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12层电梯一年维护费达万元高昂维修费谁来买单
提要：带有电梯的高层住宅，电梯安全一直是居民最关注的。电梯维修费用，多来自于三方面，即政府、产权单位和启用房屋维修资金。程林介绍，启动房屋维修资金首先要由业主委员会或代管的街道、社区申请，再公示，随后电梯维保单位要到现场勘查。　　来源：时代商报　　带有的高层住宅，电梯安全一直是居民最关注的。然而电梯安全与日常的维护与保养分不开，7月7日，记者专访沈城一家电梯维保单位负责人，了解到以一部12层楼的电梯为例，一年的维护保养费加定期检验费，再加电费就达到1万元。另据电梯维保公司负责人介绍，更换一部电梯所需的费用至少需要十七八万元。 　　电梯维修费用，多来自于三方面，即政府、产权单位和启用房屋维修资金。本组图片由本报见习记者 李英博摄　　据介绍，更换一部新电梯所需的费用至少要十七八万元。　　带有电梯的高层住宅，电梯安全一直是居民最关注的。然而电梯安全与日常的维护与保养分不开，7月7日，记者专访沈城一家电梯维保单位负责人，了解到以一部12层楼的电梯为例，一年的维护保养费加定期检验费，再加电费就达到1万元。另据电梯维保公司负责人介绍，更换一部电梯所需的费用至少需要十七八万元。　　那这高额的电梯运行费用谁来买单?是政府、是物业、是产权单位还是居民?记者就此进行了采访。　　电梯维修费用谁来承担　　据一家电梯维保单位的负责人介绍，根据以往维修电梯的经验来看，电梯的维修、更换零件、甚至更换电梯等费用，多来自于三方面，即政府、产权单位和启用房屋维修资金。对于弃管的老旧小区来说，多数是由政府出资承担维修费用。而拥有产权单位的小区也是直接由产权单位出资维修电梯。另外，拥有房屋维修资金的物业管理小区或者自管小区维修电梯的费用，则要从物业费或从房屋维修资金中出。根据以上三种情况，本报记者采访了从事20余年电梯维保工作的沈阳新程电梯工程有限公司的负责人程林，请他用曾经接触过的电梯维修，为沈城市民算一笔电梯的“维修账”。　　【方式1】　　弃管老旧小区政府全额出资维修　　在调查中，记者了解到，沈阳部分有电梯的弃管老旧小区存在电梯维修费无人承担的问题。而针对这一情况，沈阳市铁西区也曾出台过相关政策，即保障物业弃管过渡期小区电梯费的收缴。例如居民每年每户100元标准收缴，不足部分由所在街道、社区统计后，由政府补贴。“这样的方式，对每年巨额的电梯维护保养费来说也是‘杯水车薪’。”对此，程林告诉记者，像这类弃管小区人员流动性大，而且多是出租房，所以小区内每月收取的电梯费也非常困难。他们接触过的弃管小区，基本上政府出资维修电梯。　　据程林介绍，位于铁西区某社区的弃管小区，居民楼中共有10部电梯，其中5部已经基本报废，而另外运行的5部电梯也是“带病”工作。质监部门也对该小区的电梯进行了全面检测，发现18项安全隐患。　　为保证电梯安全运行，该区政府最后出资80余万元维修电梯。“这笔费用没有让居民承担，而是由政府来支付的。”程林表示，这类小区的情况比较特殊，情况复杂，所以为了让居民安心，政府出资解决问题。　　【方式2】　　产权单位全额支付维修费用　　除了弃管小区的特殊情况，有产权单位的小区，如果电梯出现故障将由产权单位出资维修。据程林介绍，在他接触过的维修项目中，都有产权单位负责。“这种情况处理起来比较简单。”程林表示，因为产权单位一般都有固定合作的电梯维保单位，一旦电梯出现故障，产权单位会联系维保单位来检验，检验后确定报价。“如果报价觉得合理，产权单位就会出资来维修电梯;如果觉得报价过高，可以找其他维保单位再来检验报价，程序不变。”程林表示。　　【方式3】　　启动维修资金 业主按面积分摊费用　　对于普遍存在的商品房来说，要给电梯“看病”，还是要启用房屋维修资金。　　据程林介绍，“目前，沈阳市的房屋还没有设立专项的电梯维修资金，对于已建立房屋维修资金的园区，不论是物业小区还是自管小区，他们想要对损坏或发生故障的电梯进行大修，只能启动房屋维修资金。”　　随后，他拿出了一份“商品住宅专项维修资金使用预算分摊业主确认明细”，在这份明细上密密麻麻地写着一堆数字和不同字体的业主签字。程林说，“在由我们公司担任电梯维保单位的小区里，启动房屋维修资金维修电梯的事例很多。像铁西区的这栋位于南九中路9号的高层居民楼，就是启动维修资金维修电梯的例子。”据介绍，这个高层居民住宅小区共有23部电梯，南九中路9号楼的电梯出现故障需要维修，由于需要更换零件，费用较大，物业公司承担不起，所以需启动房屋维修资金。在那份“业主确认明细”表中，记者看到，对于维修项目涉及的面积、户数、工程预算造价、分摊率以及具体每户业主所需分摊费用等都很详细地体现在表格里。　　启动房屋维修资金需过几道“关”　　说到房屋维修资金的“来历”，可能很多市民一知半解，对此，记者也咨询了房产部门。市民在购买商品房时，其实房屋维修资金已经计算在内。目前在沈阳市，关于房屋维修资金的收取，如果房屋每平方米的价格在2300元以下，那么房屋维修资金则是按照全部房款的2.5%来收取。若房屋每平方米的价格高于2300元，那么房屋维修资金则按照“市民购买的房屋建筑面积×2300元×2.5%”来收取。　　而且一旦房屋维修资金的金额使用超过70%，业主需要续交房屋维修资金。所以在启用房屋维修资金时，条件要求很严格，资金审批也需过多道“关卡”。　　程林介绍，启动房屋维修资金首先要由业主委员会或代管的街道、社区申请，再公示，随后电梯维保单位要到现场勘查。接下来由沈阳市电梯协会到现场评估维修所需价格，一旦工程预算款确定后，物业需请业主填写房屋维修资金分摊表，并上报区小区办，最后再上报市小区办。这期间，启动房屋维修资金也必须得到2/3以上业主的同意。《沈阳市电梯安全管理办法》也为需要紧急维修或存在安全隐患等需启用维修资金的特殊情况，开设了“绿色通道”。只要市质量技术监督部门组织相关机构或者进行鉴定评审，并出具评审报告，审认定存在安全隐患的，电梯使用管理者应当立即组织维修，并可以向房产主管部门申请使用住宅专项维修资金。　　·算账　　更新一部电梯需十七八万元　　一部电梯的“身价”究竟有多少?对于这个问题，常年从事电梯维保工作的程林经理告诉记者，“目前，电梯不同品牌和品质的电梯和电梯零件很多，当然价格也是参差不齐。不过以按照一个10层楼高的住宅电梯为例，费用大约在17万~18万元左右。其中设备费约占82%，拆装等安装费用约占18%。”　　而这个数字也得到沈阳市电梯安装维保技术协会秘书长王培强的佐证，他表示，“电梯的维修费和更换费用可谓是因‘梯’而异，由于品牌、质量、产地等诸多因素的影响，导致同样的零件维修和更换，费用则相差甚远。比如电梯钢丝绳，小厂家的一米的价格在10至20元左右，一些大厂家一米钢丝绳的价格则在20元以上。而拿一个10层楼住宅电梯更换钢丝绳为例，也至少要花费元。”　　据质监部门统计，目前沈阳市拥有15年以上的老旧住宅电梯达200余部。那么这些电梯里是否已经有“大换血”的例子呢?对此，程林介绍，“我了解到，一些老旧、弃管或回迁的高层小区更换新电梯的情况有，不过费用一般都由政府出资。由于更换新电梯费用太高，目前为止，启用房屋维修资金更换新电梯的例子还没听说。”　　电梯维护保养计算公式　　一部电梯要处在“健健康康”的状态，与平时的维护保养绝对分不开，那么一部电梯一年运行的电费、维护保养费用以及年检的费用又是多少呢?对此，程林根据电梯日常“工作”必要的三项费用算了笔账。　　据了解，一部电梯每个月所需的电费为500至600元，一年下来费用就约为元。同时，电梯维护保养费用每年最低为3000元。电梯定期检验费则是以8层为基准，每年756元，每增加一层多加56元。　　以一部12层的电梯为例，每年电梯维护保养费用是多少呢?　　电费：500×12=6000元　　维护保养费：3000元　　定期检验费：756+56×4=980元　　电费+维护保养费+定期检验费=总费用&延伸阅读
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物业电梯维修保养的六点沟通技巧
物业电梯维修保养的六点沟通技巧
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一幢大楼电梯运行是否舒适正常，很大程度地体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。
维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量？作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平？笔者从事电梯维护保养管理多年，获得六点心得体会。一、以诚相待、共同参与很多物业公司管理者都有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。
笔者曾观摩一物业公司设备管理，看到过这样一幕：该公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执——一段时期该公司所管理大楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事；电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。
笔者认为，该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题——一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题——双方互不信任、相互推诿。
那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢？笔者认为，双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。二、制定计划、有的放矢电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告（作业单），由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者浏览过多家电梯维保公司的保养（维保）作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位（部件）的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外，很多检查项目只能做到走马观花。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢？笔者认为，有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。
在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断；“闻”即对关键设备和关键部位（特别是电气设备）是否有异味进行确认；“问”是了解乘梯人员的感受；“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。
在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。三、不断学习、胸有成竹不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。
笔者经过多年的实践，认为电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面：1、掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯维保人员明确故障范围。2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。四、紧抓维保重点、做好旁站管理电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突；同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。
2005年，笔者参与一起SPVF电梯死机故障处理的旁站工作，因其不能写入楼层数据，维修人员在检测几组电压数据后立即提出故障点是PLC控制板，要求更换。一个专用PLC控制板报价三千多元，公司是否该出这部分钱？由于全程参与了维保人员的检测过程，笔者参照电气图纸，以及前期同类故障处理的经验，提出故障点不一定是PLC控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置已经偏离了轿厢撞板的位置，导致无法打到开关所致。对开关安装位置进行适当的调整后，重新按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯恢复了正常运行。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。五、注重细节、富于创造在对笔者所处大厦的电梯维护工作中，曾经出现了这样一个问题：几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决？维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢？但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后我方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蚀性；2、煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一定时间内解决了光膜膜片的颤动，又可以反复使用。六、知己知彼、百战不殆在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。
笔者所工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中，电梯公司前期报价为三万一千多元。对于对方的这一报价，我方不能接受，立即对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于我方电梯维保管理人员对电梯设备构成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，确定其工程量只包含对电梯层显显示程序数字值设置上的一定更改和部分内层招膜片的更换，两人一天即能完成。在后续的谈判中，我方完全掌握主动权，经过多次谈判，对方最终不得已以涉及“知识产权”为改造费用诉求基础，最终合同价为一万二千元，我方既赢得了此次较量的胜利，又为公司节约了大量的费用。
物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。
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电梯行业变局：产能过剩隐患多 维保业或取代制造业主导地位
每日经济新闻
每经记者 周恒
今年我国电梯产能过剩，总产能将突破140万台，是全球市场需求总和的1.3倍。同时，隐患电梯数量多，今年8月份全国电梯安全监管大会战中就发现存在隐患的电梯11.1万台。整个行业重心正由制造业向维保服务业转变，未来中国电梯行业有可能会变成以维保业为主业、制造业为辅的一个行业。
每经记者 周恒
12月4日发布的《2015年四川省电梯行业报告》（以下简称"报告"）指出，今年我国电梯产能过剩，总产能将突破140万台，是全球市场需求总和的1.3倍。同时，隐患电梯数量多，今年8月份全国电梯安全监管大会战中就发现存在隐患的电梯11.1万台。整个行业重心正由制造业向维保服务业转变，未来中国电梯行业有可能会变成以维保业为主业、制造业为辅的一个行业。
电梯行业产能过剩隐患多
电梯安全是万众瞩目的焦点。四川省质监局相关负责人介绍，2014年全国上报电梯事故共48起，死亡36人，万台死亡人数约为0.10，接近美国等发达国家安全水平。虽然万台死亡人数不高，但是每一起死亡事件都影响巨大。
中国电梯协会秘书长张乐祥表示，有电梯行业人士抱怨外界对电梯行业要求太高，对电梯事故"零容忍"，这种想法不正确，因为电梯最大卖点就是"安全"，行业内必须用高标准要求自己。
上述四川质监局人士表示，虽然电梯事故率很低，但是电梯的故障率很高，运行质量差，今年以来四川省范围内住宅电梯投诉事件就有815件。据四川省质监局公布的数据，截至2015年11月底，四川在电梯大会战进行中共发现隐患电梯8447台，完成隐患电梯整改7052台，封停499台。
而今年8月份全国的统计数据显示，全国发现存在隐患的电梯11.1万台。据介绍，2014年全国电梯总量为360万台，依此计算，存在隐患的电梯占比不小。
业内人士称，电梯运行质量差、故障率高主要原因有两个，一是管理责任主体不明确；二是维保行业无序竞争，维保质量过差。
电梯行业另外一个突出问题是产能过剩，报告指出，目前我国电梯行业的总产量已经达到全球电梯总产量的65.7%，总产能突破140万台，是全球市场需求总和的1.3倍，2015年10多家小型企业退出整机制造行业。据中国产业信息研究中心数据显示，预计2015年末将有6%-10%的整机企业退出电梯市场，8%左右的电梯企业被并购或倒闭。
维保业取代制造业主导地位？
电梯制造产能过剩，老旧电梯逐年增加的情况下，电梯维保行业或许将迎来"春天"。
报告指出，整个电梯行业正由制造业向维保服务业转变，因为随着电梯的老龄化和使用数量的提升，加上人们对乘运质量要求的提高，维保的工作量将逐渐成为电梯行业发展重要的方向。再经过几年发展，中国电梯行业非常有可能会变成以维保业为主、制造业为辅的一个行业。
四川省特种设备安全管理协会副会长薛维家表示，电梯行业在产能过剩、市场走落的背景下，很多安装维修企业整体业绩下滑，制造企业和安装维修企业都开始把重心转移到后服务市场，制造业和服务业并举转型发展的道路正在形成。
不过，据《每日经济新闻》记者了解，电梯维保行业日子也不好过。电梯维保行业目前存在维保公司恶性竞价、维保工人超负荷运转、违法资质挂靠等乱象。四川省特种设备安全管理协会电梯专委会主任黄幼华曾表示，90年代的时候电梯保养费最低的就是六千多元一年，稍高的也就一万多。当时的维保工人人工费很低，总共也就几百块钱，而现在工人工资翻了十倍，电梯价格却跌了50%。
虽然业内纷纷吐槽维保不赚钱，但是一些大电梯公司却开始越来越大规模发展"自保养"。
一家电梯行业龙头企业西南地区负责人介绍，虽然维保现在不赚钱，但他们仍在大量招维保工人，大力发展自保养，"因为我们看好维保行业的未来" 。
报告指出，一些小型的专业维保公司将越来越难分享市场蛋糕，以后的市场必将走向厂家、大型正规维保企业共同分享的格局。业内人士透露，四川几个大的电梯维保企业正在联合建立标准，以使维保价值得以量化，抵制低价维保。
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戴河庭院采用4至6层的多层带电梯板楼围合成多个主题庭院，每个主题庭院都有各自的主题园林与水系园林，整个社区园林与地块四周的防护林带、戴河海滩相融相通，构筑成戴河入海口海滨休闲度假的生活公园。位于河北省...
行业潜规则不止，电梯伤人事件可能还会持续。本报昨日对北京五大商圈商场的电梯使用情况调查持续发酵，不少业内人士对北京商报记者报料，电梯超期服役、《电梯使用标志》违规粘贴等问题仅是电梯行业乱象的冰山一角。
昨日上午，常安佳苑小区业主杨先生向长江日报新闻热线反映称，儿子乘坐电梯回15楼家中，上行到10楼时电梯突然出现故障，向下滑落至负1楼。儿子随后掰开电梯门逃生，饱受惊吓。
昨日12时20分许，有市民给本报热线打来电话反映，西安路罗斯福购物商场内的一部观光电梯困人，将人困在地下一层和一层之间，足足困了20多分钟。消防队员赶到后，搭梯子将人从电梯内救出。
日前有消息称，上海将制定《住宅小区电梯安全使用管理实施细则》，以破解小区电梯维修保养难题。房管局也将探索建立相关制度，督促物业服务企业就电梯维修动用维修资金进行专项项目公布.
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国搜微视频电梯维修价格不能低于指导价 违者重罚
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摘要：记者于日从区质监局获悉，双方合同约定的电梯维保价格，不能低于市特种设备协会颁发的电梯日常维护保养指导价格，否则重罚。据了解，我区现有电梯700多台，涉及维保单位30多家，合同约定多为清包维保。若维保单位造成电梯安全隐患，致使发生安全事故，质监部门可依据相关政策，对其处以2至10万元罚款。
电梯维修价格不能低于指导价 违者重罚 日，记者从区质监局获悉，双方合同约定的电梯维保价格，不能低于市特种设备协会颁发的电梯日常维护保养指导价格，否则重罚。 据了解，上海市电梯维修价格是通过对维保工作量、维保单位管理费用、C级维保单位最低人员配备、执行社会保险部门的相关政策规定等因素综合分析测算形成。即：10层（站）以内的每台电梯清包价为300元/月，半包价为360元/月，大包价为480元/月。10层（站）以上的电梯其每月维保费，多一楼就在此基础上多加10元。 据了解，我区现有电梯700多台，涉及维保单位30多家，合同约定多为清包维保。 质监局特监科负责人说，一台电梯一月得维保2次，300元维保费，维保单位除去工人工资、企业管理等成本后，还小有利润。“如果一旦维保单位，为争夺市场，恶意杀价，维保价格低于指导价的话，维保单位没有利润，其维保质量自然就会降低，电梯安全也就无从保障。” 该负责人称，此举旨在规范市场秩序，以保障电梯安全。如果维保单位不实行此措施，一经查出，就将被质监部门列入黑名单，不得再在长寿从事电梯维保工作。若维保单位因此造成电梯安全隐患，致使发生安全事故，质监部门可依据相关政策，对其处以2至10万元罚款。电梯管理单位也应加强自律，尽量选用有资质、实力强的维保单位。您可能关心的页面： 、 、 、
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