容积率到多少适合建超高层写字楼建安成本

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-09-12 13:25 标签： 超高层写字楼建安成本
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　　文　胡居海　　超高层建筑与城市综合体在土地集约化利用方面有着无与伦比的优势,但是超高层的背后,是建筑成本的成倍式增长,是开发与施工周期的大幅延长。在美国152米以上建筑叫摩天大楼,而建筑高度超过250米后,除成本与工期的不利因素外,超过四个分区的垂直交通布置大大降低了写字楼的实用率,并且项目需要到建设部进行结构超限审查、第三方弹塑性分析、消防性能化分析、风洞与振动台试验等,使得设计与报批周期增加近半年左右。　　在北上广深许多400M+的超高层租金按地毯面积出租才与一些国际顶级写字楼价格相当,经过对多个城市超高层超甲级写字楼调研,152-250M的超高层超甲级写字楼,在城市既具有很强的建筑地标性,在使用率与综合开发成本方面竞争优势也特别明显,特就此类超高层超甲级写字楼设计要点总结如下:　　准确市场定位是设计前提　　甲级写字楼是市场通俗叫法,并没有严格的技术规范进行区分,但市场通常根据写字楼的规模档次分为国际顶级、超甲级、甲级、乙级、SOHO五类,一般来说,只有北上广深才适合建设国际顶级写字楼,超甲级写字楼主要规模大于5万平方米,并有较高的建筑与机电配置。　　综合体物业要重点解决写字楼与商业及其它建筑之间关系,特别是平衡首层大堂占用商业面积以及单独出入口与门前广场的问题。大堂是写字楼形象最重要部分,面积不宜小于600平方米(不含核心筒),800~1500平方米也是比较合适的,大堂层高应大于10米。写字楼在设计之前,需要对城市竞争性项目与北上广深一些代表性写字楼项目进行考察学习,主要解决在城市或区域项目之间的竞争性,要考虑未来发展的前瞻性,超甲级写字楼项目要有几十年内不落后的设计理念。
　　超甲级写字楼设计一定要选择有多个类似项目的设计单位与团队,如果甲方管哩力量不强时,要选择合适的结构、机电与交通顾问公司。福州仓山万达广场是以商业为主,写字楼就不做超甲级,而上海国金中心IFC就是写字楼与商业平衡开发的模式,弄清楚(表1)就容易对综合体物业进行。　　　　合理确定层高/标准层面积/容积率/覆盖率的关系　　在纯写字楼模式下,裙楼商业的客户一般是金融机构与特色餐饮配套,这种情况下,过分强调提高覆盖率,增加裙楼面积,容易降低高层写字楼的价值,还是多留一些广场与室外空间,通常情况下写字楼覆盖率30%~50%比较合适。　　写字楼的容积率一般要按政府规划建足,转换层如不计容要4.5~6M以上,以便将来绿化等利用,而裙楼顶层及最高层如政府许可可以建9 N12层高的宴会厅与会议中心,将来室内空间也可灵活处理。在写字楼没有总高限高的要求下,超甲级写字楼层高以4.2~4.5米为宜(走道净高可控制到2.8~3.2米),也可以一栋建筑设置两种不同高度满足不同客户需求。　　标准层面积与布局　　写字楼标准层面积与布局设计要结合地块位置形状与景观方向以及道路交通等,以1500平方米、2000平方米、2500平方米三种最合适,在1500平方米情况下,优选长方形平面布局,电梯间临北侧布置以增加南向或优良景观面的面积,只设一个消防电梯。2000平方米宜接近正方形布局,是写字楼理想的标准层面积,这个面积正好是一个消防分区,需配两台消防电梯。而通过消防性能化分析,有些城市写字楼标准层面积可以突破2000平方米限制,甚至一个防火分区做到2500平方米,新的建筑规范也将容许。总体来讲增加标准层建筑面积,有利于提高写字楼的实用率,但同时符合高宽比合适的建筑(3.5~5.5),具有较好建筑空间形态,同时兼具较好的结构性。
　　写字楼的平面布局与建筑外立面息息相关,总体来讲办公建筑以稳重、方正、简洁设计风格为妥,符合大多数人的审美与风水理论,尽量少圆弧,更不宜夸张异型。建筑造型要体现时代性,外立面多采用玻璃幕墙或干挂石材与玻璃幕墙相结合。在规划建筑方面,也考虑区域人文特点,融入文化符号,要与周围建筑形成较好的整体性。　　写字楼的总高度在容积率与标准层之间合理平衡,而通过调整裙楼面积也可精准确定地上层数,写字楼总高要利用好垂直分区的规则。按目前规范每个垂直分区最多为15层,分区高度63~67.5,一般一个分区不宜少于十层,152~250M超高层可设2\3\4三种写字楼分区,加上裙楼在不超过24米可单独设分区,理想高度二个分区加24米裙楼情况下152~168M,三个写字楼分区188~198M,三个分区加24米裙楼约248米。　　电梯数量与电梯井布局　　写字楼的电梯数量与档次,是衡量写字楼品质的重要指标,但是电梯数量过多以后,不单增加成本,还降低写字楼实用面积,合理配置写字楼电梯是写字楼设计最关键的事项。特别要提出的是两台消防电梯宜联合布置在一个前室内并联控,以提高消防电梯的使用效率,按规范消防电梯应从地下底层60秒内到达顶层,在设计时可适当增加提速并选2.5~4.0米/秒。对于北上广深,客户特别强调保卫安全工作,宜设计地下室至首层大堂的转换梯,而在二三线城市,则强调方便,还是地下室直达写字楼层比较合适。写字楼电梯数量与档次,一方面要根据计算,但更为关键的是要与类似或竞争项目进行比较确定,各垂直分区电梯可按(表2)选用:
摘自： 　　
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