已经煤卫独立改造过的小梁薄板房以后会拆吗还会原拆原建吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2024-05-18 11:00 标签： 板房以后会拆吗
01楔子近日，徐汇区田林路65弄更新改造项目实现100%签约，这也意味着目前徐汇区房屋体量最大、涉及居民户数最多的成套改造项目进入了实质性建设的阶段。对于拆除重建的这种”更新方式“，很多朋友其实比较陌生，有些还以为是原来的动迁，可以一拆暴富呢。今天这篇文章就是来聊一聊我了解的一些信息，可能会对一些朋友有帮助。如有出入的地方，还请大家指正。02原拆原建是什么？原拆原建指旧住房按原建筑面积、原房屋位置拆除之后翻新房屋。原拆原建的这种方式，原则上是不增加原来的建筑面积的，但也有一些特例。因为原来某些房子没有独立的卫生间和厨房，所以这部分完善使用功能增加的面积，是实打实增加的。而原来大拆大建的方式，不管是拿房子还是货币补偿，折合下来都会比原来的建筑面积多。但原址可能就作为其他用途了，安置的房子很少在原位，特别是市中心的旧住房。采用这种原拆原建的方式，使得居民们不用拆迁到人生地不熟的”乡下“，原有的居住氛围，邻里关系都得以延续。但原拆原建的小区，一般来说建筑高度都会比原来更高，就比如徐汇区田林路65弄就从原来的3-5层变成了8-11层。这样做的原因主要有两个。一个是原来小区的楼栋间距太小，按照原来的推倒重来不符合现行的规范，也不满足人民群众日益增加的对美好生活的追求；另一个是资金平衡的需要，重建需要不小的资金投入，大规模的开发光靠财政也将难以为继。为了能可持续发展，所以会增加一部分房源用于其他小区的更新。03什么样的房子符合条件？符合原拆原建条件的老旧小区一般有以下三个特征。1、建设的年代久远，建设标准较低。就像徐汇区田林路65弄，是1965年建成的公房售后房小区，房龄超过半个世纪。再比如已经完成原拆原建的彭三小区，也是建设于上世纪五、六十年代的多层老公房。2、”煤卫“不成套，每家没有独立的厨房和卫生间。令很多外地的朋友意想不到的是：上海这么繁华的大都市居然还有没有独立卫生间的老房子。但这就是现实，上海还有不少这样的老公房亟待更新改造。3、”小梁薄板“结构，存在结构安全隐患。由于当年的经济基础比较薄弱，所以采用了更节省造价的结构形式叫”小梁薄板“。（如上图）在小梁薄板楼盖中，小梁一般沿开间方向搁置在内、外山墙上，小梁上方平铺预制薄板（如下图）。部分房屋的薄板上方再进行细石混凝土找平，并在找平层中配置直径为4mm 的光圆钢筋进行拉结。典型小梁薄板结构平面示意图预制小梁基本为T 型截面梁，梁底宽40~60mm，梁顶宽约100mm，梁总高160~250mm；梁跨度约3m，梁沿房屋进深方向的间距为0.6~1.0m。预制薄板板厚35~45mm，内配拉拔钢筋，板长0.6~1.0m（如下图）。”小梁薄板“结构存在耐久性较差的安全问题。特别是在卫生间、厨房等潮湿房间，钢筋锈蚀、保护层开裂的现象尤为明显，结构隐患较多。扩展阅读：“小梁薄板”结构的老旧小区，如何更新？这三个条件，用数学上的一个概念叫”必要而非充分“条件。并不是满足了这三个条件，就能马上实施原拆原建。还得根据每个区自己的财政情况和立项的先后顺序进行实施，所以会有”排队“等待的现象。04居民还需要出资吗？“居民到底要不要出资？”，这是老百姓最关心的问题，”铜钱银子关心经“啊。特别是住在这样老旧小区里的居民，本身的经济条件就不太好，如果还需要自己出资，可能会有一些困难。（如下图）说到困难，其实国家也困难。不管是疫情带来的经济困难，还是国内外环境变化发生带来的困难，其实一点都不比老百姓少。现在国家大规模的推动城市更新，需要大量的资金，所以各地政府也会根据自身的经济情况”量入而出“。可能经济情况比较好的地区，居民就不用出资了；而财政困难的地方，可能就像上图所说的”居民出一点，政府补一点“。这种情况就和加装电梯有些类似了。加装电梯也是居民自己出一点，政府再补贴一点，事情就能往下推进了。05为什么不建的更高一些？既然财政吃紧，那为什么不把楼建的更高一些，多出一些房源来平衡资金呢？这是大多数老百姓比较关心的问题。其实每个地块的开发强度是有限的。比如说在上海，容积率超过2.5的小区就很少。因为超过2.5容积率，大概率要建设超过100米的超高层才能达到。而这些老旧小区，原来就身处在建筑密度很高的市中心，周边都还有居住区。当一个地块的高度升高后，要想对周边的楼完全不产生日照的影响，几乎是不太可能的。扩展阅读：现行的日照分析，与精细化相去甚远！所以，并不是不想升高，而是不能升高！彭三小区的更新就是一个很好的例子。扩展阅读：有一种老旧小区的更新方式叫“彭三小区”！除了地块有开发容量限制之外，城市还有风貌控制等一系列的制约因素。曹杨新村作为最早的工人新村，就是最好的例子。（如上图）06结束语虽然原拆原建的方式，使得一夜暴富的可能性消失了，但原来粗放的开发模式已经不能适应现在的社会发展，所以也没什么好遗憾的。老百姓追求的生活其实也挺简单，居住环境稍微好点、进出稍微方便点、生活配套稍微齐全点、邻里关系稍微融洽点，而原拆原建就能实现这些”朴素“的要求，所以不失为一剂良策。从拉动内需的角度来说，原拆原建的方式也能拉动居民的装修和生活品质提升的消费，对于经济发展也有帮助。但归根结底，老百姓还是”过日子“，居住环境改善了，日子就能过得更好！

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