我是广州楼姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为1000人提供买房最佳解决方案。楼姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！楼姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：楼姐您好，长沙的地铁9号线会给哪些片区带来利好吗？

回答：根据相关规划，长沙地铁9号线的走向是金霞北 - 暮云东，中段主要沿着芙蓉路敷设，对河东沿线板块带来利好。

金霞定位为长沙城北副中心，重点打造企业总部、商务办公、研发孵化、文化会展、商业休闲、生态居住片区。

如若地铁9号线到来，辐射金霞板块，将带动整个板块的人流、物流、商流，带动区域的发展。

暮云板块一直是长沙的房价洼地，南部融城的前沿板块，目前板块内拿得出手的只有一个生态动物园和友阿奥特莱斯，虽然地铁1号线经过南城，但是1号线站点距离暮云片区还是有点远。不过第三轮规划中的地铁7号线规划经尚双塘站沿芙蓉路南延至暮云。

9号线的南边终点是暮云板块，一定程度辐射板块的发展，未来的暮云很可能是置业的热门板块。

提问：楼姐，首套公积金贷款提前还清后，买第二套还能申请公积金贷款吗？

回答：可以，一个人最多可以使用2次公积金。

提问：楼姐，我在中山有套房子，在广州买房要几成首付？

回答：中山的房子如果是全款买的，广州目前无房的话，可以做到三成首付。如果中山的房子贷款买的，贷款还清了的话，是4成首付，没有还清的话，是7成首付。

提问：楼姐，在广州买房投资，南沙值得买吗？

回答：南沙值得买房，具有很好的投资价值。

从地理上，南沙在大湾区的中心位置，距离深圳、东莞、中山的城市中心甚至比距离广州城市中心要近，有着成为广东各市枢纽的优势。

根据世界银行的数据统计，全球60%的经济总量集中在湾区，主要城市在湾区占的面积从大到小顺序为：广州南沙最大783.86平方公里，深圳宝安733平方公里居第二，东莞长安虎门276.5平方公里居第三。

有了平坦的土地，就有发展的可能性。更为重要的是，还是交通的落地。

18号线南延线从万顷沙出发，将南延到中山、珠海，成为纵贯大湾区南北的大动脉。中南虎城际自深圳、东莞跨过珠江，经南沙站往中山。这两条获得批复的城际轨道在南沙站可实现换乘。

加上在建的18号线高速地铁、22号线高速地铁以及规划中的15号线地铁，南沙的高速轨交系统正逐步构建完善。

南沙，是广州为数不多的享受到高速地铁利好的区域之一。

提问：楼姐你好，在广州买新房。

TOD概念的楼盘是什么意思？

回答：TOD概念，是从2019年开始火起来的。

2020年至今，根据楼姐的数据统计，在售或待售的TOD楼盘总数接近20余个。按照这个趋势发展，广州以后新开通的地铁站可能都要配套一个综合体与住宅的项目。

提问：楼姐你好，我是单身，去年已在广州落户，已买一套房，已不能再买第二套房。

我手头有300万左右的现金，想用于投资，在广东范围以内，求推荐在哪里买房比较好？

增城和珠海怎么样？麻烦指点迷津，并具体告知可以投资的楼盘。

回答：总价300万，在广东范围以内，可以考虑增城，珠海的部分地区也是值得买的。
在增城买房，推荐的新房楼盘：品秀星图、金地香山湖、增城万科城、碧桂园星禧。

在珠海买房，推荐的新房楼盘：华发四季峰景、恒大林溪郡、华发又一城、万科海上城市。

提问：楼姐，我的户口在广州，无房无贷；男友的户口在北京，无房无贷。

以后和男友结婚了，他在北京买房，是否影响我以后在广州买房的资格、首付三成的资格？

回答：结婚后，你的男友在北京买房用了贷款，会影响你在杭州买房的首付比例，其他方面无影响。

提问：楼姐，我在中山有套房子，在广州买房要几成首付？

回答：中山的房子如果是全款买的，广州目前无房的话，可以做到三成首付。如果中山的房子贷款买的，贷款还清了的话，是4成首付，没有还清的话，是7成首付。

提问：楼姐您好，白云的环境真的不错，豪宅购买力如何？

回答：今年的白云让人大吃一惊，是楼市中的一匹黑马！能够在风起云涌的市场下，突破重围脱颖而出。

白云坐拥不可复制的自然资源的楼盘，如江景、山景、湖景等，是金字塔产品，其受楼市摇摆的几率更小，价值更稳固！

据中指院数据显示，在今年上半年，广州10万+豪宅成交表现惊人，有豪宅盘平均2.5天就成交一套。更加值得关注的是，在广州10万+豪宅成交价TOP10中，江景豪宅就占据7席，其余三席则坐拥山景、公园景观等。

反观白云区，自身坐拥了不可复制的江景、山景乃至湖景，近年来千万豪宅蜂拥而起！

优越的地段，意味着城市核心资源集中于此，发达的交通路网、优质的教育资源，乃至高端商场，都是提升生活幸福指数的重要指标。

中心5区，集中了广州最核心的城市配套，地铁、教育、商场等比比皆是，或许这也是大多数人都想往中心区靠拢的本质原因。

白云区作为中心区之一，区内坐拥万达广场、百信广场、绿地中心等高端商场，地铁2、3、8号线等多贯穿于此，华附、省实、六中、广附等名校聚集。

能够成为广州人口第一大区 ，白云的实力，经得起反复推敲！

提问：楼姐，我在广州工作，打算在黄埔区买学区房，听说附近在建很多学校。长岭居板块的房子怎么样？

回答：长岭居版规划常住人口约23万人，版块内配置中学5所，初中3所，九年一贯制学校1所，小学11所，私立学校2所。长岭居大部分楼盘均有配建幼儿园，基本能实现在小区内解决入幼问题。

北师大广州实验学校、二中开元学校、铁英小学，都是近年才刚刚新开学，而首届学生尚未毕业，暂且无法从成绩、排名上分析此版块教学质量的优劣。

在楼姐看来，新区新学校，无论是否贴有名校招牌，对于未来教育质量发展这一因素上是不确定的。

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

今天上午，广州东的网红热盘——御溪世家也开盘了。

项目首推1、2、3、7#，4栋楼共计408套货量， 均为两梯六户，产品为61-99㎡二至四房。

据悉，今日所推房源全部售出， 开盘价最低约1.99万/㎡，最高约2.3万/㎡，均价2.1万/㎡ 。61㎡两房单价最高，普遍在2.2万/㎡之上。

其中，最为抢手的是84㎡三房，秒光。小前线采访到一位购房者，他手速很快，抢到了84㎡三房，东南向，11楼，单价21581元/㎡，总价约182万。

已经在朋友圈看过好几次御溪世家的宣传了，号称“知识城南”。

御溪世家，又称侨建御溪谷三期，号称“知识城南”，实际位于增 城区中新 镇。

这个宣传口径，与常见增城楼盘的“广州东”不同，定位更加的精准，也更加直白—— 蹭黄埔 ， 蹭知识城 。

要注意的是，知识城南≠知识城南起步区，正如广州东≠广州东 站，中新镇也是知识城的南面。

不过，中新镇还是值得期待的。其地处科学城、知识城、科教城三者的中心地带，到三城的直线距离分别是17公里、9公里、7公里。 区位优势明显。

近来增城区府也明显加强了中新镇的开发强度，或与镇龙连片开发，有望成为科学城、知识城、科教城产业、配套及人口外溢的良好承接地。

项目介于地铁21号线的 镇龙站 与 中新站 之间，地铁通勤时间能控制在 30分钟 （不含步行到地铁站时间） 左右。其中，到镇龙站直线972米，步行1.1公里；到中新站直线1公里，步行1.3公里 （数据来源：百度地图） 。

这个距离蛮尴尬的， 步行太远坐车太近 。

中介朋友圈提到项目，往往说山清水秀环境好。 山青是真的，地块有小部分是挖山而成，水秀看不出，不知道在哪。

不过，环境确实不错。售楼部前，是 市政公园，打造了光影教堂与浪漫花海广场。

后面，是郊野 公园，有儿童乐园，有滑板区、趣味运动区等。但值得注意的是，这是预留商业地块，现在建成公园多数是为了好看——年轻人特别容易为好看埋单，而不去探究其背后的问题。

售楼部前的纯白建筑，就是商业街，1. 1万㎡，1000㎡的公共图书馆、2000㎡的肉菜市场、2000㎡的社区卫生中心将会陆续落地 。

可以看到，建筑上已经打上了品牌名称，实际上是还没有正式运转的，鼻子里插葱——装样。

除了自带的商业街，项目还能共享侨建御溪谷的商业，距离稍远，走路要900米。

小前线经过发现，御溪谷商业中心多数商铺是关着门的，只有寥寥几个开着，门前杂草一大堆。

就现状而言，商业生活配套，得去中新镇中心。

▲御溪谷商业中心 来源：官网

不过，项目宣称，御溪谷商业中心8月5日与中影南方御溪谷影城、haycoffee、麦当劳、江渔儿、乐家超惠、青果教育等15个商家签约。

小区有配套的15班幼儿园，但是没有配套公立小学，得去镇区的中新一小，步程1.6公里。

而且，中新一小还需要接收恒大山水城以及周边村民的子弟， 学位数量也是个问题 。初中对口中新中学。

▲广外增城学校 来源：广外增城学校官网

好学校不是没有，但 私立 。500米外的 广东外语外贸大学增城实验学校 ，按照省一级硬件标准建造，涵括小学、初中、高中。

医疗配套是短板，周边只有镇级的中新医院（即中新镇中心卫生院），较大型的医院要去到更远处的知识城或荔城。

项 目由中建东孚、侨建、融创、劲和地产4家开发商联合 打造，占地15.2万㎡，建面约37.9万㎡，分两期开发，合计4191套。

首推1、2、3、7#，均18层，2梯6户，共计408套。产品主打刚需，户型有59㎡两房，74㎡和84㎡的三房，99㎡的四房。

小区多数楼栋为蝶式 设计，没有纯北户，一定程度上能避免住户间的对视问题。

现场销售说，产品不算赠送面积，实用率就已经达到 82%-84% ！

这是主力户型，方正实用的2+1 三房两卫设计，首推货量136套，朝向有东南和西南。

户型设计中规中矩，能满足多数人的需求，厨房预留大冰箱位， 要是还有生活阳台就更好了。

3+1房设计，东南向，位于1#和2#的东南边位，首推货量68套。 整体布局方正实用，3个卧室朝东南， 当中还有一个 6米长 的 大阳台 ， 连通次卧 。

这是4个户型中小前 线最喜 欢的 ，可以说是 中 面积低总价神器，适合一步到位的刚需一族 。

缺点也有，主卧带有卫生间，看上去面积较小，进门处放了个衣柜 就是衣帽间了， 聊 胜于无吧。

2+1 的小三房，东北或西北朝向，首推3栋楼里只有85套货量，预计会很抢手。

这可以是84㎡三房的缩小版，户型布局基本一致。不同是客厅等的空间有所减少。

另外，+1房比较小，大约2m*2m，用作房间舒适度较差。

这是项目的最小户型，整体方正，厨房U型布局，次卧面积较小，顶多作为儿童房。

不过，这本来就是极致紧凑，无法要求更多。

该户型首推仅有1 7套，只有3栋的单边位有。

在这个区域 ，御溪世家的竞争对手还是有好几个的，比如知识城南起步区的万科幸福誉（2.58万/㎡）、中新时代倾城（均价2万/㎡）、中国铁建国际公馆（2.2万/㎡）、镇龙品秀星汇城（未开盘）等。

项目明显是针对刚需客户，价格还算合理， 比时代倾城高，比万科幸福誉低。

总体上， 项目致命缺陷是学校，4000多户竟然没配套小学 ，太说不过去，其他还好。

投资呢，谨慎些好，增城供应量太大了，价格难上去，只能 以时间换空间 ；就算是中新，也有大片待出让土地，保利拿下的中新村旧改也将有大批货量。