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拟资产转让项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第1351号
中中联联资资产产评评估估集集团团有有限限公公司司
二二〇〇一一五五年年十十月月十十四四日日
注册资产评估师声明 ................................... 1
摘 要 ............................................... 2
资产评估报告 ......................................... 4
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 ........... 4
二、评估目的 ........................................ 6
三、评估对象和评估范围............................... 6
四、价值类型及其定义 ................................ 8
五、评估基准日 ...................................... 8
六、评估依据 ........................................ 8
七、评估方法 ....................................... 10
八、评估程序实施过程和情况 .......................... 11
九、评估假设 ....................................... 18
十、评估结论 ....................................... 19
十一、特别事项说明 ................................. 19
十二、评估报告使用限制说明 .......................... 29
十三、评估报告日 ................................... 30
备查文件目录 ........................................ 32
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的
资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的
法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有者申报并
经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经
发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以
满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设
和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假
设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
股份有限公司济南分公司
拟资产转让项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第1351号
中联资产评估集团有限公司接受股份有限公司的委托，
就该股份有限公司济南分公司拟转让部分资产之事宜，对所
涉及的资产在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象和评估范围是股份有限公司济南分公司拟转让
的部分资产，主要包括房屋建筑物、机器设备、在建工程等。账面原
值10,178,217,108.02元，账面净值5,463,024,673.11元。
评估基准日为日。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
况，综合考虑各种影响因素，采用成本法进行估算。本次评估的价值
类型为市场价值。
经实施上述资产评估程序，得出股份有限公司济南分公
司拟转让部分资产在评估基准日日的评估结果为：
资产账面价值546,302.47万元，评估价值为646,041.76万元，评估
增值99,739.29万元，增值率18.26%。
在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或
核准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，自
评估基准日日起，至日止。超过一年，
需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况
和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
股份有限公司济南分公司
拟资产转让项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第1351号
股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资
产评估的法律、法规和评估准则，本着独立、客观、科学的工作原则
和产权利益主体变动原则、替代性原则等有关经济原则，依据委估资
产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产
的历史成本记录，采用成本法，针对资产转让之事宜，派出专门的评
估项目组进行了实地勘察、市场调查，对委估的各项资产在2015年6
月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估
结果报告如下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为股份有限公司，产权持有者为
股份有限公司济南分公司。
（一）委托方概况
公司名称：股份有限公司
公司地址：济南市工业北路21号
法定代表人：陈启祥
经济性质：股份有限公司
营业执照注册号：444
（二）产权持有者概况
公司名称：股份有限公司济南分公司
公司地址：济南市历城区工业北路21号
法定代表人：徐有芳
经济性质：其他股份有限公司分公司
营业执照注册号：297
1、公司简介
股份有限公司济南分公司前身为济南钢铁股份有限公
司，于日经山东省人民政府批准成立，是由济南钢铁
集团总公司作为主发起人，联合莱芜钢铁集团有限公司、集
团有限公司、山东金岭铁矿、山东省耐火原材料公司等四家企业共同
发起设立。日济南钢铁股份有限公司更名为股
份有限公司，日股份有限公司济南分公司成立。
公司拥有从焦化、原料、烧结、球团、炼铁、炼钢到轧钢完整的生产
工艺系统，具有独立面向市场的产、供、销系统。拥有着1750立方米
高炉-120吨转炉-中厚板轧机和3200立方米高炉-210吨转炉-4300毫
米宽厚板轧机生产线，主要装备有：3×1750立方米+1×3200立方米
高炉共4座；4×45吨+3×120吨+1×210吨转炉共8座；2500毫米双
机架中板生产线、3500毫米冷轧双机架厚板生产线、4300毫米双机架
宽厚板生产线、1700ASP生产线、冷轧双机架生产线、小型材生产线各
2、经营范围
许可证批准范围内的危险化学品生产、销售（禁止储存,有效期限
以许可证为准）,供热(取得经营许可证后方可经营）；钢铁冶炼、加工
及技术咨询服务；钢材、水渣和炼钢副产品的生产及销售；铁矿石及
其类似矿石销售；自营进出口业务。(须经审批的，未获批准前不得经
（三）委托方与产权持有者之间的关系
产权持有者是委托方的分公司。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、产权持有者、经济行为相关的当
事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的
机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估的目的是反映股份有限公司济南分公司拟转让
部分资产于评估基准日的市场价值，为股份有限公司济南分
公司拟资产转让提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围是股份有限公司济南分公司拟转让
的部分资产，主要为房屋建筑物、机器设备、在建工程。账面原值
10,178,217,108.02元，账面净值5,463,024,673.11元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为房屋建筑物、机器设备、在建工程。
房屋建筑物主要为自建的检修厂房、变电所、混匀配料室、主控
楼、运转站、燃料粗碎室、燃料细碎室、燃料除尘、配电室、筛分室、
混合室、烧结室、烧结主吸风机室厂房、造球室、工人休息室、卷扬
机房、高低压配电室、除尘配电室、润磨机厂房、320吨鱼雷罐翻渣间
主厂房、150T主控楼、炼钢主厂房、综合办公楼、600t混铁炉厂房、
电磁站、净环水泵房、氧枪泵房、４＃板主控室、斜板沉淀楼、2#石
灰窑液压站室、炼钢主控楼、转炉跨厂房、破碎机室、干熄焦主控楼、
鼓风机室等，于1959年至2013年间建成。
机器设备主要包括原料厂设备、中和料设备、炼焦设备、球团设
备、烧结设备、炼铁设备、炼钢设备以及其他辅助设备等，另有部分
设备分布于公司办公区内，放臵于各科室内供办公人员使用；办公及
生产用车辆供公司内部使用。委估资产中除少数设备报废、闲臵外，
其余设备均为在用设备，在用设备维修保养较好，均正常运转。
在建工程主要包括3#1750m3高炉系统的提升改造项目、45吨转炉
系统提升、120吨转炉系统提升改造、150吨干熄焦及发电设备提升改
造、120m2烧结机系统提升改造、化工厂焦炉煤气脱硫系统升级改造项
目等，上述项目均为在建项目，截至评估基准日，项目均处于在建状
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报评估的范围内无无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量
和账面金额
本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存
在引用其他机构出具的报告的情况。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，本次评估的价值类型定义为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是日。
此基准日是委托方在综合考虑产权持有者的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规
依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据
和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、《资产评估业务约定书》。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第六次会议通过修订）；
2、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；
3、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理
委员会令第12号（日）；
4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资
委产权[号）；
5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册
会计师协会2003）；
6、《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发[1992]第36号）；
7、《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕
（三）评估准则依据
1、 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
3、 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔
4、 《资产评估准则—评估报告》（中评协[号）；
5、 《资产评估准则—评估程序》（中评协[号）；
6、 《资产评估准则—不动产》（中评协[号）；
7、 《资产评估准则—机器设备》（中评协[号）；
8、 《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[号)；
9、 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[号）;
10、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[号）；
11、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
[2003]18号）；
12、 《房地产估价规范》（GB/T）；
13、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第33号）；
14、 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18号）。
（四）资产权属依据
1、 《房屋所有权证》、房屋产权证明及他项权利证；
2、 《机动车行驶证》；
3、 重要资产购臵合同或凭证；
4、 其他参考资料。
（五）取价依据
1、 《基本建设财务管理规定》（财建[号）；
2、 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）；
3、 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》
（计办价格[号）；
4、 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格
5、 《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[号）；
6、 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格
7、 《山东省建筑工程消耗量定额（2006）》；
8、 《山东省安装工程消耗量定额（2006）》；
9、 《山东省建筑工程消耗量定额价目表》（2015）；
10、 《山东省建筑工程费用项目组成及计算规则》（鲁建标字
【2011】19号）；
11、 《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》（国务院令[2000]
第294号）；
12、 商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机
动车强制报废标准规定》；
13、 《2015机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
14、 其他参考资料。
（六）其它参考资料
《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社2011年版）；
七、评估方法
（一）评估方法的介绍
依据本次的评估目的，以及对拟转让资产的处臵方案，结合委估资
产的特点和收集资料情况，采用成本法进行评估：
评估值＝重臵全价×成新率
① 房屋建（构）筑物
房屋建（构）筑物评估值＝重臵全价×成新率
其他房屋建（构）筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法综
合考虑各项评估要素，确定重臵单价并计算评估净值。
A．重臵全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
a．建安造价的确定
在对自建房屋建筑物的评估中，采用重臵核算法进行评定估算，
建筑安装工程造价包括建筑工程、装饰工程、安装工程的总价。评估
现场工作期间，评估人员套用《山东省建筑工程消耗量定额》（2006
年）、《山东省安装工程消耗量定额》（2006年）、《山东省建筑工
程消耗量定额价目表》（2015年）、《山东省安装工程消耗量定额价
目表》（2015年）、《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》（2011
年）以及国家、山东省及济南市有关政府部门颁布的关于工程建设收
费的规定和相关的工程造价信息等计算建筑工程费用、装饰工程费用、
安装工程费用。根据房屋所在地政府的有关规定，计算各类建设取费
及建设单位所支付的前期费用及其它费用。
b．前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括政府规定收取的建设费用及建设单位为建
设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
c．资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采
用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况
周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本＝（建安工程费用+前期及其他费用）×合理工期×资金利
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计
建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率＝尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）.100%
②设备类资产
A重臵全价的确定
a机器设备重臵全价
机器设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、基础费、安装调试费、
其他费用和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税
〔号）《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自
日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发
生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令
第538号）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、
国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对
于机器设备在计算其重臵全价时应扣减设备购臵所发生的增值税进项
税额。由于被评估单位为增值税一般纳税人，故本次评估机器设备的
购臵价采用不含税价。
重臵全价=购臵价（不含税）+运杂费（运费不含税）+安装调试费
+基础费+工程建设其它费用+资金成本
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《2015机电产品报价
手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数
未能查询到购臵价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推
算确定购臵价；对于自制设备的作价，按照自制设备所使用材料多少
和工艺难易程度，按材料制作单价作价。
杂费率综合按含税购臵价的4%计取。
根据财政部、国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业
税改征增值税试点的通知》（财税[号），机器设备运杂费的增
值税抵扣额为：运杂费/（1+11%）×11%。
由设备生产厂家承担运杂费、货送购臵单位使用地点的不计运杂
3、安装调试费
根据《资产评估常用数据与参数手册》按照设备的特点、重量、
安装难易程度，以含税设备购臵价为基础，按不同安装费率计取。
安装调试费=含税购臵价×安装调试费率
对由设备供货单位负责运输及安装调试的设备和小型或无须安装
的设备，不考虑运杂费及安装调试费。
根据《机械工业建设项目概算办法及各项概算指标》第五篇《国
内设备基础费概算指标》计取设备基础费。
5、工程建设其它费
根据设备的特点，以含税设备购臵价为基础，按不同费率计取。
共包括：建设单位管理费、工程监理费、工程勘察设计费、招标代理
费、环境评价费等。
6、资金成本
考虑到所参评的机器设备是企业筹建至投产系列设备之一，其生
产能力受企业整体建设（公共设施、房屋建筑物等）运行制约，故参
照企业已完工并投入运转的工程建设周期计算其建设工期，按本次评
估基准日贷款利率，资金成本按均匀投入计取。
资金成本=（设备购臵价格+运杂费+基础费+安装调试费+其他费
用）×贷款利率×工期×1/2
b运输车辆重臵全价的确定
根据车辆市场信息及《汽车网汽车报价库》、《易车网》、《汽
车之家》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价
格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》、财政部、
国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点
的通知》（财税[号）及当地相关文件，被评估单位为增值税
一般纳税人的，其自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇（评估中
遇到的主要是轿车类小型客车），其进项税额可以按抵扣考虑。计入车
辆购臵税、新车上户牌照手续费等，确定其重臵全价：
重臵全价=现行不含税购价+车辆购臵税+新车上户牌照手续费等
1、车辆购臵价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确
定；参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；对购臵时间
较长，现不能查到原型号规格的车辆购臵价格时参考相类似、同排量
车辆价格作为评估车辆购臵价。
2、车辆购臵税：根据2001年国务院第294号令《中华人民共和
国车辆购臵税暂行条例》的有关规定：车辆购臵税应纳税额＝计税价
格×10%。该“纳税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税款”。
故：购臵附加税＝购臵价÷(1+17%)×10%。
3、新车上户牌照手续费等：根据车辆所在地该类费用的内容及金
c电子设备重臵全价
根据当地市场信息及《在线》、《电脑网》等近期市场
价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费
运输及安装调试，确定其重臵全价：
由于被评估单位为增值税一般纳税人，故本次评估机器设备的购
臵价采用不含税价。
重臵全价=购臵价（不含税）
另：对于部分购臵时间较长已不在市场销售的电子设备参照该设
备的二手设备市场价进行评估。
B综合成新率的确定
a机器设备成新率
对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘
察设备现状及查阅有关设备运行、修理及设备管理档案资料，对设备
各组成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上
计算成新率N，即：
N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%
b车辆成新率
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机
动车强制报废标准规定》，并综合考虑各类车辆的经济耐用年限和规定
行驶里程，分别确定车辆使用年限成新率和行驶里程成新率，按以下
方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定或经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程÷规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述
方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，
则不进行调整。即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
a:车辆特殊情况调整系数。
c电子设备成新率
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率= [尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）] ×100%
另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。
C评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
③在建工程
在审计核实账面值基础上，对于工程款项，评估人员在现场核实
了相关明细账、入账凭证及施工图纸等资料，查看了在建工程的实物，
与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈，确认委估的在建工程项
目进度基本上是按计划进行的，实物质量达到了设计要求，实际支付
情况与账面相符，基本反映了评估基准日的购建成本。考虑在建工程
的合理工期较短，资金成本和物价变化不大，在确认工程预算合理性
的前提下，本次评估以清查核实后的账面值确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2015年8月下旬与委托方及产权持有者就本次评估的目的、评
估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为日至9月30日。主要工作
1、听取企业相关有关人员介绍委估资产的历史及现状；
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核；
3、根据委估资产的实际状况和特点，确定资产的具体评估方法；
4、依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的
资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、
修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
5、核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”
相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查
验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料
中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符以及缺乏产权权属
资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，
并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
（三）评估汇总阶段
日至10月5日对各类资产评估的初步结果进行分析汇
总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交
换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审
制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为日至10月15日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师
根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评
估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易
的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的
机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的
判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
3、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
4、本次评估假设委托方及产权持有者提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；
5、评估范围仅以委托方及产权持有者提供的评估申报表为准，未
考虑委托方及产权持有者提供清单以外可能存在的或有资产及或有负
6、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
经实施上述资产评估程序，得出股份有限公司济南分公
司拟转让部分资产在评估基准日日的评估结果为：
资产账面价值546,302.47万元，评估价值为646,041.76万元，评估
增值99,739.29万元，增值率18.26%。详见下表：
拟转让资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
E=D/B×100%
非流动资产
546,302.47
646,041.76
474,280.89
589,209.02
114,928.13
房屋建筑物
150,332.49
183,911.54
设备类资产
323,948.40
405,297.48
-15,188.82
546,302.47
646,041.76
评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
（一）瑕疵事项
1、在本次评估中，股份有限公司济南分公司账面所列房
屋建筑物有85栋已取得房屋所有权证，其余房屋建筑物均未取得房屋
所有权证，具体明细见下表：
未办理房屋所有权证房屋明细表
建筑物名称
建筑面积/容积
取样操作室
混匀配料室
烧结1#转运站
烧结2#转运站
烧结3#转运站
烧-4#转运站
烧-5#转运站
烧-6#转运站
烧-7#转运站
烧-8#转运站
烧-9#转运站
燃料除尘风机棚
熔剂除尘风机棚
水泵房配电室
主抽风机配电室
燃料配电室
成品配电室
循环水泵站
循环水泵站冷热水井
燃料粗碎室
燃料细碎室
一次混合机
二次混合机
带冷机头房
主抽风机房
一次筛分室
二次筛分室
三次筛分室
操作室休息室
供料配电室
混匀配电室
污泥添加室
铬渣配电室
铬渣受料槽
1#除铁器房
成品2#除铁器房
烧结区域1#转运站
烧结区域2#转运站
烧结区域3#转运站
烧结区域4#转运站
烧结区域5#转运站
烧结区域6#转运站
烧结区域7#转运站
烧结区域8#转运站
烧结区域9#转运站
熔然转运站
匀推传动站
现场临时指挥部彩板房
脱硫制浆框架
循环制浆及除尘框架
二期高压配电室
除尘配电室
中心变电所
低温泵站及管道支架
办公室更衣室浴室
成品料场封闭
临时上料线(巴西矿储料场封
烘1返3转运站.通廊
磨-6转运站
1750高炉区域配套建设浴室及
新建320吨鱼雷罐翻渣间主厂
TRT系统主厂房建筑等
低压配电室
土建配电室
3#1750高炉工程上料主皮带传
TRT发电厂房
新13#转运站
新14#转运站
渣处理间建筑
高炉渣-8转运站
高炉渣-7转运站
3#备煤变电所
翻车机配电室
焦台操作室
150T发电厂房
150T主控楼
B101转运站
B102转运站
B103转运站
B104转运站
B105转运站
B106转运站
B107转运站
B113皮带通廊
除尘地面站
C101转运站
C102转运站及驱动站
C103转运站
C104、C107转运站
C108转运站
C109转运站
运焦系统通廊含转运站
热电站含配电室控制室、汽机
环境除尘地面站
8#9#焦炉电气仪表建筑
炼钢主厂房
3#600t混铁炉厂房
主厂房接混铁炉跨
方坯主厂房
高压配电室
低压配电室
净环水泵房
休息室值班室(方坯)
门渣跨厂房扩建
风机房配电室
600t混铁炉厂房
风机房工人休息室
炼钢主控楼
喷吹跨厂房
炉子跨厂房
加料跨厂房
加料跨厂房东延
加料跨厂房西扩
混铁炉主控楼
钢包修理间
４＃板主控室
４＃板切割室
４＃板液压站
４＃板配水室
耐火工人休息室
４＃板配电室
二精整8.9股厂房
二精整更衣室
浊水检修室
板坯中心泵房
斜板沉淀楼
4#板坯配水室
铁水予处理厂房
技术改造搬迁库
5＃板厂房、设备基础
液压站、配电室等
一炼钢连铸高压及净环泵低压
汽机间厂房
CAS-OB精炼室
转炉冷却电控室
板坯一切二切操作室
石灰窑基础及称量室
浴室楼本体土建水电暖及室外
原料场1#转运站
原料场2#转运站
原料除尘配电室
2#石灰窑液压站室
铁水预处理阀门站
铁水预处理液压站、电气室
铁水预处理风送站
炼钢主控楼
LF/VD电气室
炉后控制室
钢包热修值班室
钢包车操作室
氧枪维修室
转炉底吹阀门站
二文液压站
贵重合金库、电工值班室
渣罐车操作室
厂房主控楼建筑
试样储存室
炉渣间厂房
混铁炉跨厂房
加料跨厂房
转炉跨厂房
钢水接收跨厂房
浇注跨厂房
过渡跨厂房
维修区液压站
中间罐维修区工具间
板坯库管理室
快速硫印室
出坯区液压站
出坯区电气室
辅原料除尘风机房
混铁炉除尘风机房
二次除尘风机房
LF除尘风机房
一次烟气风机房
转炉辅助1#变电所
转炉辅助2#变电所
10KV开关站
连铸及精炼变电所
水淬配电室
水淬操作室
综合办公楼
连铸机电气室
连铸机液压站
中间罐水口快换机构维修间
济钢2，3#转炉主厂房
铸机变电所建筑、结构
铸机主控室建筑
钢包维修间建筑
1#2#8.3m平台操作室建筑
1#2#8.3m平台操作室结构
铸机切割操作室建筑
3＃钢包热修值班室
钳工值班室
钢水罐维修间
铁水预处理除尘风机房
2、3＃LF控制室
2、3＃LF控制室
3＃LF除尘风机房
炼钢漩流池泵房
净环旁通过滤间
污泥处理间
污水处理间（两份）
北区综合泵房
RH斜板厂房
RH漩流池低压室
斜罐低压室
漩流井低压配电室
RH主控室，电气室
中间包维修间厂房
4#连铸机主控室，电气室
钢渣处理厂房
钢渣处理配电室
一次除尘风机房
综合软水、静环水泵站
后期供水泵站
备煤转运站
备煤转运站
焦化厂流化主厂房
配电室扩建
10KV总配电所
溶脱配电室
5#回收变电所
制冷机厂房
冷凝整流器室
2#鼓冷变电所
综合电气室建筑
循环水泵房及制冷站等建筑
循环水变电所建筑
357,393.37
股份有限公司济南分公司对上述资产的权属及使用状况
进行了书面承诺，该资产产权无异议，归股份有限公司济南
分公司所有。
1、至评估基准日，已取得《房屋所有权证》的建筑物证载产权人
为济南钢铁股份有限公司，现济南钢铁股份有限公司已变更为山东钢
铁股份有限公司，至评估基准日，《房屋所有权证》尚未办理所有权
人名称变更手续。
2、经现场勘查核实确定，存在房屋实际面积与证载面积不符的情
况。对已取得《房屋所有权证》且房屋建筑物已扩建的房屋建筑物，
申报的建筑面积按照实际使用面积进行评估；未进行扩建的房屋建筑
物按照证载面积进行评估；对尚未取得《房屋所有权证》的房屋建筑
物，以现场实际测量得到面积为依据，待房屋所有权证办理完后以房
屋所有权证证载面积为准。
3、本次委估资产占用土地的土地使用权人是济钢集团有限公司，
由股份有限公司济南分公司租赁使用。本次资产评估价值不
包含土地价值，本次评估以估价对象所占用土地长期租赁、持续经营
为假设前提，并假设经济行为实现后，资产受让方能够按原方式继续
使用该土地。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事
1.中国人民银行决定，自日起下调金融机构人民币
贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分
点至4.60%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%，其他
各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
本次评估中资金成本的计算是参照评估基准日中国人民银行公布的一
至五年期贷款利率进行。提请报告使用者注意利率变化对评估结果存
在的可能影响。
除上述事项外，本报告无其他重大期后事项。
（四）其他需要说明的事项
1、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被
认为是对评估对象可实现价格的保证。
2、评估工作在很大程度上，依赖于委托方及产权持有者提供的有
关资料。因此，评估工作是以委托方及产权持有者提供的有关经济行
为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真
实合法为前提。
3、本次评估范围及采用的由产权持有者提供的数据、报表及有关
资料，委托方及产权持有者对其提供资料的真实性、完整性负责。
4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有者
提供，委托方及产权持有者对其真实性、合法性承担法律责任。
5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
6、评估师在未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技
术检测，评估师在假定被评估企业提供的有关技术资料和运行记录是
真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察
做出判断。
7、评估师未对各种建、构筑物、管道沟槽的隐蔽工程及内部结构
（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估企业提
供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条
件下，通过实地勘察做出的判断。
8、本次评估假设被评估单位房产及其他构筑物所占用土地在未来
经营期内仍然按基准日使用方式和使用条件持续使用。
9、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时
未作特殊说明而评估人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下，评
估机构及评估人员不承担相关责任。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原
则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，
以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，
本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不
可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原
则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由
于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规
的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会
随意向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部
或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定
以及相关当事方另有约定的除外。
（四）根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备
案（或核准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一
年，自评估基准日日起，至日止。超过一年，
需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一五年十月十四日。
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