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商品房买卖过程中什么是不可抗力?如何认定?
　　“4?20”芦山强烈地震使我市的房屋大面积受损，部分新建楼盘也出现不同程度的损坏，我市房地产监管部门也因此允许开发商延迟2―3个月的时间交房。除了地震属于履行合同过程中的不可抗力因素外，还有哪些因素属于不可抗力?履行购房合同，办理交房手续的过程中该如何认定不可抗力?
　　近期，我市多位市民致电“城市?楼市”周刊热线2351315询问关于不可抗力的相关问题。
　　“构成不可抗力的客观情况必须符合‘不能预见、不能避免和不能克服’。”市房管局相关负责人介绍，在商品房买卖合同中不可抗力是指商品房买卖双方在订立和履行合同过程中不能预见、不可抗拒的外来力量，是不受买卖双方意志左右、支配并且影响商品房买卖合同正常履行的自然现象和社会现象。
　　不可抗力既可以是自然原因酿成的，例如地震、水灾、旱灾等;也可以是人为的、社会因素引起的，如战争、政府禁令、罢工等。
　　该负责人说，值得注意的是，当发生不可抗力事故后，遭遇事故的一方应该采取一切措施，使损失减少到最低限度。即，如果在地震等灾害发生时，正在修建的房屋受损，开发商不能坐视不管，应采取积极的补救措施。
　　如果因为不可抗力使合同无法履行，则应该解除合同。如果不可抗力只是暂时阻碍合同履行，一般情况下采取延期履行合同的方式，即开发商可以在规定的期限内，延期交房。凡发生不可抗力事故，当事方(开发商)已尽力采取补救措施但仍未能避免损失的情况下，可不负赔偿责任。
　　另外，个别房地产开发商有时会以“施工期间雨量大，天气寒冷异常，民工返乡潮”等因素提出延期交房申请，或为自己作不可抗力申辩。但是，一般情况下，气候因素是可以预见的，并可采用一定的防护措施进行克服，因此不能认定为不可抗力。而在修建房屋的过程中可能会出现民工返乡、停工等因施工纠纷造成最终的迟延交房或因第三方过错以及资金、原材料等方面出现不能控制的问题，在一定条件下可以作为不可抗力的免责理由。
　　一般而言，在商品房买卖合同中，无论是否约定不可抗力条款，都不会影响直接援用法律规定。而且，不可抗力条款是法定免责条款，如果约定不可抗力条款小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责;如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款。不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。
　　商品房买卖双方在约定不可抗力条款时，可以将以下事件约定在内：政府重大行为，如奥运会、世博会等重大项目造成的交通管制、施工限制等;特别异常的气候条件，如台风、沙尘暴等恶劣天气;市政配套设施规划的批准与配套安装的延误，如供水、供电、排水等设施的延误;拆迁工程中，因被拆迁人拒不拆迁造成的工程延误等;施工中碰到异常困难及重大技术问题不能及时解决。
　　市房管局相关负责人提醒广大购房者，不可抗力事件是否发生，必须提供有关证明为据;构成不可抗力免责的条件，必须是遭受不可抗力影响的一方(开发商)履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明”的程序和义务。只有这样不可抗力才能被认定，免责事由也方能成立。此外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
　　记者 王星皓
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　　我国《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
　　同时，该法第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
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用什么去对抗“不可抗力”?
不可抗力的定义
不可抗力条款 不可抗力txt
不可抗力广播剧
控制力 飞来横祸
本文作者:李松蔚
本文作者李松蔚为北京大学临床心理学博士，中国心理学会注册心理师。
如果一个精神分析师和来访者约定了时间见面，他按时出了门，不幸遇到了不可抗力——比如，交通事故——没有按时赶到，让来访者在诊室里白白等候了一个时段，精神分析师还会让来访者交钱吗？
“不可抗力”的困局
答案似乎很显然：来访者完全不需要为这个时段付费，毕竟他没有得到应得的服务，还浪费了不少时间。他也许还应该获得一点补偿，起码是口头道歉？反正，当我因为不可抗力失约或迟到时，我是要道歉的。
尽管持这一观点的人占绝大多数，仍然有少数精神分析师坚持：可以在设置中规定，来访者需要为这种情况支付费用。这仿佛是说：“反正你要为咨询买单，你就顺便为不可抗力买单吧。”这种主张听起来很混蛋，但也不是毫无道理：来访者用了诊室，这个诊室是有场租的。正常情况下，来访者付咨询费给咨询师，咨询师付场租给诊室。
那么，诊室应该收取场租吗？似乎没理由让它蒙受这个损失。它毕竟在这个时段被使用了。然而，它应该获得的场租收入该从哪里来？不管是来访者付还是咨询师付，付这笔钱其实都很冤枉。在极端的情况下，假设咨询师不挣钱，来访者支付的咨询费全部都用于场租（有一些实习咨询师确实如此），那么咨询师因为不可抗力未能提供服务，还必须倒贴，用来补贴场地和管理成本。这好像也很不合理。
所以我们总会有道理，用来证明“某一方不承担损失是合理的”。对于损失的补偿，我们大致会遵循这样一个逻辑：谁有责任，谁买单。这里的“有责任”，直观来说，就是犯了错的那一方。两人打架，往往是谁先动手谁挨批；汽车追尾，就让后面那辆车赔偿；两口子闹离婚，一方出轨，另一方就大占上风。——这都是找得出责任人的例子。但是一说到不可抗力，这办法就不好使了。不可抗力的意思就是：谁都没有责任。这个损失是天灾，是意外，是命。
“我什么都没做错，凭什么让我承担损失？”
上面这句话听起来虽然合情合理，但是如果双方或多方都没错，就很麻烦。韩国闹MERS病毒，订了自由行的游客不敢去了。是游客的错吗？显然不是。但是游客已经交了钱，这钱还能不能退？我的一个朋友，最近就在为这件事闹心。他想退团，但是算违约。平台的理由也很充足：机票和酒店的成本我们都已经付过了，你退了，就要由我们承担损失。可我们也没做错什么啊？
契约的建立可以提前规避这种冲突，但仍然还有照顾不到的灰色地带。到目前为止，这次疫情还没有达到官方禁止出入境的级别，也就没有在法律上形成真正的“不可抗力”。所以按合同来说，我这位朋友算是自行违约，损失该自己承担。但是话虽这么说，同样的情况，也有其它平台全额退费。这种不平等的待遇，让他尤其闷闷不乐：“这种天灾谁能想到？他们倒打着旱涝保收的算盘。”
不同的平台可以有不同的做法，这都无可指摘。在我这朋友看来，他是弱势群体，而平台家大业大，出了事理应有所担当。但话分两头说，如果客人一窝蜂地退钱，只怕一般平台也承受不起。我查了一下，损失最惨重的一家出境旅游平台在承诺了全额退费之后，退款额保守估计在千万以上。换到精神分析师的例子上，恐怕就该破产了。他们也没有责任，凭什么要花这么大的代价来买单呢？
其实，“谁有责任，谁买单”这种观念不过是一句美好的祝福，隐含的实质是“我没犯错，就无须承受损失”。这句话听上去可靠，却是彻头彻尾的梦幻泡影，没有丝毫依据。没犯错，就真的不必承担损失么？那么沉船算怎么回事？地震算怎么回事？火灾算怎么回事？航班延误算怎么回事？无辜的受害者压根一点错也没犯，就被莫名其妙地卷入乱七八糟的不可抗力中，搭时间，搭钱，有时连命也搭进去，这种混蛋事每时每刻都在我们身边发生。
失落的控制感
遇到不可抗力造成的损失，我们的第一反应往往是寻找责任人：“他妈的，这事该怪谁？”亲近的人会有不合情理的内疚，生拉硬拽也非要把悲剧跟自己扯上点关系。沉船事故后，遇难者家属哭诉：“当初我要是劝爸妈不要参加这个团，就不会出事了！”平心而论，这想法一点没有道理。
但是这么想的背后，实际上是为了重新找回控制感：“一定是有人犯了错！怎么可能没人犯错呢？”换句话说：“只要不犯错，世界就还是可控的。”有了控制，才能重新塑造安全感：“世界是可控的，我才可以跟它相安无事。”所以，我们要想让生活变得平稳一些，就需要替罪羊：“不是世界不可控，而是有人没做好。”像我那位朋友，满心欢喜盼着去韩国，现在一盆冷水浇下来，拒不退款的平台就变成了替罪羊。
然而，这样的教训也自有其价值。就像那些严厉的，少数派的精神分析师，用“只要是不可抗力就该你来买单”的设置，传递了一个态度：世界就是这样一个蛮不讲理的臭流氓。你分明一点没做错，但是啪！事情就撞上门来了。你无力抵抗，防不胜防，有道理也没处讲，这时就只好表达无奈的愤怒：
滚你大爷的，这蛮不讲理的世界！滚你大爷的，蛮不讲理的MERS！还有这蛮不讲理的沉船和漫天灾难！我带着老婆出了城，吃着火锅唱着歌……
骂归骂，最后还是得掏钱买单——就是这么无奈。
没有人是一座孤岛
不可抗力让我们正视人类的脆弱。而脆弱催生出另一种坚强。
在这种时刻，人类最大的法宝就是联结。“没有人是一座孤岛”。聚到一起，让苦痛者略觉安慰，让绝望者不至于孤立无援。而我们施以援手的方式，常常是：“来，我知道这世界很操蛋，我愿意替你分担一部分的损失。”
不应把这看作一种责任，或是契约限定的义务，而是作为人类的一份子，在面对不可抗力时最本能的善意和共鸣。对精神分析师的那个问题，我现在的回答仍然是：我不需要来访者付费。即使是来访者一方因为不可抗力而临时失约，我也不需要他付费——我这么做，传递的信息并非“承担这部分损失是我的义务”，而是“我自愿承担这部分损失”，由此为咨询关系注入了一分弹性。
不可抗力无可抵御，就只能靠弹性稍加化解。比如我经历过多次航班延误，几乎每次都是冷冰冰的机内广播，只有一次，有一位空姐面红耳赤地向乘客鞠躬。机舱里沸反盈天的怨言就立刻开始降温。我们何尝不知道，延误并非她的错呢？
我们只是希望多一个人站在我们这边，而不仅仅作不可抗力的代言。
人与人的联结织成线，再编成网，最终构筑成一层有弹性的屏障。共同参与到屏障中的，有旅游平台的上千万退款，有灾害后举国募捐的善款，有湖北监利不收外地人钱的民间约定，有空姐一低头的歉意，甚至有我买完煎饼发现钱包不见时，摊主满不在乎的一句“拿着吃”。
我们无法控制不可抗力，但我们多少还可以控制自己。这正是人性中最可贵的一面。面对不可抗力，没有人有责任，这只能称为“正确”。然而无数个没错的人站到一起，默契地相互支持和分担，这就足以称为“高尚”。是人性在不可抗力之下，明知不可抗的对抗。
（编辑：Calo）
本文于新浪微博，由李松蔚授权转载，部分文字有改动。更多内容请关注李松蔚微信公众号：therapistlsw
文章题图：
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不禁联想到某些死在超市的大妈，其家人非得找出点儿理由去讹诈超市方面的人，到了法庭上这招屡试不爽。文章分析的有些道理，但我觉得没那么复杂，不管是不是不可抗力，有些人只要觉得他们亏了，他们就不高兴，就要歇斯底里，我是做残疾人工作的，接触过不少精神残疾人，最大的一个特点就是清一色的往里糊涂不往外糊涂，清一色的不吃亏，我举个真实的例子，其实我是很照顾这些残疾人的，有些需要他们亲自跑腿的事儿我都替他们代劳（其实我也是残疾人，这对我来说并不轻松），但是我替他们跑腿就得以我的工作安排来决定时间，有一次因为太忙就晚了一天（对某人来说没有任何损失），结果就趁我不在的时候到我工作地去闹，那意思好像我说到做不到似得。问题是我从来没答应在固定时间给他做什么，只是说某事交给我，不用他操心，结果反而成了我的不是了。说到底就是有些人共情能力太差了，这方面能力越差的人越倾向于从别人身上找原因，因不可抗力导致行程取消对酒店、旅行社以及个人都是损失，人家退钱，应该谢谢人家，不退也无可后非。乱嚷嚷和找冤大头算账从心理学上说的过去，从人的行为准则上根本就站不住脚，本来去旅行之前就知道可能有不可抗力因素，要不想承担这风险最初选择别去就好了，又想去又愿意不承担不确定的风险，某些人永远不明白什么叫契约，契约不是一方对一方的奴役和欺压，是双方为各取所需的合作所签订的一种能够制约双方行为的协议，说白了是双方自愿遵守的，不是拿枪顶着脑袋按手印。签了协议又不愿意承担风险的不由得使我联想到那句“宁愿我负天下人，勿叫天下人负我”的“豪迈”之词，别人可以亏，就他不能亏。要说精神病人共情能力差也就差了，要是没拿残疾证的人办事也是这个逻辑，呵呵。。。总之，心理学方面的原因并不完全站的住脚，毕竟有的是人违约之后心甘情愿承担损失，不似某些人那么反应激烈，有些人从一开始就没把这份风险分担当回事，他们签订协议是抱着侥幸心理或根本就认为他们根本不可能遇到不可抗力的原因，只有这部分人叫的最凶。
所以作者到底遇到了多少不肯埋单的客户。
会计学硕士生，摄影爱好者
既然责任的认定只是找出为损失埋单的人。那么不可抗力只是在指定特定人员不参与埋单。而现实生活中，更常见的逻辑并不是根据责任来埋单，而是由最有钱的人来埋单。这就是为什么遇到“不可抗力”的时候，很多人都抢先表示自己是弱势的一方。人们厌恶的不是风险，而是风险背后的损失。只要损失有别人来埋单，那就没事了。而主动掏钱买别人的安心，作者称之为“高尚”，我觉得很有道理。
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全部评论(46)
理想总是那么美好!但现在大环境都是人不为己的状态,可能要等仓禀实那天,才能谈论这些...
所以作者到底遇到了多少不肯埋单的客户。
空间信息与数字技术专业
世界上既没有道理可言，也没有公正可言。用了 感觉自己萌萌哒
说到底还是好人、利他主义、共产主义！！！
想对抗不可抗力因数，不如就事前买份保险吧，来个万一的时候还可以挽回部分损失。不过保险公司把你的生死和财产损失置之度外的话，那就另当别论了。
没有看懂。。。用中国红花会来对抗【不可抗力】么？
引用 的话：没有看懂。。。用中国红花会来对抗【不可抗力】么？还是用中国的中庸之道？
引用 的话：没有看懂。。。用中国红花会来对抗【不可抗力】么？没看懂就不要强行脑补了
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第一句就有问题，交通事故不算不可抗力，只能算意外事件（对受害者来说）。
会计学硕士生，摄影爱好者
既然责任的认定只是找出为损失埋单的人。那么不可抗力只是在指定特定人员不参与埋单。而现实生活中，更常见的逻辑并不是根据责任来埋单，而是由最有钱的人来埋单。这就是为什么遇到“不可抗力”的时候，很多人都抢先表示自己是弱势的一方。人们厌恶的不是风险，而是风险背后的损失。只要损失有别人来埋单，那就没事了。而主动掏钱买别人的安心，作者称之为“高尚”，我觉得很有道理。
这是最好的时代 也是最坏的时代大诺基亚
留个记号，
“来，我知道这世界很操蛋，我愿意替你分担一部分的损失。”
所以有保险，所以车祸肇事除了修车和医疗费还得赔误工费
恕我直言——我没有指责作者权威不够的意思——但是我想说：划分责任这件事，不是该交给法律组的人去解决的吗？这不是心理学家的职责啊。
这个时候还是叫法律组的来比较好。。。。。。
引用 的话：不禁联想到某些死在超市的大妈，其家人非得找出点儿理由去讹诈超市方面的人，到了法庭上这招屡试不爽。文章分析的有些道理，但我觉得没那么复杂，不管是不是不可抗力，有些人只要觉得他们亏了，他们就不高兴，就要歇...说某事交给我，不用他操心这个是承诺，已经是口头契约了，就意味着你义务包揽这个责任，做不到就是你的错了。契约比大自然更不讲道理，做不到，甭管有什么理由就是你的错。
论保险行业的重要性。
“所以说，”精神分析师拍拍诊室场地的老板的肩膀，“这是不可抗力，大家都是有道德有自制力的人，这出租费我就不付了。”
引用 的话：不禁联想到某些死在超市的大妈，其家人非得找出点儿理由去讹诈超..我想起老版机器战警上黑人警探对墨菲斯说得那句话：“这个世界从来就不公平，你只有去强迫它，它才会讲理！”是啊，上帝的眼中没有对错，没有正义与邪恶，谁争取的多一些，天平就会往哪边倾斜。法律就更是如此了。它从来都帮不了手无寸铁的人。在法律年前讲善良，更是狗屁。
有机化学博士，法学学士
保险，分散风险 ，多人承担。
作者这样骂世界真没问题？还有，发现错字（强迫症害死人）：应该是“作为人类的一分子”……
我拖动右侧竖列的进度条，为了验证文章是否存在“太长不看”的不可抗力。拉到底后，发现文章别人已经帮我看完了，我不吃亏。_(:з」∠)_
用什么去对抗“不可抗力”？当然是买保险啊……不然还要怎样……
所以作者想表达什么啊？咨询师单方面迟到了当然应该自己付场租啊。如果担心不可抗力，要么早点出门，要么及时通知来访者和场地提供方取消预约，避免自己的损失。路上突发意外导致迟到可能不是咨询师的错；但是如果事情已经发生，咨询师在有能力提前通知的情况下不提前通知取消预约，就是咨询师的错。旅游平台的例子，网站应该都有退款协议吧？按照协议办事就行了啊。如果协议说比如提前7天以上取消预约可以退款，那7天以上取消就应该退款，7天之内取消就不退款。因为自己的原因不想去，那就是客户违约；如果是有旅行禁令，那旅行社可以安排换一个时间提供同样的服务，或者全额退款。后一种情况下旅行社也可以找酒店退款。
真正的不可抗力：走大街上从天而降一个轮子砸死了。这个是真事，朋友晚上遛弯从天一个卡车轮子飞过来，这事儿找谁去？卡车自己都撞了
引用 的话：说某事交给我，不用他操心这个是承诺，已经是口头契约了，就意味着你义务包揽这个责任，做不到就是你的错了。契约比大自然更不讲道理，做不到，甭管有什么理由就是你的错。你根本没懂我的意思，因为我没有误事，一件事要在1-10日之间办完，只要办完就可以了，他1日去找的，我根本没跟他说过要在1日办完。真讨厌你这种什么事都得麻烦解释的家伙，这么大人了，我不知道什么叫违约么？抠字有意思么？
不可抗力要看具体的情况，假设一个人参加高考，路上车子坏了，没油了，或者车祸和路坏了，高考没参加上，这只能明年重考。但是如果是自然灾害，或是见义勇为，那么还有今年补考的机会。法律明确了既不是故意又不是过失的行为，不负法律责任。但是这是巧合中的巧合，是很少有的。在法律辩论中，比如杀人罪，被告说自己不是故意和过失，再不成立时，为了减轻刑罚，就是说自己是过失犯罪。参看摔死婴儿案。
嘿，前两天正好看了电影OMG，这种事情不是保险公司负责就是上帝负责~~
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