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案例：房屋开裂怎样维权　业主再获高额赔偿
案例：房屋开裂怎样维权　业主再获高额赔偿
15:32:34&&作者：&&来源：&&浏览次数：46&&文字大小：【】【】【】
　　原告李某等七户业主自1999年12月至2000年6月期间，先后向上海一家实力比较雄厚的开发商开发的楼盘各自购买一套商品房，每套商品房房价在50万元至60万元左右。2001年2月交付房屋。原告李某等七户经精心装璜后，先后于2001年6月至7月入住。入住二、三个月后，七户业主房屋楼板、墙体逐渐开裂。为此，七户业主向这家开发商提出修复、赔偿要求，但未果。之后，向区消费者协会投诉，又未果。区消费者协会于2003年6月制作了终止调解协议书，建议通过司法途经解决。在此状况下，李某等七户业主委托张律师向闵行区人民法院依法提起房屋质量损害赔偿诉讼。
　　事件聚焦
　　在诉状中要求开发商按每户原告房价的12%比例赔偿房屋质量与装璜损失（其中10%为房屋质量赔偿，2%为装修损失赔偿）。并由闵行区人民法院委托上海著名的同济大学房屋质量检测站对七户原告的房屋进行质量检测。根据同济大学房屋质量检测站出具了检测结论，该七户原告的房屋顶板均有开裂现象，楼板裂缝主要表现为外墙转角处的楼板斜裂缝和中部的纵向裂缝，斜裂缝宽度为0.05-0.25㎜之间不等，纵（横）向裂缝宽度在0.15-0.45㎜之间不等。墙体多处发现竖向、斜向、水平裂缝。究其原因，楼板裂缝主要是混凝土的后期收缩引起；墙体裂缝主要是地基相对不均匀变形引起。另外，裂缝还与材料收缩、温度变化等因素有关。
　　房屋质量检测报告出来后，原、被告双方对该房屋质量检测报告中分析的楼板、墙体开裂原因及检测结论无太大异议。经开庭，并经审判法官多次单独做原、被告工作，双方参考了19户业主因房屋质量问题获得开发商赔偿的“差值赔偿”方案，最后原、被告双方达成庭外和解协议，由被告一次性向七户原告按每户房价的8.8%比例进行赔偿（其中8%为房屋质量赔偿，0.8%为装修损失赔偿）。每户赔偿额在45000元至55000元之间。被告（开发商）于2004年春节前及时给付了七户原告的赔偿数额。然后七户原告向此区人民法院撤回起诉。七户原告对此结果表示较满意。
　　律师点评
　　律师表示，“如果是众多业主一起向房产开发商提起诉讼的，那么业主之间要始终保持协调和信心；再者，打这种房屋质量的官司，从提起诉讼到法院判决要花一年到一年半左右的时间，要有充分的思想准备；三，打这种房屋质量的官司，房屋质量检测费、房屋价值评估费等要预付几千元，在资金上也要有所准备。”
　　这个案件的胜诉，主要有以下几方面原因：一是上海同济大学房屋质量检测站出具的房屋质量检测报告较科学、客观、公正，使原、被告双方都能接受该报告；二是区法院审理法官能公正审理该案，且花了大量时间做原、被告的工作。还有一个非常重要的原因，就是上次代理19户业主在房屋质量问题上成功维权的案例，为本次诉讼案件提供了一个很好的参照“范本”，最后才有可能使开发商（被告）接受高达房价8.8%的赔偿比例，从而原、被告在庭外协商一致达成赔偿和解协议，结束了这场房屋开裂等质量问题的集体诉讼案。而“差值赔偿”尝试的成功，表明这种能够让业主获得开发商高额赔偿的方式已经得到了法院的初步认可，这对房屋有开裂等质量问题的许多业主来说无疑具有重大的指导意义和参考价值。
延伸阅读：
裂缝问题一直是业主和开发商产生纠纷的因素之一，一般情况下裂缝从产生部位看分为墙体裂缝和楼板裂缝。从裂缝产生的原因又分为沉降、温度应力、建筑材料、混凝土配合比、设计不完善、未认真执行相关施工工艺标准等几种。&
那么作为业主怎么看待裂缝问题，房屋出现裂缝是不是就可以作为拒收房屋的理由呢？目前大多数业主在签署商品房买卖合同时都会把开发商提供建筑工程竣工备案表作为房屋交付使用的条件。笔者认为如果开发商已取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》，说明该小区的房屋和相应的配套设施已达到交付使用的条件。如果购房人对该表的内容有异议的话，可以申请有关部门对该表的内容作出解释，必要时可以提出行政诉讼。但以此为理由不接收房屋，一般情况下即使打官司业主也会败诉的。&&&&&&&&&那么是不是出现了这种情况业主就只能认倒霉了，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”&《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”可见即使业主与开发商之间完成了房屋交付使用行为，业主依然有权利根据房屋质量问题向开发商提出维修及索赔要求。&&&&&&&&&那么什么样的情况下的裂缝才算比较严重的质量问题呢？笔者认为业主应当将着眼点放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面，至于表面的观感，完全可以通过二次装修采取有针对性的技术措施予以解决。因此入住验收时，业主重点应该&&&&&&&&&①．检查房屋外墙是否有裂缝（有漏水的隐患）。&&&&&②．承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）。&&&&&③．承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝（有结构安全隐患）。&&&&&④．检查楼板（地面和顶板）是否有对穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝），根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8.1.1条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围(0.3mm)内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力。但裂缝对结构的耐久性有不利影响。&&&&&⑤．检查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面，或板中部的板底。此类裂缝一般表示为与墙角呈45°的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要业主认真对待的。&&&&&⑥．阳台、雨蓬等悬挑结构板是否有贯穿裂缝（有结构安全隐患）&
误解1　顺板裂缝都是质量问题？
案例：李先生在城西某小区买了套五十多平方米的小户型，入住一年多后发现卧室屋顶出现了一条小裂缝，这让他非常担心，以为房屋质量有问题，于是他找到开发商要求换房或退房。开发商和质检部门一起来到李先生家，经过检测，该顺板裂缝是由于天气变化材质收缩引起的，并不是质量问题，更不存在安全隐患。尽管超过保修期，开发商还是为李先生维修了房子。　　提示：屋顶裂缝是比较常见的问题，但得区分对待不同情况，如果裂缝超过０．３毫米就要引起重视了，可以找相关专业人士进行检测。　　点评：自家的房顶出现了裂缝肯定是让人心焦的事情，不过也不用过于担心，因为很多都不属于质量问题，不会影响安全。要是心里没底，最好请专家看看再说。
误解2　墙体裂缝是基建不好？　　案例：陈小姐刚从学校毕业，在父母赞助下于市中心买了套精装小户型，住了没多久就发现客厅墙上有条一米多长的裂缝，这把她给吓坏了，以为大楼地基有问题，赶紧找到开发商讨要说法。开发商找来建筑专业人士到陈小姐家一看，发现并不是基建质量问题。建筑专家的解释是：整个大楼是全框架结构，墙体都是填充的，由于材料不一样，出现小裂缝是正
常的，并不是大楼基建有质量问题。听了专家的解释，陈小姐才舒了口气。
提示：现在很多楼盘都是全框架结构，填充墙出现裂缝并不是基建不好的原因。点评：“万丈高楼从地起”，再无良心的开发商也不会在基建上动歪脑筋，这毕竟是关乎人命的事。
　建设部2000年6月30日颁布了《房屋建筑工程质量保修办法》，该办法规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：“1．地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4．电气系统、给排水管道、设备安装为2年；5．装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修费用由质量缺陷的责任方承担。”这就是说若质量问题在此范围内，开发商或施工单位应依约履行保修义务。“办法”还规定：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”
业主要求经济赔偿的主张是正当合理的。出现这样的问题开发商应首先向业主出示该房屋的综合验收合格证、住宅质量保证书和说明书。根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋出现裂缝应该属于质量缺陷，开发商有义务给予修复，并作修复记载。至于业主要求的经济赔偿问题，可以根据权威部门的检测报告确定赔偿范围和价格。&泰和泰律师事务所向飞律师认为，墙面裂缝有两种可能：一种是温度裂缝，一种是结构裂缝。但不管是那种裂缝，开发商都应无条件为业主修复。在修复过程中开发商应该做到恢复原状，修复过程中产生的费用由开发商承担，且在修复过程中给消费者带来的损失如交通费、住宿费等要由开发商支付。如果由质检部门鉴定房屋属于质量问题导致业主无法居住，消费者可要求退房，并且由开发商承担一切损失。
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房屋建筑和市政基础设施
工程档案资料管理规范
Housing construction and municipal infrastructure engineering
archives management specification
200*-*-* 发布 200*-*-* 实施 江苏省住房和城乡建设厅 审定
1总则…………………………………………………………………………
2术语…………………………………………………………………………
3基本规定…………………………………………………………………………
4 工程资料管理…………………………………………………………………………
4.1 建设单位…………………………………………………………………………
勘察、设计单位…………………………………………………………………………
4.3 施工单位…………………………………………………………………………
4.4 监理单位…………………………………………………………………………
5 工程资料形成与归档…………………………………………………………………………
5.1工程资料形成…………………………………………………………………………
5.2工程资料分类与编号……………………………………………………………………
5.3竣工图的编制…………………………………………………………………………
5.4工程资料组卷与归档………………………………………………………………………
6工程资料信息化管理…………………………………………………………………………
6.1资料管理系统…………………………………………………………………………
6.2管理系统联动……………………………………………………………
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