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5月16日，2015年云估价创新发展论坛在深圳华侨城洲际酒店举行，本次论坛由深圳房讯通信息技术有限公司和全联房地产商会联合主办。2015估价行业风起云涌，随着互联网+概念被深入解读，利用房地产大数据，将各类房地产业务互联网化，已成为很多大型估价机构机构的着眼点。
时间：日，9:00-17:30嘉宾：全联房地产商会秘书长钟彬、华创证券研究所分析师杨现领、深圳蓝图资本管理有限公司CEO陶文礼、量化派创始人周灏、深圳评估发展中心主任耿继进等人士主题：云估价创新发展论坛
深圳房讯信息技术有限公司CEO孙杰表示，互联网+是从根本上倒逼人们的创新思维，目前已成为各行各业转型需求的热门打法，利用房地产大数据将各类房地产服务联网化，是很多大型估价机构的着眼点，而更多的估价机构由于规模较小、资源有限以及业务模式单一等问题，仍在苦苦思索着这种转型方式。他认为，以后房地产市场会由卖方市场变为买方市场，存量房的C2B模式或为未来估价机构的发展方向，估价机构可通过大量的信息数据为购房者提供精准的服务，而非令他们漫无目的在网上海量的信息中搜集检索自己的判断。【】全联房地产商会秘书长钟彬在演讲中指出，存量房市场里蕴含无数商机，可引爆很多新行业，这是一个巨大的机会。过去，中国房地产的内部发展逻辑为地产+金融+产业，现在转换成金融+地产+产业，未来将会是产业+金融+地产（服务），而在这其中，估价行业的价值开始显现。但目前，中国房地产的估价整体规模较小，因中间环节太多，难以直接与业主进行对接；互联网的其中一个核心内容就是去中介化，基于互联网+的估价平台，会提高行业效率以及优化行业生态，而且大数据也会创造巨大价值。【】DMGT亚太区CEO史蒂芬?斯陶特表示，任何一家全球化的企业都无法忽视中国市场，随着中国经济的增强，再加上稳定的政治环境，这就是外资为什么想要来到中国进行投资与发展的原因。在房地产方面，不管短期内这个市场是往上走还是下行，但他对中国房地产未来的潜力是充满信心的，与房讯通的合作是互补双赢，房讯通团队推出的产品受中国的银行认可，而DMGT也了解了中国的房地产估价市场，在拓展海外市场的同时，通过合作，也可在融资方面给房讯通带来经验、产品、专业技术等。【】深圳市房地产评估发展中心监察评估部副部长施良表示，随着大数据时代的到来，令数据采集变得越来越容易，房地产中介行业正面临着碎片化与集中化的问题，将来演变的结果难以预料。此外，由于大数据令操作环节减少，数据采集之后或直接到决策层面。在此前提下，他抛出了一个问题，评估行业还会存在吗？他认为，尽管，在普通物业方面，像住宅类的建筑、经常交易的物业，可以做到自动化评估；但仍存在部分特殊物业，对精细度的要求很高，需要人工评估的情况，这种情况下，这个行业是无可取代的。【】量化派创始人周灏在演讲中指出，数据资产是一种长期的资产，它并不属于消耗型，是一种可不断复制、不断产生价值的东西。他表示，企业可通过风险定价来实现盈利模式往前走，而这所有的基础都在于数据，因为有了数据才能量化，有了量化才能定价。他表示，在房地产市场的宏观指标方面也可运用到数据，建立宏观模型，这个模型有利于管理者对风险窗口的管控，此外，数据甚至可以应用到微观具体到每一个个体的审核当中。从这个角度来看，中国的发展比起美国可能还有很长的一段路，但这是不可避免的趋势。【】深圳蓝图资本管理有限公司CEO陶文礼在分享中表示，估价机构在大投行平台里有很多机会，应该要参与进来。首先，核心资源相同，其次，估价机构做资产评估之后，该资产将进入到金融交易环节，这个环节恰恰是利润最高的环节，估价机构完全有资源及能力，并且有时机进入到这个环节，为何不参与进去呢？在投资风险方面，他认为，投行类项目与很多互联网概念类项目不太一样，它在早期就死掉的可能性并不大，只要有项目就能盈利，在早期参与的好处就在于此。【】北京仁达房地产评估公司总经理闫旭东在演讲中表示，中国房地产市场从黄金时代到白银时代，估价行业现在的价值已被扭曲，讲求的不是专业性，拼的是市场推销。我们面临的是一个信息透明的时代，估价行业的环境与工作手段都在发生变化，客户对估价行业的要求也在提高，而手工式的做法效率低下，准确性的支持不够。这种情况下，如果用互联网的方式实现去中介化，估价的委托将跳过评估公司的环节，直接到估价师层面。未来的挑战涉及到数据以及商业模式的变化。"一切业务数据化，业绩数据业务化"，才是未来的发展方向。【】
云估价创新发展论坛时间：日地点：华侨城洲际酒店 实录内容：上午主持人：&&&&尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家早上好！欢迎来到深圳这座中国最具创新精神和创新活力的城市，今天的论坛是由深圳房讯通主办、全联房地产商会、DMGT与深圳蓝图资本协办的“2015云估价创新发展论坛”，在这么一个创新的城市举办这么一个创新发展城市非常荣幸。欢迎大家的到来！今天的论坛还得到了新华社、网易房产、新浪乐居、腾讯房产、搜狐网等媒体的大力支持，我叫陈江根，来自联合主办单位全联房地产商会，非常高兴今天为大家主持今天的论坛！&&&&女士们、先生们，在过去的20多年中，随着国有土地有偿使用制度的出台和住房制度的改革，房地产市场得到了迅速的发展，同时也带来了房地产买卖、租赁、抵押、保险、拍卖、征用拆迁等房地产经济活动的发展，但是这些经济活动都离不开我们不动产估价行业的服务，与房地产行业一样，不动产估价行业迎来了迅猛发展的“黄金时代”。&&&&目前我国的房地产估价机构超过6000多家，执业的房地产估价师约3.5万人，土地估价机构约3000家，执业的土地估价师约2万人，全国的不动产估价行业的从业人员接近40万人。&&&&伴随着10多年的高速度、高利润、粗放式增长之后，整个房地产的生态环境发生了巨大的变化，同时，从2014年开始国家陆续出台了取消职业资格认定，放开中介服务费，规范中介服务一系列政策的出台，不动产评估行业也进入了“白银时代”。&&&&在互联网+时代、在大数据时代、在房地产市场细分的时代，危机与机遇并存，不动产评估企业如何变革我们的管理机制？如何拓展我们的服务市场？如何创新我们的技术手段？如何深化我们的服务内涵？如何用我们的品牌去赢得市场，用我们的产品去留住客户？希望通过今天的论坛让大家都有所收获。 &&&&接下来我向大家隆重地介绍莅临2015云估价创新发展论坛的各位领导与演讲嘉宾，他们是：&&&&钟彬 全联房地产商会秘书长&&&&Mr.StephenStout DMGT亚太区CEO史蒂芬?斯陶特&&&&Mr.MarkMilner Landmark马克.米尔纳&&&&陈俊杰 DMGT亚太区业务发展总监&&&&金雷 新华社经济信息编辑部价格信息专线副总监&&&&耿继进 深圳市房地产评估发展中心主任&&&&周 量化派创始人、首席执行官&&&&陶文礼 深圳蓝图资本管理有限公司CEO&&&&施良 深圳市房地产评估发展中心监察评估部副部长&&&&闫旭东 北京仁达房地产评估有限公司总经理&&&&王波 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司董事长&&&&蒋文军 浙江恒基房地产土地资产评估有限公司总经理&&&&李娜 深圳市世联土地房地产评估有限公司总经理&&&&宋星慧 深圳英联董事长、中估联行代表&&&&孙杰 深圳房讯信息技术有限公司CEO&&&&由于来自全国各地的200多家的不动产评估机构的嘉宾非常多，我这里不一一介绍，同时感谢新华社、网易房产、新浪乐居、腾讯房产、搜狐网的媒体朋友们，一并欢迎大家的到来！&&&&2015云估价创新发展论坛的内容非常丰富，我们一共安排了6位演讲嘉宾的演讲，还有3组的圆桌对话，还有战略投资签约仪式以及论坛的晚宴。&&&&俗话说“贵人出门多风雨”，这么多的贵人来到深圳，从昨天晚上开始深圳一直在下雨，今天早上有很多的嘉宾可能还堵在路上，还有一位演讲嘉宾今天凌晨被通知航班取消，所以我们论坛的议程也会作一些相应的调整。&&&&论坛开始！首先掌声有请深圳房讯通信息技术有限公司CEO、云估价品牌的缔造者孙杰先生致欢迎辞，有请孙总！孙杰：&&&&非常开心看到这么多朋友来到深圳，刚才主持人讲了“贵人出门多风雨”，我好像五行里面缺水，今天论坛开始下了一些小雨对于我来讲是一个好兆头，感谢大家的莅临，谢谢！&&&&尊敬的各位领导、尊敬的各位来宾、各位朋友们，大家上午好！首先请允许我代表主办方对各位莅临“2015云估价创新发展论坛”表示诚挚的敬意和衷心的感谢，谢谢大家！&&&&现在正在流行一个热词“互联网+”，李克强总理在今年的政府工作报告中提出了一个新词，所以广受关注，总理在工作报告当中所提出的互联网+，实际上不仅仅是指知识创新 2.0的背景下互联网的演进，推动中国实体经济朝着更加智能、更为创新发展的内在逻辑，正因为此，面对经济新常态，无论是转方式、调结构还是保增长、惠民生，互联网+最大的乃是从根本上倒逼人们的创新思维，明白没有创新就没有未来。当前不动产评估行业面临着取消执业资格、放开服务价格、规范中介服务等这种因素的冲击，互联网焦虑症包括互联网行业里面各个传统行业当中都在普遍蔓延，大数据时代对行业的发展提出了更高的要求，我们也需要对互联网的思维对行业的发展进行战略的思考。由于克强总理的背书，互联网+俨然已成为各行各业转型需求的热门打法，利用房地产大数据将各类房地产服务互联网化，是很多大型估价机构的着眼点。而更多的估价机构因为规模可能还比较小资源有限、业务模式单一等问题，仍然在苦苦地思索着这种转型的方式。&&&&我们今天的论坛主题是“携手进入房地产评估+时代”，就是想通过与会嘉宾的交流讨论，给大家带来一些思想的启迪，稍候可以听到各位嘉宾带来的包括房地产的形势和销售的趋势、风险定价等等一系列行业关注的话题，他们会发表精彩的见解。&&&&本次论坛的宗旨是为了促进互联网平台及大数据在房地产行业的应用，探讨新形势下房地产估价行业的发展趋势，加快推动房地产行业进入大数据，构建房地产行业的和谐新生态。最后我们借用李克强总理说过的一句话“站在互联网+的风口上 ，顺势而为，让中国的经济飞起来”，我也想用这句话对我们主办方对这次论坛的期望，站在“互联网+和大数据的风口上顺势而为，会使我们房地产估价行业飞起来！”谢谢大家！主持人：&&&&谢谢孙总的致辞，接下来进入“2015云估价创新发展论坛”演讲环节，第一位演讲嘉宾是钟彬先生，他历任美中城市规划基金会总干事，云南龙润房地产公司总经历等职，现任全联房地产商会秘书长，因 工作需要他还兼任全联房地产商会金融工作委员会联席秘书长，全国房地产商会秘书长联席会监事长等职。钟彬秘书长有着房地产开发和金融服务的双重从业经历。他参与了主导全联房地产商会系列金融创新行动，参与了ELite国际不动产投资资金的投资与管理实践，开启了中国房地产企业“抱团”投资海外地产的先河，并开创了该领域的数个行业创新。钟彬秘书长今天演讲的主题是《当前房地产行业形势及创新趋势》，掌声有请钟彬秘书长！钟彬：&&&&非常高兴出席这样一个会议，商会最近的活动是蛮多的，最近我们商会除了我还有江根、任华秘书长都参加，为什么？房地产2013年的收入8.1万亿，去年是7.4万亿，我们这个行业大致的收入是300―400亿，不到我们行业的1%，为什么我们会来？是因为我们看到在估价行业的背后是中国未来发展的一种趋势，他本身的价值没有被充分地发现，他可能对我们中国房地产未来尤其是存量房产存在巨大的机会，所以我们今天来和我们估价行业的各位同仁，相互交流，也向你们讨教，我们希望你们的介入会让房地产、会让我们中国的不动产行业更有价值。&&&&一个成熟的市场里面、一个成熟的经济体里面，房地产依然扮演了非常重要的角色，但是这个角色很可能不是新增而是存量，在存量里面对价值的判断，也是衡量一个行业是否具有专业度的维度，今天我们来参加这个会议，也是希望能够看到我们这个行业能够尽快地引爆他的价值，能够为我们房地产行业提供更多的支持。&&&&今天有这样一些问题跟大家分享，我讲三个方面，一个关于房地产在国民经济中的地位，我们怎么看房地产。第二是当前房地产存在的问题，现状是什么。第三是创新与趋势是什么。&&&&我是2001年到的房地产商会，到今天已经是14年了，这14年当中我们能够看到什么，其实我们看到了房地产巨大的引爆，那个时候的房地产跟今天真的是两样，那个时候我们并没有想到这个行业会这么庞大，包括那个时候的企业，房地产商会成立的时候跟深圳非常有缘分，我们在2000年的时候 在深圳住交会的时候作一次筹备，那时候我们的名字是“中国住宅产业联盟”，也是星星之火开始燎原，那时候只有33家企业，那个时候都比较小，并不像今天这样非常有品牌度。那个时候的33家包括今天的很有名的包括泰达、招商、龙湖、万达，那个时候都不是很大，还包括那个时候的顺驰，这样的企业到今天已经是非常有影响力了。&&&&看看我们这个行业的一些变化（PPT），为什么房地产是中国的支柱产业，因为我工作的原因去国外可能还是蛮多，去年我在美国待了两个半月，美国的房地产到今天依然是重要的支柱产业，为什么房地产当出现一些苗头不好的时候，政府会迅速出政策来促进恢复他这样的一个状态，是因为我们看到他对这个行业的影响其实是很大的。从GDP的角度来讲，我们的总投资占了社会的1/4，为什么现在我们的GDP下滑，很大程度上跟房地产有关系。&&&&2013年的数据比较典型，那一年商品房的销售额创了新高8.14万亿，约占国民 生产总值14.8%。另外一个比重他又占了固定社会资产投资的比重从86年的3.2%上 升到了2013年的19.3%。三驾马车都知道消费是乏力的，外贸其实也是有很多障碍 的，但是靠什么在拉动一直靠投资拉动，主要是靠社会投资在拉动，这块房地产 的比重占了19.7%占了1/5，房地产的比重大整个拉动比较大。目前中国经济没有完全转型过来的情况下，还是靠投资拉动的情况下，他依然是一个重要的引擎。为什么我们是支柱的行业，为什么当我们一下行的时候政府会那么重视。这是年商品房销售与GDP占比的情况，我们看到2014年以后我们的变化、我们的GDP，我们对他的贡献率已经在下降了。&&&&房地产带动的行业产业链是很广的 ，其实他是两个方面，一个是投资的带动量，一个是消费的带动量。全国工商联的商会现有接近30家，深圳的百度也是我们商会文化产业的会长。其中一旦开年会，各个行业的商会开年会，钢铁、家居他们开年会都会邀请房地产商会，包括我们去作主题演讲，为什么？因为我们跟他们关联太大了，他们不好他们会说“今年我们的行业不好怎么办？我们听听房地产商会怎么讲，他们不好了所以我们不好了。”我们好他们也会讲“他们的行业形势很好今年的机会很大”。我们对他们的影响真的非常大。&&&&这里面我们看到三个方面，第一是投资带动哪些投资的关联企业，消费带动哪些消费的行业，同时我们对就业的影响也是非常大，其实是正负相关的。过去一直说房地产应该产业化，房地产商会的创会会长也是我们的荣誉会长，原来在房地产司做司长，在房地产住宅产业办当主任，一直推动产业化。后来因为他作为我们的领导也是老师告诉我们说，这个实际上在很长不断时间没法导入，以后中国有大量的农民工进城，他扮演的主要的角色就是建筑工人，你要满足他的就业，所以住宅产业化很难。但是看看今天，今天20―40岁这个年龄段的进城工人大量锐减，由于人力成本的大量提升，提升你也找不到这样的人力资源，我们的产业化呼之欲出。整个变化跟人口结构、跟中国大经济密切相关。所以我们的行业为什么说跟投资、跟消费带动性越大。&&&&今天讲说房地产行业受了影响，的确是。昨天晚上我在晚饭的时候跟大家交流，去年年底APEC会议的时候美国助理国务卿和房地产商会座谈到中国来问了两个问题，一个问题是中国房地产会不会有崩盘，因为如果说崩盘对全球经济和对美国经济都会有影响，当然我们认为这是不会。第二，中国房地产会不会下行得很厉害，我们认为也不会。不会的原因在哪里，我们只看到新开发这一块，没有看到存量的巨大市场，在存量的市场里面会引爆很多新的产业，所以我们会发现我们有巨大财富的房地产企业今天在干一件事叫“去房地产化”，你真的去得了吗？是去不了的。但是他想表述的是说，我依托于房地产这样一个巨大的存量市场，我给你作新兴的行业，这就是一个未来巨大的机会。&&&&房地产其实除了这些以外我们会发现他跟财政的关系也很大，我们算极端的这一年，2013年，我们房地产的税收是2.4万亿，占了全国公共财政收入的12.9%，这是很大一笔数字。我们再看一下地方财政土地财政，商会一直特别关心土地财政，我们一直提醒土地财政，从这个数据来看，去年绝对数虽然说我们相对数比重在减少，但是绝对数还在增加。所以我们国家的现行国家财税体制决定了地方政府他要发展，其实他主要靠两个，一个是靠发债，第二是靠土地财政。发债的基础也是土地财政。如果你要改变我们中国房地产基本逻辑是土地逻辑，这样一个逻辑要改变就会深刻地影响土地财政，你整个的国家财税制度必须改革，所以中国房地产的改革一定是顶层 设计的改革。&&&&上次我跟胡润在一起交流，他说前十强的财富榜里面有五个跟房地产有关，而且这五个里面都是我们商会的副会长，从这里面看到房地产已经成为生产富豪最多的，不仅对国家有很大的贡献，对企业创富也是很大的贡献 。&&&&我们看一下中国房地产这样的一个逻辑，过去十年房地产受益于五大红利，我们其实在做的时候从来没有想到说什么会影响我们，我实事求是说，房地产商会是一个对研究非常重视的行业商会，对理论研究、对行业组织的研究花了很多的精力，后来对我最大的启发是，发改委有一个宏观经济所，是对我们国家研究非常重要的一个决策部门，后来我们请他们的所长帮我们作研究，我们商会算是各个行业商会里面比较有钱的，但是我们依然跟企业没法比，我们每分钱也是精打细算的，那年我们拿了很大一笔钱做专业的研究房地产的商业逻辑，罗所长做完了以后说花那么多钱去做研究就是一句话。&&&&五大红利：第一个红利是人口红利，没有中国巨大的人口红利跟消费市场，你在国外看资本市场，只要你的技术在中国能够推广，你立刻有上市的可能性，因为面临着巨大的一个市场。中国这个市场人多且他愿意消费，而且他还有财富消费，印度也有很多人，印度的那种逻辑观、哲学观不是要消费，他需要享受的不是今世的财富，他需要享受生命当中轮回当中对自己的超越，所以他的价值观不一样。我们中国历来追求现实的东西，所以人口红利巨大的人口带来消费红利，这是我们在全世界公认的。我们现在又讲说中国未来的乏力，为什么？因为我们会进入老年社会，有消费能力的人会减少。人口红利在房地产黄金十年当中是第一要素。第二要素是城镇化红利，人口到哪里去了，全部涌入城市，对城市建设、城市更新有影响，原来我曾经也牵头创办过全国房地产的设计联盟，我兼了很长一段的秘书长，当时我做秘书长的时候一直坚持一条，就是要把中国的房子由中国制造变成中国创造，因为我们发现对中国城市最大的破坏不是文化大革命，是黄金十年对我们城市的破坏，再也找不到这个城市的痕迹了。但是深圳是一个新城没有感觉，比如说我们每个人回不到自己的故乡了，故乡的乡愁早已被城市破坏掉了，这是负面的东西，正面的意义是大量的投资、大量的建设、大量的改造，的确速度提升了。第三是经济发展的红利，如果经济不高速发展谈不上财富。第四，制度性改革红利。第五是国际红利，那时候WTO要进入的时候，我们都以为会对中国诞生很多负面的东西，我们谁都没有想到WTO进入以后对中国经济占了那么大的便宜，逼着美国重新制定新的国际规则，认为WTO完全让中国受益。这里面形成了三驾马车里面的外贸出口几乎每年2、3位数的增长。你到任何一个国家里面去，你要买一个纪念品回国一定要看一看后面是不是写着“中国制造”。全球都看到中国这样一个市场的进入，这是很大的一个方面。国际红利里面除了经济的红利还有一个政治的红利“911”，那以后全美的目光对着中东，中国被忽略了。拉登被干掉以后中国和美国之间的环境也不是那么友好了。&&&&我们今天来看人口红利用一个快速增长便为逐渐老龄化，所以我们认为现在要全面地放开二胎，否则对中国的经济有很大的问题。这个问题我在读大学的时候写了一本书《独生子女与中国社会》，那时候是联合国赞助我们中国出的，那时候中国的人口曲线显示出，如果计划生育政策不改变，对中国经济的打击甚至是致命的，年轻人没法承载那么多的老年人。&&&&城镇化红利还在延续是结构性了，经济发展红利也看到，中国的经济今天发生了很大的变化也面临很多的危机，今天已经在探讨的我们并不担心通缩，日本的教训告诉我们通缩比通胀更可怕，所以我们看到在不断地降息、降准，但是经济也发生了问题了。最后一个国际红利也发生了变化，我们今天对外出口实际的数据已经不是正增长其实是负增长了。但消费我们没有起来，如果你的投资还在下降，你的经济结构转型不会成功，你转型一定是说这边不错这边差，等差的好了以后来转，你要给我一个转型的喘息的空间。&&&&我们都面临问题了，这五个红利里面谁最重要？就是刚才罗所长说的，中国房地产的核心是什么？是制度性改革红利，是土地红利。中国的第一个问题内部商业逻辑制度性土地红利，这是房地产所有的成功秘诀。过去没有土地市场，招拍挂制度形成了土地市场 。这是最早从深圳的改革开始了，通过这个我们有了市场招拍挂。但是也出了问题。第二件是取消福利分房形成了巨大的一个刚需市场，13亿人里面所有的房子都不是你的，是国家的，你租国家的是公房，那时候很少有私房。突然间发现我们有了一个巨大的市场，有了钱，中国人对土地、对房屋先天就有一个崇拜于是去买房，这个市场太庞大了。所以才会有8.14万亿的高峰。最后一个是按揭金融市场，有了土地市场这是生产要素市场，有了消费市场还有一个金融市场，三个 市场一合流形成了一个巨大的崭新的市场，我们发现中国房地产在那段时间，只要你胆子大你足够坚决一定成功，如果你胆子小如果你瞻前顾后一定不会发那么大的财。他的逻辑核心是三大改革成就了房地产过去的黄金十年，这个黄金十年的核心就是制度性土地红利，但是今天也没有了，招拍挂制度因为我们没有去关照十年来保障房这一块，所以我们有一个保障房巨大的缺失。之前房地产商会是提供建议，我们甚至要发一个产业基金关于廉租房资金，但是政府没有足够重视到，现在补课也很好，我们意识到我们在做了。&&&&我们看一下取消福利分房里面没有去照顾这一块，我们应该有保障房，应该是双轨制，全球都是双轨制 ，既要有市场的也要有保障的。招拍挂制度最大的问题是形成了土地财政，真正推高房价的不是消费而是土地价格。我们因为也有一些基金来做，发现北京最近推的所有的面粉都比面包贵，这就有问题了。第三是按揭，按揭市场以后其实是需要警惕的，我们的房子一直在涨按揭没有问题，我们会发现美国的金融危机整个的全球到现在欧洲都没有走出来的经济危机，他的源头往上面说是金融危机，而金融危机往前面走是房地产危机，而房地产危机里面很大一块来自于给了没有承担能力的人释放了贷款让他去买房，这个逻辑是非常清晰的在美国。后来因为这个事这个哥们儿还获了诺贝尔的经济学奖。我们一定要充分看到房地产的风险在哪里。&&&&这三个制度改革的红利到今天已经是没有了，或者说正在消失。下一步怎么办？我们来看一下今天的问题（PPT）。&&&&这是最近的一些数据，这个数据显示十大城市的房地产，房地产在很长一段时间，还有一些在环比上涨 ，其实连续16―18个月，房地产的环比和同比全部在下降，下降是个主旋律对于 房地产来说。房地产如果核心看，从2014年以来到现在的一个变化是什么，其中一个变化就是房地产的同比环比增长速度在下降，涨幅在下降，甚至出现负增长，这是一个核心的。但是我们也承认，经过这些疲软以后，房地产最近出了一些救市的政策，救市的政策在短期内是有效果的，2015年4月的房企销售明显回升，回升的原因第一是有政策，第二还有你的销售策略，有些企业就降价走量。上升 最多的是保利这些，环比上升有一些企业。但是有一些企业还是有一些问题的，上升最多的房企为保利，同环比达到60%、78%，规模房企中万科、万达上升同样非常明显。原因在哪里？政策的利好，降准，4月20号，5月11号降息。可以预见到未来的利好政策还会出现。还会不断释放一些政策。但是今天房地产的主旋律是三个字“去库存”，因为我们市场依然是高库存，这个库存里面会看到三个库存，第一个是建好的房子，第二是待建的，已经建好的房子，一个正在建的房子在建工程。第三是买了房子买了的地，土地在建工程跟已经建好的房子都还在高企，尤其有些企业。我们讲中国房地产的特点是什么，有人问我说中国的形势好吗？中国太大了。&&&&中国房地产的去年有几个特点：第一个是全面下行，甚至在加速。现在开始已经在去年年底企稳了略有回升，这是第一个趋势。 第二个趋势，中国房地产是城市、区域、房企严重分化，你问我哪好，我要问你哪个城市好。甚至温州这个城市市区和郊区都不一样，不是一揽子来看，房企不是问哪个好，不是大企业好小企业不好，但是数据显示去年东部、中部都在下降，西部的房企同步的环比还在上升呢。 第三个特点是高库存，受人口结构的影响，中长 期的住房需求将大大减缓。目前来看去库存是当前一个主要的任务。去库存有很多的方法，一个是真实的去库存，第二是虚拟的去库存。真实的去库存是把房子卖掉，虚拟的去库存上市公司可以做一些财务报表的调整，把一些东西调到表外暂时离开我的表内，否则我上市的指标会很难看。&&&&房企分化的严重，2014年80个放弃过了百亿，我们这个行业才300、400亿，相当于3个企业就干掉了。创 收2.8万亿，市场份额接近了40%，虽然去年的销售没有前年好，但是去年再次显示了房地产高度的集中化。还有一个很重要的特点，原来房地产区域性是很强，深圳最大就是深圳的，外地到深圳来你排不过他，南昌最大就是南昌当地最大的,现在没有了。你到各地去，当地的龙头可能有些还有一两个，在前十名，剩下全 部是全国性的企业。百亿企业阵营之间分化拉大，强者恒强的姿态更强。&&&&很多的数据显示，其实我们讲到了第一阵营是2千亿，第二阵营可能是3百到1千亿 ，第三阵营是百亿上。逻辑是什么？我原来自己以为逻辑是2千亿以上的是全球布局，千亿以上的300―1000亿以上的是全国布局，可能在某些领域他比较突出。百亿以上的是深耕某一个区域。我只看到了一个表象，背后是什么？后来我发现你看一下他的财务报表，财务报表最后的资金来源，最后显示他有足够的资本支持他，如果我给你1千亿，你一定做到2千亿，资本金1千亿了。假设你有一个足够的团队，你有一个机制，我给你1千亿一定做到2千亿。现在我给你20亿你能够做多少？你可能只能做30亿。其实背后是资本在追逐，这个越来越像海外了，海外的开发商跟投资商是截然分开的，海外最大的开发商他每个项目里面投资就是5―10%，剩下都是投资人在投他就是GP。GP拿地、开发、建设、运营、销售，他把销售给一些机构客户，跟公会打交道、跟银行打交道，考验他的是轻资产能力，所 以他的设置会很高，他不会跟重资本一起结合。&&&&中国企业的拉达，第一看起来是产品类型跟区域的差距，其实不是，其实是金融背后的差距，金融背后的 差距其实是战略差距。所以从这个意义上来讲，我们中国的房地产还面临着很大的一个提升的空间。&&&&土地资金、人才往大企业集中，中小房企拿不到地，钱跟高端的人才变成投资商持币观望，债务紧逼。现在大企业职业经理人都想创业，创业潮席卷所有的行业，每个企业明星的优秀职业经理人都想自己干，所以 他们也面临这样的一些问题。&&&&创新，过去房地产是什么？地产、金融与产业的结合，核心是地产。现在是什么？现在是金融、地产与产业的结合，金融成为一个非常核心的要素，所以房地产商会里面我们专门作了一个中国金融工作委员会，还有一个房地产基金专业委员会，主要是一些基金们，后来发现基金们的钱是募的，后来要找到最后的金主是谁，是中国最大的财务公司、保险公司、券商和银行的理财，所以我把他们全部拉在一起作了一个金融工作委员会，在商会来合作。昨天晚上深夜我们深圳本土的企业也是商会的秘书长李秘书长在沟通，我们在深圳建一个点，把深圳的同业跟北京的同业作一个互动，和香港同业怎么来做，我们晚上开了一个会。现在是金融，未来是产业、服务业，房地产的核心是金融。现在我们看到但是他的竞争力在于你的服务，这是我们的逻辑变化。这种逻辑变化以后，我们看一下我们的估价行业，这里面过去看不到你，现在你开始有价值了，未来你就有很大这样一个独立的空间了。中国房地产模式的变化， 这样以后我们会看到产业化，我讲的产业化是跟产业结合的“化”，还有金融化，绿色低碳化，信息化，这个信息化其实就是互联网+，还有你的深度国际化。如果你不具备这样的专项能力、这样的软实力，你没有前途。我们来对标所有的企业十强每家都这样做，比如招商，比如万科产业化、金融化、绿碳化、IT化、深度国际化，全部是一样的。就以国际化而言，我在主导商会做海外投资，我是偶然发现商会42个副会长有20个已经投了或者正在投美国，所以马上跟他们全部联系起来说我们一起投吧，不要这块地我们又去飙，在国内可以把地价飙高对土地财政是一个贡献，我们在美国没有必要做这个贡献。我们发现都在干这样的一个事，核心是金融、服务化、产业化是三个核心，你要有实业做支撑，你要有服务的产业做这样的一个推动，你要有金融化作你这样的一个基势。你会看到最近的一些趋势，产品中单一的消费型产品，向经营性和综合型转变，产业与地产，旅游地产、养老住区、园区地产、商业地产都在做。&&&&他说我要从一个开发商向运营商跟服务商转变，万科、绿地、世贸、北大支援他们的变化，我从开发商转向一个服务商或者是城市运营商，我们要把可持续建筑走向智能化、绿色技术和产业化的结合，商会不断地帮他们做绿色地产的基金。互联网带来了营销模式的改变，这个包括平安好房、房多多这样一系列的发展。我们看到互联网对房地产开发链条的渗透，从前期准备到开发建设、到运营管理、到企业融资、施工、销售、电商平台、房屋装修、社区运营，看起来IT对我们的改变是技术，但是实质绝对不是，实质是对我们的生产关系发生变化了。最后发现互联网真的是一种思想对你颠覆，别人跟我讲一句话原来我不承认，什么最容易做，就是电商。什么最容易被互联网改变，市场化的没有管制的。我们这个房地产要盖108个章怎么样互联网？后来发现不是这么回事，人家改变的是你的战略思维，改变的是你的组织架构，改变的是你的生产关系，改变的是甲乙方的逻辑，所以互联网对我们的影响一定是深刻的。30号我们会搞一次互联网大会在北京，6月我们在深圳做一次社区O2O的大会，商会7月份做一次互联网的大会，预期让别人把我颠覆不如我自我革新，我联系所有的电商这样移动互联的企业，这些国际的、国内的这些机构，让我们共同来合作，自我革新。所以互联网对我们的改变是很大的。&&&&养老行业爆发式地增长，大规模地并购海外投资不断地加大。我今年去了两次美国了，我去年去了五次，就是跟海外的合作。对商会来讲，客户在哪里我就在哪里，所以我必须对我们的客户、对我的会员服务好。商会在绿色建筑方面做了很多的服务，包括标准做了，绿色养老联盟做了，绿色的产业基金我们做了，还做了很多示范，商会主导做了3千平米的绿建，包括养老示范项目起来了，还有海外投资，商会做了很多这样的工作。&&&&商会不仅要提供政策的平台，还要提供产业服务，还要引导你们大家去做。比如今天我们来开这个会，我们也是希望商会能 够在估价这个行业里面能够和大家合作有所作为，能够进一步改善我们行业的环境。这是部品，这对影响非常大，我们对你的建造成本直降10%，今天这样一个 房地产利润被高度挤压的环境下，这样的东西带来的效应会很大。最近商会做了一些活动，我感觉有300亿跟400亿的规模，我认为他的现状规模小，他的痛点是两个，一个是市场空间被挤压，你面对终端、对消费者，消费者每个人都想知道消费者值多少钱，银行跟我们对接。你跟你真实的消费者没有在一起，你完全被中介化了。互联网一个核心的意思就是去中介化，房多多就是打法把中介干掉，把代理公司干掉，直接跟代理人一起搞。市场空间被挤压了，你的专业价值被扭曲了，我并不需要知道你跟我的钱是多少，因为你是谁受托你的，是银行跟中介公司，他要你做这个价值，你的功能是图章，因为你是有牌照的你给我盖这个图章，这两个痛点对我们有制约的。未来一定有希望，我们房地产来看基于云估价的互联网+，我认为这个希望是来自于四各方面，第一个方面是由于我们通过互联网以后、通过技术提升以后，来提高了我的效率，优化了我的效率，这是比较重 要的一条。第二是我的流程优化了我的生态，这个生态里面是两个，把很多灰色 的东西去掉了，千万这个行业不要成了一个保险行业靠拉业务，而是说我的生态 里面靠我的专业价值获得的，这个生态标显了我的专业身份，流程化生态，生态是我们的行业生态。第三是数据创造价值，所有的东西出来以后如果再进入一个 云端里面，我们研究他会创造很多崭新的市场，为什么这个房子在这个区域会卖 ，为什么是这个价格。我上一次跟任华秘书长一起建了一个美国的专家，很年轻的经济学家，他研究了一套数据，关于如何评估我房地产的价格，你会发现跟真实的交易价格极其相近。我认为大数据一定会创造这样的价值，创造我们今天新的收费模式。当这些技术、流程、数据以后，形成一个真正的基于估价行业的大平台，这个大平台会引爆一个全新的市场。也许我们未来不是300亿、400亿，是 3000亿、4000亿甚至上万亿的市场，未来的房地产一定所有的东西都后端、二手房，二手房的价格一定需要一个专业来评估、来判断，而不是靠一个中介来帮我们做这种事情。所以我认为未来我们的估价行业前景无限，也感谢各位行业的人士，我们共同来努力，谢谢大家！主持人：&&&&钟彬秘书长在刚才演讲过程当中用30分钟的时间对我们中国房地产行业十几年来的发展规律、红利、模式、经 验深入分析，描绘了行业发展的趋势和前景，特别对我们的不动产估价行业和企业的价值进行了客观的评估与判断，同时也为我们的行业发展提出了一个方向，希望我们的房地产商会能够和不动产估价行业的企业有一个非常良好的合作开端 。借此今天论坛的机会，让我们掌声再次感谢钟彬秘书长！（掌声）&&&&接下来会请出第二位演讲嘉宾，他是来自英国的朋友，Landmark CEO马克先生，他是DMGT土地及物业板块的CEO，曾在多个媒体领域担任过高层和董事会的角色，包括 Landmark Information Group的CEO等重要的职位，其经营的网站在2012年和Zoopla.com合并创建了Zoopla地产资讯集团，他还有多个数字媒体比如汽车、招聘、社交网站工作经历，也曾带领《每日邮报》商业团队构件《网上邮报》等网络媒体。掌声有请马克先生！马克.米尔纳:&&&&各位早上好，我叫马克，我是Landmark信息集团的CEO。我今天很荣幸作为房讯通孙杰先生的嘉宾来到深圳、来到这里，我非常感谢孙先生给我作出的邀请！很高兴在场看到这么多的来宾，刚刚开幕式我觉得非常精彩，也很期待接下来的会议。今天和我一同来到这次发 展论坛的是我的同事是史蒂芬，他是DMGT信息集团亚太区的CEO及他团队当中的陈俊杰先生。孙先生要求我花15―20分钟的时间来介绍我们的公司，史蒂芬接下来可能会在一个特殊时刻之后会来作另一步的介绍，这个特殊时刻将会签下跟房讯 通历史上的新篇章。&&&&我的公司名称叫做“DMGT”，我们公司历史很长，在1896年的时候有一对兄弟成立了英国最大的报纸集团之一叫做《每日邮报》，1922年的时候，DMGT集团成立，1929年第二代罗瑟米尔子爵，他是其中一个创办人的儿子，被任命为董事长。1932年的时候DMGT在伦敦证券交易所上市，他的股份保留至今。1969年，我们浮现出来一个新的战略，DMGT从专注消费者新闻到打 造多元化媒体，推出欧洲货币杂志，进入商业信息领域。1990年，DMGT的董事会 开到企业对企业就是B2B领域他更多的机会，我们想跳出做杂志、做报纸，我们就 成立了DMGT的信息集团。接下来我们做了很多收购，1988年的时候第四代的罗瑟 米尔子爵阶梯了他的父亲任命为DMGT的董事长，结束了罗瑟米尔家族担任的历史，我们的新董事长不断地拓展新业务，1998年的时候RMS公司加入我们的集团，这个公司是斯坦福大学的基金会为保险行业提供高度灾难预测的模型。2006年的时候欧洲货币资金收购了中国金属导报，这是一家为英国金属行业提供优质信息情报的公司。2011年的时候最初起家的品牌《每日邮报》他也拥抱与互联网为媒介的趋势，完成了从纸质到数码化的华丽转身，成为了全球浏览量最高的一个新闻网站，如今在全世界全球已经有超过2.5亿的读者。&&&&接下来放一个小短片介绍更多关于DMGT的信息，背景语言已经是中文，大家可以来观赏一下。（播放小短片）马克?米尔纳：&&&&DMGT是一家建立于企业家精神和创新的全球化公司，大家刚刚在视频里已经看到了，我们把行业领先的公司和领先的优秀人才汇集在一起，为企业和消费者提供高质量的分析、见解、资讯、新闻和我们的公司战略就是要以具有创造力、责任感和可持续发展的方式，在最具吸引力的成长市场提供高质量的信息和服务，建立盈利和股息成长的成绩和记录。我们的集团很大，共有9600名员工，营业额接近30亿美元，而且利润率非常的高。我们一个关键点就是我们看得非常长远，所以我们在做投资的时候都有一些元件，因为是一个家族企业，我们在想公司的发展如何一代代传承。盈利一半来自数字媒体和信息部门，尽管消费者媒体和报业是我们公司重要的业务之一，我们3/4的利润是来自于企业对企业就是B2B的领域。我之前讲过了我们是一个全球化运营的公司，目前我们在40个国家有办事处，但是可以看到蓝色部分是我们的总部，我们的国际营业额占比是47%。&&&& DMGT是一个世界级品牌的组合，我们有五个部门组成，每个部门下面有几家公司来运营，首先DMGT传媒是一个消费大众部门，拥有重要的英国报业品牌比如《每日邮报》、《周日邮报》，他也包括了《每日邮报 》的数字版，他是全球数字浏览量的英文新闻报纸网站，其他四个部门全部是B2B的媒介。&&&& DMGT的展览公司是一个专注于能源、建筑、室内装潢、数字市场营销行业的展览和论坛的举办商。RMS公司他主要是针对全球的资产和伤亡在保险行业提供风险模型和数据来管理灾害的风险。欧洲货币是一家媒体集团，专注于提供金融、金属和商品的行业信息，也组织论坛和培训课程。DMG信息集团也是我效力的公司，他为全球的客户来提供信息数据和分析的支持。&&&& 我们的集团可以分成三个部门，B2B部门，消费者市场和战略合资部。每个部门下面有很多的品牌（PPT），如果我要一个个介绍的话可能需要好多个小时，甚至需要整天的是来介绍。我和史蒂芬还有我们的同事陈先生今天都在这里，如果大家对我们的品牌感兴趣的话可以跟我们探讨。我详细介绍一下我们DMG信息集团工作的地方，DMG信息是一家总营收近6亿美元的信息商业集团，我们专注于3个垂直市场能源、房地产和教育，GENSCAPE和HOBSONS在能源教育领域非常成功的企业，我们在北美有很多的项目在运营，在亚洲我们的业务也在逐步增长。我负责的居于是绿色这一块（PPT），他代表了DMG信息集团在全球收入的一半。其中一个是Landmark，他们有一个共同的使命，他们心系于房地产与商业地产密切相关的数据和信息，我们不止是居民住宅还有商业住宅，这个成立于94年，我们在英国、德国和爱尔兰有办事处，我们有超过800名的员工，我们服务于多元化的客户群，包括银行和估价公司。我们跟英国的四家主要银行有密切的合作，包括在德国的顶尖银行业有密切的合作。现在大家在屏幕上看到（PPT）的就是英国的金融中心伦敦城，大 家可能看到这个图片都已经认出来了。在这里我们花了很长的时间同一些重要的银行界的大佬进行合作，包括汇丰银行。&&&& 我们的角色是怎样的呢？我们扮演的是一个中心化角色、非常重要的角色，这在英国的房地产抵押贷款市场是十分重要的，我们可以说是整个系统的中心，是行业的一个枢纽。我们通过点押的贷款机构比如汇丰银行或者是Santander银行进行我们的平台分配给评估公司，通过这样的一个表格（PPT）可以让大家看到我们角色的划分。比如如果有一位消费者他去我们的银行申请买一套房子，我们要做的事情就是做一个抵要价的评估，这个评估通过我们的系统进行分配，分配给某一位评估师。我们会通过这个软件的使用估价集团的行政团体找到了位置最接近该房产的查勘员，根据此信息进行工作分配。一旦我们已经把这个任务分配到了查勘员的移动平板上，他们会根据自己的工作任务去探访房产，把一些房产的细节记录到我们的软件里。有的时候他们会使用我们为他们提供的硬件设备、硬件仪器。接下来我们会提供一系列的数据来帮助评估员做出正确的评估和估价，评估和评价之前我们主要做的是通过软件来进行数据和信息的提供。在我们做出正确的评估之前，我们要保证所有的数据都已被记录。我们也要保证所有的表格都已经被填写，在这之后我们才会按完成这个任务，才会把他发回到银行。&&&&所以为了保证这一一目标，我们的 软件中间有一个内置的监管功能，在我们做房产或者是估价的时候有没有存在任何可疑的或者不明朗之处，有没有可能有人会作假呢？我们以英国为例，具有将近20亿美元的关于房地产接待的欺诈行为，针对这样的一种状况，我们提供了一系列的检查手段，来帮助银行找出可能存在的欺诈项目。最后一个阶段是决定的阶段，到了这个阶段的时候我们希望我们合作的贷款机构已经对于做或者不做这笔贷款有了比较充足的信心，已经有了自己心中一个比较完整的答案，到这个阶段我们的工作也就完成了。&&&&我们再看看我们的软件，我们的软件和我们的系统他能够提供的是一种移动化的解决方案，以及数据的服务，这些服务和这些数据是由房地产的专业人士来使用的。与此同时，我们还会有一套的调度系统，来帮助我们的行政团队获得同事们的位置和路线，以帮助我们根据他们的位置和路线分配和追踪估价任务。&&&&所以Landmark能够为估价公司带来什么样的好处呢？我们看看在德国和英国，我们都有帮助我们的估价公司的客户能够更快速、高效的，而且是保质保量的完成工作。其工作的速度和效率能够大大提高。我们同时也能够帮助我们的估价公司的整个流程包括接受银行的任务和地域报告的流程更加简洁，而且我们也可以让整个估价的过程更加有效率和省时。我们会作全面的审计跟踪，让我们能够帮助我们的评估人员做出的估价更加准确，通过 这样一系列的措施可以减少欺诈和人为失误的风险。这是关于Landmark DMGT的介绍，也是为什么今天我们会选择来到中国、来到深圳的原因。&&&&DMGT来到这里是希望寻找一种创新的解决方案，来满足客户对于信息的需求，同时能够支持 各种高品质的而且富有创新精神的企业，特别是媒体信息企业，我所在的Landmark这个企业，我们有这样的一种信心，我们能够找到同我们志同道合的合作方，比如说像房讯通。我们发现我们同房讯通之间有很多的共同之处，我们都能够提供办公室软件自动化的系统，我们都会有一个估价的平台，而且我们都提供风险管理和评估的服务，同时我们都使用了一些现代的技术，在我们的移动解决方案上运用现代技术。所以我们非常高兴能找到房讯通这样一个志同道合的合作伙伴，我们相信房讯通是一个技术过硬的杰出公司。孙杰先生以及他的管理团队跟我们在很多方面都有共识，特别是在抵押、贷款和估价行业，有着非常一致的愿景，这也使我们相信，我们合作有坚实基础的原因，也是基于此我们相信我们能够向房讯通学到很多东西，我们也希望房讯通也能够从我们这里学到一些在英国和德国市场运作的经验。&&&&今天我非常高兴能在这里签约，这对于我们来说，房讯通是要做出一笔重要的投资，我们会使其成为战略型的股东，在这里我们的心情是非常激动的，对于未来合作的愿景也是充满了期待。谢谢各位的倾听，谢 谢大家今天的莅临！主持人：&&&&谢谢马克先生的分享，接下来我们要请在座的女士们先生们和我们共同见证房讯通和DMGT的签约仪式，这是云估价发展过程当中的一个重要的时刻。&&&&有请签约嘉宾：&&&&DMGT CEO 史蒂芬?斯陶特 先生同时有请见证嘉宾：&&&&全联房地产商会 钟彬秘书长&&&&DMGT亚太业务发展总监陈俊杰&&&&无锡东信评估总经理施坚先生共同见证！&&&&施总是云估价的第一个客户，非常感谢施总的眼光和智慧，让刚刚诞生的云估价成功迈出他成长中的第一步。&&&&史蒂芬先生从03年开始一直在DMGT工作，2013年5月被任命为集团在新加坡成立的DMG信息集团亚太区的CEO，并且负责制定DMGI在亚太区的业务。此外史蒂芬先生是一家为保险市场提供农业风险模型公司亚洲风险中心的主席，史蒂芬先生以前是Landmark信息集团的CEO，他现在负责集团在德国和荷兰的业务，有请孙总和史蒂芬先生！（房讯通跟DMGT战略投资签约仪式 ）主持人：&&&&祝贺房讯通和DMGT，五年前云估价的诞生为我们的不动产估价行业插上了互联网+的翅膀，今天我们共同见证了房讯通与DMGT的战略投资签约，这是为不动产估价行业的发展再次对接了国际资本的翅膀。现在我们需要有请台上的六位嘉宾共同触摸水晶球，为不动产估价行业新的发展开启新的时代！让我们一起倒数：5，4，3，2，1！携手启航，愿不动产行业带着互联网+与国际资本的一对翅膀，飞得更高，飞得更远，飞得更好！主持人：请史蒂芬 .斯陶特先生和孙杰先生留步，我知道今天的签约仪式应该是创造了两个“第一” ，第一个“第一”是对于中国不动产的估价行业而言，是获得了第一笔国际资本的投资，同时这笔投资也是DMGT集团在中国大陆地区的第一笔投资，所以我们非常有必要请史蒂芬先生谈一下获奖感受。史蒂芬.斯陶特：&&&&谢谢！尊敬的各位来宾，各位来自于房地产界的嘉宾们、女士们、先生们。我非常荣幸能够来到这里，大家好！我第一次来到中国是1987年，那时候我也住在新加坡，我现在也住在新加坡。当时我主要是做的一些关于法律和税收书籍的出版，当时我们跟中国的法律出版商在讨论，我们要把中国的法律翻成英文，然后要把英国的法律翻成中文。当时我们的思路就是如果这样做的话，我们中英双方都能够互相学习，今天也是这样，我们在很多方面都可以互补。&&&&深圳从那时候到现在经历了翻天覆地的变化，在1987年你基本上用手指都能够数得出来高楼大厦有多少个，现在到处都是高楼大厦，房讯通公司他所在的地区当时1987年的时候可能还只是农田而已，1995年的时候我离开了新加坡，之后在澳大利亚住了两年，之后回到英国。现在我还是会来到中国度假，每一次中国翻天覆地的变化都是让我叹为观止。&&&&现在我去过很多中国的城市，包括最近刚刚去到北方哈尔滨，这是今年年初的时候，当时我是去参观冰雪节。我一开始的时候就想去看这个冰雪节，非常非常冷。2003年的时候我进入了Landmark公司，刚刚马克也跟大家说过 Landmark是DMGT旗下的公司，在2003年的时候我有机会回到亚洲，然后又在新加坡住了一段时间。当时我DMGT的工作，就是我们去像在欧洲和美国一样去开拓一些房地产的市场，我们去帮助其他人去投资，然后帮助企业去发展。&&&&为什么我们想进入中国？答案非常的简单，任何一家全球化的企业都无法去忽视中国的存在，这是一个非常明显的事实，中国的人口之大、他的建筑和基础设施的发展之快，比任何的一个国家都要好。但是我想现在整个的银行流程特别是银行贷 款给消费者去进行购买房产的流程，还有整个的一个评估系统，很多时候这些系统都是跟我们在欧美的系统是相似的。中国在不断地发展，也是在经济方面发挥世界领先的地位，随着这种趋势的发展，中国人想要买更大的房子，他们希望买别墅，甚至他们工作的原因需要到其他的一些地方也要买房。所以种种原因，中国的房地产行业我想将会继续地发展，特别是我们有一个稳定的政治环境，还有一个很好的法制环境，所以这是为什么我们想来到中国，就是这个原因。&&&&1987年到现在我始终坚信，中英两国我们在市场发展方面有很多互补的方面，所以我们也是能够去帮助房讯通更快地发展，我们可以去为房讯通的客户提供优质的服务，我们可以帮助房讯通去确保他的技术和软件都是世界级的。虽然DMGT他是在伦敦交易所上市，刚刚马克也讲过了，我们其实本质上还是一个家族的企业，我们的董事长是罗瑟，我们会看得非常长远，这种短期的波动我们不担心，我们相信这是跟中国的哲学是有关系的，中国人也是相信要看得长远，所以不管在短期来说中国的房地产市场是往上走还是往下走，我们都会支持房讯通，因为我们相信或者对于中国房地产市场未来的潜力是有充分的信心。我们对房讯通的支持不仅仅通过Landmark，还有任何在DMGT旗下的公司，我们都能够去竭尽所能帮助房讯通，待会儿孙先生也会具体介绍一下，比如说他已经跟我们在金融信息出版业务方面一些同事碰面过了，我们这个企业跟中国银行行业的一些相关的人员都有非常多的一些业务的往来。为什么我们要投资房讯通呢？因为我们也是希望去在其他的一些国家拓展业务，所以我们不仅仅是在金融方面还有其他的一些方面都能够帮助到房讯通，从融资方面我们还可以带来经验、产品、专业技术、技术和我们自己以前接受过的一些教训。我们有一句谚语是“不要重新去发明轮胎或者是轮子”，意思就是说轮子已经存在了，你就没有必要再去发明了。意思就是我们会去确保房讯通要去不断地推陈出新，我们是希望能够跟一个具有强大的管理团队的公司合作，其实我们跟房讯通合作很好，虽然可能在一开始的时候跟孙先生还有团队在交流的时候可能有一些语言上的障碍，但是我很快发现孙先 生他其实对中国的房地产来说是具有非常丰富的经验，而且他的团队成员是非常牛的。 我们已经做了一定的市场调查，而且我们也知道中国的房地估价市场，还 有中国的银行也是非常认可房讯通他所推出的一些产品，我们相信房讯通在接下来几年将会继续强劲地增长，我们也是非常高兴能够去跟房讯通共同来实现这样的一个增长。&&&&再次对各位表示感谢，也是希望待会儿我们在会间会有更的交流，谢谢大家！主持人:&&&&谢谢史蒂芬先生，我得问一下孙杰孙总，我没看明白，你今天是带着一个五岁的云估价的孩子和DMGT结婚呢还是给五岁的云估价的孩子定了一个娃娃亲啊？总的来说是一件好事，谈谈获奖感受吧！孙杰:&&&&好。今天非常感谢各位的莅临，见证了房讯通云估价的重要时刻，也不是“ 获奖感受”，现在的心情确实非常激动，因为五年了确实不容易，我们的团队也 确实在这一路上面经历了很多的困难，刚才邀请了云估价第一位客户施坚施总来到台上见证了我们的重要时刻，因为没有施总第一次的鼓励，可能我们也不会出来创业，当然在这里我还要感谢一下带我步入咱们数据信息领域就是房地产数据信息领域里的启蒙者，实际上是我们世联估价的李娜总，今天她来到了现场，娜总感谢您！如果不是世联给我这个机会，我实际上也没有这么幸运能够打开我的眼界，能够看到现在的这种商业的机会。当然更应该感谢的是，其实坐在台下的云估价各位伙伴，我们的伙伴都非常给力，天气不好也赶来深圳，云估价的伙伴差不多覆盖了除了西藏以外，应该基本上所有的省份都覆盖了，如果没有在座的伙伴们的支持，云估价也不会走到今天，因为确实也是一路上走过来，我们有很多的不完善的地方，包括产品、包括服务、包括团队，就是在座的伙伴们的包容、理解、支持，我们才能走到今天，才能获得DMGT集团的认可。&&&&刚才主持人在问我，我想这个应该是一个新的时刻，希望大家一起携手，我们把我们的估 价行业带入一个新的时代。谢谢大家！主持人:&&&&谢谢孙总，在我们见证了对于中国不动产估价行业具有历史意义的签约之后，大家休息10分钟，论坛为各位来宾准备了精美的茶点请大家享用，我们在10：55的时候准时再继续我们的论坛。谢谢！（茶歇）主持人：&&&&“2015云估价创新发展论坛”继续进行，接下来我要为大家请出今天论坛的第三位演讲嘉宾，是来自深圳市房地产评估发展中心的施良先生，施先生是南京大学地理信息系统硕士，有十多年软件开发经验，主持开发了多个大型平台软件系统并获得部级、市级科技进步奖。目前主要负责深圳市房地产评估发展中心相关的各类数据库平台建设与拓展。施先生今天的演讲主题是《互联网+为房地产评估带来的思考》，掌声有请施良先生！ 施良：&&&&各位来宾大家好！首先我非常感谢云估价给我提供了这么一个机会，今天我讲的内容是《互联网+为房地产评估带来的思考》，这个题目非常大，我是做软件出身的，我在房地产研究中心也从事房地产评估的技术工作5、6年的时 间，所以我只是给大家讲一下我的体会，当中有很多可能讲得不对的地方，或者是有些观念和观点大家有不认同的地方，抛砖引玉引起大家的讨论也是一件好事 ，我现在分享一下我个人的一些想法。&&&&首先我讲两个部分，第一个什么是 互联网+，第二是房地产评估。什么是“互联网+”？这个概念我认为始作俑者应该是腾讯公司，我查了大量的资料发现“互联网+”这个概念的煽风点火的都是他在干的，互联网+他并不是简单的互联网的升级，他是要“+某某行业”等于互联 网+的概念。互联网+不是对传统行业的颠覆，他实际上是一个升级换代的概念。我作为一个搞IT很多年的人，我觉得对于每一个IT行业的概念都不要过份地解读 ，比如像大数据、电子商务、物联网、智慧城市，每年都会有流行语，今年是互联网+。我们关注的是互联网带给我们什么样的思考这是最重要的，而不是要去追究互联网+到底是什么样的概念。我在微信上面看到一个非常有趣的说法，再过十年以后说互联网不存在了，因为他已经无处不在了，所有的东西联网了，互联网 到哪儿都可以上网就跟空气一样，他就不存在了。&&&&我们看一下网络和硬件里面这几年发生的一些变化（PPT）。红色的线手机用户的占有率在2013年的时候不断上升的，蓝色这根线是PC机的占有率，绿色的是平板。手机的应用率快速上升。2014年7月份手机的出货量，智能手机的出货量的比例非常高，可以看到现在大家买手机90%以上都是智能手机，功能手机都是老人机或者是给小孩用怕他玩游戏。移动电话的普及率的数据，红色的是移动电话的，蓝色的是固定电话的，移动电话的占有率在不断地攀升，固定电话缓慢下降。&&&&再看网络，3G和4G其实本质上没有太大的区别，就是宽带介入的问题。3G、4G的用户比例不断地上升，2G的比例也是不断下降，这个大家应该是有感受的。宽带接入，蓝色这根线是宽带接入的用户数不断地上升，窄带的肯定是越来越少，昨天听到一个消息说宽带的资费要下降30%，好像是国务院下的一个强行的命令，要求电信这些企业必须去降这个资费，更多的人会用宽带，用移动的手机。下一步是什么，他可是一些可穿戴的东西，像苹果他推出来了iWatch，还有智能的一些电器包括自动驾驶的 技术，所有的东西基于网络、基于硬件革新的速度越来越快，可以说是应接不暇 。对于我们来说比较实在一点的是我们的手机都变成了智能手机，第二我们都在用宽带的东西。房地产领域充分大量使用了智能手机，充分利用了他的定位和照相功能，我们采集数据完全可以用智能手机来做。我们的ERP系统，不断地向移动端迁移。第二是上网越来越容易了，我们一些公司的高管可以做到办公或者是做业务任何时间任何地点了，很轻松了，不像原来那么麻烦。软件和服务的一些情况，这个数据是我们平时上网的一些使用的软件的频度，上面还有一个数据，截至到2014年6月，Google Play里面的应用数据达到了15万，苹果的AppStore达到了120万个，移动的APP是快速崛起也是快速萎缩，道理很简单，我们用PC用个人电脑的时候，我们以前也是装大量的软件，后来慢慢不装那么多的软件了，就在浏览器里面做了，相当于CS向BS里面转换了。移动APP也会集中到用微信、用浏览器做一些事情。但是比如停车可能装一些停车软件，或者是导向，留一些日常要用的APP了。BAT成了中国互联网的新霸主，左边这张图并不完全正确，UGC就是用户内容发布的地方不止是百度做腾讯也会有很多。我表达的意思是这三家公司 （PPT）各自有各自的阵地，同时他们又互相交叉。我标了一个GIS空间信息，三家公司在空间信息当中有布局，百度有百度地图，腾讯做了街景有地图，阿里控股了高德，他们都有一个交叉。右边是表示了中国互联网荒漠化的图，圆圈的大小是他上市公司的体量，圆圈的坐标是上市的时间，这里面缺了一个，阿里上市是很大的一块。这三家公司的存在造成了中国后来从后期05年以后，中国就很少有这种大的互联网公司出现了，当然我这个数据是在今年股市爆发之前的数据，现在股市爆发之后据说有一些公司实质非常高，好象有一家暴风科技的连涨三个停板，他现在相当于八家迅雷、四家土豆，但是他做的一个是暴风影音的播放器，这个很难说他在风口上飞起来了，但是他是不是“猪”我不知道，但是这个确实涨得非常高了。这个战火烧得很厉害，3Q大战，3B大战，视频、搜索、电脑管家大战，红包大战斗，三家打得不亦乐乎。比如大车的APP支付大战，洗劫了很多行业。&&&&互联网还给我们一些变化，这是一种人文性的变化，文化媒介的变化，我们原来最早是由语言讲话然后变成了书、报刊，因为我们有文字，然后就是有电影、电视，我们可以看这种媒体的东西。网络出现以后我们可以通过手机、平板、通过电脑，我们会得到很多这种信息。这种文化媒介的变化会造成很多文化方面的一些变化，比如说语言，90后的语言，大家看这上面的这些颜色的字 （PPT）你们并不明白，比如说“请允悲”，还有“麽麽哒”，他对语言的更新速度非常快，现在比较流行的是“颜值”。&&&&还有一些是行为发生了变化，现在大家泡在手机上、泡在平板上的时间特别多了，人与人之间直接交流的机会越 来越少了，这也是一个现象，我不能说他不对，但是他确实是真实发生在我们身边的一个情况。 这张图我看了腾讯他们出了一本书里面讲到的（PPT），互联网+ 对人的性格特征也是有一定影响的，这张图是人的左脑和右脑分别掌管了人的一 些行为的特征，左脑主要是搞一些逻辑的计算还有一些语言这些东西，一些抽象思维、逻辑思维，右边这块这个图是画得比较炫，他是一种感性思维，比如艺术、感情、创造。互联网他给人类带来的一些影响是什么，他直接支撑了右脑的发展，对左脑支撑不多，人的性格会变得越来越感性。第一个因为他的影像展示技术越来越成熟了，我现在录一段录像直接发到网上了，微信直接照一个照片录一段录像很正常，这都是用右脑判别的。还有物质基础提升了，人的业余文化生活也丰富了，人越来越感性。还有媒介做的东西越来越煽情了，现在为了让别人点个赞，你肯定要把别人的情绪调动起来，所以我们现在看到的这些大量的微信的东西，或者这些媒体的东西，他一定要很煽情才可以，所以造成右脑的发展速度比较快一些。这个代沟越来越明显，因为互联网数字化带来的代沟比较明显，有一本书进行了分类，1966年以前出生的是数字难民，我出生的那段时间我没有网络、没有数字化，我什么也不太懂，到今天我比较困难了，我要拼命地去学。还 有66―78年出生的是数字移民，我出生的时候没有，但是工作当中不断逼着我不停地去学，还是要跟着后面跑的。78年出生的是数字土著，这一代人基本上赶上了数字化的过程，他们对数字化工具的使用相对来说是比较得心应手一些的。&&&&还有一个新生代的特征，他是快文化，快餐文化，画面的切换速度非常快，看电影一分钟要切一个画面，另外他一心多用，一边看电视、一边听音乐，一边干一个什么事。快文化带来了一个直接的因素，就是大家在读书、读大部头的书的时间很少，这一代人他们静下心来读一本很厚的书这个是很少的。扁平文化，人 际关系尤其是沟通很快，因为有先进的互联网技术，我跟一个人沟通不打电话发一个微信、发一个短信都可以。还有一个是宅文化，现在大家很明显他在家庭里面的娱乐是比较丰富了，大家不愿意到单位去了，也不愿意到外面去，在家里面他可以打游戏、可以上网、可以看电影，可以做各种各样的事情，这个也是新的互联网对我们生活带来了一个变化。&&&&前面讲的这些人文方面大家应该都有体会，我讲一讲只不过大家都已经认同的。下面我讲一下对传统行业的冲击。我在网上找到这样一个资料（PPT），这是腾讯跟企鹅智库的报告，他说的是互联网+红利时代，九大传统行业再现经济转型的一个报告，他讲了九个行业最容易产生的，他对各种大中小的城市取了一个用户，而且对用户进行画像，这是他做报告的这个团队，他选了交通、农业、金融、教育等等，其中有一个房地产，我非常感兴趣，他把房地产作为九大行业之一，他是怎么理解房地产的。我看了他的报告之后让我非常失望，因为我觉得写报告的这个人他对房地产行业真的理解不是特别深。举一个例子，他说买房的痛点是什么？买房能不痛吗？几十万一下子花出去了肯定很心痛，他说的痛点是房地产固有的一些痛点，互联网能够解决他多少的痛点也不一定。这个图里面可以知道，很多互联网公司已经在关注我们房地产行业了，所以他们认为这个房地产行业肯定是会有一些颠覆性的东西在里面，所以他们就把他列为九大行业之一了。&&&&看一下其他的行业，这我是自己做PPT的时候突然看到这个数据非常有意思（PPT），2013年第三季度的打车软件的比例，还有5、6家公司，到2014年第三季度只剩下滴滴和快滴，他们又合并了，不到两年的时间里面，打的的APP从春秋时代到战国时代，最后一统天下了，也就两年时间，当然他们烧钱烧得很快。有一本书是腾讯里面的人写的跨界的书，他举了几个例子，第一是中国餐饮业也是快速增长，还有就是打车软件，另外一个是网络媒体，网络媒体有大量的这种资本的注入，还有很多的比如制片方、传统 电视台、视频网站等等很多的资金出入，来对这个行业进行一些改变。这个图比较有意思（PPT），他是一个传统彩电销售，彩电销售很传统，你在网上买彩电实际上有一定风险的。大家可能理解成为，我在网上买彩电不应该太多，因为是大件的东西，事实上他的份额也在不断增加，从6.2%增加到了10.3%，他有快速颠覆的也有慢慢去影响你的这样一个过程。这张图他对营销一个体系互联网新思维的图，他分了几个阶段，传统传播的互联网化，销售的互联网化，业务的互联网化和企业的互联网化。这张图不能涵盖所有互联网化的模式，但是确实可以给我们带来不同的思考，不同的阶段他有初、中、高阶段，互联网对一个行业的影响不能简单地今天是这样明天是那样了，他是一个渐进演化的过程。我们看一下我们身边的行业，房地产中介，首先世华全方位推出了Q房网的平台，他原来是做中介的，他就冲出来的，我要做一个Q房网的平台，我就做成互联网了。第二是搜房与线下中介机构摩擦不断，一会儿掐架，搜房是标准的互联网公司，他跟下面的这些中介机构不停地在摩擦，今年好像还打过架，产生了肢体冲突。链家与中联联手了，我们深圳排前三位的中联算一个，他跟链家有一个非常好的互联网平台，他也在快速地扩张。7月份搜房与世联联姻，他们也关注到了评估行业的一些东西。中介这个行业去年包括今年上半年都是非常不平静的，不断地涌动一些信息。 &&&&我讲一下房地产的评估，个人观点仅供参考，我从一个IT的角度去看一些问题。沃恩个人理解的房地产评估行业他的特点，从互联网角度来讲有这么几个特点，第一他的体量不是特别大，因为他跟其他的行业比起来确实不是一个非常 大的体量的行业，蛋糕不是特别大，不太容易受到广泛的关注。第二他的应用范围非常广，但是他依附性比较强，他往往依附于抵押过程、将来的房产税，他在某一个大流程当中的一个大的环节。第三他的使用数据非常多，因为一个房屋的价值要弄清楚的话，实际上他要参考的资料非常多的，但是他产生的数据比较少，产生的数据就是评估报告，能数字化就是一个价格，或者是一个单价或者是一个总价，这是结果，那些语言描述的东西不好识别了，他产生的数据非常少，但是他用的数据非常多。另外一个，他比其他的行业来说，他行业的信息化程度比较低，如果要是从制造业来讲，他事实上十多年以前就完成了他整个信息化的改造，他经过了三代，MRP、MRP2、ERP，服务行业做CRM，我们评估行业的信息化这五年左右进展非常快，他比其他的行业慢一些，评估行业管理系统的定位来讲更 倾向于KMS知识管理系统，这是比较难做的，因为他有太多的人的因素在里面不太好标准化。 影响价值最重要的因素就是“位置”，位置非常重要，所以我们在关注互联网的时候你一定要关注地理信息系统，还有GPS全球地位系统还有LBS，这些系统他的技术的应用，可能对于我们行业来说都会产生很多很好的用途，他实际上是一种技术性的工具，大家应该关注这块。 BAT这三大巨头在空间数据方面 都有布局，而且这帮家伙他有钱烧，他会免费给你开放很多的数据，这些数据你不用白不用，比如高德百度已经开放API，街景我看现场之前做一些内页可以解决很多的问题。&&&&政府会开放越来越多的数据，这是一个趋势，虽然我作为评估中心不希望政府开放很多的数据，因为这是我们拿政府的数据比较容易，我不希望看到，但是这是一个趋势没有办法的，大家要关注一下。前面讲到对房价的分析，事实上政府也在做一些事情，对人口的一些数据的研究，他集中了23个政府单列的一些数据，集中在这个平台上面他是智网工程。这是深圳市人口迁出的情况，这是人口流动，这个片区到那个片区上班的人的一个情况。这张图可以看到，宝安区居住的人里面有多少在龙华上班、有多少在福田上班，而且右边这张图里面人员的结构都有表示。我对深圳的房价一直是比较有信心的，最关键源于发改委有一个数据，就一条数据，说深圳人均年龄是中位数当时是31.9岁，深圳这个城市非常年轻，而且这个31.9岁表示什么？这一部分人他大部分人都是要买房、要生小孩、要改善，他到这个年龄段，所以深圳的房价不用太担心。&&&&第二个思考这是发散性的思维，互联网会造成信息的扁平化、透明化的问题，这个议价双方来说，人的行为模式思维模式都变了，以前讲价格怎么讲，我们两个见面了你说多少钱，你说150万，我说太贵了120万。现在这种议价的模式可能会发生变化，有些人可能会先去网上查一下这个房子是多少钱然后再议价，两个人议价的时候我们两个一起去查一下这个价格。议价模式一旦发生变化产生一个入口的问题，百度之所以做得比较好就是他把住了搜索的入口，这个入口是一个非常好的契机了，这是我的一个想法。&&&&第三是要密切关注数据对于价格的影响，事实上数据对价格的影响是一个互动过程，从来没有公开过的数据他是不会对价格产生影响的。比如说深圳市的一个核辐射的数据大家都没有看到，这个数据是保密的，所以他对价格不影响。还有土壤，你家里花园土壤有多少的污染物这个数据不会公开的，但是一旦公开的话，如果大家发现你家附近的核辐射特别多，那价格就会降下去了，数据一旦公开可能会对价格产生影响。这是我们在做的一个研究的工作（PPT），这两张图事实上是一个绿色建筑分析软件做出来的结果 ，下面小的箭头是很多风的方向，是对建筑物分类的分析，在深圳的常年风的情况下吹到建筑物以后，气流的方向。那边就会产生一些悬流，还有这个地方没有风，他的气压没有气压差所以没有风。这个数据公布出去了我可以查一下我的房子，他在小区中间但是真的没有风，可能房子的数据会低一点。但是这个数据不公布可能不知道，他买房的时候肯定会愿意，我买房先上这个网站看一下这个数据，我买的这个房子确实通风可以的，除了通风以外还有采光，还有噪音，这些东西都可能会产生一些影响，都可以产生一些入口的行为。&&&&第四，评估行业受互联网的冲击有多大。首先评估行业目前他还不会受到大的互联网公司的关注，原因第一个他的行业体量比较小，第二个他的用户粘性比较低，这个用户粘 性低也体现在中介行业里面，买房的行为、评估的行为他不是天天发生的，但是我要上网看微信、社交媒体，我要去查资料，上网这些东西我要天天做的，他的粘性比较低的。另外目前来说评估行业的资产比较重，因为他需要很多人工的工作，另外他必须要有驻点的机构，如果你本地没有人的话，你在北京评一个上海的房子，这个事实上是不科学的。另外评估的行为过程不能简单地用O2O形容线上线下，我这里有一个互联网的网站你线下评估，他不能严格地去套合，因为他是一个流程链里面当中的一个环节，所以我觉得目前还不会受大的互联网一些大的服务，搜房里面有一个功能，上他的网站只要把房子艘进去以后会把价格进行查询，搜房是做房地产的互联网做了很多年了，他们可能也会在专业化的服务上面找一些点，看看能不能打开这些局面。还有一个问题，我最近刚刚关注过的一个问题，会不会像房地产中介行业一样面临的一个问题，他是碎片化还是集中化的问题。房多多有一个APP，深圳又做了一个APP就是深圳home，这些找房的APP给经纪人用的，一个经纪人很有可能手机上装了一堆APP，比如我是中原的经纪人，但是我手上装了一堆APP，这个时候他只要是有这个需要，反正我能够赚到钱，我可能用这个APP做一个业务，用那个APP做一个业务，造成他的行为整个碎片化了。 还有一个可能，我几个人开一家小公司，他通过这些APP这种网络平台，他就能够把这个业务做起来了，他可能不需要一个大公司的平台。但是这个碎片化不一定能够进行下去，同时像Q房网还有链家，他们提供了非常强大的中介平台，来把这些经纪人绑在他的平台上面，让他们不要走，让他们用他们的平台。这是一个矛盾，最后会演化成什么东西我也不敢说了。但是我觉得评估行业里面也面临一些碎片化的问题，一些评估的人员因为用了互联网的工具他可能简单化了，在美国都是几个人开一家公司，可能把这个业务就给做起来了。&&&&第五，大数据时代从数据到决策，评估行业还会存在吗？这是比较大的一个课题，大数据时代影响了很多东西，因为数据的采集越来越容易了，数据可能直接到决策了，比如现在有一些小的看病你把化验结果给到数据库里面他直接给你开药了。但是评估行业还会存在吗？事实上人工智能还是有一定局限性的，尤其是像评估行业他人的因素非常多，人工智能是很好、大数据是很好，但是事实上有一些非常简单的东西做不了。比如说我们桌面上放了一个杯子，让计算机去判断这个杯子很难的，他知道这个东西是一个容器，但是他不知道这个东西是喝水的还是喝茶的，因为人脑的结构跟计算机还不是完全一样的，所以还是没那么容易。 对于那些精度要 求很高的这种特殊物业，第一个他要求的精度非常高，第二他属于特殊物业的话，他必须需要人工评估的，评估这个行业是必须一直存在下去的，就相当于医生你说我有大数据库了，这个医生就不要了也不可能，因为会有疑难杂症，他给你一个概率你90%得一个什么病，还有10%呢，这时候怎么办？可能需要专业的医生给你处理。对于精度要求不是比较高的比较普通的比如像住宅类的建筑，经常交易的物业，我觉得是可以做到自动化的评估。这个房子大概单价在2.2万到2.4万之间，那我可以给你评得比较准的。&&&&这就是我跟大家分享的一些观点，希望大家拍砖，谢谢大家！【圆桌对话1】主持人：&&&&谢谢施良先生的精彩分享，接下来我们要进入论坛的第一场圆桌对话的环节，主题是“白银十年的中国房地产市场基于与挑战”，有请全联房地产商会秘书长钟彬先生，LandmarkCEO马克.米尔纳先生，还有施良先生，同时请出本场圆桌论坛的主持人王海斌先生，王海斌先生是原世联地产研究总监，现供职于招商地产。有请四位 ！王海斌：&&&&非常高兴有这样一个机会来参加对于整个行业方面的一个论坛和研讨，就今天上午我们的一个研讨主题来看，其实我们是一直在研讨整个行业的发展趋势，和行业的一些未来。我指的这个“行业”上午听完以后其实是三个方面，第一个是房地产行业，第二是房地产评估行业，第三个是互联网+对这两个 行业的影响。&&&&接下来我们想跟各位专家就上午的各个议题进行一个深入的研讨，我想研讨的方向会确定在房地产行业。评估行业也好、互联网+也好，其实他的根本、他所服务的对象还是房地产行业，房地产行业的发展和房地产未来的趋势，其实决定了我们的评估行业和互联网+对于这两个行业的影响。上午的时候 我们听到了钟彬秘书长在讲说存量房市场，以及房地产行业未来会有很多机会，第一个问题请钟彬秘书长给我们讲一下，未来中国的房地产行业进入白银时代，白银时代的房地产行业有哪些特征？这个特征之下存量房市场有哪些投资的机会 或者是哪些发展的机会？钟彬：&&&&非常感谢！大家一起来分享，我是这样理解，不动产行业来讲他有三个基本的要素，第一是人，第二是土地，第三是建筑物。如果我们回到这样一个原点来看，我们过去房地产的所谓的“黄金时代”我们带来的价值主要在哪里，主要在于新建筑物和一个完全空白的市场之间产生的 一个市场的机会与空间。现在这个还有没有呢？还有，因为我认为中国房地产跟过去相比，最大的变化是什么，过去叫“趋势性盈利”，所谓趋势性盈利是你只要从事房地产这个行业，你就能赚钱，不管是上下游，只要能够进入就能够赚钱。今天是“结构性盈利”，有些不赚钱了，有些赚钱赚得少了，但是也有赚钱的机会，这是一个很大的变化。在变化当中我们看到几个特征，比方说一手房往二 手房转型很强烈，比方说开发往运营转型很强烈，比方说房地产金融属性凸显得很强烈，比方说房地产的服务业会显得很强烈，这些都是酝酿着新的一种机会。今天有几个热门词在我们行业里面我也看到，比方说“金融+房地产”，比方说“服务业+房地产”，尤其是现在大家谈到的“互联网+房地产”。&&&&刚刚听到碎片化与集中化，我觉得碎片化是一个形态，将来一定会集中化。我们今天看到估价行业跟房地产的关系的时候他最大的价值在哪里，我在今天这个会议之前我基本跟估价行业接触很少，所以我的知识是有很多缺陷的。我们知道他很重要，重要的是这个房屋的定价需要一个权威的机构来认定，但是过去我们的权威看到的是什么，我们看到的是你那个图章，我没有你有，我需要你这个图章来定。但是不是说由于你的定价改变我的策略，改变我买还是不买房，买多大的用什么价格来买，价值是没有被凸显的，未来一定会变化的。&&&&早餐的时候我认识了旭东先生，他告诉我他在做这个行业的时候延展出了另外一个行业就是资产管理，他为什么能够做资产管理，因为产生这个能力以后产生的估价效应。假定有“白银时代”，或者未来房地产的一个机会点在哪里，上下游链条，服务链条，服务链条里面，当我们把房子买了以后原来就是一个居住功能，我买了两套可能有投资功能，我买卖当中，因为不动产作为一个大宗交易，他肯定是对我们人、对于财富性增长是一个很重要的工具的时候，你必须面对他的时候，你可能会想，我这套房子卖了要去买，我买什么样的房子，信息一定会透明，当信息足够透明、数据足够公开的时候，他需要一个更公允的工具和一个价值判断方帮我来看值不值得买，这是C端来讲的。B端更是如此。所以从房地产行业来讲，我们认为未来的三年、五年、十年，房地产最大的特点是会涌现出一批上市潮，上市潮里面 更多的就是这些房地产的服务业。尤其是对二手房，对存量房发现他价值、创造他价值的这样一些服务业，这里面我们会欣慰地看到一个行业会成熟，成熟的标志是专业的人做专业的事，专业的价值得到尊重、得到实现。这是我对这个行业的一些理解。谢谢！王海斌：&&&&从钟秘书长刚才讲述里面，其实我得到的一个很重要的关键词叫“服务”，我是做开发商工作的，“黄金十年”其实开发商在卖什么？是在卖产品、卖房子。进入2.0时代或者是进入“白银时代”，其实开发商已经在做这种模式的转变，像万科、像花样年，大家开始卖服务。因为整个时代开始进入“白银时代”或者是“体验经济时代”、“大数据时代”也好，关于这个时代有很多的说法，其实很多的开发商也在面临很多的转型，包括我们海外置业，包括我们做服务、包括金融化，一系列都在转型。&&&&这种转型过程当中我们发现“白银时代”其实是整个行业有一个转型，这个转型是什么呢？就是原来由需求型驱动的市场变成了由供给型驱动的市场，整个市场发生了很多的 转型。这种情况下互联网崛起，互联网崛起以后对整个房地产行业到底有哪些影响呢？刚才施良先生也给我们作了一些分享，我想问一下施良先生，整个互联网对房地产行业，从您的角度来讲会有什么样的一个影响？房地产行业传统的1.0就 是拿地、开发、定位，然后是营销、入伙，这个环节会产生什么样的影响？ 施良：&&&&我是做IT的，你是做互联网跟做IT是不一样的，为什么在IT里面他讲“你是做互联网”，因为互联网的思维特别不一样，做互联网这帮人他的想法 、整个运作的体系不一样，阿里为什么最后出来了，他烧钱烧到最后了，大家都 往火盆里扔钱扔到最后阿里没有死掉，他最大了，这是互联网整个游戏规则、他的整个体系事实上都是不同的。房地产是什么行业？房地产事实上是一个传统行业，我去融资盖房子，把房子卖出去。这两个行业里面肯定碰出很多火花的。&&&&比如现在讲到的Q房网做很多的东西，他的很多做法让人感觉到就是一个互联网 公司的一种做法，所以这个思维上面首先就是一种思维的交集。房地产这个行业太大了，他是一个龙头行业，他带动了太多的行业，每个行业都会受到这种影响，而且房地产往上起来了，其他的就跟着起来了，房地产下去就下去，太多的行业跟着他下去了。就会让这些公司去学习或者跟这些互联网公司碰撞，一定会碰撞出很多新的业务流程、思维模式、行为模式都会发生变化。比如打的的APP一样 ，整个打的的流程都变了，他是一种非常广阔想法的一种空间。王海斌：&&&&您刚才讲到的其实是互联网思维对整个行业的影响，互联网思维变到实际的行业里面去会有一些什么样的影响呢？您刚才讲到的是一些思维的影响吗？施良：&&&&因为我对整个房地产行业，因为他太大了，他可能要具体到某一个行业里面，比如评估里面对于大数据的使用里面，可能会产生很多新的行业出来，比如说像大数据他没办法可视化，今天我请了电信做大数据的李博士，因为他对我们这个行业不太清楚，但是电信他的数据是非常好的，他把电信的数据做成可视化的东西供房地产行业来用。比如对于房地产行业最重要的是设计阶段，我这个产品设计的户型最重要，如果你定位错了你就完蛋了，你产品不好卖了。怎么设计好呢？可能互联网的技术、大数据的技术带来了我让你策划得更准确，可能有一批公司出来在电信的大数据上面专门做数据产品设计，这是我想到的一个例子，当然我觉得应该有很多方面，应该是很广阔的一个想法。王海斌：&&&&我想问一下Mark先生，您是在投资中国的房地产市场，从国际化的角度来讲，您是怎么看 待中国的房地产市场？马克?米尔纳：&&&&大家都讲了很多了，我们刚刚的嘉宾讲了很多，我们讲到新一代的这些业主他们有新的特点，我觉得有一点非常关键，就是我们的互联网一代的做法，他们动作数据还有对于信息来说更加敏感，所以他们做选择的时候、他们做投资的时候，他们比如说选择不同地段房产的时候，他们可能会利用更多的数据，包括我们刚刚也看到那些风流、通风的一些数据，这些对于数据的敏感可能是我们上一代的人不会去关注的，我们现在关注的重点是数据要去获取关于房产、土地相关的一些数据，包括我们的环境数据、污 染数据，所以所有的这些数据我们要把他集成起来，越多越好，然后通过互联网 或者是媒体公司来进行一些加工，这样的话可以去提供给公众。&&&&但是我们光要数据是不够的，因为这些数据还是需要专家来分析，因为大数据非常大、非常的多，你自己就算把这些大数据发布出来，其实还是需要专家来解释的。所以 我想有专家这一个层面是我们真正能够去解释大数据的一个关键，这样的话我们才能够去提供更好的服务给我们的消费者，这个是我在欧洲这方面的经验。王海斌：&&&&马克先生的意思其实是未来中国房地产的发展，可能更多的是需要一些数据，这个对于中国的房地产市场来说非常重要。中国的房地产市场发展，过去的黄金十年和未来的白银时代，在这种情况下白银时代对于房地产开发来讲，我们可能会受到互联网或者是受到更多的这些影响，钟彬先生刚才在他的演讲里面提到，过去黄金十年其实中国房地产市场受到了五大红利的影响，现在人口红利我们发现是逐渐地在衰弱，其他的一些红利也逐渐地在衰弱，这种情况下房地产市场大家看到的真正繁荣的可能就是中国那些城市，大部分的600多个城市，加上县级城市，其实没有那么繁荣的房地产市场。这些房地产市场，尤其是北上广深这些房地产市场持续下去以后他会发生什么样的变化？我想问一下钟彬先生。钟彬：&&&&刚刚讲到传统的红利在消失但是并不表示他没有推动力，我们 跟欧美比一开始有劣势，没有办法谈什么先发优势，人家制定规则。但是我们会 看到互联网尤其是移动互联网，中国一开始基于人口基数，甚至我们是在制定全 球的规则。一个很大的变化是说，假定某一家企业是什么我们跟国外人讲不清楚的时候，我们说你是美国的谷歌，你是美国的微软，相当于中国的微软、中国的谷歌来描述中国企业。但是对于新的一些企业没法描述了，中国有，美国还没有。我认为这一轮的技术变革当中我们存在一些机会，房地产同样如此。比方说我们会看到房地产很多的传统行业里面欧美都很成熟，我们到国外去就是两个字“学习”，把他如何汉化，如何本土化。事实上有一些新的东西，没有。北上广深也好，还是我们三四线城市也好，包括我最近去了很多的三四线城市，我觉得有机会的，只是说他的机会要求更加定位的精准化，更加对当地的这些东西要本土 化。比如我一个大企业有大字本，我到一个四线或者是一个县城去开发是一个无效劳动，我投入那么多资本卖不掉的。但是本地开发商没有我们有钱，但是他知道消费者的属性，他跟消费者的粘性很强，他知道怎么去做。未来的房地产很重的一个问题，如果新开发的是对开发商的粘性或者是对定制化的要求越来越高了，而不是我想当然地设计什么，而是他订制化的要求本土化很强，这一条依然存在空间。这对很多人来讲没有空间了，比如我并不了解新疆的喀什我去做可能很失败，但是来自新疆喀什本地