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城市化进程中的土地财政与房地产价格――基于马克思地租理论的分析
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浅谈房价与地价的关系
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房产税能够降低房价吗——基于DID方法对我国房产税试点的评估
&&&&日期：&&&&浏览次数：184次
&&&&&摘要：基于年全国35个大中城市的面板数据，利用DID(倍差法)检验了上海、重庆房产税试点对商品房价格、商品房中住宅价格以及住宅中高档住宅价格的影响。研究发现，我国房产税试点中不存在明显的政策预期效应；房产税试点显著降低了住宅价格，但对商品房价格和高档住宅价格影响不显著。因此，对房地产市场调控而言，仅仅依赖房产税政策将存在较大的局限性，需结合其他手段进行综合调控。
关键词：房产税，商品房价格，高档住宅价格，DID方法
一、引言及文献研究回顾
2011年1月，上海市、重庆市的房产税试点工作正式揭开了我国房产税改革的序幕。我国房产税试点工作是在国家加强对房地产市场调控、抑制房价过快上涨的背景下出台的，因而房产税试点的一个重要目的就是调控房价。早在2003年5月起，财政部和国家税务总局就分三批在10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房产税&空转&试点工作。在此基础上，2011年1月28日，重庆市和上海市分别颁布了《住房征收房产税改革试点的暂行办法》，房地产税制改革进入实质性操作阶段。但是，自重庆和上海房产税试点工作开展以来，房产税试点是否达到了降低房价的目的呢？本文试图从定量角度对此问题作出相对准确的回答。
从理论上来看，目前关于房产税对房价的影响存在不同的观点。从传统的供给和需求角度来看，房产税对住房保有环节征税，一方面可以通过增加房产持有者的成本和风险来抑制投机需求；另一方面可以通过挤出二手房销售而增加住房供应，从而导致房价下降。另一条思路是根据房产税&受益论&的观点(Hamilton，1975)。[1]按照Tiebout(1956)模型中的&用脚投票原则&，在给定居民流动性的条件下，不同地区房产税税率的差异最终会反映在房价中，即房产税会资本化到住房价格中，使住房价格下降，这一点在文献中已经基本成为共识(Ross和Yinger，1999)。[2-3]现有文献关于房产税&资本化&问题的争论主要围绕在资本化的程度上，Palmon和Smith(1998)以及McDonald和Yurova(2006)发现了房产税完全地资本化，而Oates(1969)、Goodman和Thibodeau(1998)则发现房产税只是部分资本化在房价中。[4-7]房产税对房价的影响还存在其他作用机制，如Song和Zenou(2006)在一个单中心城市框架中探讨了房产税对房价及城市蔓延的影响，[8]Ferreira(2010)则从房产税影响居民迁移成本的角度实证研究了房产税对居民边际住房设施支付意愿的影响。[9]此外，房产税可以通过影响居民信贷约束或住房成本的途径来影响房价(Duca等，2011；Gallin，2008；Poterba和Sinai，2008)。[10-12]
国内学者对房产税①(物业税)与房价的关系也展开了大量的研究，大部分实证研究表明房产税与房价存在负向关系。其中，况伟大(2009)利用年我国30个省份的面板数据，研究发现房产税的开征会导致房价的下降。[13]韦志超和易纲(2006)实证研究表明，在住房短期供给缺乏弹性的情形下，开征物业税必然导致房价下跌。[14]金成晓和马丽娟(2008)研究发现保有环节税收改革对房价产生的冲击是短期负向的，主要是通过调节住房的供给量来影响价格。[15]与此相反，也有学者如周彩霞和宋宪辰(2009)认为房产税对住房需求影响不大，对抑制房价影响有限。[16]注意到，由于我国实际上从2011年才开始针对居民住房征收房产税，因此，现有大部分定量研究中的房产税数据实际上只是针对经营性住房的房产税，并非检验的居民住房房产税的影响。在针对上海、重庆房产税试点的实证研究中，畅军锋(2013)利用描述性统计方法发现，开征房产税对城市房价走势影响不明显。[17]
总的来看，现有研究在房产税是否会降低房价方面并不存在明确的结论。因此，根据我国样本检验房产税试点的具体影响显得尤为必要。但目前国内关于沪渝房产税试点的研究大都基于定性探讨，且结论不一，显然难以满足政策实践的需要。与已有研究相比，本文的贡献主要体现在：首先，利用DID(倍差法)方法对我国房产税试点的政策效应进行了检验，目前国内尚未有同类研究。DID方法是目前国际上评估政策效应的主流方法，它必须要求将样本分为处理组(进行改革的样本)和对照组(未进行改革的样本)两类，目前我国进行的房产税试点工作对使用DID方法提供了一个很好的数据支持。由于我国的房产税改革只在上海和重庆开展，因此，试点城市可以作为处理组，其他未试点城市可以作为对照组。其次，利用年35个大中城市面板数据，分别从商品房、居民住宅和高档住宅②三个层面检验了房产税对房价的影响。与国内现有研究相比，本文研究更为细化和有针对性，从而为政策实践提供更为详细参考。
二、上海、重庆房产税试点回顾
本文主要目的是检验上海、重庆房产税试点对房价的影响。因此，本部分首先对上海、重庆房产税试点的内容进行简要回顾。然后，对房产税试点前后上海、重庆以及全国其他城市房价走势进行分析。
(一)上海、重庆房产税试点方案内容及比较
2011年1月28日，上海、重庆宣布对个人住房开征房产税，房产税改革试点工作正式展开，表1列出了两地房产税试点方案的主要内容。从具体方案来看，上海、重庆房产税试点仍然存在一些明显差异：第一，在对存量和新增住房的征税处理上，上海市无论对本地还是外地居民的存量住房一律不征税，而重庆市则针对本地居民拥有的存量独栋商品住宅征税。第二，在税率设置上，上海市分为二档，重庆市则分为三档，重庆试点方案在税率设置上累进性更强。第三，在免税面积上，上海市以人均面积作为标准，而重庆市以家庭面积作为标准，以人均面积为标准的适用性更强一些。
表1&&上海市和重庆市房产税试点具体内容比较
上海市行政区域
购置的第二套及以上住房(包括二手房和新建住房)
(1)新购或拥有的独栋商品住宅(2)新购的高档住宅
新购住房(包括第一套住房)
无户籍、无工作、无企业的个人购置的第二套及以上住房
以本市上年度新建商品住房平均销售价格为标准分为两档：
(1)征税住房市场交易价格低于该标准价格2倍(含2倍)的税率为0.4%
(2)征税住房市场交易价格高于该标准价格2倍的税率为0.6%
以上两年主城九区新建商品住房成交面积均价为标准分为三档：
(1)征税住房建筑面积交易单价低于该标准价格3倍的税率为0.5%
(2)征税住房建筑面积交易单价在该标准价格3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%
(3)征税住房建筑面积交易单价在该标准价格4倍(含4倍)以上的税率为1.2%
新购住房应税面积&新购住房单价&相应税率&70%
应税建筑面积&建筑面积交易单价&相应税率
人均面积：60平方米(含)
家庭面积：
(1)存量独栋商品住房，180平方米
(2)新购的高档、独栋商品住房，100平方米
参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳
应税住房的计税价值为房产交易价格。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据
保障性住房建设
公共租赁住房的建设和维护
资料来源：根据资料整理。
当然，两地的房产税试点方案也存在一些共同点，主要体现在：第一，房产税试点整体上力度比较温和，避免突然加重普通居民负担。两地试点中税率设置不高，且对征税范围和对象都进行了限制，因而实际涉及到的征税对象并不多。第二，都实行了差别化税率，这主要是为了保障普通居民的正常购房需求，着力于打压住房投机需求，主要针对多面积住房者、多套住房者、高档住房者征税以及非本地居民具备上述三种情况的购房者进行征收。第三，都体现了房产税作为地方税的特点，两地都将房产税收入用于当地公共服务支出。这与目前国际上将房产税作为地方税的主流做法是一致的。
(二)上海、重庆房产税试点对房价的影响
判断房产税试点对房价影响的最直接的一种方法，就是比较房产税征收前后的房价走势是否发生了变化。年上海、重庆商品房、(居民)住宅和(居民)高档住宅③价格走势如图1所示。
图1中的房价都是利用CPI平减成以2003年为基期，因而报告的是数据实际房价的走势。由于两地房产税试点都是从2011年1月28日开始的，因此，将2011年也纳入受房产税试点影响的年份。以2011年为界，相对于之前年份，我们可以看到上海、重庆的房价变化趋势并不相同：第一，房产税试点后上海市的商品房价格、住宅价格和高档住宅价格都出现了比较明显的下降趋势，市场反映比较明显。第二，重庆商品房价格、住宅价格和高档住宅价格并没有下降，仍然呈上涨趋势，但一个明显的特点是价格上涨的速度变慢。因此，重庆房产税试点对当地房价也产生了负面影响，但这种影响相对于上海市试点的影响要弱。第三，不同类别的房价变化也存在一定的差异。总的来看，商品房价格和住宅价格的反应比较明显，而高档住宅价格的反应最不明显。
但是，仅依靠图1的分析并不能完全得出房产税对房价有负向影响的结论。一个重要原因就是除了房产税试点外，在同期还存在其他房地产调控政策的影响。例如，2011年1月26日公布新&国八条&后，2012年全国城市商品房价格和住宅价格在总体上呈现下降趋势，高档住宅价格在2011年也呈现一定的下降趋势。这表明新&国八条&也对房价产生了负面影响。因此，在考察房产税试点对房价的影响时，必须剔除其他政策因素的影响。这也是本文采用DID方法的重要原因。
图1&&年上海、重庆分类房价走势(以2003年为基期)
数据来源：作者研究整理。
三、研究框架
(一)研究方法设计
1.DID方法介绍
DID方法目前已在政策评估领域得到广泛采用。该方法主要用来评价一项政策带来的净影响，其核心是将公共政策视为自然实验，即实验对象的选取是外生给定的，将全部样本分为受到政策影响的处理组以及没有受到政策影响的对照组两类。首先，分别计算出处理组和对照组某一指标在政策实施前后的变化量。然后，再计算这两个变化量的差值，即倍差。这样，就可以得到政策对处理组的净效应。DID方法的具体含义可以由式(1)来表示：
yit=&0+&1Pi+&2Tt+&PiTit+&it&&&&(1)
在上式中，yit为被解释变量；Pi为虚拟变量，如果样本属于处理组为1，属于对照组为0；Tt是时间虚拟变量，在政策实施前为0，在政策实施后为1。此时，交叉乘积项PiTit前面的系数&就是倍差估计量，衡量的就是政策净效应，&可以由两次差分得到。以两期的情况为例，可得到：
&Dy处理组=y处理组t-y处理组t-1=&2+&&&&&(2)
&Dy对照组=y照组t-y对照组t-1=&2&&&&(3)
&Dy处理组-&Dy对照组=&&&&&(4)
由式(2)至式(4)可以得出&就是倍差估计量。此外，对于面板数据，如果采用固定效应或者一阶差分方法来估计，则式(1)可以进一步改写为：
yit=&0+&Dit+&PiTit+&it&&&&(5)
在式(5)中，Dit是虚拟变量，如果个体i在时期t受到政策影响为1，否则为0。在采用固定效应或者一阶差分方法估计时，Dit前面的系数&也是倍差估计量。由于本文的数据结构也是面板数据，因此，计量模型以式(5)为基础。
DID方法是基于自然实验的思想设计的，其准确性主要依赖以下两个条件：(1)实验对象的外生性。即处理组中样本选择必须是随机的，如果有影响因变量的因素同时影响样本是否进入处理组，那么就会造成内生性问题。此时，DID估计量就是有偏的。(2)政策本身引起的内生性反应会造成估计偏差。在本文中最重要的就是政策预期的影响，如果经济主体能够预期到房产税试点的实施并提前作出反应，那么此时比较处理组和对照组在政策实施前后的房价变化就是无效的。下面将分别对这两个问题在本文中的处理进行说明。
2.处理组内生性问题的处理
从上海、重庆房产税试点的决策过程来看，很可能存在样本选择非随机的问题。首先，上海、重庆作为房产税改革试点城市并非由中央外生指定，而是由上海、重庆向国务院提交试点方案，经国务院批准通过后才进行试点。因此，地方政府往往是在考虑了本地区的经济、社会和政治各方面因素后，才会向国务院提交申请。这意味着某些地方政府可能因为条件不成熟而根本不会向国务院提交申请。此外，国务院在批准地方政府房产税试点申请时，也会考虑地方政府的实际情况。因此，尽管我们无法获知房产税试点城市选择的具体决策过程，但无论是地方政府在申请房产税试点，还是国务院批准房产税试点城市方面，都可能存在一定的非随机性，从而造成处理组的内生性问题。
为克服处理组样本的内生性问题，本文从以下两个方面对原有模型进行了修正：(1)尽可能地引入其他控制变量来控制不同城市在房价上的异质性。(2)在估计方法上，采用广义矩法(GMM)来修正房产税政策的内生性问题。根据式(5)，可进一步建立本文的基础模型为：
lnpriceit=&0+&1D2011it+&1lnpriceit-1+&2lnlandit+&3lnlandit-1+&4lncostit+&5lnavgdpit+&6lnpopit+&7lnrateit+&it&&&&(6)
其中，D2011it为虚拟变量，如果城市i在2011年及以后进行了房产税试点，那么D2011it取1，否则为0；priceit表示房价，为了控制市场对房价的预期，根据适应性预期假设，利用房价的滞后一期priceit-1来表示对当期房价的预期。因此，本文建立的是动态面板数据模型。在其他控制变量中，landit表示土地价格，考虑到房地产开发周期，还包括了当前土地价格的滞后一期landit-1。costit为建筑成本，avgdpit为城市人均GDP，popit为城市总人口，rateit为实际贷款利率。此外，为减弱异方差的影响，对所有非虚拟变量都取对数处理。
在估计方法上，为消除进行房产税试点后变量D2011it的内生性问题，式(6)采用差分广义矩法进行估计。此时，待估计参数&1就是倍差估计量，如果&1显著为负，则表明房产税能够降低房价。
进一步地，本文将商品房细分为住宅和高档住宅两种来检验房产税对房价的影响。式(7)和式(8)分别对应住宅和高档住宅的检验方程，其中，price_rit表示住宅价格，price_hit表示高档住宅价格，land_rit表示住宅土地价格，cost_rit表示住宅建筑成本。由于现有统计年鉴中没有对住宅和高档住宅的土地价格和建筑成本进行区分，因此，高档住宅的土地价格和建筑成本与住宅是相同的，其他控制变量含义与式(6)相同。
ln(price_rit)&0+&1D2011it+&1ln(price_rit-1)&2ln(land_rit)&3ln(land_rit-1)+&4ln(cost_rit)+&5lnavgdpit+&6lnpoppit+&7lnrateit+&it&&&&(7)
ln(price_hit)=&0+&1D2011it+&1ln(price_hit-1)+&2ln(land_rit)+&3ln(land_rit-1)+&4ln(cost_rit)+&5lnavgdpit+&6lnpopit+&7lnrateit+&it&&&&(8)
3.政策预期的处理
另一个影响DID方法准确性的问题是经济主体对政策的预期作用。就本文研究的房产税试点而言，如果住房需求者对房产税试点形成完全预期，那么他们就会提前调整自身住房需求，从而使房产税实际试点开始后的房价已不能代表房产税对房价的真正影响，此时采用DID方法也是无效的。当然，现实情况中经济主体很难形成完全预期。就我国房地产市场的实际情况来看，关于房产税试点的预期主要集中在2010年。2010年3月24日，重庆市市长宣称重庆已上报国务院申请施行&特别房产消费税&，掀起了市场关于房产税试点的预期。但纵观2010年，房地产市场上关于房产税试点存在大量不同甚至相互对立的观点，因此，市场很难对房产税试点形成明确预期。为检验是否存在政策预期的作用，我们可以通过检验房价在2010年前后是否发生明显变化来检验市场是否对房产税试点形成了明确预期。所以，在式(6)至式(8)的基础上，可以设定如下检验方程：
lnpriceit=&0+&2D2010it+&1lnpriceit-1+&2lnlandit+&3lnlandit-1+&4lncostit+&5lnavgdpit+&6lnpopit+&7lnrateit+&it&&&&(9)
ln(price_rit)&0+&2D2010it+&1lnprice_rit-1)+&2ln(land_rit)+&3ln(land_rit-1)+&4ln(cost_rit)+&5lnavgdpit+&6lnpopit+&7lnrateit+&it&&&&(10)
ln(price_hit)=&0+&2D2010it+&1ln(price_hit-1)+&2ln(land_rit)+&3ln(land_rit-1)+&4ln(cost_rit)+&5lnavgdpit+&6lnpopit+&7lnrateit+&it&&&&(11)
式(9)至式(11)分别对应市场在商品房价格、住宅价格和高档住宅价格方面是否对房产税试点形成明确预期的检验方程，其中D2010it是虚拟变量。如果城市i在2011年进行了房产税试点，那么在2010年及以后的D2010it取1，其他年份取0；其他变量含义与式(6)至式(8)相同。如果待估计参数&2是显著的，那么表明市场对房产税试点已经形成了预期；否则，表明市场没有形成明确预期，采用DID方法仍然是准确的。
(二)变量与数据
本文样本为年35个大中城市④的面板数据(其中的高档住宅价格数据只到2011年)，计量模型中涉及到的变量定义和计算如表2所示。数据是根据年《中国房地产统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》、《中国城市地价状况》、中国咨询行数据库、国研网数据库以及国家统计局数据库整理得到。表3进一步给出了变量的描述性统计结果。
表2&&变量选取与计算
商品房价格(price)
用每平方米商品房价格表示，以2003年为基期，利用CPI平减
住宅价格(price_r)
用每平方米住宅价格表示，以2003年为基期，利用CPI平减
高档住宅价格(price_h)
用每平方米高档住宅价格表示，以2003年为基期，利用CPI平减
土地价格(land)
用每平方米综合土地价格(包括住宅、商业和工业用地三类)表示，以2003年为基期，利用CPI平减
住宅土地价格(land_r)
用每平方米住宅土地价格表示，以2003年为基期，利用CPI平减
商品房建筑成本(cost)
用每平方米房屋造价表示，以2003年为基期，利用CPI平减
住宅建筑成本(cost_r)
用每平方米住宅造价表示，以2003年为基期，利用CPI平减
人均GDP(avgdp)
用各城市人均GDP表示，以2003年为基期，利用CPI平减
城市总人口(pop)
用各城市年平均总人口来表示
贷款利率(rate)
用1～3年期贷款利率来表示，在一年内利率有多次调整的，按照月份进行加权得到该年利率，以2003年为基期，利用CPI平减得到实际贷款利率
数据来源：作者研究整理。
表3&&变量的描述性统计
数据来源：作者研究整理。
四、实证结果分析
本部分首先对房产税试点的政策预期效应进行检验，然后，进一步检验房产税试点对房价的影响。
(一)房产税试点政策预期效应检验结果
表4中模型1至模型3分别根据式(9)至式(11)对房产税试点中商品房、住宅和高档住宅的市场价格预期效应进行了检验。模型利用差分GMM方法估计，表4显示所有模型的残差项都不存在自相关，Sargan统计量也表明所有工具变量都是有效的。因此，采用差分GMM方法估计是有效的。此时，虚拟变量D2010it的系数是倍差估计量。
表4&&政策预期效应检验结果
模型1(商品房)
模型2(住宅)
模型3(高档住宅)
ln(priceit-1)
ln(price_rit-1)
ln(price_hit-1)
ln(land_rit)
ln(land_rit)
ln(landit-1)
ln(land_rit-1)
ln(land_rit-1)
ln(cost_rit)
ln(cost_rit)
Sargan统计量P值
Sargan统计量P值
Sargan统计量P值
残差项是否存在自相关
残差项是否存在自相关
残差项是否存在自相关
注：括号内是稳健标准误；***、**和*分别表示在1%、5%和10%的统计检验水平上是显著的；Sargan统计量的零假设是所有工具变量都是有效的。
资料来源：作者研究整理。
模型1至模型3的估计结果表明，D2010it的系数都是不显著的，即商品房价格、住宅价格和高档住宅价格在2010年都没有发生明显变化。这表明市场并未形成对房产税的明确预期，进而没有提前调整需求使房价发生变化。因此，由政策预期所导致的内生性问题在本文计量模型中是可以忽略的，下文针对房产税对房价的影响采用DID方法进行检验也是合理的。
从其他控制变量的系数来看，在价格预期变量中，与商品房和高档住宅价格相比，住宅价格预期ln(price_rit)显著为正，即住宅价格受预期的影响较为明显，且其弹性也是最大的。在土地价格变量中，三类住房土地价格的滞后一期都是显著的，且其长期系数都为正，即地价与房价具有长期的正向关系，这与理论也是符合的。在建筑成本变量中，只有商品房价格与其建筑成本lncostit呈显著正相关关系，而住宅和高档住宅价格与其建筑成本不存在显著关系。最后，在其他宏观控制变量中，人均GDP(即lnavgdpit)对商品房和住宅价格有显著的正向影响，而对高档住宅价格的影响不显著。与此相反，贷款利率lnrateit只对高档住宅价格有显著的负向影响，而对商品房和住宅价格的影响不显著；城市总人口lnpopit对各类房价的影响都不显著。
(二)房产税对房价影响的检验结果
表4检验结果表明，采用DID方法检验房产税对房价的影响是合理的。表5进一步报告了房产税对房价影响的估计结果，模型4至模型5分别对应式(6)至式(8)的估计结果。表5中残差项自相关和Sargan统计量的检验结果表明，采用差分GMM方法估计是有效的。
表5&&房产税对房价影响检验结果
模型4(商品房)
模型5(住宅)
模型6(高档住宅)
ln(priceit-1)
ln(price_rit-1)
ln(price_hit-1)
ln(land_rit)
ln(land_rit)
ln(landit-1)
ln(land_rit-1)
ln(land_rit)
ln(cost_rit)
ln(cost_rit)
Sargan统计量P值
Sargan统计量P值
Sargan统计量P值
残差项是否存在自相关
残差项是否存在自相关
残差项是否存在自相关
注：括号内是稳健标准误；***、**和*分别表示在1%、5%和10%的统计检验水平上显著的；Sargan统计量的零假设是所有工具变量都是有效的。
资料来源：作者研究整理。
具体来看，D2011it的估计系数只在住宅价格中显著为负，而在商品房价格和高档住宅价格中不显著。这表明房产税试点只对住宅价格产生显著的降低作用，虽然对商品房和高档住宅价格也有降低作用(系数为负)，但并不显著。导致这种结果的原因主要有：第一，由于商品房包括住宅，住宅价格包括高档住宅价格，本次上海、重庆房产税试点主要针对的是住宅，而且措施比较温和，因此影响面不大，市场反应不强烈，并未影响到商品房的整体走势。第二，尽管重庆房产税试点中有专门针对高档住宅的措施，但目前试点方案中税率设置较低、免税面积较大，而且高档住宅消费者需求的价格弹性较低。另外，重庆房产税征收税额相对于上海房产税较少。因此，总的来看，目前试点对上海、重庆两地高档住宅的价格影响不明显。
其他控制变量系数的估计结果与表4基本一致，通过比较不同显著变量的弹性可以发现：商品房价格受经济发展水平lnavgdpit影响最大，其次是价格预期lnpriceit-1和长期土地价格lnlandit的影响。另外，此时的建筑成本lncostit与表4的结果不同，它变得不显著，这可能是由估计误差造成的。从综合住宅和高档住宅的估计结果来看，建筑成本目前并不是影响房价的主要因素。还有，住宅价格受预期lnpriceit-1的影响最大，其次是受经济发展水平lnavgdpit的影响，而长期土地价格lnlandit的影响最小。最后，高档住宅价格主要受长期土地价格lnlandit-1和实际贷款利率lnlandit的影响。
五、主要结论与政策建议
(一)研究结论
本文利用年全国35个大中城市的面板数据，采用DID方法检验了上海、重庆房产税试点对商品房、商品房中的住宅以及住宅中的高档住宅三类住房价格的影响。研究发现：第一，我国房产税试点中不存在显著的政策预期效应。具体体现在上海、重庆三类住房价格在试点前一年(即2010年)前后并未发生显著变化，因而采用DID方法是可靠的。第二，基于GMM方法修正了潜在内生性问题的估计结果表明，当前房产税试点能够显著降低住宅价格，虽然对商品房价格和高档住宅价格也有降低作用，但并不显著。因此，目前房产税试点在调控房价方面发挥了一定的积极作用，在一定程度上达到了调控房价的目的。但本文研究也同时表明，目前房产税试点也存在一定的局限性，如对高档住宅和商品房价格的影响不显著。因此，试图仅依靠房产税来达到抑制房价的目的是不现实的，必须结合相应的货币政策、行政手段(对土地供应、出让的调控等)来进行综合调控。
(二)政策建议
1.必须进一步明确房产税开征的目的。尽管房产税政策是在政府抑制高房价、大力进行房地产市场宏观调控的大背景下出台的，但本文研究表明房产税试点仅对住宅价格起到了降低作用，而对整体住房和高档住宅价格的影响不显著。因此，房产税在作为调控房地产市场手段方面仍然存在较大的局限性，房产税试点不应与抑制高房价完全划等号。
2.根据房产税开征目的来设计具体实施方案。在房产税试点的具体方案上，目前上海、重庆两地试点方案在对增量与存量、高档与普通住房房产税的征收方案以及免税面积计算上存在较大的差异。这些具体方案设计将直接影响到房产税的实施效果。比如，本文中发现高档住宅受房产税试点影响不显著，主要就是由两地试点方案的自身特点所导致的。因此，在进一步推广房产税试点的同时，各地必须根据房产税开征的具体目的来设计有针对性的实施方案。
3.房产税的开征必须注意社会公平问题。一方面必须保证居民的刚性住房需求得到满足。现有的上海、重庆房产税试点方案都规定了一定的免税面积，这种方式是保护居民特别是中低收入居民住房刚性需求的可行办法。另一方面，房产税的开征可能会进一步加剧城市房租的上涨，这无疑会加剧中低收入阶层的负担。因此，房产税的开征应该与政府廉租房的建设结合在一起。
4.房产税的开征与相关税费的规范统一应该同时进行。目前我国针对房地产行业的税种较多，各种地方性收费更是繁多。具体来看，我国现行的房地产税收体系主要包括耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税、营业税、城市维护建设税等，不同税种存在重复征税的问题。因此，在对居民个人征收房产税的同时，应对我国现行房产税税收体系进行改革，简化税种，减少重复征税，保证税收的公平性。
①在本文中房产税与物业税的含义是相同的。
②商品房包括住宅、商业营业住房和办公楼等，住宅包括经济适用房、别墅和高档住宅、90平方米以下住宅等。因此，在统计口径上，商品房包括住宅，住宅包括高档住宅。
③受数据限制，高档住宅的数据只到2011年。
④这35个城市分别为北京、天津、石家庄、沈阳、大连、上海、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、广州、深圳、南宁、海口、太原、呼和浩特、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。
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作者简介：王家庭，南开大学副教授，博士，主要从事城市与区域经济、房地产经济研究，联系方式nkwangjt@；曹清峰，南开大学博士生，主要从事城市与区域经济、房地产经济研究。
作者：&南开大学 中国城市与区域经济研究中心 王家庭 城市与区域经济研究所 曹清峰&&
来源：&《当代财经》
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