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一个月前在深圳看中了一套二手房，当时和业主谈价格的时候，他说是在深...买家： 契税：契税=房屋总价×税率 面积在144平米以上的，税率为3%; 面积在90平米以下(首套房)，税率为1% 面积在90-144平米之间(首套房)，税率为1.5% 交易服务费：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米 房屋产权登记费：住宅80元/套;截止到目前，如...
二手房个人所得税谁交的问题？
买家：契税：契税=房屋总价×税率面积在144平米以上的，税率为3%;面积在90平米以下(首套房)，税率为1%面积在90-144平米之间(首套房)，税率为1.5%交易服务费：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米房屋产权登记费：住宅80元/套;截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。贷款抵押登记费：80元/套卖家：交易服务费：3元/平米营业税：房屋总价×5.6%(超2年免征)个人所得税：房屋总价×1%注意：卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总房价里，其实也就是买方在承担营业税和个税。过户过程中存在哪些资金风险如何避免：二手房过户买卖双方最担心的就是资金的风险问题了。买方担心把钱打给卖方后，房子没过到自己名下。卖方担心房子过户后，钱没到手。但是，这二手房交易又不能真正的做到“一手交钱一手交货”，那怎么办呢?事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。那就是，无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。具体操作方式为：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。同时，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰，而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行，大家都省事儿。如果放款书没有提前签字，卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“钱房两空”。在买方交了定金之后，卖方就必须把旧房产证押在中介那，以防卖方收了定金就消失。当然，在过户后，卖方如果实在不放心拿不到房款，也可与买方约定在过户后将新房产证押在中介那里，等银行的房款打到卖方账户后再将新房产证交给买方。总之，交易过程中，充分利用中介来确保自己的财产安全十分必要。二手房个人所得税谁交的问题？你好，请问你那个补充条款“如卖方非五年内唯一物业，由此造成的个人所得税由卖方承担”是在什么时候补充上去的，补充的时候是一式三份上面都有补充吗？如果是一式三份都有补充，那么这
一个月前在深圳看中了一套二手房，当时和业主谈价格的时候，他说是在深...买家： 契税：契税=房屋总价×税率 面积在144平米以上的，税率为3%; 面积在90平米以下(首套房)，税率为1% 面积在90-144平米之间(首套房)，税率为1.5% 交易服务费：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米 房屋产权登记费：住宅80元/套;截止到目前，如...我是买主，我买了70平方米的二手房，签合同时，我不知道要缴个人所得税...个人所得税是由卖方承担。 二手房的过户费用需要按照以下标准来征收： 1、房屋评估费：按评估额0.5%缴纳（买方承担） 2、契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。（买方承担） 3、营业...个人所得税 不用说就应该是卖方出吧，谈的时候光说了费用他们不管，这个...以下是个人二手房买卖过户的费用: 1、契税（买方缴纳）：普通住宅按买价征收1.5-2%；90平米以下首套住房按买价1%征收；非普通住宅或二套以上房产按买价3-4%征收（普通住宅应同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0以下;单套建筑面积在144平...我在武汉这边要买一套房子但是问了很多房产中介商都说房东是净得不缴费...个人所得税费由卖方缴纳！个人所得税（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）的具体征收标准如下： 1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税； 2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳； 3、商铺按照差额...在成都簇桥看上一个二手房，在中介公司看见的，不知道需要注意些什么问...二手房过户交易税费包括个人所得税、契税、印花税、营业税、土地增值税、城建税、教育附加税和地方附加税等。 一、个人所得税计算方法: 纳税人：卖方 普通住宅2年之内个人所得税计算方法：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印...你好，请问你那个补充条款“如卖方非五年内唯一物业，由此造成的个人所得税由卖方承担”是在什么时候补充上去的，补充的时候是一式三份上面都有补充吗？如果是一式三份都有补充，那么这个补充条款是有效的，这个个人所得税理所应当由卖方承担。如...1．付出的住宅装修费用。交税人能供给实践付出装修费用的税务统一发票，而且发票上所列付款人名字与转让房子产权人一起的，经税务机关审阅，其转让的住宅在转让前实践发作的装修费用，可在以下规则份额内扣减：已购公有住宅、经济适用房：较高扣...买方： 1、契税： 成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%） 2、交易服务费： 建筑面积（平方米）×3元 3、交易印花税： 成交价或评估价（高者）×0. 05% 4、产权转移登记费： 50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）...根据契税的定义可知，只要产权发生了转移都是要按照规定缴纳契税的，并且由承受方进行缴纳。一、二手房购买需要注意的问题： 1、产权清晰，产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验...对于如何区分普通住宅和非普通住宅，根据有关规定，普通住宅的认定要同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，实际成交价低于同区域住房平均交易价格的1.2倍。而只要上述三个条件有一个达不到...
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二手房按揭卖方风险 二手房有什么风险？
相关解答一：买二手房有什么风险 1、二手现房的价格怎么比同期的其他期房还便宜呢1) 二手房一般包含契税，开口费，储藏室等的费用；期房所谓单价仅包含房子本身2）由于钉价的涨势，一般2-3年前房价是低于现行价格不少的，所以套现卖出时价格大多会比现行市场价低。2、二手房中介报出的价格是不是不包含中介费和房产税【一般中介费是房产值的百分之几呢】1）不一定，要看中介合同解释，不同地方收费是不同的3、二手房都要求先付首付然后办理商业贷款最后过户，这样做万一商业贷款办不下来或是房东不及时来过户，中介担待相关责任么1）这需要在合同中明确。4、买二手房最应该注意那几个环节1）确认产权明晰：属于售房人，没有用作抵押等2）付款时来往票据清晰相关解答二：买二手房有哪些风险 买二手房时间长、金额大，一般又要求买方先付款再过户交房，传统的“一手交钱一手交货”的交易模式不能适用。在整个二手房交易过程中，几乎所有的风险全部由买房人来承担。所以，一个买房人，你必须谨慎注意如下几个问题才能保证房子买到手：①卖房人的身份是否真实，是否就是所有权人？②房屋是否属夫妻共同财产，配偶是否同意出售？③房屋是否符合上市交易条件，是否有抵押，有没有承租人，承租人是不是放弃了优先购买权？④房本是不是真的，房主提供的房屋信息是否属实？⑤如果房价涨了，房主不想卖了，你有没有办法约束他？⑥怎样防止房主一房二卖？⑦用什么付款方式保证你交完钱后房主一定跟你过户？⑧要是贷款批不下来，你是否要承担违约责任，你的首付款及定金还能安全回到你手里吗，中介费用是否还要支付，谁来掏这笔钱？参考资料：.cn/s/blog_08944.html相关解答三：买二手房有什么风险？ 、对房屋所在片区考察不仔细。
对居住影响比较大的不利因素比如，小区距离铁路或立交桥，垃圾处理厂、污水处理厂，化工厂、火化场，陵园墓地。如果不慎购买了这些片区的房子，从风水角度来看也是很不利的，即使以后卖房也会很难升值的。无论这样的房子多便宜，我们都要避免购买。2、房屋有严重的质量问题。如年代久的单板房（预制板）顶楼的房子已发生漏水问题。3、房屋产权问题。比如交易的房屋为非法建筑或者已经被列入拆迁的范围；房屋权属存在争议；房屋为共有，出卖人未经共有权人同意。房屋已经出租，没有得到承租人放弃优先购买权的声明；房屋已经抵押，没有得到抵押权人书面同意转让的声明；依法被查封的房屋。相关解答四：炒二手房有那些风险? 买二手房时间长、金额大，一般又要求买方先付款再过户交房，传统的“一手交钱一手交货”的交易模式不能适用。在整个二手房交易过程中，几乎所有的风险全部由买房人来承担。所以，一个买房人，你必须谨慎注意如下几个问题才能保证房子买到手：①卖房人的身份是否真实，是否就是所有权人？②房屋是否属夫妻共同财产，配偶是否同意出售？③房屋是否符合上市交易条件，是否有抵押，有没有承租人，承租人是不是放弃了优先购买权？④房本是不是真的，房主提供的房屋信息是否属实？⑤如果房价涨了，房主不想卖了，你有没有办法约束他？⑥怎样防止房主一房二卖？⑦用什么付款方式保证你交完钱后房主一定跟你过户？⑧要是贷款批不下来，你是否要承担违约责任，你的首付款及定金还能安全回到你手里吗，中介费用是否还要支付，谁来掏这笔钱？相关解答五：买二手房有风险吗？ 找正规的房屋中介公司，一切按照正规的手续来进行购买，就不会出现风险。相关解答六：二手房出租好不好，二手房购买的风险 关于中介收取按揭手续费你好，我通过中介买了个二手房，现中介办到过户这一步了，叫我先把中介费付清了再过户，这是之前说好的，但现在中介又多了一个费用。。。。。说我们是在他推荐的银行按揭的，所以中介需收按揭手续费，但之前我没有听中介说过有这个费用，我们没有跟中介签居间合同，只有一份一式三份的《房地产买卖合同》，这份合同中关于按揭只提到‘办理所需费用由买方自理，否则视为买方违约’一句，这个按揭手续费是中介自己收的，又不是给银行的，也没有担保公司。请问律师我给了佣金外我还应该出这个钱吗？ 谢谢！相关解答七：购买单位二手房会有什么风险? 一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。 二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。 三、实地看看二手房的周边环境和配套设施 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。 四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好。 还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。 五、买二手房选个安全中介 推荐专题：慎防中介漫天要价 教你两招评估物业价格(图) 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手......余下全文>>相关解答八：买二手房暂不过户有什么风险吗？ 现在过户的话，过户费大概在协议购房款的6.7％左右（营业税5％，契税1.5％，其它就不多了），五年后过户可以省5％的营业税。如果你不想现在过户，最好是签好协议后，花几百钱去公证处公证，同时，要把未过户的产权证和国土证原件拿在手上，并且在协议中签好，五年后卖主要协助你过户，留他的身份证复印件（以后过户要的），及他所有票据（不动产发票，维修基金、契税票等）。这些你都要拿着，这样他想一房二卖也不可能了。相关解答九：买的二手房，没走网签 有何风险 网签合同备案后付款就没有风险，但你要确认，真的网签合同你在外面上网都可查到的。我以前就帮别人改过合同。相关解答十：和二手房东租房有何风险 原房东不同意转租的话二房东送私自出租违法无效！百度搜索“就爱阅读”,专业资料,生活学习,尽在就爱阅读网,您的在线图书馆
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现在二手房需要担保公司吗？
您好，二手房付款方式主要是分成两种，一种是全额支付，另一种是贷款。全额付款的话比较简单，“一手交钱一手交货”。这种就不用担保公司。如果是贷款的话要先申请，银行审批通过了之后，银行通知你去过户。然后房东过户给买方，买方付首付款给房东（为了保证双方的权益，过户当天，我们就会让买方把房款给房东）。在办理贷款的时候，一般都要通过担保公司办理贷款，起一个阶段性担保的作用。因为当卖方已经把房子过户给买方，但是又迟迟拿不到钱，或者如果买方不配合办理抵押登记的话，银行肯定不能为买卖双方放款，这种交易是不安全的，卖方承担着很大的风险，有担保公司起阶段性担保就可以转嫁这种风险。
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请问凤达雅景豪园那边买二手房的话现在价格多少?，对面的恒大新房大约多少价位?
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各位高人：我看中一套二手房，但是房子还在按揭当中，中在摧我交2万定金，我觉得应该在房主与我过户的时候才能交钱，所谓：一手交钱，一手交货。才能确保万无一失。转名过户，交定金及付首期款在时间上哪个在前，哪个在后？请赐教分享至 :
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你的二手房交易资金安全吗 房产新政保驾护航
　　同时，近期针对房地产的调控政策接连出台，有不少二手房投资者开始选择一次性付清房款。这样做虽然避开了调控政策的一些措施，却又加大了购房者资金的风险系数。那么，到底谁可以保护二手房交易的资金安全？
　　一般来说，如果购房是一次性付款，那么买方与卖方的现金交割主要分四步走：意向金/定金、首付、办理过户时的房款、尾款。如果卖方有银行贷款，则首付费用主要用于提前还款，其他流程不变。有业内人士表示，在整个买房先进交割的过程中，购房者千万不能粗心大意，因为这里的每一个环节都有可能出现令人防不胜防的“陷阱”。
　　意向金：现金交易隐患多
　　在房屋买卖过程中，意向金是购房者付出的第一笔房款，也是现金交割中的第一关。事实上，由于意向金或定金往往都是现金交易，有不少欺诈、恶意行为就“瞄准”了它。
　　今年6月，陈女士看中了闵行区一套二室二厅的房子。随后，她通过某房地产经纪公司跟房主刘先生取得了联系，表达了购买的意向。经过几次协商，陈女士与刘先生口头约定了该房的交易，成交价为人民币110万元。当日，陈女士便支付了意向金2万元，并在意向金付款单上签字确认，刘先生也收到了这笔钱。
　　可接下来的事，却让陈女士大吃一惊，刘先生拿到意向金后居然玩起了“失踪”，电话号码变成了空号，原先登记的住址也找不到人。最后，通过房管局查证却发现，刘先生不是那套房子的房主。陈女士感到很气愤，质问房地产经纪公司。得到的回答却是房东挂牌卖房时，不需要出示房产证，只有正式签合同时，才会去核查房东交上来的房产证是否真假。而那时，意向金往往已经先付给对方了。就因为这个漏洞，陈女士白白损失了2万元。
　　在意向金上“栽跟头”的还不止陈女士一个。年初，王先生在二手房市场上选中了一套位于普陀区的复式小楼。经过几轮讨价还价，最终与房主敲定以190万元的价格予以购买。因为这套房屋还有其他好几个有购买意向的买家，中介劝说王先生付给房东10万元“大定金”，这样可确保房东不会随意反悔。王先生考虑了一下，同意了中介的提议。没想到，由于二手房市场价格上升太快，房主开始后悔。他通过中介要求提高价格，被王先生严辞拒绝。谁知，这位房主竟然不再出现了。中介告诉王先生，这个房主是外地人，现在怎么也联系不到他；并劝王先生不要着急，表示会密切关注该房主的动向，只要房主还想卖房就一定会出现的，只不过到时可能房价会上涨。王先生有点哭笑不得，原本10万元的定金是约束房东，现在反倒成了自己脖子上的“枷锁”。王先生马上咨询了有关机构，相关部门表示这位房东的做法肯定是不对的，但由于他居住在别的城市，查找起来难度着实不小。
　　除了房东身上的各类问题，购房者在付意向金时，房屋中介人员又是另一颗“定时炸弹”。7月份，小吴在中介公司看中了一套二手房。中介人员随后陪同他看了房子，小吴觉得比较满意。随后，他把3万元意向金交给中介，委托其代为转交给房东，当时中介打了张收据。没想到，过了两天，当小吴打手机给中介时，却发现那个办事人员始终关机。小吴感到不妙，立即致电中介公司，却被告知该中介人员已于两天前离职、不知所踪。
　　点评：意向金是买卖房屋现金交割的第一步。看房之后，卖方支付小部分意向金有中介公司转交给卖方，如果双方价格谈妥，意向金被卖房者接受，就会自动转为定金。而这个环节正是出问题比较多的地方。专家提醒购房者，由于意向金和现金通常是现金支付，交易中除了卖家，还会经过他人之手，风险更大。如果是在中小中介公司交易，买方可以将现金直接交付给卖方；如果是在大型中介公司交易，可以由中介公司代为交给卖方，但一定要索取该公司的正规收据。
　　首付：最容易被挟持
　　付完意向金后，如果卖房者同意，双方即可签订买卖合同，而对于现金交割来说，也就进入首付阶段。此时，购买者在付款时同样面临中介公司与卖家两方面的风险。
　　祁先生就是上海某中介公司老总携款潜逃案件的受害人之一。到现在，只要一谈到这件事，祁先生就恨得咬牙切齿。原来，8月份的时候祁先生就有了购房的想法，于是便委托一家在沪上颇有名气的房产中介公司为自己寻觅合适的住房。
　　过了一短时间，祁先生终于看中了一套三室两厅的高层楼房。跟房东商议后，最终以200万元的价格购买。由于数额庞大，又是一次性付款，祁先生对中介人员和房东的身份都进行了详细的调查，觉得放心了才开始相应的现金交割。
　　可万万没想到的是，当祁先生付完首付40万元没几天，却被告知这家中介公司出事了。祁先生大惊失色，由于当初比较信任这家公司，他的首付正是通过中介公司转交给卖家的。情急之下，祁先生马上赶到相关部门了解情况。原来，这家公司的老板携款潜逃了，将买家客户放在中介公司内的意向金、定金以及首付款近千万元全部一卷而空，导致该公司25家分店全部歇业了。祁先生这样的购房者也是损失惨重。他们已经向中介公司交了房款，这笔钱却没有交到卖家手上，结果不但自己中意的房子没有买到，连房款也不知去向了。
　　除了中介公司的“无常”，卖家拿到首付后“跳价”或购买其他房屋的事情也时有发生。
　　傅小姐最近购买了一套房屋，可其中的过程却让她头疼不已。本来商定以150万元成交，没想到卖家拿到首付后，又以房价升得太快为理由，要求傅小姐再加6万块钱。傅小姐一开始坚决不同意，既然已经签过合同就应该以合同价格成交，没有付了首付再跳价的道理。可卖家寸步不让，事情就这么僵持着。
　　傅小姐本想到法院去提请诉讼，但仔细想想又觉得担心，如果法院不支持自己的要求，只是判卖家返还所有已付房款怎么办？打官司时间拖得很长，按照房价目前的走势，这笔钱到那时肯定买不到合适的房子。再退一步，就算是返还房款，能不能彻底执行还很难说，如果找不到卖家，抑或是他没有钱还又怎么办？傅小姐实在没有信心，自己已经付了50万元首付，现在真是骑虎难下。最后，傅小姐咬咬牙，还是同意了卖家的无理要求。房子虽然买到了，可傅小姐每次想到这件事，心情就糟糕透顶。
　　和傅小姐相比，马先生的遭遇就更让人啼笑皆非了。马先生也是在付完房款首付之后遇到了怪事。他的40万元首付居然让卖家拿去付了三套一手房的预售合同款，而这笔钱本来是应该用来付卖家未付完的房款的。结果，卖家要求王先生再付40万元的款项，并说反正到最后一样都是要付的，早一点晚一点没有什么差别。王先生听到这样的话，当时就肝火上升，可冷静下来，又觉得无可奈何，为了买到房子只得答应他的要求。
　　点评：据了解，一次性付款的购房者对现金交割的每一步都缺乏安全感。由于目前国家尚未有专门负责监管买卖房屋资金安全的机构，如何保证现金交割的安全性成了的难题。其实，许多购房者并不知道，目前沪上许多大型中介公司和上海市房地产交易中心已经有专门的资金交割监管系统，购买者应该限度地利用这些现有的系统保护自己的资产。
　　现在，上海市各区的房地产交易中心都设有现金交割监管系统。一般说来，现金交割主要可分为四个种类：双方无贷款、买方需贷款、卖方有贷款、双方有贷款。首先，进入现金交割流程的第一步都是相同的，必须开立一个资金监管专用结算账户，这个步骤要转让人（即卖家持挂牌凭证到指定的银行开户）。第二，设定一系列相关的程序，双方签订买卖、监管合同、转移登记申请，这三步都是一样的，但其后的步骤略有不同。三步结束后，买方需贷款的要预申请贷款、卖方有贷款的要委托提前还款、双方有贷款的贷款还款同步申请。第三，买方开始付款，这些款项就开始流入监管账户，受理处开始进行监管资金结算。需要注意的是，在第二和第三个流程之间，买方有贷款和双方有贷款的账户，买家需签订贷款合同和抵押登记申请，这是不能缺失的。如果购房者加入了监管系统，就大大减少了上面所谈到的首付被“挟持”的问题。
　　一些沪上大型中介公司大多和银行合作，推出资金监管业务。一般情况下，购房者的资金一旦转入监管账户，即使是中介公司也无法擅自提取或者使用，只有当交易结束买卖双方拿到单据和证明后，银行才会向卖方直接放款。不过有专家表示，不同中介公司的资金监管业务多少都有点差异化，合作的银行也不相同，购房者可以致电中介公司详细了解，选择最适合自己的中介公司。
　　房产证到手后再付清房款
　　在购房现金交割过程中，最让买家心颤的莫过于登记日一笔付出60%-70%的房款。现在二手房交易市场有一个不成文的规定，如果没有申请住房贷款，在交易中心过户后，需支付60％-70%的房款给卖家，等发放收件收据后，再支付尾款。但此时，买家并未拿到房产证。收件收据在法律上不能等同于房产证，在登记过程中如果物业发生查封、异议登记等情况，将给购房者带来风险。
　　廖女士也是今年8月以后的购房一族，除了不断上升的房价，二手房交易市场中的现金交割流程也让她心慌意乱。自从开始付房款，廖女士就没过睡过安稳觉，总是担心自己的房款会在哪个环节上出问题。因为她觉得目前的二手房现金交割过程处处都有漏洞，又没有专门的机构管理，也没有相关的政策法则。为此，廖女士不断咨询自己的房产中介，可结果很让她失望。
　　廖女士发现，房产中介无法给自己一个满意的答复，在很多要害的问题上都语焉不详、含含糊糊。大致听下来，主要意思都是购房一般不会出现某某问题、不要太多虑、有什么问题房产中介公司会负责的之类。廖女士心想自己的房价这么高，万一有什么问题，房产公司能赔偿全部款项吗？想到这，廖女士就像热锅上的蚂蚁，坐立不安。终于，到了登记日，廖女士和卖家以及中介公司的人来到二手房交易中心，办完所有的手续、拿到收件收据后，中介告诉廖女士这样就没问题了，可以付清所有房款。可等廖女士回家后，上网一查，却发现即便是拿到收件收据，期间如果物业发生查封、异议登记等情况，房产证还是没有办法办下来。廖女士大吃一惊，原来还有这么一说，可中介公司的人连提都没提。于是，在等待房产证的20天时间里，廖女士整天担心，惟恐自己的房产证出现什么问题。可所有的房款都已经付清了，看来风险只有买家在承担。她始终不能理解，为什么买房子要承担这么多的资金风险，国家为什么在这方面没有相应的保护措施。终于，房产证批下来了。她这才松了口气，心想以后再也不买二手房了，这个现金交割过程简直就是要人命嘛。
　　点评：俗话说：“不见兔子不撒鹰”这是形容商品交易时需一手交钱一手交货，而这个放之四海皆准的道理，却不能用在今天国内的二手房交易上。但国家已经注意到上述问题。近日，二手房交易这个“老大难”已开始向保护购买者角度慢慢转变。
　　日前，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻做好本市房地产登记工作的若干意见》。作为过渡性规定，该《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了修改后的明确规定。按照新规定，登记日的界定发生了变化，也就是说，购房者必须再多等10日~15日登记入册后，或者干脆等20天产证到手后，再支付全部房款。这个规定的出台无疑将大大减轻购房者的资金风险。
　　有律师表示，按照目前房地产交易中的操作，如果买家向银行申请了住房贷款，登记日变化的风险就大大降低了，因为银行一般会在房产证发放后才放款。这一新规定的出台，主要针对需全额付清的购房者。
　　房产新政为“资金安全”保驾护航
　　国内二手房交易市场的资金安全问题由来已久。几年前，由于买方市场占据市场主动权，市场监管缺位，中介人员卷款潜逃、中介公司一夜倒闭、卖家伪造产证、一房二卖等问题屡屡发生。今年，上海二手房交易市场上，这些问题又接连出现。虽然现在交易中心和大型房产中介公司都开设了交割监管系统，但总的说来数量和质量都有待提升。另外，由于资金监管会让买卖时间稍有延长，为了说服中介公司和卖家的配合，买家必然要在其他方面让步，并且如果卖家始终不肯，监管也无法实行。
　　针对如何切实保障购房者的资金安全，有专家提议，相关部门可成立房款结算担保公司，购买者交纳一定比例的手续费，由第三方的结算保证公司来监管。同时国家应该有一个明确的规定，二手房交易现金交割必须纳入监管程序。此外，保险公司也可开设关于购房款的保险险种，进一步加强购房资金安全。
　　日前出台的《上海市人民政府关于贯彻做好本市房地产登记工作的若干意见》，除了规定拿到房产证再付清房款外，其中对现房预告登记的规定，还将使“一房两卖”、“跳价”成为历史。
　　我国《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”根据《物权法》的规定，本市的《登记条例》规定预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。
　　有专家解释，购买期房时，签订预售合同后，购房者拿到的预告登记证明，其实就是预告登记。等交房后，购房者就用预告登记证明来换取产权证。以往，预告登记制度中并没有针对现房和二手房可以预告登记的相关条款。此次新的房地产登记细则，特别在规定中加入了“不分期房和现房”，这对于规范二手房买卖意义更大。
　　首先，一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人“一房二卖”。其次，这一规定出台后，买方在支付意向金或者定金后，可以要求卖家向登记机构申请预告登记，通过法律保障自己对房屋所有权的优先购买权，防止卖家在一段时间后违约抬价。
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