澳洲银行对海外投资者的贷款政策发生突变！据澳洲媒体报道，日前，澳洲Westpac(西太银行)和NAB银行收紧了向海外投资者提供贷款的政策，要求申请者除了满足FIRB的相关政策外，还需要满足具有澳洲的签证等要求，未来贷款或将难以获批。　　刘磊-中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师　　银行方面并没有对为何推出这项政策做以解释，笔者作为离岸资产配置专家，将从风险控制和项目选择方面，对此政策做一解读。笔者认为，银行之所以采取限制贷款的政策，归根结底还是为了让市场良性发展的同时进行风险控制&这也暗示着目前中国投资者大量投资于澳洲公寓楼花，在银行方面来看已经成为一种高风险的行为。尤其是没有车位的高层公寓、没有独立卧室的开间、面积低于50平米的小户型公寓更将是&重灾区&。　　投资期房的风险，你知道多少？　　由于澳洲良好的投资环境和较低的投资门槛，很多中国的投资者都选择了澳洲。在今年一季度，中国对外房产投资中有四分之一涌向了澳洲。这其中不仅仅包括如悉尼中央商务区写字这样的商业地产，住宅公寓也是投资者看好的投资方向。悉尼和墨尔本的住宅价格近年来直线飙升，与2012年5月的房价相比已大涨34-40%。　　市场过热，与收益并行而来的是投资风险；尤其是国内投资者套用国内经验，未经市场分析就大量采购中心区域的高层公寓类产品，而澳洲的公寓95%都是期房和楼花销售；而高层公寓的楼花交割时间越长，潜在风险就越大。因为银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数；无形中，长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。　　第二，期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税；在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资(Negative Gearing)；而海外投资人在没有登陆澳洲之前，子女没有就业之前，都还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失。　　第三，公寓二次销售时间相对较长，户型和&当作家&的理念不匹配。公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右)；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等；为什么和我们广大的购房及投资者想象的完全不一样呢？相对于经历了多个涨跌市场周期的海外成熟房地产市场而言，值得我们国人投资的物业恰恰是他们本地人可以当作&家&的产品。澳洲家庭平均要有4-5名家庭成员，还会拥有至少一辆汽车，试问，这样的家庭能否住到50平米且没有车位的公寓里呢？　　第四，公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低；特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所；以澳洲第二大城市墨尔本举例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人(持澳洲护照和永久居留权的人)仅有1.4万人而已，而在CBD居住的总计35万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的&穷人&；中国才刚刚开始的城镇化，美国洛杉矶开始于60年代；墨尔本和悉尼在80年代就开始了；市中心仅仅是商业中心而已，而非主流生活社区，如果连澳洲本地的绝大多数人都不去居住的市中心，我们国人投资的市中心高层公寓打算未来出售给谁呢？　　投资期房的认识误区，你中了几招？　　那为什么买这样的公寓从投资角度来看就是&钱多人傻&的投资表现呢？为什么国人要去海外进行这么高风险的投资呢？这说明我们的投资者在投资智慧方面还是懵懂的，他们在国内找对了&风口&，赚到了钱，就以为同样的经验在一个历经了百年发展的成熟的房地产市场中依然适用，那就大错特错了。从笔者这些年接触的投资者看，热衷于澳洲公寓项目的投资，主要来自于以下三个误区：　　误区一：购房者认为2015年签署公寓的售价就是2015年的价格，实际上呢？　　误区破解：2015年签署的公寓期房合同价格不是2015年的价格，而是2019年公寓预计交付时期的价格，甚至更久远。为什么笔者这么肯定这个事情呢,不妨您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话，这个谜底就再清楚不过了：　　通常高层公寓的预售期是12-18个月，合同允许的建造周期是60个月(5年)，从允许销售期房(Development Approved)到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料(水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等等)、大量建筑工人、设计工程师、电力供应及起重设备等等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估，通常是物价指数(CPI)的两倍进行核算；而未来人工成本更需要进行精打细算(工会要求给工人加薪等)，必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算(复合每年CPI的增长率)；然后再加上市场营销成本、土地拆迁成本等等之后除以可销售的总面积，得到了最终的每平米价格。试问，把未来CPI、及成本进行摊派的这个价格是2015年的还是2019年的呢？因此，不管是国内还是海外，楼花的价格不是当下的，而是未来的！　　误区二：对澳洲房产有过些许了解的投资者，都知道&澳洲房价7-10年翻一倍(平均8%-10%的增长率)&，既然是过去的客观事实，因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益呢？　　误区破解：澳洲房价7-10年翻一番的说法真实吗？也对也不对。投资是一门科学，科学必须精准，一知半解是无法解决在投资过程中发生的问题的。就拿这个数据来说，数据来源于澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data，它记录了悉尼从1960年的别墅中位价从$8,500/套直至2010年悉尼别墅中位价$635，000/套的历史数据。因此，&澳洲房价7-10年翻一番&的说法是不准确。澳洲房价翻倍的说法是基于悉尼中位价的别墅作为参照物的，而不是墨尔本或者悉尼公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。因此首付10%的期房购买，不是获得未来升值预期的保证，仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。2009年初的北京房价和年底差距40%；这样的结果并不意味着14年初买房，14年底也能赚取40%的差价，对不对？大家不要对快速赚钱太痴迷，特别是在中国从未经历过涨跌周期的新兴市场更不能随便相信没有时间检验和验证的数据。　　误区三：您是不是认为墨尔本购买期房可以节省大量印花税、且可以添加匿名股东(Nominee)随时可以获利转让呢？　　误区破解：购房是投资于价格还是价值呢？维多利亚州地区(包括墨尔本)购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的政府印花税(Stamp Duty),仅对购买的土地价值计价征税；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低。(海外客户额外加收3%)　　特别提醒广大投资者：对于永久产权的海外房地产而言，增长的永远是土地价值，而不是建筑物本身；墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中，即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此期许通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想只能落空。天上没有随便掉馅饼的，这个买卖的游戏规则制定者是发展商，我们投资者进行项目投资，主要是基于市场的分析，而不是发展商给我们的优惠多少来决定的，否则很容易在逆市场周期中上套就得不偿失了。　　其实，通过楼花获取资本增值利益的最佳时机是楼花销售刚刚兴起的时候，如澳洲在70年代中期公寓期房销售受到追捧，或者在货币宽松的高通货膨胀的经济发展阶段，而想当然的认为&在中国投资期房赚钱了，在海外任何时间购买也是一样可以赚钱&，那就大错特错了。投资海外房地产，关键是土地的价值，而不是土地上盖的&花枝招展&的房子的价格。从这一点看，买高层公寓和楼花就是一件十分投资失败的事情。　　因此，此次银行的政策调整也是给投资者提了个醒：未来投资者应该针对澳洲本土居民的需要和喜好，选择符合当地人要求的、用于生活和居住的项目作为投资标的物。银行都认为有风险的项目，投资者又为何要用自己的真金白银去冒险呢？没有资金储备和风险意识的楼花投机，注定会让没有经历过涨跌周期洗礼的国内投资者陷入资金被动、投资收益不佳的窘迫境地。　　作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号：&Victorliulei&　　原标题：房产专家刘磊解析：绝不做&钱多人傻&式澳洲房产投资　　稿源：中国广播网　　作者：
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说明: 服务器上出现应用程序错误。此应用程序的当前自定义错误设置禁止远程查看应用程序错误的详细信息(出于安全原因)。但可以通过在本地服务器计算机上运行的浏览器查看。
详细信息: 若要使他人能够在远程计算机上查看此特定错误消息的详细信息，请在位于当前 Web 应用程序根目录下的“web.config”配置文件中创建一个 &customErrors& 标记。然后应将此 &customErrors& 标记的“mode”属性设置为“Off”。
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&system.web&
&customErrors mode=&Off&/&
&/system.web&
&/configuration&
注释: 通过修改应用程序的 &customErrors& 配置标记的“defaultRedirect”属性，使之指向自定义错误页的 URL，可以用自定义错误页替换所看到的当前错误页。
&!-- Web.Config 配置文件 --&
&configuration&
&system.web&
&customErrors mode=&RemoteOnly& defaultRedirect=&mycustompage.htm&/&
&/system.web&
&/configuration&