存在转租情况租赁合同纠纷案中几个难点问题的分析
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存在转租情况租赁合同纠纷案中几个难点问题的分析
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南阳某黄金有限公司与郑某某为租赁合同纠纷一案再审民事判决书
河河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2014）内民再字第05号原审原告（再审申请人）：南阳某黄金有限公司。法定代表人：贾冰，女，该公司董事长。委托代理人张华伟，男，河南菊城律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：王希敏，女，蒙族，该公司职员。原审被告（再审申请人）：郑某某，男。委托代理人：靳义栓，男，河南大法律师事务所律师。原审原告南阳某黄金有限公司（以下简称某黄金公司）与原审被告郑某某为租赁合同纠纷一案，原审原告于日向本院起诉，经审理，本院作出（2010）内民商初字第732号民事判决，判决书生效后，双方未上诉，原审判决生效。本案在执行过程中，原审原、被告均向本院申请再审，经本院审判委员会讨论决定，该案进行再审。再审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人贾冰及该公司委托代理人张华伟、王希敏，被告郑某某及其委托代理人靳义栓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告在原审中诉称，日，原、被告双方签订《承包合同》一份，由被告承包经营原金城宾馆，年承包费为60万元，被告经营期间，自2008年11月起，年承包费调整为43万元，被告经营至日终止经营。被告在经营期间共拖欠承包费202.3万元未付，经原告催要未果，为切实维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令被告向原告支付承包费202.3万元，诉讼费用由被告承担。原审原告为支持其诉讼请求，在原审中向本院提供证据如下：1、承包合同一份，以证实原、被告双方存在承包关系、承包费用数额、支付办法及原、被告双方之间的权利义务关系等事实存在。2、日原、被告交接盘点表一份，以证实原、被告双方终止合同关系进行交接的事实存在。3、关于金城宾馆承包期经营情况的核查说明一份，以证实对被告经营期间新增资产认定元的事实存在。4、黄金公司账目凭证两份，以证实被告实际并未上交金城宾馆固定资产折旧费的事实存在。原审被告在原审中辩称，原告的起诉不合理。一、关于合同问题经日公司董、监两会予以否定，有公司的会议纪要为证，之后，我与原告没有签订任何合同。因此，原告要求我支付日起至2010年的承包费用不能成立，在此期间我只是代表公司在金城宾馆的负责人；二、新增固定资产问题，应以审计报告为准，经审计认定100多万元，原告只认可80多万元，少认定30余万元，这包括价值15万元的东风商务车一辆（车牌号为豫RA9778）、内余路交叉口广告脾费用39000元、金城宾馆院内门店及舞厅装修费用16万元左右，三项合计约35万元左右，具体金额以宾馆财务帐为准；三、债权债务问题，承包合同约定在交接时等值，并非是应由我来承担承包期间的全部债务。原审被告为支持其答辩主张，在原审中向本院提供证据如下：1、豫宏会审字（号审计报告一份．证实截止2008年10月之后，被告不再承包金城宾馆的事实存在。2、日原告公司在京达宾馆召开的董监两会扩大会议个人记录一份，以证实截止2008年10月通过董监两会决议不再让被告承包金城宾馆，属原告违约未按原承包合同执行等事实存在。3、第二届董事会第十一次会议决议一份，以证实解除承包合同的经过及与原告起诉的事实不符等事实存在。4、淅天会专审（2011）第18号专项审计报告一份，以证实被告在承包经营期间的债权债务的具体数额、交纳承包款的账目及具体数额、增加固定资产的情况及经营期间所还外欠账的数额等相关问题的审计情况等事实存在。原审原告在原审中所提供的上述1-4共计四组证据，经庭审质证，被告除对证据l、2两证不持异议外，对证据3、4两证均有异议，故证据1、2两证应为有效证据，本院均予以认定。对证据3，被告提出对新增固定资产原告少认定30余万元。本院认为，结合专项审计报告所认定增加固定资产原值是元，故被告异议理由成立，应认定被告在承包经营期间新增固定资产的原值是元；对证据4，被告提出对该证本身无异议，但对原告的证明方向有异议，提出属企业化管理，一收一支，正说明该款又投入企业、恰能说明系以提折形式交纳承包款。本院认为，被告以提折旧的形式分两次向原告上交折旧费1150000元，但同时又办理等额的领款单据，对于双方的债权债务没有实质性变化，同时也没有反应经济事项的真实情况，从双方所签订的合同看未约定以折旧费的形式抵承包款，故对被告该项异议理由本院不予采信。原审被告在原审中所提供的上述1-4共计四组证据，经当庭质证，原告均有异议。对证据1，原告提出对该证本身无异议，但提出该证不能证实被告所要证明的内容，该证仅能反映在审计之前金城宾馆的财务状况，但不能证实之后原、被告双方的承包关系；对证据2，原告提出该证不能证实被告所要证明的事实；对证据3，原告提出对该证的真实性无异议，但对被告的证明方向有异议，提出该决议是对金城宾馆善后处理的整体决议，该决议成立的前提是被告承担其经营期间的全部债务，否则按202.3万元计付承包费；对证据4，原告提出对整体报告没有异议，但从表上看时间有错误，固定资产、负债也是负数，债务和内部亏损加大，该审计报告没有结论，但从该报告上可以看出一直是负数，净资产也一直是负数，被告请求抵销项目不能成立，关于折旧问题，承包合同上没有约定可以折旧抵承包款。本院认为，对证据1，因该证不能足以证实日以后原、被告之间是否为租赁合同关系的事实存在。故原告的异议理由成立，该证本院不予认定；对证据2，因原告所在的公司召开董监两会扩大会议是要求将金城宾馆的年承包费即租金降为43万元并另行与被告签订合同，并非不让被告继续承租金城宾馆，故原告的异议理由成立，该证本院不予认定；对证据3，因被告仅为证实解除合同的经过及与原告起诉的事实不符，故原告的异议理由不能成立，应认定该证为有效证据；对证据4，因属审计部门对被告承包期间有关事项的专项审计，且原告愿以该审计报告认定的事实为准，故原告的异议理由不能成立，应认定该证为有效证据。依据原、被告陈述、有效证据及诉辩主张，原审确认本案事实如下：2006年元月初，原告将金城宾馆交给被告经营，三个月后，原、被告于日签订承包合同一份，该“承包合同”载明：“甲方：南阳某黄金有限公司乙方代表：郑某某一、承包企业甲方将所属金城宾馆全部资产承包给乙方经营。二、承包时间为三年，即二00六年四月十五日至二00九年四月十五日。三、改造与装修。改造与装修费用一次性超过5000元的，必须向公司提出书面申请，经审核同意后方可进行施工；5000元以下的装饰工程由乙方自作处理。新增固定资产每件超过千元的，先请示后购置，先批准后增加否则甲方（原告）不子承认。合同期满后无条件归甲方所有。四、承包费。承包费每年陆拾万元。五、超出交款时间及方式．．．．．．2、2006年，甲方给乙方三个月恢复期，恢复期间不计算承包费。2006年承包费首先弥补先期亏损死呆账60万元。3、2007年承包费首先弥补先期亏损死账30万元，剩余30万元于日前上缴公司。4、2008年承包费60万元于当年十月十五日前及次年4月十五日前分两次上缴公司。六、资产及其他．．．．．．4、原宾馆的债权债务，由乙方全部接受，并负责逐步清收偿还，合同期满，乙方不承包，其交还甲方的债权债务应等值。甲、乙双方所移交的债权债务必需经双方共同确认，并保证不属于呆坏帐。．．．．．．”合同签订后，原告在甲方栏内加盖了单位的公章，被告郑某某在乙方代表栏内签署了自己的名字。日，原告在京达宾馆召开董监两会扩大会议，并形成决议，决定终止金城宾馆原承包合同，并将金城宾馆和旅行社以每年43万元的价格承包租赁给被告，另行订立新合同，并于11月10日以前另外成立公司。但被告在之后既未与原告重新签订新的租赁合同，亦未成立新公司之下，仍然在负责金城宾馆的正常经营活动。日，原告召开董事会扩大会议，决议自日起终止与被告之间的承包关系，解除原承包合同，并与被告进行了交接。其后，原、被告就被告在承租经营期间所欠租金、债权债务的承担及新增固定资产的投资等问题，发生纠纷，原告诉诸本院。庭审中，原、被告双方就被告接手金城宾馆后不计承包费的三个月的恢复期的起算问题及自日起至2010年元月7日之间被告对金城宾馆应否按租赁经营来处理，原、被告所述不一，原告言称三个月的恢复期应自日起向前计算三个月，日之后仍属被告承租经营；被告言称三个月的恢复期应日起向后计算三个月，日之后其本人只是代表原告在管理金城宾馆，不属承租经营，且在此期间的经营利润也在金城宾馆的帐上。本案在审理过程中，依被告申请本院委托淅川天力有限责任会计师事务所对被告承租经营金城宾馆期间的有关事项进专项审计，经审计认定：一、日被告接手的金城宾馆的债权资产是元，债务金额是元；日金城宾馆的债权资产是元，债务金额是元；二、被告在承包经营期间，已上交原告折旧费2次，共计金额1150000元，其中：日上交折旧费550000元，日上交折旧费600000元。会计资料没有反映原告收到金城宾馆上缴承包款。金城宾馆财务帐中把其交原告的折旧费收款收据和其在原告处的等额领款单作为原始凭证财务处理，减少对原告的长期借款，增加对原告的长期应付款；三、在承包经营期间增加固定资产原值元；四、被告经营期间债务增加了元。原审另查明，自日起至日止期间的租金原告系按年租金60万元计算，合计150万元，自日起至日止期间的租金原告系按年租金43万元计算，合计52.3万元，两项合计202.3万元。被告在承租期间增加固定资产投资元，缺乏先批准后增加的请示程序，原告仅认可元，其余部分不予认可。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。日，原、被告在平等、自愿、诚实信用基础所签订的承包合同，均属双方的真实意思表示，故应为有效合同。该合同名为承包合同，实为租赁合同，故原、被告双方理应按照租赁合同的约定履行自己的义务。被告分两次向原告所交折旧费1150000元，因与合同的约定不符，被告为此抵承包款无据，故应当另行处理为宜。原、被告在该合同中约定，被告不承包时所交还原告的债权债务应等值，依此约定，被告在其承租金城宾馆期间，债权债务的数额与其接手的2006年元月初的差额部分，理应由被告享有或负担，因此，被告在承租金城宾馆期间债权的增加额元（元-元）应属被告的经营收益，理应予以折抵被告应负的债务为宜；被告在承租金城宾馆期间债务的增加额元（元-元）应属被告的经营亏损，理应由被告清偿为宜；被告在承租期间斯增资产原值元，没有按照合同约定履行先批准后增加的请示程序，原告仅认可元，鉴于原、被告系经协商而解除租赁合同，原告不认可的元（元-元）增资额被告已经实际投入金城宾馆，不宜分割而由被告取回，且对增资中的大部分数额原告已经默认，根据公平原则，原告不予认可的增资额元应予折抵被告应负债务为宜。日，原、被告经董监两会扩大会议决议，将年租金减为43万元，并要求另行签订合同，对此，原、被告均无异议，故应视为自日起对原租赁合同的协议解除，因此，在此之前的租金应按年租金60万元进行计算为宜；自日起，原、被告没有续签租赁合同，但被告一直经营至日，原告没有提出异议，在此期间应按年租金43万元的不定期租赁合同处理为宜，被告提出在此期间其本人只是金城宾馆的负责人，不属租赁合同关系，对此，既因原告不予认可，亦因被告未能提供相应的证据予以证实自己的主张，故本院不予采信。原、被告在租赁合同中所约定的2006年及2007年的承包费用于弥补先期亏损死账90万元（60万元＋30万元）应属双方的真实意思表示，故该90万元应当冲抵被告应付租金为宜。被告提出不计算租金的三个月恢复期应自签订租赁合同时起算，因该主张与事实不符，故本院不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告郑某某于本判决生效后十日内向原告南阳某黄金有限公司支付现金（2023000元＋元-元-元-900000元】。案件受理费23000元，原告负担10000元，被告负担13000元。再审中，原审原告向本院提交内乡县人民法院（20013）内民初字第1390号民事判决，证实郑某某在承包期间的部分债务37万多元应由郑某某承担。原审被告也向本院提交第一组证据为内乡县人民法院（2013）内民初字第1391号、1386号、1388号、1390号四份民事判决书，证明原金城宾馆对外债务由郑某某承担，在交接时应将该元予以扣除；第二组证据为内乡县人民法院（20010）内民初字第387号民事判决书及南阳市人民法院（2011）南民终字第945号民事判决书，证实还款主体应是金城宾馆。再审中，原审原告提交的证据原审被告无异议，认定为有效证据。原审被告提交的第一组证据，原审原告对证据的真实性无异议，对证明的方向有异议，认为将债务计算在承包费是错误的；对第二组证据原审原告认为让金城宾馆偿还债务是错误的。对原审原告提交的证据，原审被告无异议，认定为有效证据。对原审被告提交的证据除原审原告提交的证据之一同原审原告提交的证据，本院予以认定外，对原审被告提交的其他证据均系人民法院生效的裁判文书，本院予以确认。再审查明的事实与原审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。原审原被、告在合同签订后原审原告按照合同约定进行了履行，原审被告也依合同收到并掌管了合同标的物，原审被告在合同期间的自主经营行为原审原告并未参与，原审被告对合同期内的经营活动应独自承担相应的民事责任。自日起，原、被告没有续签租赁合同，但被告一直经营至日，原告没有提出异议，在此期间应按年租金43万元的不定期租赁合同处理为宜，被告提出在此期间其本人只是金城宾馆的负责人，不属租赁合同关系，对此，因原审原告不认可，原审被告亦未能提供相应的证据予以证实自己的主张，故本院不予采信。依照双方签订的合同，原审原告要求原审被告依合同支付承包款2023000元的诉讼请求与法有据，本院予以支持。双方在原审时对相关账目进行了审计，原审原告认可审计确认的资产投资元，对该款应冲抵原审原告诉请的承包款，原审被告在扣除承包期间的投资外，对所欠原审原告的承包款应当支付。原审被告辩称承包期间共投资元，因原审被告不能提供按合同约定先批准后增加的证据，庭审中原审被告辩称新增固定资产元都口头向原董事长梁岐金请示过，经查原董事长梁岐金于日因病去世，故原审被告的此种辩称不能成立。故对原审原告认可的新增固定资产投资额本院予以确认外，对原审原告不认可的部分，本院不予采信。对原审被告经营期间的债权、债务如何承担问题，合同约定“在经营期间的一切债权、债务由乙方全部承担”；“合同期满乙方不承包，其交还的债权债务应等值。甲乙双方新移交的债权债务必须经双方共同确认，并保证不属于呆坏账。”双方对此存有争议，该债权债务未经双方共同确认，双方可另案处理。原审被告另辩称其支付了先期的呆坏帐90万元及支付了承包款115万元，因原审被告不能提供相应证据，且原审原告不认可，本院对此辩称不予采信。经本院审判委员会讨论，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、撤销本院（2010）内民商初字第732号民事判决。二、原审被告郑某某于本判决生效后十日内支付原审原告南阳某黄金有限公司承包款元（2023000元-元】。再审案件受理费23000元，原审原告负担10000元，原审被告负担13000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长　　姬晓冬审判员　　郭　磊审判员　　李应波二〇一四年十二月十日书记员　　张松哲
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蚌埠市市场开发服务中心与孔侠房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）蚌民一再终字第00017号原审上诉人（一审被告、二审上诉人）：孔侠，女，日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托代理人：沈涛，安徽北正律师事务所律师。原审被上诉人（一审原告、二审被上诉人）：蚌埠市市场开发服务中心，住所地安徽省蚌埠市。法定代表人：邹进，该中心主任。委托代理人：张从江，安徽径桥律师事务所律师。委托代理人：张晨，安徽径桥律师事务所实习律师。原审上诉人孔侠与原审被上诉人蚌埠市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，蚌埠市禹会区人民法院于日作出（2012）禹民一重初字第00007号民事判决。孔侠不服，提出上诉。本院于日作出（2013）蚌民一终字第00710号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决已经发生法律效力。日，本院作出（2014）蚌民监字第00003号民事裁定，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。原审上诉人孔侠及其委托代理人沈涛，原审被上诉人市场服务中心的法定代表人邹进及其委托代理人张从江、张晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蚌埠市禹会区人民法院（2012）禹民一重初字第00007号民事判决查明：孔侠系大庆市场经营户，其经营使用为57、58号两间房屋。1994年工商管理部门为了统一市场管理，与原大庆市场各商户约定，工商部门以收取原摊位业主（郭素珍、李秀英）修建款以抵扣其叁年的摊位费（租金），同时约定房、卷闸门等固定设施归工商部门，原摊位业主只有优先租赁权。后孔侠从原摊位经营者郭素珍和李秀英处转让取得现租赁房屋。日蚌埠市工商行政管理局与蚌埠市商务局签订一份《蚌埠市市场办管脱钩交接协议书》，日蚌埠市工商行政管理局与蚌埠市商务局签订一份《蚌埠市办管脱钩市场及资产、债权债务交接协议书》，上述两协议约定，移交方蚌埠市工商行政管理局将市场服务中心及中心职工整体移交给接收方蚌埠市商务局；大庆市场内属于移交方蚌埠市工商行政管理局的办公用房、库房、职工宿舍及相关设施，不在移交范围内，其他均移交于蚌埠市商务局管理。日市场服务中心与孔侠签订了《蚌埠市市场开发服务中心开发服务中心房屋租赁合同》一份，约定出租方为市场服务中心、承租方为孔侠，出租房屋座落在大庆市场57、58号百货区，间数贰间，面积贰拾平方米，用途商业；租赁期共壹年，自日起将出租房屋交付承租方使用，至日收回；租金4320元，承租方将租金以现金方式一次性付给出租方。同时，该合同还对租赁期间房屋修缮、出租方和承租方的变更、合同终止、违约责任、免责条件、争议的解决方式做了约定。当日市场服务中心与孔侠还签订一份《蚌埠市市场开发服务中心消防安全责任书》，约定了消防安全责任制度。合同签订后，孔侠交清房租。合同届满后，孔侠未办理续租手续，亦未搬出该百货市场。蚌埠市禹会区人民法院（2012）禹民一重初字第00007号民事判决认为：因市场服务中心未出具证据证明其1997年以来出租给孔侠的本案涉案房屋（即大庆市场百货段57、58号房），在建设之初是经过相关有权部门的批准或者规划许可，以及孔侠接管后补办了上述相关手续，故本案租赁合同中房屋性质是临时建筑物；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案件中，市场服务中心与孔侠2009年签订的《租赁合同》属于无效合同；按照该司法解释第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，孔侠应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。鉴于租赁合同无效，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该租赁合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，孔侠负有腾退本案租赁房屋的义务。与市场服务中心的租赁合同于日期限届满，市场服务中心要求孔侠腾退租赁合同约定房屋，并支付按照合同约定的租金给付占有使用费（自日起至其腾退房屋止）的诉讼请求，均应予以支持；鉴于诉争房屋原先是工商管理部门为了统一市场管理与原摊位业主（郭素珍、李秀英）约定收取修建款以抵扣叁年的摊位费（租金）而建设起来。本案孔侠是通过郭素珍、李秀英转租赁方式取得摊位而经营的，但其无证据证实孔侠在日之前一直是以自己的名义对外经营并缴纳的涉案房屋的租赁费，故只能认可孔侠是在2009年签订的租赁合同而取得案涉房屋。该租赁合同是无效合同，孔侠因无效合同取得的财产应当予以返还，故对孔侠提出其所使用的房屋不是基于该无效合同所取得的，不应返还给市场服务中心的辩解意见，不予支持。案经审委会讨论决定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，第五条，第八条；《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、孔侠于本判决书生效后三十日内将坐落于蚌埠市大庆路市场百货区57、58号房屋腾退给蚌埠市市场开发服务中心。二、孔侠于本判决书生效后三十日向蚌埠市市场开发服务中心支付上述房屋的占有使用费，即自日起直至其腾退上述房屋止期间按照每月360元计算支付使用费。案件受理费130元，由孔侠负担。孔侠上诉称：1、原审适用合同法第五十八条判决其返还房屋不当。本案诉争房屋是其在自己的摊位上投资修建而成，其享有长期使用权。2、原审判决适用法律错误。本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，该条规定是基于出租人将房屋交付给承租人使用的租赁关系，出租人可以依据该无效租赁合同约定的租金标准主张承租人支付占有使用费。本案诉争房屋为承租人自己投资修建，故不适用该解释。综上，请求二审法院依法驳回市场服务中心的诉讼请求。市场服务中心答辩称：一、孔侠认为诉争房屋是其建造的主张不能成立，其没有证据证明。1994年卷闸门协议中明确约定集资人仅享有使用权，期满后，工商局有权收回。孔侠的缴费收据，租赁协议可以证明其对案涉房屋仅享有使用权，而不是所有权。同时亦证明了租房的事实。二、原审法院适用法律正确。大庆市场门面房是临时建筑，本案适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院（2013）蚌民一终字第00710号民事判决查明：原审法院判决认定事实清楚，本院予以确认。本院（2013）蚌民一终字第00710号民事判决认为：诉讼中，双方当事人均认可涉案房屋系未经批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，双方于日签订的房屋租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。故合同无效后，孔侠继续使用涉案房屋失去法律依据，依法应予返还。孔侠上诉称，涉案房屋系其在自己的摊位上投资修建，其享有长期使用权。根据1994年工商管理部门与原大庆市场各商户约定，工商部门确系收取原摊位经营者修建款改建案涉卷闸门，但协议同时约定了使用期限，且在使用期满后由工商管理部门收回，并重新签订使用协议。同时，孔侠所占有使用的房屋系从原摊位经营者郭素珍、李秀英处取得，其本人并无集资修建卷闸门的事实，因此孔侠以涉案房屋系其投资修建为由主张长期使用权，与上述协议约定不符，本院不予采纳。关于市场服务中心主张的占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案房屋租赁合同系无效合同，但实际使用人并非无偿使用，依法仍负有按照约定的租金标准支付房屋占有使用费的义务。同时，从《大庆市场集资改建百货卷闸门协议书》第三条关于集资人享有“优先租用权”的约定分析，集资人在三年使用期满后应系通过签订协议的方式有偿使用涉案房屋，而不是无偿使用。故市场服务中心要求孔侠按照合同约定的标准支付合同到期后的占有使用费应予以支持。孔侠关于不应支付占有使用费的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院再审时，孔侠诉称：一、二审判决认定事实错误。1、《大庆市场集资改建百货卷闸门协议》约定使用年限三年，期满后卷闸门由工商所收回，集资人对卷闸门房享有使用权。二审判决偷换概念，把“卷闸门”偷换成“卷闸门房”，期满由工商所收回；2、工商局向商务局移交时不包括卷闸门房，因为卷闸门房没有产权，不能移交。商务局附设的“市场服务中心”与工商局下属单位“大庆工商所”，也不能直接划等号，“大庆工商所”有权收回卷闸门，不能等同于“市场服务中心”有权收回卷闸门。二、二审判决适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”本案诉争的“卷闸门房”是孔侠集资并享有使用权的房屋，不是基于双方签订的房屋租赁合同取得的。因此，二审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定不当，判决返还房屋错误。市场服务中心答辩称：一、本案是租赁合同纠纷，不是房屋所有权纠纷，被答辩人对涉案房屋主张所有权（包括无偿占有使用权），不属于本起租赁合同纠纷案件的审理范围；二、涉案房屋实为大庆工商所利用承租人预付的三年租金所建，并非由经营户投资建造。经营户对该房屋的占有使用是因与市场服务中心签订房屋租赁合同而取得的。l、日，大庆工商所与当时的个体经营者签订了《卷闸门协议》，大庆工商所于日出具的《关于大庆市场棚房改建及后期改建情况的说明》也证明了经营户支付的所谓“集资款”实际是预付的三年租金，工商所用该预付租金所建卷闸门房屋属于工商所所有，经营户仅享有三年租赁使用权。2009年，工商行政管理机关与所办市场彻底脱钩，市工商局将包括大庆市场门面房在内的所有市场资产所有权、经营权移交给了市场服务中心。此后，孔侠若要继续使用房屋，必须与市场服务中心签订租赁合同并支付租金。2、孔侠等人不能提供相关证据证明涉案的大庆市场门面房是由其投资建造的。若该房屋是孔侠自己投资所建，其不会同意签订租赁合同，更不会同意支付租金。孔侠等人连续多年与市场服务中心签订租赁合同、支付租金的事实，恰恰证明了涉案门面房并非由其所建。三、原审判决适用法律准确。大庆市场门面房是未经批准建设的临时建筑，市场服务中心就该临时建筑与承租人孔侠签订的租赁合同为无效合同，应当适用《合同法》和最高人民法院关于租赁纠纷解释相关规定，判决孔侠等人腾退租赁合同约定的房屋并支付实际占有使用费。本院再审认为，本案双方当事人争议焦点问题为，房屋租赁合同无效是否必然导致孔侠返还涉案房屋并支付占用房屋使用费的结果。本案双方当事人之间于日签订的房屋租赁合同因违反法律规定属于无效合同，则孔侠对涉案房屋的使用权是否系基于租赁合同而取得，是判定孔侠是否应当返还涉案房屋并支付占用房屋使用费的前提。原审诉讼中，市场服务中心提供的证明双方当事人之间存在房屋租赁关系的主要证据为：证据一、日蚌埠市工商行政管理局与蚌埠市商务局签订的《蚌埠市市场办管脱钩交接协议书》及日蚌埠市工商行政管理局与蚌埠市商务局签订的《蚌埠市办管脱钩市场及资产、债权债务交接协议书》；证据二、日市场服务中心与孔侠签订的一年期《蚌埠市市场开发服务中心开发服务中心房屋租赁合同》。关于市场服务中心提供的证据一，本院再审认为，日，蚌埠市工商行政管理局与蚌埠市商务局签订的《蚌埠市办管脱钩市场及资产、债权债务交接协议书》附件一《固定资产-房屋及构筑物清查明细表》虽载明蚌埠市商务局接收的资产中包括大庆市场157间门面房，但该表亦注明这些门面房“原未做固定资产登记”，说明这些门面房在移交前，工商管理部门并未计入固定资产中。日，蚌埠市人民政府印发的蚌政（号《关于市级工商行政管理机关与所办市场彻底脱钩工作实施方案的通知》，实施方案要求对脱钩范围内的市场及其他经济实体的资产、债权债务进行资产清查、产权界定并造册，在资产清查、产权界定的基础上，市商务部门作为负责接收清查、界定后的脱钩范围内的市场及其他经济实体的资产等的主管部门，指导市场服务中心对接收的市场、人员进行整合、安置。按照该通知的要求，现有证据不能证明大庆市场的门面房在交接过程中已进行了产权界定。市场服务中心对接收的涉案房屋享有出租权利的依据不足。关于市场服务中心提供的证据二，本院再审认为，其中明确“原58号李秀英已转让孔侠”（孔侠年度均缴纳57号个体工商户管理费75元），市场服务中心与孔侠签订57、58号房屋租赁合同，说明市场服务中心对孔侠受让房屋的认可，孔侠依法取得原摊位经营者郭素珍、李秀英的相关权利。基于双方当事人均认可房屋的形成过程与同时诉讼的市场服务中心诉王占荣房屋租赁合同纠纷案件一致，故确认参照1994年王占荣签订的改建百货卷闸门协议（李秀英于日缴纳个体费6745元，未提供协议），具体分析如下：协议第1条仅约定了卷闸门集资款数额，使用年限三年，并未约定该款以工商部门免除集资人三年的摊位费予以抵扣，市场服务中心在诉讼过程中虽当庭多次陈述是抵付三年的租金，但对其主张不能举证证明；从该协议的第2条和第3条可看出，仅是约定卷闸门房屋水、电固有设备的产权属于工商所，并未明确约定房屋的所有权属于工商所，结合协议第1、3条的约定，双方当事人对使用期满后工商局是收回卷闸门还是收回卷闸门房屋，存在两种不同的解释，孔侠认为双方签订的就是改建百货卷闸门协议，集资款抵付三年的使用年限届满后，工商局收回的仅是卷闸门，而不包括房屋。房屋是经营户自己出资建成的，协议中亦明确了集资人对卷闸门房享有使用权。市场服务中心在本院再审庭审时认为，该协议第3条系笔误，错将“卷闸门房”由工商局收回打印成“卷闸门”由工商局收回。本院再审认为，从该协议内容分析，能够确定的是孔侠作为集资人对卷闸门房享有使用权，而双方对房屋使用权的年限以及是否有偿使用并未明确约定，结合协议第5条，工商所收回卷闸门房使用权的前提是出现经营户将房屋私自转租。鉴于该协议条款系由工商部门制作的格式条款合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”据此，对市场服务中心关于该协议条款的辩解理由及该协议的证明目的，应不予采信。故，原一审判决认为“双方约定房、卷闸门等固定设施归工商部门”，依据不足。鉴于该合同租赁房屋没有合法建造审批或规划许可，该合同依法属于无效合同。市场服务中心亦未提供1998年至2009年期间的房屋租赁合同或收取租金的证据。故，市场服务中心关于孔侠每年均签订租赁合同交付租金的说法，缺乏证据佐证。根据上述评判，本院再审查明：孔侠系大庆市场个体工商经营户，孔侠经市场服务中心同意受让取得原摊位经营者郭素珍、李秀英参加改建的卷闸门房屋。1994年，原摊位经营者郭素珍、李秀英自愿集资改建百货棚卷闸门房屋，同时约定：一、每间卷闸门集资款数额，使用年限叁年（94年到97年）；二、卷闸门房屋水、电固有设备均属公共财产，产权属工商局，并由工商统一管理，集资人对卷闸门房仅享有使用权。在使用期内房屋如有损坏，自行维修；三、使用期满后，卷闸门由工商局收回，重新签订协议，原集资人享有优先租用权；四、集资人对卷闸门房只能用于营业，不准擅自改变房屋结构，如需改变，必须事先经工商所同意，方可施工。卷闸门设施如有人为损坏，由集资人修理或赔偿；五、卷闸门房屋不准自行调剂，不准私自转让，或转租他人，如需调剂或转让的，须经大庆工商所同意。如发现转租情况，工商所将收回使用权。日蚌埠市工商行政管理局与蚌埠市商务局签订一份《蚌埠市市场办管脱钩交接协议书》。日蚌埠市工商行政管理局与蚌埠市商务局签订一份《蚌埠市办管脱钩市场及资产、债权债务交接协议书》，上述两协议约定，移交方蚌埠市工商行政管理局将市场服务中心及中心职工整体移交给接收方蚌埠市商务局；大庆市场内属于移交方蚌埠市工商行政管理局的办公用房、库房、职工宿舍及相关设施，不在移交范围内，其他均由移交方蚌埠市工商行政管理局移交于蚌埠市商务局管理。日市场服务中心与孔侠签订了《蚌埠市市场开发服务中心开发服务中心房屋租赁合同》一份，约定租赁期一年，租金4320元。当日市场服务中心与孔侠还签订一份《蚌埠市市场开发服务中心消防安全责任书》，约定了消防安全责任制度。另查明，日安徽省人民政府发布皖政（2008）95号《关于工商行政管理机关与所办市场彻底脱钩的实施意见》，蚌埠市人民政府于日印发了蚌政（号《关于市级工商行政管理机关与所办市场彻底脱钩工作实施方案的通知》，该实施方案要求对脱钩范围内的市场及其他经济实体的资产、债权债务进行资产清查、产权界定并造册，在资产清查、产权界定的基础上，市商务部门作为负责接收清查、界定后的脱钩范围内的市场及其他经济实体的资产等的主管部门，指导市场服务中心对接收的市场、人员进行整合、安置。日，蚌埠市工商行政管理局与蚌埠市商务局签订的《蚌埠市办管脱钩市场及资产、债权债务交接协议书》附件一《固定资产-房屋及构筑物清查明细表》载明蚌埠市商务局接收的资产中包括大庆市场157间门面房，该表同时注明这些门面房“原未做固定资产登记”。本院再审认为：孔侠依法取得原摊位经营者郭素珍、李秀英的相关权利，她们作为个体工商经营户自90年代初即在大庆市场从事百货商品经营活动，随着市场经营条件的逐步改善，从地摊经营过渡到店铺经营，双方当事人在本案诉讼过程中对郭素珍、李秀英参与集资改善经营场所的事实均无异议，但对涉案房屋的所有权产生争议。因涉案房屋当年建造时未经合法审批，双方当事人对涉案房屋权属的争议亦不属于本案审理范畴，双方当事人可另行处理。由于本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同系无效合同，该合同无效是否必然导致返还财产，对于本案来说要全面的、历史的加以分析判断，早在1994年工商管理部门与经营户签订《大庆市场集资改建百货卷闸门协议书》之前，郭素珍、李秀英就已经在使用涉案房屋，市场服务中心虽辩称此前亦是租赁给其使用，但却对此不能举证证明。自1998年起直至2009年签订房屋租赁合同前，无证据证明郭素珍、李秀英、孔侠在此期间是租赁使用涉案房屋。由于郭素珍、李秀英、孔侠是在2009年签订房屋租赁合同之前就已经长期使用涉案房屋，且1994年的集资改建百货卷闸门协议书中就已经赋予她们对涉案房屋享有使用权，故，她们对涉案房屋的使用权并非是基于2009年的租赁合同而取得。因现有证据不足以证明市场服务中心对涉案房屋享有出租权利，故对市场服务中心在原审时的诉讼请求应不予支持。原判基于房屋租赁合同无效，判令孔侠返还涉案房屋并支付占用房屋使用费，证据不足，再审时予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2013）蚌民一终字第00710号民事判决及蚌埠市禹会区人民法院（2012）禹民一重初字第00007号民事判决；二、驳回蚌埠市市场开发服务中心的诉讼请求。一审案件受理费130元，二审案件受理费130元，均由蚌埠市市场开发服务中心负担。本判决为终审判决。审判长　　赵晓兵审判员　　白　峰审判员　　吴公礼二〇一五年八月二十日书记员　　赵玉青附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
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