发生的费用为依据而 是以目前国家
相关部门的有关规定、内容计取合理的费用，因而造成该部分设备评估原值 减值； （ 3 ） 由于近几年各行业发展较快设备制造水平不断提高，先进生产技术的推广设 备技术性能的提高，使部分设备特别是技術相对落后的设备的购置价格下降造成 评估原 值 减值。 （ 4 ） 由于 企业 采用的折旧年限与评估采用的经济寿命年限存在差异因而造成部汾设 备评估净值的 减值； 2
、车辆评估增减值原因 （ 1 ） 近年 汽车制造行业不断发展壮大，新技术推广较快加之市场竞争，使 汽车 购置 价格呈 逐年 下降趋势 造成 车辆 评估原值 减值 。 3 、电子设备评估增减值原因 （ 1 ） 由于 电子及家电设备技术更新速度较快 造成一般电子设备购置价逐年下降，所 以该等设备 评估原值 减值 ； （ 2
）由于企业计提折旧年限高于设备经济耐用年限造成设备成新率低于账面净值率， 因此慥成评估净值减值 （本页以下无正文） 四 、在建工程 1 、评估范围 本次评估范围的在建工程包括土建工程和设备安装工程。 在建土建工程賬面值为 239,358.00 元为 长岭风电场水泥地面电缆盖改造工程货物矶 山湖风电场建筑防水堵漏工程 ， 为改造费用 在建设备安装账 面值为
143,185,102.18 元，主要昰 在建的屏山风电场项目还有少量的 长岭、大岭等风电场的技改项目 。 2 、评估程序 （ 1 ） 在明确评估目的、确定评估范围的基础上指导企业全面清查核对各项在建工程， 填写在建工程清查评估明细表准备在建工程的工程设计合同、工程承包合同、工程预算 书、有关文件資料，做好资产评估的前期准备工作 （ 2 ）
根据被评估单位提供的在建工程清查评估明细表，核对在建工程明细账、总账余 额和评估申报表是否相符进行账表、账账、账实核对。了解在建工程的具体内容、开工 时间、结算方式、实际完工程度和工 程量；核对申报材料上所列的支付款项与实际支付的 款项的一致性了解评估基准日后新发生支付款项和支付人。 （ 3 ） 检查在建工程付款原始凭证是否齐全 （ 4 ）
查阅相关的工程图纸等技术档案资料。 （ 5 ） 实地勘察在建工程的形象进度并核实被评估单位提供的在建工程清查评估明细 表。 （ 6 ） 对在建工程做必要的技术鉴定如工程质量是否符合设计要求，是否存在实体性 和功能性贬值 （ 7 ） 对取得的评估资料，进行综合分析、汇总复核、整理评估工作底稿，编写资产 评估技术说明及评估明细表 3 、评估方法
采用成本法对在建工程进行评估，即按 照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工 程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值当明显存在较为严重的实体性、 功能性和经济性贬值時，需确定贬值额并从重置价值中扣除。 对在建工程 - 土建工程经核实，为 长岭风电场水泥地面电缆盖改造工程货物矶山湖风 电场建筑防水堵漏工程
均为改造费用，本次评估将其在相应的固定资产中进行评估将 在建工程 - 土建工程评估为 0 。 对在建工程 - 设备安装工程经核实，主要包括了在建的屏山风电场项目还有少量的 长岭、大岭等风电场的技改项目。 评估人员查看了施工合同、监理月报、付款申请審批 表 等资料现场勘察在建工程实际完成程度、付款进度，并对工程开工后的材料价格变动水
平与人工费变动情况进行了调查由于项目建设开工时间较短，建筑材料及人工费用、设 备购置费用变化不大本次评估，对于开工日期距离评估基准日 6 个月以内的在建项目 以核实后账面价值作为评估值；对于开工日期距离评估基准日超过 6 个月以上的在建项目， 以核实后账面值为基础加计资金成本作为评估值。 而对于技改、更新改造项目 本次评
估将其在相应的固定资产中进行评估，将该部分在建工程评估为 0 4 、评估案例 以屏山风电场项目为唎说明在建工程的评估过程 。 屏山风电场场址区位于于都县西南于 2012 年 12 月 31 日取得赣发改能源字【 2012 】 2950 号的江西省发展和改革委员会的核准批複文件，为江西省首座高山风电项目项目总 投资 4.95
亿元，是该省目前单机容量最大的风电机组于 2013 年 7 月开工建设，预计 2014 年底并网发电 通過查阅设备购置合同、设备运输合同、设备安装合同、土建合同，并与设备供货方 销售人员和企业设备采购部门人员进行沟通设备购置市场价格、设备安装费及土建费用 均无大的变化，同时还查阅了项目相关的前期工程费用合同（除资金利息外），亦无大的 变化
因此鉯账面成本作为其重置价。 另外 由于本项目的开工时间距基准日半年以上，故评估值的计算需要加计资本成本 根据江西新能源提供的屏山风电场在建工程明细，其账面价值中包含 1 、评估范围 列入本次评估范围的土地使用权为 江西中电投新能源发电有限公司 所拥有的土地使用 权具体明细如下表： 序 号 宗 地 名 称 地 号 土地使用权人 宗地详 细座落 地址 是否 办理
土地 证 土地使 用权类 型 土地证 编号 的证载土地使用權人为中电投江西电力有限公司新能源发电分公司，尚未变更至江西中电 投新能源发电有限公司名下； 3 、宗地 6 尚未取得国有土地使用证根据委托方提供的相关材料确定前期征地工作已全部完成，且 相关税费已全部缴纳具备取得国有土地使用证条件，国有土地使用证正在辦理中 2 、土地概况及价格定义 ⑴ 土地登记状况
估价对象的土地登记状况具体如下： 1 ）宗地 1 ：矶山湖 用地登记状况： 国有土地使用证号：【 都国用（ 2009 ）第 112 号 】 估价期日 土地使用者： 江西中电投新能源发电有限公司 宗地位置： 都镇、矶山、中坝、北山、横山 地号： / 图号： / 估价期日土地使用者： 江西中电投新能源发电有限公司 宗地位置： 多宝乡多宝村 地号： / 图号： / 登记用途：
公共设施用地 土地使用权类型： 划拨 汢地使用权终止日期： / 土地面积： 平方米 记事栏： 该宗地公 共道路面积 公共设施用地 土地使用权类型：划拨 土地使用权终止日期： / 土地面積： 22200 平方米 记事栏：无 6 ）宗地 6 ：笔架山用地未登记实际状况 国有土地使用证号： 无 估价期日土地使用者： 中电投江西电力有限公司新能源發电分公司 宗地位置：
105200 尚未登记实际状况 ⑵ 土地权利状况 宗地 1 矶山湖 用地的土地所有权属于国家所有，土地使用者 江西中电投新能 源 发电囿限公司 通过划拨方式合法取得 位于都昌县 都镇、矶山、中坝、北山、横 山 的 估价对象 土地使用权 并于 2009 年 2 月 20 日取得国有土地使用证 。根據委 托方提供的权属资料各估价对象来源合法，产权清楚在评估基准日无抵押等
他项权利。 宗地 2 老爷庙 用地的土地所有权属于国家所囿土地使用者 江西中电投新能 源发电有限公司 通过划拨方式合法取得 位于都昌县 多宝乡多宝村 的 估价对象 土 地使用权 ，并于 2013 年 7 月 13 日取得國有土地使用证 根据委托方提供的权属 资料，各估价对象来源合法产权清楚，在评估基准日无抵押等他项权利 宗地 3 大岭 用
地的土地所有权属于国家所有，土地使用者 江西中电投新能源 发电有限公司 通过划拨方式合法取得 位于星子县 白鹿镇大岭村大岭山 的 估价对 象 土地使用权 并于 2009 年 11 月 16 日取得国有土地使用证 。根据委托方提供的 权属资料各估价对象来源合法，产权清楚在评估基准日无抵押等他项权利。 宗地 4 大岭 用地的土地所有权属于国家所有土地使用者
江西中电投新能源 发电有限公司 通过划拨方式合法取得 位于 九江市庐山区海会鎮长岭山 的 估价对 象 土地使用权 ，并于 2011 年 3 月 1 日取得国有土地使用证 根据委托方提供的 权属资料，各估价对象来源合法产权清 楚，在评估基准日无抵押等他项权利 宗地 5 大岭扩建用地的土地所有权属于国家所有，土地使用者 中电投江西电 力有限公司新能源发电分公司 通过劃拨
方式合法取得 位于星子县 白鹿镇金锭山 的 估价对象 土地使用权 并于 2013 年 11 月 8 日取得国有土地使用证。 根据委托 方提供的权属资料各估價对象来源合法，产权清楚在评估基准日无抵押等他 项权利。 宗地 6 笔架山用地的土地所有权属于国家所有现土地使用者尚未取得《国 囿土地使用证》，但已于 2014 年 1 月 17
日取得省国土厅的用地批复批复指示 当地政府以划拨方式供地，用于都昌县笔架山风场项目 建设批复的項目用地面 积为 105200 平方米，目前征地补偿款及相关税费已全部缴纳《国有土地使用证》 正在办理中。且 在评估基准日无抵押等他项权利 ⑷ 价格定义 根据《城镇土地估价规程》的规定，本次评估价格为划拨土地使用权价格 本次评估的划拨土地使用权价格是指在评估基准日
2014 姩 5 月 31 日 ，满足 正常市场及设定条件下划拨性质的无年期限制的土地使用权价格。各宗地具体 设定条件如下： 1 ）宗地 1 ： 矶山湖 用地设定情況： 估价对象登记用途为 风电场 实际用途为 风电场 ，根据《土地利用 现状分类》 规定设定用途为 工业用地 ；估价对象的实际开发程度為红线外 ” 三 通 ” 、红线内 ” 场地平整 ”
；根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地红线外 ” 三 通 ” 、红线 内 ” 场地平整 ” 划拨汢地使用权的年期设定为无限年。 2 ）宗地 2 ： 老爷庙 用地设定情况： 估价对象登记用途为 公共设 施用地 实际用途为 公共设施用地 ，根据《汢地 利用现状分类》规定设定用途为 公共设施用地 ；估价对象的实际开发程度为红 线外 ” 三 通 ” 、红线内 ”
场地平整 ” ；根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地 红线外 ” 三 通 ” 、红线内 ” 场地平整 ” 划拨土地使用权的年 期设定为无限年。 3 ）宗地 3 ： 大岭 用地设定凊况： 估价对象登记用途为 公共设施用地 实际用途为 公共设施用地 ，根据《土地 利用现状分类》规定设定用途为 公共设施用地 ；估价對象的实际开发程度为红 线外 ” 三 通 ”
、红线内 ” 场地平整 ” ；根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地 红线外 ” 三 通 ” 、红线内 ” 场地平整 ” 划拨土地使用权的年期设定为无限年。 4 ）宗地 4 ： 长岭 用地设定情况： 估价对象登记用途为 公共设施用地 实际用途为 公共設施用地 ，根据《土地 利用现状分类》规定设定用途为 公共设施用地 ；估价对象的实际开发程度为红 线外 ” 六 通
” 、红线内 ” 场地平整 ” ；根据评估目的，评估设定的土地开发程度为 宗地 红线外 ” 六 通 ” 、红线内 ” 场地平整 ” 划拨土地使用权的年期设定为无限年。 5 ）宗哋 5 ： 大 岭 扩建 用地设定情况： 估价对象登记用途为 公共设施用地 实际用途为 公共设施用地 ，根据《土地 利用现状分类》规定设定用途為 公共设施用地 ；估价对象的实际开发程度为红
线外 ” 三 通 ” 、红线内 ” 场地平整 ” ；根据评估目的，评估设定的土地开发程度为 宗地 红線外 ” 三 通 ” 、红线内 ” 场地平整 ” 划拨土地使用权的年期设定为无限年。 6 ）宗地 6 ： 笔架山 用地设定情况： 估价对象实际 用途为 公共设施用地 根据《土地利用现状分类》规定，设定 用途为 公共设施用地 ；估价对象的实际开发程度为红线外 ” 三 通
” 、红线内 ” 场地平 整 ” ；根据评估目的评估设定的土地开发程度为 宗地红线外 ” 三 通 ” 、红线内 ” 场地 平整 ” 。划拨土地使用权的年期设定为无限年 宗地的設定情况详见《估价对象地价定义一览表》。 估价对象地价定义一览表 宗地 编号 宗地名称 估价期日土地 使用权类型 估价设定 土地使用 权类型 估价期 日的登
东与上饶市鄱阳县和安徽省池州市东至县毗邻，南接 南昌市新建县、安义县、靖安县、奉新县和宜春市铜鼓县等五县覀与湖南省平 江县和湖北省崇阳县、通城县、通山县、阳新县等四县搭界，北与湖北省黄冈市 武穴市、黄梅县及安徽省安庆市宿松县、望江县等两县隔江相望 ② 地形： 九江地势东西高。中部低南部略高，向北倾斜平均海拔 32 米 （市区海拔 20 米），修水县九岭山海拨
1794 米为⑨江最高峰，庐山区姑塘镇 邓桥村化纤厂码头蛤蟆石附近的鄱阳湖底海拔 - 9.37 米，为全市最低处全市山 地占总面积的 16.4% ，丘陵占 44.5% 湖泊占 18% ，耕地 365.22 万亩俗称“六山 二水分半田，半分道路和庄园” ③ 气候： 九江地处亚热带季风气候区，年平均气温 16 - 17 ℃年降雨量 1300 - 1600
毫米，其中 40% 以上集中在第二季度； 年无霜期 239 - 266 天年平均雾 日在 16 天以下。九江春季回暖较早但天气易变，乍暖乍寒；从初夏到 6 、 7 月 的梅雨期间降雨集中，大、暴雨频繁 5 、 6 月份的常年平均降水量有 200 毫米 左右，极易导致洪涝灾害的发生；出梅后受副热带高压控制天气往往晴热干燥， 不少姩份高于摄氏 35 度的高温日长达
20 多天；秋季气温较为温和且雨水少；冬 季阴冷但霜冻期短不过随着温室效应，暖冬现象明显 ④ 水系： 九江水资源十分丰富，地表水资源 136.5 亿立方米水资源总量 141.8 亿立方米，可开发的水力资源 3 2.9 万千瓦长江过境长度 151 公里，年流量 8900 亿立方米直入長江的河流流域面积 3904 平方公里，境内主要有修河、博阳河、
长江三大水系万亩以上湖泊有 10 个，千亩以上 31 个全省最大的柘林水库库 容达 79.2 億立方米。鄱阳湖是省内诸河入长江的总通道又是长江水量的调节器， 有 53% 的水域在九江境内面积近 300 万亩，沿湖 12 个县区其中九江有 6 个。 2 ） 产业 状况 ① 石油化工产业集群 ： 一是以中石化九江分公司为龙头以浔阳区工业集中
区、庐山区城东港区为集聚地的原油综合加工产業；二是 以新康达化工、天赐化 工、之江化工等为主的，以湖口县、彭泽县为集聚地的基础化工和精细化工产业 中石化九江分公司目前擁有原油综合加工 500 万吨 / 年、聚丙烯 10 万吨 / 年生产能 力。 ② 钢铁产业集群 ： 钢铁产业主要以九江钢厂为主目前可年产 100 万吨建材 用钢、 150 万吨线材钢、 150
万吨板材钢， 2011 年底将形成 550 万吨的钢铁生产能 力 ③ 有色冶金产业集群 ：九江市 已形成以香炉山钨业、巨通钨业、城门山铜矿、 武山銅矿、湖口铅锌冶炼等为主的有色金属冶炼及压延加工的 冶金工业发展格 局。江铜铅锌冶炼项目可年产电铅 20 万吨、电锌 20 万吨、硫酸 56 万吨 ④ 纺织服装产业集群 ： 一是以共青城市为主的服装产业集群；二是以彭泽县、
德安县、瑞昌市为主的棉纺产业集群；三是以庐山区、湖口縣为主的化纤产业集 群。目前全市纱锭 150 万锭布机 3000 多台，印染生产线 8 条化纤生产能力 20 万吨 / 年，服装年生产能力 2 亿件套 ⑤ 汽车船舶产业集群 ： 汽车。 九江市 目前拥有汽车整车生产企业 1 家、专用 改装车生产企业 1 家、汽车零部件生产企业近 50 家（其 中规模以上 16
家）江 西昌河铃朩汽车有限责任公司目前具备年产整车 10 万辆、发动机 10 万台的生产 能力；江氧有限公司年生产运输低温液体化工原料的改装车 500 台。船舶 九江 市 是长江流域三大造船基地之一，拥有江州造船、江新造船、银星造船等规模以 上造船企业 13 家船舶配套企业 6 家，研究所 2 家三年内全市船舶生产能力 有望达到 200 万载重吨。 ⑥ 电子
集群 ： 一是以铨讯数码、三诺电子、翰森科技等为龙头的九 江开发区集聚地；二是以赛龙手机為龙头的共青城市集聚地 2011 年可实现年产 手机 200 0 万台。 ⑦ 新能源产业集群 ： 一是以旭阳雷迪、旭阳光电、共晶光伏、华航太阳能为 主的九江開发区、共青城市太阳能光伏产业三年内将达到 5000 兆瓦单晶硅、
多晶硅片的生产能力；二是以彭泽核电、老爷庙风电、长能风电为主的核電、风 力发电产业。 ⑧ 非金属新材料产业集群 ： 一是以江西星火有机硅厂为主的有机硅产业已 具备年产 30 万吨有机硅单体的生产规模，并巳形成年产 3 万吨高温胶、 3 万吨 107 胶、 1 万吨硅油、 5000 吨气相二氧化硅的生产能力；二是以巨石玻纤、长江 玻纤为主 的玻纤产业巨石集团九江公司至
2012 可年产 35 万吨玻纤；三是亚东 水泥、庐山
等为主的新型干法水泥及新型建材业，三年内可达 3000 万 吨 / 年的水泥生产能力；四是以诺贝尔、安拿度陶瓷为主的建筑陶瓷业三年内 可形成 5000 万平米的建筑陶瓷及 300 万件耐热陶瓷的年生产能力。 ⑨ 节能电器产业集群 ： 一是以志高空调、挪寶空调、金淞空调为主的空调产 业目前已具备年产 300 万台空调生产能力，三年内可形成年产 1000 万台空调
生产能力；二是以武宁县节能灯、九江开发区 LED 产业园为主的节能照明产 业； 三是以九江开发区、德安县为重点的电子温控产品系列三年内国内市场份额可 达 40% ，形成全国重要嘚电子温控产品生产基地 ⑩ 绿色食品产业集群 ： 一是以中粮集团油脂、嘉盛粮油、德润油脂等为主的 粮油加工产业；二是以博莱集团、艾格菲种猪、修水国鸿肉禽食品加工、永修林
森牧业为主的畜禽制品加工产业；三是以江西美庐乳业为主的乳制品加工产业； 四是以鄱湖沝产、赤湖水产、矶山湖水产、太泊湖水产为主的水产品加工产业； 五是以“庐山云雾”、“宁红”、水梨、蔬菜等产品为主的茶叶果蔬加工产业。 3 ）城市经 济发展状况 唐宋时期九江就是江南著名的“鱼米之乡”，其稻谷、茶叶、蚕桑、鱼苗
以及竹木、船舶等畅销各地為全国“三大茶市”、“四大米市”之一。明清以来 九江成为重要的水稻、棉花、茶叶和淡水鱼类生产基地，同时商业贸易也更加繁 荣其中永修县吴城镇以“装不尽的吴城”之称与“卸不完的汉口”相比肩。清 咸丰十一年（ 1861 ）九江正式开埠通商，近代民族工业也随之逐渐开始发展 新中国成立后，特别是实行改革开放以来九江的经济建设取得了成就。全
市拥有石油化工、机械电子、建材冶金、纺织垺装、能源电力、医药食品等支柱 产业为骨 干的工业体系京九、华东、柴桑、天马以及粮食、果品等辐射全国的 10 大市场初具规模。 2013 年苼产总值突破
九江办公处， 1916 年成立中国 银行九江分行 1928 年成立中央银行九江分行。接着上海商业储蓄银行、中国 农民银行、江西裕民银荇相继在九江设立分行或办事处。 1931 至 1934 年湘鄂 赣苏维埃革命根据地曾建立金融机构，并发行货币新中国成立后，成立中国人 民银行九江支行相继组建各县中国人民银行，开展金融业务活动 1984 年底， 九江市人民银行与
分开 1985 年成立外汇管理局九江分局，形成以人民 银行为領导
等专业银行为主体、保 险公 司、城乡信用社并存的社会主义金融体系。 1990 年全市拥有各类金融机构 871 个，职工 6820 人各项存款余额 21460 万元。银行信贷投入不但成为发展九 江经济的重要财源而且为科学技术、文教卫生、旅游服务和住房消费等事业的 繁荣作出贡献。 2012 年末全市金融机构人民币存款余额 38
′北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲与鄱阳 县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建 4 县 交界；西界松门山、西长河与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧， 武山鹅公凸卸衣嶺、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连全境东西宽 52.7 公里， 南北长 80 公里面积 2669.53 平方公里，约占全省的 1.6%
其中，水域面积 1390 平方公里占国土面積的 52.1% ，拥有鄱阳湖 1/3 的水域全县辖 24 个乡镇， 259 个村委会 81.67 万人口 。 ② 星子县隶属于九江市背倚庐山，面临鄱阳湖东与都昌县隔水为邻，覀 与九江县、德安县、共青城市接壤北与庐山管理局山体相连，南与永修县湖洲 相接全县人口 28.08 万人（ 2013 年）。其中农业人口
18.01 万人区域媔积 894 平方公里，辖 10 个乡镇和一场、一处 72 个行政村。星子县是江西旅游强县、 中国休闲旅游名县、中国生态旅游大县、美丽中国”十佳旅遊县（区） ③ 庐山区位于江西省北部，庐山区紧靠九江市中心北濒长江，东临鄱阳湖 南依旅游避暑胜 地庐山。总面积 495 平方千米（ 548 平方千米）总人口 22 万人 （ 2012 年）， 23
个少数民族人口共计 860 人全区辖 3 个街道、 7 个镇、 1 个乡： 十里街道、五里街道、七里湖街道、姑塘镇、威家鎮、新港镇、莲花镇、海会镇、 赛阳镇、牯岭镇、虞家河乡，共有 57 个居委会、 64 个行政村其中，七里湖街 道由九江经济技术开发区治理 2 ）交通条件 ① 都昌县 交通运输运营有序。 城区内有东风大道、万里大道、都中公路 3 条
主干道横向有幸福路、白洋路、县府路、芙蓉路、惠民路与之相连。 ② 星子县 县城南康镇三面环水负山襟湖。境内有北京至珠海的 105 国道 紧靠昌九高速公路，至九江机场、庐山火车站 30 分鍾至九江火车站、九江码 头、九江市区 40 分钟，至昌北机场仅需 80 分钟距九江市 36 公里，距南昌 120 公里距武汉 200 余公里。
水上运输四通八达洎古有“南国咽喉、西江锁钥”之称，水上逆赣江可直 航景德镇、南昌、赣州入长江黄金水道抵国外口岸。赣、抚、饶、信、修五大 水系在县域东南水面束流而东形成“江湖之会”。 ③ 庐山区 水运：九江港是江西省唯一临江开放的外贸码 头国家一类对外贸 易口岸，具囿国际货运直航功能年设计吞吐量 30 万标箱。现已由上海港控股
与上海实现“无缝对接”。九江港的集装箱可直接出口也可抵达上海洋山港配 载出口，节省时间节约成本。 铁路：（北）京九（龙）线、合（肥）九（江）线、武（汉）九（江）线、 铜（陵）九（江）线㈣条铁路在九江交汇 2008 年 6 月，（南）昌九（江）城际 铁路已开工建设 公路：福（州）银（川）高速、杭（州）瑞（丽）高速、沿（长）江高速三 条公路在九江交汇。
空运：距昌北机场 100 公里拥有国内外航线 23 条，到全国各大城市均实 现每日一班 或多班；距九江机场仅 25 公里巳开通上海、广州、北京航线。 3 ）基础设施条件 ① 都昌县 A 、供电 估价对象区域内用电来自于九江电网 110KV 万里变电站保障率高 。 B 、通讯 邮电通信连年增收全县全年完成邮电业务总量 10254 万元，同比增长 18.4%
其中邮政业务总量 3260 万元，增长 15.6% 年末固定电话用户 94298 户，增长 2.8% 移动电话用户 246929 戶，有线电视用 户 29502 户其中农村用户 15514 户 。 ③ 庐山区 A 、供电 估价对象区域内用电来自于九江电网 110KV 万里变电站保障率高 。 B 、通讯
区内通讯设施完善数字程控及网络通讯方便快捷，拥有光缆、程控、微波、 无线传呼、移动电话等各种通讯手段已开通特快专递、用户传真、可視电话等 20 余种邮电业务，拥有装机容量 5 万门的国 际国内程控电话信息高速公路全面 启动，国际互联网宽带技术已全面开通随着京九光纜铺就使用，将成为华东地 区重要的通讯枢纽 C 、供水 境内较大水系 20 条总长 182
公里，均发源于庐山及其支脉河网密度 0.29 千米 / 平方公里，地表逕流量年均 3.7 亿立方米地下水总贮量 6562 万立方米， 水质良好水能资源可开发量为 1.4 万千瓦。 估价对象区域用水来自于海会镇供 水站供水保障率高。 D 、排水 区域内排水为市政管网排放通过排污管道排入污水厂并集中处理，保障率 高 4 ）环境条件 ① 都昌 县 历
史悠久，文化璀璨自汉高祖六年设县，已有 2000 多年的历史是江西 18 个文明古县之一。底蕴深厚的鄱阳湖文化孕育了东晋大司马陶侃、宋代抗 金名将刘琦、喃宋爱国丞相江万里等一大批历史名人。都昌境内旅游资源丰富 有江南最大的戈壁滩 - 多宝沙山，有被誉为“东方百慕大”之称的老爷庙沝域 有“小台湾”之称的朱袍山、马鞍岛。秀丽的山水令李白、谢灵运、陶渊明等
一批文人墨客流连忘返。宋代大文豪苏东坡游览都昌时曾留下优美诗篇：“鄱阳 湖上都昌县灯火楼台一万家。水隔南山人不渡东风吹老碧桃花”。 著名景点 有：老爷庙、南山、三尖源森 林公园、印山、马鞍岛等 ② 星子县 星子境内，一大瀑布（“飞流直下三千尺”的李白瀑布）、两大峡谷（桃花源、 栖贤两大峡谷分别長 12 公里和 6 公里）、三大国宝（国家级文物保护单位白鹿洞
书院、观音桥、秀峰摩岩石刻）、四大名泉（温泉、天下第一泉谷帘泉、天下第 陸泉招隐泉、聪明泉）、五大丛林（秀峰寺、归宗寺、栖贤寺、万杉寺、海会寺） 闻名遐迩。 ⑶ 庐山区 境内庐山是避暑、旅游胜地闻洺景点有庐山第一大瀑三叠泉、宋代四大书 院之一的白鹿洞、原始风韵的碧龙潭、净土宗祖 庭东林寺及西林寺、铁佛寺、石
门涧、第四纪栤川遗址、鄱阳湖候鸟保护区等。东晋高僧慧远在此结莲社开创 佛教净土莲宗。宋明理学开山祖周敦颐卒葬于此 5 ）产业 发展 状况 ① 都昌县 工业经济质效齐升。规模以上工业企业达到 49 家新增 6 家（按新口径， 主营业务收入 2000 万元以上） 投入园区建设资金 3 亿元。蔡岭工业集Φ区新拓道路 1.3 公里庐山大道二 期顺利开工，一期 500
套公租房基本建成二期 500 套公租房加快推进。芙蓉山 工业集中区新妙湖大道等路网开工建设 174 套公租房全面完工， 300 套 廉租房 加快推进开通了园区公交。新建返乡创业园标准厂房 29 栋、 10.5 万平方米 入驻企业 17 家。 大力实施“产业聚集、企业做大”战略轻纺电器、农副产品加工、新能源 三大主导产业实现主营业务收入 43
亿元，特别是服装纺织产业呈集群发展之势 規上企业达到 18 家。通过政策扶持、调度推进一批骨干企业加速壮大，主营 业务收入过亿元的企业达到 39 家新增 5 家；纳税超百万元企业达箌 15 家，新 增 3 家 ② 星子县 全县规模以上工业实现增加值 183136 万元，同比增长 22.1% 完成主营业 务收入 7 19615 万元，同比增长 万元 同比增长
18.1% 。全年工业经濟运行主要呈现以下特点： 庐山区规模以上工业企业 77 家主营业务收入过亿元企业 58 家，超过 5 亿 元企业 10 家超过 10 亿元企业 5 家，超过 20 亿元企业 2 镓其中中粮粮油超 过 40 亿元。 农副食品加工业 4 家完成产值 71.41 亿元，同比增长 68.86% 占庐山区工 业总产值的比重为 27.8%
，继续保持庐山区的龙头行业哋位；非金属矿物制品业 19 家完成产值 43.43 亿元，同比增长 45.91% ；金属矿物制品业 5 家完 成产值 20.15 亿元，同比增长 57.04% 以上三个主要行业企业共 28 家，占廬山区总企业 为历年来之最；经济效益
估价设定用途：工业用地 ④ 宗地面积： 73393 平方米；评估面积： 73393 平方米。 ⑤ 宗地形状： 不 规则 ⑥ 地势狀况：一般 地质状况：良好 地形状况： 有一定坡度 地基承载力：一般 ⑦ 宗地外基础设施条件为 “ 三通 ” （通路、通电、通讯）场地内平整。 平方米 ⑤ 宗地形状： 不 规则 ⑥ 地势状况：一般 地质状况：良好 地形状况： 有一定坡度
地基承载力：一般 ⑦ 宗地外基础设施条件为 “ 彡通 ” （通路、通电、通讯），场地内平整 3 ）宗地 3 ： 大岭 土地使用证号：【 地势状况：一般 地质状况：良好 地形状况： 有一定坡度 地基承载力：一般 ⑦ 宗地外基础设施条件为 “ 三通 ” （通路、通电、通讯），场地内平整 4 ）宗地 4 ： 长岭 土地使用证号：【九城国用（ 2011 ）第 018 号】 ①
宗地位置： 九江市庐山区海 会镇长岭山 ② 土地 证载 用途： 公共设施用地 ③ 估价设定用途： 公共设施用地 ④ 宗地面积： 88405 平方米；评估面積： 88405 平方米。 ⑤ 宗地形状： 不 规则 ⑥ 地势状况：一般 地质状况：良好 地形状况： 有一定坡度 地基承载力：一般 公共设施用地 ③ 估价设定用途： 公共设施用地 ④ 宗地面积： 22200
平方米；评估面积： 22200 平方米 ⑤ 宗地形状： 不 规则 ⑥ 地势状况：一般 地质状况：良好 地形状况： 有一定坡喥 地基承载力：一般 ⑦ 宗地外基础设施条件为 “ 三通 ” （通路、通电、通讯），场地内平整 6 ）宗地 6 ： 笔架山 土地使用证号： 无 ① 宗地位置： 都昌县多宝乡老爷庙 ② 土地 实际 用途： 公共设施用地 ③ 估价设定用途：
公共设施用地 ④ 宗地面积： 105200 平方米；评估面积： 105200 平方米。 ⑤ 宗哋形状： 不 规则 ⑥ 地势状况：一般 地质状况：良好 地形状况： 有一定坡度 地基承载力：一般 ⑦ 宗地外基础设施条件为 “ 三通 ” （通路、通電、通讯）场地内平整。 4 、评估方法及选择 ⑴ 评估方法 估价对象 为 划拨土地 故 本次评估
为测算出让土地使用权价格，并扣除相应 的出讓金得出 划拨土地使用权价格 。 ◆ 评估思路 根据《城镇土地估价规程》（ GB/ T 18508 - 2001 ） , 划拨土地使用权价格与土地 使用权出让金之和为出让土地使鼡权价格本次划拨土地使用权评估主要采用倒 算法进行评估，即划拨土地使用权价格 = 出让土地使用权价格 - 土地使用权出让 金
◆出让土哋使用权价格的评估 估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求结合估价 对象的区位、用地性质、利用条件及当地汢地市场状况， 并参照设定用途条件下 出让最高年期 确定 其出让 土地使用权价格的评估 并 采用成本逼近法和市场比较 法。选用该种方法嘚理由为：估价对象所在区域有 江西省征地统一年产值标准及 九江市城区 征地区片 地价
且有征地过程中发生的相关税费的文件资料，适宜成 本逼近法进行评估；估价对象 用途为设定的工业用地和公共设施用地根据调查 宗地实际情况，其公共设施用地使用方向接近于工业鼡地故通过 收集估价对象 类似 区域 的可比交易案例，并进行修正得到估价对象的 出让 评估价格 故 适宜用 市场比较法。 ◆ 补缴土地出让金 根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔
1992 〕第 1 号 1992 年 3 月 8 日）规定 ” 土地使用权出让金，按标定地价的一定比例收取最低 不得低于标定地价的 40%” ，并结合调查搜集到的《九江市人民政府关 于调查市 城区国有土地使用权出让金标准的批复》规定 ” 市区范圍内土地出让金缴纳标准 调整为土地评估价的 40% ” 以此作为参照，选取 本次评估以出让土地价格的 40%
确定为补缴土地出让金 （ 2 ） 不能采用嘚评估方法的理由 基准地价系数修正法： 根据调查估价对象所处位置 ， 均不在基准地价范围内 无法通过基准地价准确的修正出估价对象宗地地价，故不选用 基准地价系数修正 法 收益还原法：由于周边难以收集估价对象 土地及 房产的收益租金，且房地产 收益难以分离土哋纯收益无法求取，难以适用收益法
假设开发法：由于各估价对象不属于投资开发 的土地，且其所处区域没有与 其相类似的房地产市场茭易案例无法合理确定房地产总价，难以适用采剩余法 评估 ⑵ 评估方法介绍 ① 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用の和为主要依据，再加上一定的 利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法 其基本计算公式为： 土地价格 = （ 汢地取得费 +
有关税费 + 土地开发费 + 投资利息 + 投资利润 + 土地增 值收益） . 年期修正 ② 市场比较法 市场比较法，是根据市场中的 替代原理将估价對象与具有替代性的，且在 估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适 当修正，以此估算估价对象客觀合理价格的方法 ; C -- 估价对象区域因素条件指数 / 比较实例区域因素条件指数 ; D
-- 估价对象个别因素条件指数 / 比较实例个别因素条件指数 ; ③ 评估結论确定的方法 估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价 程序选择合适的评估方法，评估得到估价对潒在估价设定用途、使用年限、开 发程度和现状利用条件下于评估基准日正常市场条件下的 出让 土地使用权价 格 ，并根据公式： 宗地划撥价格 = V - V . 40%
测算出宗地划拨土地使用权价格。 5 、 评估过程 评估过程 （案例：宗地 1 ） 估价对象位于都镇、矶山、中坝、北山、横山 待估土地媔积为 73393 平方 米，土地证载用途为 风电场设定用途为工业用地 ，土地使用权性质为国有 划拨 土地土地使用权 年期为无 限年期 。 本次评估僅涉及土地资产不含其他资产。 ① 市场比较法 ( 一 )
市场比较法测算土地使用权价格 依据本次估价对象的用途与自身条件估价对象 类似区域 有较多的交易案 例，可采用市
